عندما يتم النظر في بيع وشراء واستئجار العقارات، يقوم العديد من الأشخاص بإجراء وساطة من قبل شركة عقارية. وفي هذه الحالة، فإنعقد الوساطةهوالذي يتم إبرامه دائماً.ومع ذلك، هناك عدة أنواع من عقود الوساطة، ولكل منها ميزات ومزايا وعيوب مختلفة.
إن شركة INA&Asociates مقتنعة بأن اختيار عقد الوساطة الأنسب للمستهلكين بشكل عام هو عنصر مهم يؤثر على نجاح الصفقة العقارية، بناءً على خبرة المشاركة في العديد من المعاملات العقارية حتى الآن.
في هذا المقال،من الهيكل الأساسي لعقدالوساطةالعقارية،ومقارنة مفصلة لأنواععقود الوساطة،وأحدث المعلومات عنرسوم عقد الوساطة،سنقوم بشرحها بوضوح من وجهة نظر تتناسب مع الممارسة العملية.
في هذا المقال،من الهيكل الأساسي لعقدالوساطةالعقارية،ومقارنة مفصلة لأنواععقود الوساطة،وأحدث المعلومات عنرسوم عقد الوساطة،سنقوم بشرحها بوضوح من وجهة نظر تتناسب مع الممارسة العملية.
الصفقة العقارية هي أحد القرارات المهمة في الحياة. من خلال اكتساب المعرفة المناسبة، سننقل المعرفة كمتخصصين دون استثناء حتى يتمكن الجميع من تحقيق صفقة أفضل.
الآلية الأساسية لعقد الوساطة
ما هو عقد الوساطة؟
عقدالوساطةهو عقد يتم إبرامه من قبل البائع والمقرض يطلب فيه البائع والمقرض من وكيل معاملات بناء موقع سكني (شركة عقارية) "الرجاء إيجاد مشترٍ ومقترض" في صفقة بيع وإيجار العقارات، وتوافق الشركة العقارية على الطلب. ويشار إليه أيضاً بشكل عام باسم "عقد السمسرة" ويستخدم بنفس المعنى إلى حد كبير.
في المادة 34-2 من قانون أعمال صفقات البناء والمباني (宅 業法)، تم النص على لوائح مفصلة بشأن عقود الوساطة، والشركة العقارية ملزمة بالقيام بأعمال الوساطة المناسبة بناءً على القانون. تعمل عقود الوساطة كإطار قانوني مهم في المعاملات العقارية، ويتم وضع قواعد صارمة من منظور حماية المستهلك.
الاختلافات بين الوساطة والوكالة
يتم التمييز بوضوح بين "الوساطة" و"الوكالة" في المعاملات العقارية. الوساطة هي عمل تقف فيه شركة عقارية بين البائع والمشتري وتعمل كوسيط في التعامل، ولا تصبح طرفاً في العقد. ومن ناحية أخرى، فإن الوكالة هي عمل تقوم فيه شركة عقارية بإبرام عقد مباشرة مع المشتري كوكيل للبائع.
أما في حالة الوساطة، فيقوم البائع والمشتري بإبرام عقد بيع نهائي مباشرة،وتحصل الشركة العقارية على رسوم وساطةكرسوم عقد وساطةعند إبرام العقد.ومن خلال هذه الآلية، تدعم الشركة العقارية التعاملات من وجهة نظر محايدة وتلعب دور التنسيق بين مصالح الطرفين.
الأساس القانوني لعقد الوساطة
إن عقد الوساطة هو عقد قانوني يستند إلى قانون أعمال معاملات البناء والمباني، وتفرض الواجبات التالية على الشركة العقارية
أولاً، عند إبرام عقد الوساطة، يكون تسليم عقد مكتوب إلزاميًا دائمًا.فيعقد الوساطة العقاريةهذا، يتم تحديد تفاصيل العقار ومدة العقد وأتعاب الوكالة ومحتويات العمل وما إلى ذلك، ويتم توضيح حقوق العميل والتزاماته.
بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لنوع عقد الوساطة، يجب على الشركة العقارية أن تؤدي الواجبات المنصوص عليها في القانون بشكل صحيح، مثل تسجيل العقارات لدى نظام التوزيع المعين (رينس) والإبلاغ عن حالة معالجة العمل المنتظم. من خلال هذه الأحكام، يتم بناء نظام يمكن للمستهلكين من خلاله المضي قدماً في المعاملة العقارية براحة البال.
أنواع عقود الوساطة وميزاتها
هناك ثلاثةأنواع من عقود الوساطةمقسمة إلى حد كبير، ولكل منها ميزات ومزايا وعيوب مختلفة. يعد اختيار عقد الوساطة المناسب عنصراً مهماً يرتبط ارتباطاً مباشراً بنجاح الصفقة العقارية.
جدول مقارنة أنواع عقود الوساطة
| البند | عقد الوساطة العام | عقد وساطة بدوام كامل | عقد وساطة بدوام كامل عقد وساطة بدوام كامل |
| عدد المتعاقدين الذين يمكنهم الطلب | إمكانية تعدد الشركات | شركة واحدة فقط | شركة واحدة فقط |
| صفقة الاكتشاف الذاتي | ممكن | ممكن | غير ممكن |
| فترة صلاحية العقد | بدون قيود | حتى 3 أشهر | بحد أقصى 3 أشهر |
| التجديد التلقائي | ممكن | غير ممكن (حسب طلب العميل) | غير ممكن (حسب طلب العميل) |
| الالتزام بالتسجيل لدى Raines | لا (خلال 7 أيام) | نعم (خلال 7 أيام) | نعم (خلال 5 أيام) |
| الالتزام بالإبلاغ عن العمليات | نعم (خلال 5 أيام) | مرة واحدة على الأقل كل أسبوعين | مرة واحدة على الأقل في الأسبوع |
تفاصيل عقد الوساطة العام
عقد الوساطةالعامهو نموذج عقد الوساطة مع أقل عدد من القيود. يمكن للعميل أن يطلب الوساطة من عدة شركات عقارية في نفس الوقت، ولا يوجد قيد قانوني على مدة العقد. علاوة على ذلك، من المقبول أيضًا أن يجد العميل نفسه مشتريًا ويتعامل مباشرة.
إن الميزة الكبرى لعقد الوساطة العامة هي أن إمكانية وصول معلومات العقار إلى المزيد من الأشخاص الراغبين في الشراء تزداد مع تنافس شركتين عقاريتين أو أكثر. في حالة وجود منطقة مشهورة بشكل خاص أو مسكن جذاب، يمكن توقع البيع في وقت قصير والتعاقد بسعر مرتفع من خلال عمل مبيعات نشط من قبل عدة شركات.
ومع ذلك، من وجهة نظر الشركة العقارية، نظرًا لأن الشركات الأخرى تتعامل أيضًا مع نفس العقار، فإن مخاطر الاستثمار في نفقات الإعلان وأنشطة المبيعات عالية. لذلك، من الضروري أن نفهم أنه، في عقد الوساطة العام، قد يصبح عمل المبيعات لشركة عقارية سلبيًا.
تفاصيل عقد الوساطة بدوام كامل
عقد الوساطة بدوام كاملهو نموذج عقد يطلب فيه العميل شركة واحدة محددة فقط للوساطة. وتحدد مدة العقد بثلاثة أشهر كحد أقصى، ولا يُسمح بالتجديد التلقائي. عند التجديد، يلزم تقديم عرض صريح من العميل.
تلتزم الشركة العقارية التي أبرمت عقد وساطة بدوام كامل بتسجيل العقار في نظام التوزيع المعين (رينس) في غضون سبعة أيام (باستثناء أيام العطلات) من إبرام العقد. علاوة على ذلك، يُفرض أيضًا واجب الإبلاغ عن حالة معالجة العمل إلى العميل بمعدل مرة واحدة أو أكثر كل أسبوعين.
تتمثل ميزة عقد الوساطة بدوام كامل في أنه يمكن توقع دعم أكثر نشاطًا واستمرارًا لأن الشركة العقارية تقوم بأنشطة المبيعات على أساس حصري. ونظراً لانخفاض الاستثمار في تكاليف الإعلان ومخاطر أنشطة المبيعات، يمكن للشركة العقارية تطوير استراتيجية تسويقية أكثر أصالة.
من ناحية أخرى، بما أنها متعاقدة مع شركة واحدة فقط، فإنها تعتمد على قوة المبيعات ونفوذ السوق لتلك الشركة العقارية. إذا كانت مراسلات الشركة العقارية المختارة غير مناسبة بأي حال من الأحوال، فهناك أيضاً عيب أنه لا يمكن تغييرها إلى شركة أخرى لمدة ثلاثة أشهر.
تفاصيل عقد الوساطة الواجب الحصري بموجب عقد غير حصري
إن عقد الوساطةالواجب الحصري غير الحصري بعقد غير حصريهو أشد أشكال عقود الوساطة تقييداً. مثل عقد الوساطة الواجب الحصري غير الحصري بعقد غير حصري - عقد وساطة الواجب الحصري هو عقد مع شركة واحدة فقط، ولكن يحظر أيضًا معاملة الاكتشاف الذاتي من قبل العميل نفسه. وبعبارة أخرى، حتى لو وجد العميل مشتريًا بنفسه، يجب عليه دائمًا إجراء التعامل من خلال الشركة العقارية التي أبرم معها عقدًا.
في عقد وساطة واجب حصري بموجب عقد حصري بموجب عقد، تقوم الشركة العقارية بالتسجيل لدى رينس في غضون خمسة أيام (باستثناء يوم عطلة) من إبرام العقد، وهي ملزمة بتنفيذ تقرير عمل أكثر من مرة في الأسبوع. هذا هو الواجب الأكثر صرامة بين عقود الوساطة الثلاثة.
ميزة هذا الشكل من العقود هو أنه يمكن توقع قيام الشركة العقارية بأنشطة البيع الأكثر نشاطًا. كما أن معاملات الاكتشاف الذاتي محظورة أيضًا، مما يجعلها فرصة أكثر موثوقية لجني الأرباح للشركة العقارية ويجعل من المرجح أن يتم تقديم خدمات سخية وفقًا لذلك.
ومع ذلك، نظرًا لأن هذا هو العقد الأكثر تقييدًا بالنسبة للعميل، يجب أن يتم اختيار الشركة العقارية بعناية خاصة. وعلاوة على ذلك، حتى لو ظهر شخص راغب في الشراء من أحد الأقارب أو المعارف، حيث أن التعامل يجب أن يتم دائماً من خلال شركة عقارية، فإن ذلك يشكل عبء عمولة.
نظام عمولة عقد الوساطة
حد عمولة الوساطة الأساسية
أما بالنسبة لعمولة عقد الوساطة، فيتم تحديد الحد الأقصى للمبلغ بموجب قانون أعمال صفقات البناء والمباني. لا يمكن للشركة العقارية تقاضي عمولة تتجاوز هذا الحد الأقصى للمبلغ. يتم تحديد طريقة حساب العمولة الأساسية على النحو التالي وفقًا لسعر الصفقة.
| سعر المعاملة | الحد الأعلى لرسوم السمسرة |
| أقل من 2 مليون ين | سعر المعاملة × 5% + ضريبة الاستهلاك |
| أكثر من 2 مليون ين - 4 مليون ين أو أقل | سعر المعاملة × 4% + 20,000 ين + ضريبة الاستهلاك |
| أكثر من 4 ملايين ين | سعر المعاملة × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك |
على سبيل المثال، عند شراء وبيع عقار بقيمة 30 مليون ين، فإن الحد الأعلى لرسوم الوساطة هو "30 مليون ين × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك = 1,056,000 ين". تُعرف هذه الصيغة باسم "صيغة الحساب السريع" الأكثر استخدامًا في المعاملات التي تتجاوز 4 ملايين ين.
التغييرات الناجمة عن تعديلات القانون في يوليو 2024
التعديل الذي أُدخل على القانون، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024، نقح بشكل كبير الحد الأقصى لرسوم السمسرة للمعاملات التي تنطوي على منازل شاغرة بسعر بيع يبلغ 8 ملايين ين ياباني أو أقل. تم تنفيذ هذا التعديل كإجراء لمعالجة المشكلة المتزايدة للمنازل الشاغرة.
قبل التعديل، كان من الممكن الحصول على حد أقصى للرسوم يبلغ 198,000 ين (180,000 ين + ضريبة الاستهلاك) فقط من جانب البائع للعقارات التي تقل قيمتها عن 4 ملايين ين بموجب "الاستثناء الخاص للوساطة في المنازل الشاغرة منخفضة التكلفة وما إلى ذلك" الذي تم تقديمه في عام 2018. ومع ذلك، فإن التعديلات القانونية الجديدة تُدخل التغييرات التالية.
شروط تطبيق الأحكام الخاصة المنقحة:
-العقارات المستهدفة: المنازل الشاغرة والأراضي التي يبلغ سعر بيعها 8 ملايين ين ياباني أو أقل.
-سقف رسوم العمولة: 300000 ين + ضريبة الاستهلاك = 330000 ين.
-نطاق التطبيق: يمكن استلامها من كل من البائع والمشتري.
ونتيجة لهذا التعديل، على سبيل المثال، عند شراء أو بيع منزل شاغر بقيمة 5 ملايين ين ياباني، كان الحد الأقصى للعمولة في السابق "5 ملايين ين ياباني × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك = 231,000 ين"، ولكن من الممكن الآن الحصول على ما يصل إلى 330,000 ين ياباني من خلال تطبيق استثناء خاص.
خلفية وأثر مراجعة الرسوم
وفقًا لإحصاءات وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، بحلول عام 2023، سيصل عدد المنازل الشاغرة على مستوى البلاد إلى 9 ملايين منزل ومعدل الشغور 13.8%، وهذا الرقم يتزايد عامًا بعد عام. ويوجد العديد من العقارات ذات القيمة العقارية المنخفضة في المناطق الريفية والضواحي على وجه الخصوص، كما أن العديد من المعاملات لم تكن مربحة للشركات العقارية في ظل نظام العمولة الحالي.
ونتيجة للتغييرات الأخيرة في القانون، من المتوقع أن تكون الشركات العقارية أكثر استباقية في التعامل مع العقارات منخفضة الأسعار. وقد زادت إمكانية الحصول على خدمات الوساطة المناسبة للعقارات التي كانت تُرفض في السابق لأن العمولة كانت منخفضة جداً للتعامل معها.
على الرغم من زيادة عبء العمولة على المستهلكين، إلا أنه تم تحسين إمكانية بيع العقارات التي كان من الصعب بيعها في السابق بسعر مناسب بدعم احترافي. وهذا يفتح مجالات جديدة للحلول، لا سيما بالنسبة للعقارات الريفية التي تم الحصول عليها عن طريق الميراث والعقارات التي كانت غير قابلة للبيع لفترة طويلة.
وقت وطريقة دفع العمولة
رسوم الوكالة هي رسوم طارئة، وينشأ الالتزام بالدفع عند إبرام عقد البيع. جدول الدفع العام هو كما يلي
نمط الدفع القياسي:
1.في وقت إبرام عقد البيع: 50% من العمولة
2-في وقت تسليم العقار: الـ 50% المتبقية من العمولة.
ومع ذلك، واعتماداً على الشركة العقارية، هناك أيضاً حالة تدفع فيها العمولة دفعة واحدة وقت تسليم العقار، وحالة يتم فيها دفع المبلغ بالكامل وقت إبرام العقد. من المهم التأكد من تأكيد طريقة الدفع ووقت الدفع عند إبرام عقد الوساطة، وتحديدهما في العقد.
علاوة على ذلك، عندما لا يتم إبرام عقد البيع، لا ينشأ الالتزام بدفع رسوم الوساطة. ومع ذلك، عندما يُلغى العقد براحة العميل، أو عندما يصبح العقد باطلاً بسبب تقديم معلومات خاطئة، وما إلى ذلك، هناك إمكانية الحصول على مطالبة بمبلغ يعادل النفقات الفعلية.
مزايا عقد الوساطة وعيوبه
مزايا عقد الوساطة العام وعيوبه
مزايا عقد الوساطة العام:
تتمثل الميزة الكبرى لعقد الوساطة العام في إمكانية طلب الوساطة من عدة شركات عقارية في نفس الوقت. وهذا يتيح إمكانية تأمين المزيد من قنوات البيع والاتصال بمجموعة واسعة من الأشخاص الراغبين في الشراء. خاصةً في حالة العقارات في المناطق الشعبية والعقارات ذات القيمة السوقية العالية، فإن التأثير التنافسي لتعدد الشركات يعني أنه من الممكن توقع البيع في وقت قصير وإبرام عقد بسعر أعلى من سعر السوق.
بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لعدم وجود قيود على فترة العقد، فهي مناسبة إذا لم تكن في عجلة من أمرك للبيع أو إذا كنت ترغب في المضي قدمًا بحذر مع مراقبة اتجاهات السوق. نظرًا لأنه يتم قبول صفقة الاكتشاف الذاتي أيضًا، عندما يظهر شخص راغب في الشراء من أحد الأقارب أو أحد المعارف وما إلى ذلك، فمن الممكن أيضًا إجراء صفقة مباشرة دون دفع رسوم وساطة.
عيب عقد الوساطة العام:
من ناحية أخرى، من وجهة نظر الشركة العقارية، لأن نفس المسكن تتولاه شركات أخرى، فإن مخاطر الاستثمار في نفقات الإعلان وأنشطة البيع عالية. لذلك، قد لا يكون من المتوقع أن تكون أنشطة المبيعات النشطة ونتيجة لذلك، قد تطول فترة البيع.
النقطة الأخرى التي يجب أخذها في الاعتبار هي زيادة العبء الإداري على العميل، حيث يلزم الاتصال والتنسيق مع العديد من الشركات. عند التفاوض على الأسعار وتعديل الشروط، من الضروري تنظيم العروض المختلفة من كل شركة واتخاذ القرار المناسب.
مزايا وعيوب عقد الوساطة بدوام كامل
مزايا عقد الوساطة بدوام كامل:
في عقد الوساطة بدوام كامل، يمكن توقع المزيد من الدعم النشط والمستمر لأن إحدى الشركات تقوم بأعمال البيع حصرياً. نظرًا لأنها فرصة ربح أكيدة لشركة عقارية، يصبح الدافع لاستثمار نفقات الإعلان وأنشطة المبيعات مرتفعًا.
بالإضافة إلى ذلك، تتيح تقارير الأعمال المنتظمة فهمًا تفصيليًا لتقدم أنشطة المبيعات. كما تتم مشاركة المعلومات حول ردود فعل السوق وردود الفعل من المشترين المحتملين، بحيث يمكن مراجعة الأسعار والشروط إذا لزم الأمر.
وبما أنه يمكن لشركة عقارية وطنية الوصول إلى المعلومات العقارية من خلال واجب التسجيل في شركة رينس، يتم تطوير عمل المبيعات باستخدام شبكة واسعة.
عيب عقد الوساطة بدوام كامل:
نظراً لأنه يصبح عقداً مع شركة واحدة فقط، فإنه يعتمد على قوة المبيعات والنفوذ السوقي لتلك الشركة العقارية. إذا كانت مراسلات الشركة العقارية المختارة غير مناسبة بأي حال من الأحوال، فلا يمكن تغييرها إلى شركة أخرى لمدة ثلاثة أشهر.
قد تواجه بعض الشركات العقارية أيضاً مشكلة تُعرف باسم "التضمين"، حيث تصبح أنشطة المبيعات سلبية بسبب عقد التفرغ. وهو عمل يهدف إلى الوساطة من جانبين عن طريق استبعاد الشخص الراغب في الشراء من شركة أخرى عن قصد، وكذلك إيجاد مشترٍ من قبل شركة أخرى.
مزايا ومساوئ عقد الوساطة الحصرية غير الحصرية في العقد الحصري
مزايا عقد الوساطة الواجب الحصري غير الحصري في العقد الحصري الواجب:
نظرًا لأنه شكل العقد الذي يتضمن أكثر القيود صرامة، يمكن للشركة العقارية أن تتوقع القيام بأعمال البيع بنشاط أكبر. وبما أن معاملات الاكتشاف الذاتي محظورة أيضًا، فإنها تصبح فرصة ربح أكثر يقينًا للشركة العقارية، ومن المرجح أن يتم تقديم خدمة سخية وفقًا لذلك.
من خلال تقرير الأعمال أكثر من مرة في الأسبوع، يمكن فهم حالة نشاط البيع في الوقت الحقيقي، وتصبح المراسلات الفورية وتعديل الاستراتيجية ممكنة.
عيب عقد الوساطة الحصرية غير الحصرية في العقد:
لأنه يصبح العقد الأكثر تقييداً بالنسبة للعميل، يجب أن يكون اختيار الشركة العقارية حذراً بشكل خاص. حتى إذا ظهر شخص راغب في الشراء من أحد الأقارب أو المعارف، بما أن الصفقة يجب أن تتم دائمًا من خلال شركة عقارية، فإن عبء العمولة الذي لم يكن ضروريًا في الأصل يحدث.
علاوة على ذلك، بالإضافة إلى عقد الوساطة بدوام كامل، هناك أيضًا خطر الإحاطة والمخاطرة التي تعتمد على قدرة الشركة العقارية المختارة.
معيار اختيار عقد الوساطة معيار اختيار عقد الوساطة في الحكم
من أجل اختيار عقد وساطة مناسب، من المهم النظر في العناصر التالية بشكل شامل
الحكم على أساس خصائص العقار:
-المناطق المشهورة والعقارات ذات الندرة العالية: عقد الوساطة العام
-العقارات الخاصة والعقارات التي تتطلب معرفة خاصة: عقد بنظام التفرغ الكامل
عندما يكون البيع على عجل: عقد بنظام التفرغ الكامل
الحكم وفقًا لحالة البائع:
-عندما يكون من الممكن التنسيق مع شركتين أو أكثر وتريد أن تكون المشاركة إيجابية: عقد الوساطة العام
إذا أردت أن تترك الأمر لشركة عقارية وتتلقى تقارير منتظمة: عقد نظام التفرغ الكامل
عندما ترغب في تقليل العبء الإداري لأنشطة المبيعات: عقد بدوام كامل
الحكم حسب بيئة السوق
-بيئة السوقالنشطة: عقد وساطة عام
-بيئة السوق الراكدة: عقد بدوام كامل
استناداً إلى هذه العناصر، فإن اختيار عقد الوساطة الأنسب لحالتك الخاصة هو الخطوة الأولى لنجاح الصفقة العقارية.
نقاط يجب ملاحظتها عند إبرام عقد الوساطة
تأكيد محتويات العقد
عند إبرامعقد الوساطةالعقارية، من المهم التأكد من تأكيد البنود التالية وطرح الأسئلة دون تحفظ إذا كانت هناك نقاط غير واضحة.
بنود التأكيد الإلزامية:
1-معلومات تفصيلية عن المسكن (الموقع، المساحة، الهيكل، إلخ)
2.نوع ومدة عقد الوساطة
3.مبلغ رسوم الوساطة ووقت الدفع
4 -محتويات العمل ونطاق مسؤولية الشركة العقارية
5 -شروط وإجراءات إلغاء العقد
6.تواتر وطريقة تقرير الأعمال (في حالة عقد نظام الدوام الكامل)
فيما يتعلق برسوم الوكالة على وجه الخصوص، من الضروري التأكيد بوضوح على المبلغ الفعلي وشروط الدفع، حتى لو كانت ضمن الحد الأقصى للمبلغ. أيضًا، إذا كانت هناك إمكانية لتحصيل الرسوم بشكل منفصل عن التكاليف الفعلية مثل نفقات الإعلان والبحث، فتحقق من شروط هذه الرسوم مسبقًا.
نقطة اختيار الشركة العقارية
إن اختيار الشركة العقارية التي تبرم عقد الوساطة هو عنصر مهم يؤثر على نجاح الصفقة. يوصى بتقييمها بشكل شامل من وجهات النظر التالية.
خبرة مندوب المبيعات:
-الحالة التأهيلية لمندوب البائع.
-خبرة المعاملات في المجال ذي الصلة
-الخبرة في نوع العقار
-مهارات التواصل وسرعة الاستجابة.
موثوقية الشركة:
-التأكد من الحصول على رخصة تاجر عقارات وتاجر بناء.
-عضوية الجمعيات الصناعية
-التاريخالسابقللمشاكل.
-السلامة المالية.
القدرة التسويقية:
-استخدام وسائل الإعلام الإعلانية
-التعرض للعقارات على الإنترنت
-شبكة عملاء متطورة.
-خصوصية استراتيجية البيع
إلغاء عقد الوساطة
يمكنإلغاء عقد الوساطةفي ظل ظروف معينة، ولكن يختلف الإجراء وفقًا لنوع العقد وسبب الإلغاء.
سبب مبرر للإلغاء:
1-الإخلال بعقد شركة عقارية (عدم الوفاء بالتزام تقرير العمل، إلخ)
2-عدم كفاية الكفاءة أو التعامل غير المناسب من قبل الشركة العقارية
3. تغيير ظروف العميل (مثل تعليق البيع)
4.انتهاء المدة التعاقدية.
نقاط يجب ملاحظتها عند الإنهاء:
في حالة وجود عقد بدوام كامل، إذا تم إنهاء العقد في منتصف مدة العقد دون سبب مبرر، فهناك إمكانية الحصول على مطالبة بمبلغ يعادل التكاليف الفعلية.
-منالمهم تقديم إشعار بالإنهاء كتابيًا مع ذكر أسباب الإنهاء بوضوح.
-قد تظل ملزمًا بدفع التكاليف الفعلية التي تم تكبدها بالفعل، مثل تكاليف الإعلان.
الاستعداد للإلغاء السلس:عند التفكير في الإلغاء يُنصح أولاً بمحاولة حل المشكلة من خلال المناقشات مع الوكالة العقارية. إذا تعذّر حل المشكلة، فمن الممكن استشارة منظمات الطرف الثالث مثل جمعية تجار العقارات والمباني أو مركز شؤون المستهلكين.
تسليم العقود بالوسائل الكهرومغناطيسية
في السنوات الأخيرة، مع تطور الرقمنة، سُمح في السنوات الأخيرة بتسليم عقود الوساطة عن طريق الوسائل الكهرومغناطيسية (البريد الإلكتروني، إلخ). ومع ذلك، في هذه الحالة، فإن موافقة العميل المسبقة ضرورية، وينبغي الانتباه إلى النقاط التالية.
شروط التسليم الكهرومغناطيسي:
-الموافقة الصريحة من العميل.
-التدابير البديلة للتوقيعات (مثل التوقيعات الإلكترونية)
-الإرسال بطريقة تضمن استلام العميل للمحتويات.
المزايا والعيوب:على الرغم من أن التسليم الكهرومغناطيسي يسرع الإجراءات التعاقدية ويحسن كفاءة إدارة المستندات، إلا أنه يتطلب أيضاً احتياطات أمنية وتخزيناً مناسباً للبيانات الإلكترونية.
الخلاصة.
يعتبر عقد الوساطة العقارية إطاراً قانونياً مهماً في المعاملات العقارية، ويؤثر اختيار العقد المناسب على نجاح الصفقة.هناك ثلاثة أنواع منعقود الوساطةالعامة،وعقد الوساطة بدوام كامل، وعقد الوساطةالحصري غير الحصري وعقد الوساطة الحصري الواجب،ولكل منها ميزات ومزايا وعيوب مختلفة، ومن المهم النظر بشكل شامل في خصائص العقار ووضع البائع وبيئة السوق والاختيار.
أما بالنسبة لرسوم عقدالوساطة، فقد تم تعديل القانون في يوليو 2024، وتم رفعها إلى الحد الأعلى البالغ 330,000 ين للمنازل الشاغرة وغيرها من المنازل الشاغرة التي تبلغ قيمتها 8 ملايين ين أو أقل. يخلق هذا التعديل بيئة يمكن فيها الحصول على خدمات الوساطة المناسبة حتى بالنسبة للعقارات منخفضة السعر التي كان من الصعب التعامل معها حتى الآن.
عند إبرام العقد،من المهم التأكد بشكل كامل من محتوياتعقد الوساطةالعقارية وطرح الأسئلة دون تردد حول النقاط غير الواضحة.وعلاوة على ذلك، يمكن تجنب المشاكل من خلال فهم شروط وإجراءاتإلغاء عقد الوساطة في حالةالطوارئمسبقاً.
تقدم شركة INA&Associates K.K. أفضل عروض عقود الوساطة والدعم المهني وفقاً لحالة كل عميل على حدة. إذا كانت لديك أي استفسارات حول المعاملات العقارية، فلا تتردد في الاتصال بنا. سنبذل قصارى جهدنا لدعمك حتى تنجح معاملاتك العقارية المهمة.
الأسئلة المتداولة
س1- هل من الممكن تغيير عقد الوساطة في المنتصف؟
ج1- تغيير نوع عقد الوساطة في المنتصف هو إلغاء العقد الحالي من حيث المبدأ وإبرام عقد جديد. إن التغيير من عقد وساطة عام إلى عقد نظامي بدوام كامل سهل نسبياً، ولكن التغيير من عقد نظامي بدوام كامل إلى عقد وساطة عام قد يتطلب سبباً مبرراً. التغيير في وقت انتهاء مدة العقد هو الطريقة الأكثر موثوقية.
س2: هل يمكن التفاوض على رسوم الوساطة بخصم؟
ج2: بما أن الحد الأقصى لأتعاب الوكالة محدد بموجب القانون، فمن الممكن التفاوض مع الشركة العقارية لتخفيض الأتعاب إذا كانت ضمن هذا النطاق. ولكن، بما أن هناك إمكانية للتأثير على جودة محتويات الخدمة، فإن الخصم ليس مجرد خصم بسيط، ومن المهم الحكم على التوازن بين محتويات الخدمة والعمولة بشكل شامل.
س3- ماذا سيحدث إذا ظهر شخص راغب في الشراء من شركة أخرى في عقد وساطة بدوام كامل؟
ج3- في عقد الوساطة بدوام كامل، من الضروري في عقد الوساطة بدوام كامل أن يتم التعامل من خلال الشركة العقارية التي تم إبرام العقد معها. حتى لو كان هناك إدخال شخص راغب في الشراء من شركة أخرى، فإن الشركة العقارية التي أبرمت العقد ستكون نافذة، وإذا لزم الأمر، المضي قدما في الصفقة بالتعاون مع شركة أخرى. في هذه الحالة، سيتم دفع رسوم وساطة للشركة العقارية المتعاقد معها.
س4: هل يمكن لعامة الناس الاطلاع على المعلومات المسجلة في رينس؟
ج4: نظام رينس (نظام التوزيع المخصص) هو نظام خاص بالشركات العقارية حصرياً ولا يمكن لعامة المستهلكين الوصول إليه مباشرةً. ومع ذلك، سيتم تعميم المعلومات العقارية المسجلة على نطاق واسع من خلال الشركات العقارية في جميع أنحاء البلاد، وسيتم فتحها في النهاية للجمهور على الصفحة الرئيسية لكل شركة، وموقع البوابة العقارية، وما إلى ذلك.
س5- ماذا أفعل إذا أردت إيقاف البيع خلال فترة عقد الوساطة؟
ج5- تختلف المراسلات باختلاف سبب تعليق البيع. في حالة التعليق بسبب راحة العميل، قد يتم تحصيل المصاريف الفعلية، مثل مصاريف الإعلان وما إلى ذلك التي حدثت حتى ذلك الوقت. من ناحية أخرى، في حالة التوقف لسبب لا يمكن تجنبه، مثل تغير الظروف العائلية أو تغير الظروف الاقتصادية، غالباً ما يكون من الممكن إلغاء العقد ودياً بعد التشاور مع الشركة العقارية. في كلتا الحالتين، من المهم استشارة الشركة العقارية في أقرب وقت ممكن.
إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات بشأن المعاملات العقارية،فلا تتردد في الاتصالبالموقع الرسمي لشركة INA & Associates Ltd.
معلومات مرجعية
القوانين والأنظمة ذات الصلة
قانون أعمال معاملات البناء والمباني
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
