Die Zukunft der Immobilieninvestitionen: Trends und Strategien bis 2030

Der Markt für Immobilieninvestitionen ist in ständigem Wandel begriffen: Die genaue Vorhersage von Markttrends über das Jahr 2025 hinaus und die Entwicklung geeigneter Anlagestrategien sind der Schlüssel für einen nachhaltigen Vermögensaufbau INA konzentriert sich auf die Verwaltung von Vermögenswerten aus einer langfristigen Perspektive und nicht nur auf kurzfristige Gewinne. In diesem Papier werden demografische und Zinstrends für 2025 und darüber hinaus analysiert und Strategien für die Phase des Preisverfalls sowie die Auswirkungen von ESG-Investitionen und Renovierungsbedarf erörtert.

1. Analyse der demografischen und zinsbezogenen Trends für 2025-2030

1-1. Der Einfluss der Demografie auf den Immobilienmarkt

Der Bevölkerungsrückgang in Japan ist eine unvermeidliche Herausforderung für Immobilieninvestitionen. Dem allgemeinen Bevölkerungsrückgang stehen jedoch Phänomene wie Veränderungen in der Zahl der Haushalte und die Konzentration der Bevölkerung in städtischen Gebieten gegenüber.

Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Wohnungen für Einzelhaushalte im Zentrum von Tokio stark bleiben wird, da die Zahl der Erwerbstätigen im Einklang mit dem Anstieg der freien Stellen aufgrund der steigenden Aktienpreise zunimmt. Für Immobilieninvestoren ist es wichtig zu wissen, dass die Mietnachfrage mit der Zu- und Abnahme der Zahl der Haushalte und nicht mit der Zahl der Menschen zusammenhängt: Die Gesamtzahl der Haushalte wird im Jahr 2040 bei schätzungsweise 50,75 Millionen liegen, so dass es wichtig ist, das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den einzelnen Gebieten zu bewerten und nicht einen einheitlichen Bevölkerungsrückgang im ganzen Land anzunehmen.

Selbst in einer Zeit des Bevölkerungsrückgangs dürften Investitionen in erstklassige Immobilien, bei denen der Schwerpunkt auf Lage und Qualität liegt, langfristig ihren Wert behalten. Indem man in qualitativ hochwertige Immobilien investiert, anstatt einfach nur den Zahlen hinterherzujagen, kann ein Anlageportfolio aufgebaut werden, das den demografischen Veränderungen gewachsen ist.

1-2. zinsentwicklung und ihre auswirkungen auf immobilieninvestitionen

Seit der Aufhebung der Negativzinspolitik im März 2024 hat die BOJ die Zinssätze schrittweise angehoben, mit einer zusätzlichen Erhöhung (0,25 %) im Januar 2025, was zu einem Anstieg des variablen Referenzzinssatzes für viele Finanzinstitute führte. Die langfristigen Zinssätze (Zinssätze für 10-jährige Staatsanleihen) waren im Herbst 2019 auf fast minus 0,3 % gefallen, befinden sich aber seither in einem Aufwärtstrend und erreichen im Januar 2025 vorübergehend 1,2 %, das erste Mal seit 13 Jahren.

Steigende Zinssätze haben folgende Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen

1. Erhöhte Finanzierungskosten: Investoren mit variabel verzinsten Darlehen werden mit einer höheren Rückzahlungslast konfrontiert.
2. Auswirkungen auf die Kapitalisierungssätze: Höhere Zinssätze erhöhen auch die erwarteten Renditen, wodurch die Immobilienpreise unter Druck geraten.
3. Weniger Käufer: Die erhöhten Finanzierungskosten können die Zahl der Käufer auf dem Markt verringern.

Aus unserer Sicht als Investor in Humankapital ist es wichtig, nicht nur auf die kurzfristige Rentabilität, sondern auch auf den langfristigen Vermögenswert zu achten, auch wenn die Zinsen steigen. Gerade in Zeiten rapider Zinsschwankungen sind Besonnenheit und langfristig ausgerichtete Investitionsentscheidungen gefragt.

2. Strategien, um bei fallenden Kursen mehr zu kaufen

2-1. Marktzyklen verstehen

Der Immobilienmarkt ist zyklischen Schwankungen unterworfen. Insbesondere steigende Zinsen und Veränderungen im gesellschaftlichen Umfeld können zu Preisanpassungsphasen führen. In diesen Phasen ist es wichtig, kurzfristige Preisrückgänge nicht zu fürchten, sondern sie als strategische Chance zum Nachkauf zu sehen.

Um bei Preisrückgängen gelassen entscheiden zu können, sollten Sie sich auf Folgendes konzentrieren

1. Gründliche Gebietsanalyse: Identifizieren Sie Gebiete mit Potenzial, indem Sie die demografische Entwicklung, die Entwicklung der Infrastruktur, Sanierungspläne usw. eingehend analysieren.
2. Prüfung des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage: Vermeiden Sie Gebiete mit einem Überangebot und bevorzugen Sie Gebiete, in denen die Nachfrage stabil ist oder steigt.
3. Ermittlung des Endergebnisses: Da es schwierig ist, zu einem perfekten Endergebnis zu kaufen, sollten Sie sich bei Ihren Investitionsentscheidungen auf den mittel- bis langfristigen Wert konzentrieren.

2-2. spezifische strategien für den kauf weiterer immobilien

Die folgenden Ansätze können als spezifische Strategien zur Steigerung der Käufe bei fallenden Preisen eingesetzt werden:

1. Diversifizierung der Investitionen: Streuen Sie das Risiko, indem Sie in mehreren Raten investieren, anstatt eine große Investition auf einmal zu tätigen.
2. Konzentration auf wertsteigernde Objekte: Konzentrieren Sie sich auf Objekte, die renoviert werden können, um einen Mehrwert zu schaffen.
3. Investieren Sie langfristig: Achten Sie auf den langfristigen Cashflow und nicht auf kurzfristige Preisschwankungen.
4. Stärken Sie Ihre finanzielle Position: Planen Sie Rückzahlungen mit einer komfortablen Bilanz und lassen Sie Raum für zusätzliche Investitionen.

Die Erfahrung von INA zeigt, dass sich gerade in Zeiten fallender Preise echte Investitionsmöglichkeiten ergeben. Wenn Sie ohne Angst vor dem Scheitern handeln, ist es wahrscheinlicher, dass Sie Qualitätsimmobilien zu einem Zeitpunkt erwerben, an dem andere Investoren zögern.

3. Die Auswirkungen von ESG-Investitionen und die Nachfrage nach Renovierungen

3-1. Die Bedeutung von ESG-Investitionen in Immobilien

Umwelt-, Sozial- und Governance-Überlegungen (ESG) werden bei Immobilieninvestitionen immer wichtiger. Der japanische Markt für ESG-Immobilieninvestitionen wird für das Jahr 2021 auf rund 12 Billionen Yen geschätzt, und es wird erwartet, dass er weiter wächst.

Zu den Vorteilen von ESG-Immobilieninvestitionen gehören

1. Langfristige Werterhaltung und -steigerung: Immobilien mit hoher Umweltleistung haben ein geringeres Risiko eines zukünftigen Wertverlustes
2. Gesteigerte Nachfrage von Mietern und Nutzern: erhöhte Nachfrage nach umwelt- und gesundheitsbewussten Immobilien
3. Geringere Betriebskosten: geringere Betriebskosten durch verbesserte Energieeffizienz
4. Verbesserte Finanzierungsbedingungen: potenziell günstige ESG-bezogene Finanzierungsbedingungen

Der Markt für ESG-Immobilieninvestitionen in Japan hat noch einige Herausforderungen zu bewältigen, darunter die Einführung von Bewertungsmethoden und die Standardisierung der Offenlegung von Informationen, aber dies ist ein Bereich, in dem ein zukünftiges Wachstum erwartet wird.

3-2 Wachsende Nachfrage nach Renovierung

Der Renovierungsmarkt expandiert stetig. Nach Prognosen des Yano Research Institute wird der Markt für den Kauf und Wiederverkauf von gebrauchten Häusern im Jahr 2030 voraussichtlich 50.000 Einheiten erreichen, was einem Anstieg von 22,0 % gegenüber 2022 entspricht. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus strebt außerdem an, die kombinierte Marktgröße von Renovierung und Wiederverkauf von Gebrauchtwohnungen von 12 Billionen Yen ab 2018 bis 2030 zu steigern.

Folgende Faktoren sind für die wachsende Nachfrage nach Renovierung verantwortlich

1. Diversifizierung der Lebensstile: Bedarf an individualisiertem Wohnraum anstelle von standardisierten Neubauten
2. Auswirkungen der Corona-Katastrophe: Neubewertung des Wohnumfelds aufgrund der Zunahme der Zeit, die zu Hause verbracht wird
3. Neubewertung von Gebrauchtwohnungen: mehr Möglichkeiten zur Renovierung von Gebrauchtimmobilien in guten Lagen
4. Wachsendes Umweltbewusstsein: Nutzung des Bestands statt Abriss und Neubau

Aus der Perspektive der Immobilieninvestitionen gewinnt der Kauf von Immobilien unter der Prämisse der Renovierung als neue Anlagestrategie an Aufmerksamkeit. Eine angemessene Renovierung kann den Wert einer Immobilie steigern und die erwartete Miete erhöhen.

4. Investitionsstrategien für 2025 und darüber hinaus

Der Markt für Immobilieninvestitionen wird sich nach 2025 wahrscheinlich auf einen selektiveren Markt verlagern, da der bisherige Aufwärtstrend bei den Preisen zum Stillstand kommt. Die folgenden Punkte werden als Investitionsstrategien in einem solchen Umfeld vorgeschlagen:

4-1. Umstrukturierung der Gebietsstrategien

1. Selektive Investitionen in städtischen Gebieten: nicht einfach eine Rückkehr in die Stadtzentren, sondern Investitionen in Gebiete mit hohem Komfort als Reaktion auf veränderte Arbeitsweisen.
2. Strategische Investitionen in Vorstädte: Selektive Investitionen in Vorstädte mit hoher Lebensqualität, da Telearbeit immer mehr Verbreitung findet.
3. Berücksichtigung regionaler Kernstädte: erstklassige Immobilien in regionalen Kernstädten, die auch bei Bevölkerungsrückgang eine gewisse wirtschaftliche Größe beibehalten können.

4-2. auswahl der immobilientypen

1. Immobilien für Singles: Die Nachfrage nach Immobilien für Singles wird aufgrund der anhaltenden Trennung der Haushalte stark bleiben.
2. Hochwertige Immobilien für Familien: Steigende Nachfrage nach hochwertigen Immobilien, da das Bewusstsein für das Wohnumfeld bei der Generation der Kindererziehenden zunimmt.
3. Seniorenimmobilien: Nachfrage nach barrierefreien Immobilien und Immobilien mit guter Anbindung an medizinische Einrichtungen aufgrund der Alterung der Bevölkerung.

4-3. Überprüfung der Finanzstrategie

1. Überdenken der Kreditvergabestrategie: Gleichgewicht zwischen variablen und festen Zinssätzen, konservative Gestaltung der Tilgungspläne
2. Überprüfung der Eigenmittelquote: In einem Umfeld steigender Zinssätze sollte eine Erhöhung der Eigenmittelquote in Betracht gezogen werden.
3. Sicherstellung eines Liquiditätspuffers: Sicherstellung ausreichender Mittel für das Leerstandsrisiko und erhöhte Reparaturkosten.

4-4. Verbesserung des Betriebsmanagements

1. Stärkung des Immobilienmanagements: Förderung der langfristigen Auslastung durch Verbesserung der Mieterzufriedenheit
2. Angemessene Wertsteigerungsinvestitionen: Werterhaltung der Immobilie durch geplante Reparaturen und Renovierungen
3. Technologieeinsatz: Effizientes Immobilienmanagement durch IoT und KI

Fazit: Auf dem Weg zu nachhaltigen Immobilieninvestitionen

Der Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2025 und darüber hinaus wird sich aufgrund einer Vielzahl von Faktoren wie demografischen Veränderungen, Schwankungen im Zinsumfeld, der Ausweitung von ESG-Investitionen und der steigenden Nachfrage nach Renovierungen von der Vergangenheit unterscheiden. In einem solchen Umfeld sind nachhaltige Anlagestrategien erforderlich, die auf einer langfristigen Perspektive und nicht auf dem Streben nach kurzfristigen Gewinnen basieren.

Ich glaube, dass eine Investitionshaltung, die keine Angst vor dem Scheitern hat, eine klare Vision hat und darauf abzielt, sowohl einen sozialen als auch einen wirtschaftlichen Wert zu erzielen, der Schlüssel zur Bewältigung des unsicheren Marktumfelds im Jahr 2025 und darüber hinaus ist.