RC-Konstruktionen: Vorteile, Nachteile und Tipps für Immobilieninvestitionen

Bei der Entscheidung für den Kauf oder die Investition in eine Immobilie ist die Struktur des Gebäudes einer der wichtigsten Entscheidungsfaktoren. Insbesondere die Stahlbetonbauweise (RC) ist eine bei Eigentumswohnungen und Geschäftsgebäuden weit verbreitete Bauart, deren Eigenschaften zu kennen, direkt zu einer klugen Immobilienwahl führen wird.

In diesem Artikel werden die Grundstruktur der RC-Konstruktion, ihre Vor- und Nachteile, ihre Nutzungsdauer und der eigentliche Prozess der Immobilienauswahl für die Allgemeinheit auf leicht verständliche Weise erläutert. Auf der Grundlage unseres Fachwissens in der Immobilienbranche bieten wir Ihnen praktische Informationen, die Ihnen helfen, die richtige Immobilienwahl zu treffen.

Grundlegendes Wissen über die RC-Bauweise und die Funktionsweise der Konstruktion

Was ist RC-Bauweise?

RC-Zukuri ist eine Abkürzung für 'Reinforced Concrete' , was auf Japanisch ' Reinforced Concrete Zukuri' heißt. Es handelt sich dabei um eine Verbundkonstruktion, bei der Bewehrungsstahl und Beton miteinander kombiniert werden. Es ist eine hervorragende Bauweise, bei der die Vorteile der einzelnen Materialien genutzt werden, während die Nachteile ergänzt werden.

Beton ist äußerst widerstandsfähig gegenüber Druckkräften, aber anfällig gegenüber Zugkräften. Umgekehrt hat Betonstahl eine ausgezeichnete Festigkeit gegenüber Zugkräften, ist aber bei Druckkräften nicht so gut wie Beton.

Bauprozess von RC-Strukturen

Der Bauprozess einer RC-Struktur beginnt mit dem Verlegen der Bewehrungsstäbe gemäß den Konstruktionszeichnungen, gefolgt vom Gießen des Betons. Wenn der Beton aushärtet, verbindet er sich mit der Bewehrung und wirkt wie eine einzige Struktur. Diese Integration bietet einen hervorragenden Widerstand gegen äußere Kräfte wie Erdbeben und Wind.

Beim Bau auf der Baustelle sind die Genauigkeit des Bewehrungseinbaus, die Qualitätskontrolle des Betons und die Aushärtungszeit wichtige Faktoren. Wenn diese Prozesse richtig gesteuert werden, wird ein RC-Gebäude fertiggestellt, das die geplanten Leistungen erbringt.

Vergleich mit anderen Bauweisen

Neben der RC-Bauweise gibt es noch andere Arten von Bauwerken wie Holz-, Stahlrahmen- (S) und Stahlbetonkonstruktionen (SRC). In der nachstehenden Tabelle werden die Merkmale der wichtigsten Bauarten verglichen.

Wie aus dieser Vergleichstabelle hervorgeht, bietet die RC-Bauweise ein ausgezeichnetes Gleichgewicht zwischen Erdbeben-, Brand- und Schallschutzeigenschaften, was sie zu einem geeigneten Bautyp für Wohn- und Geschäftskomplexe mit mittleren bis hohen Gebäuden macht.

Vor- und Nachteile der RC-Bauweise

Hauptvorteile der RC-Bauweise

Ausgezeichnete Erdbebensicherheit

Das Hauptmerkmal der RC-Bauweise ist ihre hervorragende Erdbebensicherheit. Die integrierte Struktur aus Bewehrungsstahl und Beton bietet einen hohen Widerstand gegen horizontale Kräfte, die durch Erdbeben verursacht werden. Insbesondere RC-Gebäude, die nach den 1981 in Kraft getretenen neuen Normen für die Erdbebensicherheit gebaut wurden, sind so ausgelegt, dass sie Erdbeben der Stärke 6 oder 7 standhalten, ohne einzustürzen.

Tatsächlich blieben viele entsprechend konzipierte und gebaute RC-Gebäude beim Großen Hanshin-Awaji-Erdbeben und beim Großen Ostjapan-Erdbeben von schweren Schäden verschont, was ihre hohe Erdbebensicherheit beweist. Dies ist ein äußerst wichtiger Faktor für den langfristigen Werterhalt bei Investitionen in Immobilien oder beim Kauf eines Hauses.

Hohe Feuerbeständigkeit

Ein weiterer großer Vorteil der RC-Bauweise ist ihre hohe Feuerbeständigkeit. Beton ist ein nicht brennbares Material und behält seine strukturelle Festigkeit auch bei hohen Temperaturen für lange Zeit bei. Nach dem Baugesetzbuch ist die RC-Bauweise als feuerbeständig zugelassen und wird als Bauwerk eingestuft, das im Falle eines Brandes ausreichend Zeit für die Evakuierung bietet.

Diese Feuerwiderstandsfähigkeit senkt auch die Versicherungsprämien. Die Prämien für Feuerversicherungen sind je nach Gebäudestruktur sehr unterschiedlich, wobei RC-Gebäude als "T-Strukturen" (feuerbeständige Strukturen) eingestuft werden, die die niedrigsten Prämien haben. Im Vergleich zu Holzgebäuden können die Versicherungsprämien um etwa die Hälfte gesenkt werden, was zu geringeren langfristigen Unterhaltskosten beiträgt.

Hervorragende Schalldämmung

Ein weiterer großer Vorteil der RC-Bauweise ist die Schalldämmung, die in städtischen Wohnumgebungen ein wichtiger Faktor ist. Durch die hohe Dichte des Betons wird die Übertragung von Schall aus den darüber und darunter liegenden Stockwerken sowie aus den benachbarten Wohnungen wirksam unterbunden. Insbesondere Immobilien mit einer Dicke der Bodenplatte (Betonteil des Fußbodens) von 200 mm oder mehr bieten eine Schalldämmung auf einem Niveau, bei dem die meisten Geräusche des täglichen Lebens nicht störend sind.

Diese Schalldämmung ist auch ein wichtiger Faktor für die Mietverwaltung. Eine höhere Mieterzufriedenheit kann zu einer längeren Mietdauer und einem geringeren Risiko von Leerständen führen. Außerdem wird das Risiko von Problemen in der Nachbarschaft deutlich verringert, was einen großen Vorteil für die Verwaltung darstellt.

Langfristige Haltbarkeit

Die langfristige Beständigkeit von RC-Gebäuden ist ein besonders wichtiger Faktor bei Immobilieninvestitionen. Bei ordnungsgemäßer Planung, Konstruktion und Instandhaltung können RC-Gebäude 50 bis 100 Jahre oder länger genutzt werden. Dies ist die bei weitem längste Nutzungsdauer eines Gebäudes, verglichen mit der typischen Nutzungsdauer von Holzgebäuden von etwa 30 Jahren.

Die Langlebigkeit steht auch in direktem Zusammenhang mit der Werterhaltung eines Gebäudes. Da sich die Bausubstanz im Laufe der Zeit kaum verschlechtert, kann eine ordnungsgemäße Instandhaltung langfristig stabile Mieteinnahmen und Verkaufswerte gewährleisten.

Nachteile und Vorsichtsmaßnahmen der RC-Bauweise

Hohe Baukosten.

Einer der Hauptnachteile der RC-Bauweise sind die hohen Baukosten. Im Vergleich zu Holzgebäuden sind sowohl die Material- als auch die Baukosten tendenziell höher. Vor allem die Baukosten sind höher, da viele Arbeiten wie Schalung, Bewehrungsstahl und Betonarbeiten spezielle Kenntnisse erfordern.

Hohe Baukosten führen zu höheren Anfangsinvestitionen. Wenn Sie eine Immobilieninvestition in Erwägung ziehen, ist es wichtig, einen Einnahmen- und Ausgabenplan zu erstellen, der diese hohen Anfangsinvestitionen berücksichtigt. Berücksichtigt man jedoch die bereits erwähnte Langlebigkeit und die geringen Instandhaltungskosten, so kann die Investition auf lange Sicht durchaus rentabel sein.

Einschränkungen durch das Gebäudegewicht

RC-Gebäude zeichnen sich strukturell durch ihr hohes Baugewicht aus . Dies kann Bodenverbesserungsarbeiten erforderlich machen, wie z. B. Rammarbeiten auf Grundstücken, auf denen die Bodenunterstützung unzureichend ist. Darüber hinaus muss beim Wiederaufbau eines bestehenden Gebäudes der Boden möglicherweise neu vermessen und verstärkt werden.

Auch das Gewicht des Gebäudes wirkt sich auf den Grad der Gestaltungsfreiheit aus. Wenn große Öffnungen oder Treppenhäuser gebaut werden, kann es zu Einschränkungen bei der statischen Berechnung kommen, was sich auf den Entwurfsplan auswirken kann.

Die Bedeutung der Kondensationskontrolle

Die Kondensationskontrolle ist ein wichtiges Thema bei RC-Gebäuden. Beton hat eine hohe Wärmeleitfähigkeit, so dass Tauwasserbildung wahrscheinlicher ist, wenn ein großer Unterschied zwischen Außen- und Innentemperatur besteht. Besonders in Gebäuden mit unzureichender Isolierung kann es im Winter zu Kondensation und Schimmelbildung kommen.

Eine angemessene Isolierung, die Installation von Lüftungssystemen und die Kontrolle der Luftfeuchtigkeit sind wichtige Maßnahmen zur Vermeidung von Kondenswasser. Werden diese Maßnahmen nicht ergriffen, kann dies zu einer Verschlechterung des Wohnklimas und zum Verfall des Gebäudes führen, so dass bereits in der Entwurfsphase ausreichend darauf geachtet werden muss.

Nutzungsdauer und Instandhaltung von RC-Gebäuden

Gesetzliche Nutzungsdauer und tatsächliche Nutzungsdauer

Die gesetzliche Nutzungsdauer von RC-Gebäuden ist im Steuerrecht auf 47 Jahre festgelegt. Dies ist die Anzahl der Jahre, die bei der Abschreibungsberechnung zugrunde gelegt wird, und weicht von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes ab. Die tatsächliche Nutzungsdauer von RC-Gebäuden hängt weitgehend von der Qualität der Planung, der Konstruktion und der Instandhaltung ab, aber es ist möglich, dass ein ordnungsgemäß verwaltetes Gebäude mehr als 100 Jahre lang genutzt werden kann.

Nach einer Erhebung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus beträgt die durchschnittliche Lebensdauer eines RC-Gebäudes ca. 68 Jahre, doch handelt es sich hierbei um eine Abrissstatistik, die keine Aussage über die baulichen Grenzen macht. Bei regelmäßigen Reparaturen und angemessener Wartung können sie sogar noch länger genutzt werden.

Die wichtigsten Punkte der Instandhaltung und Verwaltung

Bedeutung regelmäßiger Inspektionen

Regelmäßige Inspektionen sind für die Langlebigkeit von RC-Bauten unerlässlich. Besonders wichtig ist die frühzeitige Erkennung von Rissen in den Außenwänden, der Korrosion des Bewehrungsstahls und der Verschlechterung der Dichtungsschicht. Wenn diese Probleme nicht behoben werden, kann sich die Struktur verschlechtern und größere Reparaturen erforderlich machen.

Das Baugesetzbuch schreibt für Gebäude ab einer bestimmten Größe eine regelmäßige Berichterstattung vor, aber auch für andere Gebäude wird empfohlen, einmal im Jahr eine fachmännische Inspektion durchzuführen.

Durchführen von geplanten Reparaturen

Ein wichtiger Teil der Instandhaltung von RC-Gebäuden ist die systematische Durchführung von Reparaturen. Die wichtigsten Reparaturen und ihre Zyklen sind wie folgt

Durch die systematische Durchführung dieser Reparaturen kann die Leistungsfähigkeit des Gebäudes langfristig erhalten und der Wert des Gebäudes bewahrt werden.

Ausarbeitung langfristiger Instandsetzungspläne

In vielen Fällen verfügen Eigentumswohnungen und andere Wohngebäude, die im Sondereigentum stehen, über einen langfristigen Instandsetzungsplan, in dem die über einen Zeitraum von etwa 30 Jahren erforderlichen Instandsetzungsarbeiten und die damit verbundenen Kosten veranschlagt werden und ein angemessener Rücklagenfonds für Reparaturen gebildet wird.

Langfristige Instandsetzungspläne sind ein wichtiges Element nicht nur für die Instandhaltung und Verwaltung von Gebäuden, sondern auch für die Planung der Einnahmen und Ausgaben von Immobilieninvestitionen. Wenn die geschätzten Reparaturkosten genau erfasst werden, können genauere Investitionsentscheidungen getroffen werden.

Wichtige Punkte bei der Auswahl von RC-Eigentumswohnungen

Wichtige Punkte, die beim Kauf zu prüfen sind

Überprüfen Sie das Baujahr und die Erdbebensicherheitsstandards.

Die wichtigsten Punkte, die bei der Auswahl einer RC-Eigentumswohnung zu prüfen sind, sind das Baujahr und die angewandten Erdbebensicherheitsnormen: Gebäude, deren Bau nach dem 1. Juni 1981 genehmigt wurde, unterliegen den neuen Erdbebensicherheitsnormen und weisen eine wesentlich höhere Erdbebensicherheit auf als Gebäude, die vor diesem Datum gebaut wurden (alte Erdbebensicherheitsnormen).

Gebäude, die nach der neuen erdbebensicheren Norm gebaut wurden, sind so ausgelegt, dass sie einem Erdbeben der Stärke 6 oder 7 standhalten, und die Prämien für Erdbebenversicherungen sind niedriger als die für Gebäude, die nach der alten erdbebensicheren Norm gebaut wurden. Außerdem bieten Finanzinstitute häufig günstigere Kreditkonditionen für Gebäude an, die nach der neuen Norm für Erdbebensicherheit gebaut wurden.

Überprüfung der Baufirma und des Planers

Ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung der Qualität eines Gebäudes ist die Erfolgsbilanz des Bauunternehmens und des Planers. Gebäude, die von großen Generalunternehmern oder Baufirmen mit nachweislicher Erfahrung in diesem Gebiet errichtet werden, weisen in der Regel eine hohe Bauqualität und langfristige Sicherheit auf.

Die Erfolgsbilanz des Tragwerksplaners ist ebenfalls wichtig: Die Tragwerksplanung von RC-Gebäuden erfordert ein hohes Maß an Fachwissen, und Gebäude, an denen erfahrene Tragwerksplaner beteiligt sind, sind wahrscheinlich sicherer und rationeller geplant.

Bewertung des Managementstatus

Eine angemessene Verwaltung ist für die Werterhaltung von RC-Eigentumswohnungen unerlässlich. Es ist wichtig, die Verwaltung der Verwaltungsgesellschaft, den Stand der Reparaturrücklagen und die bisherigen Reparaturen genau zu prüfen.

Besonderes Augenmerk sollte auf eventuelle Defizite im Reparaturrücklagenfonds gelegt werden. Wenn kein angemessener Reparaturrücklagenfonds vorhanden ist, besteht die Möglichkeit, dass in der Zukunft ein hoher Pauschalbetrag erhoben wird oder dass Reparaturarbeiten aufgeschoben werden. Dies ist ein Risiko, das zu einer Verschlechterung des Wohnumfelds und einem Rückgang der Vermögenswerte führen kann.

Perspektiven als Anlageobjekt

Bedeutung der Lage

Die Lage ist der wichtigste Faktor bei der Auswahl von RC-Eigentumswohnungen als Anlageobjekte. Es ist wichtig, die Entfernung zum Bahnhof, die Umgebung und künftige Entwicklungspläne umfassend zu bewerten und einen Standort zu wählen, an dem eine langfristige Mietnachfrage zu erwarten ist.

Vor allem in städtischen Gebieten hat die Gehzeit zum nächsten Bahnhof einen erheblichen Einfluss auf das Mietniveau. Im Allgemeinen können Immobilien, die innerhalb von 10 Minuten zu Fuß erreichbar sind, eine stabile Mietnachfrage und ein geringes Leerstandsrisiko erwarten.

Marktfähigkeit von Grundrissen und Ausstattung

Bei Investment-RC-Eigentumswohnungen ist es wichtig, einen für die Zielgruppe geeigneten Grundriss und eine entsprechende Ausstattung zu wählen. Im Allgemeinen gelten 1K- bis 1DK-Wohnungen für Singles und 2LDK- bis 3LDK-Wohnungen für Familien als sehr gefragt.

Immobilien mit Einrichtungen, die den Bedürfnissen moderner Mieter entsprechen (z. B. Internetzugang, Lieferboxen, automatische Schließanlagen usw.), sind sehr wettbewerbsfähig und lassen eine stabile Mietverwaltung erwarten.

Einnahmen- und Ausgabenberechnungen und Investitionseffizienz

Genaue Einnahmen- und Ausgabenberechnungen sind bei Investitionen in RC-Eigentumswohnungen unerlässlich. Es ist notwendig, die tatsächliche Investitionsrendite zu berechnen, indem der Kaufpreis, die Ausgaben, die jährlichen Mieteinnahmen, die Verwaltungsgebühren, die Rücklagen für Reparaturen, die Steuern usw. umfassend berücksichtigt werden.

Da insbesondere Reparaturrücklagen und Verwaltungsgebühren bei RC-Eigentumswohnungen in der Regel höher sind als bei Holzwohnungen, ist es wichtig, diese Kosten bei der Berechnung der Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen.

Schlussfolgerung.

Die Stahlbetonbauweise ist eine Bauweise mit ausgezeichneten Eigenschaften in Bezug auf Erdbebensicherheit, Feuerbeständigkeit und Schalldämmung und wird häufig für Eigentumswohnungen und gewerbliche Gebäude verwendet. Die Baukosten sind zwar hoch, aber die langfristige Haltbarkeit und die einfache Wartung und Verwaltung machen sie zu einer Bauweise, mit der sich langfristig gesehen eine hervorragende Investitionseffizienz erzielen lässt.

Wenn man den Kauf oder die Investition in eine Immobilie in Erwägung zieht, ist es wichtig, die Merkmale der RC-Bauweise genau zu kennen und das Baujahr, die Baufirma, den Verwaltungsstatus und andere Faktoren umfassend zu bewerten. Insbesondere bei der Auswahl einer Immobilie, die den neuen Erdbebensicherheitsstandards ab 1981 entspricht und die ordnungsgemäß instand gehalten und verwaltet wird, können Sie mit einer langfristigen Werterhaltung und stabilen Einnahmen rechnen.

INA & Associates Ltd. unterstützt Sie umfassend bei Ihrer Immobilieninvestition, von der Auswahl der RC-Immobilien bis zu deren Verwaltung. Wenn Sie Fragen zu RC-Immobilien haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was ist der Unterschied zwischen RC- und SRC-Bauweise?

Die RC-Bauweise (Stahlbetonbauweise) ist eine Kombination aus Stahl und Beton, während die SRC-Bauweise (Stahlbetonbauweise) einen zusätzlichen Stahlrahmen aufweist. Die RC-Konstruktion ist die gängigste Bauart für gewöhnliche Eigentumswohnungen und bietet eine angemessene Leistung.

F2: Wie hoch ist die angemessene Rücklage für die Reparatur von RC-Eigentumswohnungen?

Der allgemeine Richtwert für den Reparaturrücklagenfonds für RC-Eigentumswohnungen liegt bei etwa 200-300 Yen pro Quadratmeter privater Fläche und Monat. Je nach Größe, Alter und Lage des Gebäudes kann dieser Betrag jedoch stark variieren. In den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr wird empfohlen, einen angemessenen Reservebetrag auf der Grundlage eines langfristigen Reparaturplans festzulegen.

F3: Sind 30 Jahre alte RC-Eigentumswohnungen für Investitionen geeignet?

Eine 30 Jahre alte RC-Eigentumswohnung kann eine geeignete Investition sein, wenn sie ordnungsgemäß gewartet und verwaltet wird. Wichtige Faktoren sind der Stand der Durchführung von Großreparaturen, der Stand des Reparaturrücklagenfonds und der Stand der Verwaltung durch die Verwaltungsgesellschaft. Außerdem muss das Gebäude den neuen Normen für die Erdbebensicherheit (1981 oder später) entsprechen.

F4: Welche Schalldämmung kann von einer RC-Konstruktion erwartet werden?

Die Schalldämmung der RC-Konstruktion wird durch die Dicke der Bodenplatte und die Wandkonstruktion bestimmt. In Häusern mit einer Deckenstärke von 200 mm oder mehr werden allgemeine Haushaltsgeräusche (Schritte, Gespräche usw.) auf ein kaum wahrnehmbares Niveau gedämmt. Das Spielen von Musikinstrumenten und laute Fernsehgeräte können jedoch die Nachbarn stören, selbst in RC-Bauweise.