فوائد وعيوب البناء بالخرسانة المسلحة وأهميته في الاستثمار العقاري

عند التفكير في شراء عقار أو الاستثمار فيه، فإن هيكل المبنى هو أحد أهم عوامل اتخاذ القرار. إن البناء بالخرسانة المسلحة (RC) على وجه الخصوص هو نوع هيكلي يستخدم على نطاق واسع في الوحدات السكنية والمباني التجارية، والفهم الصحيح لخصائصه سيؤدي مباشرةً إلى اختيار عقار حكيم.

تشرح هذه المقالة الهيكل الأساسي للإنشاءات الخرسانية المسلحة ومزاياها وعيوبها وعمرها الإنتاجي وعملية اختيار العقار الفعلي بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس. واستناداً إلى الخبرة التي اكتسبناها في مجال العقارات، نقدم معلومات عملية لمساعدتك على الاختيار الصحيح للعقار.

المعرفة الأساسية عن البناء على أساس RC وكيفية عمل الهيكل

ما هو بناء RC؟

RC-Zukuri هو اختصار لـ "الخرسانة المسلحة" ، والتي تسمى باليابانية "زوكوري الخرسانة المسلحة ". هذا الهيكل عبارة عن هيكل مركب يجمع بين حديد التسليح والخرسانة، وهو طريقة بناء ممتازة تستفيد من مزايا كل مادة مع استكمال عيوبها.

الخرسانة شديدة المقاومة لقوى الضغط، ولكنها ضعيفة أمام قوى الشد. وعلى العكس من ذلك، يتمتع فولاذ التسليح بقوة ممتازة ضد قوى الشد، ولكنه لا يعمل بشكل جيد مثل الخرسانة ضد قوى الضغط.

عملية بناء هياكل RC

تبدأ عملية بناء الهيكل القائم على الترددات الراديوية بوضع قضبان التسليح وفقًا لرسومات التصميم، يليها صب الخرسانة. وعندما تتصلب الخرسانة، تتكامل مع قضبان التسليح وتعمل كهيكل واحد. يوفر هذا التكامل مقاومة ممتازة للقوى الخارجية مثل الزلازل والرياح.

في الإنشاء في الموقع، تعتبر دقة وضع حديد التسليح ومراقبة جودة الخرسانة وفترة المعالجة عوامل مهمة. إذا تمت إدارة هذه العمليات بشكل صحيح، فسيتم الانتهاء من مبنى RC الذي يعمل كما تم تصميمه.

المقارنة مع الأنواع الإنشائية الأخرى

بالإضافة إلى الإنشاءات المقامة على أساس RC، هناك أنواع أخرى من الهياكل الإنشائية تشمل الهياكل الخشبية والخرسانة المسلحة بالفولاذ (S) والخرسانة المسلحة بالفولاذ. يقارن الجدول أدناه ميزات الأنواع الإنشائية الرئيسية.

كما يتبين من جدول المقارنة هذا، يوفر البناء القائم على الترددات الراديوية توازنًا ممتازًا بين خصائص عزل الزلازل والحرائق والصوت، مما يجعله نوعًا إنشائيًا مناسبًا للمجمعات السكنية والتجارية المتوسطة إلى الشاهقة.

مزايا ومساوئ الإنشاءات التي تعمل بنظام RC

المزايا الرئيسية لإنشاءات RC

مقاومة ممتازة للزلازل

الميزة الرئيسية لبناء RC هي مقاومته الممتازة للزلازل. فالهيكل المتكامل من حديد التسليح والخرسانة يوفر مقاومة عالية للقوى الأفقية الناجمة عن الزلازل. وعلى وجه الخصوص، تم تصميم مباني RC التي تم تشييدها بعد المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل التي دخلت حيز التنفيذ في عام 1981 لتحمل زلزال بقوة 6 أو 7 دون أن تنهار.

في الواقع، نجت العديد من مباني RC المصممة والمبنية بشكل مناسب من أضرار جسيمة في زلزال هانشين أواجي الكبير وزلزال شرق اليابان الكبير، مما يدل على مقاومتها العالية للزلازل. وهذا عامل مهم للغاية من حيث الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل عند الاستثمار في العقارات أو شراء منزل.

مقاومة عالية للحريق

من المزايا الرئيسية الأخرى للبناء القائم على الترددات الراديوية هي مقاومته العالية للحريق. فالخرسانة مادة غير قابلة للاحتراق وتحافظ على قوتها الإنشائية لفترة طويلة حتى عند تعرضها لدرجات حرارة عالية. وبموجب قانون البناء، تم اعتماد الإنشاءات الخرسانية المقاومة للحريق، وتم تصنيفها على أنها مقاومة للحريق، كما أنها مصنفة كهيكل يوفر وقتاً كافياً للإخلاء في حالة نشوب حريق.

هذا الأداء المقاوم للحريق يقلل أيضاً من أقساط التأمين. تختلف أقساط التأمين ضد الحرائق اختلافاً كبيراً حسب هيكل المبنى، حيث تُصنَّف المباني ذات التشييد المنزلي المُنشأ على شكل حرف T (الهياكل المقاومة للحريق)، والتي لها أقل أقساط تأمين. وبالمقارنة بالمباني الخشبية، يمكن تخفيض أقساط التأمين إلى النصف تقريباً، مما يساهم في انخفاض تكاليف الصيانة على المدى الطويل.

أداء ممتاز في عزل الصوت

من المزايا الرئيسية الأخرى للإنشاءات الخرسانية المقاومة للرياح أداء عزل الصوت ، وهو عامل مهم في بيئات المعيشة الحضرية. فالكثافة العالية للخرسانة تمنع بفعالية انتقال الصوت من الطوابق العلوية والسفلية ومن الوحدات المجاورة. وعلى وجه الخصوص، فإن العقارات التي يبلغ سمك بلاطة الأرضية (الجزء الخرساني من الأرضية) 200 ملم أو أكثر ستتمتع بعزل صوتي إلى مستوى لا تزعج فيه معظم أصوات الحياة اليومية.

يعد أداء عزل الصوت هذا عاملاً مهماً أيضاً في إدارة الإيجار. يمكن أن يؤدي تحسين رضا المستأجرين إلى إطالة مدة الإيجار وتقليل مخاطر الإخلاء. كما أنه يقلل بشكل كبير من خطر حدوث مشاكل في الحي، وهي فائدة كبيرة من حيث الإدارة.

المتانة على المدى الطويل

تعد المتانة طويلة الأجل لم باني RC عاملاً مهماً بشكل خاص في الاستثمار العقاري. فمع التصميم والبناء والصيانة المناسبة، يمكن للمباني ذات الأسطح المسطحة أن تتحمل من 50 إلى 100 عام من الاستخدام أو أكثر. وهذا إلى حد بعيد أطول عمر افتراضي للمبنى، مقارنةً بالعمر الافتراضي النموذجي للمباني الخشبية الذي يبلغ حوالي 30 عاماً.

كما ترتبط المتانة طويلة الأجل ارتباطاً مباشراً بالحفاظ على قيمة أصول المبنى. ونظراً لقلة التدهور الهيكلي بمرور الوقت، يمكن أن تضمن الصيانة المناسبة استقرار دخل الإيجار وقيمة البيع على المدى الطويل.

مساوئ وتحذيرات البناء القائم على نظام RC

ارتفاع تكاليف البناء.

أحد العيوب الرئيسية للبناء بنظام RC هو ارتفاع تكلفة البناء. بالمقارنة مع المباني الخشبية، تميل تكاليف المواد والبناء إلى الارتفاع. وعلى وجه الخصوص، تكون تكاليف البناء أعلى بسبب العمليات العديدة التي تتطلب مهارات متخصصة، مثل القوالب وحديد التسليح وأعمال الخرسانة.

يؤدي ارتفاع تكاليف البناء إلى ارتفاع الاستثمار الأولي. عند التفكير في الاستثمار العقاري، من المهم وضع خطة دخل ونفقات تأخذ هذا الاستثمار الأولي المرتفع في الاعتبار. ومع ذلك، مع الأخذ في الاعتبار المتانة طويلة الأجل المذكورة أعلاه وانخفاض تكاليف الصيانة، يمكن أن تكون كفاءة الاستثمار جيدة في كثير من الأحيان من منظور طويل الأجل.

القيود الناجمة عن وزن المبنى

تتميز مباني RC من الناحية الهيكلية بوزن المبنى الثقيل. وقد يتطلب ذلك أعمال تحسينات أرضية مثل أعمال الأساسات على الأرض حيث يكون الدعم الأرضي غير كافٍ. وبالإضافة إلى ذلك، عند إعادة بناء مبنى قائم، قد تحتاج الأرض إلى إعادة مسح وتدعيم الأرض.

يؤثر وزن المبنى أيضاً على درجة حرية التصميم. قد تنشأ قيود حسابية هيكلية عند بناء فتحات أو سلالم كبيرة، مما قد يؤثر على خطة التصميم.

أهمية التحكم في التكثيف

يعد التحكم في التكثيف مسألة مهمة في المباني ذات الترددات المنخفضة. للخرسانة موصلية حرارية عالية، لذلك من المرجح أن يحدث التكثيف عندما يكون هناك فرق كبير بين درجات الحرارة الخارجية والداخلية. يمكن أن يحدث التكثيف في فصل الشتاء خاصةً في المباني ذات العزل غير الكافي، مما يسبب العفن.

يعد العزل المناسب وتركيب أنظمة التهوية والتحكم في الرطوبة من التدابير المهمة لمنع التكثيف. يمكن أن يؤدي عدم اتخاذ هذه التدابير إلى تدهور البيئة المعيشية وتدهور المبنى، لذلك يجب توخي العناية الكافية منذ مرحلة التصميم.

العمر التشغيلي والصيانة لمباني RC

العمر التشغيلي القانوني والعمر التشغيلي الفعلي

يحدد القانون الضريبي العمر التشغيلي القانوني للمباني المنفذة بنظام RC بـ 47 سنة. هذا هو عدد السنوات المستخدمة في حسابات الاستهلاك ويختلف عن العمر الإنتاجي الفعلي للمبنى. ويعتمد العمر التشغيلي الفعلي للمبنى المنزلي المنزلي إلى حد كبير على جودة التصميم والبناء والصيانة، ولكن من الممكن أن يستمر استخدام المبنى الذي يُدار بشكل صحيح لأكثر من 100 عام.

وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، يبلغ متوسط العمر الافتراضي لمبنى RC حوالي 68 عامًا، ولكن هذه إحصائية خاصة بفترة الهدم ولا تشير إلى حدود هيكلية. في الواقع، مع الإصلاحات المنتظمة والصيانة المناسبة، يمكن استخدامها لفترات زمنية أطول.

النقاط الرئيسية للصيانة والإدارة

أهمية عمليات التفتيش المنتظمة

تعتبر عمليات التفتيش المنتظمة ضرورية لطول عمر المباني ذات النظام المنزلي المُنقَّط. ومن الأهمية بمكان الكشف المبكر عن التشققات في الجدران الخارجية وتآكل حديد التسليح وتدهور الطبقة المقاومة للماء. إذا تُركت هذه المشاكل دون علاج، فقد يتدهور الهيكل ويتطلب إصلاحات كبيرة.

يتطلب قانون البناء تقديم تقارير منتظمة للمباني التي تزيد عن حجم معين، ولكن حتى بالنسبة للمباني الأخرى يوصى بإجراء فحص سنوي من قبل متخصص.

إجراء الإصلاحات المخطط لها

جزء مهم من صيانة مباني المنسق المقيم هو التنفيذ المنهجي للإصلاحات . بنود الإصلاح الرئيسية ودوراتها هي كما يلي

سيساعد التنفيذ المنهجي لهذه الإصلاحات في الحفاظ على أداء المبنى على المدى الطويل والحفاظ على قيمة الأصول.

صياغة خطط إصلاح طويلة الأجل

في كثير من الحالات، يكون لدى الوحدات السكنية والمباني المشتركة الأخرى في إطار الملكية القطاعية خطة إصلاح طويلة الأجل موضوعة والتي تقدر أعمال الإصلاح المطلوبة على مدى 30 عاماً تقريباً وتكاليفها، وتضع صندوقاً احتياطياً مناسباً للإصلاحات.

تُعد خطط الإصلاح طويلة الأجل عنصراً مهماً ليس فقط في صيانة المباني وإدارتها، ولكن أيضاً في تخطيط الدخل والنفقات للاستثمار العقاري. من خلال فهم تكاليف الإصلاح المقدرة بدقة، يمكن اتخاذ قرارات استثمارية أكثر دقة.

النقاط الرئيسية لاختيار الوحدات السكنية بنظام الملكية العقارية

عناصر مهمة يجب التحقق منها عند الشراء

تحقق من سنة البناء ومعايير مقاومة الزلازل.

أهم النقاط التي يجب التحقق منها عند اختيار وحدة سكنية بنظام RC هي سنة الإنشاء ومعايير مقاومة الزلازل المطبقة: المباني المعتمدة للبناء بعد 1 يونيو 1981 تخضع لمعايير مقاومة الزلازل الجديدة وتتمتع بمقاومة زلزالية أعلى بكثير من تلك التي تم بناؤها قبل ذلك التاريخ (معايير مقاومة الزلازل القديمة).

تم تصميم المباني المبنية وفقاً للمعايير الجديدة لمقاومة الزلازل بحيث تتحمل زلزالاً بقوة 6 أو 7 درجات، كما أن أقساط التأمين ضد الزلازل أقل من أقساط التأمين ضد الزلازل للمباني المبنية وفقاً للمعايير القديمة لمقاومة الزلازل. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تقدم المؤسسات المالية شروطًا وأحكامًا أكثر ملاءمة للقروض للمباني المبنية وفقًا للمعيار الجديد لمقاومة الزلازل.

التحقق من شركة البناء والمصمم

أحد العوامل المهمة في تحديد جودة المبنى هو سجل شركة الإنشاء والمصمم. المباني التي يشيدها كبار المقاولين العموميين أو شركات الإنشاءات ذات السجل الحافل في المنطقة تتمتع عموماً بجودة بناء عالية وأمان طويل الأجل.

كما أن السجل الحافل للمصمم الإنشائي مهم أيضاً: فالتصميم الإنشائي للمباني ذات التشييد المنزلي يتطلب درجة عالية من الخبرة، ومن المرجح أن تكون المباني التي يشارك فيها مصممو الإنشاءات ذوي الخبرة أكثر أماناً وعقلانية في التصميم.

تقييم حالة الإدارة

الإدارة المناسبة ضرورية للحفاظ على قيمة أصول الوحدات السكنية RC. من المهم التحقق بالتفصيل من إدارة جمعية الإدارة وحالة صندوق احتياطي الإصلاح وتاريخ الإصلاحات السابقة.

يجب إيلاء اهتمام خاص لأي نقص في صندوق احتياطي الإصلاح. إذا لم يتم تأمين صندوق احتياطي مناسب للإصلاح، فهناك احتمال أن يتم تحصيل مبلغ مقطوع كبير في المستقبل أو تأجيل أعمال الإصلاح. وهذا خطر يمكن أن يؤدي إلى تدهور البيئة المعيشية وانخفاض قيمة الأصول.

وجهات النظر كعقار استثماري

أهمية الموقع

الموقع هو العامل الأكثر أهمية عند اختيار الوحدات السكنية RC كعقارات استثمارية. من المهم إجراء تقييم شامل للمسافة من المحطة والبيئة المحيطة وخطط التطوير المستقبلية واختيار الموقع الذي يمكن توقع الطلب على الإيجار على المدى الطويل.

في المناطق الحضرية على وجه الخصوص، يؤثر وقت السير على الأقدام من أقرب محطة تأثيراً كبيراً على مستويات الإيجار. وعموماً، يمكن للعقارات التي تقع على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام أن تتوقع طلباً مستقراً على الإيجار ومخاطر شغور منخفضة.

قابلية تسويق مخططات الطوابق والمرافق

بالنسبة للشقق السكنية الاستثمارية، من المهم اختيار التصميم والمرافق المناسبة للفئة المستهدفة. بشكل عام، تعتبر الشقق ذات الطابق الواحد إلى الطابق الواحد للعزاب والشقق ذات الطابقين إلى الطابقين 2 إلى 3 للعائلات ذات طلب مرتفع.

تعتبر العقارات التي تحتوي على مرافق تلبي احتياجات المستأجرين العصريين (مثل الاتصال بالإنترنت، وصناديق التوصيل، والأقفال الآلية، وما إلى ذلك) ذات قدرة تنافسية عالية ويمكن توقع أن توفر إدارة مستقرة للإيجار.

حسابات الدخل والنفقات وكفاءة الاستثمار

تُعد الحسابات الدقيقة للدخل والنفقات ضرورية عند الاستثمار في الوحدات السكنية بنظام الملكية العقارية. فمن الضروري حساب عائد الاستثمار الحقيقي من خلال الأخذ في الاعتبار بشكل شامل سعر الشراء والمصروفات وإيرادات الإيجار السنوية ورسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والضرائب وما إلى ذلك.

وعلى وجه الخصوص، نظرًا لأن الأموال الاحتياطية للإصلاحات ورسوم الإدارة تميل إلى أن تكون أعلى في الوحدات السكنية بنظام RC مقارنة بالشقق الخشبية، فمن المهم حساب الدخل والنفقات من خلال أخذ هذه التكاليف في الحسبان بشكل صحيح.

الخلاصة.

إن البناء بالخرسانة المسلحة (RC) هو هيكل بناء يتميز بمقاومة ممتازة للزلازل ومقاومة للحريق وخصائص عزل الصوت، ويستخدم على نطاق واسع في الوحدات السكنية والمباني التجارية. وعلى الرغم من ارتفاع تكاليف البناء، إلا أن متانته على المدى الطويل وسهولة صيانته وإدارته تجعله شكلاً إنشائياً يمكن أن يحقق كفاءة استثمارية ممتازة من منظور طويل الأجل.

عند التفكير في شراء عقار أو الاستثمار فيه، من المهم أن يكون لديك فهم صحيح لخصائص البناء القائم على الملكية العقارية وتقييم شامل لسنة البناء وشركة البناء وحالة الإدارة وعوامل أخرى. وعلى وجه الخصوص، من خلال اختيار عقار يتوافق مع المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل اعتباراً من عام 1981 وما بعده، ويتم صيانته وإدارته بشكل صحيح، يمكنك أن تتوقع الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل وتحقيق دخل ثابت.

تقدم شركة INA & Associates Ltd دعماً شاملاً لاستثمارك العقاري، بدءاً من اختيار عقارات RC إلى إدارتها. إذا كانت لديك أي أسئلة عن عقارات RC، لا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة الشائعة

السؤال 1: ما الفرق بين الإنشاءات الخرسانية المسلحة والإنشاءات الخرسانية المسلحة؟

RC (الخرسانة المسلحة) عبارة عن مزيج من حديد التسليح والخرسانة، بينما SRC (الخرسانة المسلحة بالفولاذ) عبارة عن هيكل فولاذي إضافي. يعتبر بناء RC هو أكثر أنواع الإنشاءات شيوعاً في الوحدات السكنية العادية ويوفر أداءً مناسباً.

س2: ما هو المستوى المناسب لصندوق الاحتياطي للإصلاحات في الوحدات السكنية بنظام RC؟

إن المبدأ التوجيهي العام لصندوق احتياطي الإصلاح للوحدات السكنية بنظام RC هو حوالي 200-300 ين لكل متر مربع من المساحة الخاصة شهرياً. ومع ذلك، فإنه يختلف بشكل كبير حسب حجم المبنى وعمره وموقعه. توصي الإرشادات الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل بتحديد مبلغ احتياطي مناسب بناءً على خطة إصلاح طويلة الأجل.

س3: هل الوحدات السكنية RC البالغة من العمر 30 عاماً مناسبة للاستثمار؟

يمكن أن تكون الوحدات السكنية RC التي يبلغ عمرها 30 عاماً استثماراً مناسباً إذا تمت صيانتها وإدارتها بشكل صحيح. وتشمل العوامل المهمة حالة تنفيذ الإصلاحات واسعة النطاق، وحالة صندوق احتياطي الإصلاح وحالة إدارة جمعية الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، من الشروط الأساسية أن يتوافق المبنى مع المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل (1981 أو ما بعدها).

س4: ما مستوى أداء العزل الصوتي المتوقع من الإنشاءات ذات العزل الصوتي RC؟

يتم تحديد أداء العزل الصوتي للبناء القائم على نظام RC من خلال سُمك بلاطة الأرضية وبناء الجدران. في العقارات التي يبلغ سُمك بلاطة الأرضية 200 مم أو أكثر، سيتم عزل الضوضاء المنزلية العامة (خطوات الأقدام، والتحدث، وما إلى ذلك) إلى مستوى بالكاد يمكن ملاحظته. ومع ذلك، قد يؤدي العزف على الآلات الموسيقية وأجهزة التلفاز الصاخبة إلى إزعاج الجيران، حتى في البناء القائم على نظام RC.