Construção em Concreto Armado: Características, Vantagens e Desvantagens

Ao considerar a compra ou o investimento em um imóvel, a estrutura do edifício é um dos fatores mais importantes para a tomada de decisões. A construção em RC (concreto armado), em particular, é um tipo estrutural amplamente utilizado em condomínios e edifícios comerciais, e o entendimento adequado de suas características levará diretamente a uma escolha sábia de propriedade.

Este artigo explica a estrutura básica da construção em concreto armado, suas vantagens e desvantagens, sua vida útil e o processo real de seleção de imóveis de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Com base na experiência que desenvolvemos no setor imobiliário, fornecemos informações práticas para ajudá-lo a fazer a escolha certa do imóvel.

Conhecimento básico da construção RC e como a estrutura funciona

O que é construção RC?

RC-Zukuri é a abreviação de "Reinforced Concrete" (concreto reforçado) , que em japonês é chamado de Reinforced Concrete Zukuri (concreto reforçado Zukuri ). Essa estrutura é uma estrutura composta que combina aço de reforço e concreto e é um excelente método de construção que utiliza as vantagens de cada material e complementa suas desvantagens.

O concreto é extremamente resistente a forças de compressão, mas vulnerável a forças de tração. Por outro lado, o aço de reforço tem excelente resistência contra forças de tração, mas não tem um desempenho tão bom quanto o concreto contra forças de compressão.

Processo de construção de estruturas RC

O processo de construção de uma estrutura RC começa com a colocação das barras de reforço de acordo com os desenhos do projeto, seguido pelo lançamento do concreto. À medida que o concreto endurece, ele se integra ao reforço e funciona como uma única estrutura. Essa integração oferece excelente resistência a forças externas, como terremotos e ventos.

Na construção no local, a precisão da colocação dos vergalhões, o controle de qualidade do concreto e o período de cura são fatores importantes. Se esses processos forem gerenciados adequadamente, será concluído um edifício RC com o desempenho projetado.

Comparação com outros tipos estruturais

Além da construção RC, outros tipos de estrutura de construção incluem madeira, estrutura de aço (S) e concreto reforçado com aço (SRC). A tabela abaixo compara as características dos principais tipos estruturais.

Como pode ser visto nessa tabela comparativa, a construção RC oferece um excelente equilíbrio entre as propriedades de isolamento acústico, contra incêndio e contra terremotos, o que a torna um tipo estrutural adequado para complexos residenciais e comerciais de médio a alto porte.

Vantagens e desvantagens da construção RC

Principais vantagens da construção em RC

Excelente resistência a terremotos

A principal característica da construção RC é sua excelente resistência a terremotos. A estrutura integrada de aço de reforço e concreto oferece alta resistência a forças horizontais causadas por terremotos. Em particular, os edifícios RC construídos após os novos padrões de resistência sísmica que entraram em vigor em 1981 foram projetados para resistir a terremotos de intensidade 6 ou 7 sem desmoronar.

Na verdade, muitos edifícios RC adequadamente projetados e construídos escaparam de danos graves no Grande Terremoto de Hanshin-Awaji e no Grande Terremoto do Leste do Japão, demonstrando sua alta resistência a terremotos. Esse é um fator extremamente importante em termos de preservação de longo prazo do valor do ativo ao investir em uma propriedade ou comprar uma casa.

Alta resistência ao fogo

Outra grande vantagem da construção RC é sua alta resistência ao fogo. O concreto é um material incombustível e mantém sua resistência estrutural por muito tempo, mesmo quando exposto a altas temperaturas. De acordo com o Código de Construção, a construção RC é aprovada como resistente ao fogo e é classificada como uma estrutura que oferece tempo suficiente para evacuação em caso de incêndio.

Esse desempenho de resistência ao fogo também reduz os prêmios de seguro. Os prêmios de seguro contra incêndio variam muito de acordo com a estrutura do edifício, sendo que os edifícios RC são classificados como "estruturas T" (estruturas resistentes ao fogo), que têm os prêmios mais baixos. Em comparação com os edifícios de madeira, os prêmios de seguro podem ser reduzidos em cerca de metade, contribuindo para reduzir os custos de manutenção a longo prazo.

Excelente desempenho de isolamento acústico

Outra grande vantagem da construção em RC é seu desempenho de isolamento acústico, que é um fator importante em ambientes urbanos. A alta densidade do concreto bloqueia efetivamente a propagação do som dos andares acima e abaixo e das unidades vizinhas. Em particular, os imóveis com uma laje de piso (parte de concreto do piso) com espessura de 200 mm ou mais terão isolamento acústico em um nível em que a maioria dos sons da vida cotidiana não será incômoda.

Esse desempenho de isolamento acústico também é um fator importante na administração de aluguéis. A maior satisfação do inquilino pode levar a um aluguel mais longo e reduzir o risco de desocupação. Ele também reduz significativamente o risco de problemas na vizinhança, o que é um grande benefício em termos de gerenciamento.

Durabilidade a longo prazo

A durabilidade a longo prazo dos edifícios RC é um fator particularmente importante no investimento imobiliário. Com projeto, construção e manutenção adequados, os edifícios de RC podem suportar de 50 a 100 anos de uso ou mais. Essa é, de longe, a vida útil mais longa de um edifício, em comparação com a vida útil típica dos edifícios de madeira, que é de cerca de 30 anos.

A durabilidade de longo prazo também está diretamente relacionada à manutenção do valor patrimonial de um edifício. Como há pouca deterioração estrutural ao longo do tempo, a manutenção adequada pode garantir uma renda de aluguel e um valor de venda estáveis a longo prazo.

Desvantagens e cuidados com a construção em RC

Altos custos de construção.

Uma das principais desvantagens da construção em RC é o alto custo de construção. Em comparação com os edifícios de madeira, os custos de material e de construção tendem a ser mais altos. Em particular, os custos de construção são mais altos devido aos muitos processos que exigem habilidades especializadas, como fôrmas, reforço de aço e trabalho com concreto.

Os altos custos de construção levam a um investimento inicial mais alto. Ao considerar o investimento imobiliário, é importante desenvolver um plano de receitas e despesas que leve em conta esse alto investimento inicial. No entanto, levando em conta a durabilidade de longo prazo e os baixos custos de manutenção mencionados anteriormente, a eficiência do investimento pode ser boa em uma perspectiva de longo prazo.

Restrições devido ao peso do edifício

Os edifícios RC são estruturalmente caracterizados por seu grande peso de construção. Isso pode exigir obras de melhoramento do solo, como estacas, em terrenos onde o suporte do solo é insuficiente. Além disso, ao reconstruir um edifício existente, o solo pode precisar ser pesquisado novamente e reforçado.

O peso do edifício também afeta o grau de liberdade do projeto. Restrições de cálculo estrutural podem surgir quando grandes aberturas ou escadas são construídas, o que pode afetar o plano de projeto.

Importância do controle de condensação

O controle da condensação é uma questão importante nos edifícios RC. O concreto tem uma alta condutividade térmica, portanto, é mais provável que ocorra condensação quando há uma grande diferença entre as temperaturas externa e interna. Principalmente em edifícios com isolamento inadequado, a condensação pode ocorrer no inverno e causar mofo.

O isolamento adequado, a instalação de sistemas de ventilação e o controle de umidade são medidas importantes para evitar a condensação. A não adoção dessas medidas pode levar à deterioração do ambiente de vida e do edifício, portanto, é preciso tomar cuidado suficiente desde a fase de projeto.

Vida útil e manutenção de edifícios RC

Vida útil legal e vida útil real

A vida útil legal dos edifícios RC é definida pela legislação fiscal como 47 anos. Esse é o número de anos usado nos cálculos de depreciação e difere da vida útil real do edifício. A vida útil real dos edifícios RC depende, em grande parte, da qualidade do projeto, da construção e da manutenção, mas é possível que um edifício gerenciado adequadamente seja usado por mais de 100 anos.

De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, a vida útil média de um edifício RC é de aproximadamente 68 anos, mas essa é uma estatística de tempo de demolição e não indica limites estruturais. Na verdade, com reparos regulares e manutenção adequada, eles podem ser usados por períodos ainda mais longos.

Pontos principais de manutenção e gerenciamento

Importância das inspeções regulares

As inspeções regulares são essenciais para a longevidade dos edifícios RC. A detecção precoce de rachaduras nas paredes externas, a corrosão do aço de reforço e a deterioração da camada impermeável são particularmente importantes. Se esses problemas não forem verificados, a estrutura pode se deteriorar e exigir grandes reparos.

O Código de Construção exige relatórios periódicos para edifícios acima de um determinado tamanho, mas mesmo para outros edifícios, recomenda-se que seja feita uma inspeção anual por um especialista.

Execução de reparos planejados

Uma parte importante da manutenção de edifícios RC é a implementação sistemática de reparos. Os principais itens de reparo e seus ciclos são os seguintes

Ao realizar esses reparos de forma sistemática, o desempenho do edifício pode ser mantido a longo prazo e seu valor patrimonial preservado.

Formulação de planos de reparo de longo prazo

Em muitos casos, os condomínios e outros edifícios de condomínio sob propriedade seccional têm um plano de reparos de longo prazo, que estima o trabalho de reparo necessário em um período de cerca de 30 anos e os custos envolvidos, além de definir um fundo de reserva apropriado para reparos.

Os planos de reparos de longo prazo são um elemento importante não apenas para a manutenção e o gerenciamento de edifícios, mas também para o planejamento de receitas e despesas do investimento imobiliário. Ao compreender com precisão os custos estimados de reparo, é possível tomar decisões de investimento mais precisas.

Pontos-chave para a seleção de condomínios RC

Itens importantes a serem verificados na compra

Verifique o ano de construção e os padrões de resistência sísmica.

Os pontos mais importantes a serem verificados ao escolher um condomínio RC são o ano de construção e os padrões de resistência sísmica aplicados: os edifícios aprovados para construção após 1º de junho de 1981 estão sujeitos aos novos padrões de resistência sísmica e têm resistência sísmica significativamente maior do que os construídos antes dessa data (padrões de resistência sísmica antigos).

Os edifícios construídos de acordo com o novo padrão à prova de terremotos são projetados para resistir a um terremoto de intensidade 6 ou 7, e os prêmios de seguro contra terremotos são mais baixos do que os dos edifícios construídos de acordo com o antigo padrão à prova de terremotos. Além disso, as instituições financeiras geralmente oferecem termos e condições mais favoráveis para empréstimos para edifícios construídos de acordo com o novo padrão de resistência sísmica.

Verificação da empresa de construção e do projetista

Um fator importante para determinar a qualidade de um edifício é o histórico da empresa de construção e do projetista. Os edifícios construídos por grandes empreiteiros gerais ou empresas de construção com histórico comprovado na área geralmente têm alta qualidade de construção e segurança a longo prazo.

O histórico do projetista estrutural também é importante: o projeto estrutural de edifícios RC exige um alto grau de especialização, e os edifícios que envolvem projetistas estruturais experientes provavelmente serão mais seguros e mais racionais no projeto.

Avaliação do status do gerenciamento

O gerenciamento adequado é essencial para manter o valor patrimonial dos condomínios RC. É importante verificar detalhadamente a administração da associação de administração, o estado do fundo de reserva para reparos e o histórico de reparos anteriores.

Deve-se dar atenção especial a qualquer déficit no fundo de reserva para reparos. Se um fundo de reserva de reparos adequado não estiver garantido, é possível que uma grande quantia seja cobrada no futuro ou que o trabalho de reparo seja adiado. Esse é um risco que pode levar a uma deterioração do ambiente de vida e a uma queda nos valores dos ativos.

Perspectivas como propriedade para investimento

Importância da localização

A localização é o fator mais importante na seleção de condomínios RC como propriedades de investimento. É importante avaliar de forma abrangente a distância da estação, o ambiente ao redor e os planos de desenvolvimento futuro, e selecionar um local onde se possa esperar uma demanda de aluguel de longo prazo.

Especialmente em áreas urbanas, o tempo de caminhada até a estação mais próxima tem um impacto significativo nos níveis de aluguel. Em geral, os imóveis a menos de 10 minutos de caminhada podem contar com uma demanda de aluguel estável e baixo risco de vacância.

Comercialização de plantas baixas e instalações

Para condomínios RC de investimento, é importante selecionar um layout e instalações adequados para o grupo-alvo. Em geral, apartamentos de 1K a 1DK para solteiros e apartamentos de 2LDK a 3LDK para famílias são considerados de alta demanda.

Os imóveis com instalações que atendem às necessidades dos inquilinos modernos (por exemplo, acesso à Internet, caixas de entrega, fechaduras automáticas, etc.) são altamente competitivos e podem proporcionar uma gestão de aluguel estável.

Cálculos de receitas e despesas e eficiência do investimento

Cálculos precisos de receitas e despesas são essenciais ao investir em condomínios RC. É necessário calcular o rendimento real do investimento levando em conta, de forma abrangente, o preço de compra, as despesas, a receita anual de aluguel, as taxas de administração, os fundos de reserva para reparos, os impostos etc.

Em particular, como os fundos de reserva para reparos e as taxas de administração tendem a ser mais altos para os condomínios RC do que para os apartamentos de madeira, é importante calcular a receita e a despesa levando em conta esses custos.

Conclusão.

A construção em concreto armado é uma estrutura de construção com excelentes propriedades de resistência a terremotos, resistência ao fogo e isolamento acústico, sendo amplamente utilizada em condomínios e edifícios comerciais. Embora os custos de construção sejam altos, a durabilidade de longo prazo e a facilidade de manutenção e gerenciamento a tornam uma forma estrutural que pode proporcionar excelente eficiência de investimento em uma perspectiva de longo prazo.

Ao considerar a compra ou o investimento em uma propriedade, é importante ter um entendimento adequado das características da construção RC e avaliar de forma abrangente o ano de construção, a empresa de construção, o status de gerenciamento e outros fatores. Em particular, ao selecionar uma propriedade que esteja em conformidade com os novos padrões de resistência a terremotos a partir de 1981 e que seja adequadamente mantida e administrada, você pode esperar a preservação a longo prazo do valor do ativo e uma renda estável.

A INA & Associates Ltd oferece suporte abrangente para seu investimento imobiliário, desde a seleção de propriedades RC até seu gerenciamento. Se tiver alguma dúvida sobre propriedades RC, não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes

P1: Qual é a diferença entre a construção em RC e SRC?

A construção RC (concreto reforçado) é uma combinação de aço de reforço e concreto, enquanto a construção SRC (concreto reforçado com aço) tem uma estrutura de aço adicional. A construção RC é o tipo mais comum de construção para condomínios comuns e oferece desempenho adequado.

P2: Qual é o nível adequado de fundo de reserva para reparos em condomínios RC?

A diretriz geral para o fundo de reserva de reparos para condomínios RC é de aproximadamente 200 a 300 ienes por metro quadrado de área privativa por mês. No entanto, isso varia muito, dependendo do tamanho, da idade e da localização do edifício. As diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte recomendam a definição de um valor de reserva adequado com base em um plano de reparos de longo prazo.

P3: Os condomínios RC com 30 anos de idade são adequados para investimento?

Um condomínio RC com 30 anos de idade pode ser um investimento adequado se tiver manutenção e gerenciamento adequados. Fatores importantes incluem o estado da implementação de reparos em larga escala, o estado do fundo de reserva de reparos e o estado da administração da associação de administração. Além disso, é um pré-requisito que o edifício esteja em conformidade com os novos padrões de resistência a terremotos (1981 ou posterior).

P4: Que nível de desempenho de isolamento acústico pode ser esperado da construção em RC?

O desempenho do isolamento acústico da construção RC é determinado pela espessura da laje do piso e da construção da parede. Em propriedades com uma espessura de laje de piso de 200 mm ou mais, os ruídos domésticos gerais (passos, conversas etc.) serão isolados a um nível quase imperceptível. No entanto, tocar instrumentos musicais e TVs altas podem incomodar os vizinhos, mesmo em construções RC.