Riscos Comuns em Investimentos Imobiliários e Como Evitá-los

O investimento imobiliário é um método de investimento atraente que pode gerar renda de aluguel estável econstrução de ativos, mas nos bastidores há vários riscos. Principalmente para os iniciantes, não são poucos os casos em que eles acabam se metendo em problemas inesperados devido à falta de conhecimento. Entretanto, se você entender os riscos com antecedência e se preparar, poderá reduzir bastante esses erros. Para ajudar os iniciantes em investimentos imobiliários a dar os primeiros passos com tranquilidade, este artigo fornece explicações concretas sobre casos de problemas comuns ecomo lidar com eles. Ao temer corretamente os riscos e tomar as contramedidas adequadas, você estará no caminho certo para um investimento sólido.

Exemplos comuns de problemas

A seguir estão alguns dos problemas mais comuns de investimento imobiliário que os iniciantes tendem a encontrar. Vamos explorar as causas e verificar as precauções a serem tomadas com exemplos específicos de cada um deles.

Defeitos em propriedades que são descobertos após a compra

Se a vistoria pré-compra for inadequada, podem ser encontrados defeitos graves após a compra da propriedade. Por exemplo, houve casos em que, como resultado de uma compra fácil de uma propriedade antiga atraída pelo alto rendimento, todos os inquilinos se mudaram imediatamente após a assinatura do contrato e defeitos ocultos, como vazamentos de chuva e danos causados por cupins, foram descobertos. Se forem necessários reparos em grande escala devido a esses defeitos, isso pode levar a custos inesperados e a vacâncias de longo prazo. Além disso, se forem encontrados defeitos graves (por exemplo, problemas estruturais sérios, vazamentos de chuva, danos causados por cupins ) que não tenham sido explicados pelo vendedor com antecedência, a responsabilidade do vendedor pelo não cumprimento do contrato (anteriormente, responsabilidade por defeitos) poderá causar problemas.

Observação: É importante verificar minuciosamente as condições do imóvel antes da compra. Para imóveis mais antigos e áreas que não podem ser vistas do lado de fora (como o sótão e sob o piso), use uma inspeção profissional (inspeção residencial) para verificar se há vazamentos, danos causados por cupins, resistência a terremotos etc. Ao assinar um contrato, é importante confirmar a presença ou ausência de defeitos físicos no relatório de condições da propriedade e a explicação de questões importantes, e estar preparado para fazer perguntas até que esteja satisfeito com qualquer coisa que não esteja clara.

Renda de aluguel abaixo do esperado (incluindo mal-entendido sobre sublocação)

Casos de renda de aluguel inferior ao planejado são comuns em investimentos imobiliários. No caso de apartamentos recém-construídos, os aluguéis tendem a diminuir com o passar dos anos, e os dados mostram que os aluguéis caem aproximadamente 10% em 10 anos após a nova construção. Por exemplo, mesmo que os aluguéis estejam de acordo com o esperado quando o apartamento é comprado pela primeira vez, toda vez que os inquilinos se mudam, o aluguel precisa ser reduzido quando o apartamento é reaberto, resultando em uma diminuição da renda em alguns casos. Como resultado, há o risco de o inquilino ficar com pouco dinheiro sobrando depois de deduzir os pagamentos do empréstimo e os custos de manutenção, e terá de sacar seu próprio dinheiro.

Também é importante estar ciente dos equívocos relacionados aos "contratos de sublocação " (garantias de aluguel por meio de locação em bloco). Embora pareça bom que o aluguel seja garantido por um determinado período de tempo em um contrato de sublocação, em muitos casos o aluguel garantido pode ser revisto (reduzido) a cada poucos anos, dependendo dos detalhes do contrato. Na verdade, houve problemas em muitas áreas com operadores de sublocação que foram informados de que o aluguel garantido havia sido reduzido no meio do contrato, resultando em uma piora de suas receitas e despesas. É importante não acreditar simplesmente em propagandas como "aluguel fixo de 30 anos com tranquilidade", mas verificar completamente as condições para reduções de aluguel e a existência de penalidades no contrato.

Observação: Seja sempre conservador ao estimar a renda. O aluguel deve levar em conta a possibilidade de os aluguéis caírem no futuro, e as simulações não devem se basear na suposição de que o imóvel esteja totalmente ocupado, mas sim em um determinado nível de redução de aluguel e de vagas. Além disso, se você usar um contrato de sublocação, certifique-se de entender suas vantagens e desvantagens antes de assinar o contrato. Antes de assinar um contrato, receba uma explicação adequada da construtora sobre o risco de redução do aluguel e as condições de cancelamento, e tenha a coragem de não assinar um contrato se não estiver satisfeito com o conteúdo. Em caso de dúvidas, consulte as diretrizes publicadas pela Agência de Defesa do Consumidor ou pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, ou consulte um especialista.

Negligenciar o risco de vacância

O risco de vacância é uma parte inevitável da administração de aluguéis, mas alguns iniciantes o subestimam. Se você considerar que sempre terá inquilinos no imóvel que comprar, ou que conseguirá encontrar novos inquilinos rapidamente, mesmo que o imóvel fique vago, poderá sofrer um golpe inesperado.

Por exemplo, se você investir em apenas um apartamento estúdio, sua renda será zero se esse apartamento ficar vago. Por outro lado, os pagamentos de empréstimos, taxas de administração, impostos sobre a propriedade e outras despesas continuarão, e o fluxo de caixa se deteriorará imediatamente. Na verdade, não é incomum que as pessoas comprem propriedades baratas em áreas rurais, concentrando-se apenas no alto rendimento, e acabem descobrindo que o plano de pagamento do empréstimo não funciona quando a vaga não é preenchida devido à falta de demanda de aluguel. Mesmo que o rendimento superficial de uma propriedade rural pareça alto, se as vagas forem prolongadas devido ao declínio da população ou à falta de demanda, há o risco de retirar mais dinheiro da propriedade em vez de obter lucro.

Observação: para reduzir o risco de vacância, é fundamental escolher uma propriedade em uma área com alta demanda. Especificamente, investigue os fatores que estimulam a demanda, como a distância da estação de trem mais próxima, o ambiente ao redor e a proximidade de universidades e empresas, e considere se é possível esperar uma demanda de ocupação estável. Além disso, a taxa anual de vacância deve ser considerada no plano de receitas e despesas. Por exemplo, é importante planejar uma taxa de ocupação de 90% (taxa de vacância de 10%) e não presumir que a propriedade esteja totalmente ocupada. O uso de uma garantia de aluguel (sublocação) é uma opção, mas, conforme mencionado acima, preste atenção ao nível de aluguel garantido e aos termos do contrato, e certifique-se de que você tenha os recursos financeiros para resistir mesmo quando houver vagas.

Problemas com empresas de administração (por exemplo, atrasos em relatórios e respostas, incerteza sobre os custos de reparos)

Mesmo que a administração do aluguel de uma propriedade seja terceirizada para uma empresa de administração profissional, ainda assim podem ocorrer problemas com a empresa de administração. Os casos mais comuns são causados por um tratamento inadequado por parte da empresa de administração. Por exemplo, a resposta lenta da empresa de administração quando os inquilinos entram em contato com ela por causa de avarias no equipamento ou reclamações pode levar ao aumento da insatisfação do inquilino e a despejos. Também são ouvidas reclamações de que os relatórios regulares e as comunicações de emergência tendem a atrasar, impossibilitando que os proprietários acompanhem o status da propriedade.

Além disso, a falta de transparência das taxas de reparo e administração também pode causar problemas. Por exemplo, houve casos em que os proprietários concordaram em fazer reparos caros a pedido da empresa de administração e, como resultado, seus planos de receita e despesa não deram certo. Também houve relatos de casos em que uma empresa de administração foi escolhida com muita facilidade e, posteriormente, foi notificada de um grande aumento nas taxas. Portanto, dependendo da escolha da empresa de administração e do conteúdo do contrato de terceirização, isso pode levar a encargos inesperados e à deterioração dos negócios para o proprietário.

Observação:Primeiro, selecione uma empresa de administração com base em seu histórico e confiabilidade. É importante verificar se a empresa tem o know-how para lidar com as vagas, se responde rapidamente aos locatários e se sua estrutura de custos é clara. Também é uma boa ideia verificar cuidadosamente o conteúdo do contrato e certificar-se de que ele estabelece claramente a frequência dos relatórios, as providências de resposta a emergências, a apresentação de estimativas para reparos e o escopo da aprovação do proprietário. Se você não estiver satisfeito com a resposta da empresa de administração, não hesite e comunique suas exigências de melhoria. Se a situação ainda não tiver melhorado, você deve considerar a opção de mudar para outra empresa de administração (verifique também as condições de rescisão do contrato de administração com antecedência). Por fim, os próprios proprietários também devem ter conhecimento básico e compreensão da taxa de mercado para custos de reparo e práticas de administração de aluguéis, o que facilitará a identificação de reivindicações injustificadas e atrasos na resposta a elas.

Falta de compreensão do contrato e de explicação de questões importantes

Documentos contratuais especializados e terminologia jurídica acompanham as transações imobiliárias, mas alguns iniciantes celebram contratos sem entender completamente o conteúdo do contrato e a explicação de assuntos importantes. Como resultado, muitas vezes surgem discrepâncias como "não foi isso que me disseram" ou "eu não sabia disso", o que leva a problemas após a assinatura do contrato.

Por exemplo, um comprador pode descobrir mais tarde sobre restrições inesperadas porque ignorou uma cláusula no contrato, ou pode não estar ciente dos direitos da propriedade ou defeitos nas instalações explicados na explicação de assuntos importantes e, mais tarde, ter uma disputa porque não foi notificado sobre eles. Mesmo nos casos em que o comprador simplesmente não entendeu o que foi de fato explicado, a diferença de percepção pode levar a um argumento "dito ou não dito".

Observação: Antes de fechar um contrato, é uma regra rígida ler o contrato e a explicação de assuntos importantes com atenção e não deixar nenhum ponto obscuro como está. As explicações de assuntos importantes são fornecidas por um corretor de imóveis pessoalmente ou on-line, mas pode haver partes que sejam difíceis de entender devido ao grande número de termos técnicos. Nesses casos, não hesite em fazer perguntas no local e pedir uma explicação completa. Em particular, certifique-se de entender os termos e condições especiais do contrato, as cláusulas de penalidade e os itens proibidos na propriedade, pois eles terão um impacto significativo na operação da propriedade posteriormente. Além disso, faça anotações ou mantenha uma cópia dos assuntos descritos na Explicação de Assuntos Importantes (por exemplo, restrições legais, existência de limites e obrigações de estradas privadas, condição das instalações etc.) em mãos para que possa verificá-los posteriormente.

Se você não tiver certeza sobre os termos do contrato, também é útil consultar um especialista terceirizado (por exemplo, um consultor imobiliário ou advogado). Isso lhe custará dinheiro, mas essa é uma transação imobiliária cara e vale a pena. De qualquer forma, nunca feche um contrato sem entendê-lo e certifique-se de que está satisfeito com o contrato.

Problemas relacionados a empréstimos (por exemplo, planos de pagamento ruins, flutuações na taxa de juros)

Na maioria dos casos, os empréstimos de instituições financeiras são usados para investimento imobiliário, mas houve muitos fracassos causados pela falta de previsão nos planos de financiamento. Especificamente, há casos em que, como resultado da contratação de um empréstimo alto com uma visão otimista de que o empréstimo pode ser pago de alguma forma, o valor do pagamento mensal pressiona a renda e, quando há vagas, os pagamentos ficam atrasados. Em outros casos, a taxa de juros ou o prazo de amortização podem ser definidos incorretamente, resultando em uma estrutura de empréstimo em que os pagamentos totais são muito inflacionados para gerar lucro. Por exemplo, o prazo de amortização pode ser definido como muito curto e a carga de amortização mensal se torna muito pesada, ou o mutuário pode tomar emprestado a uma taxa de juros variável e não levar em conta o risco de aumentos futuros da taxa de juros, resultando em uma piora da receita e da despesa assim que as taxas de juros subirem.

Nos últimos anos, a possibilidade de aumentos nas taxas de juros tem sido discutida no Japão, e o risco de flutuação das taxas de juros não pode ser ignorado se um empréstimo for contratado com taxas de juros variáveis. Além disso, as taxas de juros dos empréstimos para investimento imobiliário geralmente são mais altas do que as das hipotecas, e o valor emprestado também é maior, portanto, um pequeno aumento ou queda nas taxas de juros pode fazer uma grande diferença no longo prazo. Você não deve ficar tranquilo só porque foi aprovado na análise do empréstimo, mas precisa examinar seriamente se realmente pode resistir a essas condições de empréstimo.

Observação: Ao tomar um empréstimo, primeiro faça um plano de pagamento detalhado. Prepare vários padrões de simulação de receitas e despesas, levando em conta aumentos nas taxas de juros e vagas, e certifique-se de que os pagamentos não serão perdidos mesmo no pior cenário. Por exemplo, estime o fluxo de caixa para cada cenário, como "se as taxas de juros aumentarem em 1%" ou "se a taxa de vacância for pior do que a esperada", e procure manter a receita e a despesa anual em uma linha que não fique negativa. Também é uma boa ideia ter fundos pessoais suficientes e um fundo de reserva (fundos que podem ser usados para pagamentos antecipados ou reparos em uma emergência) para garantir a estabilidade mental.

Se possível, consulte várias instituições financeiras sobre os termos do empréstimo e considere se você pode obter uma taxa de juros mais baixa ou termos de pagamento flexíveis. A escolha entre taxas de juros fixas e variáveis também é um problema, mas opte por uma taxa fixa se você planeja manter o empréstimo por um longo período e quer evitar o risco de aumento das taxas de juros, ou por uma taxa variável se quiser desfrutar de uma taxa de juros mais baixa e, ao mesmo tempo, ficar de olho nas tendências das taxas de juros. De qualquer forma, o mais importante é não planejar apenas para cenários otimistas.

Medidas para evitar problemas

Medidas antecipadas e preparação são essenciais para evitar os problemas mencionados acima e garantir um investimento imobiliário estável. A seguir, um resumo dos pontos que os iniciantes devem ter em mente.

Pontos de verificação ao selecionar uma propriedade (localização, idade do edifício, inspeção etc.)

O grau de risco que você pode eliminar no estágio de seleção da propriedade afetará muito o desempenho do seu investimento subsequente. Vamos dar uma olhada nos principais pontos a serem verificados.

• Determinar a localização: concentre-se em saber se a área tem alta demanda de aluguel. Investigue a distância da estação de trem mais próxima, a presença ou ausência de universidades, empresas e instalações comerciais nas proximidades, a segurança e o ambiente, e determine se o local pode contar com um fluxo constante de inquilinos. Também é uma boa ideia levar em conta o desenvolvimento futuro e a demografia da área. Por outro lado, não importa quão baixo seja o preço do imóvel e quão alto seja o rendimento, isso não terá sentido se não houver demanda, portanto, é fundamental escolher uma área onde a demanda seja maior que a oferta.

• Idade e condição do edifício: a idade do edifício indica o risco de reparos que podem ocorrer no futuro. Se o prédio for mais novo, o risco de falha do equipamento é menor, mas o preço é mais alto. Se o edifício for mais antigo, verifique as condições das principais áreas, como o telhado, as paredes externas, o encanamento e a impermeabilização, pois podem ser necessários grandes reparos logo após a compra. Além disso, os edifícios construídos antes de 1981 foram construídos de acordo com os antigos padrões de proteção contra terremotos, portanto, deve-se tomar cuidado também em termos de resistência a terremotos. Se necessário, considere se deve ser feito um reforço sísmico.

• Uso de inspeções: a inspeção de um arquiteto profissional pode identificar defeitos e deterioração que não podem ser detectados por amadores. Uma inspeção pode diagnosticar objetivamente sinais de vazamentos, danos causados por cupins e a solidez da estrutura. Como existe a possibilidade de descobrir defeitos que o próprio vendedor desconhece, considere a possibilidade de realizar uma inspeção, especialmente para propriedades com um certo número de anos. Se não houver problemas com os resultados da inspeção, talvez seja possível adquirir um seguro contra defeitos de venda de imóveis existentes, que cobrirá os defeitos por um determinado período de tempo após a compra.

• Restrições e direitos legais: também é importante considerar questões legais, como o fato de a propriedade não ser reinvindicável e se ela atende aos requisitos de zoneamento e acesso rodoviário. Uma propriedade não reconstruível não pode ser reconstruída no futuro e é improvável que o valor de sua propriedade aumente, enquanto as propriedades com construções ilegais ou problemas de limites cruzados são evitadas no momento da venda. Certifique-se de verificar esses pontos na Explicação de Assuntos Importantes, e os iniciantes devem evitar aqueles com altos riscos.

Certificar-se de que você entendeu o contrato e a explicação de assuntos importantes

Para evitar mal-entendidos e falta de conhecimento na fase do contrato, você deve estar disposto a se esforçar para entender.

• Leia os documentos com antecedência: o contrato de compra e venda e a explicação de assuntos importantes tendem a ser volumosos e impressionantes quando você os vê pela primeira vez no dia da assinatura do contrato. Se possível, obtenha cópias dos documentos com antecedência e faça sua lição de casa. Se você anotar todas as perguntas com antecedência, será mais fácil fazê-las durante a reunião no dia da venda.

• Pesquise termos técnicos: Se você se deparar com termos desconhecidos (por exemplo, defeitos, Artigo XX da Lei de Planejamento Urbano etc. ), é claro que poderá perguntar na hora, mas será mais fácil entender se você tiver entendido o significado básico com antecedência na Internet ou em um livro. Recentemente, foram disponibilizados livros e sites para iniciantes que explicam o fluxo das transações imobiliárias, portanto, é uma boa ideia ler um deles antes de assinar um contrato.

• Explicações sobre assuntos importantes podem ser gravadas: Também é uma boa ideia pedir permissão para gravar explicações sobre assuntos importantes. Se mais tarde você esquecer o que lhe foi explicado ou se perder algumas partes, pode ter certeza de que tem uma gravação. De acordo com a Building Lots and Buildings Act, é obrigatório fornecer explicações escritas e orais sobre assuntos importantes, portanto, não há problema com a gravação em si (mas é educado informar à pessoa responsável que você está gravando). Verifique novamente os dados registrados depois de voltar para casa para verificar se há alguma omissão.

• Busque ajuda de terceiros: conforme mencionado acima, se você não estiver confiante, também é útil buscar uma segunda opinião de um especialista, como um consultor imobiliário ou um advogado. No caso de propriedades para investimento, em particular, os corretores podem proceder com base na lógica do vendedor, portanto, é reconfortante ter um especialista que possa dar conselhos do ponto de vista do comprador. Embora seja necessário considerar a relação custo-benefício, você deve estar ciente de que nunca deve assinar um contrato sem saber no que está se metendo.

Como planejar receitas e despesas

Um plano detalhado de receitas e despesas é a chave para o sucesso ou fracasso de um investimento imobiliário. As seguintes etapas são recomendadas para o planejamento

1. Identifique os itens de receita e despesa: Primeiro, faça uma lista de todas as receitas esperadas da propriedade (aluguel, taxas de estacionamento, chaveiro, taxas de renovação etc.) e das despesas que serão incorridas (pagamentos de empréstimos, taxas de administração, fundos de reserva para reparos, imposto predial, prêmios de seguro contra incêndio etc.). Em particular, é fácil esquecer o imposto predial,o imposto de aquisição de propriedade no momento da aquisição e outros custos no momento da compra. No primeiro ano, esses custos de aquisição são levados em conta e, na operação de longo prazo, os custos futuros de grandes reparos também são levados em conta.

2. Valores conservadores: Para cada um dos itens identificados, são aplicados valores conservadores, na medida do possível. No lado da receita, leve em conta a receita de aluguel presumindo uma taxa de vacância de 20-30% e a taxa futura de redução do aluguel (1-2% ao ano como orientação), em vez do aluguel total. Quanto às despesas, mesmo que os custos de reparo e manutenção não sejam necessariamente incorridos todos os anos, deve-se presumir que, em média, X% da receita de aluguel será acumulada, e as taxas de administração e os impostos devem ser definidos um pouco mais altos, levando em conta a possibilidade de que possam aumentar no futuro. Em alguns casos, os planos de negócios enviados às instituições financeiras são escritos de forma otimista, mas, na minha opinião, é correto presumir que "a realidade é severa".

3. Simulação de longo prazo: simule os fluxos de caixa anualmente, pelo menos até que o empréstimo seja totalmente pago, de preferência durante todo o período em que você planeja manter a propriedade. Calcule a mudança na renda/despesa e o saldo pendente do empréstimo para cada ano, bem como qualquer aumento/diminuição em seus próprios fundos. Se o empréstimo tiver uma taxa de juros variável, incorpore cenários de aumento da taxa de juros e verifique vários padrões. Lembre-se de incluir o fato de que as despesas aumentarão no futuro no momento de grandes reparos (por exemplo, quando o edifício tiver X anos de idade).

4. Verifique o plano de receitas e despesas: verifique objetivamente se a simulação de receitas e despesas concluída é realista. Verifique se a simulação apresentada não é excessivamente otimista e se a empresa imobiliária não está usando números convenientes. Especificamente, verifique se o aluguel não está muito alto e distante da taxa de mercado do entorno, se o índice de despesas não está muito baixo (planos com despesas quase nulas devem ser questionados) e se você não está confiando demais na melhoria do fluxo de caixa após o pagamento do empréstimo. Mesmo um plano feito por você mesmo pode revelar falhas inesperadas se for revisado por um terceiro de confiança.

5. Prepare medidas de proteção contra riscos: se houver anos potencialmente negativos em sua simulação, pense no que você pode fazer em relação a eles. Por exemplo, "No ano XX, é provável que haja um déficit devido a grandes reparos", "Se as vagas continuarem, será difícil pagar o empréstimo", "Pagamento parcial antecipado ou injeção de reservas de caixa para reduzir o valor do pagamento" e assim por diante. Ao preparar cenários para evitar a falência, mesmo que as coisas não saiam conforme o planejado, você poderá reagir com calma quando chegar a hora.

Como identificar parceiros confiáveis (empresa de administração, corretora, contador fiscal etc.)

Como o investimento imobiliário depende da cooperação de várias partes, é muito importante escolher um parceiro confiável. Vamos ver quais especialistas e prestadores de serviços você deve ter ao seu lado.

• Empresa de administração de aluguéis: conforme mencionado acima, o esforço e os resultados da administração de aluguéis dependem da competência da empresa de administração. Para evitar erros, escolha uma empresa de administração que tenha um bom histórico, seja rápida na resposta e tenha custos razoáveis. Especificamente, verifique a capacidade da empresa de recrutar novos inquilinos quando houver vagas (se ela tem uma forte rede de publicidade e cooperação com corretores), seus critérios de triagem de inquilinos (que afetam diretamente a qualidade dos inquilinos), seu sistema para lidar com reclamações e problemas (se ela tem uma central de atendimento 24 horas, etc.) e a transparência das estimativas de custos de reparo e do preço de mercado. É menos provável que haja falha se você receber propostas de várias empresas e compará-las antes de assinar um contrato.

• Corretores de imóveis (revendedores): verifique também se os corretores e revendedores que apresentam o imóvel a você são confiáveis. Infelizmente, alguns corretores priorizam seus próprios lucros de vendas e não explicam totalmente os riscos, enquanto outros o apressam a fechar um contrato por meio de vendas agressivas. Uma empresa confiável explicará as desvantagens e as vantagens da propriedade e não tentará forçá-lo a fechar um contrato quando você não tiver certeza sobre a compra. O número da licença da empreiteira e o boca a boca de clientes anteriores também são úteis. Escolha uma empresa que tenha um extenso histórico de transações e esteja familiarizada com as informações locais, além de um representante que entenda seus objetivos de investimento e possa lhe dar a orientação adequada. Também é útil consultar vários corretores e comparar suas respostas e propostas.

• Consultores tributários/contadores: otimizar os aspectos tributários do seu investimento imobiliário é essencial para que ele saia do papel. A receita de aluguel, a contabilidade de despesas e a depreciação precisam ser tratadas e declaradas corretamente, além de seremeficientes do ponto de vista fiscal. Um consultor tributário com experiência no setor imobiliário poderá orientá-lo sobre declarações de imposto de renda azul e aconselhar sobre o registro de despesas, além de considerar quando vender a propriedade no futuro (cálculo do imposto de transferência) e planejamento de herança. Embora haja uma taxa de consultoria mensal, você pode esperar reduzir os riscos fiscais e se beneficiar de economias fiscais de longo prazo ao contratar um consultor fiscal. Considere procurar ajuda profissional, especialmente se você tiver um número crescente de propriedades.

• Outros especialistas: além disso, consultores imobiliários eplanejadores financeiros também podem ser úteis em algumas situações ao comprar uma propriedade. Eles podem lhe fornecer um plano objetivo de receitas e despesas e uma análise de risco. Além disso, no que se refere a imóveis, ter uma rede de arquitetos e construtores lhe dará tranquilidade quando for necessário fazer uma reforma ou remodelação. Em suma, ter um parceiro que possa ajudá-lo nas áreas relacionadas ao investimento imobiliário em que é difícil tomar decisões por conta própria é um atalho para evitar problemas e obter sucesso.

Como desenvolver uma estratégia de saída que incorpore riscos

O investimento imobiliário envolve uma "estratégia de saída". Uma estratégia de saída é um plano para quando e como você se desfará da propriedade (vendê-la ou continuar a mantê-la). Se você não considerar essa estratégia, poderá correr o risco de não conseguir vender quando quiser. Abaixo estão alguns pontos-chave para uma estratégia de saída que incorpore o risco.

• Decidir sobre um período de retenção desejado: primeiro, decida aproximadamente por quantos anos você pretende manter a propriedade. Seja para pagar o empréstimo ou para obter lucro na venda, antecipando a tendência do mercado daqui a 10 anos, a estratégia de cada pessoa será diferente, mas é perigoso não pensar em uma saída porque você pretende manter a propriedade por muito tempo. Se você não estiver consciente de uma saída, poderá se encontrar em uma situação em que não terá um comprador quando quiser sair devido a mudanças no ambiente do mercado ou à deterioração de suas próprias circunstâncias (por exemplo, renda reduzida ou doença). Portanto, não descarte a opção de venda desde o início.

• Entenda a liquidez da propriedade: ao considerar sua estratégia de saída, entenda qual é a liquidez (facilidade de venda) da propriedade no mercado. Em geral, os imóveis com alta demanda em áreas urbanas e apartamentos familiares são relativamente fáceis de vender, enquanto os apartamentos tipo estúdio e os imóveis não reformados em áreas rurais têm compradores limitados e baixa liquidez. Quanto menor for a liquidez do imóvel, mais você será forçado a baixar o preço ao vendê-lo ou mais tempo ele levará para ser vendido, portanto, você precisa estar preparado para esse risco. Se você estiver preocupado com a liquidez, considere a possibilidade de vender a propriedade o mais rápido possível e substituí-la por outro ativo.

• Calcular o ganho e o ponto de equilíbrio: calcule o preço de venda do ponto de equilíbrio no momento do investimento. Leve em conta o preço de compra, as taxas e os impostos no momento da venda, bem como o saldo do empréstimo, e calcule por quanto mais você pode vender a propriedade sem perder dinheiro. Isso o ajudará a esclarecer sua meta: "Quero vendê-lo daqui a X anos por pelo menos X valor". Se for provável que o preço de mercado caia abaixo desse nível, você poderá facilmente tomar decisões de acordo com a situação, como mudar para propriedades de longo prazo.

• Prepare vários cenários: não se limite a um cenário de saída, mas considere vários cenários. Por exemplo, se o primeiro cenário for vender o imóvel após 10 anos e visar ganhos de capital, o segundo cenário será continuar a obter renda de aluguel se não houver lucro com a venda, e o terceiro cenário será vender o imóvel antecipadamente para liquidar a dívida restante se os aluguéis continuarem a cair ou se as vagas continuarem. Para cada cenário, é uma boa ideia estimar os custos (por exemplo, taxas de pré-pagamento e imposto de transferência) que serão incorridos naquele momento.

• Monitoramento dastendênciasdo mercado: Uma estratégia de saída não é o fim do processo. As condições do mercado imobiliário são influenciadas pelas condições econômicas e financeiras. A flexibilidade também é necessária, por exemplo, para adiantar sua estratégia de saída quando os preços estiverem subindo e mudar para uma estratégia orientada para o ganho de renda quando os preços estiverem estagnados. Fique de olho nas notícias sobre imóveis e nas informações sobre reformas locais diariamente e reúna informações para ajudá-lo a decidir quando é hora de sair.

Conclusão.

Analisamos exemplos de problemas e contramedidas em investimentos imobiliários. Algumas das histórias podem parecer assustadoras para iniciantes, mas com o conhecimento e a preparação corretos, a maioria dos problemas pode ser evitada. O segredo é encarar os riscos de frente e planejar cenários pessimistas e otimistas.

Os investidores imobiliários bem-sucedidos são aqueles que identificam os riscos com antecedência e tomam as medidas adequadas, em vez de agir no escuro. A seleção cuidadosa da propriedade, a compreensão dos termos contratuais, um plano detalhado de receitas e despesas, a cooperação com especialistas confiáveis e uma estratégia de saída com vistas ao futuro - se você tiver isso em mente, até mesmo um investidor novato poderá aumentar seus ativos de forma sólida.

Por fim, não deixe que o medo de problemas o impeça de dar o primeiro passo. O aprendizado e a preparação são suas maiores armas. Estude sobre investimento imobiliário, ganhe experiência gradualmente e, por todos os meios, consiga uma administração de aluguel segura e estável. Esperamos sinceramente que seu investimento imobiliário leve a um futuro próspero e bem-sucedido.