توقعات واستراتيجيات سوق العقارات لعام 2025 وما بعده

سوق الاستثمار العقاري في تغير مستمر: التنبؤ الدقيق باتجاهات السوق لما بعد عام 2025 ووضع استراتيجيات الاستثمار المناسبة هما مفتاح بناء الأصول المستدامة يركز معهد إدارة الأصول على إدارة الأصول من منظور طويل الأجل، بدلاً من مجرد السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل. تحلل هذه الورقة الاتجاهات الديموغرافية واتجاهات أسعار الفائدة لعام 2025 وما بعده، وتناقش استراتيجيات مرحلة انخفاض الأسعار، بالإضافة إلى تأثير الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات والطلب على التجديد.

1- تحليل الاتجاهات الديموغرافية واتجاهات أسعار الفائدة للفترة 2025-2030

1-1. تأثير التركيبة السكانية على سوق العقارات

يمثل الانخفاض في عدد سكان اليابان تحديًا لا مفر منه للاستثمار العقاري. ومع ذلك، على عكس الانخفاض العام في عدد السكان، هناك ظواهر مثل التغيرات في عدد الأسر وتركز السكان في المناطق الحضرية.

من المتوقع أن يظل الطلب على المساكن للأسر العازبة قوياً في وسط طوكيو، حيث يتزايد عدد الأشخاص الذين يعملون بما يتماشى مع ارتفاع عدد الوظائف الشاغرة بسبب ارتفاع أسعار الأسهم. كمستثمر عقاري، من المهم أن نلاحظ أن الطلب على الإيجار مرتبط بالزيادة والنقصان في عدد الأسر وليس عدد الأشخاص: من المتوقع أن يبلغ إجمالي عدد الأسر في عام 2040 ما يقدر بنحو 50.75 مليون نسمة، لذلك من المهم تقييم التوازن بين العرض والطلب في كل منطقة بدلاً من الانخفاض الموحد للسكان في جميع أنحاء البلاد.

حتى في عصر يتناقص فيه عدد السكان، من المرجح أن تحافظ الاستثمارات في العقارات الممتازة مع التركيز على الموقع والجودة على قيمتها على المدى الطويل. من خلال الاستثمار في عقارات عالية الجودة بدلاً من مجرد مطاردة الأرقام، يمكن بناء محفظة استثمارية يمكنها التعامل مع التغيرات الديموغرافية.

1-2 اتجاهات أسعار الفائدة وتأثيرها على الاستثمار العقاري

منذ إلغاء سياسة سعر الفائدة السلبي في مارس 2024، رفع بنك اليابان أسعار الفائدة على مراحل، مع زيادة إضافية (0.25%) في يناير 2025، مما أدى إلى زيادة سعر الفائدة المتغير المعياري للعديد من المؤسسات المالية. انخفضت أسعار الفائدة طويلة الأجل (أسعار السندات الحكومية لمدة 10 سنوات) إلى ما يقرب من سالب 0.3% في خريف 2019، ولكنها منذ ذلك الحين في اتجاه تصاعدي، حيث وصلت مؤقتًا إلى 1.2% في يناير 2025، وهي المرة الأولى منذ 13 عامًا.

ارتفاع أسعار الفائدة له الآثار التالية على الاستثمار العقاري

1. زيادة تكاليف التمويل: سيواجه المستثمرون الذين لديهم قروض بسعر فائدة متغير عبء سداد متزايد.
2. التأثير على معدلات رأس المال: يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة أيضًا إلى زيادة العوائد المتوقعة، مما يضع ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات
3. قلة المشترين: قد تؤدي زيادة تكاليف التمويل إلى تقليل عدد المشترين في السوق.

من من وجهة نظرنا كمستثمر في رأس المال البشري، من المهم التركيز ليس فقط على الربحية قصيرة الأجل ولكن أيضًا على قيمة الأصول طويلة الأجل، حتى عندما ترتفع أسعار الفائدة. ففي أوقات التقلبات السريعة في أسعار الفائدة على وجه التحديد، تكون هناك حاجة إلى حكم هادئ وقرارات استثمارية مبنية على منظور طويل الأجل.

2- استراتيجيات شراء المزيد عندما تنخفض الأسعار

2-1 فهم دورات السوق

يخضع سوق العقارات لتقلبات دورية. وعلى وجه الخصوص، يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة والتغيرات في البيئة الاجتماعية إلى مراحل تعديل الأسعار. من المهم عدم الخوف من انخفاض الأسعار على المدى القصير خلال هذه المراحل، بل اعتبارها فرصاً استراتيجية لشراء المزيد من العقارات.

لاتخاذ قرارات هادئة أثناء انخفاض الأسعار، يجب التركيز على ما يلي

1. تحليل شامل للمناطق: تحديد المناطق ذات الإمكانات من خلال تحليل شامل للتركيبة السكانية وتطوير البنية التحتية وخطط إعادة التطوير، وما إلى ذلك.
2. التحقّق من التوازن بين العرض والطلب: تجنّب المناطق التي تشهد فائضاً في العرض، وأعطِ الأولوية للمناطق التي يكون الطلب فيها مستقراً أو متزايداً.
3. تحديد الحد الأدنى: بما أنه من الصعب الشراء بالحد الأدنى المثالي، اتخذ قرارات الاستثمار مع التركيز على القيمة على المدى المتوسط إلى الطويل.

2-2- استراتيجيات محددة لشراء المزيد من العقارات

يمكن استخدام الأساليب التالية كاستراتيجيات محددة لزيادة عمليات الشراء عندما تنخفض الأسعار:

1. تنويع الاستثمارات: تنويع المخاطر من خلال الاستثمار على عدة دفعات بدلاً من استثمار واحد كبير في كل مرة.
2. ركّز على العقارات التي يمكن إضافة قيمة إليها: ركّز على العقارات التي يمكن تجديدها لخلق قيمة مضافة.
3. استثمر على المدى الطويل: ركز على التدفق النقدي طويل الأجل بدلاً من تقلبات الأسعار قصيرة الأجل.
4. عزز مركزك المالي: خطط للسداد بميزانية عمومية مريحة واترك مجالاً لاستثمارات إضافية.

من واقع خبرة INA، تظهر فرص الاستثمار الحقيقية خلال فترات انخفاض الأسعار. من خلال التصرف دون خوف من الفشل، من المرجح أن تحصل على عقارات عالية الجودة في الوقت الذي يتردد فيه المستثمرون الآخرون.

3- تأثير الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية والطلب على التجديدات

3-1. أهمية الاستثمار البيئي والاجتماعي والحوكمة في العقارات

أصبحت الاعتبارات البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) ذات أهمية متزايدة في الاستثمار العقاري. يُقدَّر حجم سوق الاستثمار العقاري الياباني في مجال الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات بحوالي 12 تريليون ين اعتبارًا من عام 2021، ومن المتوقع أن يستمر في النمو.

تشمل مزايا الاستثمار العقاري البيئي والاجتماعي والحوكمة ما يلي

1. الحفاظ على قيم الأصول وتعزيزها على المدى الطويل: العقارات ذات الأداء البيئي العالي تقل مخاطر انخفاض قيمتها في المستقبل
2. زيادة الطلب من المستأجرين والشاغلين: زيادة الطلب على العقارات المراعية للبيئة والصحة
3. انخفاض تكاليف التشغيل: انخفاض تكاليف التشغيل بسبب تحسين كفاءة الطاقة
4. تحسين شروط التمويل: شروط التمويل المواتية المحتملة المتعلقة بالحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية

يواجه سوق الاستثمار في العقارات المتعلقة بالحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية في اليابان بعض التحديات، مثل وضع أساليب التقييم وتوحيد الإفصاح عن المعلومات، ولكن هذا مجال من المتوقع أن يشهد نموًا في المستقبل.

3-2 الطلب المتزايد على التجديد

يتوسع سوق التجديد بشكل مطرد. ووفقًا لتوقعات معهد يانو للأبحاث، من المتوقع أن يصل سوق شراء المنازل المستعملة وإعادة بيعها إلى 50,000 وحدة في عام 2030، بزيادة 22.0% عن عام 2022. كما تهدف وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة إلى توسيع حجم السوق مجتمعةً من تجديد وتجديد وتوزيع المنازل المستعملة من 12 تريليون ين اعتبارًا من عام 2018 إلى عام 2030.

وتقف العوامل التالية وراء الطلب المتزايد على التجديد والتجديد

1. تنويع أنماط الحياة: الحاجة إلى مساحات معيشة فردية بدلاً من البناء الجديد الموحد
2. تأثير كارثة كورونا: إعادة تقييم البيئة المعيشية بسبب زيادة مقدار الوقت الذي يقضيه الفرد في المنزل
3. إعادة تقييم المساكن المستعملة: المزيد من الخيارات لتجديد العقارات المستعملة في مواقع جيدة
4. الوعي البيئي المتزايد: استخدام المخزون الحالي بدلاً من الخردة والبناء

من من منظور الاستثمار العقاري، فإن شراء العقارات على أساس التجديد يجذب الانتباه كاستراتيجية استثمارية جديدة. يمكن للتجديد المناسب أن يضيف قيمة للعقار ويرفع الإيجار المتوقع.

4- استراتيجيات الاستثمار لعام 2025 وما بعده

من المرجح أن يتحول سوق الاستثمار العقاري بعد عام 2025 إلى سوق أكثر انتقائية مع توقف الاتجاه التصاعدي السابق في الأسعار. تُقترح النقاط التالية كاستراتيجيات استثمارية في مثل هذه البيئة:

4-1. إعادة هيكلة استراتيجيات المناطق

1. الاستثمار الانتقائي في المناطق الحضرية: ليس مجرد العودة إلى مراكز المدن، بل الاستثمار في المناطق ذات الملاءمة العالية استجابةً للتغيرات في أساليب العمل.
2. الاستثمار الاستراتيجي في الضواحي: الاستثمار الانتقائي في مناطق الضواحي ذات البيئات المعيشية عالية الجودة، مع انتشار العمل عن بعد.
3. مراعاة المدن الرئيسية الإقليمية: عقارات رئيسية في المدن الرئيسية الإقليمية التي يمكن أن تحافظ على نطاق اقتصادي معين حتى في ظل انخفاض عدد السكان.

4-2. اختيار أنواع العقارات

1. العقارات المخصصة للعزاب: سيظل الطلب على العقارات المخصصة للعزاب قوياً بسبب استمرار انفصال الأسر.
2. عقارات عالية الجودة للعائلات: سيزداد الطلب على العقارات عالية الجودة مع ارتفاع الوعي بالبيئة المعيشية بين جيل تربية الأطفال.
3. عقارات لكبار السن: الطلب على العقارات الخالية من العوائق والعقارات ذات الوصول الجيد إلى المرافق الطبية مع تقدم السكان في العمر.

4-3- مراجعة الاستراتيجية المالية

1. إعادة التفكير في استراتيجية الاقتراض: التوازن بين أسعار الفائدة المتغيرة والثابتة، والتصميم المتحفظ لخطط السداد
2. مراجعة نسبة الأموال الخاصة: في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة، النظر في زيادة نسبة الأموال الخاصة
3. تأمين مخزون نقدي احتياطي: ضمان وجود أموال كافية لمخاطر الشواغر وزيادة تكاليف الإصلاح.

4-4- رفع مستوى الإدارة التشغيلية

1. تعزيز إدارة العقارات: تعزيز الإشغال على المدى الطويل من خلال تحسين رضا المستأجرين
2. الاستثمار المناسب لزيادة القيمة: الحفاظ على قيمة الأصول من خلال الإصلاحات والتجديدات المخطط لها
3. استخدام التكنولوجيا: إدارة العقارات بكفاءة باستخدام إنترنت الأشياء والذكاء الاصطناعي

الخلاصة: نحو استثمار عقاري مستدام

سيبدو سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 وما بعده مختلفاً عن الماضي بسبب مجموعة متنوعة من العوامل، بما في ذلك التغيرات الديموغرافية والتقلبات في بيئة أسعار الفائدة والتوسع في الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وزيادة الطلب على التجديدات. تستدعي هذه البيئة وضع استراتيجيات استثمار مستدامة تستند إلى منظور طويل الأجل، بدلاً من السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل.

وأعتقد أن الموقف الاستثماري الذي لا يخشى الفشل، ولديه رؤية واضحة ويهدف إلى تحقيق قيمة اجتماعية واقتصادية على حد سواء هو المفتاح للتغلب على بيئة السوق غير المستقرة في عام 2025 وما بعده.