房地产投资市场瞬息万变：准确预测 2025 年以后的市场趋势并制定适当的投资策略是可持续资产建设的关键 INA 专注于从长期角度进行资产管理，而不是简单地追求短期利润。本文分析了 2025 年及以后的人口和利率趋势，探讨了价格下降阶段的策略，以及 ESG 投资和翻新需求的影响。
1. 2025-2030 年人口和利率趋势分析
1-1. 人口结构对房地产市场的影响
日本人口减少是房地产投资不可避免的挑战。然而，与整体人口减少相反，却出现了家庭数量变化和人口向城市地区集中等现象。
由于股价上涨导致就业人数增加，职位空缺也随之增加，预计东京市中心的单身家庭住房需求仍将保持旺盛。作为房地产投资者，必须注意的是，租赁需求与家庭数量的增减有关，而不是与人口数量有关：2040 年的家庭总数预计为 5,075 万户，因此必须评估各地区的供需平衡，而不是全国统一的人口减少。
即使在人口下降的时代，投资于地段和质量俱佳的优质房产也有可能长期保持其价值。通过投资优质房产，而不是简单地追逐数字，可以建立一个能够应对人口变化的投资组合。
1-2. 利率趋势及其对房地产投资的影响
自 2024 年 3 月取消负利率政策以来，日本央行分阶段提高了利率，并于 2025 年 1 月再次加息（0.25%），导致许多金融机构的基准浮动利率上升。长期利率（10 年期国债利率）在 2019 年秋季曾降至接近负 0.3%，但此后一直呈上升趋势，在 2025 年 1 月暂时达到 1.2%，这是 13 年来首次出现这种情况。
利率上升对房地产投资有以下影响
- 增加融资成本：持有浮动利率贷款的投资者将面临更大的还款负担。
- 对上限利率的影响：利率上升也会提高预期收益率，给房地产价格带来下行压力
- 买家减少：融资成本增加可能会减少市场上的买家数量。
从我们作为人力资本投资者的角度来看，即使在利率上升的情况下，不仅要关注短期盈利能力，更要关注长期资产价值。正是在利率急剧波动的时候，才需要冷静判断，从长远角度做出投资决策。
2. 价格下跌时的增购策略
2-1. 了解市场周期
房地产市场受周期性波动的影响。特别是利率上升和社会环境变化会导致价格调整阶段。重要的是，在这些阶段不要害怕短期的价格下跌，而应将其视为购买更多房产的战略机遇。
要想在价格下跌时做出冷静的决定，应重点关注以下几点
- 全面分析区域：通过全面分析人口统计、基础设施发展、重建计划等，确定具有潜力的区域。
- 检查供需平衡：避免供过于求的地区，优先考虑需求稳定或增加的地区。
- 确定底线：由于很难买到完美的底线，因此投资决策应着眼于中长期价值。
2-2 购买更多房产的具体策略
以下方法可作为在房价下跌时增加购买的具体策略：
- 分散投资：通过分期投资而不是一次大量投资来分散风险。
- 专注于可增值的房产：专注于可翻新以创造附加值的房产。
- 长期投资：关注长期现金流而非短期价格波动。
- 加强财务状况：在资产负债表宽裕的情况下计划还款，并为额外投资留有余地。
根据INA的经验，真正的投资机会出现在价格下跌时期。在其他投资者犹豫不决的时候，通过不担心失败的行动，您更有可能获得优质房产。
3. ESG 投资的影响和翻新需求
3-1. 环境、社会和治理投资在房地产中的重要性
环境、社会和治理（ESG）因素在房地产投资中的重要性与日俱增。据估计，截至 2021 年，日本房地产 ESG 投资市场规模约为 12 万亿日元，并有望继续增长。
ESG 房地产投资的好处包括
- 长期保持和提高资产价值：环境绩效高的房地产未来价值下降的风险降低
- 租户和用户的需求增加：对具有环保和健康意识的物业的需求增加
- 降低运营成本：提高能源效率可降低运营成本
- 改善融资条件：与环境、社会和公司治理相关的潜在有利融资条件
日本的 ESG 房地产投资市场面临一些挑战，如评估方法的建立和信息披露的标准化，但这是一个未来有望增长的领域。
3-2 翻新需求不断增长
翻新市场正在稳步扩大。根据矢野研究所的预测，到 2030 年，二手房购买和转售市场预计将达到 5 万套，比 2022 年增长 22.0%。国土交通省还计划将装修改造和二手房流通的综合市场规模从 2018 年的 12 万亿日元扩大到 2030 年。
装修需求增长的背后有以下因素
- 生活方式多样化：需要个性化的居住空间，而不是标准化的新建筑
- 日冕灾害的影响：由于在家时间增加，对居住环境进行重新评估
- 重新评估二手房：在好地段翻新二手房有更多选择
- 环保意识增强：利用现有房屋，而不是拆旧建新
从房地产投资的角度来看，以翻新为前提购买房产作为一种新的投资策略正备受关注。适当的翻新可以增加房产的价值，提高预期租金。
4. 2025 年及以后的投资战略
2025 年以后的房地产投资市场可能会转向选择性更强的市场，因为之前的价格上涨趋势已经停止。在这种环境下，我们提出以下几点投资策略：
4-1. 调整地区战略
- 对城区进行选择性投资：不是简单地回归市中心，而是根据工作方式的变化，对便利性高的地区进行投资。
- 对郊区的战略性投资：随着远程办公的普及，有选择地投资于具有高质量生活环 境的郊区。
- 考虑区域核心城市：在人口减少的情况下，仍能保持一定经济规模的区域核心城市的优质物业。
4-2. 物业类型的选择
- 单身公寓：由于家庭的不断分离，单身公寓的需求将保持强劲。
- 面向家庭的高品质物业：随着养育子女的一代对居住环境认识的提高，对高品质物业的需求将不断增加。
- 老年房产：随着人口老龄化的加剧，对无障碍房产和医疗设施完善的房产的需求将不断增加。
4-3. 审查财务战略
- 重新思考借贷策略：浮动利率与固定利率之间的平衡，还款计划的保守设计
- 审查自有资金比率：在利率上升的环境下，考虑提高自有资金比率。
- 确保现金缓冲：确保有足够的资金应对空置风险和增加的维修费用。
4-4. 提升运营管理
- 加强物业管理：通过提高租户满意度来促进长期入住率
- 适当的增值投资：通过有计划的维修和翻新来保持资产价值
- 技术利用：利用物联网和人工智能进行高效的物业管理
结论：迈向可持续的物业投资
由于人口结构变化、利率环境波动、环境、社会和治理投资的扩大以及翻新需求的增加等多种因素，2025 年及以后的房地产投资市场将与过去有所不同。在这样的环境下，需要基于长期视角的可持续投资战略，而不是追求短期利润。
我认为，不怕失败、目标明确、同时实现社会和经济价值的投资立场，是克服 2025 年及以后不确定市场环境的关键。
