Para muchas personas, la propiedad inmobiliaria es una de las compras más importantes de la vida. Su valor no viene determinado únicamente por factores físicos como la ubicación, la antigüedad y las características de la propiedad. De hecho, para maximizar el verdadero valor de una propiedad, el elemento humano de "con quién se relaciona" es extremadamente importante.
En este artículo, INA & Associates Ltd explica la importancia de "las personas" a la hora de determinar el valor de los bienes inmuebles y cómo identificar a socios fiables, con conocimientos especializados. La información será útil para quienes estén considerando invertir en propiedades o comprar una vivienda, así como para quienes tengan dudas sobre su relación actual con su agente inmobiliario.
Tres factores que determinan el valor de los inmuebles
El precio de un inmueble se forma considerando exhaustivamente los tres factores siguientes, basados profesionalmente en las Normas de Tasación Inmobiliaria. Comprender estos factores es el primer paso para determinar el valor de una propiedad.
| Factores | Visión general | Ejemplos concretos |
|---|---|---|
| Factores generales | Factores macroeconómicos que afectan al mercado inmobiliario en su conjunto, como las tendencias económicas y sociales nacionales. | Evolución de los tipos de interés, clima económico, tendencias demográficas, sistema fiscal, cambios en la legislación, como la Ley de Urbanismo. |
| Factores regionales | Características de la zona a la que pertenece el inmueble en cuestión. Incluso dentro de la misma ciudad, los valores varían mucho de una zona a otra. | Distancia a las estaciones de tren, disponibilidad de instalaciones comerciales, disponibilidad de instalaciones públicas como parques y escuelas, seguridad pública, planes de desarrollo futuro. |
| Factores individuales | Características únicas de la propiedad en sí. | Forma del terreno, superficie, exposición al sol, acceso por carretera, estructura de los edificios, diseño, estado de la gestión, rendimiento de las instalaciones. |
Estos factores son indicadores objetivos, pero el modo en que se interpreta la información y se relaciona con el valor depende en gran medida de los conocimientos y la experiencia del personal de la agencia inmobiliaria implicado. En particular, la capacidad de hacer propuestas que extraigan el potencial de desarrollo futuro de la zona y el atractivo potencial de la propiedad es un área en la que la habilidad de la persona encargada marca una gran diferencia.
Por qué "a quién se contrata" influye en el valor de los bienes inmuebles
Las transacciones inmobiliarias son un mercado con una importante asimetría de información. En otras palabras, existe una gran disparidad en la cantidad de información y conocimientos entre el vendedor y el comprador, o el prestamista y el prestatario. El papel de un socio inmobiliario fiable es salvar esta distancia y garantizar transacciones justas y satisfactorias.
En el sector inmobiliario se dice que "las relaciones son los activos de la inversión inmobiliaria". Esto significa que no es sólo el valor de la propiedad en sí, sino también las relaciones con las personas involucradas en la propiedad lo que determina en gran medida el resultado final de la inversión. De hecho, muchos inversores inmobiliarios de éxito han establecido relaciones de confianza a largo plazo con empresas y personal inmobiliario excelentes.
La realidad de las lagunas de información en el mercado inmobiliario
En el mercado inmobiliario existe un desfase importante entre la información de que dispone el consumidor medio y la que poseen los agentes del sector. Por ejemplo, la información inmobiliaria publicada en Internet es en realidad sólo una pequeña parte del mercado global. No es raro que muchas propiedades de calidad se negocien a través de redes dentro del sector antes de hacerse públicas.
También hay una serie de factores que no son visibles en la valoración del precio de una propiedad basada únicamente en simples datos de mercado. Planes de desarrollo de barrios, cambios demográficos en la zona, mejoras previstas en las infraestructuras de transporte... Un análisis exhaustivo de toda esta información y la predicción de futuras fluctuaciones del valor requieren una gran experiencia y conocimientos.
El valor que aporta un socio de confianza
Un buen socio no se limita a presentar propiedades. Conoce en profundidad los planes de vida individuales de cada cliente y su situación patrimonial, y presenta de forma experta las mejores opciones. En concreto, aportamos el siguiente valor
En el suministro de información no pública, disponemos de una red que puede proporcionar información de primera mano sobre propiedades privadas de calidad antes de que salgan al mercado, así como información que se encuentra bajo el agua. Esto nos permite considerar propiedades en buen estado con poca competencia.
En cuanto a la evaluación precisa del precio y las habilidades de negociación, utilizamos nuestra riqueza de datos y experiencia para calcular el precio correcto y negociar para maximizar su beneficio. No nos limitamos a cotizar el precio de mercado, sino que fijamos un precio estratégico basado en las características de la propiedad y las tendencias del mercado.
Al señalar los posibles riesgos, le asesoramos desde una perspectiva a largo plazo, informándole honestamente no sólo de las ventajas del inmueble, sino también de los posibles riesgos futuros (por ejemplo, problemas con la asociación de gestión o cambios en el entorno).
Proporcionamos un apoyo experto y fluido en procedimientos complejos, desde la elección de una hipoteca hasta la preparación de complicados documentos contractuales y trámites legales.
Pérdidas causadas por no elegir al socio adecuado
Por otra parte, elegir al socio equivocado puede acarrear no sólo pérdidas económicas, sino también estrés emocional. Si se involucra con una persona que da prioridad a los beneficios a corto plazo y al rendimiento de las ventas, puede acabar comprando una propiedad a un precio superior al de mercado, pasar por alto defectos graves en la propiedad, firmar un contrato en condiciones desfavorables, no acertar con el momento de la venta y provocar la caída del valor de la propiedad.
Las transacciones inmobiliarias no pueden anularse fácilmente una vez celebrado el contrato. Por eso es tan importante elegir al socio adecuado desde el principio.
Siete puntos clave para identificar a un socio inmobiliario fiable
¿Cómo encontrar un socio fiable? A continuación encontrará siete puntos de control específicos que le ayudarán a identificar una agencia inmobiliaria o una persona de contacto.
| Puntos de comprobación | Qué hay que comprobar |
|---|---|
| 1. Entrevistas cuidadosas | ¿Se esfuerza la agencia inmobiliaria por conocer los antecedentes del cliente realizando entrevistas en profundidad no sólo sobre los requisitos de la propiedad, sino también sobre la estructura familiar, los planes de vida y los planes financieros? |
| 2. Respuesta rápida y sincera | ¿Responde la empresa rápidamente a las consultas? ¿Explican con detalle, evitando la jerga y utilizando un lenguaje fácil de entender? |
| 3. Presentación tanto de las ventajas como de los inconvenientes | ¿Explican no sólo las ventajas de la propiedad, sino también las preocupaciones y los riesgos sin ocultarlos? |
| 4.Amplia experiencia y trayectoria | ¿Están familiarizados con las tendencias del mercado, las leyes y normativas y el sistema fiscal de la zona de la que se encargan? ¿Cuentan con una amplia experiencia en transacciones anteriores? ¿Disponen de cualificaciones como la de comercializador de solares y edificios? |
| 5. Filosofía empresarial y cumplimiento | ¿Está clara la filosofía de gestión de la empresa y tiene un enfoque totalmente orientado al cliente? ¿Existe un alto nivel de concienciación sobre el cumplimiento de la legislación? (No hay anuncios con cebo, etc.) |
| 6. Propuestas desde una perspectiva a largo plazo | ¿Ofrece la empresa asesoramiento desde una perspectiva a largo plazo, contemplando la vida después de la compraventa, en lugar de apresurarse a firmar un contrato en un futuro inmediato? |
| 7. Establecer buenas relaciones | Al final, ¿siente sinceramente que quiere comprar a esta persona o que quiere confiarle el trato? La compatibilidad con la persona responsable también es un factor importante. |
Teniendo en cuenta estos puntos, le recomendamos que se ponga en contacto con varias empresas inmobiliarias y las compare cuidadosamente. En particular, durante la entrevista inicial, observe detenidamente lo bien que le escucha la persona encargada y cómo formula las preguntas adecuadas.
Aprender de las historias de éxito: el valor creado por las relaciones
He aquí algunos ejemplos reales de cómo las buenas relaciones han maximizado el valor de una propiedad. Estos ejemplos ilustran lo importante que es saber con quién relacionarse.
Caso práctico 1: Aumento del valor de un condominio usado de 15 años de antigüedad
La Sra. K (30 años, trabaja en una empresa farmacéutica), que vive en Tokio, compró un estudio de segunda mano de 15 años de antigüedad. El empleado encargado no se limitó a presentarle el inmueble, sino que entrevistó en detalle a la Sra. K sobre sus futuros planes profesionales y familiares. Como resultado, le propusieron la elección de la ubicación con vistas a un futuro cambio de residencia, e incluso la posibilidad de aumentar el valor del inmueble mediante una renovación. Tres años después de la compra, el Sr. K consiguió vender la propiedad por más del precio de compra.
Caso 2: Inversión diversificada como medida de sucesión
El Sr. T, que dirige una empresa relacionada con el automóvil, estaba considerando la posibilidad de invertir los fondos obtenidos de la transmisión parcial de su empresa. El empleado encargado conoció a fondo la trayectoria empresarial del Sr. T y sus necesidades de planificación de la herencia, y le propuso una inversión diversificada en instrumentos financieros y bienes inmuebles. Construimos una cartera completa que tenía en cuenta no sólo la rentabilidad, sino también las medidas relativas al impuesto de sucesiones y la sucesión empresarial, y contribuimos de forma significativa a la formación del patrimonio del Sr. T.
Lo que estos casos tienen en común es que la persona encargada comprendió no sólo las necesidades superficiales del cliente, sino también los verdaderos problemas y objetivos futuros a un nivel más profundo, y formuló propuestas basadas en esta comprensión.
La filosofía de gestión orientada al capital humano de INA&Associates en la práctica
En INA&Associates, situamos el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión. No se trata sólo de un eslogan, sino de una filosofía de gestión que ponemos en práctica en nuestro trabajo diario.
Utilizamos el término "activos humanos" en lugar de "recursos humanos". Esto refleja nuestra visión de todas las personas implicadas como activos valiosos y nuestro deseo de perseguir su crecimiento y enriquecimiento. Nuestro objetivo es hacer felices no sólo a nuestros clientes, sino también a nuestros empleados, empresas asociadas y comunidades locales.
También nos centramos en perseguir un crecimiento sostenible basado en una visión clara, en lugar de la búsqueda de beneficios a corto plazo. De este modo, establecemos relaciones de confianza a largo plazo con nuestros clientes y creamos valor en el verdadero sentido de la palabra.
En resumen: las mejores transacciones inmobiliarias surgen de las mejores asociaciones.
Este artículo ha explicado cómo el valor de una propiedad depende no sólo de factores físicos, sino también en gran medida del elemento humano de "con quién se relaciona". A continuación se resumen los puntos principales.
El valor de un inmueble se juzga de forma exhaustiva en función de tres factores: factores generales, factores regionales y factores individuales, pero la forma de utilizar esta información depende de la habilidad de la persona encargada. En un mercado inmobiliario con una importante asimetría de información, es esencial contar con un socio fiable, y un buen socio utilizará su experiencia y su red para maximizar el beneficio del cliente.
A la hora de elegir un socio, es importante identificar siete factores clave, entre ellos la calidad de la audiencia, la sinceridad de la respuesta y la experiencia del socio. Como demuestran nuestras historias de éxito, elegir un socio que comprenda no sólo sus necesidades superficiales, sino también sus problemas más profundos y sus objetivos futuros, es la clave para desbloquear el verdadero valor de su propiedad.
En INA&Associates K.K. situamos el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión y prometemos tratar a todos y cada uno de nuestros clientes con sinceridad. La propiedad inmobiliaria no es sólo una 'cosa', es un activo importante que sienta las bases de la vida de nuestros clientes. Póngase en contacto con nosotros como su socio para maximizar su valor.
Preguntas más frecuentes
- P1: ¿Hay que pagar por una simple consulta?
- R1.No. Las consultas son gratuitas. No dude en ponerse en contacto con nosotros sobre cualquier aspecto de su propiedad, incluida la compra, la venta, el alquiler y la gestión. Le haremos la propuesta más adecuada tras conocer su situación en detalle.
- P2: Si no me llevo bien con mi persona de contacto, ¿es posible cambiar?
- Sí, es posible. La compatibilidad con su persona de contacto es muy importante, así que no dude en decírnoslo. Contamos con personal experimentado en nuestra empresa, por lo que otra persona se responsabilizará de usted.
- P3.¿Puedo consultar sobre propiedades en zonas rurales?
- A3.Sí, podemos ocuparnos de propiedades en todo Japón. Tenemos oficinas en Osaka y Tokio, pero podemos apoyar transacciones inmobiliarias en todo el país utilizando nuestra propia red. No dude en ponerse en contacto con nosotros.
- P4: ¿Trabajan tanto con propiedades de inversión como residenciales?
- A4: Sí, nos ocupamos de ambas. Para las propiedades de inversión, hacemos propuestas que hacen hincapié en la rentabilidad y el potencial de futuro, mientras que para las propiedades residenciales hacemos propuestas que hacen hincapié en la comodidad y la conveniencia de vivir. Ofrecemos el mejor asesoramiento en función de los objetivos del cliente.
- P5.¿Puedo consultar también sobre gestión de activos distintos de los inmobiliarios?
- R5: Sí, puede. También estamos desarrollando un negocio de consultoría y podemos ofrecer asesoramiento sobre gestión integral de activos, incluidos los inmobiliarios. Le propondremos la cartera más adecuada en función de su situación patrimonial y sus objetivos.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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