니혼바시 1초메나카 재개발: 전통과 혁신의 도시 재탄생

니혼바시 1초메나카 지구 제1종 시가지 재개발 사업의 완성 예상도. 중앙에 약 284m, 52층 높이의 초고층 빌딩(C지구), 앞쪽에 보존 활용되는 니혼바시 노무라 빌딩 구관(A지구)이 보인다.
정식 명칭: '니혼바시 니혼바시 잇쵸메나카 지구 제1종 시가지 재개발 사업'이다. 도쿄도 츄오구 니혼바시 1초메에 위치하며, 시행구역 면적은 약 3.0헥타르에 이르는 대규모 도시재개발 계획입니다. 사업 방식은 도시재개발법에 근거한 제1종 시가지 재개발 사업으로 재개발 조합이 주체가 되어 추진하고 있다. 재개발 지구는 JR 도쿄역에 인접하고 도쿄 메트로 긴자선, 도자이선 및 도영 아사쿠사선 니혼바시역과 직결되는 교통이 편리한 입지이며, 나리타 공항, 하네다 공항과의 접근성도 뛰어나다. 노후화된 건물이 즐비한 니혼바시 지역에 오피스, 상업, 호텔, 주거 등 다양한 기능을 갖춘 대규모 복합시설을 새롭게 조성하여 니혼바시의 새로운 랜드마크가 될 초고층 빌딩을 포함한 개발 프로젝트이다. 총 사업비는 약 3,243억 엔으로 추산되고 있다.

재개발의 배경과 목적

배경: 재개발 이전 니혼바시 1초메나카 지구는 니혼바시 강을 따라 도쿄역과 가까운 일류 지역이지만, 지구 중앙부에 세분화된 부지가 혼재되어 있고, 건물의 노후화가 진행되어 토지의 잠재력을 충분히 활용하지 못하고 있는 상황이었다. 전쟁 전의 낡은 오피스 빌딩도 남아 있어 내진-방재 측면에서 문제가 있는 반면, 저층 건물이 많아 유효 용적이 활용되지 않는 등 도시 거점으로서의 매력 제고가 요구되고 있었다. 이러한 배경에서 토지 소유자들은 재개발 조합을 조직하고 행정과 연계하여 대규모 재개발을 추진하게 되었다.

목적: 본 재개발 사업의 목적은 토지의 집적화 및 지구 재편을 통한 고도의 활용을 도모하고, 여러 기능을 통합적으로 정비하여 국제 경쟁력을 갖춘 도시 거점을 창출하는 것이다. 구체적으로는 고품격 업무(오피스) 기능과 상업기능에 더해 국제회의 및 비즈니스 지원 기능 등을 집적화한 복합시설을 정비하고, 지상 및 지하 보행자 네트워크를 강화하여 회유성 높은 활기를 창출할 것입니다. 또한, 역사적 건축물의 보존 활용과 니혼바시 강변의 수변 환경 재생, 도시 방재 기능 강화를 통해 니혼바시 지역 전체의 매력과 활력을 향상시키는 것을 목표로 하고 있습니다. 전통 있는 니혼바시 거리의 모습을 계승하면서 최신 도시 기능을 도입하여 '전통과 혁신이 공존하는' 도시 만들기를 실현하는 것이 목표입니다.

계획 내용(시설 구성・규모・테넌트 예정 등)

전체 구성: 재개발 지구는 A지구, B지구, C지구의 3개 동으로 구성되며, A지구는 니혼바시 노무라빌딩 구관(노무라증권 본관)의 외관을 살린 저층 건물로 지상 4층, 지하 1층, 높이 약 20m, B지구는 지상 7층, 지하 2층, C지구는 지상 52층, 지하 5층, 높이 약 284m로 구성됩니다. 5층, 높이 약 284m에 달하는 초고층 타워로, C가구는 완공되면 니혼바시 지역에서 최고, 최대 규모의 고층 빌딩으로 대규모 오피스 층을 중심으로 다양한 용도가 들어설 계획이다.

용도별 시설 구성: A가구는 주로 점포와 사무실이 배치되고, B가구는 점포와 주택(분양 또는 임대 레지던스)이 들어선다. 가장 큰 C지구에는 대규모 오피스 외에도 국제회의 등에 대응할 수 있는 회의시설(MICE), 기업의 혁신 창출을 지원하는 비즈니스 지원시설, 특급호텔, 서비스 아파트(장기체류형 숙박시설), 주차장 등 다양한 용도가 들어선다. 전체 연면적은 약 38만5,000㎡에 달하며, 이 중 C지구 단독으로 약 37만3,700㎡를 차지한다. 주택은 약 51세대가 계획되어 있으며, 주로 B지구에 배치될 예정이다. 상업시설(점포)은 각 지구 저층부에 배치되어 니혼바시 지역의 유동성을 높이는 점포군이 될 전망이다. 또한 C가구의 39층~47층 부분에는 힐튼 계열의 최고급 럭셔리 호텔인 '월도프 아스토리아 도쿄 니혼바시'가 일본 첫 진출로 2026년 개업을 목표로 하고 있다. 이 호텔 유치는 국제 거점으로서 니혼바시의 매력 향상에 크게 기여할 것으로 기대되고 있다. 또한, 서비스 아파트먼트에 대해서도 국내외 비즈니스맨의 장기 체류 수요를 예상하여, 하이클래스의 시설이 될 예정이다.

관련 기업 및 디벨로퍼

시행자 및 참여조합원: 본 사업의 시행자는 지역 토지소유자들로 구성된 '니혼바시 일초메나카 지구 시가지 재개발 조합'이다. 참여 조합원(디벨로퍼)으로는 미쓰이 부동산 주식회사 및 노무라 부동산 주식회사가 핵심이 되어 사업 추진에 참여하고 있다. 양사는 지권자로서 토지를 제공하고, 보류층 취득자 및 사무국 업무 수탁자로서 프로젝트를 주도하고 있습니다. 또한, 재개발 구역 내에 본사를 두고 있는 노무라 홀딩스(노무라증권의 모회사)도 지권자로서 조합에 참여하고 있으며, 자사 자산인 구 노무라 빌딩의 보존 및 활용에 협력하고 있습니다. 이러한 대기업의 협업으로 본 재개발은 민관협력의 상징적인 프로젝트로 자리매김하고 있다.

설계 및 시공회사: 설계는 일본을 대표하는 설계사무소인 주식회사 닛켄 설계가 담당하고, 초고층 빌딩의 디자인 아키텍트로 미국의 페리 클라크 페리 아키텍츠(페리 건축 설계사무소)도 설계 감리에 참여하고 있다. 시공은 복수의 종합건설업체가 공동기업체(JV) 방식을 채택하고 있으며, A구역(구관 개보수 및 저층부)은 주식회사 오바야시조미가 단독 시공하고, B구역(중층부)은 시미즈건설주식회사와 젠타카조미의 JV가 담당하고 있다. 가장 규모가 큰 C구역(초고층동)은 시미즈건설을 대표기업으로 하는 건설공동기업체가 시공을 담당하고 있으며, 2021년 말 착공 이후 통합적으로 공사가 진행되고 있다. 이처럼 국내 최고 수준의 디벨로퍼, 설계, 시공사가 참여함으로써 높은 신뢰성과 기술력으로 프로젝트가 추진되고 있다.

추진일정

재개발 사업의 주요 추진경과 및 일정은 다음과 같습니다:

• 2018년 3월(2018년): 도시계획 결정.

• 2018년 12월(2018년): 재개발조합 설립 인가(사업계획 인가).

• 2020년 5월(2020): 권리 전환 계획 승인. 기존 건물의 철거 착수(기존 니혼바시 노무라 빌딩 구관 등의 철거 시작은 2020년 11월)도 이 무렵에 이루어졌다.

• 2021년 12월(2021): 건축공사 착공. 재개발 빌딩 본체 공사 시작(C가구는 2021년 9월, B가구는 2022년 1월 착공 등 단계적으로 착공). 미쓰이 부동산・노무라 부동산에서 착공에 대한 공식 발표가 있었다.

• 2026년 3월(2026년): 건축공사 완료 및 준공(예정). 준공 후 순차적으로 개업(주택 입주, 오피스 가동, 상업 개업, 호텔 개업은 2026년 내 예정).

현재(2025년 기준) 초고층 건물의 골조 공사가 진행 중이며, 도시 경관에 새로운 실루엣을 드러내고 있다. 준공 후 2026년에는 각 시설이 일제히 오픈하여 니혼바시 지역의 랜드마크로서 본격 가동될 전망이다.

도시계획-경관-환경 배려의 의의와 특징

역사적 경관의 계승: 본 프로젝트에서는 니혼바시 노무라 빌딩 구관(1930년 준공)의 품격 있는 외관을 보존 및 개보수하여 새로운 거리의 일부로 활용한다. 야스이 다케오(安井武雄)가 설계한 이 구관은 동양적 취향을 도입한 절충주의 양식의 귀중한 근대 건축물로, 츄오구 지정 유형문화재로도 지정되어 있습니다. 재개발 시 구관의 외벽 디자인을 최대한 보존하여 니혼바시의 역사와 문화를 다음 세대에 계승하는 동시에 신구 조화를 이루는 경관을 조성합니다. '남기면서 되살리고, 되살리면서 창조한다'는 니혼바시 재생 계획의 콘셉트를 구현하는 노력으로, 단순한 재개발에 그치지 않는 문화적 의의를 가지고 있습니다.

수변 공간 및 오픈 스페이스 확충: 니혼바시 강에 접한 입지를 활용하여 재개발 지구 내에는 강변을 따라 테라스 데크와 여러 개의 공개 광장(광장형 오픈 스페이스)이 조성될 계획이다. 이를 통해 방문객과 근무자들이 도심에 있으면서도 '하늘과 물과 녹색'에 둘러싸인 쾌적한 환경을 즐길 수 있는 도심 속 오아시스 공간을 구현한다. 예를 들어, 오피스동 중층부에는 야외 테라스가 조성되어 녹화된 공중정원에서 니혼바시 강과 주변 풍경을 조망할 수 있다. 또한, 니혼바시 강변에는 보행자 데크를 신설해 수변 산책로로 지역 주민들에게 개방한다. 관광 측면에서는 재개발 지구 인근에 관광버스 승하차 공간을 마련하고, 기존 니혼바시 선착장(니혼바시강 뱃길 네트워크)과의 접근성을 강화한다. 원거리 관광객은 항공, 철도 외에 수상버스로도 니혼바시 방문이 쉬워지고, 인근 주민과 도내 마이크로 투어리즘 층에게도 다양한 이동 수단을 제공한다. 이러한 수변 공간의 확충과 오픈 스페이스 정비를 통해 경관 개선뿐만 아니라 지역의 활력 창출과 회유성 향상을 기대할 수 있다.

환경-에너지 대책과 안전성: 본 재개발은 최첨단 친환경 빌딩을 목표로 하고 있으며, 초고층 오피스 부분의 ZEB(Net Zero Energy Building) 인증 획득, 주택 부분의 ZEH(Net Zero Energy House) 인증 획득을 계획하고 있다. 또한 DBJ 그린빌딩 인증 취득도 예정되어 있어 건물의 환경성능을 제3자 평가로 담보할 예정이다. 또한, 포스트 코로나 시대를 대비한 고도의 감염병 대응 기술과 대규모 재난 시에도 사업 지속이 가능한 높은 BCP(Business Continuity Plan) 대응 성능을 갖추는 등 차세대 안심-안전한 도시를 구현하기 위한 노력이 곳곳에 녹아 있다. 예를 들어 비상용 발전설비와 수조 강화, 상층부에 비상용 헬기장 설치 준비, 면진-제진 구조 채택 등 재난에 강한 도시 거점이 될 수 있도록 계획되어 있다. 환경 측면에서는 재생에너지 활용과 고효율 공조 시스템 도입으로 테넌트 이용 시 CO2 배출량 감소도 도모한다. 특기할 만한 것은 '니혼바시 잇쵸메 스마트 에너지 프로젝트'로 지구 내에 자립형 분산형 에너지 센터를 설치한다는 점이다. 이 에너지 센터에는 대형 열병합발전 시스템(열병합발전)을 도입하여 평상시에는 전력과 열을 지역 냉난방에 공급하고, 비상시에는 도시가스로 발전하여 정전 시에도 전력 공급을 계속할 수 있도록 한다. 발전 시 발생하는 폐열은 급탕 및 냉난방에 재사용하고, AI를 활용한 에너지 관리로 최적 운전을 통해 CO2 배출량을 약 25% 절감할 계획이다. 이처럼 환경 부하 저감과 방재 기능 강화를 모두 갖춘 차세대 인프라를 도입해 지속가능하고 회복력 있는 도시 조성의 모범 사례가 되고자 한다.

인근 재개발 및 지구와의 연계성

'니혼바시 재생 계획'과의 연계: 니혼바시 잇쵸메나카 지구 재개발 사업은 미쓰이부동산이 민관합동으로 추진하는 '니혼바시 재생 계획'의 핵심 프로젝트 중 하나이다. 미쓰이물산은 2004년 COREDO 니혼바시 개업 이후 니혼바시 지역에서 단계적으로 재개발을 진행하고 있으며, 2019년부터 3단계로 '풍요로운 수변 재생', '새로운 산업 창조', '세계와 연결되는 국제 이벤트 개최'의 3가지를 중점 구상으로 삼고 있다. 본 재개발은 이 비전에 부합하는 형태로 수변 환경 재생과 국제 비즈니스 거점 기능 강화를 구체화하는 프로젝트입니다. 실제로 앞서 언급한 바와 같이 니혼바시 강변 공간 정비와 비즈니스 지원 기능(신산업 창출 거점) 도입 등 3단계가 지향하는 방향성을 구현하고 있다. 주변에는 이미 미쓰이 부동산의 '니혼바시 무로마치 미쓰이 타워'(2019년 준공) 등이 완공되어 3단계가 본격적으로 시작되고 있으며, 본 프로젝트도 'GREATER 니혼바시 구상'의 일환으로 서쪽과 동쪽을 연결하는 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다. 또한, 재개발 지구 남쪽에 인접한 '니혼바시 1초메 미쓰이 빌딩(COREDO 니혼바시)'(D지구)은 2004년에 준공되어 본 계획과 일체적으로 지하 통로와 보행자 데크로 연결될 예정이다. 이를 통해 기존 시설과 새로운 시설이 유기적으로 연결되어 지역 전체에 회유성이 높은 보행자 네트워크가 형성된다.

수도고속도로 지하화 계획과의 관계: 니혼바시강 상공을 달리는 수도고속 도심순환선(고가)은 경관 개선과 도시 재생의 관점에서 지하터널로 교체하는 대공사가 진행 중이다. 국가-도쿄도-수도고속도로의 계획에 따르면 2035년도에 니혼바시 구간의 지하 노선이 완성되고 2040년까지 니혼바시 부근의 고가교 철거가 완료될 예정이다. 본 재개발은 이 수도고속도로 지하화를 염두에 두고 계획된 것으로, 향후 고속도로 고가가 철거되면 니혼바시 강에 푸른 하늘이 돌아오게 된다. 이에 따라 강변 공간의 가치가 한층 더 높아질 것이므로 재개발 지구에서 정비 중인 테라스와 보행자 데크, 광장이 그 진가를 발휘할 것이다. 니혼바시의 랜드마크인 니혼바시(교량)도 고가 철거로 경관이 되살아날 전망이며, 본 프로젝트와 함께 '물과 녹지, 역사가 어우러진 거리'를 조성할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 수도고 지하터널 건설에 따른 주변 인프라 정비와도 조율하고 있으며, 공사 기간 동안 도시에 미치는 영향을 최소화하기 위한 협의가 진행되고 있다. 이처럼 이번 재개발은 인근 재개발 프로젝트 및 인프라 계획과 연계하여 니혼바시 지역 전체의 재생 비전과 연계하여 추진되고 있다는 점이 특징이다.

재개발-부동산 투자 관점에서의 주목 포인트

니혼바시 1초메나카 재개발 사업은 그 규모와 내용으로 인해 도시 재개발과 부동산 시장 양면에서 큰 주목을 받고 있다. 우선 연면적 약 38.5만㎡의 거대한 프로젝트로 도심에서도 최대 규모의 공급 계획 중 하나이다. 특히 오피스 부분의 규모는 약 20만㎡ 이상으로 추정되며, 이는 최근 도쿄 오피스 시장에서 눈에 띄는 공급량이다. 일반적으로 공급과잉이 우려되는 규모이지만, 도쿄 23구의 오피스 신규 공급량은 향후 5년간 평균적으로 과거 평균을 밑돌 것으로 예상되며, 공실률도 개선되는 추세다. 또한, 기업의 오피스 수요는 '입지 편의성'과 '빌딩의 고급화'에 힘입어 견조한 것으로 알려져, 본 프로젝트와 같은 최신식, 다기능의 대형 오피스는 높은 수요가 예상된다. 실제로 '니혼바시-야에스-교바시' 지역은 재개발이 집중되는 주목받는 지역으로, 본 사업은 그 대표격으로 자리매김할 수 있다. 따라서 준공 시 국내외 우량 기업의 본사 기능 유치 및 신규 비즈니스 거점으로서의 테넌트 유치가 기대되고 있다.

또한, 월도프 아스토리아 도쿄 니혼바시 유치는 일본 첫 진출이라는 임팩트가 있어 부동산 투자 측면에서도 주목받고 있다. 국제적인 럭셔리 호텔 브랜드가 입주함으로써 개발 전체의 자산 가치와 프리미엄이 비약적으로 향상될 것이기 때문이다. 호텔 부분은 미쓰이 부동산이 힐튼사와 브랜딩 및 운영 계약을 맺어 안정적인 수익이 기대되는 동시에 지역의 국제적인 명성을 높이는 효과가 있다. 이는 최근 도쿄가 지향하는 국제금융도시, 관광도시로서의 브랜드 강화와도 일맥상통하며, 고급 호텔 진출은 해외 투자자와 부유층의 관심을 모으는 요인으로 작용하고 있다.

또한, 본 프로젝트는 '국제 금융 거점에 걸맞는 6가지 용도로 구성된 니혼바시 지역 최고, 최대 규모의 복합용도 개발'이라고 공식적으로 밝히고 있다. 오피스, 상업, 호텔, 주거, MICE, 비즈니스 지원 등 다양한 용도의 혼합형 개발은 리스크 분산과 시너지 효과를 기대할 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어, 평일에는 직장인이나 비즈니스 행사로 붐비고, 주말과 야간에는 호텔 투숙객과 주민, 관광객의 유동인구가 발생하기 때문에 항상 활기를 유지할 수 있는 지역이다. 상업시설도 다양한 고객을 기대할 수 있어 테넌트 유치에 유리하고, 사무실도 국제회의시설과 호텔이 함께 있어 기업에게 편리한 입지가 될 수 있다. 이러한 복합용도 개발의 성공사례는 도쿄 미드타운 히비야, 롯폰기 힐스 등에서 이미 입증된 바 있으며, 니혼바시 잇쵸메나카 지구도 마찬가지로 '24시간 숨 쉬는 거리'를 실현함으로써 부동산 가치를 극대화할 수 있을 것이다.

마지막으로, 이번 재개발은 니혼바시 지역 전체의 가치 향상에 파급효과를 가져올 것으로 보인다. 재개발을 통해 창출되는 세련된 도시 공간과 양질의 오피스 공급은 주변 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미쳐 인근의 재건축과 개발을 유도할 수 있다. 실제로 니혼바시 주변에는 본 계획 외에도 여러 재개발이 진행 중이거나 계획되어 있다(예: 니혼바시 1초메 히가시 지구, 니혼바시 2초메 지구 재개발 등). 이와 연계하여 본 프로젝트는 '니혼바시 복권'의 상징으로서 지역 전체의 브랜드 파워를 높이고, 결과적으로 테넌트 수요와 지가 상승으로 이어질 것으로 기대됩니다. 부동산 투자자 입장에서는 완공 후의 자산 가치와 수익성뿐만 아니라 니혼바시라는 역사와 혁신이 융합된 도시 스토리에 투자할 수 있는 매력이 있다. 전반적으로 니혼바시 일번가 1초메나카 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 도시계획적 의의와 경제적 효과 양면에서 주목해야 할 프로젝트입니다. 그 진행 상황과 완공 후의 성과는 니혼바시 지역뿐만 아니라 도쿄 전체의 도시 경쟁력 및 시장 동향에 큰 영향을 미칠 것으로 기대되고 있습니다.