Muchas delas personas que se plantean la venta de un inmuebletienen necesidades como"quiero convertirlo en efectivo lo antes posible", "quiero reducir los honorarios de la agencia" y "quiero ahorrarme la molestia de ocuparme de las visitas".
Para estas personas, unrevendedor de compra de inmuebleses una opción muy eficaz.
Sin embargo, muchas personas se plantean preguntas como "¿Qué es exactamente un agente de compraventa?", "¿En qué se diferencia de una agencia convencional?" y "¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de utilizarlo?".
En este artículo, basado en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA&Associates, ofrecemos información detallada y útil para el público en general, desde la estructura de una agencia de compraventa de inmuebles hasta cómo elegir una.
Esperamos que esta información le resulte útil a la hora de considerar el uso de agentes de compra y reventa como una nueva opción para vender propiedades.
Conceptos básicos de un agente de compraventa
Definición y función de los agentes de compraventa
Un revendedor de compraventade inmuebles es una empresa inmobiliaria que compra inmuebles directamente a particulares o empresas, los renueva o remodela según sea necesario y luego los revende a terceros.
Este modelo de negocio tiene características que difieren fundamentalmente de las operaciones de agencia tradicionales.
La función principal de un revendedor de compra para alquileresaumentar la liquidezymaximizar el valor enel mercado inmobiliario.
Promueven la utilización eficaz de los inmuebles, incluso los más antiguos o los que presentan problemas de ubicación, utilizando sus conocimientos y habilidades especializados para renovarlos, aumentar su valor de mercado y revenderlos.
Otra característica importante es quelos agentes de compra y reventaasumen el riesgo deinventario.
Como la propiedad se transfiere cuando se compra una propiedad, el operador asume diversos riesgos, como cambios en las tendencias del mercado y costes de reparación inesperados.
Como compensación por esta asunción de riesgos, el precio de compra suele fijarse en un determinado nivel inferior al precio de mercado.
Diferencias fundamentales con los intermediarios convencionales
Comprender las diferencias entre los revendedores de compra para alquiler y los intermediarios tradicionales es fundamental para elegir el método de venta adecuado.
El siguiente cuadro resume las diferencias fundamentales.
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Artículo
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Agente de compraventa
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Intermediario
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Forma de transacción
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Compra directa (el vendedor es el comprador)
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Intermediario (intermedia la venta a un tercero)
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Periodo de venta
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Inmediata - alrededor de 1 semana
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Alrededor de 3 a 6 meses
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Precio de venta
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Aprox. 70-80% del precio de mercado
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Cerca del precio de mercado
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Comisión
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No es necesario
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Comisión de agencia (3% + ¥60.000 + impuesto sobre el consumo)
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Correspondencia de visita
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No es necesario
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Necesario
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Responsabilidad por incumplimiento de contrato
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A menudo exenta
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Responsabilidad del vendedor
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Momento del cobro
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Simultáneo a la liquidación
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Tras la aprobación de la hipoteca del comprador
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El intermediarioactúa como puente entre el vendedor y el compradory su objetivo es vender la propiedad al precio más alto posible.
En cambio, el agente de compraventaadquiere el inmueblecomo comprador finaly realiza la operación por su cuenta y riesgo.
Esta diferencia fundamental da lugar a condiciones y procedimientos de transacción diferentes.
Posición en el sector y tamaño del mercado
Según las estadísticas del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, la proporción de compraventa en el mercado de distribución de viviendas existentes aumenta año tras año.
Especialmente en el área metropolitana de Tokio, la compraventa representa aproximadamente el 15-20% de todas las transacciones de viviendas existentes, lo que la convierte en una parte importante del mercado de distribución inmobiliaria.
Los siguientes cambios en el entorno del mercado están detrás del aumento del número de agencias de compra y reventa.
A medida que el parque de viviendassigueenvejeciendo, crece la necesidad de renovar las propiedades antiguas para adaptarlas a los estilos de vida modernos y crear nuevo valor.
En las zonas urbanas, en particular, se ha establecido un modelo de negocio en el que las propiedades de segunda mano bien situadas se renuevan y revenden.
Otrofactor importante es ladiversificación de los valores de los consumidores.
Al satisfacer las necesidades tanto de los "vendedores que buscan dinero rápido" como de los "compradores que buscan propiedades renovadas", los revendedores de compra para alquilar han establecido una posición única en el mercado.
Los cambios en el entorno financiero también haninfluido.
La persistencia de tipos de interés bajos ha incrementado el interés por la inversión inmobiliaria, lo que ha provocado un aumento del número de empresas que entran en el negocio de la compra y reventa.
Las instituciones financieras también se están volviendo más agresivas en su postura de préstamo hacia las empresas de compra y reventa, fomentando la expansión del negocio.
Estructura y proceso de compraventa
Flujo global de la compra a la reventa
Elnegocio de compra y reventaconsta de tres etapas principales:adquisición de inmuebles,reforma para aumentar su valoryreventa al mercado.
A continuación se explica el proceso detallado de cada etapa.
Etapa 1: Proceso de adquisición de propiedades
La adquisición de una propiedad por parte de un revendedor de compra para alquiler sigue los siguientes pasos
La fasede tasación y estudioimplica una evaluación exhaustiva de la ubicación del inmueble, las condiciones de construcción, las limitaciones legales y las tendencias del mercado.
Una parte importante de esta fase esel cálculo exacto delvalor de reventaestimadoyde los costes de reforma estimados.
Los agentes de compra y reventa experimentados utilizan sus propias bases de datos y conocimientos para llevar a cabo evaluaciones muy precisas.
Para determinar el precio de compra, setienen en cuenta los siguientes factores.
- Valor de reventa estimado
- Costes de renovación y reacondicionamiento
- Gastos varios durante el periodo de tenencia (impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de gestión, etc.).
- Costes de la actividad de venta
-Beneficio empresarial adecuado.
Estos factores se tienen en cuenta de forma exhaustiva yel precio de compra suele fijarse en un70-85% del precio de mercado.
Los contratos y las liquidacionesse concluyen rápidamente en cuanto se llega a un acuerdo con el vendedor.
En la mayoría de los casos, el proceso desde la tasación hasta la liquidación dura una o dos semanas y el vendedor recibe dinero en efectivo.
Fase 2: Reparaciones y renovaciones para aumentar el valor
El proceso de renovación posterior a la compraes una parte fundamental de la creación devalor añadido delnegocio de compraventa y reventa.
Al desarrollar el plan de renovación, se aclara el grupo de compradores objetivo y se determinan los detalles de la renovación en función de sus necesidades.
Por ejemplo, cuando se dirige a familias, la reforma se centra en la funcionalidad y la seguridad, mientras que para los solteros, la reforma se centra en el diseño y la comodidad.
En la ejecución de las obras, suelen llevarse a cabo los siguientes tipos de reformas.
-Renovación de las instalaciones de agua (cocina, baño, lavabo, retrete)
-Renovación total del interior (papel pintado, suelos, luminarias)
-Cambios de plano (reconfiguración del espacio eliminando o construyendo nuevas paredes)
Renovación de equipos (calentadores de agua, aire acondicionado, interfonos, etc.)
-Mejoras exteriores (por ejemplo, pintura de paredes exteriores, renovación de balcones).
El control de calidades un factor importante para el éxito de un proyecto.
Garantizar la calidad de la construcción y el cumplimiento de los plazos de construcción garantiza que el proyecto se promueva según lo previsto.
Fase 3: Actividades de reventa en el mercado
Una fijación de precios adecuadayunasestrategias deventaeficaces son importantes para lasactividades de reventa una vez finalizada la reforma.
La fijación de preciosimplica un análisis exhaustivo del valor de la propiedad tras la renovación, el precio del mercado circundante y las tendencias del mercado para determinar un precio de venta adecuado.
Es necesario fijar un precio preciso basado en las percepciones del mercado, ya que un precio demasiado alto prolongará el periodo de venta y un precio demasiado bajo empeorará la rentabilidad.
Las actividades de ventaincluyen la publicación en portales inmobiliarios, el suministro de información a los intermediarios y la creación de un entorno de visita similar a una sala de modelos.
El objetivo es vender la propiedad lo antes posible promocionando eficazmente la mejora del atractivo de la propiedad como resultado de la renovación.
Mecanismo de determinación del precio y base de cálculo
El proceso de determinación del precio de compra de una agencia de compraventa y reventase basa en una combinación deanálisiscientíficoyjuicio empírico.
Método de cálculo del precio de compra
El precio de compra se calcula mediante la siguiente fórmula
Precio de compra = valor de reventa estimado - costes de renovación - gastos generales - beneficio razonable
El cálculo del valor de reventa estimado se basa en un análisis exhaustivo de propiedades similares, las tendencias actuales del mercado y las características de la ubicación.
Este análisis utiliza los conocimientos de personal profesionalmente cualificado, como tasadores inmobiliarios y comerciantes de obras.
A la hora de estimar los costes derenovación, se calculan detalladamente las obras y los costes necesarios basándose en los resultados de un estudio del estado actual del edificio.
Los agentes de compraventa experimentados utilizan datos de proyectos de construcción anteriores para proporcionar estimaciones de costes muy precisas.
Los gastos generalesincluyen las siguientes partidas
| Partidas de gastos |
Contenido |
| Costes fijos durante el periodo de tenencia |
Impuesto de bienes inmuebles, impuesto urbanístico, gastos de gestión, fondo de reserva para reparaciones |
| Costes financieros |
Costes de adquisición de fondos, costes por intereses |
| Gastos de venta |
Gastos de publicidad, corretaje, registro |
| Otros |
Primas de seguros, honorarios de contables fiscales, gastos de procedimiento diversos |
Estrategias de fijación del precio de reventa
A la hora de fijar el precio de reventa, es importante encontrar un equilibrio entrela competitividad del mercadoy larentabilidad.
El análisis de la competencia inmobiliaria implicaun estudio detallado de las ventas, las tendencias de precios y los periodos de venta de propiedades similares en la misma zona.
Este análisis identifica el rango de precios adecuado y los puntos de diferenciación.
La identificación delos clientes objetivoidentifica los grupos de clientes más atractivos en función de las características de la ubicación, las características del inmueble y los detalles de la reforma.
Las ventas eficientes se consiguen fijando precios acordes con las necesidades y el poder adquisitivo de los clientes objetivo.
Papel estratégico de la renovación y la remodelación
En el negocio de la compra y la reventa, la renovación y la remodelaciónse posicionan como un medio importante para crearvalor añadido, en lugar desimplementerestaurar la propiedad a su estado original.
Responder a los estilos de vida modernos
Para lograr la funcionalidad y el confort que exigen los compradores de viviendas modernos, se hace hincapié en las siguientes reformas
Las cocinasabiertas favorecen la comunicación familiar y crean un espacio de vida abierto.
El cambio de la tradicional cocina independiente a una distribución integrada en el salón-comedor ha sido especialmente bien acogido por las familias.
En cuanto a la mejora del espacio dealmacenamiento, elaboramos planes de almacenaje capaces de dar cabida a los diversos productos del estilo de vida actual.
Los armarios empotrados, las despensas y el almacenamiento en el salón se organizan de forma eficaz para crear un entorno de vida ordenado.
Para acomodar el teletrabajo, garantizar un espacio de trabajo adecuado para el teletrabajo es también un factor importante.
Deben crearse espacios para acomodar las nuevas formas de trabajo, por ejemplo, habilitando un estudio independiente o un rincón de trabajo en la esquina del salón.
Conservación de la energía y consideraciones medioambientales
La mejora del aislamientomejora el confort y reduce los costes de los servicios públicos.
El doble acristalamiento de las ventanas, el aislamiento adicional y la mejora de la estanqueidad proporcionan un ambiente interior confortable durante todo el año.
Los equipos de ahorro de energíareducirán los costes de funcionamiento mediante el uso de iluminación LED, calentadores de agua de alta eficiencia y aparatos de aire acondicionado de bajo consumo.
Estas inversiones de capital proporcionan beneficios a largo plazo a los compradores y contribuyen así a mejorar la competitividad de la propiedad.
Combinar diseño y funcionalidad
La adopción deundiseñocontemporáneocrea espacios habitables atractivos que no muestran la antigüedad del edificio.
Es importante elegir diseños que incorporen tendencias, pero que no resulten aburridos a largo plazo.
Adoptamos el concepto de diseñouniversalpara crear entornos vitales fáciles de usar, independientemente de la edad o la capacidad física.
Eliminando escalones, instalando pasamanos y garantizando amplios anchos de pasillo, proporcionamos viviendas en las que se puede vivir con tranquilidad hasta bien entrado el futuro.
Ventajas e inconvenientes de la compra y la reventa
Ventajas desde el punto de vista del vendedor
Existenclarasventajas paralos vendedores que recurren a una agencia de compraventa y reventa de inmuebles, entre otras
Rápida conversión en efectivo.
La mayor ventajaes el breve plazo que transcurre desde la venta hasta el cobro en efectivo.
En una venta convencional por intermediario, suelen pasar de tres a seis meses desde la búsqueda de un comprador hasta el contrato, la aprobación de la hipoteca y la liquidación.
En cambio, cuando se recurre a una empresa de compraventa, el proceso desde la tasación hasta la liquidaciónpuede completarse enuna o dos semanas, lo que permite responder a necesidades financieras urgentes.
Esta rapidez es especialmente valiosa para los vendedores en las siguientes situaciones
En caso deadquisición de un inmueble por herencia, puede ser necesaria una pronta conversión en efectivo debido a los plazos de pago del impuesto de sucesiones o a la necesidad de partición de la herencia.
El uso de un agente de compraventa puede facilitar el proceso de herencia.
En el caso de un cambio de residencia debido a untraslado o cambio de trabajo, existe una necesidad urgente de asegurar los fondos para la compra de una nueva residencia y los gastos de mudanza.
Acortar el plazo de venta permite planificar el cambio de residencia.
Si necesita obtener fondos para su negocio, puede convertir rápidamente los bienes inmuebles en efectivo y obtener fondos sin perder oportunidades de negocio.
Reducción de las cargas asociadas a la venta
La eliminación de la necesidad de ocuparse de las visitases una gran ventaja, especialmente cuando se vende una propiedad que se está habitando.
En una venta por intermediario, son necesarias múltiples visitas, principalmente los fines de semana, y esto tiene un impacto significativo en la vida diaria.
En el caso de los agentes de compra y reventa, esta carga se elimina porque la venta se completa únicamente con una evaluación por parte del agente.
La exención de responsabilidad por disconformidad contractualevita el riesgo de problemas después de la venta.
En las ventas convencionales, el vendedor es responsable durante cierto tiempo de los defectos ocultos de la propiedad, pero en las transacciones con agentes de compraventa, esta responsabilidad suele estar exenta, lo que proporciona tranquilidad tras la venta.
La ausencia de honorarios de intermediaciónreduce el coste de la venta.
Dado que una comisión de intermediación es "precio de venta x 3% + 60.000 JPY + impuesto sobre el consumo", cuanto más caro sea el inmueble, mayor será el efecto de ahorro.
Transacción con un alto grado de certeza
Se puedeevitar el riesgo de examen de la hipoteca por parte del comprador.
En una venta por intermediario, existe el riesgo de que se deniegue el examen de la hipoteca del comprador una vez celebrado el contrato, pero un agente de compraventa adquiere el inmueble al contado o con fondos de su propia empresa, por lo que no existe tal riesgo.
También se caracteriza porsu baja susceptibilidad a las tendencias del mercado.
En una venta por intermediario, existe el riesgo de que el precio de mercado baje durante el periodo de venta, pero en el caso de la compraventa, el precio se fija en el momento de la tasación y, por tanto, no se ve afectado por las fluctuaciones del mercado.
Desventajas desde el punto de vista del vendedor
Por otro lado,eluso de agentes de compra y reventa presenta los siguientesinconvenientes
Restricciones en el precio de venta
La mayor desventajaes que el precio de venta es inferior al precio de mercado.
Normalmente, el precio de compra sefija enel 70-85% delprecio de mercado.
Esta diferencia de precio se fija como compensación por los riesgos y costes empresariales que soporta la empresa compradora y revendedora.
Un análisis detallado de los factores que contribuyen a la diferencia de precio consiste en lo siguiente
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Artículo
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Porcentaje del precio de mercado
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Coste de acondicionamiento/renovación
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10-15% del total
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Gastos generales durante el periodo de tenencia
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2 - 3 % del valor de mercado
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Costes de la actividad de venta
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2 - 3 % del total
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Riesgos empresariales y beneficio razonable
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5-10%.
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Reducción total
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19-31%.
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Es importante evaluaresta diferencia de precioen términos derentabilidad de la inversión.
La diferencia de precio debe evaluarse exhaustivamente en relación con las ventajas de una rápida conversión en efectivo, la simplificación de los procedimientos y la evitación de riesgos, a fin de tomar la mejor decisión para el vendedor.
Limitar las opciones.
Otra desventaja es la limitación de opciones delos compradoresen comparación con los intermediarios.
No todas las inmobiliarias se dedican a la compraventa, por lo que puede que no haya muchas opciones en algunas zonas.
Tambiénexistenrestricciones en función del tipo de propiedad.
Las agencias de compraventa se centran en inmuebles con buenas perspectivas de reventa, por lo que, dependiendo de la ubicación y el estado del edificio, pueden negarse a comprar el inmueble.
Ventajas desde el punto de vista del comprador
Tambiénexisten ventajas paralos compradores de propiedades de compra y reventa, entre las que se incluyen
Adquirir una propiedad renovada
La posibilidad de adquirir una propiedadlista para entrar a vivires una gran ventaja para los compradores.
Como las instalaciones de agua, el interior y el equipamiento se han actualizado a nuevo o como nuevo, el comprador puede disfrutar de un entorno vital confortable inmediatamente después de la compra.
Se obtiene unentorno de vida moderno.
Incluso las propiedades más antiguas pueden proporcionar un entorno de vida similar al de una propiedad de nueva construcción, gracias a los últimos equipos y al diseño moderno.
Otraventaja importante es elahorro en costes de renovación.
En comparación con las reformas realizadas por particulares, los agentes de compraventaaprovechan las economías de escala para llevar a cabo reformas eficientes, lo que supone una carga menor para el comprador.
Garantía de calidad.
La construcción por parte de contratistas especializadosgarantiza un cierto nivel de calidad.
Dado que la empresa de compraventa se ocupa de su propia credibilidad, tiene un control exhaustivo de la calidad de la construcción, lo que le da más tranquilidad que las renovaciones realizadas por particulares.
También cabe esperar unservicio posventa.
Muchos revendedores de compraventa ofrecen servicios postventa de gestión de defectos y mantenimiento, lo que proporciona tranquilidad tras la compra.
Desventajas desde el punto de vista del comprador
Por otro lado, hayque tener en cuentalas siguientesdesventajaspara el comprador
Restricciones a la personalización
Una desventaja es que resulta difícilpersonalizar el producto según las preferencias personales.
Los vendedores-compradores hacen modificaciones para adaptarse a las preferencias generales con el fin de atraer a un mayor número de compradores potenciales.
Como consecuencia, es posible que no atiendan a las necesidades y preferencias particulares de cada persona.
También hay que tener en cuenta el coste defuturos cambios.
Si quiere cambiar la distribución o las instalaciones después de la compra, es posible que tenga que retirar las nuevas instalaciones y volver a construirlas, lo que puede resultar más caro.
Prima de precio
Ladiferencia de precio respecto auna vivienda nuevapuede no ser tan grande como se espera.
En el caso de los inmuebles situados en mejores ubicaciones, la diferencia de precio con los de obra nueva puede ser menor debido a los costes de renovación añadidos.
La comparación con el precio del mercado circundante también esimportante.
En comparación con propiedades similares en la misma zona, es necesario juzgar cuidadosamente si el aumento de precio por los costes de renovación es adecuado.
Evaluación global de ventajas e inconvenientes
Al considerar el uso de la compra y la reventa, es importante tomar una decisión global basada en lossiguientescriterios de evaluación
Evaluación del valor temporal
Evalúe los beneficiostemporalesen términos de valor monetario.
Se evalúan de forma exhaustiva y se comparan con la diferencia de precio el beneficio de oportunidad obtenido de la conversión anticipada de efectivo, el efecto de la reducción de los costes de tiempo, como la gestión de las visitas, y el efecto de la reducción de la carga psicológica.
Evaluación de la tolerancia al riesgo
Evaluación adecuada del valor dela aversión al riesgo.
El valor de la exención de responsabilidad por incumplimiento contractual, la evitación del riesgo de revisión hipotecaria del comprador y la evitación del riesgo de fluctuación de los precios de mercado se evalúa en función de la tolerancia al riesgo del vendedor.
Consideración de las circunstancias individuales
En la decisión deben tenerse plenamente en cuenta las circunstancias individuales del vendedor.
La urgencia de la necesidad de financiación, la carga de mantenimiento y gestión de la propiedad, las consideraciones fiscales y otros factores se tienen en cuenta de forma exhaustiva para seleccionar el método de venta más adecuado.
Cómo elegir un agente de compraventa
Cómo identificar a un vendedor fiable
La elección de un agente de compraventa es un factor importante para el éxito de una transacción.
Los siguientescriterios de evaluacióndeben utilizarse para seleccionar cuidadosamente a un vendedor
Evaluación de la trayectoria empresarial y la experiencia
Comprobar el historial empresariales fundamental para seleccionar a un contratista.
Seleccione proveedores con una base empresarial estable comprobando su historial cuantitativo, como el número de compras al año, la cantidad de dinero manejada y el número de años en el negocio.
Para la evaluación de los conocimientos técnicos, se hace un juicio exhaustivo de la experiencia del proveedor en transacciones en la zona objetivo, su historial en el trato con tipos de propiedad y sus habilidades técnicas de renovación.
Es importante seleccionar un contratista que entienda las características locales y pueda desarrollar planes de renovación adecuados.
Comprobar las transacciones anteriores permite hacerse una idea concreta de la competencia de un constructor.
A través de información como fotos de antes y después, detalles de la reforma y registros de ventas, se pueden evaluar las habilidades técnicas y el talento del contratista.
Comprobar la solidez financiera
La estabilidad del constructor se evalúa comprobando elcapital y lasituaciónfinanciera.
Una compra requiere una solidez financiera considerable, y un constructor con una base financiera débil corre el riesgo de quedarse sin fondos en mitad de la transacción.
Las relaciones con las instituciones financieras son otrofactor de evaluación importante.
La fiabilidad de un constructor puede determinarse comprobando su situación crediticia y su historial de préstamos de las principales instituciones financieras.
También debe comprobarsela cobertura del seguro.
Elegir un constructor con un seguro adecuado, como un seguro de responsabilidad civil empresarial y un seguro de construcción, puede confirmar que el constructor está preparado para afrontar accidentes y problemas en caso de que se produzcan.
Compruebe el cumplimiento de la normativa.
Es esencial comprobarla licenciadelcontratista de obras.
Compruebe el número de licencia, el número de renovaciones, el historial de sanciones administrativas, etc. utilizando el Sistema de Búsqueda de Información Negativa del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, y seleccione un constructor que lleve a cabo prácticas empresariales correctas.
La existencia de una licenciacomercial de construccióntambién es importante.
Para las reformas a gran escala, se requiere una licencia de industria de la construcción, por lo que es más seguro trabajar con un contratista que haya obtenido una licencia.
Puede evaluar la fiabilidad de un constructor comprobando supertenencia a asociaciones del sector.
Pertenecer a asociaciones importantes como la Federación Nacional de Asociaciones de Lotes y Comerciantes de la Construcción y la Asociación de Gestión de la Distribución Inmobiliaria es prueba de cierto nivel de fiabilidad.
Evaluación de la validez del precio
Evaluación comparativa por múltiples proveedores
Obtenga evaluaciones de unostres o cincocontratistas para valorar la adecuación del precio.
En el caso de los proveedores que ofrezcan valoraciones extremadamente altas o bajas, deberá comprobarse detalladamente la base de las mismas.
Si pide que le expliquenenquése basa la valoración, podrá evaluar la experiencia del proveedor.
Un constructor que pueda aportar pruebas concretas, como ejemplos de propiedades similares bajo contrato, planes de reforma y supuestos precios de reventa, puede considerarse muy fiable.
Compruebe detalladamente elinforme de tasación.
Un informe de tasación que indique claramente los puntos de valoración de la propiedad, las zonas de reforma previstas y los problemas esperados demuestra el alto nivel de experiencia del constructor.
Análisis comparativo con los precios de mercado
Se realiza un estudio independiente delmercado circundantepara verificar la validez del valor de tasación.
Utilizamos información pública disponible, como portales inmobiliarios, precios públicos del suelo y precios del suelo en carretera, para determinar niveles de precios objetivos.
Investigamoscasos contratados de propiedades similaresy comprobamos la coherencia con el valor tasado.
La adecuación del valor tasado puede juzgarse comparándolo con el precio contratado de propiedades de edad, zona y ubicación similares.
Confirmación de las condiciones contractuales detalladas
Precio de compra y condiciones de pago
Confirmación dela firmeza del precio.
Aclarar si el precio evaluado es un precio fijo o si está sujeto a cambios en el momento del contrato.
Confirme también las condiciones específicas, en su caso, en las que puede modificarse el precio.
Confirme los detalles sobrecuándo ycómose efectuará el pago.
Aclare el importe del depósito, si hay un pago intermedio y cuándo vence el pago restante, y asegúrese de que no hay obstáculos para su planificación financiera.
Aclare lascategorías de gastos que se van a sufragar.
Confirme de antemano el reparto de cargas para los gastos de registro, timbre, reembolso del impuesto sobre bienes inmuebles, etc. para evitar cargas imprevistas.
Condiciones de rescisión del contrato y alcance de la responsabilidad
Compruebe detalladamente las condiciones de cancelación del contrato.
Aclare las condiciones de cancelación por motivos del comprador, el derecho del vendedor a cancelar el contrato y el plazo para liberar el depósito, y comprenda los derechos y obligaciones de ambas partes.
Confirmar el alcance de la responsabilidad porincumplimiento del contrato.
Aclarar el alcance de la indemnización, los asuntos no indemnizados, el periodo de responsabilidad, etc., y evaluar adecuadamente los riesgos postventa.
Acordar detalladamente las condiciones deentrega.
Aclare el momento de la entrega, el estado actual del inmueble, la eliminación de los objetos sobrantes, cómo se entregarán las llaves, etc., para garantizar una transacción fluida.
Lista de comprobación para seleccionar un constructor
La siguiente lista de comprobación sirve para realizar una evaluación exhaustiva del proveedor.
| Elementos de evaluación |
Lista de comprobación |
Evaluación |
| Historial empresarial |
Número de compras al año, número de años en el negocio |
○/△/× |
| Solidez financiera |
Capital, relación con instituciones financieras |
○/△/× |
| Cumplimiento legal |
Licencias/permisos obtenidos |
○/△/× |
| Validez de la evaluación |
Claridad de la base de la evaluación |
○/△/× |
| Condiciones del contrato |
Claridad del precio y de las condiciones de pago |
○/△/× |
| Calidad de la respuesta |
Cortesía de la explicación, respuesta |
○/△/× |
| Servicio posventa |
Sistema de apoyo postventa |
○/△/× |
Características de los comerciantes a tener en cuenta
Características de los proveedores que hay que evitar
Desconfíe de los comerciantes que ofrecen precios detasación extremadamentealtos.
Pueden bajar el precio después de firmar el contrato o cancelarlo unilateralmente.
Un comerciante queno pueda explicar con claridad la base de la valoraciónes cuestionable en términos de experiencia.
Existe la posibilidad de que la empresa esté realizando una evaluación adecuada y haya problemas con la seguridad de la transacción.
Desconfíe de los comerciantesque le meten prisa en firmar un contrato.
Pueden presionarle para que firme un contrato en condiciones desfavorables sin darle tiempo suficiente para pensárselo.
Los contratistas querealizan excesivasactividades deventapueden tener problemas de rendimiento.
Las llamadas telefónicas frecuentes y las visitas de ventas insistentes plantean dudas sobre la solidez de las operaciones comerciales.
Medidas para evitar problemas
Compruebe siempre losdetalles del contrato.
Si hay cláusulas poco claras, revísalas siempre antes de firmar el contrato y evita firmar un contrato con términos que no entiendas.
También es útil pedirlaopiniónde un tercero.
Consulte a un experto, como un conocido, un contable fiscal o un abogado que esté familiarizado con el sector inmobiliario y recurra a su opinión objetiva.
Asegúrese un periodo detoma de decisiones tranquilo.
Aunque le pidan que tome una decisión inmediata, déjese al menos unos días para reflexionar y tomar una decisión con calma.
Puntos clave para identificar a los buenos contratistas
Características de los contratistas que deben ser proactivos en su elección
Un constructor que da explicacionestransparenteses digno de confianza.
Un compromiso con la comprensión del cliente, con una explicación abierta y honesta de la base de la valoración, el plan de negocio y los factores de riesgo, es un sello distintivo de un buen constructor.
Los contratistas que operan de forma comunitaria tienen un profundo conocimiento de las características locales y son capaces de elaborar valoraciones y planes de rehabilitación adecuados.
Un historial de negocios continuados en la comunidad durante un largo periodo de tiempo es prueba de fiabilidad.
Un buen servicio posventa es otropunto de evaluación importante.
Los agentes que prestan servicios integrales, como asesoramiento fiscal postventa y ayuda para encontrar la siguiente vivienda, suelen tener altos niveles de satisfacción de los clientes.
Seleccione un constructor que demuestreun alto nivel de competencia técnica.
Se espera que los contratistas con recursos humanos especializados, como arquitectos y coordinadores de interiores, capaces de realizar reformas de alta calidad, mejoren los precios de reventa y, en consecuencia, los de compra.
Conclusión.
Los revendedores de compras inmobiliariasestán desempeñando un papel importante en el mercado inmobiliario comonueva alternativaa las ventas intermediarias tradicionales.
A partir de la información explicada en este artículo, se reiteran los siguientes puntos clave.
Puntos clave de la utilización de agentes de compraventa
La rápidaconversión en efectivo y lasimplificación de los procedimientosson las mayores ventajas.
Sólo se tarda una o dos semanas desde la tasación hasta la liquidación y se evita la carga de tener que ocuparse de las visitas y de la responsabilidad contractual por disconformidad.
Por otra parte, el precio de venta será el 70-85% del precio de mercado, por lo quees importante evaluar adecuadamente lacontrapartida del valor temporal del dinero.
La selección de un proveedores extremadamente importante, y debe elegirse un proveedor fiable basándose en una evaluación exhaustiva del rendimiento empresarial, la solidez financiera, el cumplimiento legal y la idoneidad de la valoración.
La obtención de valoraciones de varios proveedores y las comparaciones detalladas pueden ayudar a conseguir las mejores condiciones posibles para la transacción.
La consideración de las circunstancias individualeses clave para el éxito.
La consideración exhaustiva de la urgencia de las necesidades de financiación, las características del inmueble, las consideraciones fiscales, los planes de futuro, etc. y la comparación con una venta a través de un intermediario le ayudarán a seleccionar el método de venta más adecuado.
Perspectivas futuras del mercado
Se prevé queel mercado de la compra y reventa de inmueblessiga creciendo en un contexto deutilización efectiva del parque inmobiliarioy dediversificación de las necesidades de los consumidores.
En particular, se espera que la experiencia de los agentes de compra y reventa se demuestre en áreas como el aumento del valor de las propiedades más antiguas, la adaptación a los estilos de vida modernos y la mejora de las prestaciones de ahorro energético.
Se espera queel uso de la tecnologíamejore la precisión de las evaluaciones, normalice la calidad de la construcción y aumente la eficiencia de las actividades de venta.
Además, desde una perspectivaESG (Environmental, Social and Governance), el negocio también está ganando importancia social, ya que contribuye a la creación de un parque de viviendas sostenible.
Próximos pasos
Si está pensando en vender su vivienda, le recomendamos que siga los siguientes pasos
1.Averiguar el valor de mercado actual - comprobar el valor de la propiedad utilizando múltiples métodos de tasación
2.Aclarar los objetivos y prioridades de venta - equilibrar la valoración del tiempo, el precio y el esfuerzo
3.obtener valoraciones de múltiples proveedores - comparación del precio de compra y el precio previsto de la agencia
4.decisión global - decisión final basada en méritos y deméritos
INA&Associates Ltd. propone el método de venta más adecuado en función de las circunstancias individuales del cliente.
Podemos satisfacer una amplia gama de necesidades, desde la consulta sobre la compra y reventa hasta la venta por intermediario.
Si tiene alguna pregunta o consulta sobre la venta de su propiedad, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1.¿Cómo se determina el precio de compra?
R1:El precio de compra se calcula deduciendo del precio de reventa estimado los gastos de renovación, los gastos generales y un beneficio razonable.
Concretamente, el precio de compra se determina asumiendo un precio de reventa basado en las ventas contratadas de propiedades similares en las proximidades y teniendo en cuenta de forma exhaustiva los costes estimados de las obras de renovación necesarias, los costes fijos durante el periodo de tenencia y los costes de las actividades de venta.
Por lo general, el precio es del 70-85% del precio de mercado, pero varía en función del estado del inmueble y de su ubicación.
P2: ¿Se puede rechazar una compra?
A2:Sí, la compra puede denegarse en los siguientes casos
Propiedades en una ubicación extremadamente mala, propiedades con graves daños en el edificio y costes de renovación excesivos, propiedades difíciles de revender debido a restricciones legales, propiedades especiales para las que no cabe esperar demanda en el mercado, etc.
No obstante, dado que los criterios de los distintos vendedores difieren, es aconsejable consultar a varios vendedores.
P3: ¿Puede modificarse el precio una vez firmado el contrato?
R3:Si el contratista es un proveedor adecuado, no habrá cambios unilaterales de precios una vez firmado el contrato.
Sin embargo, se pueden discutir cambios de precio si se incluye una cláusula de cambio de precio en el contrato o si la inspección de la propiedad revela defectos graves que no se habían previsto inicialmente.
Es importante comprobar siempre la firmeza del precio y las condiciones de cambio antes de firmar el contrato.
P4.¿Qué debo elegir, compra o agencia?
A4.Los criterios de selección son los siguientes
Si conviene la compra: es necesaria la conversión anticipada en efectivo, quiere evitar las molestias de tener que ocuparse de las visitas, etc., no quiere ser responsable de la falta de conformidad contractual y da importancia a una venta segura.
Cuándo es conveniente la intermediación: desea vender al precio más alto posible, dispone de tiempo suficiente para vender, desea maximizar el atractivo del inmueble.
Es importante tener en cuenta las circunstancias individuales para tomar una decisión global.
P5.¿Existen consideraciones fiscales?
R5.El impuesto sobre transmisiones patrimoniales puede gravar la venta de una propiedad.
El tratamiento fiscal es el mismo tanto para la compra como para la intermediación, pero el importe del impuesto puede variar en función del precio de venta.
También es importante comprobar si el inmueble cumple los requisitos para la aplicación de la exención especial de 30 millones de yenes para inmuebles residenciales y la excepción especial para la sustitución de inmuebles.
Es aconsejable consultar a un asesor fiscal u otro especialista en cuestiones fiscales.
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