Ubicaciones valiosas en un mercado inmobiliario con población en declive

Hoy, como experto inmobiliario, explicaré el tema de las "ubicaciones valiosas" en una sociedad con una población en declive.

Según los informes, la población total de Japón era de 123,34 millones de habitantes a 1 de mayo de 2025, lo que supone un descenso interanual de 600.000 personas. Esta importante tendencia al descenso de la población está empezando a tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario, y muchas personas pueden estar preocupadas por el futuro valor de las propiedades.

Sin embargo, un descenso de la población no significa que todos los valores inmobiliarios vayan a bajar por igual. Más bien, la polarización entre las propiedades que mantienen o aumentan su valor y las que no lo hacen se hace más clara ante estos cambios en la estructura social. Y el factor más importante que influye en el valor es la ubicación.

Este artículo explica el estado actual del mercado inmobiliario en una época de descenso de la población, basándose en datos, y ofrece una explicación clara, desde una perspectiva profesional, de siete puntos concretos para identificar "ubicaciones valiosas" que mantengan o aumenten el valor de las propiedades en el futuro. Si lee este artículo hasta el final, adquirirá los conocimientos necesarios para tomar una decisión inmobiliaria sensata con vistas al futuro.

El mercado inmobiliario en una sociedad con una población en declive

Para comprender adecuadamente el impacto de una población en declive sobre el mercado inmobiliario, es esencial comprender primero de forma objetiva la demografía de Japón y los cambios resultantes en el mercado.

La realidad del descenso de la población en Japón

Según la Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la población total de Japón lleva disminuyendo 16 años consecutivos, y la población japonesa en particular se redujo en 892.000 personas en términos interanuales hasta mayo de 2025. Aún más grave es el descenso de la población en edad de trabajar (15-64 años), que desempeña un papel central en la actividad económica. Según estimaciones del Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social, la población en edad de trabajar disminuirá más de un 30% en muchas ciudades regionales de aquí a 2040. Este cambio demográfico está directamente relacionado con un descenso de la demanda de vivienda, sobre todo en las zonas regionales, y está cambiando significativamente la estructura del mercado inmobiliario.

Polarización del mercado inmobiliario en curso

El descenso de la población no está provocando una caída uniforme del valor de la vivienda en todo el país. Al contrario, está acelerando la polarización del mercado inmobiliario. Por un lado, en áreas metropolitanas como la de Tokio, donde continúa la afluencia de población, los precios inmobiliarios siguen subiendo en un contexto de fuerte demanda de vivienda. Por otro lado, en las zonas regionales, donde la población disminuye considerablemente, los precios de la vivienda siguen bajando debido a la caída de la demanda.

Esta polarización está simbolizada por el problema del creciente número de viviendas vacías en todo el país.

¿Qué es la "esponjificación urbana"?

En los últimos años, el fenómeno de la "esponjificación urbana" se ha convertido en un problema en las zonas urbanas. Se trata de una situación en la que, a pesar de estar en el centro de una ciudad, las casas y solares vacíos se distribuyen como insectos, llenando el espacio como una esponja.

Este esponjamiento da lugar a servicios administrativos ineficaces y a una menor habitabilidad, lo que a su vez socava el atractivo de la zona en su conjunto. Para mantener el valor de los activos en estas circunstancias, es esencial tener una perspectiva estratégica para identificar los lugares que serán "elegidos" en el futuro.

Siete factores clave para identificar ubicaciones valiosas

Incluso en una sociedad con una población en declive, el valor de todos los bienes inmuebles no disminuye necesariamente. Al contrario, las ubicaciones que cumplen ciertos criterios tienen el potencial de mantener o incluso aumentar su valor debido a su escasez. A continuación, explicamos siete puntos clave para identificar "ubicaciones valiosas" con un alto valor inmobiliario.

Punto 1: Comodidad de transporte

La comodidad del transporte es el factor más básico para medir el valor de una propiedad. La distancia a la estación de tren más cercana es especialmente importante y, por lo general, se valora una distancia de 10 minutos a pie. Las estaciones con acceso a varias líneas de ferrocarril y buen acceso al centro de la ciudad son muy convenientes para los viajeros y, por lo tanto, se puede esperar que tengan una demanda constante. Es poco probable que su valor fluctúe significativamente en el futuro.

Punto (2): Instalaciones de servicios de calidad de vida.

La disponibilidad de instalaciones comerciales, médicas y educativas a poca distancia, que son esenciales para la vida diaria, también influye mucho en el valor de una ubicación. Para que estas instalaciones de servicios de calidad de vida funcionen de forma sostenible es necesaria una determinada población de la zona comercial.

Las zonas en las que se espera que la densidad de población sea lo suficientemente alta como para mantener estas instalaciones incluso cuando la población disminuya son susceptibles de ofrecer una gran comodidad de vida y mantener el valor de la propiedad.

Punto (iii) Coherencia con las políticas de ciudades compactas

Muchas autoridades locales de Japón están formulando actualmente planes de localización basados en la Política de Ciudades Compactas promovida por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. Este plan pretende crear ciudades sostenibles concentrando las zonas residenciales y las funciones urbanas (comerciales, médicas, asistenciales, etc.) en zonas específicas para hacer frente al descenso de la población.

El plan define dos zonas principales

• Zonas de funciones urbanas: áreas donde se concentran instalaciones médicas, comerciales, etc. y se mantienen las funciones centrales de la ciudad.
• Zonas residenciales: zonas en las que debe mantenerse una cierta densidad de población y en las que se anima a la gente a vivir para que pueda disfrutar de los servicios de la vida cotidiana.

El hecho de que la propiedad que está considerando se encuentre o no dentro de estas zonas definidas por el municipio es una información extremadamente importante para predecir el valor futuro de la propiedad. Si se encuentra dentro de una zona de planificación, hay más probabilidades de que los servicios administrativos y las comodidades para vivir se mantengan en el futuro.

Punto (iv): presencia o ausencia de reurbanización y potencial futuro

Es de esperar que las zonas en las que está prevista la reurbanización o el desarrollo de infraestructuras a gran escala frente a las estaciones aumenten el atractivo y la comodidad de la ciudad en el futuro, y que el valor de la propiedad aumente. Esto se debe a que la reurbanización aumentará el potencial de la zona, por ejemplo mediante la creación de nuevas instalaciones comerciales y la mejora de la red viaria. Es importante seguir de cerca las tendencias de reurbanización consultando la información urbanística publicada por las autoridades locales. En particular, la reurbanización que implique la flexibilización de los coeficientes de superficie puede aumentar significativamente el valor de uso del suelo.

Punto 5: Mantenimiento de la densidad de población.

Como ya se ha mencionado, es necesaria una cierta densidad de población para mantener las instalaciones de servicios de vivienda. La finalidad de las zonas residenciales del Plan de Adecuación de Localidades es precisamente mantener esa densidad de población. En las zonas donde la población se diluye, es más probable que se marchen los comercios y se reduzcan los servicios administrativos. El hecho de que quepa esperar una densidad de población estable en el futuro es un barómetro de la sostenibilidad de un emplazamiento.

Punto 6: Calidad de los edificios y eficiencia energética.

Además de la ubicación, la calidad del propio edificio tiene un impacto significativo en el valor del activo. En particular, está creciendo el interés por el rendimiento energético, ya que el cumplimiento de las normas de conservación de la energía será obligatorio para las nuevas viviendas a partir de 2025. Además de cumplir la norma actual de aislamiento de grado 4, una casa con un rendimiento de grado 5 o superior, que probablemente se convertirá en la norma en el futuro, será ventajosa en términos de mantenimiento del valor de los activos. Esto también está relacionado con las condiciones para la aplicación de deducciones hipotecarias, por lo que es un punto que debe comprobarse antes de la compra.

Punto 7: Sistema adecuado de mantenimiento y gestión

Un mantenimiento y una gestión adecuados, como la gestión de la asociación de gestión en el caso de los condominios y la realización de un mantenimiento periódico en el caso de las viviendas unifamiliares, también son esenciales para mantener el valor de los activos. Puede resultar ventajoso en el momento de la venta que el historial de reparaciones del edificio y los planes de reparación futuros estén claros, y que esta información se almacene como "información sobre el historial de la vivienda (es decir, karute)". Esto se debe a que un buen estado de gestión es una gran fuente de tranquilidad para el comprador.

Seleccionar una ubicación teniendo en cuenta la futura demanda de alquiler

En una sociedad con una población en declive, es sumamente importante considerar la propiedad no sólo como una residencia, sino también como un futuro activo de alquiler. En esta sección se explican estrategias para seleccionar ubicaciones teniendo en cuenta la futura demanda de alquiler.

Tendencia al aumento de hogares unipersonales y de ancianos

Aunque la población total de Japón está disminuyendo, se aprecia una tendencia diferente cuando se observa el número de hogares. El Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social estima que el número de hogares en Japón alcanzará su máximo en 2023 y comenzará a descender, pero la proporción de hogares unipersonales seguirá aumentando, hasta alcanzar alrededor del 40% de todos los hogares en 2040. Los hogares encabezados por personas mayores de 65 años también van en aumento.

Este cambio en la composición de los hogares supone un cambio cualitativo en la demanda del mercado de alquiler. Se espera que se acelere el cambio de la demanda tradicional centrada en la familia a viviendas compactas para solteros y personas mayores.

Planos e instalaciones muy demandados en el mercado del alquiler

Para satisfacer estos cambios en la demanda, es importante ofrecer planos de planta e instalaciones que satisfagan las necesidades del grupo destinatario. Los solteros y las personas mayores prefieren viviendas compactas, funcionales y fáciles de gestionar.

Estas instalaciones aumentan la satisfacción de los inquilinos y conducen a una gestión estable del alquiler. En particular, la seguridad y la ausencia de barreras serán factores diferenciadores importantes en el mercado del alquiler en el futuro.

Estrategias para utilizar el inmueble como vivienda de alquiler

Si se pretende utilizar el inmueble como propiedad de alquiler en el futuro, es una regla de oro elegir una ubicación en una zona urbana o cerca de ella, donde sea improbable que la población disminuya y donde las comodidades de transporte y de vida sean elevadas. Los "siete puntos para identificar un lugar valioso" antes mencionados coinciden directamente con las condiciones de un lugar con gran demanda de alquiler.

Con el envejecimiento de la población, también se valoran cada vez más los lugares con fácil acceso a la asistencia domici liaria y otros servicios a domicilio. Las zonas con residencias de ancianos cerca y fácil acceso a los proveedores de servicios son entornos seguros para las personas mayores. Adoptar una perspectiva a largo plazo y elegir una ubicación que pueda hacer frente a estos cambios en la estructura social es una estrategia sensata para mantener y aumentar el valor de los activos inmobiliarios.

Conclusión - ¿Qué bienes inmuebles son los preferidos en una época de descenso de la población?

Este artículo ha explicado, basándose en siete puntos concretos, cómo identificar "ubicaciones valiosas" de las que cabe esperar que mantengan y aumenten el valor de los activos en medio del gran cambio social que supone el descenso de la población.

Además de los factores importantes tradicionales , comola comodidad del transporte yla calidad de las instalaciones de los servicios de vivienda, es esencial tener una perspectiva que descifre el potencial futuro de reurbanización y la coherencia con la política de ciudad compacta iniciada por los gobiernos nacional y local en el futuro. El estado decalidad ymantenimiento del propio edificio es también un factor esencial para garantizar su valor a largo plazo.

El descenso de la población no significa que el mercado inmobiliario en su conjunto sea pesimista. Más bien, vivimos en una época en la que la gente tiene criterios más claros para elegir dónde quiere vivir, y la diferencia entre los lugares que se eligen y los que no es cada vez más clara. Estamos convencidos de que utilizar los siete puntos presentados en este artículo como brújula y practicar una selección inmobiliaria sensata con la vista puesta en el futuro conducirá a proteger y cuidar su valioso patrimonio.

Comprar o vender un inmueble es una de las decisiones más importantes de la vida para muchas personas. Para hacer la mejor elección para su situación, el asesoramiento objetivo de un experto puede ser muy útil - en INA & Associates Ltd, somos profesionales inmobiliarios y podemos hacer la mejor propuesta para su situación individual. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta o duda sobre el sector inmobiliario.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Puede la inversión inmobiliaria seguir siendo una herramienta eficaz de creación de activos aunque la población esté disminuyendo?

R1: Sí, puede serlo. Sin embargo, la selección de la ubicación es más importante que nunca. Aunque la población disminuya, se prevé que continúen tendencias como la concentración de la población en zonas urbanas y el aumento de los hogares unipersonales. Si es capaz de seleccionar e invertir en propiedades de alta calidad en zonas donde cabe esperar esa demanda, puede esperar unos ingresos y un valor de los activos estables.

P2. ¿Perderán valor los inmuebles en zonas rurales sin excepción?

A2. Esto no es necesariamente así. Incluso en las zonas rurales, lugares como la capital de una prefectura o la ciudad central de una región, que es un nodo de transporte, tienden a mantener su valor porque pueden esperar una afluencia de personas de los alrededores. Las áreas designadas como "zonas residenciales" por las autoridades locales en sus planes de adecuación de emplazamientos también son dignas de mención, ya que se espera que mantengan la habitabilidad en el futuro.

P3: ¿Dónde puedo consultar el "Plan de Adecuación de Localidades" de un municipio?

R3: Está publicado en la página web de cada municipio (ayuntamiento). Intente buscar palabras clave como "(nombre del municipio) Plan de Adecuación de Localidades". En muchos casos, los mapas del plan muestran las zonas de función urbana y las zonas residenciales en distintos colores, por lo que puede comprobar en qué zonas está incluido el inmueble que está considerando.

P4: ¿Qué es el "grado de eficiencia energética" de una vivienda?

R4: Es un indicador de la eficiencia energética de un edificio, que se evalúa mediante dos grados: "grado de eficiencia del aislamiento" y "grado de consumo de energía primaria". Cuanto mayor sea el grado, mejor será el aislamiento y el ahorro de energía, lo que no sólo reduce los costes de los servicios públicos, sino que también supone una ventaja a la hora de evaluar el valor de la propiedad.

P5.¿Qué pueden hacer los particulares para mantener el valor de su propiedad?

R5.En primer lugar, es importante tener en cuenta un mantenimiento y una gestión adecuados. En el caso de las viviendas unifamiliares, inspeccionar y reparar periódicamente las paredes exteriores y los tejados, y en el caso de los condominios, participar activamente en las actividades de la asociación de gestión y asegurarse de que se aplica correctamente el plan de reparaciones a largo plazo. Actualizar la distribución y las instalaciones para adaptarlas al estilo de vida moderno mediante reformas o remodelaciones también ayudará a mantener y mejorar el valor de los activos.