Riesgos y Realidades de los Contratos de Subarriendo Inmobiliario

¿Qué imagen tiene del término "subarriendo" en la inversión inmobiliaria?

Si bien se destaca el aspecto atractivo de "ausencia de riesgo de desocupación e ingresos estables por alquiler", en los últimos años se han convertido en un problema social graves problemas como "el alquiler se reduce unilateralmente" y "no es posible rescindir el contrato".

Este artículo ofrece una explicación exhaustiva de la estructura de los contratos de subarriendo y la naturaleza de los riesgos que entrañan, desde la perspectiva de un experto que ha participado en numerosas transacciones inmobiliarias como INA & Associates Ltd.

Pretendemos ser una brújula para proteger sus valiosos activos afrontando la realidad que se esconde tras la palabra "estabilidad".

Cómo funcionan los contratos de subarriendo y sus ventajas e inconvenientes

El subarriendo es un sistema por el cual una empresa inmobiliaria (subarrendadora) arrienda un inmueble del propietario en bloque y lo subarrienda a inquilinos.

El contrato entre el propietario y el subarrendador se denomina "contrato principal de arrendamiento" y el contrato entre el subarrendador y el inquilino se denomina "contrato de subarrendamiento".

Esta doble estructura lo convierte en un modelo de negocio por el que el subarrendador obtiene un beneficio de la diferencia entre el alquiler obtenido del inquilino real y el alquiler garantizado pagado al propietario.

Ventaja: Posibilidad de obtener unos ingresos estables sin complicaciones.

La mayor ventaja para el propietario es que el subarrendador paga un alquiler mensual fijo (alquiler garantizado) independientemente de que haya o no una vacante.

Esto evita el riesgo de desocupación, que es la mayor preocupación en la gestión de alquileres, y permite al propietario anticipar unos ingresos estables.

Además, el subarriendo es una opción atractiva para quienes desean gestionar su propiedad sin tener que dedicar tiempo y esfuerzo, ya que la mayoría de las tareas complicadas de gestión, como la contratación de inquilinos, la tramitación de quejas y el mantenimiento de la propiedad, pueden externalizarse a un subarrendador.

Además, el riesgo de impago de los alquileres por parte de los inquilinos también corre a cargo de la empresa subarrendadora, por lo que los propietarios no tienen que preocuparse por una disminución de los ingresos debida a los impagos.

El hecho de que los contratos a largo plazo faciliten la planificación de los ingresos y gastos futuros es también una fuente de tranquilidad para los inversores inmobiliarios principiantes.

Inconvenientes: los riesgos potenciales superan a las ventajas

Sin embargo, estas ventajas tienen un alto precio.

Los alquileres garantizados se fijan generalmente en el 80-90% del alquiler de mercado que se obtendría normalmente.

Esto significa que la rentabilidad es un 10-20% inferior a la que se obtendría si se alcanzara la plena ocupación.

Además, en muchos casos, el contrato incluye una cláusula que establece que el alquiler se revisará cada cierto tiempo, lo que significa que el alquiler prometido inicialmente no está garantizado en el futuro.

Más bien, es una práctica habitual que se exijan reducciones del alquiler a lo largo del tiempo.

El cuadro siguiente compara un contrato típico de gestión de alquiler con un contrato de subarriendo.

A primera vista, el subarriendo parece más estable, pero su superioridad se tambalea cuando se tiene en cuenta el riesgo de reducciones y cancelaciones del alquiler.

Demasiado tarde para la retrospectiva Graves riesgos inherentes a los contratos de subarrendamiento

Los riesgos que plantean los contratos de subarrendamiento van más allá de la mera pérdida de rentabilidad.

Hay problemas más graves que pueden hacer tambalearse los cimientos mismos del contrato.

Riesgo 1: Inevitables "reclamaciones de reducción de alquiler".

No son pocos los casos en los que, a pesar de haber firmado un contrato creyendo en afirmaciones como "garantía de alquiler de 30 años", se exige una reducción sustancial del alquiler al cabo de unos años.

Esto se debe a que muchos contratos de subarriendo se basan en un "contrato de arrendamiento tipo" y el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas garantiza legalmente al arrendatario (subarrendador) el derecho a exigir una reducción del alquiler.

Aunque haya una cláusula en el contrato que establezca que no se reducirá el alquiler, se considera inválida ante esta ley.

Se trata de un problema estructural que no puede pasarse por alto desde la perspectiva de la protección de los consumidores.

Se han registrado casos reales en los que un contrato se firmó inicialmente por 1 millón de yenes al mes, pero cinco años después el alquiler se redujo a 500 000 yenes.

Reducciones tan drásticas pueden trastocar el plan de ingresos y gastos del propietario y, en algunos casos, dificultar el reembolso del préstamo.

Riesgo 2: trampa de la "no cancelación" sin salida

Aunque el propietario, cuyo alquiler se ha reducido, se ofrezca a rescindir el contrato, el artículo 28 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas se convierte en un obstáculo en el proceso.

Se requiere una "razón justificada" para que el arrendador (propietario) rescinda el contrato, y es extremadamente raro que una mera razón como "los ingresos y gastos han empeorado" se reconozca como razón justificada.

Los únicos casos en los que esto puede aceptarse como motivo justificable son cuando el propio propietario o sus familiares necesitan vivir en el edificio, cuando el inmueble debe reconstruirse debido a normas antisísmicas antiguas, o cuando debe venderse debido a proyectos de reurbanización o de obras públicas.

En efecto, una vez celebrado el contrato, al propietario le resulta muy difícil rescindirlo por sus propios motivos, y la propiedad, que se supone que es un activo, se convierte en un pasivo.

Incluso si el subarrendatario acepta rescindir el contrato, es habitual que se le exija una elevada penalización equivalente a entre seis y doce meses de la renta mensual.

Riesgo 3: Elevados "costes de reparación" y "multas coercitivas".

A menudo surgen problemas por la carga que suponen las reparaciones importantes a medida que el edificio se deteriora con el tiempo.

Se han dado casos de empresas de subarrendamiento que toman la iniciativa en las reparaciones y cobran a los propietarios costes elevados, o exigen una elevada penalización equivalente a entre seis meses y un año de alquiler como condición para aceptar la rescisión del contrato.

Los contratos suelen estipular que "las reparaciones importantes correrán a cargo del propietario", lo que deja poco margen al propietario para decidir sobre la necesidad de las reparaciones y la idoneidad de su importe.

No es infrecuente que surjan costes de reparación inesperados, lo que hace que se pierda por completo el objetivo inicial de obtener unos "ingresos estables" del contrato de subarriendo.

Riesgo 4: Reducción sustancial del precio de venta

Cuando se intenta vender un inmueble con un contrato de subarrendamiento, el precio suele ser un 20% inferior al de mercado.

Esto se debe a que el comprador tiene que hacerse cargo del contrato de subarriendo y heredar riesgos como la reducción del alquiler y las dificultades para rescindir el contrato.

También existe el riesgo de que, en función del contenido del contrato de subarriendo, resulte difícil encontrar un comprador y se prolongue el periodo de venta.

Esta reducción del precio de venta es un factor importante que no puede ignorarse a la hora de considerar estrategias de salida.

¿Qué es el "problema del subarriendo"?

Las enmiendas a la Ley del Impuesto de Sucesiones han dado lugar a una reducción significativa de la desgravación básica del impuesto de sucesiones.

Esto ha dado lugar a un fuerte aumento de la construcción de pisos y condominios como medida del impuesto de sucesiones, muchos de los cuales implican contratos de subarriendo.

Muchos de estos contratos tienen un periodo de garantía de alquiler fijo de 10 años, y se conocen como el "problema del subarriendo" porque todos se renovarán al mismo tiempo en torno a 2025.

Los propietarios que lleguen al periodo de renovación corren el riesgo de que se les pida una reducción significativa del alquiler o de que se deniegue la renovación de sus contratos.

En particular, en las zonas donde la población disminuye y la demanda de alquiler se reduce, se prevé que las peticiones de reducción por parte de los subarrendatarios se agraven.

Este problema no es meramente individual, sino que podría forzar cambios estructurales en todo el sector inmobiliario.

Aplicación de la "Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas" y retos pendientes

En respuesta a la elevada incidencia de este tipo de problemas, en junio de 2021 entró plenamente en vigor la Ley de Gestión Adecuada de Viviendas de Alquiler (Ley de Negocios de Gestión de Viviendas de Alquiler).

La Ley obliga a los subarrendatarios a

• Prohibición de publicidad exagerada: se prohíben expresiones engañosas como "alquiler garantizado".
• Prohibición de la captación desleal: prohibición de actos como no informar deliberadamente al cliente de los riesgos o dar explicaciones falsas.
• Explicación de asuntos importantes antes de la celebración del contrato: obligación de entregar y explicar por escrito información sobre riesgos, como las condiciones de reducción del alquiler.
• Entrega de documentos a la celebración del contrato: obligación de entregar documentos que especifiquen el contenido del contrato.
• Inspección de documentos: obligación de conservar e inspeccionar los registros de las condiciones comerciales y los estados financieros.

Esta modificación de la ley es un paso importante hacia la protección del propietario.

Sin embargo, hay que reconocer que no se han resuelto los problemas de la Ley de Arrendamientos de Fincas y Viviendas, que es la base de la ley, y que sigue habiendo riesgos estructurales inherentes a los contratos de subarriendo.

La Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas sólo regula la captación irrazonable y la publicidad exagerada, y no resuelve problemas fundamentales como el derecho a reclamar reducciones del alquiler y las dificultades para rescindir los contratos.

Puntos a tener en cuenta al considerar un contrato de subarriendo

Si se encuentra en una situación en la que no tiene más remedio que plantearse un contrato de subarriendo, asegúrese de comprobar los siguientes puntos.

En primer lugar, compruebe si el subarrendador está registrado en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo como gestor de viviendas de alquiler.

Si están registrados, cumplen ciertas normas y están obligados a explicar cuestiones importantes.

A continuación, comprueba los detalles del contrato y consulta a un abogado u otro experto, sobre todo en lo que respecta a las condiciones de revisión del alquiler, las cláusulas de rescisión y el reparto de los gastos de reparación.

También es importante negociar si es posible un contrato de "arrendamiento de duración determinada".

Un contrato de arrendamiento de duración determinada garantiza que el contrato finaliza al término del periodo contractual y reduce los riesgos en comparación con un contrato de arrendamiento normal.

Sin embargo, también hay que reconocer que, en la práctica, es muy raro que un subarrendatario acepte un contrato de arrendamiento de duración determinada.

También es esencial investigar la situación financiera y el historial de gestión del subarrendador para determinar si cabe esperar que ofrezca una gestión estable a largo plazo.

Si el constructor quiebra, el propietario se hará cargo del contrato con los inquilinos, lo que puede causar importantes trastornos.

Resumen: las decisiones fáciles atan el futuro

A primera vista, un contrato de subarriendo puede parecer un mecanismo de ensueño para obtener ingresos estables y disponibles.

Sin embargo, la realidad es que se trata de un contrato extremadamente desventajoso para los propietarios, construido sobre un desequilibrio jurídico.

En particular, los inversores inmobiliarios novatos, con menos conocimientos y experiencia, tienden a caer en la trampa de tan dulces palabras.

Lo importante es no dejarse engañar por la inmediata palabra "estabilidad", sino comprender correctamente los riesgos del contrato y pensar en la construcción de activos desde una perspectiva a largo plazo.

Además del subarriendo, existen otras opciones, como la "gestión general de alquileres", en la que las operaciones se subcontratan a una empresa de gestión fiable, o las "garantías de desocupación", en las que sólo se tiene garantía cuando una habitación está desocupada.

La única forma de tener éxito es comparar y considerar con calma las ventajas e inconvenientes de cada una y elegir el método que mejor se adapte a su estrategia de inversión.

Además, si ya tiene un contrato de subarriendo en vigor, le recomendamos que reconfirme los detalles del acuerdo y consulte a un especialista lo antes posible si se acerca el momento de la renovación.

INA&Associates Ltd. no se adhiere a ninguna solución en particular, sino que propone la mejor estrategia inmobiliaria para la situación de cada cliente.

No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna duda sobre los contratos de subarriendo o la futura gestión de su propiedad.

Nos comprometemos a apoyarle en la construcción de su patrimonio lo mejor que podamos con nuestros conocimientos expertos y nuestra respuesta sincera.

Preguntas más frecuentes

P1: Me gustaría rescindir el contrato de subarriendo a medio plazo, ¿es posible?

R1: Es muy difícil que el propietario pueda rescindir el contrato a menos que exista una "razón justificada", tal y como se estipula en la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas. Le recomendamos que compruebe primero el contenido del contrato y consulte a un abogado u otro especialista. Aunque no se reconozcan motivos justificables, puede ser posible rescindir el contrato pagando una penalización elevada.

P2: ¿Existe menos riesgo con un "alquiler de duración determinada"?

R2: En teoría, el riesgo se reduce en comparación con un contrato de alquiler normal, ya que el contrato puede rescindirse con certeza al final del periodo contractual. En la práctica, sin embargo, es raro que un subarrendatario acepte un contrato de arrendamiento de duración determinada. Si puede firmar un contrato de arrendamiento de duración determinada, considere detenidamente la duración del contrato y las condiciones de renovación.

P3: Ahora que se ha promulgado la Ley de Gestión de Alquiler de Viviendas, ¿puedo estar tranquilo?

A3: No, no puede estar tranquilo. La Ley sólo regula las solicitudes indebidas y no elimina los riesgos fundamentales inherentes a los contratos de subarriendo, como las reducciones de alquiler y las dificultades para rescindir el contrato. Sigue siendo importante prestar la suficiente atención antes de firmar un contrato y revisar periódicamente el contrato una vez firmado.

P4: ¿Cuáles son los puntos clave a la hora de elegir un agente de subarrendamiento?

A4: El requisito mínimo es que el subarrendador esté registrado en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo. Además, hay que comparar a fondo la situación financiera, el historial de gestión y los detalles contractuales (especialmente las condiciones de revisión del alquiler y las cláusulas de rescisión). Sin embargo, la opción más segura es reconsiderar cuidadosamente la opción de subarrendamiento en sí.

P5.¿Hay algo que pueda hacer ahora para prepararme para los problemas del subarriendo?

R5.En primer lugar, revise el contrato actual y comprenda el periodo de renovación y las condiciones de revisión del alquiler. A continuación, investigue el mercado de alquiler en la zona circundante y determine si el alquiler garantizado actual es adecuado. Si se acerca el momento de la renovación, es aconsejable consultar a un especialista lo antes posible para discutir las estrategias de salida, incluidas las medidas para hacer frente a las reducciones de alquiler y, posiblemente, incluso la venta de la propiedad.