Al plantearse una inversión en un estudio, es posible que oiga a menudo el término "subarriendo". Aunque el término suele presentarse con atractivos reclamos como "alquiler garantizado" y "sin molestias de gestión", también hay advertencias como "el subarriendo es peligroso" y "contratos peligrosos".
En mis muchos años en el sector inmobiliario y hablando con muchos inversores, he visto muchas ideas erróneas y preocupaciones sobre los contratos de subarrendamiento. Si bien es cierto que hay aspectos que conviene tener en cuenta, los contratos de subarrendamiento pueden ser una opción eficaz para los inversores si se entienden y utilizan correctamente.
En este artículo, como experto en inversión inmobiliaria, explicaré con detalle la estructura de los contratos de subarriendo en la inversión en pisos estudio, las ventajas y desventajas, y los puntos que hay que tener en cuenta al firmar el contrato. Se trata de una información decisiva para los que empiezan a invertir en estudios y para los que ya han invertido pero se plantean un contrato de subarriendo.
¿Qué es el subarriendo en la inversión en estudios?
Estructura básica de un subarriendo
Un contrato de subarriendo es un sistema por el cual el propietario alquila la vivienda a una empresa de subarriendo (empresa de gestión) a tanto alzado, que a su vez subarrienda la vivienda a los inquilinos. Esta forma de contrato también se conoce como "contrato de subarriendo" o "contrato de subarrendamiento".
En la gestión normal de alquileres, el propietario firma un contrato de arrendamiento directamente con el inquilino, pero en un contrato de subarrendamiento se establece la siguiente relación
1. entre el propietario y la empresa de subarrendamiento: contrato de arrendamiento principal (contrato de arrendamiento específico)
2. entre la empresa de subarrendamiento y el inquilino: contrato de subarrendamiento (contrato de subarrendamiento).
En virtud de este acuerdo, el propietario recibe un alquiler fijo de la empresa de subarrendamiento, independientemente de que haya o no inquilinos. El alquiler pagado por el inquilino lo recibe la empresa de subarrendamiento, que a su vez paga al propietario, menos una comisión.
Diferencias con los contratos de gestión normales
El "contrato de gestión" se confunde a menudo con el contrato de subarriendo. Es importante entender claramente las diferencias entre ambos.
| Artículo | Contrato de subarriendo | Contrato de gestión |
|---|---|---|
| Partes del contrato de arrendamiento | Propietario ⇔ Sociedad de subarrendamiento | Propietario ⇔ Arrendatario |
| Pago del alquiler | Sociedad de subarrendamiento Æ propietario | Arrendatario Æ propietario |
| Alquiler en caso de desocupación | Garantizado (en función de las condiciones) | Sin renta |
| Gastos de gestión | Aprox. 10-20% del alquiler |
Aprox. 3-5% del alquiler |
| Dificultad de cancelación del contrato | Difícil (se aplica la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas) | Relativamente fácil |
En un contrato de gestión, el propietario firma un contrato directamente con el inquilino y sólo subcontrata los servicios de gestión. En un contrato de subarriendo, en cambio, la empresa subarrendadora alquila el inmueble al propietario y se convierte en el arrendador real.
Normativa más estricta con la nueva Ley de Subarrendamiento
La Ley de Gestión Adecuada de Viviendas en Alquiler (comúnmente conocida como la Nueva Ley de Subarrendamiento), que entró en vigor en diciembre de 2020, ha hecho que el sector del subarrendamiento sea más transparente y adecuado. La Ley establece los siguientes reglamentos
Principales normas
1 .Prohibición de anuncios exagerados: anuncios que hacen que las condiciones parezcan más favorables de lo que realmente son.
2.Prohibición de la solicitación desleal: prohibición de la tergiversación y la no revelación intencionada de asuntos importantes.
3 . Obligación de explicar cuestiones importantes: obligación de entregar documentos escritos y explicaciones orales antes de celebrar un contrato.
4. Obligación de entregar los documentos del contrato: entrega de documentos detallados a la celebración del contrato.
5. Obligación de inspeccionar los documentos: facilitación del acceso a los documentos a petición del propietario.
Se espera que esta normativa mejore las cuestiones hasta ahora problemáticas de anuncios exagerados como "garantía de alquiler de 30 años" y explicación insuficiente del riesgo de reducción del alquiler.
Naturaleza jurídica de los contratos principales de arrendamiento
En un contrato de subarrendamiento, el contrato principal de arrendamiento celebrado entre el propietario y la empresa de subarrendamiento es jurídicamente un contrato de arrendamiento regido por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas. Esto crea un aspecto distintivo de los contratos de subarrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos protege firmemente los derechos del arrendatario (en este caso, la empresa de subarrendamiento), y la cancelación unilateral del contrato por parte del arrendador (propietario) no está permitida en principio. Este es uno de los factores que dificultan la rescisión del contrato por parte del propietario.
Además, el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas otorga a la empresa subarrendadora el derecho a exigir una reducción del alquiler por cambios en las condiciones económicas y otros factores. Esta es la razón por la que los alquileres pueden reducirse aunque se afirme que están "garantizados".
5 ventajas del subarriendo para invertir en un estudio
Si bien es cierto que existen riesgos asociados a los contratos de subarriendo, pueden aportar importantes ventajas a los inversores si se utilizan correctamente. En esta sección se detallan las principales ventajas de los contratos de subarriendo para la inversión en estudios.
1.Reducción significativa del riesgo de desocupación
Una de las mayores preocupaciones a la hora de invertir en estudios es el riesgo de desocupación. Especialmente en propiedades para un solo ocupante, los inquilinos cambian con frecuencia y los ingresos por alquiler se reducen a cero durante los periodos de desocupación.
En un contrato de subarriendo, la empresa subarrendadora arrienda el inmueble en su totalidad y el propietario recibe una renta fija, independientemente de la ocupación real. Esto proporciona la siguiente tranquilidad
Ventajas específicas de la reducción del riesgo de desocupación.
Ingresos continuados durante el periodo de desocupación después de que los inquilinos se muden.
Ingresos estables que se ven menos afectados por los periodos ocupados y tranquilos.
Mitiga los efectos de las fluctuaciones de la demanda local de alquiler.
Facilita la planificación de ingresos y gastos a largo plazo.
Sin embargo, debe entenderse que esta "garantía de alquiler" no es permanente y puede estar sujeta a revisión debido a cambios en los términos del contrato y en las condiciones del mercado.
2.Garantizar unos ingresos estables por alquiler
El contrato de subarriendo garantiza que el propietario reciba una cantidad fija de ingresos por alquiler cada mes. Esta estabilidad beneficia especialmente a los inversores que
Inversores que pueden disfrutar de las ventajas de una renta estable.
Los que se inician en la inversión inmobiliaria y desean evitar las fluctuaciones de los ingresos.
Los que desean estabilizar su cartera combinándola con otras inversiones.
Quienes deseen utilizar su propiedad como fuente estable de ingresos tras la jubilación.
Quienes deseen facilitar los planes de devolución de préstamos de las entidades financieras.
Es más fácil predecir el flujo de caja, ya que recibirá la renta prometida durante la vigencia del contrato, aunque la renta real de mercado fluctúe. Esto es especialmente importante si va a invertir utilizando financiación.
3. total libertad de las tareas de gestión del alquiler
En la gestión normal de alquileres, el propietario debe participar en las siguientes tareas de gestión
Tareas de gestión que surgen en la gestión normal del alquiler.
Contratación y selección de inquilinos
Firma de contratos de arrendamiento
Cobro y recordatorio del alquiler a los inquilinos
Tramitar las quejas de los inquilinos
Atender a los inquilinos cuando se marchan y devolver la propiedad a su estado original
Organizar las reparaciones y la sustitución de equipos e instalaciones.
En un contrato de subarrendamiento, todas estas tareas se transfieren a la empresa de subarrendamiento. El propietario recibe unos ingresos por alquiler prácticamente "no devengados", lo que le permite concentrarse en su actividad principal.
El efecto de reducir la carga de trabajo de gestión es especialmente significativo cuando el propietario tiene propiedades en zonas remotas o posee varias propiedades.
4. Evitar por completo el riesgo de impago de alquileres
Con los contratos directos con inquilinos individuales, el riesgo de impago del alquiler siempre está presente. En caso de mora, el propietario se ve obligado a ocuparse de lo siguiente
Tareas de gestión en caso de retraso en el pago del alquiler, que incluyen
Contactar y negociar con el inquilino
Contactar con el avalista
Consideración y puesta en marcha de procedimientos legales
Presentar una demanda de entrega
Presentar una demanda de ejecución forzosa
Estos procedimientos son largos, costosos y mentalmente agotadores. En un contrato de subarriendo, la empresa subarrendadora está obligada a pagar el alquiler al propietario, con lo que se evita por completo el riesgo de morosidad de los inquilinos.
5. Procedimientos de declaración de la renta considerablemente simplificados
La declaración de la renta inmobiliaria requiere un registro detallado de ingresos y gastos. Para una gestión de alquiler normal se requieren los siguientes procesos complejos
Tramitación de la declaración de la renta para una gestión normal del alquiler
-Registros de ingresos por alquiler por mes.
Procesamiento de ingresos puntuales, como el dinero de las llaves, las tasas de renovación, etc.
Clasificación de gastos, como honorarios de gestión y costes de reparación.
Cálculo de la depreciación
Ajuste de los ingresos durante los periodos de desocupación.
Con los contratos de subarrendamiento, el proceso de declaración de impuestos se simplifica enormemente, ya que sólo es necesario registrar los pagos de la empresa de subarrendamiento. Además, muchas empresas de subarrendamiento emitirán un registro anual de pagos, lo que facilita la tramitación fiscal.
| Partida. | Gestión normal del alquiler | Contratos de subarrendamiento |
|---|---|---|
| Tipo de ingresos | Alquiler, dinero llave, tasas de renovación, etc. | Sólo cánones de subarriendo |
| Fluctuación de los ingresos | Fluctúa de un mes a otro | Importe mensual constante |
| Gestión de gastos | Requiere una categorización detallada | Relativamente sencillo |
| Documentos necesarios | Numerosos recibos, etc. | Registros de pagos, etc. |
| Complejidad de la declaración | Alta | Baja |
Estas ventajas hacen que los contratos de subarriendo sean una opción atractiva, especialmente para los principiantes en la inversión inmobiliaria y los inversores que no tienen tiempo para tareas de gestión. Sin embargo, también es importante entender que, a cambio de estas ventajas, existen algunos riesgos y restricciones.
Cinco riesgos que hacen del subarriendo de un estudio de inversión una "mala idea
Una de las razones por las que se dice que los contratos de subarriendo son "peligrosos" y "arriesgados" es que hay muchos casos en los que los inversores firman contratos sin entenderlos del todo, lo que más tarde acarrea problemas. En esta sección se detallan los principales riesgos de los contratos de subarrendamiento y se aclara por qué es necesario actuar con cautela.
1.La empresa de subarrendamiento tiene derecho a decidir si continúa o rescinde el contrato
Uno de los mayores riesgos de los contratos de subarriendo es la cuestión de la continuidad del contrato. Muchos inversores malinterpretan afirmaciones tales como "garantía de alquiler de 30 años" en el sentido de que el contrato continuará de forma absoluta durante 30 años.
La realidad sobre la rescisión del contrato
La Ley de Arrendamiento de Fincas y Viviendas facilita relativamente a la empresa de subarrendamiento (inquilino) la rescisión del contrato. En cambio, para el propietario (arrendador) es prácticamente difícil rescindir el contrato, ya que se requiere una "causa justa".
Las principales razones para que una empresa de subarrendamiento solicite la rescisión del contrato son
Disminución de la demanda de alquiler en la zona circundante.
Disminución de la competitividad debido al deterioro del inmueble.
Cambio en la política empresarial de la empresa subarrendadora.
Deterioro de la rentabilidad.
Casos de problemas reales
Se denunciaron los siguientes casos a la Agencia de Consumo.
Firmé un contrato de garantía de alquiler de 10 años, pero al tercer año la empresa de subarrendamiento me notificó unilateralmente que rescindiría el contrato. Tuve que buscar nuevos inquilinos por mi cuenta, y mi plan previsto de ingresos y gastos se ha torcido drásticamente".
Para evitar este tipo de situaciones, es importante comprobar detalladamente la cláusula de rescisión del contrato y entender de antemano en qué circunstancias se puede rescindir el contrato.
2. el derecho a determinar el alquiler y el riesgo de reducción del alquiler
El término "alquiler garantizado" tiende a hacer creer a muchos inversores que el alquiler es fijo durante toda la duración del contrato. En realidad, sin embargo, el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas otorga a las empresas subarrendadoras el derecho a exigir una reducción del alquiler.
Base jurídica para la reducción del alquiler
El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es posible solicitar una reducción del alquiler por los siguientes motivos
1.Caída del precio del terreno o del edificio.
2. comparación con los alquileres de edificios similares en las proximidades
3. cambios en las circunstancias económicas
4. otros cambios en las circunstancias.
Situación real de la reducción del alquiler
En los contratos reales de subarriendo, las reducciones de alquiler suelen producirse en los siguientes momentos
| Momento de la reducción del alquiler | Motivo de la reducción | Rango aproximado de la reducción |
|---|---|---|
| En el momento de la renovación del contrato (cada dos años) | Disminución de los alquileres de mercado | 5-15% (en caso de reparación importante) |
| Después de reparaciones importantes | Desocupación durante el periodo de construcción | 10-20% (cada 2 años) |
| Durante la antigüedad del edificio | Disminución de la competitividad del inmueble | 10-25% (en caso de cambio de la coyuntura económica) |
| Cuando cambian las condiciones económicas | Disminución de la demanda local | 15-30 |
Realidad de la negociación de una reducción
Aunque en teoría es posible que un propietario rechace una solicitud de reducción de una empresa de subarrendamiento, en la práctica los propietarios suelen verse obligados a aceptar dicha solicitud por las siguientes razones
El propietario se ve obligado a aceptar la demanda de reducción por las siguientes razones: - La carga de tiempo y costes en caso de litigio.
Riesgo de rescisión del contrato por parte de la empresa de subarrendamiento.
Dificultad para encontrar una empresa de gestión alternativa.
La realidad del desfase entre el alquiler y el alquiler de mercado.
3. Estructura de la carga de los costes de reparación y renovación
En virtud de un contrato de subarriendo, el propietario tiene la propiedad del inmueble, por lo que, en principio, los costes de las reparaciones importantes y las mejoras de las instalaciones corren a su cargo. En este sentido, existe el riesgo de que se produzcan gastos imprevistos.
Principales gastos a cargo del propietario
Costes de reparaciones de gran envergadura: pintura de paredes exteriores, impermeabilización de tejados, renovación de equipos de suministro de agua y drenaje, etc.
Costes de sustitución de equipos: sustitución de aparatos de aire acondicionado, calentadores de agua, interfonos, etc.
Costes de restauración: limpieza y reparaciones interiores en caso de desalojo.
Costes de remodelación: mejora de las instalaciones para mantener la competitividad.
Problemas con las cargas de costes
En los contratos de subarrendamiento pueden surgir los siguientes problemas.
1. Transparencia insuficiente de los costes de reparación: los costes pueden ser relativamente elevados debido a la condición de que los trabajos los realice un contratista designado por la empresa subarrendadora.
2. Exigencia excesiva de reparaciones: exigencia de reparaciones innecesarias con el pretexto de mantener la competitividad en el mercado.
3. aceptación posterior de reparaciones urg entes: se exigen costes elevados debido a la aceptación posterior por motivos de urgencia.
Ejemplos de cargas de costes reales
A continuación se presenta un ejemplo de los costes anuales reales de reparación de un estudio de 10 años de antigüedad.
| Reparaciones | Frecuencia | Coste aproximado | Coste anual |
|---|---|---|---|
| Sustitución del aire acondicionado | 8-10 años | 150.000 yenes | 1,5-19.000 yenes |
| Sustitución del calentador de agua | 10-12 años | 120.000 yenes | 1,0-12.000 yenes |
| Limpieza de habitaciones | Cada vez que se mude | 50.000 yenes | 10.000-25.000 yenes |
| Reparación del equipo | Cuando sea necesario | 30.000 yenes al año | 30.000 yenes |
| Total | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Mantenimiento | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Total | 6,5-86.000 yenes |
4.Pérdida de dinero llave, tasas de renovación y otras oportunidades de ingresos
En una gestión de alquiler normal, además del alquiler se pueden obtener ingresos como el dinero de la llave y las tasas de renovación. Sin embargo, en virtud de un contrato de subarriendo, estos ingresos pasan a ser ingresos de la empresa subarrendadora y no pueden ser percibidos por el propietario.
Tipos y cantidades de ingresos perdidos
| Partida de ingresos | Importe normal | Frecuencia | Impacto en los ingresos anuales |
|---|---|---|---|
| Dinero clave | 1-2 meses de alquiler | Al mudarse | 10-20% del alquiler |
| Cuota de renovación | 1 mes de alquiler | Cada 2 años | 6% del alquiler |
| Tasa de cambio de llave | 15.000-20.000 yenes | Al mudarse | 20.000-50.000 yenes al año |
Impacto de la pérdida de oportunidades de ingresos
Por ejemplo, un estudio con un alquiler mensual de 80.000 yenes perderá las siguientes oportunidades de ingresos al año
Ingresos de dinero clave: aprox. 80.000-160.000 yenes al año (suponiendo una ocupación del 50%)
Cuota de renovación: aprox. 48.000 yenes al año.
Total: aprox. 128.000-208.000 yenes al año en oportunidades de ingresos perdidas.
Esta cantidad suele equivaler al 15-25% del canon de subarriendo y tiene un impacto significativo en la rentabilidad real.
5. brecha de ingresos debida al periodo de exención
Muchos contratos de subarriendo tienen un "periodo de indemnización". Se trata de un periodo durante el cual la empresa de subarrendamiento no paga el alquiler al propietario durante un periodo determinado después de que el inquilino se haya mudado o después de que se haya entregado la nueva propiedad.
Ejemplos de periodos de exención establecidos
Edificios nuevos: 1-3 meses después de la entrega.
Después de que el inquilino se haya mudado: 1-2 meses desde la fecha de salida del inquilino.
Después de reparaciones importantes: 1 mes tras la finalización de las obras.
Problemas con el periodo de exención
Durante el periodo de exención, siguen recayendo sobre el propietario las siguientes cargas
1. Reembolso de préstamos: se sigue pagando a las entidades financieras.
2. Gastos de gestión y fondos de reserva para reparaciones: los gastos de gestión y otros gastos del condominio continúan.
3 . Impuesto sobre bienes inmuebles: se siguen pagando impuestos.
4. Primas de seguro contra incendios: se siguen pagando las primas de seguro.
Repercusión en los ingresos y gastos durante el periodo de exención
En el caso de un inmueble con una cuota mensual de préstamo de 70.000 JPY y unos gastos de gestión, etc., de 20.000 JPY, el periodo de exención de dos meses supondrá una salida de 180.000 JPY. Si se considera a lo largo del año, este periodo de exención es un factor que puede tener un impacto significativo en el rendimiento de la inversión.
Firmar un contrato de subarriendo sin comprender estos riesgos es la principal razón por la que la gente dice que subarrendar es una mala idea. Sin embargo, si se comprenden bien estos riesgos y se toman las medidas adecuadas, es posible hacer un uso eficaz de los contratos de subarriendo.
Precauciones para no cometer errores en los contratos de subarriendo
Si comprende los riesgos de un contrato de subarrendamiento y aun así se plantea firmar uno, es importante que tome las siguientes precauciones. Como expertos en inversión inmobiliaria, a continuación le indicamos algunos puntos importantes que hemos compartido con muchos inversores.
Compruebe los detalles del contrato
Los contratos de subarrendamiento suelen tener docenas de páginas y ser muy detallados. Antes de firmar el contrato, asegúrese de comprobar los siguientes puntos.
Lista de puntos importantes que hay que comprobar
| Puntos a comprobar | Puntos a comprobar | Contenido a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Periodo del contrato | Periodo de garantía real | Actualidad de la "garantía de 30 años |
| Cláusulas de revisión del alquiler | Plazo y condiciones de revisión | Posibilidad y alcance de las reducciones |
| Cláusulas de rescisión | Motivos y procedimientos de rescisión | Condiciones para la rescisión unilateral |
| Periodo de exención | Plazos y condiciones de aplicación | Duración del periodo de carencia de ingresos |
| Carga de las reparaciones | Alcance de la participación en los gastos | Límite de la participación del propietario en los costes |
| Restablecimiento del estado original | Carga de la mudanza | Existencia o no de condiciones especiales |
Puntos a tener en cuenta al revisar el contrato
1 .Confirmación por un especialista: Como muchas partes del contrato requieren conocimientos jurídicos, es aconsejable pedir a un abogado o a un escribano judicial que esté familiarizado con el sector inmobiliario que confirme el contenido.
2 .Registro de las explicaciones sobre asuntos importantes: aunque las explicaciones sobre asuntos importantes son obligatorias en virtud de la Nueva Ley de Subarrendamiento, es eficaz registrar las explicaciones para evitar problemas posteriores.
3 .Preparar las preguntas con antelación: haga una lista de preguntas antes de firmar el contrato y resuélvalas todas antes de firmar el contrato.
Confirmar la fiabilidad de la empresa de subarrendamiento
La fiabilidad de la empresa de subarrendamiento con la que va a firmar un contrato de subarrendamiento es extremadamente importante. Haz una evaluación exhaustiva desde las siguientes perspectivas
Confirmación de la situación financiera
Compruebe los estados financieros: en el caso de empresas que cotizan en bolsa, compruebe el informe anual de valores; en el caso de empresas que no cotizan en bolsa, compruebe el anuncio público de resultados financieros.
∙ Ratio de adecuación del capital: lo deseable es un 30% o más.
Cifras de ventas: comprobar el potencial de crecimiento en los últimos tres años.
Situación de endeudamiento: comprobar si existe una dependencia excesiva de los préstamos.
Comprobar el rendimiento del negocio
Número de participaciones gestionadas: ¿ha gestionado la empresa más de un determinado número de participaciones?
Número de años en el negocio: al menos cinco años de experiencia empresarial continuada.
Historial de problemas: si ha habido demandas o sanciones administrativas en el pasado.
Reputación en el sector: reputación entre compañeros y asociaciones del sector.
Confirmación de registro/permiso
Compruebe si la empresa está registrada o autorizada conforme a la Nueva Ley de Subarrendamiento.
Registro como empresa de gestión de viviendas de alquiler: registro en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo.
Licencia como operador de negocio de transacción de solares y edificios: licencia del gobernador de la prefectura o del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
Pertenencia a asociaciones del sector: pertenencia a la Asociación Nacional de Administradores de Fincas en Alquiler, etc.
Consideración de los planes de ingresos y gastos a largo plazo
Al plantearse un contrato de subarriendo, es importante planificar no sólo los ingresos y gastos a corto plazo, sino también a largo plazo.
Preparar una simulación de ingresos y gastos
Prepare una simulación detallada que tenga en cuenta los siguientes factores
1. Supuesta reducción del alquiler: suponga una reducción del alquiler del 5-10% cada cinco años.
2.Provisión para gastos de reparación: reservar un 10-15% de los ingresos anuales por alquiler para reparaciones.
3. Impacto del periodo de indemnización: se supone un periodo de indemnización anual de 1-2 meses.
Impacto de la inflación: considerar cómo siguen los alquileres las subidas de precios.
Realizar un estudio comparativo
Un estudio comparativo de los contratos de subarriendo y otros métodos de gestión puede ayudarle a encontrar la mejor opción.
| Método de gestión | Tasa de rentabilidad inicial | Tasa de rentabilidad a 10 años | Carga de gestión | Riesgo |
|---|---|---|---|---|
| Autogestión | Alto | Medio | Grande | Alto |
| Gestión externalizada | Media | Media | Pequeño | Media |
| Subarrendamiento | Bajo | Bajo | Mínimo | Bajo |
Sistema de seguimiento posterior al contrato
Es importante llevar a cabo un seguimiento regular tras la celebración de un contrato de subarrendamiento.
Puntos que deben comprobarse regularmente
Estado de los pagos del alquiler: ¿hay indicios de retrasos o reducciones?
Mantenimiento del inmueble: ¿se está gestionando adecuadamente?
Comparación con los alquileres del mercado: ¿los pagos del subarriendo difieren significativamente de los niveles del mercado?
Gestión del subarrendador: ¿hay cambios en la situación financiera del subarrendador?
Preparación para hacer frente a los problemas
Se recomienda realizar los siguientes preparativos en caso de problemas
Enlace con especialistas: disponer de un sistema de enlace con abogados y asesores inmobiliarios.
▪ Posibles empresas de gestión alternativas: alternativas en caso de rescisión del contrato de subarriendo.
▪ Asegure fondos de emergencia: asegure fondos para cubrir periodos de indemnización y costes de reparación.
Si se estudian los contratos de subarriendo teniendo en cuenta estas precauciones, es posible minimizar los riesgos y, al mismo tiempo, cosechar los beneficios. La clave está en entender bien el contrato y adoptar una visión a largo plazo.
Conclusión.
Los contratos de subarriendo en la inversión en estudios pueden ser una opción eficaz para los inversores si se comprenden y utilizan correctamente. Sin embargo, existen razones de peso por las que es una "mala idea", por lo que es necesario considerarlo detenidamente.
Resumen de los puntos clave de los contratos de subarrendamiento
Ventajas.
Ingresos estables gracias a la reducción del riesgo de desocupación.
Liberación de las tareas de gestión.
Evitación del riesgo de impago de alquileres.
Simplificación de las declaraciones fiscales.
Principales riesgos
El subarrendador tiene derecho a decidir sobre la rescisión del contrato.
Posibilidad de reducción del alquiler
Carga de los costes de reparación
Pérdida del dinero llave y de los ingresos por tasas de renovación
Ingresos nulos debido al periodo de indemnización
Puntos clave para las decisiones de inversión
Al considerar un acuerdo de subarriendo, tome una decisión global desde las siguientes perspectivas
1. Aclare los objetivos de inversión: aclare si el énfasis está en la estabilidad o en la rentabilidad.
2 . Compruebe su tolerancia al riesgo: ¿cuánto trabajo de gestión y riesgo de vacante puede tolerar?
3. Adoptar una perspectiva a largo plazo: planificar los ingresos y gastos a 10 o 20 años vista.
4 . Comparación con alternativas: comparaciones detalladas con otros métodos de gestión.
Próximas acciones
Para que una inversión en un estudio tenga éxito, es importante no sólo tener en cuenta los contratos de subarriendo, sino también adoptar un enfoque global que incluya lo siguiente
La importancia de la selección del inmueble: consideración cuidadosa de la ubicación, la antigüedad y el grado de las instalaciones.
∙ Planificación financiera: planificación adecuada del pago inicial, las condiciones del préstamo y los fondos de explotación.
Consideración de la planificación fiscal: optimización de la amortización y la contabilidad de costes.
Consideración de las estrategias de salida: consideración preliminar del momento y las condiciones de venta.
En la inversión inmobiliaria es importante tener una perspectiva a largo plazo. La clave del éxito es construir una estrategia de inversión sostenible sin dejarse distraer por las ganancias a corto plazo.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Puedo cancelar el contrato de subarriendo a mitad del arrendamiento?
R1: La cancelación de un contrato de subarriendo se rige por las condiciones del contrato. Por lo general, la rescisión por parte del propietario requiere un "motivo justificado" y se limita a los siguientes casos.
Falta de pago de la renta atrasada por parte de la empresa de subarrendamiento.
Incumplimiento continuado del contrato.
∙ Necesidad de reconstruir o realizar reparaciones importantes en el inmueble.
Sin embargo, debe entenderse que la rescisión real suele requerir procedimientos legales, que pueden ser largos y costosos. Es aconsejable comprobar detalladamente las cláusulas de rescisión antes de celebrar el contrato y consultar a un especialista en caso necesario.
P2: ¿Qué ocurre si la empresa de subarrendamiento quiebra?
A2. Si la empresa de subarrendamiento quiebra, pueden darse las siguientes situaciones
Relación con los inquilinos.
El contrato de arrendamiento con el inquilino continúa (amparado por la Ley de Arrendamiento de Fincas y Viviendas).
El propietario sucede en los derechos y obligaciones como arrendador directo
La obligación de devolver la fianza/garantía se transfiere al propietario
Repercusiones para el propietario
Cesa el pago de los cánones de subarriendo.
Los propietarios tendrán que hacerse cargo ellos mismos de la gestión del inmueble o buscar una nueva empresa de gestión.
Los propietarios adquieren el derecho a recibir el alquiler directamente de los inquilinos.
Para mitigar este riesgo, es importante comprobar periódicamente la situación financiera de la empresa de subarrendamiento y elegir una empresa fiable.
P3.¿Qué es más recomendable, el subarriendo o la gestión externalizada?
A3.Qué es más adecuado depende de la situación y los objetivos del inversor.
Si el subarriendo es adecuado para.
Principiantes en la inversión inmobiliaria que no están seguros de la gestión.
Están demasiado ocupados con su trabajo diario para dedicar tiempo a la gestión.
El inversor está demasiado ocupado con su trabajo diario para dedicar tiempo a la gestión.
Poseen propiedades en zonas remotas.
Si la gestión externalizada es adecuada para usted
Tiene experiencia en inversión inmobiliaria
Quiere centrarse en la rentabilidad
Quiere saber cómo se gestiona la propiedad
Desea asegurarse unos ingresos procedentes del dinero de la llave, las tasas de renovación, etc.
En general, la gestión externalizada es adecuada cuando la rentabilidad es importante, y el subarriendo cuando la estabilidad es importante.
P4: ¿Cuál es el porcentaje de garantía del alquiler en los contratos de subarriendo?
R4: El porcentaje de garantía de alquiler de los contratos de subarriendo suele fijarse en torno al 80-90% del alquiler de mercado.
Factores que determinan el porcentaje garantizado
Ubicación del inmueble
Antigüedad y calidad del equipamiento
Demanda de alquiler en la zona
Política comercial de la empresa de subarrendamiento
Fluctuaciones de las tarifas garantizadas
A menudo se revisan en el momento de la renovación del contrato
Pueden reducirse debido a cambios en las condiciones del mercado.
Puede reducirse por etapas a medida que disminuye la competitividad de la propiedad.
Es importante comprender no sólo la tasa de garantía inicial, sino también el potencial de fluctuación a largo plazo.
P5.¿Cuáles son las características de los inmuebles aptos para contratos de subarriendo?
R5. Los inmuebles aptos para contratos de subarrendamiento tienen las siguientes características
Ubicación.
Buena ubicación a menos de 10 minutos a pie de una estación.
Zonas con demanda estable de ocupantes únicos.
∙ Zonas con planes de desarrollo futuro.
Condiciones del inmueble.
Inmuebles de nueva construcción o en buen estado.
Inmuebles con instalaciones estándar.
Pisos con buenas condiciones de gestión.
Condiciones de la inversión.
Precio de compra razonable.
Fondos propios suficientes.
Inversión basada en la premisa de propiedad a largo plazo.
Por el contrario, las empresas de subarrendamiento pueden rehuir los contratos de inmuebles antiguos o mal situados, o el porcentaje de garantía puede reducirse considerablemente.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
.png)
