عند التفكير في الاستثمار في شقة استوديو، قد تسمع في كثير من الأحيان مصطلح "التأجير من الباطن". وفي حين أن هذا المصطلح غالباً ما يتم تقديمه بمزاعم جذابة مثل "الإيجار المضمون" و"لا توجد متاعب إدارية"، إلا أن هناك أيضاً تحذيرات مثل "التأجير من الباطن خطير" و"العقود الخطيرة".
خلال السنوات العديدة التي قضيتها في مجال العقارات وخلال حديثي مع العديد من المستثمرين، رأيت العديد من المفاهيم الخاطئة والمخاوف بشأن عقود التأجير من الباطن. في حين أن هناك بالتأكيد نقاطاً يجب الانتباه إليها، إلا أن اتفاقيات التأجير من الباطن يمكن أن تكون خياراً فعالاً للمستثمرين إذا تم فهمها واستخدامها بشكل صحيح.
في هذا المقال، وبصفتي خبيراً في الاستثمار العقاري، سأشرح بالتفصيل هيكل عقود الإيجار من الباطن في الاستثمار في شقق الاستوديو ومزاياها وعيوبها والنقاط التي يجب ملاحظتها عند توقيع العقد. ويوفر هذا المقال معلومات عن اتخاذ القرار لأولئك الذين بدأوا في الاستثمار في شقق الاستوديو ولأولئك الذين استثمروا بالفعل ولكنهم يفكرون في عقد إيجار من الباطن.
ما هو الإيجار من الباطن في استثمار شقق الاستوديو؟
الهيكل الأساسي لعقد الإيجار من الباطن
عقد التأجير من الباطن هو نظام يقوم بموجبه مالك العقار بتأجير العقار لشركة تأجير من الباطن (شركة إدارة) على أساس مبلغ مقطوع، ثم تقوم هذه الشركة بتأجير العقار من الباطن للمستأجرين. يُعرف هذا النوع من العقود أيضاً باسم "عقد الإيجار من الباطن" أو "عقد الإيجار من الباطن".
في إدارة الإيجارات العادية، يوقع المالك عقد الإيجار مباشرةً مع المستأجر، ولكن في عقد الإيجار من الباطن تنشأ العلاقة التالية
1. بين المالك وشركة التأجير من الباطن: عقد الإيجار الرئيسي (عقد إيجار محدد)
2. بين شركة التأجير من الباطن والمستأجر: عقد الإيجار من الباطن (عقد الإيجار من الباطن).
وبموجب هذا الترتيب، يتلقى المالك إيجارًا ثابتًا من شركة التأجير من الباطن، بغض النظر عن وجود مستأجرين أم لا. تتلقى شركة التأجير من الباطن الإيجار الذي يدفعه المستأجر من الباطن، والتي تدفع بعد ذلك للمالك مخصوماً منه عمولة.
الاختلافات مع عقود الإدارة العادية
غالباً ما يتم الخلط بين "عقد الإدارة" وعقد الإيجار من الباطن. من المهم فهم الاختلافات بين الاثنين بوضوح.
| البند | عقد الإيجار من الباطن | عقد الإدارة |
|---|---|---|
| أطراف عقد الإيجار | المالك 𡵍 شركة الإيجار من الباطن | المالك المستأجر |
| دفع الإيجار | الشركة المؤجرة من الباطن ❡ المالك | المستأجر ÷ المالك |
| الإيجار في حالة خلو المكان | مضمون (حسب الشروط) | لا يوجد دخل |
| رسوم الإدارة | حوالي 10-20% من الإيجار |
حوالي 3-5% من الإيجار |
| صعوبة إلغاء العقد | صعب (يطبق قانون إيجار الأراضي والمنازل) | سهل نسبياً |
في عقد الإدارة، يوقع المالك عقداً مباشرةً مع المستأجر ويستعين بمصادر خارجية فقط لخدمات الإدارة. في عقد الإيجار من الباطن، من ناحية أخرى، تستأجر الشركة المؤجرة من الباطن العقار من المالك وتصبح المؤجر الفعلي.
لوائح أكثر صرامة بموجب قانون التأجير من الباطن الجديد
لقد جعل قانون الإدارة المناسبة للإسكان الإيجاري من الباطن (المعروف باسم قانون التأجير من الباطن الجديد)، الذي دخل حيز التنفيذ في ديسمبر 2020، صناعة التأجير من الباطن أكثر شفافية وملاءمة. ينص القانون على اللوائح التالية
اللوائح الرئيسية
1- حظر الإعلان المبالغ فيه: حظر الإعلان الذي يجعل الشروط تبدو أكثر ملاءمة مما هي عليه في الواقع.
2-حظر الإغراء غير العادل: حظر الإغراء غير العادل: حظر التحريف وعدم الإفصاح المتعمد عن الأمور المهمة.
3- الالتزام بشرح المسائل المهمة: الالتزام بتسليم المستندات المكتوبة والتفسيرات الشفوية قبل إبرام العقد.
4- الالتزام بتسليم مستندات العقد: الالتزام بتسليم المستندات التفصيلية عند إبرام العقد.
5- الالتزام بفحص المستندات: توفير إمكانية الاطلاع على المستندات بناءً على طلب المالك.
من المأمول أن تعمل هذه اللوائح على تحسين المشاكل التي كانت تمثل إشكالية في السابق والمتمثلة في الإعلانات المبالغ فيها مثل "ضمان الإيجار لمدة 30 عامًا" وعدم كفاية شرح مخاطر تخفيض الإيجار.
الطبيعة القانونية لعقود الإيجار الرئيسية
في عقد الإيجار من الباطن، فإن عقد الإيجار الرئيسي المبرم بين المالك والشركة المؤجرة من الباطن هو من الناحية القانونية عقد إيجار يحكمه قانون إيجار الأراضي والمساكن. وهذا يخلق جانباً مميزاً لاتفاقيات الإيجار من الباطن.
يحمي قانون إيجار الأراضي والمساكن بقوة حقوق المستأجر (في هذه الحالة، الشركة المؤجرة من الباطن)، ولا يُسمح من حيث المبدأ بإلغاء العقد من جانب واحد من قبل المؤجر (المالك). وهذا أحد العوامل التي تجعل من الصعب على المالك إنهاء العقد.
وبالإضافة إلى ذلك، تمنح المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن الشركة المؤجرة من الباطن الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار على أساس التغيرات في الظروف الاقتصادية وعوامل أخرى. وهذا هو السبب في أن الإيجارات قد يتم تخفيضها بالفعل حتى لو تمت المطالبة بـ "الإيجار المضمون".
5 مزايا الإيجار من الباطن لاستثمار شقة الاستوديو
على الرغم من أن هناك بالتأكيد مخاطر مرتبطة باتفاقيات الإيجار من الباطن، إلا أنها يمكن أن تحقق فوائد كبيرة للمستثمرين إذا تم استخدامها بشكل صحيح. يوضح هذا القسم بالتفصيل المزايا الرئيسية لعقود الإيجار من الباطن لاستثمار شقق الاستوديو.
1- انخفاض كبير في مخاطر الشواغر
واحدة من أكبر المخاوف عند الاستثمار في شقق الاستوديو هي مخاطر الشواغر. حيث يتغير المستأجرون بشكل متكرر في العقارات المخصصة لشاغل واحد على وجه الخصوص، وينخفض دخل الإيجار إلى الصفر خلال فترات الشغور.
في اتفاقية الإيجار من الباطن، تستأجر الشركة المستأجرة من الباطن العقار من الباطن مباشرةً ويدفع للمالك إيجار ثابت، بغض النظر عن الإشغال الفعلي. وهذا يوفر راحة البال التالية
فوائد محددة للحد من مخاطر الشغور.
استمرار الدخل خلال فترة الشغور بعد انتقال المستأجرين من العقار.
دخل مستقر أقل تأثراً بفترات الازدحام والهدوء
يخفف من آثار التقلبات في الطلب المحلي على الإيجار.
يسهل تخطيط الدخل والإنفاق على المدى الطويل.
ومع ذلك، يجب أن يكون مفهوماً أن هذا "ضمان الإيجار" ليس دائماً وقد يخضع للمراجعة بسبب التغيرات في شروط العقد وظروف السوق.
2- تأمين دخل إيجار ثابت
يضمن عقد الإيجار من الباطن حصول المالك على مبلغ ثابت من دخل الإيجار كل شهر. هذا الاستقرار له فائدة خاصة للمستثمرين الذين
المستثمرون الذين يمكنهم الاستمتاع بمزايا الدخل المستقر.
المستثمرون الجدد في مجال الاستثمار العقاري ويرغبون في تجنب تقلبات الدخل.
أولئك الذين يرغبون في تحقيق الاستقرار في محفظتهم من خلال دمجها مع استثمارات أخرى.
أولئك الذين يرغبون في استخدام ممتلكاتهم كمصدر دخل ثابت بعد التقاعد.
أولئك الذين يرغبون في تسهيل خطط سداد القروض من المؤسسات المالية.
من الأسهل التنبؤ بالتدفق النقدي، حيث ستحصل على الإيجار الموعود طوال مدة العقد، حتى لو تذبذب الإيجار الفعلي في السوق. وهذا مهم بشكل خاص إذا كنت تستثمر باستخدام التمويل.
3- التحرر التام من مهام إدارة الإيجار
في إدارة الإيجار العادية، يحتاج المالك إلى المشاركة في مهام الإدارة التالية
المهام الإدارية التي تنشأ في إدارة الإيجار العادية.
توظيف وفحص المستأجرين
توقيع عقود الإيجار
تحصيل وتذكير المستأجرين بالإيجار
التعامل مع شكاوى المستأجرين
حضور المستأجرين عند خروجهم من العقار وإعادة العقار إلى حالته الأصلية
الترتيب للإصلاحات واستبدال المعدات والمرافق.
بموجب اتفاقية الإيجار من الباطن، يتم نقل جميع هذه المهام إلى شركة التأجير من الباطن. ويحصل المالك على دخل الإيجار في شكل "غير مكتسب" تقريباً، مما يمكّنه من التركيز على أعماله الأساسية.
يكون تأثير تقليل عبء العمل الإداري مهمًا بشكل خاص عندما يكون للمالك عقارات في مناطق نائية أو يمتلك عدة عقارات.
4- التجنب التام لمخاطر متأخرات الإيجار
في حالة العقود المباشرة مع المستأجرين الأفراد، فإن خطر متأخرات الإيجار موجود دائماً. في حالة وجود متأخرات الإيجار، يضطر المالك إلى التعامل مع ما يلي
التعامل مع المهام في حالة وجود متأخرات الإيجار، بما في ذلك
الاتصال بالمستأجر والتفاوض معه
الاتصال بالضامن
النظر في الإجراءات القانونية وتنفيذها
رفع دعوى قضائية للتنازل
تقديم التماس للتنفيذ الإجباري
تستغرق هذه الإجراءات وقتاً طويلاً ومكلفة ومرهقة ذهنياً. في اتفاقية الإيجار من الباطن، تلتزم الشركة المؤجرة من الباطن بدفع الإيجار للمالك، وبالتالي تتجنب تمامًا مخاطر متأخرات المستأجرين.
5- تبسيط إجراءات الإقرار الضريبي بشكل كبير
يتطلب الإقرار الضريبي لدخل العقار سجلات مفصلة للدخل والمصروفات. العمليات المعقدة التالية مطلوبة لإدارة الإيجار العادية
معالجة الإقرار الضريبي لإدارة الإيجار العادية
-ـ سجلات دخل الإيجار شهرياً
معالجة الدخل لمرة واحدة مثل أموال المفاتيح ورسوم التجديد وما إلى ذلك.
تصنيف النفقات مثل رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح
حساب الاستهلاك
تعديل الدخل خلال فترات الشغور.
مع اتفاقيات التأجير من الباطن، يتم تبسيط عملية الإقرار الضريبي إلى حدٍ كبير حيث يجب تسجيل المدفوعات من الشركة المؤجرة من الباطن فقط. بالإضافة إلى ذلك، ستقوم العديد من شركات التأجير من الباطن بإصدار سجل مدفوعات سنوي، مما يجعل معالجة الضرائب أسهل.
| البند. | إدارة الإيجار العادي | عقود الإيجار من الباطن |
|---|---|---|
| نوع الدخل | الإيجار، أموال المفاتيح، رسوم التجديد، إلخ. | رسوم الإيجار من الباطن فقط |
| تذبذب الدخل | يتقلب من شهر لآخر | مبلغ شهري ثابت |
| التعامل مع النفقات | يتطلب تصنيفاً مفصلاً | بسيطة نسبياً |
| المستندات المطلوبة | إيصالات عديدة إلخ. | سجلات الدفع، إلخ. |
| تعقيد الإقرار | مرتفع | منخفضة |
هذه المزايا تجعل اتفاقيات الإيجار من الباطن خياراً جذاباً، خاصةً للمبتدئين في الاستثمار العقاري والمستثمرين الذين ليس لديهم وقت لمهام الإدارة. ومع ذلك، من المهم أيضاً فهم أنه في مقابل هذه المزايا، هناك بعض المخاطر والقيود.
خمسة مخاطر تجعل من تأجير شقق الاستوديو الاستثمارية من الباطن "فكرة سيئة
أحد أسباب القول بأن عقود الإيجار من الباطن "خطيرة" و"محفوفة بالمخاطر" هو أن هناك العديد من الحالات التي يبرم فيها المستثمرون عقوداً دون فهمها بشكل كامل، مما يؤدي لاحقاً إلى حدوث مشاكل. نوضح هنا بالتفصيل المخاطر الرئيسية لعقود الإيجار من الباطن ونوضح سبب ضرورة توخي الحذر.
1- يحق للشركة المؤجِّرة من الباطن أن تقرر استمرار العقد أو إنهائه
إحدى أكبر المخاطر في عقود الإيجار من الباطن هي مسألة استمرارية العقد. يسيء العديد من المستثمرين فهم ادعاءات مثل "ضمان الإيجار لمدة 30 عاماً" على أنها تعني أن العقد سيستمر حتماً لمدة 30 عاماً.
الواقع فيما يتعلق بإنهاء العقد
يجعل قانون إيجار الأراضي والعقارات من السهل نسبياً على الشركة المؤجرة من الباطن (المستأجر) إنهاء العقد. من ناحية أخرى، من الصعب عملياً على المالك (المؤجر) إنهاء العقد، حيث يلزم وجود "سبب عادل".
الأسباب الرئيسية التي تدفع شركة التأجير من الباطن لطلب إلغاء العقد هي
انخفاض الطلب على الإيجار في المنطقة المحيطة.
انخفاض في القدرة التنافسية بسبب تدهور العقار
تغيير في السياسة التجارية للشركة المؤجرة من الباطن
تدهور في الربحية.
حالات المشاكل الفعلية
تم إبلاغ جهاز شؤون المستهلك بالحالات التالية.
"لقد وقعت عقد ضمان إيجار لمدة 10 سنوات، ولكن في السنة الثالثة أخطرتني شركة التأجير من الباطن من جانب واحد بإنهاء العقد. واضطررت إلى العثور على مستأجرين جدد بمفردي، وانحرفت خطتي المتوقعة للدخل والإنفاق عن مسارها بشكل كبير."
لتجنب مثل هذه المواقف، من المهم التحقق من شرط الإنهاء في العقد بالتفصيل وفهم الظروف التي يجوز فيها إنهاء العقد مسبقاً.
2- الحق في تحديد الإيجار وخطر تخفيض الإيجار
يميل مصطلح "الإيجار المضمون" إلى دفع العديد من المستثمرين إلى الاعتقاد بأن الإيجار ثابت طوال مدة العقد. ولكن في الواقع، تمنح المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن شركات التأجير من الباطن الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار.
الأساس القانوني لتخفيض الإيجار
تنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على إمكانية المطالبة بتخفيض الإيجار للأسباب التالية
1- انخفاض سعر الأرض أو المبنى.
2- المقارنة مع إيجارات المباني المماثلة في الجوار
3. تغيرات في الظروف الاقتصادية
4. تغيرات أخرى في الظروف.
الوضع الفعلي لتخفيض الإيجار
في اتفاقيات الإيجار من الباطن الفعلية، غالباً ما يتم تخفيض الإيجار في الأوقات التالية
| توقيت تخفيض الإيجار | سبب التخفيض | النطاق التقريبي للتخفيض |
|---|---|---|
| في وقت تجديد العقد (كل عامين) | انخفاض الإيجارات في السوق | 5-15% (في حالة إجراء إصلاحات كبيرة) |
| بعد الإصلاحات الرئيسية | الشواغر خلال فترة البناء | 10-20% (كل سنتين) |
| خلال عمر المبنى | انخفاض القدرة التنافسية للعقار | 10-25% (في حالة حدوث تغير في المناخ الاقتصادي) |
| عندما تتغير الظروف الاقتصادية | انخفاض الطلب المحلي | 15-30 |
واقع التفاوض على التخفيض
على الرغم من أنه من الممكن نظرياً للمالك أن يرفض طلب التخفيض من شركة التأجير من الباطن، إلا أنه من الناحية العملية، غالباً ما يضطر المالكون إلى قبول مثل هذا الطلب للأسباب التالية
يُجبر المالك على قبول طلب التخفيض للأسباب التالية: - عبء الوقت والتكلفة في حالة حدوث نزاع قانوني.
خطر إنهاء العقد من قبل الشركة المؤجرة من الباطن.
صعوبة العثور على شركة إدارة بديلة.
واقع الفجوة بين الإيجار وإيجار السوق.
3 - هيكل أعباء تكاليف الإصلاح والتجديد
بموجب عقد الإيجار من الباطن، يمتلك المالك ملكية العقار، لذلك من حيث المبدأ يتحمل المالك تكاليف الإصلاحات الرئيسية وتحديثات المرافق. وفي هذا الصدد، هناك خطر حدوث نفقات غير متوقعة.
التكاليف الرئيسية التي يتحملها المالك
تكاليف الإصلاح على نطاق واسع: طلاء الجدران الخارجية، والعزل المائي للأسطح، وتجديد معدات إمدادات المياه والصرف الصحي، إلخ.
تكاليف استبدال المعدات: استبدال مكيفات الهواء وسخانات المياه وأجهزة الاتصال الداخلي، إلخ.
تكاليف الترميم: التنظيف والإصلاحات الداخلية عند الإخلاء.
تكاليف إعادة التصميم: تحديث المرافق للحفاظ على القدرة التنافسية.
مشاكل أعباء التكاليف
قد تنشأ المشاكل التالية في عقود الإيجار من الباطن.
1 - عدم الشفافية الكافية في تكاليف الإصلاح: قد تكون التكاليف مرتفعة نسبياً بسبب اشتراط تنفيذ العمل من قبل مقاول معين من قبل الشركة المؤجرة من الباطن.
2. طلبات الإصلاح المفرطة: المطالبة بإصلاحات غير ضرورية على أساس الحفاظ على القدرة التنافسية في السوق
3. القبول اللاحق للإصلاحات العاجلة: يتم المطالبة بتكاليف عالية بسبب القبول اللاحق على أساس الاستعجال.
أمثلة على أعباء التكلفة الفعلية
فيما يلي مثال لتكاليف الإصلاح السنوية الفعلية لشقة استوديو عمرها 10 سنوات.
| بنود الإصلاح | التكرار | التكلفة التقريبية | عبء التكلفة السنوية |
|---|---|---|---|
| استبدال مكيف الهواء | 8-10 سنوات | 150,000 ين | 1.5-19,000 ين |
| استبدال سخان المياه | 10-12 سنة | 120,000 ين | 1.0-12,000 ين |
| تنظيف الغرفة | في كل مرة تنتقل فيها من المنزل | 50,000 ين | 10,000-25,000 ين |
| إصلاح المعدات | حسب الحاجة | 30,000 ين سنوياً | 30,000 ين |
| الإجمالي | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Maintenance | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Total | 6.5-86,000 ين |
4- خسارة الأموال الرئيسية ورسوم التجديد وفرص الدخل الأخرى
في إدارة الإيجار العادية، يمكن الحصول على دخل مثل الأموال الرئيسية ورسوم التجديد بالإضافة إلى الإيجار. ومع ذلك، بموجب اتفاقية الإيجار من الباطن، تصبح هذه الإيرادات دخلاً للشركة المؤجرة من الباطن ولا يمكن للمالك الحصول عليها.
أنواع ومبالغ الدخل المفقودة
| عنصر الدخل | المبلغ العادي | تكرار الحدوث | التأثير على الدخل السنوي |
|---|---|---|---|
| المال الرئيسي | إيجار شهر أو شهرين | عند الانتقال | 10-20% من الإيجار |
| رسوم التجديد | إيجار شهر 1 | كل 2 سنة | 6% من الإيجار |
| رسوم تغيير المفتاح | 15,000-15,000 ين | عند الانتقال | 20,000-20,000 ين سنوياً |
تأثير فرص الدخل الضائعة
على سبيل المثال، ستفقد شقة استوديو بإيجار شهري قدره 80,000 ين فرص الدخل التالية سنوياً
الدخل النقدي الرئيسي: حوالي 80,000-160,000 ين سنوياً (بافتراض إشغال بنسبة 50%)
دخل رسوم التجديد: حوالي 48,000 ين في السنة
الإجمالي: ما يقرب من 128,000-208,000 ين سنوياً من فرص الدخل الضائعة.
هذا المبلغ غالباً ما يعادل 15-25% من رسوم الإيجار من الباطن وله تأثير كبير على الربحية الحقيقية.
5. فجوة الدخل بسبب فترة الإعفاء
تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على "فترة إعفاء". وهي الفترة التي لا تدفع خلالها الشركة المؤجرة من الباطن الإيجار للمالك لفترة معينة بعد انتقال المستأجر أو بعد تسليم العقار الجديد.
أمثلة على فترات الإعفاء المحددة
المباني الجديدة: 1-3 أشهر بعد التسليم.
بعد انتقال المست أجر: من شهر إلى شهرين من تاريخ مغادرة المستأجر.
بعد الإصلاحات الرئيسية: شهر واحد بعد الانتهاء من الأعمال.
مشاكل فترة الإعفاء
خلال فترة الإعفاء، تستمر الأعباء التالية على المالك خلال فترة الإعفاء
1- سداد القروض: يستمر السداد للمؤسسات المالية.
2. رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات: تستمر رسوم الإدارة والنفقات الأخرى للوحدات السكنية.
3 . ضريبة الأملاك: تستمر مدفوعات الضرائب.
4- أقساط التأمين ضد الحريق: يستمر دفع أقساط التأمين.
التأثير على الدخل والنفقات خلال فترة الإعفاء
بالنسبة للعقار مع سداد قرض شهري بقيمة 70,000 ين ياباني ورسوم إدارية وما إلى ذلك بقيمة 20,000 ين ياباني، فإن فترة الإعفاء التي تبلغ شهرين ستؤدي إلى تدفق خارجي قدره 180,000 ين ياباني. عند النظر في فترة الإعفاء هذه على مدار العام، فإن فترة الإعفاء هذه هي عامل يمكن أن يكون له تأثير كبير على العائد على الاستثمار.
إن توقيع اتفاقية إيجار من الباطن دون فهم هذه المخاطر هو السبب الرئيسي الذي يجعل الناس يقولون إن التأجير من الباطن فكرة سيئة. ومع ذلك، من خلال الفهم الكامل لهذه المخاطر واتخاذ التدابير المناسبة، من الممكن الاستفادة الفعالة من اتفاقيات الإيجار من الباطن.
احتياطات لتجنب ارتكاب الأخطاء في عقود الإيجار من الباطن
إذا كنت تفهم مخاطر عقد الإيجار من الباطن وما زلت تفكر في توقيع عقد إيجار من الباطن، فمن المهم التأكد من اتخاذ الاحتياطات التالية. كخبير في الاستثمار العقاري، إليك بعض النقاط المهمة التي شاركناها مع العديد من المستثمرين.
تحقق من تفاصيل العقد
عادةً ما تكون عقود الإيجار من الباطن طويلة ومفصّلة من عشرات الصفحات. قبل توقيع العقد، تأكد من التحقق من العناصر التالية.
قائمة بالعناصر المهمة التي يجب التحقق منها
| البنود التي يجب التحقق منها | نقاط يجب التحقق منها | المحتويات التي يجب ملاحظتها |
|---|---|---|
| فترة العقد | فترة الضمان الفعلية | فعالية "الضمان الفعلي لمدة 30 سنة" |
| بنود مراجعة الإيجار | فترة المراجعة وشروطها | إمكانية ونطاق التخفيضات |
| شروط الإنهاء | أسباب وإجراءات الإنهاء | شروط الإنهاء من جانب واحد |
| فترة الإعفاء | فترات وشروط التطبيق | طول فترة فجوة الدخل |
| عبء الإصلاحات | مدى تقاسم التكاليف | حد حصة المالك من التكاليف |
| الإعادة إلى الحالة الأصلية | العبء عند الانتقال | وجود أو عدم وجود شروط خاصة |
نقاط يجب ملاحظتها عند التحقق من العقد
1- التأكيد من قبل مختص: بما أن العديد من أجزاء العقد تتطلب خبرة قانونية، فمن المستحسن أن تطلب من محامٍ أو كاتب قضائي على دراية بالعقارات لتأكيد محتوياته.
2- تسجيل إيضاحات الأمور المهمة: على الرغم من أن إيضاحات الأمور المهمة إلزامية بموجب قانون الإيجار من الباطن الجديد، إلا أنه من الفعال تسجيل الإيضاحات من أجل منع حدوث مشاكل في وقت لاحق.
3- إعداد الأسئلة مسبقاً: قم بإعداد قائمة بالأسئلة قبل توقيع العقد وحلها جميعاً قبل توقيع العقد.
التأكد من موثوقية شركة التأجير من الباطن
إن موثوقية شركة التأجير من الباطن التي ستوقع معها عقد التأجير من الباطن أمر في غاية الأهمية. قم بإجراء تقييم شامل من النواحي التالية
تأكيد الوضع المالي
بالنسبة للشركات المدرجة في البورصة، تحقق من تقرير الأوراق المالية السنوي؛ أما بالنسبة للشركات غير المدرجة في البورصة، تحقق من الإشعار العام للنتائج المالية.
∙ ● نسبة كفاية رأس المال: من المستحسن أن تكون 30% أو أكثر.
أرقام المبيعات: تحقق من إمكانات النمو على مدى السنوات الثلاث الماضية.
حالة الاقتراض: تحقق من الاعتماد المفرط على الاقتراض.
التحقق من أداء الأعمال
عدد الوحدات تحت الإدارة: هل أدارت الشركة أكثر من عدد معين من الوحدات؟
عدد سنوات العمل: خمس سنوات على الأقل من الخبرة المتواصلة في مجال الأعمال التجارية.
تاريخ المشاكل: ما إذا كانت هناك أي دعاوى قضائية أو عقوبات إدارية في الماضي.
السمعة في الصناعة: السمعة بين الأقران والجمعيات الصناعية.
تأكيد التسجيل/الترخيص
تحقق مما إذا كانت الشركة مسجلة أو مرخصة بموجب قانون الإيجار من الباطن الجديد.
التسجيل كشركة إدارة مساكن للإيجار: التسجيل لدى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.
الترخيص كمشغّل أعمال تأجير المساكن ومعاملات البناء: الترخيص من قبل حاكم المحافظة أو وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل.
عضوية الجمعيات الصناعية: عضوية الرابطة الوطنية لمديري العقارات المؤجرة، إلخ.
النظر في خطط الدخل والنفقات طويلة الأجل
عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، من المهم التخطيط ليس فقط للإيرادات والنفقات قصيرة الأجل، ولكن أيضًا على المدى الطويل.
إعداد محاكاة للدخل والنفقات
قم بإعداد محاكاة مفصلة تأخذ بعين الاعتبار العوامل التالية
1- تخفيض الإيجار المفترض: افترض تخفيض الإيجار بنسبة 5-10% كل خمس سنوات
2- مخصص لتكاليف الإصلاح: تخصيص 10-15% من دخل الإيجار السنوي للإصلاحات
تأثير فترة التعويض: افترض فترة تعويض سنوية تتراوح بين شهر وشهرين.
تأثير التضخم: النظر في كيفية اتباع الإيجارات لارتفاع الأسعار.
إجراء دراسة مقارنة
يمكن أن تساعدك دراسة مقارنة بين اتفاقيات الإيجار من الباطن وطرق الإدارة الأخرى في العثور على الخيار الأفضل.
| طريقة الإدارة | معدل العائد الأولي | معدل العائد بعد 10 سنوات | عبء الإدارة | المخاطر |
|---|---|---|---|---|
| الإدارة الذاتية | عالية | متوسطة | كبيرة | عالية |
| الإدارة الخارجية | متوسطة | متوسطة | صغيرة | متوسطة |
| الإيجار من الباطن | منخفضة | منخفضة | الحد الأدنى | منخفضة |
نظام المراقبة بعد إبرام العقد
من المهم إجراء مراقبة منتظمة بعد إبرام عقد الإيجار من الباطن.
العناصر التي يجب فحصها بانتظام
حالة مدفوعات الإيجار: هل هناك أي علامات على التأخير أو التخفيضات؟
صيانة العقار: هل تتم إدارة العقار بشكل صحيح؟
المقارنة مع إيجارات السوق: هل تختلف مدفوعات الإيجار من الباطن بشكل كبير عن مستويات السوق؟
إدارة المؤجر من الباطن: هل هناك أي تغييرات في الوضع المالي للمؤجر من الباطن؟
الاستعداد للتعامل مع المشاكل
يوصى باتخاذ الاستعدادات التالية في حالة حدوث مشكلة
الاتصال بالمتخصصين: وضع نظام اتصال مع المحامين والمستشارين العقاريين.
▪ شركات إدارة بديلة محتملة: بدائل في حالة إنهاء عقد الإيجار من الباطن.
▪ تأمين أموال الطوارئ: تأمين الأموال اللازمة لتغطية فترات التعويض وتكاليف الإصلاح.
من خلال النظر في عقود الإيجار من الباطن مع وضع هذه الاحتياطات في الاعتبار، من الممكن تقليل المخاطر مع جني الفوائد. المفتاح هو فهم العقد فهماً كاملاً وإلقاء نظرة طويلة الأجل.
الخلاصة.
يمكن أن تكون عقود الإيجار من الباطن في استثمار شقق الاستوديو خياراً فعالاً للمستثمرين إذا تم فهمها واستخدامها بشكل صحيح. ومع ذلك، هناك بالتأكيد أسباب تجعلها "فكرة سيئة"، لذا يجب التفكير ملياً في الأمر بعناية.
ملخص النقاط الرئيسية لعقود الإيجار من الباطن
المزايا.
دخل مستقر من انخفاض مخاطر الشغور
التحرر من مهام الإدارة
تجنب مخاطر متأخرات الإيجار
تبسيط أعمال الإقرار الضريبي.
المخاطر الرئيسية
يحق للمؤجر من الباطن اتخاذ قرار بشأن إنهاء العقد.
إمكانية تخفيض الإيجار
عبء تكاليف الإصلاح
خسارة أموال المفاتيح وإيرادات رسوم التجديد
بطلان الدخل بسبب فترة التعويض
النقاط الرئيسية لقرارات الاستثمار
عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، اتخذ قراراً شاملاً من المنظورات التالية
1- توضيح أهداف الاستثمار: توضيح ما إذا كان التركيز على الاستقرار أو الربحية.
2- تحقق من مدى تحملك للمخاطر: ما مقدار العمل الإداري ومخاطر الشواغر التي يمكنك تحملها؟
3- خذ نظرة طويلة الأجل: خطط للدخل والنفقات في غضون 10 أو 20 عاماً.
4- المقارنة مع البدائل: مقارنات مفصلة مع طرق الإدارة الأخرى
الإجراءات التالية
من أجل استثمار ناجح لشقق الاستوديو من المهم ليس فقط النظر في عقود الإيجار من الباطن، ولكن أيضاً اتباع نهج شامل، بما في ذلك ما يلي
● أهمية اختيار العقار: النظر بعناية في الموقع وعمر ودرجة المرافق.
∙ التخطيط المالي: التخطيط المناسب للدفعة الأولى وشروط القرض وأموال التشغيل.
مراعاة التخطيط الضريبي: تحسين الاستهلاك وحساب التكاليف.
النظر في استراتيجيات التخارج: دراسة أولية لتوقيت وشروط البيع.
المنظور طويل الأجل مهم في الاستثمار العقاري. مفتاح النجاح هو بناء استراتيجية استثمار مستدامة دون الانشغال بالمكاسب قصيرة الأجل.
الأسئلة المتداولة
س1: س1: هل يمكنني إلغاء عقد الإيجار من الباطن في منتصف مدة الإيجار؟
ج1: يخضع إلغاء عقد الإيجار من الباطن لشروط العقد. وبشكل عام، يتطلب الإلغاء من قبل المالك "سبباً مبرراً" ويقتصر على الحالات التالية
عدم دفع شركة الإيجار من الباطن للإيجار المتأخر
الإخلال المستمر بالعقد.
∙ ● الحاجة إلى إعادة بناء أو إجراء إصلاحات كبيرة للعقار.
ومع ذلك، يجب أن يكون مفهوماً أن الإنهاء الفعلي غالباً ما يتطلب إجراءات قانونية، والتي يمكن أن تستغرق وقتاً طويلاً ومكلفة. يُنصح بالتحقق من بنود الإنهاء بالتفصيل قبل إبرام العقد واستشارة أحد المتخصصين إذا لزم الأمر.
س2: ماذا يحدث إذا أفلست شركة التأجير من الباطن؟
ج2: إذا أفلست شركة التأجير من الباطن، فقد تحدث الحالات التالية
العلاقة مع المستأجرين.
يستمر عقد الإيجار مع المستأجر (محمي بموجب قانون إيجار الأراضي والمساكن).
يخلف المالك في الحقوق والالتزامات باعتباره المؤجر المباشر
يتم نقل الالتزام بإعادة مبلغ التأمين/أموال الضمان إلى المالك
التأثير على المالك
يتوقف دفع رسوم الإيجار من الباطن.
سيتعين على المالكين تولي إدارة العقار بأنفسهم أو العثور على شركة إدارة جديدة.
يكتسب الملاك الحق في الحصول على الإيجار مباشرة من المستأجرين.
وللتخفيف من هذه المخاطر، من المهم التحقق بانتظام من الوضع المالي للشركة المؤجرة من الباطن واختيار شركة موثوقة.
س3- أيهما موصى به، التأجير من الباطن أم الإدارة من الباطن؟
ج3- أيهما أكثر ملاءمة يعتمد على وضع المستثمر وأهدافه.
إذا كان التأجير من الباطن مناسب لـ
المبتدئين في الاستثمار العقاري الذين ليسوا متأكدين من الإدارة.
المشغولون بوظائفهم اليومية بحيث لا يمكنهم تخصيص وقت للإدارة.
يركزون على الدخل الثابت ويمكنهم تحمل انخفاض طفيف في الربحية.
يمتلكون عقارات في مناطق نائية.
إذا كانت الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية مناسبة لك
لديك خبرة في الاستثمار العقاري
ترغب في التركيز على الربحية
ترغب في معرفة كيفية إدارة العقار
ترغب في تأمين دخل من الأموال الرئيسية ورسوم التجديد وما إلى ذلك.
بشكل عام، تكون الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية مناسبة عندما تكون الربحية مهمة، والإيجار من الباطن عندما يكون الاستقرار مهماً.
س4: ما هو معدل ضمان الإيجار لعقود الإيجار من الباطن؟
ج4: عادةً ما يتم تحديد معدل ضمان الإيجار لعقود الإيجار من الباطن بحوالي 80-90% من إيجار السوق.
العوامل التي تحدد السعر المضمون
موقع العقار
عمر ودرجة المعدات
الطلب على الإيجار في المنطقة
السياسة التجارية لشركة التأجير من الباطن
التقلبات في معدلات الضمان
غالباً ما تتم مراجعتها وقت تجديد العقد
قد يتم تخفيضها بسبب التغيرات في ظروف السوق.
قد يتم تخفيضها على مراحل مع انخفاض القدرة التنافسية للعقار.
من المهم فهم ليس فقط معدل الضمان الأولي، ولكن أيضًا احتمالية التقلبات طويلة الأجل.
س5- ما هي خصائص العقارات المناسبة لعقود الإيجار من الباطن؟
ج5- تتمتع العقارات المناسبة لعقود الإيجار من الباطن بالخصائص التالية
الموقع.
موقع جيد على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة.
مناطق ذات طلب مستقر على شاغليها الفرديين.
∙ ● مناطق ذات خطط تطوير مستقبلية
ظروف العقار
عقارات حديثة البناء أو تمت صيانتها بشكل صحيح.
عقارات ذات مرافق قياسية.
شقق ذات ظروف إدارية جيدة
شروط الاستثمار
سعر شراء معقول.
أموال خاصة كافية.
الاستثمار على أساس فرضية الملكية طويلة الأجل.
وعلى العكس من ذلك، قد تبتعد شركات التأجير من الباطن عن عقود العقارات القديمة أو تلك التي تقع في موقع سيئ، أو قد ينخفض معدل الضمان بشكل كبير.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
