Problemas de subarriendo en 2025: Impacto en Tokio y soluciones

El "problema de 2025" es un término colectivo para referirse a los retos sociales que surgirán cuando todos los baby boomers japoneses (nacidos entre 1947 y 1949) alcancen la edad de 75 años o más en 2025. Existe la preocupación de que el rápido aumento de la población anciana provoque un incremento de las cargas de la seguridad social, como los costes de asistencia y médicos, y una disminución de la población activa, lo que tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Concretamente, se cree que se producirá un aumento del número de herencias, una disminución de la demanda por parte de los que compran y alquilan viviendas y un aumento del número de viviendas vacías en el parque inmobiliario. Estos cambios estructurales han dado lugar a algunas opiniones extremas, como que "los precios de la vivienda se desplomarán". Sin embargo, los expertos creen que es poco probable que los precios de la vivienda caigan en picado de repente en 2025 debido al descenso de la población y al envejecimiento, sino que más bien se producirá un impacto gradual a largo plazo. En cualquier caso, el periodo en torno a 2025 podría ser un punto de inflexión en el mercado inmobiliario y, por tanto, un momento en el que los propietarios deben analizar la situación con detenimiento.

Estructura de los contratos de subarriendo y ejemplos de problemas en zonas rurales

En este entorno cambiante, una preocupación especial entre los propietarios es el "problema del subarriendo de pisos en 2025 ". En primer lugar, veamos cómo funcionan los contratos de subarriendo (los llamados arrendamientos en bloque). Un subarriendo es una forma de contrato en la que una empresa de gestión inmobiliaria u otro contratista arrienda un inmueble de alquiler del propietario en bloque y lo subarrienda a un tercero. Las ventajas para el propietario son que puede recibir una renta de alquiler constante sin preocuparse por los riesgos de desocupación y puede ahorrar tiempo y esfuerzo en la gestión del inmueble de alquiler, lo que resulta especialmente atractivo para los principiantes y los propietarios reacios. Por otro lado, sin embargo, también existen riesgos y problemas específicos del subarriendo. De hecho, en muchas zonas se han denunciado casos de propietarios que han firmado contratos creyendo en discursos de venta como "ingresos estables a largo plazo gracias a un arrendamiento a tanto alzado de 30 años", sólo para que más tarde les ofrecieran una reducción sustancial del alquiler, o incluso el impago del mismo. Según el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor (NCC), en el año fiscal 2022 hubo 1.337 consultas sobre contratos de alquiler de viviendas (edificios de apartamentos y condominios) en todo el país, incluidas quejas porque la empresa de subarrendamiento dejó de pagar el alquiler y porque no se podía cancelar el contrato y se cobraba una penalización. En muchos casos, no es fácil para el propietario rescindir el contrato o vender la propiedad, y en algunos casos, el propietario se ve atrapado en una situación en la que, si no acepta una reducción del alquiler, la empresa subarrendadora puede ofrecerle rescindir el contrato.

Los problemas por este tipo de subarrendamiento se han hecho especialmente patentes en las zonas rurales, donde la población disminuye rápidamente. En muchas regiones se han dado casos de propietarios locales que han construido pisos a efectos del impuesto de sucesiones y celebrado contratos de subarriendo, pero se han visto obligados a rebajar el alquiler garantizado por falta de inquilinos y falta de rentabilidad. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo y la Agencia de Consumo han reconocido el problema, y en diciembre de 2020 entró en vigor la Nueva Ley de Subarrendamiento (revisión de la Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas). La nueva ley obliga a los operadores de subarrendamiento a proporcionar una explicación por escrito de los asuntos importantes al firmar un contrato de subarrendamiento, e impone ciertas medidas reguladoras, como la prohibición de la solicitación exagerada y los anuncios engañosos que afirman "garantías de alquiler a largo plazo". A pesar de estas medidas administrativas, aún no se ha puesto fin a los problemas que rodean al subarriendo descritos anteriormente.

Los siguientes casos han llamado la atención en el pasado. Uno es la reducción unilateral de los alquileres contratados por la importante empresa de subarrendamiento Leopalace 21. Leopalace 21 destapó un problema de defectos de construcción entre 2018 y 2019, que obligó a desalojar a los inquilinos y a realizar reparaciones en varios inmuebles gestionados. Como resultado, las operaciones de la empresa se paralizaron y fue incapaz de mantener sus garantías de alquiler a los propietarios, lo que llevó a una serie de avisos de reducción de alquiler a los propietarios que habían firmado contratos con la empresa bajo el anuncio "arrendamiento a tanto alzado de hasta 30 años". Algunos propietarios presentaron una demanda alegando que no era así, pero en la mayoría de los casos, la cláusula de revisión del alquiler estaba incluida en el contrato, lo que dificultaba la situación de los propietarios. Otro ejemplo es el famoso caso del "carruaje calabaza" . En este caso, la inmobiliaria Smart Days, que desarrolló la casa compartida para mujeres 'Pumpkin Carriage', vendió propiedades y firmó contratos de subarriendo con los propietarios bajo la promesa de una "garantía de alquiler de 30 años", pero en 2018 la empresa quebró y se dejaron de pagar los alquileres. Muchos propietarios habían pedido préstamos para comprar las propiedades, y la pérdida de ingresos por alquiler les causó graves perjuicios, ya que no pudieron devolver sus préstamos y se vieron obligados a declararse en quiebra. De este modo, los contratos de subarriendo, ya sean en zonas rurales o urbanas, presentan riesgos distintos de los previstos al inicio del contrato, y éste es un problema que no debe preocupar a los propietarios.

¿Puede darse el problema del subarriendo de 2025 también en el área metropolitana?

Entonces, ¿el problema de las reducciones de los alquileres subarrendados, que se ha manifestado sobre todo en las zonas rurales, podría darse también en el área metropolitana de Tokio, donde la densidad de población es cada vez mayor? En conclusión, mi opinión es que no se puede ignorar en el área metropolitana de Tokio. Algunas empresas de subarrendamiento pueden poner en su discurso de ventas que "la población no disminuirá en el futuro en el área metropolitana de Tokio, por lo que todo irá bien", pero esto es sólo una explicación unilateral. Es cierto que la población total del área de Tokio en su conjunto seguirá aumentando y se estabilizará gradualmente durante algún tiempo después de 2025, y se prevé que la población de Tokio no empiece a disminuir hasta 2045 aproximadamente. Sin embargo, para juzgar la estabilidad de la gestión de los subarriendos, es necesario fijarse en el contenido (composición) más que en el número absoluto de la población. El principal grupo inquilino de viviendas de alquiler es la población de entre 20 y 40 años, incluidos los estudiantes universitarios y los trabajadores solteros, y las tendencias de este grupo determinan la demanda de alquiler. En el caso de Tokio, mientras que la población total se verá respaldada por un aumento de la población de edad avanzada durante algún tiempo, se espera que la población crucial de entre 20 y 40 años entre ya en una fase de declive. De hecho, las estimaciones futuras sugieren que se espera que la población de entre 20 y 49 años en el área metropolitana de Tokio (principalmente en Tokio y las tres prefecturas) disminuya aproximadamente un 12% para 2025, por lo que es inevitable que la demanda de alquileres se reduzca en el área de Tokio debido al descenso de los grupos más jóvenes y en edad de trabajar. Además, incluso dentro del área metropolitana, existen diferencias regionales significativas, e incluso dentro de Tokio, la demografía del centro de la ciudad y de la periferia son claramente diferentes. Por ejemplo, incluso dentro de los 23 distritos de Tokio, la población de jóvenes en el centro de la ciudad y la zona de la bahía, como los distritos de Chiyoda, Chuo y Minato, está en aumento y se espera que aumente hasta aproximadamente 2045, mientras que en los distritos de Adachi, Edogawa y otros distritos suburbanos, se estima que la población de jóvenes disminuirá en más de un 15% en 2045 en comparación con el nivel actual. En algunas ciudades de la región Tama de Tokio, la tasa de descenso alcanzará el 30-40%, y la realidad es que sólo un pequeño número de zonas céntricas tendrán en 2025 más población de entre 20 y 40 años que en la actualidad. Por lo tanto, aunque se mantenga la población del área metropolitana en su conjunto, es inevitable que se produzca un descenso de la demanda de alquiler debido a los cambios en su composición y a la desigual distribución regional, lo que indica que incluso en el área metropolitana no se puede ver con optimismo el riesgo de que se reduzcan las rentas de subarriendo.

Además, es necesario observar las tendencias de la oferta de vivienda en el área metropolitana: desde la revisión del impuesto de sucesiones de 2015, la construcción de pisos fiscalmente eficientes se ha vuelto más activa incluso en los suburbios del centro de la ciudad, y la oferta de nuevas viviendas de alquiler ha aumentado. Además, antes de los Juegos Olímpicos de Tokio (2020), hubo una avalancha de reurbanización y construcción en muchas partes de la ciudad, lo que hizo que los precios del suelo se dispararan, pero se teme que el mercado pueda deteriorarse como reacción a esto. Se espera que la competencia por la vivienda de alquiler se intensifique después de mediados de la década de 2020, cuando la oferta de nuevos condominios y pisos haya agotado su curso. En la actualidad, aunque los precios de la vivienda se han mantenido altos, sobre todo en las zonas urbanas, el número total de viviendas desocupadas y la tasa de desocupación en todo el país están en máximos históricos, y las viviendas vacías van en aumento.

Según la Encuesta de Estadísticas de Vivienda y Suelo del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número de viviendas vacías en todo el país no ha dejado de aumentar desde 1978 , cuando era de aproximadamente 2,76 millones (tasa de vacantes del 7,6%),hasta alcanzar aproximadamente 9 millones de unidades y una tasa de vacantes del 13,8% en 2023, el último año. Como muestra este gráfico de línea negra (cambio en la tasa de viviendas vacías), Japón en su conjunto se enfrenta a un creciente excedente de viviendas, y la era en la que "una de cada cuatro casas estará vacía" se está convirtiendo en una realidad. Las zonas urbanas no son una excepción: el descenso de la población y el cambio a familias nucleares hacen que cada vez más casas heredadas queden vacías, y preocupa que aumente la tasa de viviendas vacías, también en el mercado de alquiler. En el mercado del alquiler, un aumento de las viviendas vacías presionará a la baja los precios de los alquileres, lo que también afectará a los subarrendatarios y propietarios en forma de niveles de alquiler más bajos. El riesgo de que se produzcan desocupaciones es especialmente elevado en el caso de las viviendas más antiguas, y en las zonas en las que sólo hay oferta de viviendas antiguas, el equilibrio entre la oferta y la demanda puede romperse fácilmente. En el contexto de la mencionadadisminución de la demanda de alquiler (demografía) y el exceso de oferta de viviendas (aumento de las tasas de vacantes), es probable que aumente en el área metropolitana el riesgo de que los contratos de subarriendo deterioren la rentabilidad.

Por último, hay un factor digno de mención en el calendario en torno a 2025. Y es que, como se ha mencionado anteriormente, este es el hito en el que los inmuebles de subarrendamiento contratados y construidos en torno a 2015 alcanzarán los 10 años de antigüedad. En los contratos de subarrendamiento, la renta garantizada suele fijarse durante varios a diez años desde el inicio del contrato, tras lo cual la renta suele revisarse en el momento de la renovación del contrato. Esto se debe a que el atractivo (novedad) de un inmueble empieza a decaer cuando tiene más de 10 años, y los alquileres tienden a tener que bajar para atraer inquilinos. Al mismo tiempo, aumentan los costes de mantenimiento, como las reparaciones de las instalaciones, y también es un momento en el que es probable que las empresas de subarrendamiento vean reducidos los márgenes que habían previsto inicialmente al firmar el contrato. Por ello, es bien sabido en el sector que las negociaciones para reducir el alquiler suelen producirse después del décimo año. De hecho, se espera que las propiedades que alcancen la marca de los 10 años alrededor de 2025 se sometan a una revisión del alquiler en ese momento, y las empresas de subarrendamiento exigirán una reducción significativa del importe del alquiler garantizado. Además, se espera que la mencionada disminución de la demanda de alquileres (descenso de los alquileres debido al envejecimiento de la generación del baby-boom) intensifique aún más la presión sobre los subarrendatarios para que reduzcan sus garantías de alquiler. En otras palabras, es probable que la ola del problema de 2025 afecte a las propiedades subarrendadas en el área metropolitana. En particular, los propietarios de inmuebles construidos antes de 2015 (que tendrán más de 10 años en 2025) deben prestar mucha atención a la evolución futura.

Medidas que los propietarios deben adoptar para prepararse para 2025

A la luz de lo anterior, vamos a considerar las medidas específicas que los propietarios pueden tomar para prepararse ante el riesgo de los contratos de subarriendo debido a la cuestión de 2025. Es importante que los propietarios gestionen proactivamente los riesgos y revisen ellos mismos las estrategias, en lugar de hacerlo de forma pasiva, ya que se trata de una fase de mayor incertidumbre sobre el futuro. A continuación se enumeran los puntos principales.

1. Reconfirmar el contenido del contrato de subarriendo.
   Para los propietarios que actualmente tienen un contrato de subarriendo, es vital reconfirmar primero los términos del acuerdo. Comprenda las condiciones y el calendario de las posibles revisiones del alquiler durante el periodo contractual, así como los requisitos para que el propietario rescinda el contrato (por ejemplo, si existe o no una penalización). Se recomienda conocer de antemano el alcance y los procedimientos para negociar una reducción del alquiler, sobre todo si se acerca el momento de la renovación, y consultar a un especialista (asesor inmobiliario o abogado) en caso necesario. Dependiendo de los detalles del contrato, éste puede rescindirse si no aceptas una reducción, por lo que también debes considerar medidas para hacer frente al peor de los casos. También es buena idea considerar planes alternativos (por ejemplo, cambiar a otro método de contratación de gestión o pasar a la autogestión) en caso de que no estés satisfecho con las nuevas condiciones ofrecidas por el contratista. Reconfirmar los términos del contrato y recabar información es el primer paso para que el propietario se prepare ante los riesgos.

2. Diversificación de los ingresos y revisión de la cartera de activos
   La diversificación de las fuentes de ingresos es una medida básica de gestión del riesgo, no sólo para las propiedades subarrendadas, sino para la inversión inmobiliaria en general. Revise su cartera de activos para asegurarse de que no depende demasiado de los ingresos por alquiler de una propiedad o zona en particular. Por ejemplo, si los ingresos inmobiliarios procedentes de contratos de subarrendamiento representan la mayor parte de sus ingresos totales por alquiler, una reducción mayor de la prevista podría tener un impacto directo en sus finanzas y en el reembolso de sus préstamos. Las contramedidas pueden incluir la obtención de otras fuentes de ingresos o la diversificación de las inversiones en una serie de propiedades más pequeñas. También es importante mantener un equilibrio con activos distintos de los inmuebles (por ejemplo, ahorros y valores negociables). Considere la posibilidad de reestructurar toda su cartera de activos desde una perspectiva a largo plazo para asegurarse de que un factor de riesgo no incline toda su economía doméstica. A la hora de invertir en un nuevo inmueble, no hay que lanzarse sin más a la atracción del subarriendo, sino comparar con calma el rendimiento que debería obtenerse con el coste de las tasas de subarriendo y otros gastos. También puede decirse que parte de la diversificación del riesgo consiste en fijarse en los ingresos que se habrían obtenido sin el subarriendo (alquiler, dinero llave, etc. que se puede recibir en lugar de asumir uno mismo el riesgo de desocupación) y no dejárselo al subarrendador más de lo necesario.

3. Revisar las estrategias de zona y propiedad
   En la raíz del problema del subarriendo de 2025 está el problema estructural del descenso de la población y la demanda, pero el grado de impacto varía mucho según la zona y las características del inmueble. Por ello, los propietarios deben revisar de nuevo las características de la zona y lacompetitividad de sus inmuebles en el mercado. Si un inmueble está situado en una zona en la que se teme que la demanda de alquiler disminuya en el futuro (por ejemplo, en una zona suburbana con un rápido descenso de la población o en un lugar alejado de una estación), pueden tomarse medidas para aumentar la competitividad invirtiendo en instalaciones y renovaciones que satisfagan las necesidades de los inquilinos. Si siguen sin cubrirse las vacantes, debe plantearse revisar drásticamente los niveles de alquiler (bajarlos) y adaptarlos a las necesidades del mercado. Por el contrario, si pretende seguir invirtiendo en inmuebles, deberá endurecer sus criterios de selección de propiedades. Tanto si depende de un subarriendo como si gestiona el inmueble por su cuenta, seleccionar una zona y un inmueble donde la demanda sea sólida es un atajo hacia la estabilidad a largo plazo. Aunque la inversión inicial sea ligeramente superior y el rendimiento inferior, merece la pena ceñirse a propiedades en buenas ubicaciones, como cerca de estaciones en el centro de la ciudad. De hecho, en las zonas céntricas de las ciudades, es poco probable que caiga la demanda de alquileres y es relativamente fácil conseguir inquilinos, incluso durante las crisis del mercado. Por el contrario, en zonas con un rápido descenso de la población, es difícil resistirse al aumento de las tasas de desocupación, por muy buenas que sean las condiciones. Actualice la simulación de ingresos de sus propiedades actuales, reúna información sobre la demografía local, el número de propiedades competidoras y los futuros planes de reurbanización, y vuelva a examinar su estrategia zonal actual. Es importante realizar revisiones flexibles de la estrategia con la vista puesta en el futuro, con vistas a sustituir propiedades (venderlas y reinvertir en otra zona) si es necesario.

4. Considere estrategias de salida (venta y utilización)
   Aunque haya iniciado la gestión de alquileres partiendo del supuesto de que mantendrá el inmueble durante mucho tiempo, es posible que tenga que tomar la decisión de vender el activo en el momento oportuno, en función de la situación. Si considera que es inevitable un deterioro futuro de los ingresos y gastos de los inmuebles con contratos de subarriendo, plantéese venderlos lo antes posible ocambiar la forma en que se utilizan. En particular, si le ofrecen una garantía de alquiler reducido, es probable que se encuentre en una situación de deterioro de la rentabilidad, pero en virtud del contrato no puede cancelar o vender inmediatamente el inmueble. Antes de que esto ocurra, vender la propiedad mientras las condiciones del mercado son relativamente favorables es una opción sólida. En los últimos años han surgido compradores y servicios de consultoría especializados en inmuebles subarrendados, y algunas empresas ofrecen incluso asesoramiento gratuito sobre contratos de subarriendo y venta de inmuebles. Además de vender la propiedad, también puede haber una forma de captar nueva demanda cambiando el uso de la propiedad, por ejemplo de residencial a centro de atención a mayores o vivienda compartida (sin embargo, en caso de cambio de uso, el contrato de subarriendo debe rescindirse o revisarse). En cualquier caso, si se prepara con antelación una estrategia de salida, se pueden tomar decisiones para minimizar las pérdidas en caso de circunstancias imprevistas. Desde la perspectiva de la sucesión de activos, también es aconsejable contar con un plan para garantizar que no se dejen activos negativos a las generaciones futuras.

Conclusión - Importancia de la gestión de activos desde una perspectiva a largo plazo

El riesgo de deterioro de la rentabilidad de los contratos de subarrendamiento provocado por el "problema 2025" se debe a los problemas estructurales de la sociedad japonesa, como el descenso de la natalidad y el envejecimiento de la población, y es difícil evitar completamente sus efectos. Sin embargo, hay muchas posibilidades de que los propietarios puedan mitigar el impacto y mantener la rentabilidad incluso en un entorno de mercado difícil gracias a las medidas e innovaciones que puedan adoptar. La clave es no dejarse llevar por el optimismo o el pesimismo a corto plazo, sino adoptar una visión a largo plazo y proteger y alimentar el valor de los activos. El cambio demográfico y social es un proceso lento pero constante. El negocio del alquiler de propiedades también necesita seguir actualizando su estrategia con los tiempos. Los propietarios del futuro deberán elaborar escenarios de riesgo con la vista puesta en el futuro, tomar medidas lo antes posible y gestionar sus activos desde la base. Para ello, remítase a los puntos tratados en este artículo y prepárese para continuar con una gestión estable de los alquileres en 2025 y más allá. Una gestión sólida desde una perspectiva a largo plazo es la mejor cobertura del riesgo en tiempos de grandes cambios medioambientales.