Problèmes de Sous-location en 2025 : Défis et Solutions pour les Propriétaires

Le "problème 2025" est un terme collectif désignant les défis sociaux qui se poseront lorsque tous les baby-boomers japonais (nés entre 1947 et 1949) atteindront l'âge de 75 ans ou plus en 2025. On craint que l'augmentation rapide de la population âgée n'entraîne une augmentation des charges sociales telles que les soins et les coûts médicaux, ainsi qu'une diminution de la population active, ce qui aura un impact significatif sur le marché de l'immobilier. Plus précisément, on s'attend à une augmentation du nombre d'héritages, à une baisse de la demande de la part des acheteurs et des locataires de logements et à une augmentation du nombre de logements vacants dans le parc immobilier. Ces changements structurels ont donné lieu à des opinions extrêmes, telles que "les prix de l'immobilier vont s'effondrer". Toutefois, les experts estiment qu'il est peu probable que les prix de l'immobilier s'effondrent soudainement en 2025 en raison du déclin et du vieillissement de la population, mais qu'il y aura plutôt un impact progressif à long terme. En tout état de cause, la période autour de 2025 pourrait constituer un tournant dans le marché de l'immobilier et donc un moment où les propriétaires doivent analyser attentivement la situation.

Structure des contrats de sous-location et exemples de problèmes dans les zones rurales

Dans cet environnement changeant, les propriétaires sont particulièrement préoccupés par le "problème de la sous-location de l'appartement en 2025 ". Tout d'abord, expliquons comment fonctionne un contrat de sous-location (appelé "bulk leasing"). Un contrat de sous-location est une forme de contrat dans lequel une société de gestion immobilière ou un autre contractant loue en bloc un bien locatif au propriétaire et le sous-loue à un tiers. Les avantages pour le propriétaire sont qu'il peut percevoir un revenu locatif constant sans se soucier des risques d'inoccupation et qu'il peut économiser du temps et des efforts dans la gestion du bien locatif, ce qui est particulièrement intéressant pour les débutants et les propriétaires réticents. D'un autre côté, il existe également des risques et des problèmes spécifiques à la sous-location. En effet, dans de nombreuses régions, on a signalé des cas où des propriétaires ont signé des contrats en croyant à des arguments de vente tels que "un revenu stable à long terme grâce à un bail forfaitaire de 30 ans", pour se voir ensuite proposer une réduction substantielle du loyer, voire le non-paiement du loyer. Selon le Centre national de la consommation (NCC), au cours de l'année fiscale 2022, il y a eu 1 337 consultations concernant des contrats de location de logements (immeubles d'appartements et condominiums) dans tout le pays, y compris des plaintes selon lesquelles la société de sous-location avait cessé de payer le loyer, que le contrat ne pouvait pas être annulé et que des frais de pénalité avaient été facturés. Dans de nombreux cas, il n'est pas facile pour le propriétaire de résilier le contrat ou de vendre le bien, et dans certains cas, le propriétaire est coincé dans une situation où, s'il n'accepte pas une réduction de loyer, la société de sous-location lui proposera de résilier le contrat.

Les problèmes liés à ce type de sous-location sont particulièrement évidents dans les zones rurales, où la population diminue rapidement. Dans de nombreuses régions, des propriétaires fonciers locaux ont construit des appartements à des fins fiscales et ont conclu des contrats de sous-location, mais ont été contraints de réduire le loyer garanti en raison du manque de locataires et de la non-rentabilité de l'opération. Le ministère du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme et l'agence de la consommation ont reconnu le problème et, en décembre 2020, la nouvelle loi sur la sous-location (révision de la loi sur la gestion des logements locatifs) est entrée en vigueur. La nouvelle loi oblige les opérateurs de sous-location à fournir une explication écrite des questions importantes lors de la signature d'un contrat de sous-location, et impose certaines mesures réglementaires, telles que l'interdiction des sollicitations exagérées et des publicités trompeuses revendiquant des "garanties de loyer à long terme". Malgré ces mesures administratives, les problèmes liés à la sous-location décrits ci-dessus ne sont toujours pas résolus.

Les cas suivants ont attiré l'attention dans le passé. L'un d'eux est la réduction unilatérale des loyers contractuels par la grande société de sous-location Leopalace 21. Leopalace 21 a découvert un problème de défauts de construction entre 2018 et 2019, ce qui a obligé les locataires à déménager et à effectuer des réparations dans un certain nombre de propriétés gérées. En conséquence, les activités de la société ont été paralysées et elle n'a pas été en mesure de maintenir ses garanties de loyer aux propriétaires, ce qui a conduit à une série d'avis de réduction de loyer aux propriétaires qui avaient signé des contrats avec la société sous l'allégation publicitaire de "jusqu'à 30 ans de loyer forfaitaire". Certains propriétaires ont intenté une action en justice en affirmant que ce n'était pas le cas, mais dans la majorité des cas, la clause de révision du loyer était incluse dans le contrat, ce qui rendait la situation difficile pour les propriétaires. Un autre exemple est la fameuse affaire du "carrosse à citrouille". Dans ce cas, la société immobilière Smart Days, qui a développé la maison de partage pour femmes "Pumpkin Carriage", a vendu des propriétés et signé des contrats de sous-location avec les propriétaires en promettant une "garantie de loyer de 30 ans", mais en 2018, la société a fait faillite et les loyers ont cessé d'être versés. De nombreux propriétaires avaient contracté des emprunts pour acheter les biens, et la perte des revenus locatifs a causé de graves dommages, car ils n'ont pas pu rembourser leurs emprunts et ont été contraints à la faillite. Ainsi , les contrats de sous-location, que ce soit en milieu rural ou urbain, présentent des risques différents de ceux envisagés à l'origine du contrat, ce qui est devenu un problème que les propriétaires ne peuvent se permettre d'ignorer.

Le problème de la sous-location de 2025 peut-il également se poser dans l'aire métropolitaine ?

Le problème de la réduction des loyers de sous-location, qui s'est surtout manifesté dans les zones rurales, pourrait-il également se poser dans l'agglomération de Tokyo, où la densité de population est en augmentation ? En conclusion, je pense que le problème ne peut être ignoré dans la région métropolitaine de Tokyo. Certaines sociétés de sous-location peuvent affirmer dans leur discours de vente que "la population ne diminuera pas à l'avenir dans la région métropolitaine de Tokyo, donc tout ira bien", mais ce n'est qu'une explication unilatérale. Il est vrai que la population totale de la région de Tokyo dans son ensemble continuera à augmenter et à se stabiliser progressivement pendant un certain temps après 2025, et l'on prévoit que la population de Tokyo ne commencera pas à diminuer avant 2045 environ. Toutefois, pour juger de la stabilité de la gestion de la sous-location, il est nécessaire d'examiner le contenu (composition) plutôt que le nombre absolu de la population. Le principal groupe de locataires de logements locatifs est la population âgée de 20 à 40 ans, y compris les étudiants universitaires et les travailleurs célibataires, et les tendances de ce groupe déterminent la demande de location. Dans le cas de Tokyo, alors que la population totale sera soutenue par une augmentation de la population âgée pendant un certain temps, on s'attend déjà à ce que la population cruciale des 20-40 ans entre dans une phase de déclin. En fait, les estimations futures suggèrent que la population âgée de 20 à 49 ans dans la région métropolitaine de Tokyo (principalement à Tokyo et dans les trois préfectures) devrait diminuer d'environ 12 % d'ici 2025, ce qui rend inévitable la diminution de la demande de location dans la région de Tokyo en raison du déclin des groupes plus jeunes et en âge de travailler. En outre, même au sein de la zone métropolitaine, il existe des différences régionales significatives, et même à l'intérieur de Tokyo, les démographies du centre ville et de la périphérie sont nettement différentes. Par exemple, même au sein des 23 circonscriptions de Tokyo, la population des jeunes du centre-ville et de la baie, comme les circonscriptions de Chiyoda, Chuo et Minato, augmente et devrait augmenter jusqu'en 2045 environ, tandis que dans les circonscriptions suburbaines d'Adachi-ku et d'Edogawa-ku, on estime qu'en 2045, la population des jeunes diminuera de plus de 15 % par rapport à la population actuelle. Dans certaines villes de la région de Tama à Tokyo, le taux de déclin atteindra 30 à 40 % et, en réalité, seul un petit nombre de zones centrales auront une population de 20 à 40 ans plus importante en 2025 qu'aujourd'hui. Ainsi, même si la population de la zone métropolitaine dans son ensemble se maintient, une baisse de la demande locative est inévitable en raison des changements dans sa répartition et de la distribution régionale inégale, ce qui indique que même dans la zone métropolitaine, le risque de réduction des loyers de sous-location ne peut pas être envisagé avec optimisme.

En outre, il est nécessaire d'examiner les tendances de l'offre de logements dans la région métropolitaine : depuis la révision de l'impôt sur les successions en 2015, la construction d'appartements fiscalement avantageux est devenue plus active dans les banlieues du centre-ville, et l'offre de nouveaux logements locatifs a augmenté. En outre, avant les Jeux olympiques de Tokyo (2020), il y a eu une ruée vers le réaménagement et la construction dans de nombreuses parties de la ville, ce qui a fait monter en flèche les prix des terrains, mais on craint que le marché ne se détériore en réaction à cela. La concurrence pour les logements locatifs devrait s'intensifier après le milieu des années 2020, lorsque l'offre de nouveaux appartements et condominiums sera épuisée. Actuellement, alors que les prix de l'immobilier sont restés élevés, en particulier dans les zones urbaines, le nombre total de logements vacants et le taux d'inoccupation à l'échelle nationale atteignent des niveaux record, et le nombre de logements vacants est en augmentation.

Selon l'enquête du ministère de l'intérieur et des communications sur le logement et les statistiques foncières, le nombre de logements vacants à l'échelle nationale n'a cessé d'augmenter depuis 1978 , année où il s'élevait à environ 2,76 millions (taux d'inoccupation de 7,6 %), pour atteindre environ 9 millions d'unités et un taux d'inoccupation de 13,8 % en 2023, l'année la plus récente. Comme le montre ce graphique en noir (évolution du taux de logements vacants), le Japon dans son ensemble est confronté à un surplus croissant de logements, et l'époque où "un logement sur quatre sera vacant" est en train de devenir une réalité. Les zones urbaines ne font pas exception, avec de plus en plus de maisons héritées qui deviennent vacantes en raison du déclin de la population et de l'évolution vers des familles nucléaires, et l'on craint que les taux d'inoccupation n'augmentent, y compris dans les logements locatifs. Sur le marché de la location, une augmentation du nombre de logements vacants exercera une pression à la baisse sur les prix des loyers, ce qui affectera également les sous-locataires et les propriétaires sous la forme d'une baisse des niveaux de loyer. Le risque d'inoccupation est particulièrement élevé pour les logements anciens, et dans les zones où seuls les logements anciens sont proposés, l'équilibre entre l'offre et la demande risque d'être perturbé. Dans le contexte de la baisse de la demande locative( démographie) et de l'offre excédentaire de logements (hausse des taux d'inoccupation), le risque d'une dégradation de la situation des revenus et des charges pour les contrats de sous-location est susceptible d'augmenter dans les zones métropolitaines.

Enfin, un facteur mérite d'être souligné en ce qui concerne le calendrier autour de 2025. En effet, comme nous l'avons mentionné plus haut, c'est à cette date que les immeubles en sous-location construits en 2015 atteindront l'âge de 10 ans. Dans les contrats de sous-location, le loyer garanti est généralement fixé pour plusieurs à dix ans à partir du début du contrat, après quoi le loyer est souvent révisé au moment du renouvellement du contrat. En effet, l'attrait (la nouveauté) d'un bien immobilier commence à diminuer lorsqu'il a plus de 10 ans, et les loyers ont tendance à devoir être revus à la baisse pour attirer les locataires. Dans le même temps, les coûts d'entretien tels que les réparations des installations augmentent, et c'est aussi une période où les sociétés de sous-location sont susceptibles de voir se réduire les marges qu'elles avaient initialement prévues lors de la signature du contrat. Par conséquent, il est bien connu dans le secteur que les négociations de réduction de loyer ont souvent lieu après la dixième année. En fait, on s'attend à ce que les biens qui atteindront la barre des 10 ans vers 2025 fassent l'objet d'une révision de loyer à ce moment-là, et que les sociétés de sous-location exigent une réduction significative du montant du loyer garanti. En outre, la baisse de la demande locative mentionnée ci-dessus (baisse des loyers due au vieillissement de la génération du baby-boom) devrait encore intensifier la pression exercée sur les sous-locataires pour qu'ils réduisent leurs garanties locatives. En d'autres termes, la vague du problème de 2025 risque de toucher les biens en sous-location dans la région métropolitaine. En particulier, les propriétaires d'immeubles construits avant 2015 (qui auront plus de 10 ans en 2025) doivent être très attentifs aux tendances futures.

Mesures à prendre par les propriétaires pour se préparer à 2025

À la lumière de ce qui précède, nous allons examiner les mesures spécifiques que les propriétaires peuvent prendre pour se préparer au risque de contrats de sous-location lié à la question de 2025. Il est important que les propriétaires gèrent les risques de manière proactive et revoient eux-mêmes leurs stratégies, plutôt que de rester passifs, car il s'agit d'une phase d'incertitude accrue quant à l'avenir. Les principaux points sont énumérés ci-dessous.

1. Reconfirmer le contenu du contrat de sous-location.
   Pour les propriétaires qui disposent actuellement d'un contrat de sous-location, il est essentiel de commencer par en reconfirmer les termes. Comprenez les conditions et le calendrier des éventuelles révisions de loyer pendant la durée du contrat, ainsi que les conditions de résiliation du contrat par le propriétaire (par exemple, s'il y a ou non des frais de pénalité). Il est recommandé de comprendre à l'avance le champ d'application et les procédures de négociation d'une réduction de loyer, en particulier si la date de renouvellement approche, et de consulter un spécialiste (conseiller immobilier ou avocat) si nécessaire. En fonction des détails du contrat, celui-ci peut être résilié si vous n'acceptez pas une réduction, vous devez donc envisager des mesures pour faire face au pire scénario. Il est également judicieux d'envisager des plans alternatifs (par exemple, passer à une autre méthode de gestion contractuelle ou passer à l'autogestion) au cas où vous ne seriez pas satisfait des nouvelles conditions proposées par le contractant. La reconfirmation des termes du contrat et la collecte d'informations constituent la première étape de la préparation du propriétaire aux risques.

2. Diversification des revenus et examen du portefeuille d'actifs
   La diversification des sources de revenus est une mesure fondamentale de gestion des risques, non seulement pour les biens sous-loués, mais aussi pour l'investissement immobilier en général. Vérifiez votre portefeuille d'actifs pour vous assurer que vous n'êtes pas trop dépendant des revenus locatifs d'un bien ou d'une zone en particulier. Par exemple, si les revenus immobiliers provenant des contrats de sous-location représentent la majorité de vos revenus locatifs totaux, une réduction plus importante que prévu pourrait avoir un impact direct sur vos finances et vos remboursements de prêts. Les contre-mesures peuvent consister à trouver d'autres sources de revenus ou à diversifier les investissements dans un certain nombre de biens immobiliers plus petits. Il est également important de maintenir un équilibre avec les actifs autres que les biens immobiliers (par exemple, l'épargne et les titres négociables). Envisagez de restructurer l'ensemble de votre portefeuille d'actifs dans une perspective à long terme afin d'éviter qu'un seul facteur de risque ne fasse basculer l'ensemble des finances de votre ménage. Lorsque vous investissez dans un nouveau bien immobilier, ne vous laissez pas séduire par la sous-location, mais comparez calmement le rendement que vous devriez obtenir avec le coût des frais de sous-location et autres frais. On peut également dire qu'une partie de la diversification des risques consiste à examiner les revenus qui auraient été obtenus sans la sous-location (loyer, pas-de-porte, etc. qui peuvent être perçus au lieu d'assumer soi-même le risque d'inoccupation) et à ne pas laisser au sous-bailleur le soin de s'en charger plus que nécessaire.

3. Revoir les stratégies relatives aux zones et aux biens immobiliers
   À l'origine du problème de la sous-location en 2025 se trouve le problème structurel de la baisse de la population et de la demande, mais le degré d'impact varie considérablement en fonction de la zone et des caractéristiques du bien. Les propriétaires doivent donc réexaminer les caractéristiques de la zone et lacompétitivité de leurs biens sur le marché. Si un bien immobilier est situé dans une zone où l'on craint que la demande locative ne diminue à l'avenir (par exemple, dans une zone suburbaine où la population diminue rapidement ou loin d'une gare), des mesures peuvent être prises pour accroître la compétitivité en investissant dans des installations et des rénovations qui répondent aux besoins des locataires. Si les locaux vacants ne sont toujours pas occupés, vous devez envisager de revoir radicalement les niveaux de loyer (baisser les loyers) et de les adapter aux besoins du marché. À l'inverse, si vous avez l'intention de continuer à investir dans l'immobilier, vous devrez resserrer vos critères de sélection des biens. Qu'il s'agisse d'une sous-location ou d'une gestion en propre, le choix d'une zone et d'un bien où la demande est forte est un raccourci vers la stabilité à long terme. Même si l'investissement initial est un peu plus élevé et le rendement plus faible, il vaut la peine de s'en tenir à des biens bien situés, par exemple à proximité des gares du centre-ville. En effet, dans les zones centrales de premier ordre, la demande locative ne risque pas de diminuer et il est relativement facile de trouver des locataires, même en cas de ralentissement du marché. À l'inverse, dans les zones où la population diminue rapidement, il est difficile de résister à la hausse des taux d'inoccupation, même si les conditions sont bonnes. Mettez à jour la simulation des revenus de vos biens immobiliers actuels, recueillez des informations sur la démographie locale, le nombre de biens concurrents et les plans de réaménagement futurs, et réexaminez votre stratégie de zone actuelle. Il est important de procéder à des révisions flexibles de la stratégie dans une perspective d'avenir, en vue de remplacer les biens (les vendre et les réinvestir dans une autre zone) si nécessaire.

4. Envisager des stratégies de sortie (vente et utilisation)
   Même si vous avez commencé la gestion locative en partant du principe que vous conserverez le bien pendant longtemps, vous devrez peut-être prendre la décision de vendre l'actif au moment opportun, en fonction de la situation. Si vous estimez qu'une détérioration future des revenus et des dépenses est inévitable pour les biens faisant l'objet de contrats de sous-location, envisagez de les vendre dès que possible ou demodifier la façon dont ils sont utilisés. En particulier, si l'on vous propose une garantie de loyer réduit, vous risquez d'être confronté à une situation de détérioration de la rentabilité, mais le contrat ne vous permet pas d'annuler ou de vendre immédiatement le bien. Avant que cela ne se produise, la vente du bien pendant que les conditions du marché sont relativement favorables est une option solide. Ces dernières années, des acheteurs et des services de consultation spécialisés dans les biens en sous-location sont apparus, et certaines sociétés offrent même des conseils gratuits sur les contrats de sous-location et les ventes de biens immobiliers. Outre la vente du bien, il est également possible de capter une nouvelle demande en changeant l'usage du bien, par exemple en le transformant en établissement de soins pour personnes âgées ou en logement partagé (toutefois, en cas de changement d'usage, le contrat de sous-location doit être résilié ou révisé). Dans tous les cas, en préparant à l'avance une stratégie de sortie, des décisions peuvent être prises pour minimiser les pertes en cas d'imprévus. Du point de vue de la succession des actifs, il est également conseillé d'avoir un plan en place pour s'assurer qu'aucun actif négatif n'est laissé aux générations futures.

Conclusion - L'importance de la gestion des actifs dans une perspective à long terme

Le risque de détérioration de la rentabilité des contrats de sous-location déclenché par le "problème 2025" est dû aux problèmes structurels de la société japonaise, tels que la baisse de la natalité et le vieillissement de la population, et il est difficile d'éviter complètement les effets de ce problème. Cependant, il y a de bonnes chances que les propriétaires immobiliers puissent en atténuer l'impact et maintenir leur rentabilité, même dans un environnement de marché difficile, grâce aux mesures et aux innovations qu'ils peuvent prendre. L'important est de ne pas se laisser influencer par l'optimisme ou le pessimisme à court terme, mais d'adopter une vision à long terme et de protéger et d'entretenir la valeur des actifs. L'évolution démographique et sociale est un processus lent mais régulier. Le secteur de la location immobilière doit également adapter sa stratégie à l'évolution de la situation. Les propriétaires de demain devront élaborer des scénarios de risque en fonction de l'avenir, prendre des mesures le plus tôt possible et gérer leur patrimoine de A à Z. Pour ce faire, il convient de se référer aux points suivants Pour ce faire, il convient de se référer aux points abordés dans cet article et de se préparer à poursuivre une gestion locative stable en 2025 et au-delà. Une gestion solide dans une perspective à long terme est la meilleure protection contre les risques en période de changements environnementaux majeurs.