Protéger la Valeur Immobilière en Période de Polarisation des Prix

Le marché de l'immobilier en 2025 est apparemment contradictoire, certains médias chuchotant que le marché est à la veille d'un "éclatement de la bulle", alors que les tours des centres-villes se négocient à des prix élevés. Cela suggère que les prix de l'immobilier sont au milieu d'un changement structurel majeur de polarisation. En d'autres termes, la disparité entre les biens dont la valeur continue d'augmenter et ceux dont le déclin est inévitable n'a jamais été aussi nette.

À l'heure actuelle, de nombreuses personnes se posent de sérieuses questions telles que : "La valeur de mon bien immobilier sera-t-elle maintenue à l'avenir ?" et "Si je dois acheter mon propre logement ou un bien d'investissement, quels sont mes critères de sélection ? L'immobilier n'est pas seulement une "maison", c'est aussi un "actif" important qui vous permet de planifier votre vie. Comment pouvons-nous protéger et entretenir sa valeur ? Il est indispensable de disposer d'une boussole à cet effet.

Dans cet article, moi qui, en tant que membre d'INA & Associates, suis quotidiennement impliqué dans le conseil patrimonial pour de nombreux clients fortunés, je révélerai l'essence de cette ère de polarisation d'un point de vue professionnel. J'expliquerai également en détail les "axes de décision" spécifiques afin que vous puissiez faire des choix immobiliers que vous ne regretterez pas à l'avenir.

Pourquoi la "polarisation" des prix de l'immobilier s'accélère-t-elle aujourd'hui ?

La polarisation des prix de l'immobilier n'est pas un phénomène soudain. Il s'agit d'une interaction complexe de multiples facteurs sociaux et économiques, qui se manifeste par un changement structurel. Nous examinons ici en profondeur les trois principaux facteurs à l'origine de ce phénomène.

L'évolution des prix en données : la réalité de la polarisation

Tout d'abord, il est important d'appréhender la situation réelle du marché à partir de données objectives. L'indice des prix de l'immobilier publié par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT) est un indicateur fiable de la température du marché, le prix moyen en 2010 étant fixé à 100. Les données les plus récentes montrent que l'indice composite national du logement suit une tendance haussière constante depuis 2013 environ, mais une analyse détaillée de la ventilation de l'indice révèle une image claire de la polarisation.

L'envolée des prix des appartements en copropriété est particulièrement frappante. Les prix des condominiums dans la région métropolitaine de Tokyo affichent un taux de croissance important par rapport aux autres régions et aux maisons individuelles, et constituent la force motrice de l'ensemble du marché. D'autre part, les prix des terrains résidentiels dans les zones régionales sont depuis longtemps stables, voire en baisse, à l'exception de certaines villes centrales. Cela indique que la demande se concentre dans les zones urbaines les plus pratiques, ce qui crée un écart de prix important avec le reste du marché immobilier.

Trois facteurs sont à l'origine de cette polarisation

1. changement de politique monétaire : passage à un monde avec des taux d'intérêt

En mars 2024, la Banque du Japon a levé sa politique de taux d'intérêt négatifs pour la première fois depuis près de 17 ans, orientant ainsi la politique monétaire vers la normalisation. Cela signifie que notre économie revient à un "monde avec des taux d'intérêt". Ce changement affecte le marché de l'immobilier de deux manières.

La première est une hausse des taux hypothécaires. Si les taux d'intérêt augmentent, la charge de remboursement du montant emprunté s'alourdit, ce qui peut entraîner une diminution de la volonté d'acheter. En particulier, les personnes disposant d'un budget limité auront un choix plus restreint de propriétés disponibles à l'achat, voire décideront de ne pas acheter du tout.

Un autre facteur est la modification des flux de capitaux d'investissement. Si les taux d'intérêt augmentent, il est possible qu'une partie des fonds précédemment consacrés à l'investissement immobilier se déplace vers des dépôts et des obligations à faible risque. Cela devrait entraîner un glissement progressif du marché de l'immobilier dans son ensemble vers un marché d'acheteurs.

Il est toutefois important de noter que cet impact ne sera pas uniforme. Les particuliers fortunés disposant de ressources financières importantes et les investisseurs étrangers sont moins susceptibles d'être affectés par la hausse des taux d'intérêt et peuvent, en fait, accélérer leurs investissements dans des biens immobiliers de premier ordre, tels que les emplacements urbains de premier ordre qui sont moins susceptibles de perdre de la valeur, du point de vue de la protection des actifs. Par conséquent, la sélection entre les biens "achetables" et "non achetables" deviendra plus stricte à mesure que la population acheteuse se restreindra.

2. changement démographique : villes à choisir, villes à manquer

La population totale du Japon est entrée dans une phase de déclin, mais la réalité varie beaucoup d'une région à l'autre. La population continue d'affluer dans la région de Tokyo (préfectures de Tokyo, Kanagawa, Saitama et Chiba) et la concentration de la population s'accélère, en particulier dans les centres-villes. Là où les gens se rassemblent, la demande de logements continue d'être supérieure à l'offre, ce qui rend les prix moins susceptibles de baisser.

D'autre part, dans les zones rurales où la population diminue fortement, l'augmentation du nombre de logements vacants devient un problème social. Dans les régions où l'on s'attend à une diminution de la demande, le fait de continuer à détenir un bien immobilier constitue en soi un risque, et la pression à la baisse sur les prix s'accentuera encore à l'avenir. La démographie est donc le facteur le plus fondamental qui détermine les nuances de la demande immobilière et constitue une perspective essentielle pour prédire la valeur des actifs à long terme.

3. l'augmentation des coûts de construction et des exigences de qualité

Ces dernières années, le coût de la construction de nouveaux biens immobiliers a continué à augmenter dans le secteur de la construction en raison de la flambée des prix des matériaux et de graves pénuries de main-d'œuvre. En conséquence, les prix des nouveaux bâtiments sont restés élevés et sont devenus inabordables pour de nombreux consommateurs.

Cette situation a eu pour effet d'orienter les consommateurs vers le marché de l'occasion, où les prix sont relativement bas. Cependant, tout ce qui est d'occasion n'est pas nécessairement bon. Les consommateurs sont de plus en plus nombreux à évaluer la qualité d'un bien immobilier avec une plus grande rigueur. Outre les critères de performance de base tels que la résistance aux tremblements de terre et l'isolation thermique, ils examinent également de plus près si le bien est bien géré et s'il a été rénové en fonction de l'époque.

En conséquence, les biens de seconde main correctement entretenus et de grande qualité sont très prisés sur le marché, tandis que ceux qui ne le sont pas ne parviennent pas à attirer les acheteurs et sont contraints de baisser leurs prix. La qualité de la construction gagne en importance en tant que facteur important influençant les prix.

Cinq critères de décision pour identifier les biens dont la valeur immobilière "monte" et "descend".

Alors, à l'heure de la polarisation, sur quoi doit-on se baser pour évaluer la valeur des biens immobiliers ? Voici cinq axes de décision universels dont je parle toujours à mes clients.

1. décrypter le "potentiel futur de la ville

La valeur d'un bien immobilier est indissociable de la valeur de sa "ville". Il est essentiel d'avoir une perspective qui dépasse la commodité immédiate pour décrypter comment la ville est susceptible de se développer ou de décliner à l'avenir.

Il convient notamment de se demander s'il existe des plans de réaménagement. Un réaménagement à grande échelle devant une gare ou l'ouverture d'un nouveau centre commercial peut être un catalyseur pour accroître l'attractivité de la ville et favoriser l'afflux de population. L'extension des infrastructures de transport et l'ouverture de nouvelles gares sont également des facteurs importants qui améliorent considérablement la commodité et augmentent la valeur des biens immobiliers. En outre, la disponibilité des services publics, en particulier des programmes d'aide à la garde d'enfants, et la présence d'infrastructures médicales de qualité jouent un rôle important pour attirer les familles et augmenter le nombre de résidents permanents dans la région.

2) La "valeur foncière" est la base constante

Alors que la valeur des bâtiments diminue avec le temps, la valeur d'un terrain a plus de chances de se maintenir dans le temps s'il est bien situé. En particulier, pour les maisons individuelles situées dans des zones où les prix des terrains sont stables, la valeur du terrain soutiendra l'ensemble de l'actif, même si la valeur du bâtiment est proche de zéro.

Parmi les facteurs importants pour évaluer la valeur d'un terrain figurent la topographie (si le terrain est en forme ou irrégulier), l'accès routier (largeur et tangence de la route) et le zonage. Par exemple, un terrain rectangulaire avec une large façade et une large voie d'accès est plus facile à reconstruire ou à vendre, et sa valeur foncière est évaluée à un niveau plus élevé, même si la surface est la même. La clé de la sélection d'un bien immobilier est d'identifier le "pouvoir du terrain" afin d'éviter que sa valeur ne soit affectée à l'avenir. 3.

3. l'état de la gestion détermine la durée de vie de la copropriété.

La valeur de l'actif d'un immeuble d'habitation est résumée dans l'adage "achetez la gestion". Quels que soient l'emplacement et la qualité de l'immeuble, s'il est mal géré, il perdra de sa valeur au fil du temps.

Les éléments les plus importants à vérifier sont le plan de réparation à long terme et le fonds de réserve pour les réparations. Il est essentiel de vérifier que les grosses réparations prévues sont effectuées et que des fonds suffisants ont été mis de côté à cet effet. Un immeuble d'habitation dont l'association de gestion fonctionne bien et dont les résidents sont très sensibilisés conservera une valeur d'actif élevée même après un certain âge, car l'immeuble est correctement entretenu et les espaces communs sont maintenus en bon état de propreté. Lors des visites, il convient de prêter attention non seulement à l'intérieur des pièces, mais aussi à l'état des parties communes telles que les entrées et les zones d'élimination des déchets.

4. la nouvelle norme de valeur de la "performance du logement

Les modes de vie et les valeurs des gens évoluant, les performances exigées des logements évoluent également. En particulier, les performances de base des logements, telles que la résistance aux tremblements de terre, l'isolation et l'efficacité énergétique, ne sont plus une valeur ajoutée, mais deviennent une condition préalable au maintien de la valeur de l'actif.

Par exemple, les "logements supérieurs à long terme" qui répondent aux normes nationales et les logements répondant aux spécifications "ZEH", dont le bilan énergétique est égal ou inférieur à zéro, bénéficient non seulement d'un traitement fiscal préférentiel, mais réduisent également les coûts des services publics et créent un environnement intérieur confortable. Ces logements à haute performance se distingueront clairement des autres propriétés lorsqu'ils seront vendus ou loués à l'avenir, ce qui permettra d'accroître la compétitivité.

5. préparation au "risque de catastrophe".

Le Japon est constamment exposé aux risques de catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les inondations. Cette perspective de sécurité deviendra de plus en plus importante lorsqu'il s'agira d'évaluer la valeur de l'actif immobilier.

La vérification des cartes de risques pour voir si le bien se trouve dans une zone inondable ou dans une zone d'alerte de glissement de terrain est une étape minimale. En outre, la solidité du sol, la disponibilité des voies d'évacuation en cas d'urgence et le système local de prévention des catastrophes méritent également d'être évalués. La valeur fondamentale d'une vie en toute sécurité est un atout irremplaçable.

Comparaison de la qualité des biens entre les copropriétés et les maisons

Apprendre des stratégies d'investissement des riches, des techniques défensives de protection des actifs

Les personnes fortunées qui sont les principaux clients de INA&Associates considèrent l'immobilier non pas comme un simple objet de spéculation, mais comme le cœur de la constitution d'un patrimoine à long terme et construisent leurs portefeuilles de manière extrêmement stratégique. Leur façon de penser contient de nombreux conseils pour survivre à l'ère de la polarisation.

L'importance de la réflexion sur le portefeuille

Les particuliers fortunés évitent de concentrer leurs actifs sur un seul bien immobilier. Ils se protègent contre les risques de fluctuation des marchés en diversifiant les zones et les types de biens, par exemple entre des appartements en copropriété productifs de revenus dans les centres-villes et des maisons familiales en banlieue ou des propriétés de villégiature à l'étranger. Ce n'est rien d'autre que le principe de base de l'investissement qui consiste à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La première étape de la constitution d'un patrimoine stable consiste à considérer l'ensemble de ses actifs et à veiller à l'équilibre de son portefeuille.

Équilibre entre les flux de trésorerie et la valeur des actifs

Il existe deux types de revenus issus de l'investissement immobilier : les "gains en revenus", tels que les revenus locatifs, et les "gains en capital", c'est-à-dire les gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier. Les particuliers fortunés sont constamment attentifs à l'équilibre entre ces deux types de revenus. Ils s'assurent des revenus quotidiens grâce à des biens immobiliers générant des revenus stables, tout en cherchant à augmenter la valeur de leur patrimoine dans des emplacements de premier ordre en centre-ville, où l'on peut s'attendre à des hausses de prix futures. Cette stratégie ambidextre est la force motrice derrière la croissance en boule de neige des actifs.

Collecte d'informations et mise en réseau d'experts

L'un des principaux atouts des personnes fortunées est la qualité de l'information et la fiabilité des contacts. Ils sont prompts à saisir non seulement les informations publiées, mais aussi celles qui n'ont pas encore été rendues publiques par leurs propres réseaux, et à les utiliser dans leurs décisions d'investissement. Et pour juger de l'authenticité et de la valeur de ces informations, ils établissent des relations étroites avec des professionnels de l'immobilier tels que nous-mêmes, des comptables-fiscalistes, des avocats et d'autres experts. En ces temps de changements rapides, le fait d'avoir pour partenaire un expert de confiance augmente considérablement les chances de réussite.

Conclusion.

Cet article a expliqué la nature de la "polarisation" du marché immobilier en 2025 et le processus de prise de décision pour protéger la valeur des actifs dans ce contexte.

La polarisation des prix de l'immobilier signifie que nous entrons dans une ère où ce sont les valeurs elles-mêmes qui seront triées, et non plus seulement les différences de prix. Nous devons saisir les vagues de changements macroéconomiques, tels que la démographie et la politique monétaire, et d'un point de vue microéconomique, nous devons évaluer le potentiel des propriétés individuelles. Il est essentiel d'avoir ces deux perspectives pour sélectionner les biens immobiliers à l'avenir.

Le plus important est d'adopter un point de vue à long terme lorsque l'on traite des actifs, plutôt que de se laisser influencer par les prix et les rendements à court terme. Les cinq axes de décision présentés aujourd'hui (potentiel futur de la ville, valeur du terrain, état de la gestion, performance du logement et risque de catastrophe) devraient servir de lignes directrices universelles à cette fin.

Les périodes de changement sont à la fois un risque et une nouvelle opportunité. Votre avenir sera plus riche et plus sûr si vous vous engagez dans la construction d'actifs stratégiques avec un partenaire compétent et de confiance.

Chez INA&Associates K.K., nous travaillons avec diligence sur la situation et les objectifs individuels de chaque client afin de fournir une stratégie immobilière sur mesure. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à la valeur des actifs ou à l'examen de votre portefeuille. Nous nous réjouissons d'ores et déjà de votre appel.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q : Les prix de l'immobilier vont-ils vraiment baisser si les taux d'intérêt augmentent ?

R : À court terme , la hausse des taux hypothécaires peut freiner l'intérêt des acheteurs et faire pression sur les prix pour qu'ils s'ajustent. Toutefois, dans les centres-villes et les quartiers populaires où la demande est forte, l'impact devrait être limité en raison de la forte demande des acheteurs bien financés et des investisseurs étrangers. L'important est de procéder à une évaluation globale de l'équilibre entre l'offre et la demande et du potentiel futur de la région, plutôt que de se limiter à un seul facteur, à savoir l'évolution des taux d'intérêt.

Q : Les propriétés rurales ne valent-elles plus rien ?

R : La valeur des biens immobiliers ruraux ne diminue pas de la même manière. Même dans les zones rurales, il existe des endroits où la demande est unique, tels que les zones situées autour des principales stations urbaines de la région, les environnements naturels riches ou les zones dotées d'attractions touristiques internationales. Il est important d'analyser le potentiel de chaque zone spécifique, plutôt que de prendre des décisions basées sur une catégorie "régionale" uniforme.

Q : Quels sont les éléments les plus importants à prendre en considération lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion ?

R : Les deux facteurs les plus importants sont l'état physique du bâtiment et son historique de gestion. Pour les copropriétés en particulier, vérifiez dans les procès-verbaux de l'association de gestion et dans le plan de réparation à long terme si les réparations majeures passées ont été effectuées comme prévu et si le plan de réparation futur et les réserves nécessaires sont suffisants pour couvrir ces réparations. Pour les maisons individuelles, il est fortement recommandé de faire effectuer une inspection (étude de l'état du bâtiment) par un spécialiste afin de déterminer à l'avance s'il y a des problèmes structurels ou des fuites.

Q : Y a-t-il quelque chose que je puisse faire maintenant pour maintenir la valeur de mon bien ?

R : Nous vous recommandons tout d' abord d'effectuer un "bilan de santé" de votre bien. Commencez par déterminer objectivement le prix auquel il se négocie actuellement sur le marché (valeur estimée), le loyer attendu si vous le louez et, s'il s'agit d'un immeuble d'habitation, l'état de la gestion. Si vous constatez des problèmes, envisagez des mesures telles que la rénovation ou la participation active aux activités de l'association de gestion. Savoir exactement ce qui se passe est la première étape pour prendre les bonnes mesures.