كيفية حماية قيم العقارات وسط استقطاب الأسعار المتوقع في 2025

يبدو سوق العقارات في عام 2025 متناقضاً، حيث تتهامس بعض وسائل الإعلام بأن السوق على وشك "انفجار الفقاعة"، في حين أن الأبراج في مراكز المدن تتداول بأسعار مرتفعة. وهذا يشير إلى أن أسعار العقارات في خضم تغير هيكلي كبير من الاستقطاب. بعبارة أخرى، لم يكن التباين بين العقارات التي تستمر قيمتها في الارتفاع وتلك التي لا مفر من انخفاضها أكثر وضوحًا من أي وقت مضى.

في هذه الأوقات، تساور الكثير من الناس مخاوف وتساؤلات جادة مثل "هل ستتم المحافظة على قيمة عقاري في المستقبل؟" و"إذا كنت سأشتري منزلي الخاص أو عقاري الاستثماري، فما هي المعايير التي يجب أن أختارها؟ العقارات ليست مجرد "منزل"، ولكنها أيضاً "أصل" مهم يدعم تخطيط حياتك. كيف يمكننا حماية قيمته ورعايته؟ هناك حاجة ماسة الآن إلى بوصلة لهذا الأمر.

في هذا المقال، سأكشف أنا، الذي أعمل في مجال استشارات الأصول للعديد من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية بشكل يومي بصفتي عضوًا في شركة INA & Associates، عن جوهر عصر الاستقطاب هذا من منظور مهني. كما سأقوم بشرح "محور اتخاذ القرار" المحدد بالتفصيل حتى تتمكن من القيام باختيارات عقارية لن تندم عليها في المستقبل.

لماذا يتسارع "استقطاب" أسعار العقارات الآن؟

استقطاب أسعار العقارات ليس ظاهرة مفاجئة. بل هو تفاعل معقد بين عوامل اجتماعية واقتصادية متعددة، يتجلى في صورة تغير هيكلي. وهنا نلقي نظرة متعمقة على العوامل الرئيسية الثلاثة الكامنة وراء ذلك.

اتجاهات الأسعار في البيانات: حقيقة الاستقطاب

أولاً، من المهم فهم الوضع الفعلي في السوق من خلال البيانات الموضوعية. يعد مؤشر أسعار العقارات الذي تنشره وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل مقياساً موثوقاً لدرجة حرارة السوق، حيث بلغ متوسط السعر في عام 2010 100. تُظهر أحدث البيانات أن المؤشر الوطني المركب للإسكان كان في اتجاه تصاعدي ثابت منذ عام 2013 تقريبًا، ولكن التحليل التفصيلي لتقسيم المؤشر يكشف عن صورة واضحة للاستقطاب.

اللافت للنظر بشكل خاص هو الارتفاع الكبير في أسعار الشقق السكنية. تُظهر أسعار الشقق السكنية في منطقة العاصمة طوكيو معدل نمو بارز مقارنة بالمناطق الأخرى والمنازل المنفصلة، وهي القوة الدافعة وراء السوق ككل. ومن ناحية أخرى، لطالما كانت أسعار الأراضي السكنية في المناطق الإقليمية ثابتة أو حتى متراجعة منذ فترة طويلة، باستثناء بعض المدن المركزية. وهذا يشير إلى أن الطلب يتركز في المناطق الحضرية الأكثر ملاءمةً، مما يخلق فجوة كبيرة في الأسعار مع بقية سوق العقارات.

هناك ثلاثة عوامل تقود هذا الاستقطاب

1- التحول في السياسة النقدية: الانتقال إلى عالم أسعار الفائدة

في مارس 2024، رفع بنك اليابان سياسة أسعار الفائدة السلبية لأول مرة منذ ما يقرب من 17 عامًا، موجهًا السياسة النقدية نحو التطبيع. وهذا يعني أن اقتصادنا يعود إلى "عالم بأسعار فائدة". يؤثر هذا التغيير على سوق العقارات بطريقتين.

الأولى هي ارتفاع معدلات الرهن العقاري. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، سيزداد عبء السداد على المبلغ المقترض، مما قد يؤدي إلى انخفاض الرغبة في الشراء. وعلى وجه الخصوص، سيكون لدى الأشخاص ذوي الميزانية المحدودة خيارات أضيق من العقارات المتاحة للشراء، أو قد يقررون عدم الشراء على الإطلاق.

وهناك عامل آخر هو التغير في تدفق أموال الاستثمار. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فمن الممكن أن تتحول بعض الأموال التي كانت موجهة في السابق نحو الاستثمار العقاري إلى الودائع والسندات منخفضة المخاطر. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تحول تدريجي في سوق العقارات ككل نحو سوق المشترين.

ولكن الأهم من ذلك أن هذا التأثير لن يكون موحداً. فالأفراد من ذوي الملاءة المالية القوية والمستثمرون في الخارج أقل عرضة للتأثر بارتفاع أسعار الفائدة، بل قد يعجلون في الواقع باستثمارهم في العقارات الرئيسية، مثل المواقع الحضرية الرئيسية التي يقل احتمال فقدانها لقيمتها من منظور حماية الأصول. ونتيجة لذلك، سيصبح الاختيار بين العقارات "القابلة للشراء" والعقارات "غير القابلة للشراء" أكثر صرامة مع ازدياد محدودية عدد السكان المشترين.

2- التغير الديموغرافي: المدن التي يمكن اختيارها والمدن التي لا يمكن شراؤها

دخل إجمالي عدد السكان في اليابان مرحلة من الانخفاض، ولكن الواقع يختلف كثيراً من منطقة إلى أخرى. يستمر السكان في التدفق إلى منطقة طوكيو (طوكيو، كاناغاوا، محافظات سايتاما وتشيبا)، ويتسارع التركز السكاني خاصة في مراكز المدن. في الأماكن التي يتجمع فيها السكان، يستمر الطلب على المساكن في تجاوز العرض، مما يقلل من احتمال انخفاض الأسعار.

ومن ناحية أخرى، في المناطق الريفية التي يتناقص فيها عدد السكان بشكل خطير، أصبحت الزيادة في عدد المنازل الشاغرة مشكلة اجتماعية. وفي المناطق التي من المتوقع أن يتناقص فيها الطلب، فإن الاستمرار في الاحتفاظ بالممتلكات يشكل في حد ذاته خطرًا، وسيزداد الضغط النزولي على الأسعار أكثر في المستقبل. وبالتالي فإن العوامل الديموغرافية هي العامل الأساسي الذي يحدد ظلال الطلب على العقارات، وهو منظور أساسي للتنبؤ بقيم الأصول على المدى الطويل.

3- ارتفاع تكاليف البناء ومتطلبات الجودة

في السنوات الأخيرة، استمرت تكلفة بناء العقارات الجديدة في الارتفاع في صناعة البناء والتشييد بسبب ارتفاع أسعار المواد والنقص الخطير في العمالة. وقد أدى ذلك إلى بقاء أسعار المباني الجديدة مرتفعة وأصبحت في غير متناول العديد من المستهلكين.

وقد أدى هذا الوضع إلى تحول المستهلكين نحو سوق العقارات المستعملة، حيث الأسعار منخفضة نسبياً. ومع ذلك، فإن أي شيء مستعمل ليس بالضرورة أن يكون جيداً بما فيه الكفاية. فالمستهلكون يقيّمون جودة العقار بشكل متزايد بنظرة أكثر صرامة. فبالإضافة إلى معايير الأداء الأساسية مثل مقاومة الزلازل والعزل الحراري، فإنهم يدققون أيضاً بشكل أكثر صرامة فيما إذا كان العقار مُدار بشكل جيد وتم تجديده بما يتماشى مع العصر.

ونتيجة لذلك، فإن العقارات المستعملة التي تتم صيانتها بشكل جيد وذات الجودة العالية تحظى بتقدير كبير في السوق، في حين أن العقارات التي لا تتم صيانتها بشكل جيد لا تستطيع جذب المشترين وتضطر إلى خفض أسعارها. تكتسب جودة البناء وزناً كعامل مهم يؤثر على الأسعار.

خمسة معايير للقرار لتحديد العقارات التي ترتفع أو تنخفض أسعارها.

إذن، في عصر الاستقطاب هذا، ما الذي يجب أن نبني عليه تقييمنا لقيم العقارات؟ فيما يلي خمسة محاور عالمية لاتخاذ القرارات التي دائماً ما أخبر عملائي بها.

1- فك رموز "الإمكانات المستقبلية للمدينة

لا تنفصل قيمة العقار عن قيمة "البلدة" التي ينتمي إليها. من الضروري أن يكون لديك منظور يتجاوز الملاءمة الفورية لفك شفرة الكيفية التي من المحتمل أن تتطور بها البلدة أو تتراجع في المستقبل.

أحد الأشياء التي يجب البحث عنها هو ما إذا كانت هناك أي خطط لإعادة التطوير. يمكن أن تكون إعادة التطوير على نطاق واسع أمام محطة ما أو افتتاح مركز تجاري جديد حافزاً لزيادة جاذبية المدينة وتشجيع تدفق السكان. كما يعد توسيع البنية التحتية للنقل وافتتاح محطات جديدة من العوامل الرئيسية التي تحسن بشكل كبير من الراحة وتعزز من قيمة العقارات. علاوة على ذلك، يلعب توافر الخدمات الحكومية، لا سيما برامج دعم رعاية الأطفال، ووجود مرافق طبية عالية الجودة دوراً مهماً في جذب العائلات وزيادة عدد السكان الدائمين في المنطقة.

2- "قيمة الأرض" هي الأساس الثابت

بينما تنخفض قيمة المباني بمرور الوقت، من المرجح أن تبقى قيمة الأرض ثابتة مع مرور الوقت إذا كانت في موقع جيد. على وجه الخصوص، بالنسبة للمنازل المنفصلة في المناطق ذات أسعار الأراضي المستقرة، فإن قيمة الأرض ستدعم الأصل بأكمله، حتى لو اقتربت قيمة المبنى من الصفر.

تشمل العوامل المهمة في تقييم قيمة الأرض التضاريس (سواء كانت الأرض مستطيلة الشكل أو غير منتظمة)، والوصول إلى الطريق (عرض الطريق ومماسه) وتقسيم المناطق. على سبيل المثال، قطعة الأرض المستطيلة ذات الواجهة العريضة والطريق الأمامي العريض يسهل إعادة بنائها أو بيعها، ويتم تقييم قيمة عقارها بمستوى أعلى، حتى لو كانت المساحة نفسها. إن مفتاح اختيار العقار هو تحديد "قوة الأرض" لمنع الإضرار بالقيمة في المستقبل. 3.

3- "حالة الإدارة" تحدد عمر العمارة السكنية.

تتلخص قيمة أصول المبنى السكني في القول المأثور "اشترِ الإدارة". بغض النظر عن مدى جودة موقع الوحدة السكنية ومدى ارتفاع قيمتها، إذا كانت إدارتها سيئة، فإن قيمتها ستفقد مع مرور الوقت.

أهم العناصر التي يجب التحقق منها هي خطة الإصلاح طويلة الأجلوصندوق احتياطي الإصلاح. من الضروري التحقق من تنفيذ الإصلاحات الرئيسية المخطط لها وأنه تم تخصيص أموال كافية لها. سيحافظ المبنى السكني الذي يتمتع بجمعية إدارة تعمل بشكل جيد ووعي كبير بين السكان على قيمة أصوله العالية حتى بعد عمر معين، حيث تتم صيانة المبنى بشكل صحيح والحفاظ على نظافة المساحات المشتركة. أثناء المشاهدة، يجب الانتباه ليس فقط إلى الغرف من الداخل، ولكن أيضًا إلى حالة المناطق المشتركة مثل المداخل وأماكن التخلص من النفايات.

4- معيار القيمة الجديد "أداء المساكن

مع تغير أنماط حياة الناس وقيمهم، فإن الأداء المطلوب من المساكن يتطور أيضًا. على وجه الخصوص، لم يعد الأداء الأساسي للمساكن، مثل مقاومة الزلازل والعزل وكفاءة الطاقة، قيمة مضافة بل أصبح شرطًا أساسيًا للحفاظ على قيمة الأصول.

على سبيل المثال، "المساكن المتفوقة طويلة الأجل" التي تفي بالمعايير الوطنية والمساكن ذات المواصفات "ZEH" التي لا يساوي رصيدها من الطاقة صفر أو أقل، لا تؤهل فقط للحصول على معاملة ضريبية تفضيلية، بل تقلل أيضًا من تكاليف المرافق وتخلق بيئة داخلية مريحة. كما أن هذه المنازل عالية الأداء ستكون أيضًا عامل تمييز واضح عن غيرها من العقارات عند بيعها أو تأجيرها في المستقبل، مما يؤدي إلى زيادة القدرة التنافسية.

5- التأهب "لمخاطر الكوارث".

تتعرض اليابان باستمرار لخطر الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والفيضانات. وستزداد أهمية منظور السلامة هذا عند النظر في قيمة أصول العقارات.

يعد التحقق من خرائط المخاطر لمعرفة ما إذا كان العقار يقع في منطقة معرضة للفيضانات أو منطقة التحذير من مخاطر الانهيارات الأرضية خطوة دنيا. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قوة الأرض وتوافر طرق الإخلاء في حالة الطوارئ والنظام المحلي للوقاية من الكوارث تستحق التقييم أيضاً. القيمة الأساسية للعيش بأمان وسلامة هي أصل لا يمكن الاستغناء عنه.

مقارنة بين جودة الأصول بين الوحدات السكنية والمنازل

التعلم من الاستراتيجيات الاستثمارية للأثرياء، وتقنيات حماية الأصول الدفاعية

لا ينظر أصحاب الملاءة المالية المرتفعة الذين هم العملاء الرئيسيون لشركة INA&Asociates إلى العقارات ليس كمجرد هدف للمضاربة، بل كجوهر لبناء الأصول على المدى الطويل، ويبنون محافظهم الاستثمارية بطريقة استراتيجية للغاية. تحتوي طريقة تفكيرهم على العديد من التلميحات للبقاء على قيد الحياة في عصر الاستقطاب.

أهمية تفكير المحفظة الاستثمارية

يتجنب أصحاب الملاءة المالية العالية تركيز أصولهم في عقار واحد. فهم يتحوطون ضد مخاطر التقلبات في أسواق معينة من خلال تنويع المناطق وأنواع العق ارات، على سبيل المثال، بين الوحدات السكنية المدرة للدخل في مراكز المدن والمنازل العائلية في الضواحي أو العقارات في المنتجعات في الخارج. هذا ليس أكثر من مبدأ الاستثمار الأساسي المتمثل في عدم وضع كل بيضك في سلة واحدة. فالخطوة الأولى لبناء أصول مستقرة هي النظر إلى أصولك ككل، وأن تكون على دراية بمحفظة متوازنة.

التوازن بين التدفق النقدي وقيمة الأصول

هناك نوعان من الدخل من الاستثمار العقاري: "مكاسب الدخل"، مثل دخل الإيجار، و"المكاسب الرأسمالية"، وهي المكاسب الناتجة عن بيع العقارات. ويدرك الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة باستمرار التوازن بين هذين النوعين. فهم يؤمنون الدخل اليومي من العقارات المدرة للدخل التي تولد تدفقات نقدية مستقرة، بينما يهدفون إلى زيادة قيمة أصولهم نفسها في مواقع رئيسية في وسط المدينة حيث يمكن توقع زيادات مستقبلية في الأسعار. هذه الاستراتيجية المزدوجة هي القوة الدافعة وراء النمو المتزايد للأصول.

جمع المعلومات والتواصل مع الخبراء

من أهم الأصول التي يمتلكها أصحاب الثروات الكبيرة هي المعلومات الجيدة والاتصالات الموثوقة. فهم سريعون في استيعاب ليس فقط المعلومات المنشورة علنًا، ولكن أيضًا المعلومات التي لم يتم الإعلان عنها بعد من خلال شبكاتهم الخاصة، واستخدامها في قراراتهم الاستثمارية. ومن أجل الحكم على صحة هذه المعلومات وقيمتها، فإنهم يبنون علاقات وثيقة مع المتخصصين في مجال العقارات مثلنا ومحاسبي الضرائب والمحامين وغيرهم من الخبراء. في هذه الأوقات التي تتسم بالتغير السريع، فإن وجود خبير موثوق به كشريك يزيد بشكل كبير من احتمالية النجاح.

الخلاصة.

أوضح هذا المقال طبيعة "الاستقطاب" في سوق العقارات في عام 2025 وعملية اتخاذ القرار لحماية قيم الأصول في هذا السياق.

إن استقطاب أسعار العقارات يعني أننا ندخل حقبة سيتم فيها فرز القيم نفسها، وليس فقط الاختلافات في الأسعار. نحن بحاجة إلى استيعاب موجات التغيرات الكلية، مثل التركيبة السكانية والسياسة النقدية، ومن منظور جزئي نحتاج إلى تقييم إمكانات العقارات الفردية. إن امتلاك كلا هذين المنظورين ضروري لاختيار العقارات في المستقبل.

الأمر الأكثر أهمية هو اتخاذ وجهة نظر طويلة الأجل عند التعامل مع الأصول، بدلاً من التأثر بالأسعار والعوائد قصيرة الأجل. يجب أن تكون محاور القرار الخمسة التي تم تقديمها اليوم (الإمكانات المستقبلية للمدينة، وقيمة الأرض، وحالة الإدارة، وأداء المساكن، ومخاطر الكوارث) بمثابة مبادئ توجيهية عالمية لهذا الغرض.

إن أوقات التغيير هي مخاطرة وفرصة جديدة في نفس الوقت. سيكون مستقبلك أكثر ثراءً وأماناً إذا انخرطت في بناء الأصول الاستراتيجية مع شريك مطلع وموثوق.

في شركة INA&Associates K.K.، نعمل بجد مع الوضع الفردي لكل عميل وأهدافه لتقديم استراتيجية عقارية مصممة خصيصاً له. لا تتردد في الاتصال بنا بشأن أي استفسارات قد تكون لديك فيما يتعلق بقيم الأصول أو مراجعة محفظتك. نتطلع إلى الاستماع إلى استفساراتك.

الأسئلة المتداولة (أسئلة وأجوبة)

س: هل ستنخفض أسعار العقارات بالفعل إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟

ج: ج: على المدى القصير، قد يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تهدئة الاهتمام بالشراء والضغط على الأسعار لتعديلها. ومع ذلك، في مراكز المدن والمناطق الشعبية حيث الطلب قوي، من المرجح أن يكون التأثير محدودًا في مراكز المدن والمناطق الشعبية حيث الطلب القوي من المشترين ذوي التمويل الجيد والمستثمرين الأجانب. والأمر المهم هو إجراء تقييم شامل للتوازن بين العرض والطلب في المنطقة والإمكانات المستقبلية، بدلاً من عامل واحد فقط - اتجاهات أسعار الفائدة.

س: هل العقارات الريفية لم تعد تساوي شيئاً؟

ج: لا تنخفض جميع قيم العقارات الريفية بالتساوي. فحتى في المناطق الريفية، هناك أماكن يوجد فيها طلب فريد من نوعه، مثل المناطق المحيطة بمحطات المدينة الأساسية في المنطقة، أو البيئات الطبيعية الغنية أو المناطق ذات الجذب السياحي الدولي. من المهم تحليل إمكانات كل منطقة على حدة، بدلاً من اتخاذ القرارات بناءً على فئة "إقليمية" موحدة.

س: ما هي أهم الاعتبارات عند شراء عقار مستعمل؟

ج: أهم عاملين هما الحالة المادية للمبنى وتاريخ إدارته. بالنسبة للوحدات السكنية على وجه الخصوص، احرص على التحقق من خلال محاضر جمعية الإدارة وخطة الإصلاح طويلة الأجل ما إذا كانت الإصلاحات الرئيسية السابقة قد تم تنفيذها كما هو مخطط لها، وما إذا كانت خطة الإصلاح المستقبلية والاحتياطيات اللازمة كافية لتغطية هذه الإصلاحات. بالنسبة للمنازل المنفصلة، يوصى بشدة بإجراء فحص (مسح لحالة المبنى) من قبل متخصص للتأكد مسبقاً مما إذا كانت هناك أي مشاكل هيكلية أو تسربات.

س: هل هناك أي شيء يمكنني القيام به الآن للحفاظ على قيمة عقاري؟

ج: نوصيك أولاً بإجراء "فحص حالة" عقارك. ابدأ بالتأكد بشكل موضوعي من السعر الذي يتم تداوله حالياً في السوق (القيمة المقدرة)، والإيجار المتوقع إذا كنت تؤجره، وإذا كان مبنى سكني، فحالة الإدارة. إذا وجدت أي مشاكل، ففكر في اتخاذ تدابير مثل التجديد أو المشاركة الفعالة في أنشطة جمعية الإدارة. معرفة ما يحدث بالضبط هي الخطوة الأولى نحو اتخاذ الخطوات التالية الصحيحة.