2025年房地产两极分化：如何保护资产价值

2025 年的房地产市场看似矛盾重重，一些媒体小声说市场正处于 "泡沫破灭 "的前夜，而市中心的高楼大厦却在高价交易。这表明，房地产价格正处于两极分化的重大结构性变化之中。换句话说，价值持续上涨的房产和不可避免下跌的房产之间的差距从未如此明显。

在这样的时代背景下，很多人都会产生严重的担忧和疑问，比如 "我的房产资产价值在未来能否得到保持？"以及 "如果我要购买自住房或投资性房产，我应该以什么作为选择标准？房地产不仅是 "家"，也是支持您人生规划的重要 "资产"。如何保护和培育它的价值？现在亟需一个指南针。

在这篇文章中，作为 INA & Associates 的成员，我每天都要为许多高净值客户提供资产咨询，我将从专业角度揭示这个两极分化时代的本质。我还将详细解释具体的 "决策轴心"，让您在选择房产时不会后悔。

为什么现在房价 "两极分化 "加速？

楼价两极分化并非突发现象。它是多种社会和经济因素的复杂相互作用，表现为一种结构性变化。在此，我们将深入探讨其背后的三大因素。

数据中的价格趋势：两极分化的现实

首先，要从客观数据中把握市场的实际情况。国土交通省（MLIT）发布的房地产价格指数是衡量市场温度的可靠指标，2010 年的平均价格为 100。最新数据显示，全国住房综合指数自 2013 年左右以来一直呈持续上升趋势，但对指数细分的详细分析却揭示了一幅明显的两极分化图景。

尤其引人注目的是公寓价格的飙升。与其他地区和独立式住宅相比，东京都地区的共有公寓价格增长显著，成为整个市场的推动力。另一方面，除部分中心城市外，其他地区的住宅地价长期持平甚至下降。这表明需求主要集中在交通较为便利的城市地区，与其他地区的房地产市场形成了较大的价格差距。

推动两极分化的因素有三个

1. 货币政策转变：走向利率世界

2024 年 3 月，日本央行近 17 年来首次取消负利率政策，引导货币政策走向正常化。这意味着我们的经济正在回归 "有利率的世界"。这一变化从两个方面影响了房地产市场。

首先是抵押贷款利率上升。如果利率上升，借贷金额的还款负担就会加重，从而可能导致购买力下降。特别是那些预算有限的人，可供选择的房产将更少，甚至可能决定不买房。

另一个原因是投资资金流的变化。如果利率上升，以前用于房地产投资的部分资金可能会转向低风险的存款和债券。预计这将导致整个房地产市场逐步转向买方市场。

但重要的是，这种影响不会是一致的。财力雄厚的高净值人士和海外投资者受利率上升影响的可能性较小，事实上，他们可能会从资产保护的角度出发，加快对优质房地产的投资，例如不太可能贬值的城市黄金地段。因此，随着购买人口的增加，"可购买 "和 "不可购买 "房产之间的选择将变得更加严格。

2. 人口变化：可选择的城镇和不可选择的城镇

日本的总人口已进入减少阶段，但各地区的实际情况却大相径庭。人口继续向东京地区（东京都、神奈川县、埼玉县和千叶县）流动，人口的集中速度加快，尤其是在市中心。在人口聚集的地方，住房仍然供不应求，因此房价下跌的可能性较小。

另一方面，在人口严重减少的农村地区，空置房数量的增加正在成为一个社会问题。在预计需求将逐渐减少的地区，继续持有房产本身就是一种风险，未来房价下行的压力将进一步加大。因此，人口统计是决定房地产需求深浅的最基本因素，也是预测长期资产价值的重要视角。

3. 建筑成本上升与质量要求

近年来，由于材料价格飞涨和劳动力严重短缺，建筑行业的新房建造成本持续上升。这导致新建楼房的价格居高不下，许多消费者难以承受。

这种情况导致消费者转向价格相对较低的二手房市场。然而，二手房并不一定好。消费者对房产质量的评估越来越严格。除了抗震、隔热等基本性能标准外，他们还更加严格地审查房产是否管理完善，是否经过与时俱进的翻新。

因此，维护得当的优质二手房在市场上价值不菲，而维护不当的二手房则无法吸引买家，被迫降价出售。建筑质量作为影响价格的重要因素，其分量越来越重。

识别房产价值 "上升 "和 "下降 "的五个决策标准。

那么，在这个两极分化的时代，我们应该根据什么来评估房产价值呢？以下是我经常向客户介绍的五大通用决策标准。

1.解读 "城镇的未来潜力

房产的价值与 "城镇 "的价值密不可分。必须有超越眼前便利的视角，解读城镇未来可能的发展或衰落。

需要注意的一点是，是否有任何重建计划。车站前的大规模重建或新商业中心的开业，都可以成为增加城市吸引力和鼓励人口流入的催化剂。交通基础设施的扩建和新车站的启用也是显著提高便利性和提升房产价值的重要因素。此外，政府提供的服务，尤其是儿童保育支持计划，以及高质量医疗设施的存在，在吸引家庭和增加该地区常住人口数量方面发挥着重要作用。

土地价值 "是不变的基础

建筑物的价值会随着时间的推移而下降，但如果地段好，土地的价值则更有可能长期保持。特别是对于地价稳定地区的独立式住宅，即使建筑物的价值趋近于零，土地的价值也会成为整个资产的基础。

评估土地价值的重要因素包括地形（土地是有形状的还是不规则的）、道路交通（道路的宽度和切线）和分区。例如，一块长方形的土地，如果门前有宽阔的道路，则更容易重建或出售，即使面积相同，其房产价值也会评估得更高。选择房地产的关键在于识别 "地力"，防止将来价值受损。

3. "管理状况 "决定公寓的寿命。

公寓楼的资产价值概括为一句格言 "买管理"。无论地段多好、档次多高的公寓，如果管理不善，其价值就会随着时间的推移而流失。

最重要的检查项目是长期维修计划和维修储备基金。必须检查是否按计划进行了大修，是否为大修预留了足够的资金。一栋公寓楼如果有一个运作良好的管理协会，居民的意识也很高，那么即使到了一定年限，由于楼房维护得当，公共空间保持清洁，其资产价值也会很高。在看房过程中，不仅要注意房间内部，还要注意入口和垃圾处理区等公共区域的状况。

4. 新的 "住房性能 "价值标准

随着人们生活方式和价值观的改变，对住房性能的要求也在不断变化。尤其是抗震、隔热和节能等基本住房性能不再是附加值，而是成为保持资产价值的先决条件。

例如，符合国家标准的 "高级长期住房 "和能源平衡为零或更低的 "ZEH "规格住房不仅可以享受优惠税收待遇，还能降低公用事业成本，创造舒适的室内环境。这些高性能住宅将来在出售或出租时，也会明显区别于其他房产，从而提高竞争力。

5. 防备 "灾害风险"。

日本一直面临着地震和洪水等自然灾害的风险。在考虑房地产的资产价值时，这种安全观点将变得越来越重要。

查看灾害地图，了解房产是否位于洪水易发区或山体滑坡危险警戒区是最起码的步骤。除此之外，地基强度、紧急情况下疏散路线的可用性以及当地的防灾系统也值得评估。安居乐业的基本价值是不可替代的资产。

公寓与住宅的资产质量比较

比较项目	公寓	独立式住宅
价值来源	位置、管理、公共区域	土地、位置、个性
价格波动风险	易受整体市场趋势影响	相对稳定，得到土地估值的支持
流动性（易于出售）	标准化，易于比较	个性化强，评估时容易分化
维护成本	管理费和维修储备基金（计划）	自我管理（意外支出风险）
自由	受细则限制	高昂（翻新、重建）

学习富人的投资策略，防御性资产保护技术

作为INA&Associates公司主要客户的高净值人士，并不仅仅将房地产视为投机的对象，而是将其视为长期资产建设的核心，并以极具战略性的方式建立自己的投资组合。他们的思维方式蕴含着在两极分化时代生存的许多诀窍。

投资组合思维的重要性

高净值人士避免将资产集中在单一房产上。他们通过分散区域和房产类型来规避特定市场波动的风险，例如，在市中心的创收型公寓和郊区的家庭住宅或海外度假房产之间进行选择。这不过是不把鸡蛋放在一个篮子里的基本投资原则。建立稳定资产的第一步是将资产作为一个整体来看待，并注意投资组合的平衡。

现金流与资产价值之间的平衡

房产投资收益分为两种：一种是 "收入收益"，如租金收入；另一种是 "资本收益"，即出售房产的收益。高净值人士时刻注意这两者之间的平衡。他们既要从能产生稳定现金流的创收型房产中获取日常收入，又要在未来房价有望上涨的市中心黄金地段实现资产增值。这种双管齐下的策略是资产滚雪球式增长的驱动力。

信息收集和专家网络

高净值人士最重要的资产之一就是高质量的信息和可靠的人脉。他们不仅能迅速掌握公开发布的信息，还能通过自己的人脉网络掌握尚未公开的信息，并在投资决策中加以利用。为了判断这些信息的真实性和价值，他们与房地产专业人士（如我们自己、税务会计师、律师和其他专家）建立了密切的关系。在这个瞬息万变的时代，有一个值得信赖的专家作为合作伙伴，成功的可能性就会大大增加。