近年来，作为上班族增加收入和养老资金的手段，单间公寓投资备受关注。由于初期费用较低、易于入手，且宣传中称“年收入〇〇万日元即可开始”“可节税”等，因此也受到房地产投资新手们的青睐。然而，另一方面，互联网上和专家中也出现了“不要进行单间公寓投资”“不推荐给新手”等声音。 实际上，根据国民生活中心的咨询数据,2013年度关于“投资用公寓”的咨询为160件，而2018年度增至405件，增长了2.5倍，许多人在签约后感到后悔的实际情况可见一斑。 本文将详细解析单间公寓投资为何被劝阻，包括容易失败的风险与问题点（空置风险、租金下跌、维修费用增加、退出策略困难等）。此外，还将介绍新建成单间与二手单间的差异、转租合同及过度营销的社會问题，并分享实际失败案例及专家与公共机构的观点。 初次尝试者请务必正确理解风险与现实，根据自身判断进行投资。
单间公寓投资的典型风险与缺点
单间公寓投资看似便捷且能稳定获得租金收入，但实际上存在以下典型风险。初次尝试者若未充分理解便贸然开始，容易导致失败，请务必确认这些要点。
空置风险导致租金收入归零的可能性
单间公寓作为面向单身人士的小型住宅，存在空置率高的风险。尤其在学生或单身上班族聚集的地区，因毕业、调职等生活事件导致退租频繁，租客更迭迅速。因此，一旦空置，直到找到新租客前租金收入将中断。 贷款偿还、管理费、固定资产税等支出持续进行，空置期延长可能导致亏损。实际上，房地产投资失败的原因中，“空置持续”位列前茅，这表明租金收入为零的冲击非常大。降低空置风险的关键在于选址，但对于新手而言，判断难度较高，可能成为收益恶化的主要因素。
租金下跌导致收益恶化的风险
在租赁经营中，还需注意随着建筑年限的增加，租金会逐渐下降。一般来说，单间公寓的租金每年约下降1%，其中3至10年约下降2.2%,10至20年约下降0.9%,20年后则以约0.7%的幅度逐步下降。 也就是说，从购买新房开始，租金就呈下降趋势，存在无法获得最初预期收入的风险。如果购买时收支持平或略有赤字，随着租金下降，收支状况将进一步恶化。 特别是新建成的一室公寓，由于销售价格较高，最初的收益率就设定较低，因此租金下降的影响更大，扣除贷款偿还和费用后，实际收支容易转为负值。租金下降的风险在长期持有过程中无法避免，因此乐观的收支模拟是不可取的。
维修费用和维护费用的增加带来的负担
随着房产年限增加，建筑老化不可避免，随之而来的维修费用和维护管理费负担将逐渐加重。即使是单间公寓，定期的大规模维修（如外墙修补、设备更换等）也无法避免，每月缴纳的维修基金未来也可能面临涨价风险。房产年限越长，与新房相比竞争力越低，在招租时需要进行装修或设备更新的案例也越来越多。 这种因建筑老化导致的成本增加会压缩收益，成为大幅降低预期收益率的因素。此外，购买时未出现故障的设备（如热水器、空调等）的更换费用也会随着建筑年限的增加而产生。部分新手投资者认为“因是分层所有权，维修费用不会构成太大负担”，但即使是单间公寓投资，设备故障时的实际维修费用以及管理费、税金等维护费用也必然会发生。 因此，出现“实际费用远超预期导致亏损”的失败案例并不少见，老化带来的费用增加风险绝不能轻视。
流动性低与退出策略的难度
房地产投资中，未来可能需要通过出售房产（退出）来实现盈利或止损，但单间公寓在出售时难以找到买家，存在流动性低的问题。尤其是在地方城市或非热门区域的房产，市场需求有限，难以以合理价格出售的可能性更高。 单间公寓不适合家庭居住，主要购买者限于投资者，因此更容易受到市场行情的影响。此外，即使是新购入的房产，从购买之日起就被视为二手房，资产价值会大幅下跌。新购单间公寓甚至被称为“购买瞬间价值下跌20%至30%”，出售时可能出现贷款余额超过房产价值的负资产状态，无法脱手。 因此，缺乏退出策略也是单间公寓投资的风险之一，可能导致资金长期被锁定。在紧急情况下无法灵活处置资产，因此“流动性低”是新手投资者面临的重大缺点。
新房单间公寓与二手单间公寓的差异与问题
尽管都称为“单间公寓投资”，但“新房公寓”与“二手公寓”的情况大不相同。两者各有优势，但均被指出存在投资效率与风险方面的缺陷。
- 新築一室公寓的问题点： 新建物业虽具备最新设施和较高的入住需求，但物业价格偏高。由于销售公司利润上浮，表面收益率较低（市中心新建物业平均约3~4%），若通过贷款购买，初期实际收入可能所剩无几。 此外，如前所述，购入后资产价值容易急剧下跌，出售时往往只能以远低于购入价格的价位找到买家。销售人员常强调“新房空置风险低”“设备有保修”等优势，但价格方面的劣势更为显著，即使以长期持有为前提，也存在投资效率较低的倾向。 此外，新房销售时提出的“〇年租金保证”的转租合同也需特别注意（详情后述）。因此，尽管新房单间看似对新手具有吸引力，但实际上可能成为高价购买且容易失败的投资，需谨慎对待。
- 二手单间的问题点：二手房相较新房价格较低，表面收益率较高（市中心二手房约4~5%），乍看之下似乎有利。 实际上，有观点指出“选择二手房比新房更容易保持租金稳定，因为租金下跌幅度较小”。然而，二手房同样存在空置风险，且由于建筑年限较长，设备故障和维修成本容易增加。此外，老旧单间公寓在金融机构融资方面较为困难，购买时可能需要准备较多的自有资金。 此外，对于建筑年限超过一定年限的公寓，未来可能面临建筑重建问题（如因老旧化导致的拆除或大规模维修的必要性）等房地产本身风险也无法忽视。作为二手房的特殊注意事项，管理状况的评估也至关重要。根据过去的维修记录或管理委员会的运营情况，未来可能出现意料之外的支出。 总体而言，虽然二手单间公寓在价格上比新房有一定优势，但空置风险、老旧化问题以及贷款条件等因素，对于新手而言判断难度较高。
无论哪种情况，单纯认为“新房就没问题”“二手房更安心”都是危险的。
关于次租赁合同的陷阱与过度营销问题
讨论单间投资时，还需提及转租合同（租金保证）与过度销售诱导的社会问题。这些问题并非投资方案本身的问题，而是围绕该行业的惯例，容易让新手陷入麻烦。
转租合同（租金保证）的注意事项
“即使空置，○○公司也保证租金"等一括借上げ（转租）合同，乍看之下对房东颇具吸引力。 确实，在一定期间内租金收入有保障，且无需承担管理麻烦是其优势。然而近年来，围绕转租合同的租金减免纠纷频发。部分转租公司在签约时以较高租金作为保证，数年后以“空置率上升”“市场租金下降”等理由单方面要求减租，甚至有案例被直接解除合同。 实际上，国民生活中心的咨询案例中也提到，有房东被承诺“保证租金收入”，但实际上有期限限制，中途被终止，导致收支出现赤字。如果转租中介公司破产或经营不善，不仅租金无法收取，甚至合同本身可能无效，房东面临突然失去收入的风险。 为防止此类情况发生,2020年实施了所谓的“转租新法”，要求转租公司以书面形式说明未来租金变动风险的义务。消费者厅也提醒消费者“应充分理解合同内容及租金减额风险后再签订合同”。转租合同绝非“空置保证=安心”，需冷静判断并考虑保证内容的局限性及风险。
过度电话·上门推销与恶意销售商
单间公寓投资的另一个社会问题是强硬的推销行为。通过电话或上门推销，执意要求签订合同，甚至深夜仍继续联系等恶劣案例层出不穷。国土交通省也正式提醒称："近期关于投资用公寓销售的执意电话推销投诉增多。” 根据《宅地建物取引業法》，以确定性语言承诺不确定的未来利益（例如：“绝对赚钱”“本金保证”等）或在对方拒绝后仍继续推销的行为被认定为违法。然而，现实中無視法律的推销话术和推销行为泛滥，尤其容易让缺乏知识的初学者成为受害者。 许多咨询案例中，消费者被“现在不签约就吃亏”“年收入达到◯◯万日元就能成为房东”等甜言蜜语催促签约，当场无法冷静判断而签订合同。例如，某案例中，销售人员将消费者诱至餐饮店，直至签约才允许离开，最终被迫购买高价公寓。此类恶意经营者虽属少数，但对新手而言难以辨别。 应对措施包括：确认房地产经纪人的执业许可证编号，若遭遇频繁推销，可向所在地区政府或国土交通省举报。最重要的是，不要轻易被“赚钱机会”所诱惑，应冷静下来，将信息带回家后咨询专业人士或公共机构。消费者厅和国民生活中心也反复呼吁，若对合同内容有任何疑虑，切勿签约并及时咨询。 对于新手而言，切勿被强硬的推销话术所迷惑，在充分收集信息后再做出判断至关重要。
实际收益率：低收益与投资效率低下
单间公寓投资常被宣传为“无需劳作的稳定收入”“低风险且长期获得租金收入”。然而，实际收益率（收益率）并不高，其投资效率也备受质疑。
首先，从表面收益率（年租金收入÷房产价格）来看，平均水平并不高。以东京市中心为例，新建成单间公寓的平均收益率约为3%至4%，二手房也仅为4%至5%左右。虽然地方城市收益率可能稍高，但空置风险也会相应增加。表面收益率5%左右意味着，即使全款购买，年投资收益也仅为5%。 此外，实际运营中还需要扣除管理费、维修基金、固定资产税、火灾保险费等各项费用，实际收益率（净收益率）往往会降至3%左右。与其他金融产品（如股票分红或债券收益率）相比，这一数字并不算高，甚至可能无法获得与风险相匹配的回报。
此外，许多新手投资者会选择全贷款（几乎零首付）购房，此时每月租金收入需扣除贷款利息。即便在当前低利率环境下，贷款利率仍需1%至2%左右，扣除后实际收益率进一步下降，最终到手的纯利润微乎其微。如前所述，一旦出现空置或租金下降，很快就会陷入亏损。 另一方面，投资者自身承担着数千万元的债务风险，因此风险与回报并不匹配。
此外，还需警惕对节税效果的过度依赖。销售人员可能会宣传“通过折旧可以节税”“可以替代人寿保险”等说法。 然而，分户型公寓的建筑成本占比不高，难以计提大量折旧费用，因此所得税压缩效果（节税效果）实际上很小。即便通过折旧费用计提亏损并获得所得税退税，也只是用本业收入弥补亏损，本末倒置。 实际上，如前所述，由于单间公寓投资的收益过低，许多投资者陷入“用退税来弥补亏损”的境地，事后悔恨不已。金融厅也指出："投资房地产的购买者应认识到其属于‘房地产租赁业’这一业务性质，并充分评估长期收支计划的合理性和风险。” 应避免仅关注收益率而轻率投资，应强调以纯利润为基础的投资效率和风险管理的重要性。
总体而言，单间公寓投资可归类为低回报、中等风险的投资。绝非“适合初学者的稳妥投资”，若不了解实际情况就贸然开始，容易导致低效运营。
从失败案例中汲取现实教训与专家观点
实际上，单间公寓投资中失败的人并不在少数。一项调查显示，在有房地产投资经验的人中，约40%的人表示“有过失败经历”。失败的原因主要包括“实际费用超出预期”“房产未升值”“长期空置”等，这些案例正是前述风险在现实中体现的典型例子。以下介绍常见的失败案例。
- 案例① 每月出现亏损后悔： 某投资者H先生通过朋友介绍购买了市中心的新建单间公寓数套。由于年收入超过2000万日元，高收入的H先生被销售人员告知“可以通过折旧抵税来覆盖亏损（不足部分）”，当时觉得合理便签订了合同。 然而实际运营后发现，收益性极低，租金收入不足以偿还贷款，每月需自掏腰包十数万日元。更糟糕的是，原本期待的节税效果微乎其微，根本无法弥补亏损。H先生表示“后悔轻信了销售人员的承诺”，目前已重新评估房产，并调整投资组合以追求现金流转为正的项目。 此案例表明，即使是高收入群体，单间公寓投资也可能出现亏损，盲目追求节税目的的投资决策存在风险。
- 案例② 投资额与收益严重不匹配： 另一位投资者K先生在购房后产生“投入如此多资金却收益过低”的担忧，于是重新开始信息收集。
- 结果发现，单间公寓投资的实际运营成本远超预期，收益率过低，且未来难以通过房价上涨获利，令其震惊不已。K先生曾考虑过提前出售，但因贷款余额问题未能如愿，最终陷入进退两难的境地。类似“得不偿失”而考虑退出投资的案例并不少见。
- 案例③ 多重购房导致债务膨胀无法脱身： 另一位投资者O先生听信“单间公寓投资门槛低”的宣传，连续购入多套房产，最终总负债达到亿级。租金收入仅能覆盖贷款偿还，不仅无法积累现金流，空置时还需动用自有资金填补缺口。 试图出售房产时，由于债务远超房产价值，难以轻松处理，陷入了“房地产贷款地狱”。虽然这看似极端案例，但通过贷款购买多套单间公寓的投资方案本身是常见的营销手段，许多人不知不觉中积累了风险。
从这些失败案例中应汲取的教训是，事前风险评估不足和收支计划过于乐观是致命缺陷。
部分专家明确表示“不推荐投资单间公寓”。
此外，政府机构也发出警示。如前所述，国民生活中心和消费者厅报告称，以年轻人为主的受害者数量增加，金融厅也对轻率借贷进行投资的行为敲响警钟。也就是说，尽管有“单间公寓投资对新手也安全”的宣传口号，但实际上许多人经历了失败和悔恨。
总结：需谨慎判断
以上，我们解析了“单间公寓投资要停止”的主要原因。从空置风险、租金下跌、维修费用增加、退出困难等收支恶化风险，到新房与二手房各自的问题点，以及转租合同和恶意推销等社会性注意事项，初学者需要了解的要点非常广泛。
虽然单间公寓投资看似是一种可以从小额开始的吸引人的投资方式，但其背后隐藏着本文提到的诸多缺点。
房地产投资绝非轻松赚钱之道，即使是小小的单间公寓，本质上也是经营“租赁业务”的商业活动。若缺乏这种认识，盲目相信推销话术开始投资，很可能以失败告终。 特别是房地产投资新手，应认真对待“被劝阻的原因”，不仅要考虑优点，还要进行包括风险和成本在内的综合判断。即使对投资充满兴趣，也建议先暂停考虑，咨询专业人士或与其他投资产品进行比较分析。为了保护重要的资产，应避免轻率地进行单间公寓投资，务必保持谨慎判断。
