En los últimos años, la inversión en estudios ha llamado la atención como una forma de que los trabajadores asalariados obtengan ingresos extra y financien su jubilación. Es fácil de empezar, con bajos costes iniciales, y es popular entre los principiantes de la inversión inmobiliaria porque se anuncia como "posible incluso con unos ingresos anuales de ¥100.000" y "con ahorro de impuestos". Por otro lado, sin embargo, son muchas las voces en Internet y de expertos que afirman que la inversión en condominios estudio debería detenerse y que no es recomendable para principiantes. De hecho, las consultas al Centro Nacional de Asuntos del Consumidor muestran un aumento de 2,5 veces en el número de consultas sobre condominios de inversión de jóvenes de 20 años, de 160 en el año fiscal 2013 a 405 en el año fiscal 2018, lo que indica que muchas personas se arrepienten después de firmar un contrato. Este artículo explica en detalle por qué se dice a la gente que "deje" de invertir en estudios y los riesgos y problemas que pueden llevar al fracaso (por ejemplo, riesgo de desocupación, caída de los alquileres, aumento de los costes de reparación, dificultad en las estrategias de salida, etc.). También presenta las diferencias entre los estudios de nueva construcción y los de segunda mano, los problemas sociales de los contratos de subarriendo y la excesiva solicitud de venta, casos reales de fracaso y las opiniones de expertos y autoridades públicas. Se aconseja a los principiantes que comprendan correctamente los riesgos y realidades y que utilicen su propio criterio a la hora de invertir.
Riesgos e inconvenientes típicos de la inversión en un estudio
Aunque la inversión en un estudio tiene el atractivo de unos ingresos aparentemente fáciles y estables, en realidad existen los siguientes riesgos típ icos. Repasemos los puntos que pueden llevar fácilmente al fracaso si los principiantes empiezan sin comprenderlos del todo.
Posibilidad de cero ingresos por alquiler debido al riesgo de desocupación.
Como los estudios son propiedades pequeñas para personas solas, existe el riesgo de que queden vacíos. Especialmente en zonas donde hay muchos estudiantes y trabajadores solteros, los inquilinos tienden a mudarse debido a acontecimientos vitales como graduaciones y traslados, y los inquilinos son sustituidos con frecuencia. Por lo tanto, una vez que una propiedad queda vacante, los ingresos por alquiler cesarán hasta que se encuentre al siguiente inquilino. Los gastos en amortización de préstamos, gastos de gestión e impuestos sobre la propiedad continuarán, y usted puede sufrir pérdidas si el periodo de desocupación se prolonga. De hecho, la "desocupación continuada" es uno de los principales motivos de fracaso de la inversión inmobiliaria, lo que indica que el golpe de no percibir ingresos por alquiler es importante. La selección de la ubicación es importante para reducir el riesgo de desocupación, pero es difícil para los principiantes identificar la ubicación adecuada y puede ser un factor importante en el deterioro de los ingresos.
Riesgo de deterioro de los ingresos debido a la caída de los alquileres
En la gestión de alquileres, también es importante tener en cuenta que los alquileres disminuyen con el paso del tiempo. En general, se dice que los alquileres de los estudios caen alrededor de un 1% al año, y tienden a bajar gradualmente a un ritmo de alrededor del 2,2% anual de 3 a 10 años, alrededor del 0,9% de 10 a 20 años y alrededor del 0,7% después de 20 años. Esto significa que existe un alto riesgo de que los alquileres sigan bajando inmediatamente después de la compra de un nuevo edificio y que ya no se disponga de los ingresos previstos inicialmente. Si sus ingresos y gastos están en pérdidas o incluso ligeramente en números rojos en el momento de la compra, sus ingresos y gastos no harán sino empeorar a medida que bajen los alquileres. En particular, el elevado precio de venta de los estudios de nueva construcción hace que el rendimiento sea bajo desde el principio, por lo que es fácil que los ingresos y gastos reales, una vez deducidas las amortizaciones del préstamo y los gastos, caigan en cifras negativas debido al impacto de la caída de los alquileres. Dado que el riesgo de caída de los alquileres es inevitable cuando se posee un inmueble durante mucho tiempo, las simulaciones optimistas de ingresos y gastos no son aconsejables.
Carga derivada del aumento de los costes de reparación y mantenimiento
A medida que la propiedad envejece, el edificio se deteriora y la carga de los costes de reparación y mantenimiento aumenta en consecuencia. Incluso en los pisos de una sola habitación, las reparaciones periódicas a gran escala (por ejemplo, reparaciones de las paredes exteriores y sustitución de equipos) son inevitables, y el fondo de reserva mensual para reparaciones puede aumentar en el futuro. Cuanto más antiguo es el inmueble, menos competitivo resulta en comparación con otros más nuevos, y en muchos casos es necesario remodelar y actualizar las instalaciones a la hora de contratar inquilinos. El aumento de los costes debido a este deterioro relacionado con la edad puede ejercer presión sobre los ingresos y reducir significativamente el rendimiento previsto. Además, el coste de sustitución de equipos (calentadores de agua, aparatos de aire acondicionado, etc.) que no se averiaron cuando se compró el inmueble también surgirá a medida que éste envejezca. Algunos principiantes pueden pensar que los costes de reparación no son una gran carga porque poseen la propiedad en unidades, pero los costes de mantenimiento, como el coste real de las averías de los equipos, los gastos de gestión y los impuestos, surgirán con toda seguridad incluso para las inversiones en estudios. Como resultado, hay muchas historias de fracaso, como "costó más de lo esperado y resultó en pérdidas", y no se puede subestimar el riesgo de que aumenten los costes con el tiempo.
Poca liquidez y dificultad de las estrategias de salida
En la inversión inmobiliaria, hay situaciones en las que hay que vender la propiedad (salida) en el futuro para fijar un beneficio o recortar las pérdidas, pero los pisos de estudio tienen el problema de la baja liquidez, que dificulta encontrar un comprador a la hora de vender. En particular, los inmuebles en ciudades regionales y zonas menos populares tienen una demanda limitada en el mercado y aumenta la posibilidad de no poder vender a un precio justo. Los apartamentos de una habitación no son adecuados para familias de uso residencial y los principales compradores potenciales se limitan a inversores, lo que los hace más susceptibles a las condiciones del mercado. Además, aunque se compre un inmueble de nueva construcción, se considera de segunda mano inmediatamente después de la compra, y su valor patrimonial caerá considerablemente. Se dice que el precio de un estudio de nueva construcción "cae un 20-30% en el momento en que se compra", y hay casos en los que el saldo del préstamo supera el valor de la propiedad aunque se quiera vender, y no se puede dejar escapar por la situación de descubierto del préstamo. Otro riesgo de la inversión en estudios es que resulta difícil formular una estrategia de salida, y los fondos pueden quedar inmovilizados a largo plazo. La "escasa liquidez" es una gran desventaja para los principiantes, ya que no pueden disponer con flexibilidad de los activos en momentos de emergencia.
Diferencias y problemas entre los estudios de nueva construcción y los de segunda mano
La situación difiere entre los "condominios de nueva construcción" y los "condominios de segunda mano" cuando se trata de invertir en estudios. Cada uno tiene sus propios méritos, pero se han señalado problemas en términos de eficiencia y riesgo de la inversión.
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Problemas con los estudios de nueva construcción: Aunque se espera que los inmuebles de nueva construcción cuenten con las instalaciones más modernas y una alta demanda de ocupación, el precio de la propiedad se fija con una prima. Debido al beneficio añadido de la empresa vendedora, el rendimiento superficial es bajo (una media de alrededor del 3-4% para los edificios nuevos en el centro de la ciudad), y si se pide un préstamo para comprar el inmueble, puede quedar muy poco producto neto desde el principio. Además, como ya se ha mencionado, el valor de los activos tiende a desplomarse inmediatamente después de la compra, y son muchos los casos en los que sólo se encuentran compradores a un precio significativamente inferior al de compra, incluso cuando se intenta vender. El discurso de venta hace hincapié en que el riesgo de desocupación es bajo porque se trata de un edificio nuevo y en que hay garantía de instalaciones, pero las desventajas en términos de precio son aún mayores, y la eficiencia de la inversión tiende a ser escasa incluso si se asume la propiedad a largo plazo. Además, hay que desconfiar de los contratos de subarriendo con "garantía de alquiler de 0 años" que se proponen en las ventas de edificios nuevos (para más detalles, véase más adelante). Así pues, hay que tener en cuenta que, aunque un estudio de nueva construcción pueda parecer atractivo para los principiantes, en realidad es una compra relativamente cara y propensa al fracaso.
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Problemas con los estudios de segunda mano: los inmuebles de segunda mano parecen ventajosos a primera vista, ya que son menos caros que los de nueva construcción y parecen tener rendimientos superficiales más elevados (en torno al 4-5% para los inmuebles de segunda mano en el centro de las ciudades). De hecho, algunos señalan que elegir un inmueble de segunda mano en lugar de uno de nueva construcción es más fácil de gestionar de forma estable porque el ritmo de descenso de los alquileres es más lento. Sin embargo, incluso en el caso de los inmuebles de segunda mano, el riesgo de desocupación sigue existiendo, y cuanto más antiguo es el edificio, más probabilidades hay de que se produzcan desventajas en términos de averías y costes de reparación. Además, es difícil obtener préstamos de instituciones financieras para pisos antiguos de una sola habitación, y puede ser necesario preparar una gran cantidad de fondos personales en el momento de la compra. Además, no se pueden ignorar los riesgos inmobiliarios de los condominios que superan cierta antigüedad, como los futuros problemas de reconstrucción (la necesidad o no de demolición y reparaciones a gran escala debido a la dilapidación). También es importante evaluar el estado de gestión del inmueble como precaución propia de los inmuebles de segunda mano. Dependiendo del historial de reparaciones y de la gestión de la asociación gestora, pueden surgir gastos inesperados más adelante. En general, aunque los estudios de segunda mano tienen menos desventajas de precio que los de obra nueva, hay muchos puntos que son difíciles de juzgar para los principiantes, como las medidas contra el riesgo de desocupación y deterioro, y los obstáculos en las condiciones de financiación.
En cualquier caso, es peligroso pensar simplemente que "la obra nueva es segura" o que "la segunda mano es segura".
Escollos de los contratos de subarriendo y problemas con la excesiva solicitud de ventas
Al hablar de la inversión en estudios, es necesario mencionar los problemas sociales relacionados con loscontratos de subarriendo (garantías de alquiler) y la excesiva solicitud de ventas. Se trata de problemas en los que los principiantes tienden a verse envueltos como consecuencia de las prácticas del sector que los rodean, más que problemas con el plan de inversión en sí.
Aspectos a tener en cuenta sobre los contratos de subarriendo (garantías de alquiler)
A primera vista, los contratos de subarriendo del tipo "XX empresa garantiza el alquiler aunque la propiedad esté vacía" pueden parecer atractivos para los propietarios. Es cierto que así se garantizan los ingresos por alquiler durante un cierto periodo de tiempo y que tiene la ventaja de eliminar las molestias de la gestión. Sin embargo, en los últimos años ha habido varios problemas con las reducciones de alquiler en estos subarriendos. Se han denunciado casos en los que se ofrece un alquiler garantizado más alto en el momento de la contratación, sólo para que unos años más tarde se pida unilateralmente que se reduzca alegando que han aumentado las vacantes o han bajado los alquileres de mercado o, en el peor de los casos, que se rescinda el contrato. De hecho, el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor también ha denunciado casos de fracaso, en los que se dijo al subarrendatario que la renta del alquiler estaría garantizada, pero en realidad la garantía tenía fecha de caducidad y se rescindió a mitad del contrato, con el consiguiente déficit de ingresos y gastos. Si la empresa subarrendadora quiebra o atraviesa dificultades financieras, el contrato en sí, y no sólo la renta, queda sin efecto y el propietario corre el riesgo de perder repentinamente sus ingresos. Para evitar esta situación, en 2020 entró en vigor la llamada "Nueva Ley de Subarrendamiento", que obliga al subarrendador a explicar por escrito los riesgos de futuras fluctuaciones del alquiler. La Agencia de Consumo recuerda, además, que "se debe firmar un contrato después de haber comprendido perfectamente los detalles del mismo y el riesgo de reducción de la renta". Un contrato de subarriendo no es un "alquiler garantizado = tranquilidad", sino que es necesaria una decisión sobria que tenga en cuenta las limitaciones y los riesgos del contenido garantizado.
Excesiva captación telefónica y puerta a puerta y agentes de ventas malintencionados
Otro problema social de la inversión en estudios es la venta agresiva. No cesan los casos malintencionados de personas a las que se presiona incesantemente para que firmen contratos por teléfono o puerta a puerta, o de llamadas de venta que continúan hasta altas horas de la noche. El Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo también ha emitido una advertencia oficial, afirmando que "últimamente han aumentado las quejas de telemarketing persistente sobre ventas de condominios de inversión". Según la Ley de Negocios de Transacción de Lotes y Edificios, es ilegal hacer afirmaciones definitivas sobre beneficios futuros inciertos (por ejemplo, "seguro que ganará dinero", "capital garantizado", etc.) o seguir solicitando cuando la persona se niega. Sin embargo, en la realidad proliferan las charlas de ventas y las solicitudes que ignoran la ley, y los principiantes con conocimientos limitados tienden a caer presa de ellas. Se han dado muchos casos de personas a las que se ha metido prisa para que firmen contratos con palabras tan dulces como "Si no firma un contrato ahora, perderá dinero" o "Cualquiera con unos ingresos anuales de Fatty Yen puede convertirse en propietario", y han firmado un contrato porque eran incapaces de tomar una decisión tranquila en el acto. Por ejemplo, en un caso, se citó a un representante de ventas en un restaurante y se le obligó a comprar un costoso condominio sin permitirle salir hasta que se firmara un contrato. Aunque estos agentes malintencionados forman parte del mercado, a los principiantes les resulta difícil identificarlos. Las contramedidas incluyen comprobar el número de licencia del agente inmobiliario y, si la solicitación es persistente, denunciar el asunto a la administración local o al Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. Lo importante es no dejarse llevar por una "oferta rentable" con demasiada facilidad, sino tener la calma suficiente para llevársela a casa y consultar a un especialista o a una institución pública. La Agencia de Consumo y el Centro Nacional de Consumo también instan reiteradamente a la gente a no firmar un contrato o a consultar con ellos si sienten la más mínima sospecha. Lo más importante es que los principiantes no se dejen engañar por un discurso de ventas agresivo y tomen una decisión tras recabar ellos mismos suficiente información.
La realidad de los rendimientos: baja rentabilidad y escasa eficacia de la inversión
La inversión en estudios se anuncia a veces como "ingresos estables y no devengados" e "ingresos por alquiler a largo plazo y de bajo riesgo". Sin embargo, el rendimiento real (tasa de rentabilidad) nunca es alto y su eficiencia inversora es cuestionable.
En primer lugar, el rendimiento superficial medio (renta anual dividida por el precio del inmueble) no es tan elevado. En el centro de Tokio, el rendimiento medio de un estudio de nueva construcción ronda el 3-4%, y el de un apartamento de segunda mano, el 4-5%. En algunas zonas rurales, los rendimientos pueden ser un poco más altos, pero esto aumenta el riesgo de desocupación. Un rendimiento superficial de alrededor del 5% significa que, aunque compre la propiedad con sus propios fondos, sólo obtendrá un rendimiento de la inversión del 5% anual. Por otra parte, no es raro que el rendimiento real (rendimiento sobre la base de la vivienda) se sitúe en torno al 3% una vez deducidos de esta cantidad gastos como los fondos de reserva para gestión y reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas del seguro contra incendios. No es una cifra elevada en comparación con otros instrumentos financieros (por ejemplo, los dividendos de las acciones o el rendimiento de los bonos corporativos), y el rendimiento puede no ser proporcional al riesgo.
Además, muchos principiantes compran con un préstamo completo (casi sin capital propio), en cuyo caso los intereses del préstamo se deducen de los ingresos mensuales por alquiler. Incluso con los bajos tipos de interés actuales, se cobran intereses de préstamo del 1-2%, por lo que si los intereses del préstamo se deducen además del rendimiento real, el beneficio neto que queda es insignificante. Como ya se ha mencionado, si se produce incluso una pequeña desocupación o cae el alquiler, el negocio entra inmediatamente en números rojos. Por otra parte, los propios inversores están asumiendo decenas de millones de yenes de riesgo de endeudamiento, por lo que puede decirse que el riesgo y el rendimiento no son proporcionales.
Además, hay que desconfiar del exceso de confianza en el efecto de ahorro fiscal. Los vendedores a veces hacen afirmaciones como "puede ahorrar en impuestos gracias a la depreciación" o "puede ser un sustituto del seguro de vida". Sin embargo, la realidad es que el efecto de reducción del impuesto sobre la renta (efecto de ahorro fiscal) de los condominios es pequeño porque la relación de precios de construcción no es tan alta y es difícil registrar una gran cantidad de depreciación. Incluso si se registra una pérdida a través de la depreciación y se recibe un reembolso del impuesto sobre la renta, esto es simplemente compensar la pérdida con los ingresos del negocio principal, y es una inversión completa del plan original. De hecho, como ya se ha mencionado, la rentabilidad de las inversiones en estudios es tan baja que algunos inversores acaban "compensando el déficit con una devolución de impuestos" y lamentándolo después. La Agencia de Servicios Financieros también señala que "es importante que los adquirentes de inversiones inmobiliarias sean conscientes de que se trata de un negocio de alquiler de inmuebles, y que consideren detenidamente la idoneidad y los riesgos de los planes de ingresos y gastos a largo plazo". Subraya la importancia de la eficacia de la inversión y la gestión del riesgo desde el punto de vista del beneficio neto, en lugar de lanzarse al mercado con facilidad centrándose únicamente en los rendimientos.
En general, la inversión plana de estudio puede describirse como una inversión de rendimiento bajo y riesgo medio. No es en absoluto una "inversión sólida apta para principiantes" y tiende a ser una inversión ineficaz si se empieza sin conocer la realidad.
La realidad y la opinión de los expertos aprendida de los casos de fracaso
En realidad, muchas personas han fracasado invirtiendo en estudios. Según una encuesta, cerca del 40% de los que han invertido en inmuebles afirmaron haber fracasado. Las razones más comunes del fracaso fueron que los costes fueron más elevados de lo esperado, el inmueble no aumentó de valor y persistieron las viviendas vacías, y en muchos casos los riesgos mencionados se hicieron realidad. A continuación se exponen algunos ejemplos comunes de fracaso.
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Caso 1: Arrepentimiento debido a los gastos mensuales: Un inversor, el Sr. H, adquirió varios estudios nuevos en el centro de la ciudad a través de un conocido. Tenía unos ingresos elevados, de más de 20 millones de yenes al año, y el personal de ventas le dijo que podía cubrir su déficit (carencia) ahorrando impuestos mediante la amortización, lo que aceptó en el acto y firmó el contrato. Sin embargo, cuando abrieron la puerta, descubrieron que la rentabilidad seguía siendo baja y que los ingresos por alquiler no bastaban para devolver el préstamo, por lo que tuvieron que sacar (pagar de su bolsillo) más de ¥100.000 cada mes. El Sr. H dice que se arrepiente de haber creído en la palabra del vendedor, y ahora ha revisado la propiedad y la ha cambiado por una inversión con un flujo de caja positivo. Este caso muestra la realidad de que incluso las personas con altos ingresos pueden sufrir pérdidas en inversiones de estudio, e ilustra los peligros de las compras fáciles con fines de ahorro fiscal.
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Caso 2: Rentabilidad baja no acorde con el importe de la inversión: Otro inversor, el Sr. K, empezó a preocuparse por la posibilidad de que los beneficios fueran demasiado pequeños a pesar de haber invertido tanto dinero, y volvió a recabar información después de comprar el inmueble. Se sorprendió al descubrir que las inversiones en estudios requieren más gastos de lo esperado, el rendimiento es demasiado bajo y no hay perspectivas de un gran aumento de valor a la salida. Se quedó bloqueado. Hay muchos casos como éste en los que la gente piensa que no merece la pena y se plantea retirarse del mercado.
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Caso (iii): Atascado con deudas crecientes por compras múltiples: Un inversor, el Sr. O, se enteró de que "se puede empezar con apartamentos de una habitación con una pequeña cantidad de dinero" y compró más propiedades una tras otra, dando lugar a un total de cientos de millones de yenes en préstamos. Los ingresos por alquileres desaparecen en las amortizaciones de los préstamos, por lo que no sólo no sobra dinero, sino que, cuando se producen desocupaciones, se ve obligado a compensar la diferencia con sus propios fondos. Incluso si intentan vender el inmueble, se quedan con más deuda y no pueden liquidarlo fácilmente, lo que lo convierte en un auténtico "infierno de préstamos inmobiliarios". Puede parecer un ejemplo extremo, pero el plan en sí de comprar varias unidades de una habitación en préstamo es una técnica de venta habitual, y hay personas que, sin saberlo, acumulan el riesgo.
La lección que hay que aprender de estos ejemplos de fracaso es que una mala comprensión de los riesgos de antemano y una mala planificación de ingresos y gastos pueden ser fatales. Algunos expertos afirman claramente que no recomiendan invertir en estudios.
Las autoridades públicas también piden cautela. Como ya se ha mencionado, el Centro Nacional de Consumo y la Agencia de Consumo han informado del creciente número de víctimas, principalmente entre los jóvenes, y la Agencia de Servicios Financieros también ha advertido contra los préstamos fáciles para invertir. En otras palabras, a pesar del argumento de venta de que "la inversión en estudios es segura incluso para principiantes", en realidad muchas personas han experimentado el fracaso y el arrepentimiento.
Resumen: es necesario tomar decisiones con cuidado.
Lo anterior explica las principales razones por las que se dice a la gente que no invierta en estudios. Hay una amplia gama de puntos que los principiantes deben conocer, desdeel riesgo de empeoramiento de los ingresos y los gastos, como el riesgo de desocupación, la caída de los alquileres, el aumento de los costes de reparación y las dificultades para salir, hasta los problemas respectivos de los inmuebles nuevos y de segunda mano, pasando por las precauciones sociales, como los contratos de subarriendo y la solicitación malintencionada. Es cierto que la inversión en estudios parece un método de inversión atractivo que puede iniciarse con una pequeña cantidad de dinero, pero tras ella se esconden una serie de desventajas como las que aquí se mencionan.
La inversión inmobiliaria no es una forma fácil de ganar dinero, e incluso un pequeño estudio no es más que gestionar un negocio llamado "negocio de alquiler". Si empiezas creyéndote el cuento de la solicitación sin ser consciente de ello, fracasarás en un alto porcentaje. Es especialmente importante que los principiantes en la inversión inmobiliaria se tomen en serio las razones por las que se les dice que no lo hagan, y tomen una decisión global que incluya no sólo los beneficios, sino también los riesgos y los costes. Incluso si está realmente interesado, es aconsejable detenerse y consultar a un experto o compararlo también con otros productos de inversión. Para proteger su valioso patrimonio, evite la inversión fácil en estudios y asegúrese de tomar una decisión cuidadosa.
