Warum Einzimmerwohnungen für Anfänger riskant sind

In den letzten Jahren hat die Investition in Studio-Wohnungen als Möglichkeit für Angestellte, ein zusätzliches Einkommen zu erzielen und ihren Ruhestand zu finanzieren, Aufmerksamkeit erregt. Der Einstieg ist einfach, die Anfangskosten sind gering, und die Investition ist bei Anfängern in der Immobilienbranche beliebt, da sie als "auch mit einem Jahreseinkommen von ¥ 100.000 möglich" und "steuerlich vorteilhaft" angepriesen wird. Auf der anderen Seite gibt es jedoch viele Stimmen im Internet und von Experten, die sagen, dass Investitionen in Studio-Eigentumswohnungen gestoppt werden sollten und dass sie für Anfänger nicht zu empfehlen sind. Tatsächlich zeigen Befragungen des Nationalen Zentrums für Verbraucherangelegenheiten einen 2,5-fachen Anstieg der Zahl der Beratungen von jungen Menschen im Alter von 20 Jahren zu Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, nämlich von 160 im Geschäftsjahr 2013 auf 405 im Geschäftsjahr 2018, was darauf hindeutet, dass viele Menschen nach der Vertragsunterzeichnung Reue empfinden. In diesem Artikel wird ausführlich erläutert, warum den Menschen geraten wird, nicht in Einzimmerwohnungen zu investieren, und welche Risiken und Probleme zu einem Scheitern führen können (z. B. Leerstandsrisiko, sinkende Mieten, erhöhte Reparaturkosten, schwierige Ausstiegsstrategien usw.). Außerdem werden die Unterschiede zwischen neu gebauten und gebrauchten Studio-Wohnungen, die sozialen Probleme von Untermietverträgen und übermäßiger Verkaufsförderung, tatsächliche Fälle von Misserfolg und die Ansichten von Experten und Behörden vorgestellt. Anfängern wird empfohlen, die Risiken und Realitäten richtig zu verstehen und bei Investitionen ihr eigenes Urteilsvermögen einzusetzen.

Typische Risiken und Nachteile von Investitionen in Einzimmerwohnungen

Obwohl die Investition in Atelierwohnungen den Reiz eines scheinbar einfachen und stabilen Einkommens hat, gibt es tatsächlich die folgenden typischen Risiken. Lassen Sie uns die Punkte durchgehen, die leicht zum Scheitern führen können, wenn Anfänger beginnen, ohne sie vollständig zu verstehen.

Möglicherweise keine Mieteinnahmen aufgrund des Leerstandsrisikos.

Da es sich bei Einzimmerwohnungen um kleine Objekte für Alleinstehende handelt, besteht das Risiko, dass sie leer stehen. Vor allem in Gegenden, in denen es viele Studenten und alleinstehende Arbeitnehmer gibt, ziehen die Mieter aufgrund von Lebensereignissen wie Schulabschluss und Versetzung oft aus, und die Mieter werden häufig ersetzt. Sobald eine Immobilie leer steht, fallen daher die Mieteinnahmen weg, bis ein neuer Mieter gefunden wird. Die Ausgaben für die Rückzahlung von Darlehen, Verwaltungsgebühren und Grundsteuern laufen weiter, und Sie können Verluste erleiden, wenn der Leerstand länger andauert. Anhaltender Leerstand" ist einer der Hauptgründe für das Scheitern von Immobilieninvestitionen, was zeigt, dass die Gefahr fehlender Mieteinnahmen groß ist. Die Auswahl des Standorts ist wichtig, um das Leerstandsrisiko zu verringern, aber es ist für Anfänger schwierig, den richtigen Standort zu finden, und kann ein wichtiger Faktor für eine Verschlechterung der Erträge sein.

Risiko von Ertragseinbußen durch sinkende Mieten

Bei der Mietverwaltung ist auch zu beachten, dass die Mieten im Laufe der Zeit sinken. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass die Mieten für Einzimmerwohnungen um ca. 1 % pro Jahr sinken, und zwar schrittweise mit einer Rate von ca. 2,2 % pro Jahr von 3 bis 10 Jahren, ca. 0,9 % von 10 bis 20 Jahren und ca. 0,7 % nach 20 Jahren. Das bedeutet, dass ein hohes Risiko besteht, dass die Mieten unmittelbar nach dem Kauf eines neuen Gebäudes weiter sinken und die ursprünglich geplanten Einnahmen nicht mehr zur Verfügung stehen. Wenn Ihre Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs defizitär oder sogar leicht negativ sind, werden sich Ihre Einnahmen und Ausgaben bei sinkenden Mieten nur noch weiter verschlechtern. Insbesondere bei neu gebauten Einzimmerwohnungen ist die Rendite aufgrund des hohen Verkaufspreises von vornherein niedrig angesetzt, so dass die realen Einnahmen und Ausgaben nach Abzug der Kredittilgung und der Ausgaben durch die Auswirkungen sinkender Mieten leicht in den negativen Bereich fallen können. Da das Risiko sinkender Mieten bei langfristigem Halten einer Immobilie unvermeidbar ist, sind optimistische Einnahmen- und Ausgabensimulationen nicht ratsam.

Belastung durch erhöhte Reparatur- und Instandhaltungskosten

Mit zunehmendem Alter der Immobilie verschlechtert sich der bauliche Zustand und die Belastung durch Reparatur- und Instandhaltungskosten steigt entsprechend. Selbst in Einzimmerwohnungen sind regelmäßige Großreparaturen (z. B. Außenwandreparaturen und Austausch von Geräten) unvermeidlich, und der monatliche Reparaturrücklagenfonds kann in Zukunft erhöht werden. Je älter die Immobilie ist, desto weniger wettbewerbsfähig ist sie im Vergleich zu neueren Objekten, und in vielen Fällen ist bei der Anwerbung von Mietern ein Umbau und eine Modernisierung der Einrichtungen erforderlich. Die erhöhten Kosten aufgrund solcher altersbedingten Verschlechterungen können die Erträge unter Druck setzen und die angenommene Rendite deutlich senken. Darüber hinaus entstehen mit zunehmendem Alter der Immobilie auch Kosten für den Austausch von Geräten (Warmwasserbereiter, Klimaanlagen usw.), die beim Kauf der Immobilie noch nicht kaputt waren. Manche Anfänger denken vielleicht, dass Reparaturkosten keine große Belastung darstellen, weil sie die Immobilie in Einheiten besitzen, aber Instandhaltungskosten wie die tatsächlichen Kosten für Geräteausfälle, Verwaltungsgebühren und Steuern fallen selbst bei Studioinvestitionen mit Sicherheit an. Infolgedessen gibt es viele Geschichten von Misserfolgen, wie z. B. "es hat mehr gekostet als erwartet und zu einem Verlust geführt", und das Risiko von Kostensteigerungen im Laufe der Zeit darf nicht unterschätzt werden.

Geringe Liquidität und Schwierigkeit von Ausstiegsstrategien

Bei Immobilieninvestitionen gibt es Situationen, in denen man die Immobilie in der Zukunft verkaufen muss (Exit), um einen Gewinn zu erzielen oder die Verluste zu begrenzen, aber Studio-Wohnungen haben das Problem der geringen Liquidität, was es schwierig macht, beim Verkauf einen Käufer zu finden. Insbesondere bei Immobilien in Regionalstädten und weniger beliebten Gegenden ist die Nachfrage auf dem Markt begrenzt, und die Wahrscheinlichkeit, dass sie nicht zu einem angemessenen Preis verkauft werden können, steigt. Ein-Zimmer-Wohnungen sind für Familien zur Wohnnutzung nicht geeignet, und die Hauptinteressenten sind auf Investoren beschränkt, was sie anfälliger für die Marktbedingungen macht. Hinzu kommt, dass eine neu gebaute Immobilie unmittelbar nach dem Kauf als Gebrauchtimmobilie behandelt wird und ihr Wert erheblich sinkt. Man sagt, dass der Preis eines neu gebauten Studioapartments "in dem Moment, in dem man es kauft, um 20-30 % fällt", und es gibt Fälle, in denen der Kreditsaldo den Immobilienwert übersteigt, selbst wenn man es verkaufen möchte, und man es wegen des überzogenen Kredits nicht verkaufen kann. Ein weiteres Risiko von Studioinvestitionen besteht darin, dass es schwierig ist, eine Ausstiegsstrategie zu formulieren, und die Mittel möglicherweise langfristig gebunden sind. Die "geringe Liquidität" ist ein großer Nachteil für Anfänger, da sie in Notzeiten nicht flexibel über das Vermögen verfügen können.

Unterschiede und Probleme zwischen neu gebauten und gebrauchten Einzimmerwohnungen

Die Situation bei Studioinvestitionen unterscheidet sich zwischen "neu gebauten Eigentumswohnungen" und "Eigentumswohnungen aus zweiter Hand". Beide haben ihre eigenen Vorzüge, aber es wurden auch Probleme in Bezug auf die Effizienz und das Risiko der Investition aufgezeigt.

• Probleme mit neu gebauten Studioapartments: Bei neu gebauten Objekten wird erwartet, dass sie über die modernste Ausstattung und eine hohe Belegungsnachfrage verfügen, aber der Immobilienpreis ist mit einem Aufschlag versehen. Aufgrund des zusätzlichen Gewinns der Vertriebsgesellschaft ist die Flächenrendite niedrig (durchschnittlich etwa 3-4 % für Neubauten im Stadtzentrum), und wenn ein Darlehen für den Kauf der Immobilie aufgenommen wird, kann von Anfang an nur ein sehr geringer Nettoerlös übrig bleiben. Außerdem sinken, wie bereits erwähnt, die Immobilienwerte unmittelbar nach dem Kauf, und es gibt viele Fälle, in denen Käufer nur zu einem Preis gefunden werden können, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt, selbst wenn sie versuchen zu verkaufen. In den Verkaufsgesprächen wird zwar betont, dass das Leerstandsrisiko gering ist, weil es sich um einen Neubau handelt und eine Garantie für die Einrichtungen besteht, aber die preislichen Nachteile sind noch größer, und die Investitionseffizienz ist in der Regel schlecht, selbst wenn von einem langfristigen Eigentum ausgegangen wird. Vorsicht ist auch bei den Untermietverträgen mit "0-Jahres-Mietgarantie" geboten, die beim Verkauf von Neubauten angeboten werden (Einzelheiten siehe unten). Daher ist zu beachten, dass eine neu gebaute Einzimmerwohnung zwar für Anfänger attraktiv erscheinen mag, in Wirklichkeit aber eine relativ teure Anschaffung ist, die schnell scheitern kann.

• Probleme mit gebrauchten Studios: Auf den ersten Blick scheinen gebrauchte Immobilien vorteilhaft zu sein, da sie preiswerter sind als Neubauten und scheinbar höhere Flächenrenditen aufweisen (etwa 4-5 % für gebrauchte Immobilien in Stadtzentren). Einige weisen sogar darauf hin, dass eine Gebrauchtimmobilie gegenüber einer Neubauimmobilie leichter zu verwalten ist, da die Miete langsamer sinkt. Allerdings besteht auch bei Gebrauchtimmobilien das Risiko des Leerstands, und je älter das Gebäude ist, desto wahrscheinlicher ist ein Nachteil im Hinblick auf Ausfälle und Reparaturkosten. Darüber hinaus ist es schwierig, für alte Einzimmerwohnungen Kredite von Finanzinstituten zu erhalten, und es kann erforderlich sein, zum Zeitpunkt des Kaufs einen hohen Betrag an Eigenmitteln bereitzustellen. Darüber hinaus dürfen die Immobilienrisiken von Eigentumswohnungen, die älter als ein bestimmtes Alter sind, nicht außer Acht gelassen werden, wie z. B. künftige Umbaumaßnahmen (ob Abriss und umfangreiche Reparaturen aufgrund von Baufälligkeit erforderlich sind oder nicht). Außerdem ist es wichtig, den Zustand der Verwaltung der Immobilie zu beurteilen, eine Vorsichtsmaßnahme, die es nur bei Gebrauchtimmobilien gibt. Je nach der bisherigen Reparaturhistorie und dem Management der Verwaltungsgesellschaft können später unerwartete Kosten entstehen. Generell haben gebrauchte Einzimmerwohnungen zwar weniger Preisnachteile als Neubauten, aber es gibt viele Punkte, die für Anfänger schwer zu beurteilen sind, wie z. B. Maßnahmen gegen das Leerstands- und Verfallsrisiko und Hürden bei den Finanzierungsbedingungen.

In jedem Fall ist es gefährlich, einfach zu denken, dass "Neubau sicher" oder "Gebrauchtimmobilien sicher" sind.

Fallstricke bei Untermietverträgen und Probleme mit übermäßiger Verkaufsförderung

Bei der Diskussion über Studioinvestitionen müssen die sozialen Probleme im Zusammenhang mitUntermietverträgen (Mietgarantien) und übermäßiger Verkaufsförderung erwähnt werden. Dabei handelt es sich um Probleme, in die Anfänger aufgrund der sie umgebenden Branchenpraktiken verwickelt werden, und nicht um Probleme mit dem Investitionssystem selbst.

Zu beachtende Punkte bei Untermietverträgen (Mietgarantien)

Auf den ersten Blick mögen Untermietverträge wie "XX Unternehmen garantiert die Miete, auch wenn die Immobilie leer steht" für Eigentümer attraktiv erscheinen. Es stimmt, dass dies die Mieteinnahmen für einen bestimmten Zeitraum garantiert und den Vorteil hat, dass man sich nicht um die Verwaltung kümmern muss. In den letzten Jahren hat es jedoch eine Reihe von Problemen mit Mietminderungen bei diesen Untermietverträgen gegeben. Es wurde von Fällen berichtet, in denen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine höhere garantierte Miete angeboten wurde, um dann einige Jahre später einseitig eine Senkung mit der Begründung zu verlangen, dass die Leerstände zugenommen haben oder die Marktmieten gesunken sind, oder im schlimmsten Fall den Vertrag zu kündigen. Das Nationale Zentrum für Verbraucherfragen hat auch von Fällen berichtet, in denen dem Untermieter gesagt wurde, dass die Mieteinnahmen garantiert würden, die Garantie aber in Wirklichkeit ein Verfallsdatum hatte und nach der Hälfte der Vertragslaufzeit gekündigt wurde, was zu einem Defizit bei Einnahmen und Ausgaben führte. Wenn das Untervermietungsunternehmen in Konkurs geht oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät, wird der Vertrag selbst, nicht nur die Miete, ungültig und der Eigentümer läuft Gefahr, plötzlich seine Einnahmen zu verlieren. Um dieser Situation vorzubeugen, trat 2020 das so genannte "Neue Untervermietungsgesetz" in Kraft, das den Untervermieter verpflichtet, schriftlich über die Risiken künftiger Mietschwankungen aufzuklären. Die Verbraucherzentrale erinnert außerdem daran, dass man einen Vertrag erst dann unterschreiben sollte, wenn man die Einzelheiten des Vertrags und das Risiko einer Mietminderung vollständig verstanden hat". Ein Untermietvertrag ist kein "garantierter Leerstand = Seelenfrieden", sondern es ist eine nüchterne Entscheidung erforderlich, die die Einschränkungen und Risiken des garantierten Inhalts berücksichtigt.

Übermäßige Telefon- und Tür-zu-Tür-Werbung und böswillige Verkaufsagenten

Ein weiteres soziales Problem bei der Investition in Einzimmerwohnungen ist die aggressive Anpreisung von Wohnungen. Es gibt immer wieder böswillige Fälle, in denen Menschen am Telefon oder an der Haustür zum Abschluss von Verträgen gedrängt werden oder in denen Verkaufsgespräche bis spät in die Nacht andauern. Das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus hat ebenfalls eine offizielle Warnung herausgegeben, in der es heißt, dass "Beschwerden über hartnäckiges Telefonmarketing beim Verkauf von Eigentumswohnungen in letzter Zeit zugenommen haben". Nach dem Baugrundstücks- und Gebäudetransaktionsgesetz ist es illegal, endgültige Aussagen über ungewisse künftige Gewinne zu machen (z. B. "Sie werden auf jeden Fall Geld verdienen", "garantiertes Kapital" usw.) oder weiter zu werben, wenn die Person ablehnt. In der Praxis sind jedoch Verkaufsgespräche und Aufforderungen, die das Gesetz ignorieren, weit verbreitet, und Anfänger mit begrenzten Kenntnissen fallen ihnen häufig zum Opfer. Es gibt viele Fälle, in denen Menschen mit schönen Worten wie "Wenn Sie jetzt keinen Vertrag unterschreiben, verlieren Sie Geld" oder "Jeder mit einem Jahreseinkommen von Fatty Yen kann Vermieter werden" zu Verträgen gedrängt wurden und einen Vertrag unterschrieben haben, weil sie nicht in der Lage waren, auf der Stelle eine ruhige Entscheidung zu treffen. In einem Fall wurde beispielsweise ein Handelsvertreter in ein Restaurant bestellt und gezwungen, eine teure Eigentumswohnung zu kaufen , die er nicht verlassen durfte, bevor der Vertrag unterzeichnet war. Obwohl solche böswilligen Vertreter auf dem Markt vorhanden sind, ist es für Anfänger schwierig, sie zu erkennen. Zu den Gegenmaßnahmen gehört es, die Lizenznummer des Immobilienmaklers zu überprüfen und bei hartnäckiger Aufdringlichkeit Anzeige bei der Gemeindeverwaltung oder dem Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr zu erstatten. Wichtig ist, dass man sich nicht zu schnell auf ein "lukratives Angebot" stürzt, sondern die Ruhe bewahrt, es mit nach Hause nimmt und einen Fachmann oder eine öffentliche Einrichtung konsultiert. Auch die Agentur für Verbraucherangelegenheiten und das Nationale Zentrum für Verbraucherangelegenheiten fordern die Menschen immer wieder auf, keinen Vertrag zu unterschreiben oder sich an sie zu wenden, wenn sie auch nur den geringsten Verdacht hegen. Für Anfänger ist es besonders wichtig, sich nicht von aggressiven Verkaufsgesprächen in die Irre führen zu lassen und eine Entscheidung zu treffen, nachdem sie sich selbst ausreichend informiert haben.

Die Realität der Renditen: niedrige Rentabilität und geringe Effizienz der Investition

Investitionen in Studio-Wohnungen werden manchmal als "unverdientes, stabiles Einkommen" und "risikoarme, langfristige Mieteinnahmen" angepriesen. Die tatsächliche Rendite ist jedoch nie hoch und die Investitionseffizienz ist fragwürdig.

Erstens ist die durchschnittliche Flächenrendite (jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Immobilienpreis) nicht sehr hoch. Im Zentrum von Tokio liegt die durchschnittliche Rendite für ein neu gebautes Studio-Apartment bei 3-4 % und für ein gebrauchtes Apartment bei 4-5 %. In einigen ländlichen Gegenden können die Renditen etwas höher sein, was jedoch das Risiko des Leerstands erhöht. Eine Flächenrendite von etwa 5 % bedeutet, dass Sie, selbst wenn Sie die Immobilie mit eigenen Mitteln kaufen, nur eine Rendite von 5 % pro Jahr erzielen. Darüber hinaus ist es nicht ungewöhnlich, dass sich die reale Rendite (Rendite auf Selbstnutzungsbasis) im Bereich von 3 % einpendelt, nachdem Ausgaben wie Verwaltungs- und Reparaturrücklagen, Grundsteuer und Feuerversicherungsprämien von diesem Betrag abgezogen wurden. Im Vergleich zu anderen Finanzinstrumenten (z. B. Aktiendividenden oder Renditen von Unternehmensanleihen) ist dies kein hoher Wert, und die Rendite steht möglicherweise nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Risiko.

Außerdem kaufen viele Anfänger mit einem vollständigen Darlehen (fast ohne Eigenkapital), wobei die Darlehenszinsen von den monatlichen Mieteinnahmen abgezogen werden. Selbst bei den derzeitigen niedrigen Zinssätzen werden Darlehenszinsen in Höhe von 1-2 % erhoben, so dass, wenn die Darlehenszinsen weiter von der realen Rendite abgezogen werden, der verbleibende Nettogewinn vernachlässigbar ist. Wie bereits erwähnt, gerät das Unternehmen sofort in die roten Zahlen, wenn es auch nur einen kleinen Leerstand gibt oder die Miete sinkt. Andererseits gehen die Investoren selbst ein Schuldenrisiko in Höhe von mehreren zehn Millionen Yen ein, so dass Risiko und Rendite nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Außerdem sollte man sich vor zu viel Vertrauen in den Steuerspareffekt hüten. Verkäufer behaupten manchmal, dass man durch die Abschreibung Steuern sparen kann oder dass sie als Ersatz für eine Lebensversicherung verwendet werden können. Tatsache ist jedoch, dass der Einkommenssteuerminderungseffekt (Steuerspareffekt) von Eigentumswohnungen gering ist, weil das Baupreisverhältnis nicht so hoch ist und es schwierig ist, hohe Abschreibungen vorzunehmen. Selbst wenn durch die Abschreibung ein Verlust entsteht und eine Einkommensteuerrückerstattung erfolgt, handelt es sich dabei lediglich um einen Ausgleich des Verlustes durch die Einkünfte aus dem Hauptgeschäft, was eine völlige Umkehrung des ursprünglichen Plans darstellt. Wie bereits erwähnt, ist die Rentabilität von Studiobeteiligungen so gering, dass manche Anleger das Defizit mit einer Steuererstattung ausgleichen" und dies später bereuen. Die Financial Services Agency weist auch darauf hin, dass "es für Erwerber von Anlageimmobilien wichtig ist, sich bewusst zu machen, dass es sich um ein Immobilienvermietungsgeschäft handelt, und die Angemessenheit und die Risiken langfristiger Einkommens- und Ausgabenpläne sorgfältig zu prüfen". Er unterstreicht die Bedeutung der Investitionseffizienz und des Risikomanagements unter dem Gesichtspunkt des Nettogewinns, anstatt sich auf den Markt zu stürzen und nur auf die Rendite zu achten.

Im Allgemeinen kann die Studio-Flat-Anlage als eine Anlage mit geringer Rendite und mittlerem Risiko beschrieben werden. Es handelt sich keineswegs um eine "solide, anfängergeeignete Anlage" und ist tendenziell eine ineffiziente Investition, wenn sie ohne Kenntnis der Realität begonnen wird.

Realität und Expertenmeinung aus Misserfolgsfällen gelernt

Viele Menschen sind bei Investitionen in Einzimmerwohnungen tatsächlich gescheitert. Laut einer Umfrage gaben etwa 40 % derjenigen, die in Immobilien investiert haben, an, dass sie gescheitert sind. Die häufigsten Gründe für das Scheitern waren, dass die Kosten höher waren als erwartet, die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist und der Leerstand anhielt, und in vielen Fällen wurden die oben genannten Risiken Realität. Im Folgenden werden einige der häufigsten Beispiele für das Scheitern aufgeführt.

• Fall 1: Bedauern über monatliche Ausgaben: Ein Investor, Herr H., kaufte über einen Bekannten mehrere neue Einzimmerwohnungen im Stadtzentrum. Er hatte ein hohes Einkommen von über 20 Millionen Yen im Jahr und bekam vom Verkaufspersonal gesagt, dass er sein Defizit (Fehlbetrag) durch Steuerersparnis durch Abschreibung decken könne, was er sofort akzeptierte und den Vertrag unterschrieb. Als sie jedoch die Tür öffneten, stellten sie fest, dass die Rentabilität immer noch gering war und die Mieteinnahmen allein nicht ausreichten, um das Darlehen zurückzuzahlen, so dass sie jeden Monat mehr als 100.000 Yen aus eigener Tasche zahlen mussten. Herr H. sagt, er bereue es, dem Verkäufer geglaubt zu haben, und hat die Immobilie nun überprüft und ist zu einer Investition mit positivem Cashflow gewechselt. Dieser Fall zeigt die Realität, dass selbst Gutverdiener bei Studioinvestitionen Verluste machen können, und veranschaulicht die Gefahren einfacher Käufe zum Zwecke der Steuerersparnis.

• Fall 2: Niedrige Renditen, die nicht im Verhältnis zur Investitionssumme stehen: Ein anderer Investor, Herr K., machte sich Sorgen, dass die Gewinne zu gering sein könnten, obwohl er so viel Geld investiert hatte, und begann nach dem Kauf der Immobilie erneut Informationen zu sammeln. Er war schockiert, als er feststellte, dass Studioinvestitionen mehr Ausgaben erfordern als erwartet, die Rendite zu niedrig ist und keine Aussicht auf eine große Wertsteigerung beim Ausstieg besteht. Er saß fest. Es gibt viele Fälle wie diesen, in denen Menschen das Gefühl haben, dass es sich nicht lohnt, und den Rückzug aus dem Markt erwägen.

• Fall (iii): Steigende Schulden durch Mehrfachkäufe: Ein Investor, Herr O., hörte, dass "Ein-Zimmer-Wohnungen mit einem kleinen Geldbetrag begonnen werden können", und kaufte eine Immobilie nach der anderen, was zu einem Gesamtbetrag von Hunderten von Millionen Dollar an Krediten führte. Die Mieteinnahmen verschwinden in den Kreditrückzahlungen, so dass nicht nur kein Geld übrig bleibt, sondern er bei Leerstand gezwungen ist, die Differenz aus eigenen Mitteln auszugleichen. Selbst wenn er versucht, die Immobilie zu verkaufen, hat er noch mehr Schulden und kann sie nicht ohne Weiteres veräußern, so dass es sich um eine echte "Immobilienkredit-Hölle" handelt. Dies mag wie ein extremes Beispiel erscheinen, aber der Kauf mehrerer Einzimmerwohnungen auf Kredit ist eine gängige Verkaufstechnik, und es gibt Leute, die unwissentlich das Risiko erhöhen.

Die Lektion, die man aus diesen Beispielen des Scheiterns lernen kann, ist, dass ein unzureichendes Verständnis der Risiken im Voraus und eine schlechte Planung der Einnahmen und Ausgaben fatal sein können. Einige Experten raten ausdrücklich davon ab, in Einzimmerwohnungen zu investieren.

Auch die staatlichen Behörden mahnen zur Vorsicht. Wie bereits erwähnt, haben das Nationale Zentrum für Verbraucherfragen und die Agentur für Verbraucherangelegenheiten über die steigende Zahl von Opfern, vor allem unter jungen Menschen, berichtet, und auch die Agentur für Finanzdienstleistungen hat vor der Aufnahme von Krediten für Investitionen gewarnt. Mit anderen Worten: Trotz des Verkaufsversprechens, dass "Studioinvestitionen auch für Anfänger sicher sind", haben in der Realität viele Menschen Misserfolge und Reue erlebt.

Fazit: Eine sorgfältige Entscheidungsfindung ist notwendig.

Aus den obigen Ausführungen ergeben sich die Hauptgründe, warum von Investitionen in Studio-Wohnungen abgeraten wird. Es gibt eine ganze Reihe von Punkten, die Anfänger wissen müssen, angefangen von denRisiken einer Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben, wie Leerstandsrisiko, sinkende Mieten, erhöhte Reparaturkosten und Schwierigkeiten beim Auszug, bis hin zu den Problemen von Neu- und Gebrauchtimmobilien und sozialen Vorsichtsmaßnahmen wie Untermietverträgen und böswilliger Abwerbung. Zwar erscheint das Studioinvestment als eine attraktive Anlageform, die mit wenig Geld begonnen werden kann, aber dahinter verbergen sich eine Reihe von Nachteilen, wie die hier genannten.

Immobilieninvestitionen sind kein einfacher Weg, um Geld zu verdienen, und selbst ein kleines Studio ist nichts anderes als ein Geschäft, das "Vermietungsgeschäft" genannt wird. Wenn Sie zu Beginn dem Werbungsgerede Glauben schenken, ohne sich dessen bewusst zu sein, werden Sie in hohem Maße scheitern. Gerade für Einsteiger in die Immobilieninvestition ist es wichtig, die Gründe, warum man ihnen davon abrät, ernst zu nehmen und eine umfassende Entscheidung zu treffen, die nicht nur die Vorteile, sondern auch die Risiken und Kosten berücksichtigt. Selbst wenn Sie wirklich interessiert sind, ist es ratsam, einen Fachmann zu konsultieren oder auch mit anderen Anlageprodukten zu vergleichen. Um Ihr wertvolles Vermögen zu schützen, sollten Sie von einfachen Investitionen in Einzimmerwohnungen absehen und eine sorgfältige Entscheidung treffen.