「2025年问题"是指2025年，日本婴儿潮一代（1947年至1949年出生的人）全部进入75岁以上的高龄阶段，由此引发的一系列社会问题。随着老年人口的急剧增加，人们担心社会保障负担（如护理和医疗费）会增加，劳动力人口会减少，这可能会对房地产市场产生重大影响。 具体来说，预计会发生遗产继承案件增加、购房和租房需求下降、以及住宅存量增加导致空房增加等情况。由于这些结构性变化，部分媒体甚至报道了「房地产价格会暴跌」这种极端观点。但据专家称，由于人口减少和老龄化,2025年房地产价格突然暴跌的可能性很小，相反，预计会长期出现缓慢的影响。 無論如何，2025年前後可能是房地產市場的轉折點，房地產所有者需要仔細分析形勢。
轉租合同的機制和地方問題案例
在這種環境變化下，房地產所有者特別關注的是「2025年轉租公寓問題」。首先，我們來整理一下轉租合同（即所謂的「批量租賃」）的機制。 次租是指房地产管理公司等经营者从业主处统一租赁出租物业，然后转租给第三方的合同形式。对于业主来说，其优点是「无需担心空房风险，可以获得固定租金收入」、「省去了租赁经营的手间费」，对于初学者和消极的业主来说，这是一个非常有吸引力的机制。但另一方面，次租也存在一些独特的风险和问题。 實際上，各地都有許多案例，租賃人相信「30年一次性租賃，長期穩定收入」的推銷話術簽訂合同後，後面卻被提出大幅減租，甚至不支付租金。 根據獨立行政法人國民生活中心的統計,2022年度，全國範圍內有關出租住宅（集合住宅、分售公寓）合同的諮詢達1,337件，其中包括「分租公司不再支付租金」、「無法解除合同，被要求支付違約金」等投訴。 在合同上，房东难以中途解除合同或出售房产的情况很多，如果房东不同意减租，就会被中介公司提出解除合同，导致房东陷入进退两难的境地。
此類轉租糾紛在人口嚴重減少的地區尤為突出。各地都出現了地方地主為了應對遺產稅而建造公寓並簽訂轉租合同，但由於租戶不足而無法盈利，被迫降低租金保證金的情況。 國土交通省和消費者廳也重視這個問題，2020年12月，新的轉租法（修改《出租住宅管理業法》）開始實施。根據新法，在簽訂轉租合約時，業者必須交付重要事項說明書，並禁止誇大宣傳和以「長期租金保證」為名進行誤導性廣告等，採取了一定的規制措施。 儘管政府採取了上述措施，但上述與轉租相關的糾紛仍然頻發。
過去引起關注的問題案例包括以下幾例。其中之一是大型轉租業者レオパレス21（Leopalace 21）單方面降低合同租金的問題。2018年至2019年，レオパレス21公司被發現存在施工質量問題，許多管理物業需要進行修繕，導致許多租戶搬出。 结果，该公司经营陷入困境，无法维持对业主的租金保证，于是向以「最长30年一次性承租」为宣传口号签订合同的业主们陆续通知降低租金。一些业主认为「与当初的约定不同」，提起了诉讼，但大多数合同中都包含租金调整条款，业主们面临严峻形势。 另一个例子是著名的「南瓜马车」事件。在这起事件中，经营女性共享公寓「南瓜马车」的房地产公司Smart Days向业主承诺「30年租金保证」，销售房产并签订转租合同，但2018年该公司经营破产，停止支付租金。 由於許多房東為了購買房產而貸款，房租收入中斷導致無法償還貸款，最終被迫申請個人破產，造成了嚴重的損失。由此可見，無論是在地方還是城市，轉租合同都存在與最初預想不同的風險，這已經不是房東們可以置身事外的問題了。
首都圈也會出現「2025年轉租問題」嗎？
那麼，迄今主要在地方顯現的轉租租金下降問題，在人口集中的首都圈也會發生嗎？我的結論是，「首都圈也不能忽視」。 一些转租公司为了推销业务，会说「首都圈的人口不会减少，所以没问题」。但这种说法只是片面的解释。确实，整个东京圈的总人口在2025年以后会继续缓慢增长或保持平稳，还有预测认为东京的人口减少要到2045年左右才会开始。但是，要判断转租经营的稳定性，需要看人口的绝对数量，而不是构成。 出租房屋的主要租户是大学生和单身上班族等20至40岁的人群，这一群体的动向决定着租赁需求。以东京为例，虽然未来一段时间内总人口仍会因老年人增加而保持稳定，但至关重要的20至40岁人口预计已进入减少阶段。 实际上，根据未来预测，首都圈（主要为1都3县）的20至49岁人口预计到2025年将减少约12%，东京圈也难免出现因年轻人口和生产年龄人口减少而导致租赁需求萎缩的情况。此外，即使在首都圈，各地区也存在较大差异，东京市内中心部和周边地区的人口动态也呈现明暗分化。 例如，在23区内，「千代田区」、「中央区」、「港区」等市中心和湾岸地区年轻人口呈增长趋势，预计到2045年左右人口将超过现状，而「足立区」、「江户川区」等郊外地区，到2045年年轻人口将减少15%以上。 在東京都下多摩地區，有些市減少率達到30%至40%，到2025年，只有少數中心地區的20至40歲人口會比現在增加，這是實際情況。 因此，即使首都圈的人口保持不变，由于人口结构的变化和地区分布的不均衡，租赁需求下降是不可避免的，即使在首都圈，也不能乐观地看待转租租金下降的风险。
此外，还需要关注首都圈的住房供应趋势。2015年继承税改革后，为了节税，都市近郊的公寓建设活跃起来，新建出租住宅的供应量增加。此外，在东京奥运会（2020年）之前，东京各地出现重建和建设热潮，地价暴涨，但人们担心会出现反作用，市场状况恶化。 2020年代中期以后，新建公寓和公寓供应进入成熟期，预计租赁住宅的竞争将更加激烈。实际上，目前以城市为中心，房地产价格居高不下，而全国空房总数和空房率均创历史新高，空房数量呈明显增加趋势。
根據總務省的「住宅與土地統計調查」，全國空置房屋數量從 1978 年的約 276 萬戶（空置率7.6%）持續上升，截至最近的 2023 年，達到約 900 萬戶，空置率達到 13.8%。 如黑线图（空置率的变化）所示，整个日本住宅过剩现象日益严重，人们说「每四户中就有一户是空置房」的时代正在成为现实。城市地区也不例外，由于人口减少和核心家庭化，继承的住宅成为空置房的情况越来越多，包括出租房在内的空置率上升令人担忧。 在租赁市场，空房增加会给租金市场带来下行压力，从而影响转租公司和业主的租金水平。特别是老房子空房风险较高，只有老房子可供出租的地区，供需平衡容易失调。 基於上述租賃需求減少（人口動態）和住宅供應過剩（空房率上升）的背景，首都圈的轉租合同收支惡化的風險也可能會增加。
最後，2025年前後是一個值得關注的因素。如前所述,2015年前後簽訂和建造的轉租物業將迎來10年的里程碑。轉租合同通常在合同開始後幾年到10年左右，租金保證額保持不變，之後在合同更新時進行租金調整。 这是因为从建成10年后开始，物业的吸引力（新颖性）开始减弱，为了吸引租户，不得不降低租金。同时，设备维修等维护成本也会增加，对于转租公司来说，这是最初预计的利润容易受到压力的时期。因此，在第10年以后，租金下调谈判频繁发生，这是业内众所周知的。 實際上，預計在2025年前後，築年10年以上的房產將進行租金調整，次租業者將大幅降低租金保證額。此外，如前所述，租賃需求下降（由於嬰兒潮一代老齡化導致租客減少）將雪上加霜，業者降低租金的壓力將更加嚴峻。 也就是說，2025年問題的浪潮很可能席捲首都圈的轉租物業。特別是擁有2015年以前建造的物業（2025年建成10年以上）的業主，需要對未來的動向保持高度警惕。
2025年之前房地產業主應採取的對策
以上為基礎，考慮一下房地產業主可以採取的具體對策，以應對2025年問題帶來的轉租合同風險。正因為未來不確定因素增加，業主不應被動應對，而應積極進行風險管理和戰略調整。以下列出主要要點。
- 重新確認轉租合同內容目前簽訂轉租合同的業主，首先必須重新確認合同內容。請掌握合同期間內可調整租金的條件和時間，以及業主可解除合同的條件（是否有違約金等）。特別是接近更新時期時，建議事先了解減租的談判餘地和手續，並在必要時諮詢專家（房地產顧問或律師）。 根据合同内容，如果不同意减租，合同可能会被终止，因此应考虑最坏的情况，并制定应对措施。此外，为了应对无法接受经营者提出的新条件的情况，考虑制定替代方案（例如转换为其他管理委托方式或转为自主管理等）也会让您更安心。重新确认合同事项和收集信息是业主应对风险的第一步。
- 收益风险分散与资产组合重新审视不仅限于转租物业，在房地产投资领域，收益来源分散是基本的风险管理措施。请检查自己的资产组合，是否过度依赖特定物业或特定地区的租金收入。例如，如果转租合同的物业收入占整个租金收入的大部分，则预计的减额超过预期可能会直接影响家庭收支和贷款偿还。 作为对策，可以考虑确保其他收入来源或分散投资于多个小型物业。此外，与房地产以外的资产（存款、有价证券等）之间的平衡也很重要。为了避免一个风险因素影响整个家庭经济，请考虑从长期角度重新构建整体资产。
- 此外，在进行新的房地产投资时，不要轻易被转租的魅力所吸引，而是要冷静地比较和考虑原本可以获得的收益率与转租手续费等成本。还要关注如果不利用转租可以获得的收益（承担空房风险，但可以获得房租和礼金等），不要过度依赖中介，这也是分散风险的一部分。
- 重新审视区域战略和物业战略转租2025年问题的根源在于人口减少和需求下降的结构性问题，但这种影响因地区和物业的特点而异。因此，业主需要重新审视所持物业的区域特点和市场竞争力。 如果物业位于未来租赁需求可能萎缩的地区（例如人口减少严重的郊区或远离车站的地区），可以考虑根据租户需求进行设备投资或翻新，以提高竞争力。如果仍然无法填补空房，则应考虑大胆调整租金水平（降低租金），以适应市场需求。 相反，如果打算继续进行房地产投资，则需要严格选择物业。无论依赖转租还是自行经营，选择需求稳定的地区和物业都是实现长期稳定的捷径。即使初期投资额较高、收益率较低，但坚持选择市中心靠近车站等地理位置优越的物业也是值得的。 实际上，市中心优质地区的租赁需求不易下降，即使市场状况恶化，也相对容易找到租户。相反，在人口急剧减少的地区，无论条件如何优越，空置率都难以避免。请更新现有物业的收益模拟，收集地区人口动态、竞争物业数量、未来再开发计划等信息，重新审查目前的地区战略。 如有必要，请考虑更换房产（出售后在其他地区重新投资），并制定着眼于未来的灵活战略调整。
- 出口战略（出售、利用方法）的考虑即使以长期持有为前提开始租赁经营，根据情况，也需要在适当的时候做出出售资产的决定。对于转租房产，如果判断未来收入和支出恶化不可避免，请考虑尽早出售或改变利用方法。 特別是在租金保證金額被下調時，很容易出現「收益惡化，但因合同規定無法立即解除或出售」的情況。在這種情況下，在市場環境相對較好的時候出售是一個有效的選擇。近年來，出現了一些專門收購轉租物業的企業和諮詢服務，有些企業還提供轉租合同和物業出售方面的免費諮詢。 除了出售之外，还可以考虑通过改变用途，例如从住宅改为老年人设施或共享房屋，来吸引新的需求（但改变用途时，必须先解除或重新审议转租合同）。无论如何，事先准备好退出策略，才能在出现意外情况时，将损失降到最低。从资产继承的角度来看，最好制定计划，不要给后代留下负资产。
总结——从长期角度看待资产运营的重要性
以「2025年问题」为起点的转租合同收益恶化风险源于日本社会的结构性问题，即少子老龄化，因此完全避免其影响存在一定难度。但是，房地产所有者可以通过各种努力和对策来减轻其影响，即使市场环境严峻，也有充分的可能性保持收益。 重要的是不要被短期的乐观或悲观情绪所左右，以长远的眼光维护和培养资产价值。人口和社会变化虽然缓慢，但会持续进行。房地产租赁业也需要随着时代更新战略。房地产所有者需要展望未来，制定风险应对方案，尽早采取行动，进行稳健的资产运营。 为此，请参考本文所述要点，为2025年以后的稳定租赁经营做好准备。从长期角度出发，稳健经营才是应对环境发生重大变化的最佳风险对冲策略。
