2025년 전대차 문제와 수도권 부동산 시장의 미래

'2025년 문제'는 2025년 일본의 베이비붐 세대 (1947~49년생)가 모두 75세 이상의 후기 고령자가 됨에 따라 발생하는 사회적 과제를 총칭한다. 고령인구 급증에 따른 개호-의료비 등 사회보장 부담 증가와 노동력 인구 감소가 우려되고 있으며, 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 구체적으로는 상속 발생 건수 증가, 주택 구매 및 임대 수요 감소, 그리고 주택 재고의 빈집 증가 등이 발생할 것으로 예상됩니다. 이러한 구조적 변화로 인해 '부동산 가격이 폭락하는 것 아니냐'는 극단적인 시각도 일부에서 보도되고 있다. 하지만 전문가들은 인구 감소와 고령화로 인해 2025년에 갑자기 부동산 가격이 급락할 가능성은 낮고, 오히려 장기적으로 완만한 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 어쨌든 2025년 전후는 부동산 시장의 전환점이 될 수 있기 때문에 부동산 소유자 입장에서는 세심한 상황 분석이 필요한 시기라고 할 수 있다.

전대차 계약의 구조와 지방의 문제 사례

이러한 환경 변화 속에서 부동산 소유주들 사이에서 특히 우려되는 것은 ' 2025년 아파트 전대차 문제 '이다. 먼저 전대차 계약(이른바 일괄 임대차)이란 어떤 구조인지 정리해 보겠습니다. 전대차란 부동산 관리회사 등의 업체가 소유주로부터 임대차 물건을 일괄적으로 임차해 제3자에게 재임대하는 계약 형태다. 소유자 입장에서는 '공실 리스크를 걱정하지 않고 일정한 임대료 수입을 얻을 수 있다', '임대 관리의 번거로움을 줄일 수 있다'는 장점이 있어, 특히 초보자나 소극적인 소유자에게는 매력적인 구조입니다. 하지만 그 이면에는 서브리스 특유의 리스크와 문제도 존재합니다. 실제로 '30년 일시불로 장기 안정적 수입'이라는 세일즈맨의 말을 믿고 계약했다가 나중에 임대료 대폭 인하를 요구받거나 결국 임대료 미납에 빠지는 사례가 곳곳에서 보고되고 있다. 독립행정법인 국민생활센터에 따르면 2022년 한 해 동안 전국의 임대주택(공동주택-분양아파트) 계약 관련 상담은 1,337건에 달했으며, 이 중에는 '전대업체로부터 임대료를 받지 못했다', '계약을 해지하지 못하고 위약금을 청구받았다'는 등의 불만이 포함돼 있다. 계약상 건물주 측의 중도해지나 부동산 매각이 쉽지 않은 경우도 많고, 임대료 인하에 응하지 않으면 업체로부터 계약 해지를 요구받는 등 건물주가 꼼짝 못하는 상황도 발생하고 있다.

이러한 전대차 계약에 대한 문제는 특히 인구 감소가 두드러진 지방에서 두드러지게 나타나고 있다. 지방의 지주가 상속세 대책으로 아파트를 건설하고 전대차 계약을 맺었지만, 입주자 부족으로 채산성이 맞지 않아 임대료 보증금을 낮춰야 하는 사례가 곳곳에서 발생하고 있다. 국토교통성이나 소비자청도 이를 문제시하여 2020년 12월에 서브리스 신법(임대주택관리업법 개정)이 시행되었다. 이에 따라 전대차 계약 시 업체에게 중요사항 설명서의 교부가 의무화되었고, 과장된 권유나 '장기 임대료 보장'을 표방하는 허위 광고 금지 등 일정한 규제 조치가 취해지고 있다. 이러한 정부의 대책에도 불구하고 여전히 위와 같은 전대차 관련 분쟁은 끊이지 않고 있는 것이 현실이다.

과거 주목받았던 문제 사례로는 다음과 같은 사례가 있다. 첫 번째는 대형 전대차 업체인 레오팔레스21의 일방적인 계약 임대료 인하 문제이다. 레오팔레스21은 2018~2019년에 걸쳐 시공 불량 문제가 발견되어 다수의 관리 부동산에서 입주자 퇴거 및 수리가 필요하게 되었다. 그 결과 회사의 경영이 어려워져 오너에 대한 임대료 보장을 유지할 수 없게 되자 '최장 30년 일괄 임대'라는 광고 문구로 계약한 오너에게 연이어 임대료 인하를 통보하는 사태가 벌어졌다. 일부 건물주들은 '말이 다르다'며 소송을 제기했지만, 계약서상에는 임대료 재조정 조항이 포함된 경우가 대부분이어서 건물주들은 힘든 상황에 처해 있다. 또 다른 사례로는 유명한 '호박마차' 사건이 있다. 이 사건은 여성용 쉐어하우스 '호박마차'를 운영하던 부동산 회사 스마트데이즈사가 건물주에게 '30년 임대료 보장'을 내세워 분양 및 전대차 계약을 체결했지만, 2018년 회사가 부도나면서 임대료 지급이 중단된 사건이다. 많은 오너들이 부동산 구입을 위해 대출을 받았기 때문에 임대료 수입이 끊기면서 대출금 상환이 불가능해져 파산으로 내몰리는 심각한 피해가 발생했습니다. 이처럼 지방과 도시를 막론하고 전대차 계약에는 계약 당시 예상과 다른 리스크가 도사리고 있어, 부동산 소유주에게 남의 일이 아니다.

수도권에서도 전대차 2025 문제가 발생할 수 있을까?

그렇다면 지금까지 주로 지방에서 주로 나타났던 전대차 임대료 인하 문제가 인구 밀집도가 높은 수도권에서도 발생할 수 있을까? 결론부터 말하자면 ' 수도권에서도 무시할 수 없다 '는 것이 필자의 견해다. 일부 전대업체에서는 '수도권은 앞으로도 인구가 줄어들지 않으니 괜찮다'는 식으로 영업을 하는 경우도 있지만, 이는 일면적인 설명에 불과하다. 물론 도쿄권 전체의 총인구는 2025년 이후에도 한동안 완만한 증가와 보합세를 이어갈 것이며, 도쿄도의 인구 감소는 2045년경까지 시작되지 않을 것이라는 예측도 있다. 하지만, 서브리스 경영의 안정성을 판단하기 위해서는 인구의 절대적인 숫자보다 내용(구성)을 살펴볼 필요가 있다. 임대주택의 주요 임차인층은 대학생과 독신 직장인 등 20~40대 인구이며, 이 계층의 동향이 임대수요를 좌우한다. 도쿄도의 경우 총인구는 앞으로도 한동안 고령자 증가로 지탱할 수 있지만, 핵심인 20~40대 인구는 이미 감소 국면에 접어들 것으로 예상되고 있습니다. 실제로 향후 추계에 따르면 수도권(주로 1도 3현)의 20~49세 인구는 2025년에 약 12% 감소할 것으로 예상되고 있어, 수도권에서도 청년~생산연령층 감소에 따른 임대수요의 축 소는 피할 수 없는 상황이다. 또한 수도권이라고 해도 지역적 차이가 커서 도쿄도 내에서도 도심과 주변부 인구동태는 명암이 나뉜다. 예를 들어 23구 내에서도 '지요다구', '츄오구', '츄오구', '미나토구' 등 도심-만안 지역은 젊은층 인구가 증가 추세로 2045년경까지 현재보다 인구가 늘어날 것으로 예측되지만, '아다치구', '에도가와구' 등 교외에 가까운 구는 2045년 현재보다 젊은층 인구가 15% 이상 감소할 것으로 추정되고 있습니다. 도쿄도 산하 다마 지역에서는 감소율이 30~40%에 달하는 도시도 있어, 2025년 시점에서 20~40대 인구가 현재보다 늘어나는 지역은 극히 일부 중심 지역에 국한되는 것이 현실입니다. 이처럼 수도권 전체 인구가 유지된다고 하더라도 그 내역의 변화와 지역 편중으로 인해 임대수요의 감소는 피할 수 없으며, 수도권이라 하더라도 전셋값 하락 리스크를 낙관할 수 없 음을 알 수 있습니다.

또한, 2015년 상속세 개정 이후 도심 근교에서도 절세 목적의 아파트 건설이 활발해져 신축 임대주택 공급이 늘어나는 등 수도권의 주택 공급 동향에도 주목할 필요가 있다. 또한 도쿄 올림픽(2020년)을 앞두고 도내 각지에서 재개발-건설 러시가 일어나면서 지가가 급등했지만, 그 반동으로 인한 시황 악화가 우려되고 있다. 신축 아파트 공급이 마무리되는 2020년대 중반 이후부터는 임대주택의 경쟁 심화가 예상된다. 실제로 현재 도시부를 중심으로 부동산 가격이 고공행진을 하고 있는 반면, 전국 빈집 총수와 빈집 비율은 역대 최고치를 갱신하며 공실 증가 추세가 두드러지고 있다.

총무성 '주택-토지 통계조사'에 따르면 전국의 빈집 수는 1978년 약 276만호(빈집율 7.6% )에서 꾸준히 증가해 최근 2023년 기준 약 900만호, 빈집율 13.8%에 달하고 있다. 이 검은색 그래프(빈집 비율 추이)에서 알 수 있듯이 일본 전체에서 주택 과잉화가 진행되어 '4채 중 1채가 빈집이 된다'는 말이 현실화되고 있습니다. 도시 지역도 예외는 아니어서 인구 감소와 핵가족화로 인해 상속받은 주택이 그대로 빈집으로 남는 경우가 늘고 있어, 임대용 주택을 포함한 공실률 상승이 우려된다. 임대 시장에서는 공실이 늘어나면 임대료 시세에 하락 압력이 가해지기 때문에 임대료 수준 하락이라는 형태로도 임차인과 소유주에게 영향을 미칠 것이다. 특히, 오래된 물건일수록 공실 리스크가 높아지기 쉬우며, 오래된 물건만 공급되는 지역에서는 수요와 공급의 균형이 깨지기 쉽습니다. 위와 같은임대수요 감소 (인구통계학적 요인)와 주택 공급과잉 (공실률 상승)을 배경으로 수도권에서도 전대차 계약의 수지 악화 리스크가 높아질 것으로 예상됩니다.

마지막으로 2025년 전후의 시점에 주목해야 할 요인이 있다. 앞서 언급한 바와 같이 2015년 전후에 계약 및 건설된 전대차 계약이 10년을 맞이하는 시점이라는 점입니다. 서브리스 계약은 일반적으로 계약 시작 후 수년~10년 정도는 임대료 보증금이 고정되어 있고, 이후 계약 갱신 시점에 임대료 재검토가 이루어지는 경우가 많다. 10년이 넘으면 부동산의 매력(새로움)이 떨어지기 시작하고, 입주자를 유치하기 위해 임대료를 낮출 수밖에 없는 경향이 있기 때문입니다. 동시에 시설 보수 등 유지보수 비용도 증가하여, 서브리스 업체 입장에서는 계약 초기에 예상했던 수익률에 압박을 받기 쉬운 시기이기도 합니다. 그 결과 10년차 이후 임대료 인하 협상이 빈번하게 이뤄지는 것은 업계에서도 잘 알려진 사실이다. 실제로 2025년 전후로 10년을 맞이하는 부동산은 이 시기에 임대료 재검토가 이루어지고, 서브리스 업체로부터 대폭적인 임대료 보증금 인하 요구가 있을 것으로 예상되고 있다. 여기에 앞서 언급한 임대 수요 감소(베이비붐 세대의 고령화로 인한 임차인 감소)가 겹치면서 업체들의 감액 압력은 더욱 거세질 전망이다. 즉, 2025년 문제의 파고는 수도권 전셋집에도 불어 닥칠 가능성이 높다고 할 수 있다. 특히 2015년 이전 건축된 부동산(2025년 준공 후 10년 이상 경과한 부동산)을 보유한 소유주들은 향후 추이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

2025년을 대비한 부동산 소유자가 취해야 할 조치들

이상과 같은 내용을 바탕으로 2025년 이슈로 인한 전대차 계약 리스크에 대비하여 부동산 소유자가 취할 수 있는 구체적인 대응책을 알아보자. 미래의 불안요소가 커지는 시기인 만큼, 소극적 대응이 아닌 적극적인 리스크 관리 및 전략 재검토가 필요합니다. 주요 포인트는 다음과 같습니다.

1. 전대차 계약 내용 재확인
   현재 서브리스 계약을 체결한 오너는 우선 계약서 내용을 다시 한 번 확인하는 것이 중요합니다. 계약 기간 중 임대료의 개정이 가능한 조건과 시기, 건물주가 계약을 해지할 수 있는 요건(위약금 유무 등)을 파악해 두어야 합니다. 특히 갱신 시기가 임박한 경우, 임대료 감액 협상의 여지와 절차에 대해 미리 알아보고 필요 시 전문가(부동산 컨설턴트나 변호사)와 상담하는 것을 추천한다. 계약 내용에 따라서는 감액에 동의하지 않으면 계약이 해지될 수도 있기 때문에 최악의 시나리오도 염두에 두고 대응책을 마련해야 한다. 또한, 업체 측에서 제시하는 새로운 조건에 동의할 수 없을 경우를 대비하여 대체 방안 (예: 다른 관리위탁 방식으로의 전환, 자율관리로의 전환 등)도 염두에 두면 안심할 수 있습니다. 계약 사항을 재확인하고 정보를 수집하는 것은 오너 스스로 리스크를 대비하는 첫걸음이라고 할 수 있습니다.

2. 수익의 위험 분산과 자산 포트폴리오 재검토
   서브리스 부동산뿐만 아니라 부동산 투자 전반에서 수익원 분산은 기본적인 리스크 관리 방안입니다. 특정 부동산이나 특정 지역의 임대수익에 지나치게 의존하고 있지는 않은지 자신의 자산 포트폴리오를 점검해 보아야 한다. 예를 들어, 전대차 계약에 의한 임대수익이 전체 임대수익의 대부분을 차지하는 경우, 예상보다 큰 폭의 감소가 발생하면 가계 및 대출금 상환에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 대책으로 다른 수입원을 확보하거나여러 개의 소규모 부동산에 분산 투자하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 또한 부동산 이외의 자산(예적금, 유가증권 등)과의 균형도 중요하다. 한 가지 리스크 요인으로 가계 전체가 기울지 않도록 장기적인 관점에서 자산 전체를 재구성하는 것을 고려해야 한다. 또한, 신규로 부동산 투자를 할 경우, 전대차의 매력에 쉽게 넘어가지 말고, 본래 얻을 수 있는 수익률과 전대차 수수료 등의 비용을 냉정하게 비교 검토하는 자세가 필요합니다. 전대 리스를 이용하지 않으면 얻을 수 있는 수익(공실 위험을 직접 부담하는 대신 받을 수 있는 임대료나 보증금 등)에 주목하고, 필요 이상으로 업체에 맡기지 않는 것도 리스크 분산에 도움이 될 수 있습니다.

3. 지역 전략・부동산 전략의 재검토
   서브리스 2025 문제의 근저에는 인구 감소와 수요 감소 라는 구조적인 문제가 있지만, 그 영향의 정도는 지역과 부동산 특성에 따라 크게 달라진다. 따라서 소유주는 보유 부동산의 지역적 특성과시장 경쟁력을 다시 한 번 점검할 필요가 있다. 만약 부동산이 향후 임대수요 감소가 우려되는 지역(예: 인구 감소가 심한 교외 지역이나 역에서 멀리 떨어진 입지 등)에 위치한 경우, 입주자 니즈에 맞춘 설비투자나 리노베이션을 통해 경쟁력을 강화하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있다. 그럼에도 불구하고 공실이 채워지지 않는다면 과감하게 임대료 수준을 재검토(임대료 인하)하여 시장 수요에 맞게 조정하는 것도 고려해 볼 수 있다. 반대로 앞으로 부동산 투자를 지속할 경우, 부동산 선정 기준을 더욱 엄격하게 적용해야 한다. 전대차에 의존하든 직접 운영하든, 수요가 탄탄한 지역과 물건을 선택하는 것이 장기적인 안정성을 확보할 수 있는 지름길이다. 초기 투자금액이 다소 높고 수익률이 떨어지더라도 도심 역세권 등 좋은 입지의 부동산을 고집할 가치가 있다. 실제로 도심의 우량지역은 임대수요가 떨어지기 어려워 시황이 나빠져도 임차인 확보가 비교적 수월하다. 반대로 인구 감소가 심한 지역에서는 아무리 좋은 조건이라도 공실률 상승을 막기 어려운 경우가 있습니다. 현재 보유하고 있는 부동산의 수익률 시뮬레이션을 업데이트하고, 지역 인구 통계, 경쟁 부동산 수, 향후 재개발 계획 등의 정보를 수집하여 현재의 지역 전략을 재점검해 보시기 바랍니다. 필요하다면 부동산 교체(매각 후 다른 지역에 재투자)도 염두에 두고 미래를 내다보는 유연한 전략 수정을 하는 것이 중요합니다.

4. 출구전략(매각 및 활용법) 검토
   장기 보유를 전제로 임대경영을 시작하더라도 상황에 따라 적절한 시기에 자산을 처분하는 결단도 필요하다. 서브리스 계약 부동산에 대해서도 향후 수지 악화가 불가피하다고 판단되면 조기에 매각 이나 활용 방법의 전환을 검토해 보십시오. 특히 임대료 보증금 감액 제안을 받은 경우, '수익이 악화되었지만 계약상 당장 해지하거나 매각할 수 없는 상황'에 직면하기 쉽습니다. 그렇게 되기 전에 시장 환경이 비교적 양호할 때 매각하는 것도 유력한 대안이 될 수 있습니다. 최근에는 전대차 전문 매입업체나 상담 서비스도 등장하고 있으며, 실제로 전대차 계약이나 부동산 매각에 대한 무료 상담을 제공하는 업체도 있다. 매각뿐만 아니라, 예를 들어 주거용에서 고령자 시설이나 쉐어하우스 등으로 용도를 변경하여 새로운 수요를 끌어들이는 방법도 생각해 볼 수 있습니다(단, 용도 변경 시에는 서브리스 계약의 해지 또는 재검토가 전제되어야 합니다). 어느 쪽이든 출구전략을 미리 준비해두면 예기치 못한 상황에서도 손실을 최소화할 수 있는 판단이 가능합니다. 자산승계 측면에서도 미래 세대에게 부동산을 물려주지 않기 위한 계획을 세우는 것이 바람직하다.

정리 - 장기적인 관점에서의 자산운용의 중요성

'2025년 문제'로 촉발된 서브리스 계약의 수익 악화 리스크는 저출산 고령화라는 일본 사회의 구조적 문제에 기인하는 것이기 때문에 그 영향을 완전히 피하기 어려운 측면이 있습니다. 그러나 부동산 소유자 측에서 할 수 있는 노력과 대책을 통해 그 영향 정도를 완화하고, 어려운 시장 환경에서도 수익을 유지할 수 있는 가능성은 충분히 있습니다. 중요한 것은 단기적인 낙관이나 비관에 휘둘리지 않고 장기적인 안목으로 자산가치를 지키고 키우려는 자세입니다. 인구와 사회의 변화는 느리지만 꾸준히 진행됩니다. 부동산 임대업 역시 시대와 함께 전략을 지속적으로 업데이트해야 합니다. 미래를 내다보는 리스크 시나리오를 그려보고, 미리미리 대처하며, 긴 안목으로 자산을 운용하는 것이 앞으로의 부동산 소유주에게 요구되는 자세입니다. 이를 위해 이 글에서 언급한 사항들을 참고하여 다가오는 2025년 이후에도 안정적인 임대경영을 이어갈 수 있도록 준비해야 할 것이다. 장기적인 관점에서의 내실 있는 경영이야말로 큰 환경 변화의 시대에 가장 좋은 리스크 헤지라고 할 수 있다.