Ces dernières années, la demande de propriétés adaptées aux animaux de compagnie a augmenté rapidement en raison de l'accroissement du nombre de ménages possédant un animal de compagnie. Selon une enquête de la Pet Food Association, le nombre de ménages possédant des chiens et des chats a dépassé les 15 millions au niveau national et devrait continuer à augmenter.
En réponse à ces changements dans l'environnement du marché, un nombre croissant de propriétaires de biens locatifs envisagent de convertir leurs biens existants pour autoriser les animaux de compagnie comme mesure de lutte contre la vacance. Cependant, le simple fait d'autoriser les animaux de compagnie peut entraîner des problèmes et des pertes inattendus.
Dans cet article, basé sur nos nombreuses années d'expérience dans le secteur de la gestion locative en tant qu'INA&Associates Ltd, nous détaillons les points clés d'un changement réussi vers une propriété autorisant les animaux de compagnie. Avec une préparation et des mesures adéquates, vous pouvez accroître la rentabilité de votre activité de location et la satisfaction de vos locataires.
Raisons d'envisager le passage à une propriété acceptant les animaux de compagnie et tendances du marché
Augmentation rapide du nombre de ménages possédant un animal de compagnie
Dans la société moderne, les animaux de compagnie ne sont pas de simples animaux de compagnie, mais sont considérés comme des membres de la famille. Le nombre de ménages qui ont commencé à élever des animaux de compagnie a augmenté rapidement, en particulier parce que le temps passé à la maison a augmenté en raison de l'impact de la nouvelle infection par le coronavirus.
Dans une enquête menée par Ierabu GROUP Inc, 75,9 % des sociétés immobilières ont répondu qu'elles s'attendaient à ce que le besoin de propriétés adaptées aux animaux de compagnie augmente à l'avenir, ce qui indique que le secteur dans son ensemble est conscient de la demande croissante de propriétés adaptées aux animaux de compagnie. Le nombre de nouvelles polices d'assurance pour animaux de compagnie était également de 117 000 au premier semestre 2024 (en hausse de 6 % par rapport à l'année précédente), et les chiffres montrent clairement que la possession d'un animal de compagnie est en train de s'établir.
L'efficacité comme mesure de lutte contre la vacance des logements
Alors que la concurrence sur le marché de la location s'intensifie, le passage à des propriétés acceptant les animaux de compagnie est un moyen de différenciation très efficace pour améliorer les taux d'occupation. Comme cela vous permet d'atteindre un segment de locataires que les propriétés conventionnelles n'acceptant pas les animaux ne peuvent pas atteindre, vous pouvez vous attendre à réduire les périodes d'inoccupation et à garantir des revenus locatifs stables.
En fait, l'offre de biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie reste insuffisante par rapport à la demande, et les biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie correctement gérés conservent des taux d'occupation élevés.
Avantages en matière de fixation des loyers
Les propriétés accueillant des animaux de compagnie présentent un avantage en termes de fixation des loyers par rapport aux propriétés locatives classiques. Les propriétaires d'animaux de compagnie doivent choisir entre un nombre limité d'options, de sorte que les loyers plus élevés que ceux du marché sont généralement acceptables tant qu'ils restent dans une fourchette raisonnable.
En général, les biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie peuvent ajouter entre 5.000 et 10.000 JPY au loyer mensuel, ce qui peut augmenter le revenu annuel de 60.000 à 120.000 JPY. Toutefois, le montant de cette augmentation varie en fonction de l'emplacement, de l'âge du bien et de l'état des biens concurrents dans le voisinage, d'où la nécessité d'une étude de marché minutieuse.
| Objet | Propriétés générales | Propriétés pour animaux | Différence |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 80 000 yens | 85 000 - 90 000 yens | +¥5,000 - ¥10,000 |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer | 2 - 3 mois de loyer | +1 à 2 mois de loyer |
| Augmentation du revenu annuel | -1.5 | -1,000 - 1,000 | + 60 000 JPY - 120 000 JPY |
Points spécifiques à prendre en compte lors du passage à une propriété acceptant les animaux de compagnie
1. revoir et développer les termes et conditions du contrat
Établir les conditions de détention d'un animal de compagnie
La chose la plus importante à faire lorsque l'on passe à une propriété acceptant les animaux de compagnie est d'établir des règles claires et détaillées concernant la possession d'animaux de compagnie. Des règles ambiguës peuvent être à l'origine de problèmes ultérieurs, c'est pourquoi les points suivants doivent être détaillés.
Il est important de stipuler clairement les types d'animaux qui peuvent être gardés et le nombre limite. En général, la plupart des propriétés limitent le nombre de chiens et de chats à un chacun, mais cette limite doit être ajustée en fonction de la taille et de la structure de la propriété. Lorsque l'on limite la détention de chiens de grande taille, l'établissement de normes numériques spécifiques pour le poids et la taille permet d'éviter les divergences de perception avec les locataires.
La procédure d'enregistrement des animaux de compagnie doit également être détaillée. Le fait d'exiger des locataires qu'ils présentent des photos de leurs animaux, des certificats de vaccination et des certificats de stérilisation au moment de l'emménagement contribuera à garantir un environnement adéquat et à promouvoir la considération des voisins.
Un dépôt de garantie et un passe-partout appropriés
Pour les propriétés où les animaux de compagnie sont autorisés, il est essentiel de fixer un dépôt de garantie qui tienne compte des risques associés à la détention d'animaux de compagnie. Alors que le dépôt de garantie pour une location classique équivaut à un mois de loyer, il est d'usage de le fixer à deux ou trois mois de loyer pour les propriétés où les animaux de compagnie sont admis.
Ce dépôt de garantie supplémentaire couvre les frais de remise en état de la propriété lorsque le locataire déménage, ainsi que les frais d'élimination des dommages causés au sol, des taches de papier peint ou des odeurs causées par les animaux de compagnie. Cependant, il est important de maintenir le dépôt de garantie en ligne avec le taux du marché environnant, car un dépôt de garantie excessivement élevé peut être une charge pour les locataires et peut nuire à la compétitivité.
| Modèles de fixation des dépôts de garantie | Montant type fixé | Conditions applicables |
|---|---|---|
| Modèle de base | 2 mois de loyer | Jusqu'à 1 petit chien ou chat |
| Modèle à propriétaires multiples | 2,5 à 3 mois de loyer | 1 chien et 1 chat chacun |
| Modèle grand chien | 3 mois de loyer | Élevage de chiens de taille moyenne et plus |
Considérations stratégiques dans la fixation des loyers
La fixation du loyer pour les propriétés accueillant des animaux domestiques nécessite une approche stratégique basée sur une analyse du marché, plutôt qu'une simple majoration du loyer. Une étude détaillée du marché locatif pour les propriétés accueillant des animaux de compagnie dans les environs et une évaluation complète de l'emplacement de la propriété, de son âge et de l'état des installations seront utilisées pour fixer un prix approprié.
Le supplément au loyer est généralement fixé dans une fourchette de 5 000 à 15 000 JPY par mois, mais cette fourchette varie considérablement en fonction de la zone où se trouve le bien et de la situation concurrentielle. Un montant plus élevé est possible pour les biens situés à proximité des gares dans les zones urbaines, tandis qu'un montant plus modeste peut être approprié pour les biens situés dans les banlieues.
2. plans de rénovation et d'aménagement du bien
Prise en compte des investissements nécessaires
Des investissements appropriés sont essentiels pour transformer un bien immobilier en un bien adapté aux animaux de compagnie. Le plus important est de changer les matériaux de revêtement de sol, en tenant compte des caractéristiques comportementales des animaux de compagnie. Les revêtements de sol conventionnels sont susceptibles d'être griffés par les griffes et peuvent être glissants, ce qui peut mettre à rude épreuve les articulations des animaux de compagnie.
Les options de revêtement de sol adaptées aux animaux de compagnie comprennent les revêtements de sol en coussin, les revêtements de sol adaptés aux animaux de compagnie et les dalles de sol. Les coussins sont relativement peu coûteux et faciles à installer, tandis que les dalles de sol sont durables et offrent un bon rapport coût-efficacité à long terme.
Pour le papier peint, vous devriez également envisager d'opter pour un matériau qui résiste aux griffes et aux taches des animaux de compagnie. Les tissus adaptés aux animaux de compagnie sont recouverts d'un revêtement spécial qui facilite l'élimination des taches et les rend résistants à un certain degré de rayures.
Mise en œuvre de mesures de contrôle du bruit et des odeurs
Les problèmes de bruit et d'odeurs liés à la possession d'un animal de compagnie sont une cause majeure de problèmes de voisinage. Des mesures d'insonorisation appropriées sont essentielles, en particulier dans les complexes d'habitation.
Les mesures d'insonorisation efficaces pour les sols comprennent l'installation de tapis insonorisants et l'utilisation de doubles planchers. En outre, des systèmes de ventilation renforcés peuvent empêcher l'accumulation d'odeurs spécifiques aux animaux domestiques. L'installation de ventilateurs à fonction désodorisante et de purificateurs d'air est également à envisager.
| Éléments de rénovation | Coûts approximatifs | Effets et caractéristiques |
|---|---|---|
| Revêtement de sol adapté aux animaux domestiques | 80 000-150 000 yens/20 m2 | Prévention des rayures, de la saleté et du glissement |
| Tissu compatible avec les animaux de compagnie | 50 000-80 000 yens/20 m2 | Élimination facile des taches, durabilité |
| Tapis insonorisé | 30 000-50 000 yens/20 m2 | Effet de réduction du bruit |
| Système de ventilation renforcé | 100 000-200 000 yens | Contrôle des odeurs et circulation de l'air |
Mise en place d'installations dédiées aux animaux domestiques
Afin de différencier votre propriété, il est utile d'envisager l'introduction d'installations spéciales pour les animaux de compagnie. L'installation d'une zone de lavage des pieds près de l'entrée, l'installation d'une porte pour animaux ou l'installation d'une passerelle sont des installations attrayantes pour les propriétaires d'animaux.
Toutefois, la rentabilité de l'investissement dans ces installations doit être soigneusement étudiée. Il est important d'étudier en détail si l'investissement vaut le loyer supplémentaire et s'il répond aux besoins des locataires avant de le mettre en œuvre.
3. accords de restauration et conventions
Clarification de l'étendue de la charge du locataire
Les accords de restauration dans les propriétés accueillant des animaux de compagnie doivent être plus détaillés et plus clairs que dans les propriétés locatives normales. Selon le document "Troubles et directives concernant la remise en état" du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, dans les propriétés où les animaux domestiques sont autorisés, une clause spéciale stipulant que le locataire supporte le coût de toute usure causée par les animaux domestiques, sans tenir compte de l'âge de ces derniers, est efficace.
Plus précisément, il est nécessaire de préciser dans le contrat que le locataire supporte les frais d'enlèvement des rayures sur le revêtement de sol causées par les ongles des animaux, les taches et les dommages causés au papier peint, ainsi que les odeurs. En revanche, les détériorations dues à l'âge et à un usage normal restent à la charge du propriétaire.
Clauses spéciales appropriées
Les clauses particulières relatives à la possession d'un animal de compagnie doivent être raisonnables et claires afin de garantir leur validité juridique. Les clauses qui sont excessivement désavantageuses pour les locataires peuvent être déclarées nulles, il est donc important qu'elles se situent dans une fourchette appropriée.
Si une clause prévoit un montant fixe pour les frais de désodorisation et de désinfection, ce montant doit être raisonnable et correspondre au coût réel des travaux. En général, un montant fixe d'environ 10.000 à 20.000 JPY est souvent fixé, mais il doit être ajusté en fonction de la taille du bien et des prix du marché local.
4. système de gestion et politique opérationnelle
Renforcer la coopération avec les sociétés de gestion
Une coopération étroite avec les sociétés de gestion locative est essentielle à la bonne gestion des propriétés détenues par des animaux de compagnie. Comme la société de gestion doit avoir des connaissances spécialisées et de l'expérience dans le domaine de la détention d'animaux de compagnie, il est important de choisir une société qui a fait ses preuves.
Un système doit être mis en place pour vérifier le statut de la propriété des animaux et répondre rapidement aux plaintes des voisins par le biais d'inspections régulières de la propriété. Il est également important de sensibiliser les propriétaires d'animaux de compagnie aux bonnes manières et de mettre en place des procédures clairement définies pour traiter les problèmes éventuels.
Prise en compte et explication aux résidents voisins
Il est important d'expliquer à l'avance aux locataires existants et aux résidents voisins que l'on va devenir propriétaire d'animaux de compagnie et de s'assurer de leur compréhension pour que les choses se passent bien. Les informer des règles et de l'étiquette concernant la possession d'un animal de compagnie et préciser qui contacter en cas de problème peut permettre de prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent.
En outre, délimitez clairement les pièces où les animaux ne sont pas admis et celles où ils le sont, et n'oubliez pas de tenir compte des locataires qui ne possèdent pas d'animaux. Il est important de fixer les règles lorsque les animaux sont autorisés dans les parties communes et de maintenir un cadre de vie confortable pour tous les locataires.
Conclusion.
Le passage à une propriété acceptant les animaux de compagnie est une stratégie efficace qui, avec une préparation et une gestion appropriées, peut améliorer la rentabilité et la différenciation de la gestion locative. Toutefois, le simple fait d'autoriser les animaux de compagnie peut entraîner des problèmes et des pertes inattendus.
Les points clés de la réussite sont les suivants.
Tout d'abord, il est essentiel d'avoir une politique claire et détaillée concernant les animaux de compagnie. Une définition précise des types et du nombre d'animaux de compagnie autorisés, de la procédure d'enregistrement et du mode de détention des animaux permettra d'éviter toute divergence de perception avec les locataires et de prévenir les problèmes avant qu'ils ne surviennent.
Ensuite, il est important de couvrir les risques associés à la possession d'animaux de compagnie et de maintenir la compétitivité en fixant desdépôts de garantie et des loyers appropriés. Une tarification stratégique basée sur une étude de marché peut améliorer la rentabilité.
En ce qui concerne la rénovation immobilière et la rénovation adaptée aux animaux de compagnie, il est important de mettre en œuvre systématiquement des changements de revêtements de sol et de papiers peints adaptés aux animaux de compagnie, des mesures d'insonorisation et de contrôle des odeurs, etc.
En ce qui concerne les accords de restauration, s'assurer de la validité juridique et définir clairement l'étendue de la charge du locataire permet d'éviter les problèmes au moment du déménagement.
Enfin, le renforcement de la coopération avec la société de gestion et la prise en compte des résidents voisins peuvent garantir une gestion stable à long terme.
Si vous envisagez d'opter pour une propriété adaptée aux animaux domestiques, nous vous recommandons d'examiner ces points de manière approfondie et de procéder avec prudence en vous appuyant sur les conseils d'un expert. INA&Associates Ltd. soutient les propriétaires dans la gestion de leurs biens locatifs en s'appuyant sur sa vaste expérience et son expertise dans la gestion des biens acceptant les animaux de compagnie. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
Questions fréquemment posées
Q1 : De combien le loyer peut-il être augmenté en passant à une propriété adaptée aux animaux domestiques ?
R1 : En général, il est possible d'ajouter entre 5.000 et 15.000 JPY au loyer mensuel. Cependant, le montant approprié varie en fonction de l'emplacement, de l'âge du bâtiment et de l'état des propriétés concurrentes dans le voisinage. Un prix plus élevé est possible pour les biens situés à proximité des gares dans les zones urbaines, tandis qu'un prix plus modeste peut être approprié pour les biens situés en banlieue. L'essentiel est de fixer un prix approprié sur la base d'une étude de marché.
Q2 : Comment traitez-vous avec les locataires existants ?
R2 : Il est important d'expliquer la situation aux locataires existants à l'avance et d'obtenir leur consentement. Faites-leur connaître les règles et l'étiquette concernant la possession d'animaux de compagnie et précisez qui contacter en cas de problème. Il est également nécessaire d'établir une distinction claire entre les pièces où les animaux ne sont pas admis et celles où ils le sont, et de tenir compte des locataires qui ne possèdent pas d'animaux. Évitez les problèmes juridiques en obtenant l'accord des nouveaux termes et conditions lors du renouvellement du contrat.
Q3 : Quels sont les points les plus importants à garder à l'esprit lors de la gestion d'un bien immobilier où les animaux de compagnie sont autorisés ?
R3. Le plus important est d'éviter les problèmes de voisinage. Les problèmes de bruit, d'odeurs et de mauvaises manières dans les parties communes sont les principales causes de problèmes. Il est essentiel de patrouiller régulièrement dans la propriété, d'éduquer continuellement les locataires aux bonnes manières et de mettre en place un système de réponse rapide en cas de problème. Il est également important de travailler en étroite collaboration avec la société de gestion pour garantir une réponse professionnelle.
Q4 : Quelle est la période d'amortissement des coûts de rénovation ?
R4 : En général, la période de récupération est de 3 à 5 ans. Si une augmentation de loyer mensuel de 5.000 JPY est possible, cela augmentera les revenus de 60.000 JPY par an, ce qui signifie qu'un investissement de 300.000 JPY dans la rénovation peut être récupéré en cinq ans. Toutefois, la période d'amortissement réelle peut être plus courte si l'on tient également compte de l'effet de la réduction de la période d'inoccupation. Pour maximiser l'effet de l'investissement, il est recommandé de commencer par le minimum de rénovation nécessaire.
Q5. que dois-je faire en cas de problème avec une propriété accueillant des animaux de compagnie ?
R5. il est important de réagir rapidement et de manière appropriée. Tout d'abord, il faut se faire une idée précise des faits et interroger toutes les parties concernées par la situation. Décidez d'une ligne de conduite basée sur le contrat et les conditions de détention, et demandez l'avis d'un professionnel si nécessaire. En cas de violation grave du contrat, une réaction graduelle est adoptée (mise en garde → avertissement → résiliation du contrat). En tant que mesure préventive quotidienne, il est essentiel d'éduquer continuellement les locataires et de renforcer le système de gestion.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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