[Comparaison entre le gaz de ville et le gaz propane.

Pour les propriétaires, le choix de l'équipement en gaz pour les immeubles locatifs est une décision de gestion importante qui affecte directement la rentabilité et la satisfaction des locataires. Selon que vous choisissez le gaz de ville ou le gaz propane, l'investissement initial, les frais de fonctionnement mensuels, la satisfaction des locataires et, en fin de compte, le retour sur investissement peuvent varier considérablement.

Ces dernières années, les locataires s'intéressent de plus en plus aux prix du gaz et cherchent surtout à réduire le coût des services publics. Dans cet environnement de marché, les propriétaires immobiliers doivent choisir leurs installations de gaz non seulement en fonction de simples comparaisons de coûts initiaux, mais aussi en fonction de la rentabilité et de la compétitivité dans une perspective à long terme.

Dans cet article, INA&Associates fournit une explication détaillée des caractéristiques du gaz de ville et du gaz propane, des comparaisons de coûts, des points à noter lors de l'introduction des deux, et de leur impact sur la gestion locative, sur la base des connaissances que nous avons accumulées en consultant de nombreux propriétaires dans notre département de gestion locative.

Grâce à une analyse comparative objective basée sur des données, nous vous fournirons les éléments de décision pour choisir l'équipement au gaz le mieux adapté à votre bien et vous aiderons à réaliser une gestion locative plus rentable.

Différences fondamentales entre le gaz de ville et le gaz propane

Différences dans les méthodes d'approvisionnement et les matières premières

Il existe des différences fondamentales entre le gaz de ville et le gaz propane en termes de méthodes d'approvisionnement et de matières premières. Le gaz de ville est fabriqué à partir de gaz naturel (principalement du méthane) et est acheminé vers les ménages par des conduites de gaz souterraines. Le gaz propane, quant à lui, est fabriqué à partir de gaz de pétrole liquéfié (GPL), principalement du propane et du butane, et est livré aux ménages dans des bouteilles.

Cette différence de méthode d'approvisionnement a des conséquences importantes pour les propriétaires. Pour le gaz de ville, une conduite de gaz doit être posée dans la rue principale, d'où le gaz doit être acheminé vers chaque maison. Le gaz propane est disponible partout dans le pays, à condition qu'il y ait de la place pour une bouteille.

Différences structurelles dans les structures tarifaires

La structure de détermination des tarifs diffère sensiblement entre le gaz de ville et le gaz propane. Le gaz de ville est considéré comme une charge publique, et une notification au ministère de l'économie, du commerce et de l'industrie est requise pour les révisions tarifaires. Cela permet de garantir la transparence des tarifs et d'éviter les hausses de prix soudaines.

Le gaz propane, quant à lui, bénéficie d'un système de tarifs libres, qui permet à chaque fournisseur de fixer ses propres tarifs. Bien que ce système favorise la concurrence entre les fournisseurs, la transparence des tarifs pose problème et des écarts importants peuvent être constatés entre les différents fournisseurs d'une même région.

Comparaison du pouvoir calorifique et de l'efficacité d'utilisation

Le pouvoir calorifique du gaz propane est environ 2,2 fois plus élevé que celui du gaz de ville, ce qui permet de le chauffer plus efficacement pour un même temps de cuisson. Cette différence de pouvoir calorifique est toutefois un facteur important dans les comparaisons de prix. Le pouvoir calorifique plus élevé signifie qu'il faut moins de gaz pour obtenir la même énergie.

Cependant, dans les comparaisons de prix réelles, le gaz propane est généralement environ 1,8 fois plus cher que le gaz de ville, même en tenant compte de cette différence de pouvoir calorifique. En tant que propriétaire, vous devez évaluer la compétitivité de votre bien en tenant compte de la charge que représentent les coûts des services publics pour vos locataires.

Comparaison des avantages et des inconvénients pour les propriétaires fonciers

Avantages et inconvénients du gaz de ville

Le principal avantage du gaz de ville est qu' il réduit la charge des coûts des services publics pour les locataires. Par rapport au gaz propane, le gaz de ville est environ 1,2 à 1,8 fois moins cher, et il n'est pas rare qu'une différence de 100 000 yens ou plus apparaisse au cours d'une année. Cette différence de prix est un attrait majeur pour les locataires et conduit directement à une amélioration de la compétitivité de l'immeuble.

Un autre avantage important est que la transparence des tarifs du gaz de ville est assurée en tant que service public, de sorte que les locataires peuvent l'utiliser en toute tranquillité. Comme les révisions de tarifs doivent être notifiées au gouvernement, les augmentations soudaines de prix sont contrôlées et la charge des ménages pour les locataires est plus prévisible.

Les avantages environnementaux ne sont pas à négliger. Le gaz de ville étant fabriqué à partir de gaz naturel, les émissions de CO2 lors de la combustion sont inférieures à celles du gaz propane, ce qui séduit les locataires soucieux de l'environnement. Ces dernières années, l'accent a été mis sur les biens immobiliers respectueux de l'environnement dans une perspective d'investissement ESG, ce qui peut également contribuer à l'amélioration de la valeur des actifs à long terme.

Le principal inconvénient du gaz de ville est son coût d'installation initial élevé. Le coût d'installation d'une canalisation depuis la conduite principale de gaz dans la rue principale jusqu'à chaque unité est généralement compris entre 100.000 et 150.000 JPY, mais si la conduite principale de gaz est éloignée ou si la canalisation au moment de la nouvelle construction est incluse, le coût peut s'élever à 430.000 JPY par unité.

En outre, la zone d'approvisionnement en gaz de ville est limitée aux zones urbaines et peut ne pas être une option pour les propriétés rurales ou suburbaines. En outre, il faut parfois du temps pour se remettre d'une catastrophe, et si les conduites de gaz sont endommagées lors d'un tremblement de terre, il y a un risque d'interruption de l'approvisionnement à long terme sur une vaste zone.

Avantages et inconvénients du gaz propane

Les principaux avantages du gaz propane sont ses faibles coûts d'installation initiaux et sa souplesse d'installation.

Le fait qu'il soit disponible partout dans le pays est un autre avantage majeur. Même les propriétés situées en dehors de la zone d'approvisionnement en gaz de ville peuvent être raccordées si un espace est disponible pour l'installation de bouteilles, et même les propriétés rurales et suburbaines peuvent être dotées d'installations de gaz équivalentes à celles des zones urbaines.

Un autre avantage important est la rapidité de la remise en état en cas de catastrophe. Le gaz étant fourni en bouteilles, il peut être inspecté et restauré individuellement même en cas de catastrophe telle qu'un tremblement de terre, ce qui rend difficile l'interruption généralisée de l'approvisionnement comme c'est le cas avec le gaz de ville.

En raison de son pouvoir calorifique élevé, l'efficacité de la cuisson est grande, ce qui le rend particulièrement intéressant pour les cuisines commerciales et les locataires qui sont très exigeants en matière de cuisine.

Le principal inconvénient du gaz propane est son coût d'utilisation élevé. Par rapport au gaz de ville, le prix est environ 1,2 à 1,8 fois plus élevé, et la charge des coûts des services publics pour les locataires est plus lourde. Cette différence de tarifs est un facteur déterminant dans le choix d'un logement, en particulier pour les locataires qui accordent une grande importance aux coûts des services publics.

En raison du système de redevances illimitées, il existe une grande disparité de tarifs entre les opérateurs, d'où l'importance de choisir un opérateur dont les tarifs sont adaptés. La transparence des révisions tarifaires pose également problème, ce qui peut entraîner une augmentation des demandes de renseignements de la part des locataires concernant les tarifs.

L'espace nécessaire à l'installation des bouteilles doit être sécurisé, ce qui peut entraîner des restrictions sur les lieux d'installation, en particulier dans les zones urbaines étroites. En outre, les travaux réguliers de remplacement des bouteilles peuvent avoir un certain impact sur la vie des locataires.

Précautions et procédures lors de l'introduction et du passage au gaz de ville

Enquête préliminaire pour l'introduction du gaz de ville

Lorsque l'on envisage d'introduire le gaz de ville, la première étape importante consiste à vérifier la zone de service. Il est nécessaire de vérifier auprès de la compagnie locale de gaz de ville si une conduite de gaz a été posée dans la rue devant la propriété. S'il n'y a pas de conduite de gaz installée, des travaux d'extension de la conduite seront nécessaires, ce qui risque d'augmenter considérablement les coûts.

Dans le cas de bâtiments existants, une étude détaillée de l'installation de gaz actuelle est également nécessaire. Il est important de déterminer à l'avance si les équipements existants tels que les chauffe-eau, les cuisinières à gaz et les canalisations de gaz peuvent être adaptés aux spécifications du gaz de ville, ainsi que l'ampleur et le coût des équipements qui devront être remplacés.

En fonction de la structure du bâtiment et du tracé des canalisations, les travaux de construction peuvent s'avérer plus difficiles et plus coûteux que prévu. En particulier dans les bâtiments anciens ou à structure particulière, il est conseillé d'effectuer une étude détaillée du site et d'obtenir des devis auprès de plusieurs opérateurs.

Relations avec les locataires pendant les travaux

Pendant la période de transition de l'installation de gaz, l'utilisation du gaz par les locataires sera temporairement suspendue. La gestion des locataires pendant cette période est une question importante pour la gestion locative.

Le calendrier des travaux doit être expliqué et coordonné bien à l'avance afin de minimiser l'impact sur la vie des locataires. En général, la période de construction par unité est de 1 à 2 jours, mais la construction d'un bâtiment entier peut prendre 1 à 2 semaines.

Il faut envisager d'atténuer les désagréments subis par les locataires en leur fournissant des moyens de transport alternatifs pendant la période de construction, par exemple en leur prêtant des poêles à cassette ou en leur donnant des bons pour l'utilisation des installations sanitaires situées à proximité. Ces coûts doivent également être inclus dans le budget à l'avance.

Il est également important d'expliquer à l'avance aux locataires et d'obtenir leur compréhension en ce qui concerne le bruit et les allées et venues des travailleurs dans le cadre des travaux de construction. À l'heure où de plus en plus de personnes travaillent à domicile, il est d'autant plus important de tenir compte du bruit pendant la journée.

Procédures contractuelles et considérations juridiques

Le passage du gaz propane au gaz de ville nécessite des procédures de résiliation de contrat avec le fournisseur de gaz propane existant. Il est important de vérifier à l'avance la durée du contrat et les conditions de résiliation et de savoir si des frais de pénalité doivent être payés.

En particulier, si le fournisseur de gaz propane prend en charge les coûts initiaux de l'équipement, il peut vous être demandé de prendre en charge une partie des coûts de l'équipement si le contrat est résilié au cours de la période contractuelle. Ce coût doit être ajouté au coût de l'installation du gaz de ville pour que la décision d'investissement soit complète.

Lors de la signature d'un nouveau contrat avec une compagnie de gaz de ville, il est important de confirmer en détail les conditions de fourniture, la structure tarifaire, les détails de la construction et les conditions de garantie, et de les communiquer par écrit. En particulier, la répartition des coûts de construction et les modalités de paiement, la période de construction et le service après-vente doivent être clairement définis.

Responsabilité à l'égard des locataires

Les modifications apportées aux installations de gaz sont des changements importants qui affectent directement la vie des locataires. Des procédures appropriées doivent être mises en place d'un point de vue juridique pour gérer les modifications de l'équipement dans le contrat de location.

Lorsque l'on explique le changement aux locataires, il est important d'obtenir leur compréhension et leur coopération en expliquant en détail l'objectif du changement, la durée des travaux, les désagréments éventuels pendant la période et les avantages après le changement. En particulier, expliquer les avantages de la réduction des factures de gaz, avec des montants spécifiques, favorisera la compréhension des locataires.

Les politiques de réduction de loyer et d'indemnisation pendant la période de construction doivent également être déterminées à l'avance et expliquées aux locataires. Ces mesures jouent un rôle important dans le maintien de bonnes relations avec les locataires et la prévention de problèmes futurs.

Points clés dans le choix d'une compagnie d'électricité

Lors de la sélection d'une compagnie de gaz de ville, il est nécessaire d'évaluer non seulement la structure tarifaire, mais aussi la qualité des travaux de construction, le service après-vente et la stabilité financière d'une manière globale.

En ce qui concerne l'expérience en matière de construction, il est important de choisir un opérateur ayant une grande expérience dans la construction d'immeubles locatifs similaires. Il est notamment recommandé de vérifier son expérience en matière de relations avec les locataires et les efforts qu'il déploie pour raccourcir la période de construction.

En ce qui concerne la structure tarifaire, il convient de comparer en détail les tarifs de base, les tarifs au compteur et les divers frais afin d'évaluer les coûts dans une perspective à long terme. Il est également important de vérifier la politique de révision des tarifs et la stabilité commerciale de l'opérateur.

En ce qui concerne le service après-vente, il est important de choisir un opérateur capable de garantir la sécurité et le confort des locataires en vérifiant son système de contact d'urgence 24 heures sur 24, son système d'inspection régulière et sa rapidité de réaction en cas de panne.

Résumé

Organisation des points clés

Pour les propriétaires immobiliers, le choix entre le gaz de ville et le gaz propane n'est pas une simple comparaison des coûts initiaux, mais une décision de gestion importante qui détermine la rentabilité à long terme et la compétitivité de l'immeuble.

Le choix du gaz de ville est avantageux lorsque l'accent est mis sur la réduction des coûts des services publics pour les locataires dans les immeubles locatifs urbains, lorsque l'objectif est d'obtenir des revenus stables à long terme et lorsque le bien immobilier est considéré comme un bien respectueux de l'environnement. Bien que l'investissement initial soit nécessaire, la possibilité de fixer des primes de loyer et l'amélioration des taux de vacance devraient améliorer les revenus à moyen et long terme.

Les cas où le choix du gaz propane est avantageux sont les biens situés en dehors des zones d'approvisionnement en gaz de ville, les cas où l'investissement initial doit être limité et les biens situés dans des zones où le risque de catastrophe est important. En outre, si le choix de l'opérateur garantit la compétitivité des prix, il peut être possible de réduire la différence avec le gaz de ville.

Lignes directrices pour les décisions d'investissement

Lorsque l'on décide d'investir dans l'introduction du gaz de ville, il est important d'évaluer de manière approfondie les facteurs suivants

La période d'amortissement initiale est généralement d'environ 8 à 12 ans, mais la période d'amortissement réelle peut être plus courte en raison de la possibilité de fixer des primes de loyer et de l'effet de l'amélioration du taux d'inoccupation. Le retour sur investissement tend à être particulièrement élevé pour les biens immobiliers destinés à des locataires qui accordent de l'importance aux coûts des services publics.

Il est important de prendre des décisions basées sur les caractéristiques de chaque bien, en tenant compte de l'emplacement du bien, du groupe de locataires visé, de la concurrence avec les biens environnants et du potentiel d'amélioration de la valeur de l'actif à l'avenir.

Tendances et mesures futures du marché

L'environnement des installations gazières est en constante évolution, avec la fluctuation des prix de l'énergie, le renforcement des réglementations environnementales et la diversification des besoins des locataires. En tant que propriétaire, il est important de s'assurer que l'on dispose de la flexibilité nécessaire pour répondre à ces changements.

En particulier, les avantages environnementaux des installations au gaz de ville devraient devenir encore plus importants à l'avenir, car la promotion de la neutralité carbone a conduit à une attention accrue pour les installations respectueuses de l'environnement.

En outre, la généralisation des compteurs intelligents et l'utilisation de la technologie IoT permettront de visualiser et de gérer efficacement la consommation de gaz, ce qui devrait améliorer la commodité pour les locataires et réduire les coûts de gestion.

Prochaines étapes

Sur la base des informations contenues dans cet article, il est recommandé de procéder à des études spécifiques dans les étapes suivantes.

Tout d'abord, confirmez la disponibilité de l'approvisionnement en gaz de ville pour votre propriété auprès de l'opérateur compétent et déterminez le coût approximatif de l'installation. Il est important d'obtenir des devis de plusieurs opérateurs et de comparer les détails de l'installation et les coûts en détail.

Ensuite, analysez les caractéristiques du bien et de ses occupants et évaluez le potentiel d'amélioration de la compétitivité par l'introduction du gaz de ville. Il est important de calculer les avantages spécifiques de l'investissement en comparant les installations et les niveaux de loyer des immeubles environnants.

Enfin, il convient d'examiner l'impact sur les locataires et les mesures à prendre, et de déterminer le calendrier et l'échéancier de mise en œuvre des travaux. La préparation de documents explicatifs pour obtenir la compréhension et la coopération des locataires et la mise en place de moyens de transport alternatifs pendant la période de construction sont également des questions préparatoires importantes.

Le choix des équipements dans le cadre d'un investissement immobilier est une décision de gestion importante qui permet d'équilibrer la rentabilité et la satisfaction des locataires. Nous espérons que l'analyse de cet article vous aidera à faire le meilleur choix pour votre bien et à obtenir une gestion locative plus rentable.

Questions fréquemment posées

Q1 : Qui supportera les coûts des travaux d'installation du gaz de ville ?

En principe, le coût de l'installation du gaz de ville est à charge du propriétaire. Le coût de l'installation de la conduite de gaz depuis la rue principale jusqu'à chaque unité est généralement compris entre 100.000 et 150.000 JPY.

Toutefois, si la conduite de gaz est située loin de la propriété ou si la tuyauterie est incluse dans le nouveau bâtiment, le coût peut s'élever à environ 500.000 JPY par unité. Certaines compagnies de gaz de ville proposent des paiements échelonnés ou des paiements partiels pour les coûts d'installation à la condition d'un contrat à long terme, il est donc conseillé de consulter plusieurs compagnies.

Q2 : Est-il possible de passer au gaz de ville sans le consentement du locataire ?

Comme le changement d'installation de gaz affecte directement la vie des locataires, il est important de leur expliquer et d'obtenir leur compréhension à l'avance. Légalement, des changements peuvent être effectués dans le but d'améliorer ou de moderniser les installations, à condition de suivre les procédures appropriées, mais nous recommandons de procéder à une explication et à une consultation suffisantes dans l'optique de maintenir de bonnes relations avec les locataires.

Il est important de gagner la compréhension et la coopération des locataires en leur offrant des compensations et des alternatives à la suspension de l'utilisation du gaz pendant la période de construction, et en leur expliquant les avantages après l'installation. En particulier, expliquer les avantages de la réduction des factures de gaz en montrant des sommes d'argent spécifiques peut favoriser la compréhension des locataires.

Q3 : Les appareils à gaz existants peuvent-ils être utilisés lors du passage du gaz propane au gaz de ville ?

Le gaz propane et le gaz de ville ayant des caractéristiques de combustion différentes, les appareils à gaz existants ne peuvent pas être utilisés tels quels. Les appareils à gaz tels que les chauffe-eau, les cuisinières à gaz et les aérothermes à gaz doivent être remplacés ou modifiés pour répondre aux spécifications du gaz de ville.

Le coût du remplacement de l'équipement est généralement compris entre 100.000 et 200.000 JPY pour les chauffe-eau et entre 30.000 et 100.000 JPY pour les cuisinières à gaz. Pour certains appareils, il peut être possible de modifier les spécifications en remplaçant des pièces, mais le remplacement par un nouvel équipement est recommandé pour des raisons de sécurité. Ces coûts doivent également être inclus dans le coût total de l'introduction du gaz de ville.

Q4 : Quelle est la période d'amortissement de l'introduction du gaz de ville ?

La période d'amortissement de l'introduction du gaz de ville dépend de l'investissement initial, de la possibilité de fixer une prime de loyer et de l'effet de l'amélioration du taux de vacance. En général, la période d'amortissement se situe entre 8 et 12 ans.

Dans le cas d'un immeuble pour célibataires avec un investissement initial de 150 000 yens et un loyer mensuel majoré de 1 000 yens, un simple calcul montre une période de récupération de 12,5 ans, mais si l'on tient compte de l'effet de l'amélioration du taux de vacance (amélioration d'environ 5 %), la période de récupération réelle est ramenée à environ 8-10 ans.

Pour les biens immobiliers à vocation familiale, une prime de loyer plus importante (environ 2 000 ¥/mois) peut être fixée, en raison de l'intérêt élevé pour les coûts des services publics, et on peut s'attendre à une période d'amortissement plus courte. L'effet d'investissement peut être encore plus important si l'on prend également en compte les effets de l'augmentation future de la valeur de la propriété.

Le contenu peut faire l'objet de modifications en raison d'amendements aux lois et règlements ou de changements dans les conditions du marché. Pour des décisions d'investissement spécifiques, veuillez vérifier les informations les plus récentes et consulter un expert.