Impact des Modifications du Code Civil sur les Garants Conjoints

Ces dernières années, l'utilisation de garants conjoints est à nouveau sous les feux de la rampe sur le marché du logement locatif : les modifications du Code civil entrées en vigueur en avril 2020 ont apporté des changements importants au système de garants conjoints, affectant l'ensemble de l'industrie immobilière.

En tant qu'INA&Associés, nous consultons constamment de nombreux clients au sujet de leurs contrats de location, et nous avons une expérience de première main de l'impact de ce changement de système sur la scène contractuelle réelle. En particulier, de nouveaux défis et de nouvelles opportunités sont apparus, tels que l'utilisation du système avec les sociétés de garantie et la fixation du montant maximum.

Dans cet article, en tant qu'expert du secteur immobilier, j'expliquerai en détail l'impact spécifique des modifications du Code civil sur le système de caution solidaire et les changements d'utilisation qui en découlent. Nous fournirons des informations utiles aux personnes qui envisagent de conclure un contrat de location, à celles qui envisagent d'investir dans un bien immobilier et aux professionnels du secteur.

Changements apportés au système de caution solidaire par les modifications du Code civil

L'essentiel des modifications du Code civil d'avril 2020

Les modifications du Code civil entrées en vigueur le 1er avril 2020 ont apporté des changements fondamentaux au système de caution solidaire. Le changement le plus important est que la fixation d'un montant limite est devenue obligatoire lorsqu'une personne devient caution solidaire d'un contrat de garantie renouvelable.

Le montant maximum fait référence au montant maximum que le garant conjoint est tenu de payer. Dans le système précédent, le garant solidaire pouvait être responsable d'un montant illimité de la dette de l'emprunteur. Cependant, après la modification, le contrat de garantie lui-même devient invalide à moins que le montant spécifique ne soit fixé par écrit.

Grâce à cette modification, la charge du garant conjoint est devenue prévisible et le risque de responsabilité excessive a été réduit. D'autre part, la portée de la garantie a été limitée du côté du prêteur, et la nécessité d'une nouvelle gestion des risques est apparue.

Conséquences pratiques de la fixation de montants limites

La fixation d'un montant maximum n'est pas seulement une question de détermination du montant. Dans un contrat de bail, diverses obligations peuvent survenir, telles que le loyer, les dépenses communes, les frais de renouvellement, les frais de remise en état et l'indemnisation des dommages. Toutes ces obligations doivent être prises en compte lors de la fixation d'un montant maximal approprié.

Dans la pratique, il est fréquent qu'un montant maximum de 12 à 24 mois de loyer soit fixé comme montant maximum. Toutefois, en fonction des caractéristiques du bien et des qualités du locataire, il peut être nécessaire de fixer un montant plus élevé.

Il est important de noter qu'un montant maximum relatif, tel que "X mois de loyer", peut être invalide. Le montant doit être indiqué en termes concrets, comme "deux millions de yens" ou "trois millions de yens".

Renforcement de la protection des garants

Un autre aspect important de la modification du code civil est le renforcement de la protection des garants. La confirmation de l'intention par un notaire public est désormais requise pour se porter garant d'un prêt commercial. L'obligation de fournir des informations au garant a également été renforcée, exigeant la fourniture d'informations plus détaillées sur la propriété et la situation de remboursement du débiteur principal.

Ces changements ont rendu plus clairs les risques liés au fait de devenir garant et ont permis de conclure un accord de garantie après mûre réflexion. D'un autre côté, la complexité de la procédure a également augmenté le nombre de cas où il est difficile de trouver un garant.

Situation actuelle et statistiques sur l'utilisation des garants conjoints

Évolution du système de garantie sur le marché locatif

Selon une enquête du ministère du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, une forme de garantie est exigée dans environ 97 % des contrats de location, et la forme de garantie évolue de manière significative. L'augmentation rapide du recours aux sociétés de garantie de responsabilité locative est particulièrement remarquable.

En 2010, 17 % des contrats n'utilisaient qu'une société de garantie de responsabilité locative, mais en 2014, ce chiffre est passé à 37 %, soit plus du double en seulement quatre ans. Aujourd'hui, le recours aux sociétés de garantie a atteint environ 80 % et est devenu une caractéristique courante du marché de la location.

Nouvelles tendances dans l'utilisation des garants conjoints

Il est intéressant de noter que si le recours aux sociétés de garantie augmente, le recours aux garants conjoints n'a pas complètement disparu. Au contraire, un nouveau modèle d'utilisation combinée des sociétés de garantie et des garants conjoints est en train de se développer.

Les facteurs suivants sont à l'origine de cette combinaison.

Tout d'abord, la perspective de la diversification des risques. Compte tenu du risque de faillite de la société de garantie et du risque d'obligations non incluses dans le champ d'application de la garantie, des garanties supplémentaires par des garants conjoints sont de plus en plus recherchées.

Deuxièmement, elle est flexible, en fonction de la solvabilité de l'emprunteur. Pour les emprunteurs aux revenus instables et les emprunteurs ayant des antécédents d'arriérés, un système de garantie plus sûr est mis en place en exigeant la mise en place d'un garant conjoint en plus de l'examen par la société de garantie.

En outre, la révision du code civil pour fixer un montant maximum a également eu un impact, car elle a permis de clarifier l'étendue de la responsabilité du garant solidaire et d'abaisser l'obstacle psychologique à la constitution d'une garantie.

Utilisation par région et par type de bien

Le recours aux garants conjoints varie considérablement selon la région et le type de bien immobilier. Dans les zones urbaines, l'utilisation de sociétés de garants est la norme, tandis que dans les zones rurales, les garanties par des garants conjoints sont encore courantes.

Dans les immeubles locatifs et commerciaux haut de gamme, il est courant de recourir à la fois à une société de garantie et à un co-garant. Cela s'explique par les loyers élevés et les coûts de restauration potentiellement importants.

Dans les propriétés pour étudiants, les parents agissent souvent comme co-garants, et il est également courant d'utiliser un co-garant avec une société de garantie. En particulier, les étudiants qui quittent les zones rurales pour s'installer dans les zones urbaines sont souvent tenus de mettre en place un garant commun et de fournir des preuves de revenus de leurs parents.

Réponse des sociétés de gestion

La réponse des sociétés de gestion immobilière s'est également diversifiée. Selon une enquête du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, 76 % des sociétés de gestion utilisent uniquement des "garants de l'obligation locative", tandis que les 24 % restants utilisent des garants conjoints ou uniquement des garants conjoints.

En particulier, les sociétés de gestion qui ont une longue expérience de la gestion des locations ont tendance à adopter des systèmes de garantie flexibles, car elles apprécient la confiance qu'elles ont établie avec leurs locataires. En revanche, les nouvelles sociétés de gestion se concentrent souvent sur la gestion des risques et rendent obligatoire le recours à une société de garantie.

Impact et nouveaux défis dans la pratique

Changements dans la pratique contractuelle

Les modifications du code civil ont entraîné des changements importants dans la pratique des contrats de location. Le changement le plus notable est la description plus détaillée du contrat. Auparavant, une déclaration globale telle que "la caution solidaire garantit toutes les dettes du locataire" était suffisante, mais il est désormais nécessaire de préciser le montant spécifique du montant maximum.

En outre, une description plus claire de l'étendue des obligations couvertes par la garantie est désormais requise. Il est nécessaire d'énumérer spécifiquement les dettes couvertes par la garantie, telles que le loyer, les charges communes, les frais de renouvellement, les frais de remise en état et les dommages-intérêts.

L'obligation d'explication au moment de la conclusion du contrat a également été renforcée. Il est important de donner une explication suffisante au garant conjoint sur la signification du montant maximum et l'étendue de la garantie, et de conclure le contrat après avoir obtenu sa compréhension.

Questions pratiques relatives à la fixation du montant maximum

La fixation du montant maximum est un problème dans lequel les intérêts du prêteur, de l'emprunteur et du cosignataire sont étroitement liés. En tant que prêteur, le prêteur souhaite fixer un montant qui puisse couvrir de manière adéquate le risque assumé. D'autre part, en tant que cosignataire, il est naturel de vouloir minimiser la charge.

Dans la pratique, les facteurs suivants doivent être pris en compte de manière exhaustive

Le niveau de loyer du bien est le facteur le plus important. En général, le niveau de loyer standard est d'environ 12 à 24 mois de loyer mensuel, bien que les biens immobiliers plus chers puissent être fixés à un multiple relativement bas.

Les caractéristiques du bien sont également un facteur important. Les biens dotés d'installations importantes ou d'utilisations spéciales peuvent nécessiter un montant maximum plus élevé, car les coûts de remise en état peuvent être importants.

Les caractéristiques du locataire sont un autre facteur à prendre en compte. Un emprunteur aux revenus stables peut avoir besoin d'un montant maximum relativement bas, alors qu'un emprunteur aux revenus instables aura besoin d'un montant plus élevé.

Changements dans la relation avec les sociétés de garantie

La relation entre les sociétés de garantie et les garants conjoints a également changé à la suite des modifications apportées au Code civil. Alors que les deux parties étaient auparavant dans une relation alternative, elles sont maintenant souvent positionnées comme une relation complémentaire.

Les sociétés de garantie fournissent des services professionnels, tels que le traitement rapide des arriérés de loyer et la représentation dans les procédures judiciaires. Le garant conjoint, quant à lui, fournit des garanties pour les dettes qui dépassent la portée de la garantie de la société de garantie ou pour des circonstances particulières que la société de garantie ne peut pas gérer.

Cette relation complémentaire permet une structure de garantie plus complète et plus stable. Cependant, l'emprunteur est confronté à la double charge de la commission de garantie et de la demande d'un garant commun.

Répondre au vieillissement de la société

Le vieillissement de la société japonaise a également eu un impact significatif sur le système de caution solidaire. Traditionnellement, il était courant que des parents jouent le rôle de garants conjoints, mais le vieillissement des garants eux-mêmes a conduit à un nombre croissant de cas où ils s'inquiètent de leur capacité à payer.

Selon une enquête du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, environ 60 % des propriétaires ont un sentiment de rejet à l'égard des personnes âgées, principalement parce qu'ils craignent qu'elles ne paient pas leur loyer. Dans ces circonstances, les co-garants âgés sont souvent tenus de fournir des mesures de garantie supplémentaires.

En outre, en raison de l'augmentation du nombre de personnes âgées célibataires, il est de plus en plus difficile de trouver un co-garant. Dans ce cas, le recours à une société de garantie est obligatoire, mais le processus de sélection par les sociétés de garantie tend à être plus strict dans le cas des personnes âgées.

Progrès en matière de numérisation et d'efficacité

La numérisation croissante du secteur immobilier affecte également le fonctionnement du système de caution solidaire. Avec la généralisation des procédures contractuelles en ligne, la confirmation de l'intention du cosignataire et l'échange de documents sont également de plus en plus numérisés.

L'utilisation généralisée des contrats électroniques a permis de faciliter les procédures contractuelles, même lorsque le cosignataire habite loin. En outre, la présentation des documents attestant des revenus du garant peut désormais se faire en ligne, ce qui rend le processus plus efficace.

Toutefois, la numérisation complète des garanties conjointes, un contrat important, devrait prendre du temps, car de nombreuses sociétés de gestion accordent plus d'importance aux explications et aux confirmations en personne.

Perspectives et mesures futures

Diversification des systèmes de garantie

La diversification des systèmes de garantie devrait se poursuivre à l'avenir sur le marché de la location. Outre la combinaison traditionnelle du garant conjoint et de la société de garantie, de nouveaux instruments de garantie sont en cours de développement.

Par exemple, l'introduction de systèmes d'évaluation du crédit utilisant la technologie de l'intelligence artificielle permet une évaluation plus précise du risque. Il est ainsi possible d'offrir des systèmes de garantie sur mesure en fonction des caractéristiques de l'emprunteur.

Des recherches sont également en cours sur les systèmes de garantie décentralisés qui utilisent la technologie blockchain, ce qui pourrait fondamentalement changer le système de garantie traditionnel à l'avenir.

Renforcer le soutien aux personnes ayant besoin de sécurité en matière de logement

La prise en charge des personnes ayant des besoins particuliers en matière de sécurité du logement, telles que les personnes âgées, les personnes handicapées, les étrangers et les ménages élevant des enfants, est une question importante pour l'avenir. Ces personnes ont souvent des difficultés à trouver un garant et nécessitent une attention particulière.

Les gouvernements nationaux et locaux s'efforcent d'améliorer les systèmes de garantie pour les personnes ayant besoin de sécurité en matière de logement. Divers efforts sont déployés, notamment l'utilisation de systèmes de garantie publics et le soutien à la garantie par des organisations à but non lucratif.

Du point de vue de la responsabilité sociale, le secteur de l'immobilier doit également participer activement à ces initiatives et contribuer au développement d'un environnement dans lequel chacun peut obtenir un logement en toute sérénité.

Utilisation de la technologie

L'utilisation généralisée de la technologie IoT modifie la façon dont les biens locatifs sont gérés. L'introduction de serrures intelligentes et de la technologie des capteurs permet de surveiller les conditions de vie des locataires en temps réel, ce qui permet la détection précoce et la prévention des problèmes.

L'utilisation de ces technologies devrait réduire les risques de garantie, ce qui pourrait se traduire par une baisse des frais de garantie et un assouplissement des conditions de garantie.

En outre, l'utilisation du big data permettra une évaluation plus précise des risques et la mise en place de systèmes de garantie optimisés pour les emprunteurs individuels.

Révision continue du système juridique

Plusieurs années se sont écoulées depuis la révision du code civil et ses effets et défis se précisent. Il est prévu que le système juridique continue d'être révisé en permanence, en tenant compte de l'évolution des conditions sociales et des questions pratiques.

En particulier, les critères de fixation des limites maximales de crédit et la protection des garants doivent faire l'objet d'un examen plus approfondi à la lumière de l'état de la pratique.

Il est important que les acteurs du secteur suivent de près ces développements législatifs et prennent les mesures qui s'imposent.

Conclusion.

Principaux impacts des modifications du Code civil

Les modifications du Code civil d'avril 2020 ont apporté des changements fondamentaux au système de caution solidaire. En rendant obligatoire la fixation du montant extrême, l'étendue de la responsabilité du garant a été clarifiée et un mécanisme de prévention des charges excessives a été mis en place.

D'autre part, du côté du prêteur, la portée des garanties a été limitée et la nécessité d'une nouvelle gestion des risques est apparue. En conséquence, de nouveaux modèles d'utilisation combinée d'une société de garantie et d'un garant conjoint se développent.

Évolution de l'utilisation

Les données statistiques révèlent que si le recours aux sociétés de garantie augmente rapidement, le recours aux garants conjoints n'a pas complètement disparu. Au contraire, la relation complémentaire entre les deux a abouti à un régime de garantie plus complet.

Aujourd'hui, les sociétés de garantie et les garants conjoints sont utilisés conjointement dans environ 37 % des contrats de location, et cette tendance devrait se poursuivre.

Défis et réponses futurs

Un certain nombre de défis et d'opportunités existent, tels que le vieillissement de la population, la réponse au besoin de sécuriser le logement et l'utilisation de la technologie. Le secteur dans son ensemble doit relever ces défis de manière proactive et s'efforcer de créer un environnement de logement sûr pour tous.

Recommandations pour les professionnels

Les praticiens du secteur immobilier sont invités à prendre note des points suivants.

Tout d'abord, lors de la fixation du montant maximum, il est important de fixer un montant approprié, en tenant pleinement compte des caractéristiques du bien et des attributs de l'emprunteur. Veillez également à ce que le contrat soit détaillé et tienne compte de l'objectif des modifications légales.

Ensuite, il est important de faire preuve de souplesse dans le choix du système de garantie en fonction de la situation de l'emprunteur. En proposant le système de garantie le plus adapté à chaque cas, plutôt qu'une approche unique, il est possible d'améliorer la satisfaction des locataires et d'assurer une gestion locative stable.

Enfin, il est nécessaire de collecter continuellement des informations et de répondre aux tendances du système juridique. Il est important de se tenir au courant des dernières informations et de prendre les mesures appropriées, par exemple en participant aux sessions de formation des associations professionnelles et en s'abonnant à des magazines spécialisés.

Message aux clients

INA&Associates Ltd propose le système de garantie le mieux adapté à la situation de chaque client. Si vous avez des difficultés à mettre en place un garant commun ou si vous envisagez de faire appel à une société de garantie, n'hésitez pas à nous contacter pour toute consultation.

Questions fréquemment posées

Q1 : Comment déterminer le montant maximal ?

R1 : Le montant maximum est déterminé en tenant compte du niveau de loyer du bien, de ses caractéristiques et de celles du locataire. En général, il est estimé entre 12 et 24 mois de loyer mensuel, mais les facteurs suivants doivent être pris en compte.

Tout d'abord, outre les dépenses mensuelles telles que le loyer et les charges communes, il convient de prendre en compte les coûts ponctuels tels que les frais de renouvellement, les frais de remise en état et les dommages. En particulier, les biens immobiliers dotés d'installations importantes ou d'utilisations spéciales peuvent nécessiter un montant maximum plus élevé, car les coûts de remise en état peuvent être importants.

La stabilité des revenus du locataire et l'historique des loyers sont également des facteurs à prendre en compte. Un locataire dont les revenus sont stables peut avoir besoin d'un montant maximum relativement bas, alors qu'un montant plus élevé est nécessaire si les revenus sont instables.

Il est important de noter que le montant ne doit pas être exprimé en termes relatifs, comme "X mois de loyer", mais en montants spécifiques, comme "2 millions de yens" ou "3 millions de yens".

Q2 : Pourquoi faut-il à la fois une société de garantie et un garant commun ?

R2 : Le recours croissant aux sociétés de garantie et aux garants conjoints s'explique par la volonté de diversifier les risques en utilisant les caractéristiques des deux types de garants.

Les sociétés de garantie fournissent des services spécialisés, tels qu'une réponse rapide en cas d'arriérés de loyer et la représentation du locataire dans les procédures judiciaires. Elles couvrent également des domaines difficiles à gérer pour les cosignataires individuels, comme un système de réponse 24 heures sur 24, 7 jours sur 7 et 365 jours par an, et la fourniture de services à l'échelle nationale.

Le cosignataire, quant à lui, se porte garant des dettes qui dépassent la portée de la garantie du garant ou des risques en cas de faillite du garant. On s'attend également à ce qu'il ait un effet psychologique restrictif en raison de sa relation personnelle avec l'emprunteur.

En particulier pour les biens immobiliers de grande valeur et les biens commerciaux, il est souvent nécessaire d'utiliser ces deux types de garanties ensemble afin d'obtenir un système de garantie plus fiable, étant donné que les risques assumés sont importants.

Toutefois, il est important de faire preuve de souplesse en fonction des caractéristiques du bien et de la situation de l'emprunteur, car ce dernier doit supporter la double charge de la commission de garantie et de la demande adressée au garant commun.

Q3 : Que dois-je faire si je ne trouve pas de garant conjoint ?

R3 : Même s'il est impossible de trouver un garant commun, il existe plusieurs façons de conclure un contrat de location.

La plus courante consiste à faire appel à une société de garantie des loyers.

Certaines municipalités proposent également des systèmes de garantie publique pour les personnes qui ont besoin d'un logement. Les personnes âgées, les personnes handicapées, les étrangers et les ménages élevant des enfants peuvent en bénéficier, et les conditions peuvent être plus souples que dans le cas des sociétés de garantie privées.

Il existe également des systèmes d'aide à la garantie fournis par des organisations à but non lucratif. Ces programmes sont proposés dans une perspective de soutien social et peuvent être accessibles même aux personnes qui ont des difficultés à être examinées par les sociétés de garantie normales.

L'important est de consulter votre agent immobilier le plus tôt possible et de recueillir des informations sur les programmes disponibles. De nombreuses agences immobilières disposent d'informations sur les différents systèmes de garantie et seront en mesure de suggérer la méthode la plus adaptée à la situation de l'emprunteur.

Q4 : Le risque d'être un garant conjoint a-t-il été réduit après la modification du code civil ?

A4 : L'amendement du code civil a réduit le risque d'être un garant conjoint dans une certaine mesure, mais le risque n'a pas complètement disparu.

Le changement le plus important est que la limite supérieure de la responsabilité est devenue claire en fixant le montant maximum. Alors qu'il existait auparavant une possibilité de responsabilité illimitée pour les dettes de l'emprunteur, il n'y a désormais plus de responsabilité au-delà du montant maximum fixé.

Toutefois, ils restent fortement responsables dans les limites du montant maximum. En outre, la responsabilité du garant conjoint subsiste même si l'emprunteur fait faillite.

En outre, la responsabilité du garant conjoint n'est pas réduite, même si le recours à des garants conjoints avec des sociétés de garantie est en augmentation. Le garant conjoint sera toujours responsable de la partie que la société de garantie ne peut pas prendre en charge.

Par conséquent, avant de devenir un garant conjoint, il est important de bien vérifier le montant de la limite et l'étendue de la garantie et d'examiner attentivement sa propre capacité à payer.

Q5 : Comment le système du garant conjoint devrait-il évoluer à l'avenir ?

R5 : Le système du garant conjoint devrait évoluer en permanence à l'avenir en fonction des changements sociaux et des progrès technologiques.

Tout d'abord, le vieillissement de la société devrait augmenter le nombre de cas où les garanties traditionnelles par les proches deviennent difficiles à obtenir. En réponse à cela, les systèmes de garantie publics seront renforcés et de nouveaux instruments de garantie seront développés.

L'utilisation de la technologie est également un facteur important : l'introduction de systèmes d'évaluation du crédit utilisant la technologie de l'intelligence artificielle permettra une évaluation plus précise du risque et la fourniture de systèmes de garantie optimisés pour les emprunteurs individuels.

Des recherches sont également en cours sur les systèmes de garantie décentralisés utilisant la technologie blockchain, qui pourraient fondamentalement changer le système de garantie traditionnel à l'avenir.

En ce qui concerne le système juridique, on s'attend à ce qu'il y ait des révisions continues basées sur l'état de la pratique. En particulier, les critères de fixation du montant maximal et de la protection du garant doivent faire l'objet d'un examen plus approfondi.

Cependant, la valeur essentielle du système de caution solidaire - la confiance basée sur les relations humaines - devrait continuer à jouer un rôle important. Même si le système peut changer en raison des avancées technologiques, sa valeur fondamentale sera maintenue.

En tant qu'acteurs du secteur, il est important de réagir avec souplesse à ces changements et de toujours garder à l'esprit que les intérêts des prêteurs et des emprunteurs sont primordiaux dans le fonctionnement du système.