Risiken und Nachteile von Untermietverträgen: Was Sie wissen müssen

Welches Bild haben Sie von dem Begriff "Untervermietung" bei Immobilieninvestitionen?

Während der attraktive Aspekt "kein Leerstandsrisiko und stabile Mieteinnahmen" hervorgehoben wird, sind in den letzten Jahren schwerwiegende Probleme wie "die Miete wird einseitig gesenkt" und "es ist nicht möglich, den Mietvertrag zu kündigen" zu einem gesellschaftlichen Problem geworden.

In diesem Artikel werden die Struktur von Untermietverträgen und die Art der damit verbundenen Risiken aus der Sicht eines Experten, der als INA & Associates Ltd. an zahlreichen Immobilientransaktionen beteiligt war, eingehend erläutert.

Wir möchten ein Kompass für den Schutz Ihrer wertvollen Vermögenswerte sein, indem wir uns mit der Realität hinter dem Wort "Stabilität" auseinandersetzen.

Wie Untermietverträge funktionieren und welche Vor- und Nachteile sie haben

Ein Untermietvertrag ist ein System, bei dem eine Immobiliengesellschaft (Untervermieter) eine Immobilie vom Eigentümer in großen Mengen anmietet und sie an Mieter untervermietet.

Der Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Untervermieter wird als "Hauptmietvertrag" bezeichnet, der Vertrag zwischen dem Untervermieter und dem Mieter als "Untermietvertrag" (Untermietvereinbarung).

Aufgrund dieser dualen Struktur handelt es sich um ein Geschäftsmodell, bei dem der Untervermieter einen Gewinn aus der Differenz zwischen der vom tatsächlichen Mieter erzielten Miete und der an den Eigentümer gezahlten garantierten Miete erzielt.

Vorteil: Möglichkeit, ein stabiles Einkommen zu erzielen, ohne dass es zu Problemen kommt.

Der größte Vorteil für den Eigentümer besteht darin, dass der Untervermieter eine feste monatliche Miete (garantierte Miete) zahlt, unabhängig davon, ob ein Leerstand vorliegt oder nicht.

Dadurch wird das Leerstandsrisiko, das die größte Sorge bei der Mietverwaltung darstellt, vermieden, und der Eigentümer kann mit einem stabilen Einkommen rechnen.

Darüber hinaus ist die Untervermietung eine attraktive Option für diejenigen, die ihre Immobilie ohne großen Zeit- und Arbeitsaufwand verwalten wollen, da die meisten der komplizierten Verwaltungsaufgaben - von der Anwerbung von Mietern über die Bearbeitung von Beschwerden bis zur Instandhaltung der Immobilie - an ein Untervermietungsunternehmen ausgelagert werden können.

Darüber hinaus wird auch das Risiko von Mietrückständen der Mieter von der Untervermietungsgesellschaft getragen, so dass die Eigentümer keine Einkommenseinbußen aufgrund von Zahlungsrückständen befürchten müssen.

Die Tatsache, dass langfristige Verträge eine bessere Planbarkeit der künftigen Einnahmen und Ausgaben ermöglichen, ist auch für unerfahrene Immobilieninvestoren eine beruhigende Tatsache.

Nachteile: Potenzielle Risiken überwiegen die Vorteile

Diese Vorteile haben jedoch einen hohen Preis.

Die garantierten Mieten werden im Allgemeinen auf 80-90 % der normalerweise zu erzielenden Marktmiete festgesetzt.

Dies bedeutet, dass die Rentabilität um 10-20 % geringer ist, als wenn eine Vollvermietung erreicht werden könnte.

Außerdem enthält der Vertrag in vielen Fällen eine Klausel, die besagt, dass die Miete alle paar Jahre überprüft wird, was bedeutet, dass die ursprünglich versprochene Miete nicht für die Zukunft garantiert ist.

Vielmehr ist es gängige Praxis, dass im Laufe der Zeit Mietsenkungen verlangt werden.

In der nachstehenden Tabelle wird eine typische Mietverwaltung mit einem Untermietvertrag verglichen.

Auf den ersten Blick scheint die Untervermietung stabiler zu sein, aber ihre Überlegenheit wird erschüttert, wenn man das Risiko von Mietminderungen und Kündigungen berücksichtigt.

Zu spät für Rückblicke! Schwerwiegende Risiken von Untermietverträgen

Die Risiken von Untermietverträgen gehen über den bloßen Verlust der Rentabilität hinaus.

Es gibt schwerwiegendere Probleme, die den Vertrag in seinen Grundfesten erschüttern können.

Risiko 1: Unvermeidliche "Mietminderungsansprüche".

Es gibt immer wieder Fälle, in denen trotz Unterzeichnung eines Vertrags im Vertrauen auf Angaben wie "30 Jahre Mietgarantie" nach einigen Jahren eine erhebliche Mietminderung verlangt wird.

Dies liegt daran, dass viele Untermietverträge auf einem "Standardmietvertrag" beruhen und Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern dem Mieter (Untervermieter) gesetzlich das Recht garantiert, eine Mietminderung zu verlangen.

Selbst wenn der Vertrag eine Klausel enthält, die besagt, dass die Miete nicht gemindert wird, wird er vor diesem Gesetz als ungültig betrachtet.

Dies ist ein strukturelles Problem, das unter dem Gesichtspunkt des Verbraucherschutzes nicht zu übersehen ist.

Es sind Fälle bekannt, in denen ein Vertrag ursprünglich über 1 Million JPY pro Monat abgeschlossen wurde, aber fünf Jahre später die Miete auf 500 000 JPY reduziert wurde.

Solche drastischen Kürzungen können die Einkommens- und Ausgabenplanung des Eigentümers durcheinander bringen und in einigen Fällen die Rückzahlung des Kredits erschweren.

Risiko 2: "Nicht-Kündigungsfalle" ohne Ausweg

Selbst wenn der Eigentümer, dessen Miete gekürzt wurde, anbietet, den Vertrag zu kündigen, wird Artikel 28 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern zu einem Hindernis in diesem Prozess.

Für die Kündigung durch den Vermieter (Eigentümer) ist ein "berechtigter Grund" erforderlich, und es ist äußerst selten, dass ein bloßer Grund wie "die Einnahmen und Ausgaben haben sich verschlechtert" als berechtigter Grund anerkannt wird.

Die einzigen Fälle, in denen dies als rechtfertigender Grund akzeptiert werden kann, sind, wenn der Eigentümer selbst oder seine Verwandten in dem Gebäude wohnen müssen, wenn die Immobilie aufgrund alter Erdbebensicherheitsstandards umgebaut werden muss oder wenn sie aufgrund von Sanierungsprojekten oder öffentlichen Bauvorhaben verkauft werden muss.

Ist der Vertrag erst einmal abgeschlossen, ist es für den Eigentümer sehr schwierig, den Vertrag aus eigenen Gründen zu kündigen, und die Immobilie, die eigentlich ein Vermögenswert sein sollte, wird zu einer Verbindlichkeit.

Selbst wenn der Untermieter einer Kündigung zustimmt, wird häufig eine hohe Vertragsstrafe in Höhe von sechs bis 12 Monatsmieten verlangt.

Risiko 3: Hohe "Reparaturkosten" und "Strafgebühren".

Häufig kommt es zu Problemen wegen der Kostenbelastung durch größere Reparaturen, wenn sich das Gebäude mit der Zeit verschlechtert.

Es wurde von Fällen berichtet, in denen Untervermietungsunternehmen die Führung bei Reparaturen übernehmen und den Eigentümern hohe Kosten in Rechnung stellen oder eine hohe Strafgebühr in Höhe von sechs Monats- bis Jahresmieten als Bedingung für die Zustimmung zur Vertragskündigung verlangen.

In den Verträgen heißt es häufig, dass "größere Reparaturen vom Eigentümer zu zahlen sind", so dass der Eigentümer kaum über die Notwendigkeit der Reparaturen und die Angemessenheit des Betrags entscheiden kann.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass unerwartete Reparaturkosten anfallen, wodurch das ursprüngliche Ziel eines "stabilen Einkommens" aus dem Untermietvertrag völlig verloren geht.

Risiko 4: Erhebliche Minderung des Verkaufspreises

Beim Versuch, eine Immobilie mit einem Untermietvertrag zu verkaufen, liegt der Preis in der Regel 20 % unter dem Marktpreis.

Dies liegt daran, dass der Käufer den Untermietvertrag übernehmen muss und damit Risiken wie Mietminderungen und Schwierigkeiten bei der Kündigung des Vertrags auf sich nimmt.

Außerdem besteht das Risiko, dass je nach Inhalt des Untermietvertrags ein Käufer schwer zu finden ist und sich der Verkaufszeitraum verlängert.

Diese Verringerung des Verkaufspreises ist ein wichtiger Faktor, der bei den Überlegungen zu Ausstiegsstrategien nicht außer Acht gelassen werden darf.

Was ist das "Untermietproblem"?

Die Änderungen des Erbschaftssteuergesetzes haben zu einer erheblichen Verringerung des Grundfreibetrags bei der Erbschaftssteuer geführt.

Dies hat dazu geführt, dass der Bau von Wohnungen und Eigentumswohnungen als erbschaftsteuerliche Maßnahme stark zugenommen hat, wobei es sich häufig um Untermietverträge handelt.

Viele dieser Verträge haben eine feste Mietgarantiezeit von 10 Jahren und sind als "Untervermietungsproblem" bekannt, weil sie um das Jahr 2025 herum alle zur gleichen Zeit zur Verlängerung anstehen werden.

Eigentümer, die den Verlängerungszeitraum erreichen, laufen Gefahr, dass sie entweder zu einer erheblichen Mietminderung aufgefordert werden oder dass ihre Verträge nicht verlängert werden.

Insbesondere in Gebieten, in denen die Bevölkerung schrumpft und die Mietnachfrage sinkt, werden die Forderungen der Untermieter nach Mietminderungen voraussichtlich zunehmen.

Dieses Problem ist nicht nur ein Einzelproblem, sondern könnte die gesamte Immobilienbranche zu strukturellen Veränderungen zwingen.

Durchsetzung des "Gesetzes über die Verwaltung von Mietwohnungen" und verbleibende Herausforderungen

Als Reaktion auf das häufige Auftreten solcher Probleme wurde das Gesetz über die ordnungsgemäße Verwaltung von Mietwohnungen (Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen) im Juni 2021 vollständig in Kraft gesetzt.

Das Gesetz verpflichtet die Untermieter zu

• Verbot von übertriebener Werbung: Irreführende Ausdrücke wie "garantierte Miete" sind verboten.
• Verbot unlauterer Werbung: Verbot von Handlungen wie der absichtlichen Nichtaufklärung des Kunden über Risiken oder der Abgabe falscher Erklärungen.
• Aufklärung über wichtige Fragen vor Vertragsabschluss: Verpflichtung zur Aushändigung und Erläuterung schriftlicher Informationen über Risiken, wie z. B. die Bedingungen für eine Mietminderung.
• Aushändigung von Unterlagen bei Vertragsabschluss: Verpflichtung zur Aushändigung von Unterlagen, die den Inhalt des Vertrages wiedergeben.
• Einsichtnahme in Unterlagen: Verpflichtung zur Aufbewahrung und Einsichtnahme in Geschäftsunterlagen und Jahresabschlüsse.

Diese Gesetzesänderung ist ein großer Schritt in Richtung Eigentümerschutz.

Wir müssen jedoch erkennen, dass die Probleme des Grundstücks- und Wohnungsmietrechts, das die Grundlage des Gesetzes bildet, nicht gelöst sind und dass Untermietverträge weiterhin strukturelle Risiken bergen.

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsverwaltung regelt nur unangemessene Werbung und übertriebene Reklame, löst aber nicht die grundlegenden Probleme wie das Recht auf Mietminderung und die Schwierigkeiten bei der Kündigung von Verträgen.

Was Sie bei einem Untermietvertrag beachten sollten

Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie keine andere Wahl haben, als einen Untermietvertrag in Erwägung zu ziehen, sollten Sie unbedingt die folgenden Punkte prüfen.

Prüfen Sie zunächst, ob der Untervermieter beim Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus als Verwalter von Mietwohnungen eingetragen ist.

Wenn er registriert ist, erfüllt er bestimmte Standards und ist verpflichtet, wichtige Dinge zu erklären.

Prüfen Sie dann die Einzelheiten des Vertrags und ziehen Sie einen Anwalt oder einen anderen Experten zu Rate, insbesondere im Hinblick auf die Bedingungen für die Überprüfung der Miete, die Kündigungsklauseln und die Aufteilung der Reparaturkosten.

Es ist auch wichtig, darüber zu verhandeln, ob ein "befristeter Mietvertrag" möglich ist.

Ein befristeter Mietvertrag stellt sicher, dass der Vertrag am Ende der Vertragslaufzeit endet und verringert die Risiken im Vergleich zu einem Standardmietvertrag.

Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass es in der Praxis äußerst selten vorkommt, dass ein Untermieter einen befristeten Mietvertrag akzeptiert.

Es ist auch wichtig, die finanzielle Situation und die Managementerfolge des Untervermieters zu untersuchen, um festzustellen, ob von ihm langfristig ein stabiles Management erwartet werden kann.

Wenn der Bauträger in Konkurs geht, wird der Eigentümer den Vertrag mit den Mietern übernehmen, was zu erheblichen Störungen führen kann.

Fazit: Einfache Entscheidungen binden die Zukunft

Auf den ersten Blick mag ein Untermietvertrag wie ein Traummechanismus für ein stabiles, frei verfügbares Einkommen erscheinen.

In Wirklichkeit handelt es sich jedoch um einen für Eigentümer äußerst nachteiligen Vertrag, der auf einem rechtlichen Ungleichgewicht beruht.

Vor allem unerfahrene Immobilieninvestoren mit weniger Wissen und Erfahrung neigen dazu, in die Falle solcher schönen Worte zu tappen.

Es kommt darauf an, sich nicht von dem unmittelbaren Wort "Stabilität" täuschen zu lassen, sondern die Risiken des Vertrags richtig zu verstehen und den Vermögensaufbau aus einer langfristigen Perspektive zu betrachten.

Neben der Untervermietung gibt es verschiedene andere Möglichkeiten, wie die "allgemeine Mietverwaltung", bei der die Verwaltung an ein zuverlässiges Verwaltungsunternehmen ausgelagert wird, oder die "Leerstandsgarantie", bei der Sie nur dann eine Garantie erhalten, wenn ein Zimmer frei ist.

Der einzige Weg zum Erfolg besteht darin, in Ruhe die Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten zu vergleichen und die Methode zu wählen, die am besten zu Ihrer Investitionsstrategie passt.

Wenn Sie bereits einen Untermietvertrag abgeschlossen haben, empfehlen wir Ihnen, die Einzelheiten des Vertrags zu überprüfen und so bald wie möglich einen Fachmann zu konsultieren, wenn die Zeit für eine Erneuerung naht.

INA&Associates Ltd. hält sich nicht an eine bestimmte Lösung, sondern schlägt die beste Immobilienstrategie für die jeweilige Situation des Kunden vor.

Bitte zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen, wenn Sie Bedenken bezüglich Untermietverträgen oder Ihrer zukünftigen Immobilienverwaltung haben.

Wir versprechen Ihnen, Ihren Vermögensaufbau nach besten Kräften mit unserem Fachwissen und einer aufrichtigen Antwort zu unterstützen.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

Q1: Ich möchte den Untermietvertrag während der Laufzeit kündigen, ist das möglich?

A1: Für den Eigentümer ist es äußerst schwierig, den Vertrag zu kündigen, es sei denn, es liegt ein "rechtfertigender Grund" vor, wie es im Gesetz über die Vermietung von Grundstücken und Häusern festgelegt ist. Wir empfehlen Ihnen, zunächst den Inhalt des Vertrages zu prüfen und einen Anwalt oder einen anderen Fachmann zu konsultieren. Auch wenn keine berechtigten Gründe anerkannt werden, kann es möglich sein, den Vertrag gegen Zahlung einer hohen Vertragsstrafe zu kündigen.

F2: Ist das Risiko bei einem "befristeten Mietvertrag" geringer?

A2: Theoretisch ist das Risiko im Vergleich zu einem Standardmietvertrag geringer, da der Vertrag mit Sicherheit zum Ende der Vertragslaufzeit gekündigt werden kann. In der Praxis ist es jedoch selten, dass ein Untermieter einen befristeten Mietvertrag akzeptiert. Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abschließen können, sollten Sie die Dauer des Vertrags und die Bedingungen für eine Verlängerung sorgfältig prüfen.

F3: Kann ich jetzt, da das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen in Kraft getreten ist, beruhigt sein?

A3: Nein, Sie können nicht beruhigt sein. Das Gesetz regelt nur die unzulässige Abwerbung und beseitigt nicht die grundlegenden Risiken von Untermietverträgen, wie Mietminderungen und Schwierigkeiten bei der Kündigung des Vertrags. Es ist nach wie vor wichtig, sich vor der Unterzeichnung eines Vertrags ausreichend Gedanken zu machen und den Vertrag nach seiner Unterzeichnung regelmäßig zu überprüfen.

F4: Was sind die wichtigsten Punkte bei der Auswahl eines Untervermieters?

A4: Die Mindestanforderung ist, dass der Untervermieter beim Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus registriert ist. Darüber hinaus sollten die finanzielle Situation, die Erfolgsbilanz des Managements und die vertraglichen Einzelheiten (insbesondere die Bedingungen für die Überprüfung der Miete und die Kündigungsklauseln) gründlich verglichen werden. Am sichersten ist es jedoch, die Option der Untervermietung selbst sorgfältig zu überdenken.

F5: Was kann ich jetzt tun, um mich auf Probleme mit der Untervermietung vorzubereiten?

A5: Prüfen Sie zunächst den aktuellen Vertrag und informieren Sie sich über die Verlängerungsfrist und die Bedingungen für die Überprüfung der Miete. Recherchieren Sie dann den Mietmarkt in der Umgebung und stellen Sie fest, ob die derzeitige garantierte Miete angemessen ist. Wenn der Zeitpunkt der Vertragsverlängerung näher rückt, ist es ratsam, so bald wie möglich einen Fachmann zu konsultieren, um Ausstiegsstrategien zu erörtern, einschließlich Maßnahmen zur Bewältigung von Mietminderungen und möglicherweise sogar den Verkauf der Immobilie.