Visual Merchandising in der Immobilienbranche: Umsatz steigern mit VMD

In der heutigen Immobilienbranche zieht Visual Merchandising (VMD) als Methode zur Maximierung der Attraktivität von Immobilien und zur Gewinnung der Herzen und Köpfe potenzieller Käufer immer mehr Aufmerksamkeit auf sich.

Als INA & Associates sind wir schon seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig. In dieser Zeit haben wir viele Fälle erlebt, in denen der eigentliche Wert einer Immobilie gleich bleibt, aber die Abschlussrate und der Verkaufspreis sich dramatisch ändern können, je nachdem, wie die Immobilie präsentiert wird.

In unserem Geschäft, insbesondere mit sehr vermögenden Privatpersonen, verlangen unsere Kunden mehr als nur Wohnraum. Hier kommt Visual Merchandising ins Spiel: Es ist eine Methode, um das Potenzial einer Immobilie visuell zu maximieren und den idealen Lebensstil des Kunden zu verwirklichen.

Visual Merchandising ist eine Marketingtechnik, die ursprünglich im Einzelhandel entwickelt wurde, sich aber in den letzten Jahren in Form von "Home Staging" rasch in der Immobilienbranche verbreitet hat. In diesem Artikel werden die grundlegenden Konzepte des VMD, seine spezifische Anwendung in der Immobilienbranche und seine tatsächlichen Auswirkungen aus der Sicht eines Experten ausführlich erläutert.

Grundbegriffe des Visual Merchandising

Definition und Wesen des VMD

Visual Merchandising (VMD) ist eine der strategischen Aktivitäten, die im Rahmen des Marketings durchgeführt werden. Nach der Definition der Visual Merchandising Association of Japan handelt es sich um "ein System und eine Methode zur Bereitstellung einer attraktiven und komfortablen Verkaufsumgebung, die leicht zu sehen, leicht auszuwählen und leicht zu kaufen ist, durch die Integration von Merchandising und visueller Darstellung des Geschäftsraums aus der Sicht des Kunden im Ladenmedium".

Im Mittelpunkt dieser Definition steht ein strategischer Ansatz aus der Sicht des Kunden, der über bloße Dekoration und Präsentation hinausgeht; VMD zielt darauf ab, den Wert von Produkten und Dienstleistungen visuell zu vermitteln und das Kaufverhalten der Kunden zu fördern.

Entwicklung aus der Einzelhandelsbranche

Das Konzept des VMD wurde in den 1970er Jahren im US-amerikanischen Einzelhandel ernsthaft entwickelt. Hintergrund war damals, dass in einem zunehmend wettbewerbsorientierten Einzelhandelsmarkt die Produktdifferenzierung allein nicht mehr ausreichte, um einen Wettbewerbsvorteil zu sichern.

Daher konzentrierte man sich auf die Schaffung eines Mehrwerts durch die Präsentation der Produkte und der Ladenfläche. Es ging vor allem darum, das Interesse des Kunden zu wecken und ihn zum Kauf zu bewegen, noch bevor er das Produkt in die Hand nimmt.

Die Entwicklung des VMD im modernen Zeitalter

Modernes VMD geht über die traditionelle Ladendekoration hinaus und ist als umfassendere Marketingstrategie positioniert. Mit der Entwicklung der digitalen Technologie gewinnt auch der Einsatz von VMD in einer Omnichannel-Umgebung, die Online und Offline verbindet, an Aufmerksamkeit.

Von besonderer Bedeutung ist die Schaffung von "Empathie" durch die Stimulierung des Betrachters und die Maximierung des Erlebniswerts auf der Grundlage einer eingehenden Analyse der Verbraucherpsychologie und der Verbrauchertrends. Dies geht über den reinen Produktverkauf hinaus, um den Markenwert zu steigern und Loyalität zu schaffen.

Vier grundlegende Elemente von VMD

Um eine effektive VMD zu erreichen, müssen die folgenden vier Elemente umfassend berücksichtigt werden.

Diese Elemente sind miteinander verknüpft und funktionieren auf integrierte Weise, um eine starke visuelle Wirkung auf die Kunden zu erzielen.

Einsatz von Visual Merchandising in der Immobilienbranche

Beziehung zwischen Home Staging und VMD

Home Staging ist das typischste Beispiel für den Einsatz von VMD in der Immobilienbranche. Home Staging ist eine Verkaufstechnik für Immobilien, die darauf abzielt, eine große Anzahl potenzieller Käufer anzuziehen, indem eine Immobilie attraktiver gestaltet wird.

Die Definition von Home Staging Japan lautet: "Home Staging ist visuelles Merchandising beim Immobilienverkauf, bei dem die größten Vorteile und Merkmale einer Immobilie durch die Abstimmung der Inneneinrichtung hervorgehoben und optimiert werden". Diese Definition zeigt deutlich, dass das Wesen von VMD - visuelle Wertschöpfung - auch für die Immobilienbranche gilt.

Die Bedeutung der "ersten sechs Sekunden

Von besonderer Bedeutung beim Immobilienverkauf ist der Eindruck, den ein potenzieller Käufer bei der ersten Besichtigung einer Immobilie gewinnt. Dieser Moment, der in der Branche als die ersten sechs Sekunden" bezeichnet wird, beeinflusst bekanntermaßen das spätere Kaufverhalten erheblich.

Kaufinteressenten haben nur eine sehr begrenzte Zeit, um eine einzelne Immobilie zu besichtigen. In dieser kurzen Zeit ist der Einsatz von strategischem VMD unerlässlich, um die maximale Attraktivität der Immobilie zu vermitteln und die Herzen und Köpfe der potenziellen Käufer zu gewinnen.

Bei einer leerstehenden Immobilie können Kaufinteressenten das Potenzial der Immobilie nicht vollständig einschätzen. Mit dem richtigen Home Staging kann jedoch ein kalter, unorganischer Raum in ein warmes und gemütliches "Zuhause" verwandelt werden.

Spezifische Methoden der Immobilien-VMD

Zu den spezifischen Techniken für den Einsatz von VMD in der Immobilienbranche gehören

Rauminszenierung auf der Grundlage von Zielvorgaben
Ausgehend von der Lage, der Preisspanne und dem Grundriss der Immobilie wird die erwartete Käufergruppe klar definiert und der Raum wird so inszeniert, dass er ihrem Lebensstil entspricht. Wenn die Immobilie beispielsweise für eine Familie bestimmt ist, schaffen wir einen Wohnraum, der ein Bild von Familienzusammenkünften hervorruft, während wir bei einer Immobilie für eine Einzelperson einen anspruchsvollen und modernen Raum schaffen.

Grundrissgestaltung mit Blick auf den Verkehrsfluss
Wir entwerfen Grundrisse, die es potenziellen Käufern ermöglichen, die Attraktivität der einzelnen Räume in einem natürlichen Fluss zu erleben, und berücksichtigen dabei den Verkehrsfluss, wenn sie sich in der Immobilie bewegen. Besonderer Wert wird auf den Eindruck des ersten Raumes gelegt, den sie beim Betreten der Wohnung durch die Eingangstür sehen, um ein Gefühl der Vorfreude zu erzeugen.

Schaffung von Atmosphäre durch Beleuchtung und Farbe
Neben der optimalen Nutzung des natürlichen Lichts verbessert eine zusätzliche Beleuchtung die Attraktivität des Raums. Darüber hinaus steuert eine farbpsychologisch fundierte Farbgestaltung den Eindruck, den Kaufinteressenten gewinnen.

Integration mit digitaler Technologie

Neben der traditionellen physischen Inszenierung setzen moderne Immobilien-VMDs auch auf neue Ansätze, die die digitale Technologie nutzen.

Einsatz von 360°-3D-VR-Fotografie
Die von Matterport und anderen Unternehmen angebotene 360°-3D-VR-Filmtechnologie macht Dienste populär, die es Besuchern ermöglichen, die inszenierten Immobilien in einem virtuellen Raum zu erleben. Auf diese Weise ist es möglich, die Wirkung von VMDs effektiv an Interessenten an entfernten Orten und an Kunden mit zeitlichen Einschränkungen zu vermitteln.

Online- und Offline-Zusammenarbeit
Das Konzept der VMD wird auch bei der Vorstellung von Immobilien auf Websites und in sozialen Netzwerken angewendet, um visuell ansprechende Inhalte zu schaffen, die zu tatsächlichen Besichtigungen führen.

Vergleich mit herkömmlichen Methoden

Wie aus dieser Vergleichstabelle hervorgeht, ermöglicht der Einsatz von VMD die Schaffung eines Mehrwerts, der bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf nicht erreicht werden könnte.

Spezifische Auswirkungen und Vorteile der Einführung von VMD

Deutlich verkürzte Verkaufsdauer

Einer der auffälligsten Effekte des Home Staging mit VMD ist die Verkürzung der Verkaufsdauer. Unseren Daten zufolge verkürzt sich die Verkaufszeit bei richtig inszenierten Immobilien im Durchschnitt um 30-50 % im Vergleich zu Immobilien, die leer stehen.

Hinter diesem Effekt verbirgt sich eine Veränderung im Entscheidungsprozess von Kaufinteressenten. Während sich Interessenten bei einer leerstehenden Immobilie erst einmal vorstellen müssen, selbst in den Räumen zu wohnen, können sie bei einer inszenierten Immobilie schneller eine Entscheidung treffen, da sie bereits einen attraktiven Lebensstil präsentiert.

Verbesserter Verkaufspreis

Die Vorteile von VMD zeigen sich nicht nur in kürzeren Verkaufszeiten, sondern auch in höheren Verkaufspreisen. Es ist davon auszugehen, dass ordnungsgemäß instand gesetzte Immobilien im Vergleich zu leer stehenden Immobilien in gleichem Zustand eine Preissteigerung von 5-15 % erfahren.

Diese Preisverbesserung ist nicht auf eine Wertsteigerung der Immobilie selbst zurückzuführen, sondern auf den von potenziellen Käufern wahrgenommenen "Mehrwert". Ein schön gestalteter Raum vermittelt potenziellen Käufern eindeutig das Wertversprechen, dass sie diesen Lebensstil zu diesem Preis bekommen können.

Höhere Anzahl potenzieller Käufer und höhere Abschlussquoten

Immobilien mit VMD können auch mit einem Anstieg der Zahl der Besichtigungsanträge rechnen. Bei Online-Immobilienpräsentationen ziehen inszenierte Fotos auch eher die Aufmerksamkeit der Betrachter auf sich und führen zu tatsächlichen Besichtigungen.

Höherer Markenwert und Differenzierung

Der Einsatz von VMDs ist nicht nur beim Verkauf einzelner Immobilien effektiv, sondern trägt auch zur Steigerung des Markenwerts des Immobilienunternehmens als Ganzes bei. Durch die Bereitstellung hochwertiger VMD-Dienste können Sie sich von Ihren Mitbewerbern abheben und das Vertrauen Ihrer Kunden gewinnen.

Bei unserem Unternehmen INA & Associates K.K. haben wir uns im Rahmen einer Managementpolitik, die "Humankapital" und "Vertrauen" in den Mittelpunkt des Managements stellt, durch die Verbesserung der Gesamtqualität unserer Dienstleistungen, einschließlich VMD, das anhaltende Vertrauen unserer sehr wohlhabenden Kunden verdient.

Anpassungsfähigkeit an das Marktumfeld

Ein weiterer wichtiger Effekt von VMD ist die verbesserte Anpassungsfähigkeit an Veränderungen des Marktumfelds. Selbst in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt stagniert, kann die VMD genutzt werden, um eine Immobilie von anderen Immobilien zu unterscheiden und sie zu relativ günstigen Konditionen zu verkaufen.

Darüber hinaus trägt sie dazu bei, einen langfristigen Wettbewerbsvorteil zu sichern, da Sie flexibel auf veränderte Bedürfnisse und Vorlieben potenzieller Käufer reagieren können, indem Sie die Inhalte Ihrer Inszenierung anpassen.

Die wichtigsten Punkte einer erfolgreichen VMD-Praxis

Wichtigkeit einer präzisen Zielsetzung

Das wichtigste Element einer erfolgreichen VMD ist die präzise Zielsetzung. Eine umfassende Analyse der Lage, der Preisspanne, des Grundrisses und der Umgebung der Immobilie ist erforderlich, um die wahrscheinlichste Käuferschicht klar zu definieren.

Demografische Analyse.
Neben grundlegenden Merkmalen wie Alter, Geschlecht, Beruf, Einkommen und Familienstruktur werden auch Lebensphasen und Wertvorstellungen im Detail analysiert. Dabei wird die Affinität zwischen den Immobilienmerkmalen und der Käuferdemografie berücksichtigt, z. B. karriereorientierte Singles und DINKS-Haushalte für Hochhaus-Eigentumswohnungen im Stadtzentrum und Familien mit Kindern für Einfamilienhäuser in den Vororten.

Psychografische Analyse
Psychografische Merkmale wie Lebensstil, Geschmack und Werte der potenziellen Käufer sind ebenfalls wichtige Faktoren. So werden beispielsweise Innenräume mit nachhaltigen Materialien für Umweltbewusste oder anspruchsvolle, galerieähnliche Räume für Kunstliebhaber so inszeniert, dass sie die inneren Merkmale der Zielgruppe ansprechen.

Grundprinzipien der Szenografie

Für eine wirkungsvolle VMD ist es wichtig, die folgenden Grundprinzipien zu befolgen

Einheitliches Gestaltungskonzept
Legen Sie ein einheitliches Konzept für die gesamte Immobilie fest und richten Sie jeden Raum so aus, dass er mit diesem Konzept harmoniert. Wenn das Konzept beispielsweise "moderner Luxus" lautet, sollten die Auswahl der Möbel, die Farbgebung und die Ausstattung des Wohnzimmers, des Esszimmers und aller Schlafzimmer mit diesem Thema übereinstimmen.

Gleichgewicht zwischen Funktionalität und Ästhetik
Neben der visuellen Ästhetik sollte bei der Präsentation auch die Funktionalität des Raums im wirklichen Leben berücksichtigt werden. Potenzielle Käufer fühlen sich von schönen Räumen angezogen, aber gleichzeitig stellen sie sich vor, wie sie dort tatsächlich leben. Aus diesem Grund sollte die Inszenierung auch den Verkehrsfluss, die Lagerung und die alltägliche Nutzbarkeit berücksichtigen.

Ein Gefühl von Saisonalität und Zeitlosigkeit widerspiegeln
Die Einbeziehung der Saisonalität zum Zeitpunkt der Besichtigung kann bei potenziellen Käufern einen vertrauten und freundlichen Eindruck erwecken. Darüber hinaus schaffen wir durch die maßvolle Einbeziehung aktueller Einrichtungstrends attraktive Räume, die den Nerv der Zeit treffen.

Effektive Integration mit digitaler Technik

Bei der modernen VMD ist es wichtig, neben der traditionellen physischen Inszenierung auch die digitale Technologie effektiv zu nutzen.

Einsatz von Virtual Staging
Wo die physische Inszenierung von Wohnungen schwierig ist oder mehrere Zielgruppen angesprochen werden müssen, kann die virtuelle Inszenierungstechnologie eingesetzt werden: Durch den Einsatz von CG zur Platzierung von virtuellen Möbeln und Dekorationen in leeren Räumen kann eine Vielzahl von Inszenierungsmustern präsentiert werden, während die Kosten niedrig bleiben.

Einführung der 360°-VR-Technologie
Die 360°-VR-Filmtechnologie von Matterport und anderen bietet ein realistischeres Erlebnis des inszenierten Raums. Dies ermöglicht eine wirksame Ansprache, insbesondere für Interessenten in entfernten Orten und in der ersten Phase der Immobilienauswahl.

Verknüpfung mit SNS
SNS-Plattformen wie Instagram, Facebook und YouTube können genutzt werden, um die Attraktivität von inszenierten Immobilien zu verbreiten. Insbesondere Videoinhalte können die Attraktivität und die Atmosphäre eines Raums effektiv vermitteln, die mit Standbildern nicht wiedergegeben werden können.

Kontinuierliche Verbesserung und PDCA-Zyklus

Kontinuierliche Verbesserung ist unerlässlich, um die Wirksamkeit von VMD zu maximieren.

Aufbau eines Systems zur Messung der Wirksamkeit
Neben quantitativen Indikatoren wie der Anzahl der Anmeldungen für Besichtigungen, der Abschlussquote, dem Verkaufspreis und der Verkaufsdauer werden auch qualitative Informationen wie das Feedback von Kaufinteressenten und Verhaltensbeobachtungen während der Besichtigungen gesammelt, um die Wirksamkeit von VMD aus verschiedenen Perspektiven zu bewerten.

Kontinuierliche Beobachtung von Markttrends
Wir beobachten kontinuierlich die Trends auf dem Immobilienmarkt, die Veränderungen der Käuferbedürfnisse und die Trends der Wettbewerber und berücksichtigen diese in unseren VMD-Strategien. Insbesondere müssen wir auf Veränderungen der gesellschaftlichen Bedingungen reagieren, wie z. B. auf Veränderungen des Lebensstils aufgrund der Auswirkungen des neuen Coronavirus.

Entwicklung von professionellen Humanressourcen
Um die Effektivität der VMD kontinuierlich zu verbessern, ist es wichtig, Humankapital mit Fachwissen und Fähigkeiten zu entwickeln. In unserem Unternehmen betrachten wir das Humankapital als unser wichtigstes Kapital und arbeiten daran, die Gesamtqualität unserer Dienstleistungen, einschließlich der VMD, durch kontinuierliche Investitionen in die Ausbildung zu verbessern.

Risikomanagement und Sicherheitsvorkehrungen

Die folgenden Risiken und Vorsichtsmaßnahmen sollten in der VMD-Praxis ebenfalls berücksichtigt werden

Vermeidung einer übermäßigen Inszenierung.
Eine zu extravagante oder vom tatsächlichen Wert der Immobilie abweichende Inszenierung kann zu einem Rückgang der Kundenzufriedenheit aufgrund einer Lücke nach dem Kauf führen. Es ist wichtig, einen realistischen und realisierbaren Lebensstil zu präsentieren und gleichzeitig die der Immobilie innewohnende Attraktivität zu maximieren.

Gründliche Kostenkontrolle
Obwohl VMD sehr effektiv ist, können übermäßige Investitionen die Rentabilität verschlechtern. Abhängig von der Preisspanne der Immobilie und den Marktbedingungen sollte ein angemessenes Investitionsniveau festgelegt und die Kosteneffizienz ständig überwacht werden.

Rechtliche und ethische Erwägungen
Rechtliche Erwägungen wie die Sicherheit von Möbeln und Dekorationen, die bei der Inszenierung verwendet werden, sowie Urheberrechte und Bildrechte sind ebenfalls wichtig. Außerdem muss darauf geachtet werden, dass potenzielle Käufer ehrlich informiert und nicht durch übertriebene Inszenierung in die Irre geführt werden.

Schlussfolgerung.

Visual Merchandising (VMD) ist eine Marketingtechnik, die sich im Einzelhandel entwickelt hat, jetzt aber auch in der Immobilienbranche als "Home Staging" eine wichtige Rolle spielt.

Wie in diesem Artikel erläutert wurde, geht es beim VMD nicht einfach um Dekoration und Inszenierung, sondern um einen strategischen Ansatz aus der Sicht des Kunden. Durch die visuelle Maximierung des Potenzials einer Immobilie und die Verwirklichung des idealen Lebensstils potenzieller Käufer kann ein Mehrwert geschaffen werden, der beim herkömmlichen Immobilienverkauf nicht erreicht werden könnte.

Hauptvorteile der VMD-Nutzung

Die folgenden spezifischen Vorteile können durch den angemessenen Einsatz von VMD erwartet werden

Kürzere Verkaufszeiten, höhere Verkaufspreise, höhere Abschlussquoten und, was am wichtigsten ist, ein attraktiveres und überzeugenderes Wertangebot für potenzielle Käufer.

Die Zukunft von VMD in der Immobilienbranche

Die Entwicklungen in der digitalen Technologie erweitern das Potenzial von VMDs: Neue Methoden wie 360°-VR-Technologie, virtuelles Staging und Marketing über soziale Netzwerke machen sie effektiver und effizienter als je zuvor.

VMDs gewinnen auch in einer Zeit an Bedeutung, in der sich die Wertvorstellungen über Wohnraum aufgrund der Auswirkungen des neuen Coronavirus dramatisch verändern. Die Verbreitung der Telearbeit hat die Nachfrage nach Funktionalität und Komfort in den Wohnräumen erhöht, und VMDs müssen diesen Bedürfnissen gerecht werden.

Ein Beitrag zu nachhaltigem Wachstum

Wir bei INA & Associates sind bestrebt, langfristige und vertrauensvolle Beziehungen zu unseren Kunden aufzubauen, indem wir die Gesamtqualität unserer Dienstleistungen, einschließlich VMD, verbessern, wobei "Humankapital" und "Vertrauen" im Mittelpunkt unseres Managements stehen.

Wir glauben, dass VMD nicht nur eine Methode zur Verkaufsförderung ist, sondern ein wichtiges Mittel, um unseren Kunden ein besseres Lebensumfeld zu bieten und ihnen zu einem reicheren Lebensstil zu verhelfen. Unter diesem Gesichtspunkt werden wir weiterhin dazu beitragen, den Wert der Immobilienbranche insgesamt durch den Einsatz von VMD zu steigern.

Die nächsten Schritte.

Immobilienbetreibern, die die Einführung von VMD in Erwägung ziehen, empfehlen wir, mit einer Probeimplementierung in einer kleinen Immobilie zu beginnen. Eine Abkürzung zum Erfolg ist die Einrichtung eines Systems zur Messung der Effektivität und die schrittweise Ausweitung des Anwendungsbereichs von VMD durch den PDCA-Zyklus.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entwicklung von Humanressourcen mit VMD-Fachwissen und die Zusammenarbeit mit zuverlässigen Partnerunternehmen. Wenn es schwierig ist, allein zu arbeiten, ist die Zusammenarbeit mit spezialisierten Unternehmen zur Realisierung einer effektiven VMD eine wirksame Option.

Der Einsatz von VMD in der Immobilienwirtschaft ist noch in der Entwicklung begriffen. Ihre Wirksamkeit und ihr Potenzial wurden jedoch bereits in einer Reihe von Fällen unter Beweis gestellt, und für die Zukunft ist eine weitere Entwicklung zu erwarten. Wir hoffen, dass Sie den aktiven Einsatz von VMD in Betracht ziehen werden, um Ihren Kunden bessere Dienstleistungen zu bieten und zur Entwicklung der Branche insgesamt beizutragen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was ist der Unterschied zwischen Visual Merchandising und Display?

Während Display eine Technik ist, die sich auf die Dekoration und Präsentation von Produkten und Räumen konzentriert, ist Visual Merchandising eine umfassendere Marketingstrategie; VMD berücksichtigt das gesamte Kaufverhalten der Kunden und steuert strategisch eine Reihe von Prozessen, von der Zielsetzung bis hin zur Raumgestaltung und Effektivitätsmessung. Es zeichnet sich durch einen ganzheitlichen Ansatz aus, der darauf abzielt, Geschäftsziele zu erreichen, und nicht nur gut auszusehen.

F2: Kann ein kleines Immobilienunternehmen das System einführen?

Ja, auch kleine Immobilienunternehmen können durch eine schrittweise Einführung von den Vorteilen von VMD profitieren. Es wird empfohlen, VMD versuchsweise einzuführen und dabei mit hochwertigen oder schwer verkäuflichen Immobilien zu beginnen und den Anwendungsbereich schrittweise zu erweitern, wenn sich die Wirksamkeit bestätigt. Es ist auch möglich, in Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Anbieter qualitativ hochwertige VMD-Dienste mit einer geringen Anfangsinvestition anzubieten.

F3: Wie können digitale Technologien mit VMD kombiniert werden?

Es gibt mehrere Ansätze, um digitale Technologie und VMD zu kombinieren: 360°-VR-Filme können eine Online-Erlebnisumgebung eines inszenierten Raums bieten. Die virtuelle Inszenierung kann mit Hilfe von Computergrafiken kostengünstig mehrere Inszenierungsmuster darstellen. Es ist auch wichtig, den VMD-Ansatz bei der Produktion attraktiver visueller Inhalte anzuwenden, wenn Immobilien in sozialen Netzwerken und auf Websites präsentiert werden.