Makroökonomie und Immobilienwerte: Einfluss von Zinsen und Inflation

Wenn man über Immobilieninvestitionen oder den Kauf eines Hauses nachdenkt, neigen viele Menschen dazu, sich auf "Mikro"-Aspekte wie die Lage, den Grundriss und die Umgebung der Immobilie zu konzentrieren. Die Immobilienwerte sind jedoch eng mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, den "makroökonomischen" Trends, verbunden. Zinsschwankungen, Inflationstendenzen und das allgemeine Wirtschaftswachstum. All diese Faktoren sind eng miteinander verwoben und haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt.

In diesem Artikel erläutern wir fachkundig und anschaulich die "Ursache-Wirkung"-Beziehung zwischen der Makroökonomie und den Immobilienwerten, basierend auf dem Wissen, das wir als INA & Associates Ltd. im täglichen Umgang mit vielen Kunden gewonnen haben. Das Lesen der großen wirtschaftlichen Trends ist nichts weniger als ein Kompass, wenn es um einen so wichtigen Vermögenswert wie eine Immobilie geht. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen helfen wird, kluge Entscheidungen zu treffen.

Die drei wichtigsten makroökonomischen Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen

Immobilienpreise existieren nicht isoliert, sondern unterliegen ständigen Schwankungen innerhalb der größeren Wellen der Gesamtwirtschaft. Von besonderer Bedeutung sind drei makroökonomische Faktoren :Zinsen, Inflation und Wirtschaftswachstum. Das Verständnis der Beziehung zwischen diesen Faktoren ist der Schlüssel zur Vorhersage der Zukunft des Immobilienmarktes.

1. Zinssätze: die "Wippe" der Immobilienpreise

Zinssätze und Immobilienpreise werden oft mit einer Wippbeziehung verglichen. Im Allgemeinen fallen die Immobilienpreise, wenn die Zinssätze steigen, und steigen, wenn die Zinssätze fallen. Dahinter verbergen sich im Wesentlichen zwei Dynamiken.

Die erste ist die Auswirkung auf die Hypotheken. Wenn die Zinssätze steigen, erhöht sich die Höhe der Hypothekenrückzahlungen. Dadurch sinkt die Kaufbereitschaft der Menschen, was wiederum die Nachfrage verringert und die Preise unter Druck setzt. Umgekehrt sind in einem Niedrigzinsumfeld mehr Menschen bereit, Immobilien zu kaufen, weil sie sich mit einer geringeren Belastung finanzieren können, was den Preisanstieg erleichtert.

Ein konkretes Beispiel: Wird ein Hypothekendarlehen in Höhe von 30 Millionen Yen mit einer Laufzeit von 35 Jahren aufgenommen, beträgt die monatliche Rückzahlung bei einem Zinssatz von 1 % etwa 85 000 Yen, bei einem Zinssatz von 2 % steigt die monatliche Rückzahlung jedoch auf etwa 100 000 Yen. Diese Differenz von ¥ 15.000 pro Monat entspricht einer Differenz von ¥ 180.000 pro Jahr oder ¥ 6,3 Millionen über 35 Jahre, und die Belastung des Käufers ändert sich erheblich. Diese erhöhte Belastung hemmt die Kaufbereitschaft, was zu einem Rückgang der Immobilienpreise führt.

Der zweite Aspekt sind die Auswirkungen auf die Investitionsrenditen. Immobilieninvestoren vergleichen die Rendite von sicheren Anlagen wie Staatsanleihen mit der erwarteten Rendite (Cap Rate) von Immobilieninvestitionen. Wenn die Zinsen steigen, werden Staatsanleihen immer attraktiver, was zu einer Zurückhaltung bei Investitionen in Immobilien führt, die relativ risikoreich sind. Ein Rückgang der Investitionsnachfrage führt zu niedrigeren Immobilienpreisen.

In der Tat sind die jüngsten geldpolitischen Veränderungen, wie die Aufhebung der Negativzinspolitik im März 2024 und die Leitzinserhöhung im Juli 2024, für die Zukunft des Immobilienmarktes von großer Bedeutung. Die Bank of Japan hat ihren Leitzins zum ersten Mal seit fast 16 Jahren auf 0,25 % angehoben und damit den Weg zur geldpolitischen Normalisierung signalisiert. Dieser Schritt markiert einen Wendepunkt von einem lang anhaltenden Umfeld extrem niedriger Zinssätze hin zu einer "Welt mit Zinssätzen".

2. Inflation: Wert als Sachwert

Unter Inflation versteht man einen kontinuierlichen Anstieg der Preise. In einem inflationären Umfeld gelten Immobilien als "inflationssicherer Vermögenswert". Der Grund dafür ist, dass Immobilien einen realen Vermögenswert darstellen.

Wenn die Inflation steigt, sinkt der Wert von Bargeld relativ gesehen. Andererseits steigt der Wert von realen Vermögenswerten wie Immobilien tendenziell, wenn die Preise steigen. Wenn beispielsweise die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte steigen, erhöht sich der Preis für neue Immobilien, was sich wiederum auf den Preis von Gebrauchtimmobilien auswirkt. Steigende Preise führen auch zu höheren Mieten, was die Einkommensgewinne aus Immobilien erhöhen dürfte.

In Japan ist der Verbraucherpreisindex in den letzten Jahren aufgrund der steigenden Energiepreise und des schwachen Yen seit 2022 kontinuierlich um mehr als 2 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In diesem Umfeld steigen auch die Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte, wodurch sich die Kosten für die Bereitstellung neuer Immobilien erhöhen. Infolgedessen wird der relative Wert bestehender Immobilien tendenziell erhalten und verbessert.

Wenn eine Immobilie mit einer Hypothek erworben wird, führt die Inflation außerdem dazu, dass der reale Wert des ausstehenden Darlehens sinkt. Denn während der Nennwert des Darlehens gleich bleibt, sinkt der Wert des Geldes selbst. Wenn Ihr Jahreseinkommen zum Zeitpunkt der Aufnahme eines Kredits in Höhe von 30 Mio. JPY beispielsweise 6 Mio. JPY betrug, entspricht der ausstehende Kreditsaldo dem Fünffachen Ihres Jahreseinkommens. Wenn jedoch die Gehälter aufgrund der Inflation steigen und das Jahreseinkommen nach 10 Jahren 7,5 Mio. JPY erreicht, schrumpft der Kreditsaldo auf das Vierfache des Jahreseinkommens. Die Belastung wird also real verringert.

Die positiven Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienwerte

1. steigende Immobilienwerte: Die Immobilienpreise steigen mit dem Preisanstieg.

2 . höhere Mieteinnahmen: Die Mieten werden steigen und die Einkommensgewinne können zunehmen.

3. realer Rückgang der ausstehenden Kreditsalden: Der Wert der Kredite wird relativ gesehen sinken.

3. Wirtschaftswachstum (BIP): Quelle der Immobiliennachfrage

Das Wirtschaftswachstum, gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP), ist eine wesentliche Triebkraft der Immobiliennachfrage. Wenn die Wirtschaft wächst und die Unternehmensgewinne steigen, verbessern sich auch die Einkommen der Arbeitnehmer. Höhere Einkommen erhöhen die Bereitschaft der Menschen, Wohneigentum zu kaufen, was die Nachfrage nach qualitativ hochwertigeren Wohnungen anregt. Eine verbesserte Unternehmensleistung erhöht auch die Nachfrage nach Büros, Geschäften und Fabriken im Einklang mit der Geschäftsexpansion und stimuliert so den gewerblichen Immobilienmarkt.

In der Vergangenheit schwankte der japanische Immobilienmarkt erheblich mit dem Wandel der Industriestruktur. Die Phase des Wirtschaftswachstums hat die Hauptakteure auf dem Immobilienmarkt bestimmt, wobei die Nachfrage nach Industrieflächen in der Zeit des hohen Wirtschaftswachstums, gefolgt von der Nachfrage nach Wohnbauland, als sich die Bevölkerung in den Städten konzentrierte, und in jüngster Zeit die Nachfrage nach Gewerbeflächen, als das Land sich zu einer internationalen Finanzstadt entwickeln wollte.

Betrachtet man die Entwicklung des nominalen BIP und der Grundstückspreise, so lässt sich mit Ausnahme der Blasenphase eine gewisse Korrelation zwischen beiden feststellen. Man kann sagen, dass mit der Ausweitung der Wirtschaftstätigkeit insgesamt auch die Immobilienwerte langfristig tendenziell steigen. Einer Analyse des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr zufolge wird das nominale BIP bei der Analyse der Grundstückspreise aus der Makroperspektive häufig als Ersatzvariable für die Miete verwendet, und es wurde ein statistisch signifikanter Zusammenhang zwischen beiden bestätigt.

Die Geschichte zeigt "Immobilienblasen" und die Makroökonomie

Um die Beziehung zwischen der Makroökonomie und den Immobilienwerten besser zu verstehen, sollten wir einen Blick auf die vier großen "Immobilienblasen" in Japans Nachkriegsgeschichte werfen. Jede dieser Blasen war eng mit einer bestimmten Phase der Makroökonomie verbunden.

Die Blase in den späten 1980er Jahren war vor allem auf "überschüssige Liquidität" zurückzuführen, da die Mittel aufgrund der Niedrigzinspolitik den Markt überfluteten und in den Aktien- und Immobilienmarkt flossen. Diese historische Lektion veranschaulicht die erheblichen Auswirkungen der Geldpolitik auf den Immobilienmarkt. Damals wurde infolge der Strukturgespräche zwischen Japan und den USA eine Niedrigzinspolitik verfolgt, um die Inlandsnachfrage in Japan zu steigern, was zu einem Liquiditätsüberschuss führte. Das Geld floss in den Markt und sein Ziel war der Aktien- und Immobilienmarkt.

Die Fondsblase der 2000er Jahre ist ein weiteres Beispiel dafür, wie institutionelle Veränderungen, wie die Schaffung von J-REITs, einen neuen Strom von Geldern in den Immobilienmarkt erzeugten. Eine Vielzahl von Fonds, darunter auch Privatanleger, strömten in den Immobilieninvestmentmarkt, an dem bis dahin nur einige wenige große Unternehmen teilgenommen hatten, und trieben die Immobilienpreise in die Höhe. Dieses Beispiel veranschaulicht die erheblichen Auswirkungen, die strukturelle Veränderungen an den Finanzmärkten auf den Immobilienmarkt haben können.

Gute" und "schlechte" Zinserhöhungen

Bei der Betrachtung der Auswirkungen steigender Zinssätze auf den Immobilienmarkt ist es wichtig, zwischen "guten" und "schlechten" Zinserhöhungen zu unterscheiden.

Ein guter Zinsanstieg ist ein Zinsanstieg, der von einem Wirtschaftswachstum begleitet wird. Während in diesem Fall die Immobilienpreise aufgrund der steigenden Zinsen unter Druck geraten, erhöht das Wirtschaftswachstum die Mieteinnahmen und das Nettoeinkommen (NOI). Das Ergebnis kann ein anderes Marktumfeld sein, in dem die Immobilienpreise moderat steigen und die Kapitalisierungsraten zunehmen.

Schlechte Zinserhöhungen hingegen beziehen sich auf Zinserhöhungen, die nicht von einem Wirtschaftswachstum begleitet werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Preise aufgrund höherer Lebensmittel- und Energiepreise in Übersee oder eines schwächeren Yen kontinuierlich steigen, was die Bank von Japan zu einer Zinserhöhung zwingt und die Wirtschaft verschlechtert. In diesem Fall besteht zwar ein Abwärtsdruck auf die Preise aufgrund steigender Zinssätze, aber die Immobilienpreise werden eher fallen, da nicht mit einem Anstieg des Nettoeinkommens aus dem Wirtschaftswachstum zu rechnen ist.

Derzeit werden in der japanischen Wirtschaft aufgrund anhaltender Lohnerhöhungen und aktiver Investitionen der Unternehmen die Voraussetzungen für eine "gute Zinserhöhung" geschaffen. Allerdings bleiben Unsicherheiten wie geopolitische Risiken und die Volatilität der Energiepreise bestehen. Die Anleger müssen die wirtschaftlichen Bedingungen, die einer Zinserhöhung zugrunde liegen, umfassend bewerten.

Mechanismen von Immobilienpreisschwankungen: Cap Rates verstehen

Die Cap Rate (erwartete Rendite) ist ein äußerst wichtiger Indikator bei Immobilieninvestitionen. Die Cap Rate zeigt das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Nettoeinkommen (NOI) und wird durch die folgende Formel ausgedrückt

Immobilienwert = Nettoeinkommen (NOI) / Cap Rate

Aus dieser Formel geht hervor, dass sich die Immobilienpreise und die Kapitalisierungsrate bei konstantem Nettoeinkommen in entgegengesetzte Richtungen bewegen. Wenn die Cap Rate sinkt, steigen die Immobilienpreise; wenn die Cap Rate steigt, sinken die Immobilienpreise.

Die Cap Rate lässt sich wie folgt weiter aufschlüsseln

Cap Rate = risikofreier Zinssatz (langfristiger Zinssatz) + Risikoprämie - Wachstumsrate des Nettoeinkommens

Aus dieser Formel geht hervor, dass ein Anstieg der langfristigen Zinssätze die Cap Rate erhöht und die Immobilienpreise sinken lässt. Andererseits führt ein Anstieg der Wachstumsrate der Nettoeinkünfte zu einem Rückgang der Cap Rate und einem Anstieg der Immobilienpreise.

Seit Anfang der 2010er Jahre ist auf dem japanischen Gewerbeimmobilienmarkt ein Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen zu beobachten, insbesondere bei Büro- und Wohnkomplexen, nachdem die Auswirkungen des Lehman-Schocks abgeklungen waren. Dies ist auf die außerordentliche Lockerungs- und Negativzinspolitik der Bank of Japan zurückzuführen, die das Zinsniveau nach unten drückte und die Kapitalisierungszinsen tendenziell sinken ließ. Da sich die Kapitalmarktzinsen derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau befinden, werden künftige geldpolitische Entwicklungen erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.

Demografie und Immobilienmärkte: Aufbruch in neue Gefilde

Eines der wichtigsten makroökonomischen Themen ist die Demografie. Die Bevölkerung Japans schrumpft aufgrund der Alterung der Bevölkerung, und die Zahl der leerstehenden Wohnungen nimmt zu. Die Bevölkerung altert weltweit am schnellsten, was sich voraussichtlich erheblich auf die Immobilienpreise auswirken wird.

Die Immobilienpreise sinken jedoch nicht überall im Land gleichmäßig. In den städtischen Zentren und in einigen sehr günstigen Gegenden dürfte sich die "Bipolarisierung" der Immobilienwerte fortsetzen, wobei der Zustrom von Einwohnern und die Sanierung die Nachfrage aufrechterhalten oder steigern und die Werte erhöhen. In Großstädten wie Tokio, Osaka und Nagoya hält der Bevölkerungszustrom an, und die Nachfrage nach Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen im Stadtzentrum und in Sanierungsgebieten ist besonders groß.

In den Regionalstädten und Vorstädten hingegen machen sich die Auswirkungen einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung mit steigenden Leerstandsquoten und sinkenden Immobilienpreisen immer deutlicher bemerkbar. In einem solchen Umfeld ist die Analyse der demografischen Makrodaten zusammen mit den Mikromerkmalen der einzelnen Gebiete der Schlüssel zum Erfolg oder Misserfolg von Immobilieninvestitionen.

Fazit: für eine zukunftsorientierte Immobilienstrategie

In diesem Artikel wurden die Auswirkungen der Makroökonomie auf die Immobilienwerte anhand von drei Hauptfaktoren erläutert: Zinssätze, Inflation und Wirtschaftswachstum. Diese Faktoren bewegen sich nicht unabhängig voneinander, sondern beeinflussen sich gegenseitig und bilden die wichtigsten Trends auf dem gesamten Immobilienmarkt.

Die Zinssätze stehen über die Hypotheken- und Anlagerenditen in einem Wechselverhältnis zu den Immobilienpreisen. Steigende Zinssätze drücken die Preise, aber eine "gute Zinserhöhung" in Verbindung mit Wirtschaftswachstum könnte die Preise stützen.

Die Inflation führt zu einem Anstieg des relativen Werts von Immobilienvermögen. Sie trägt durch höhere Baukosten und höhere Mieten zur Erhaltung und Steigerung der Immobilienwerte bei.

Das Wirtschaftswachstum erhöht das Einkommen von Privatpersonen und Unternehmen und schafft eine Nachfrage nach Immobilien. Die Phase des Wirtschaftswachstums, wie z. B. die industrielle Umstrukturierung und die zunehmende Urbanisierung, bestimmt die Hauptakteure auf dem Immobilienmarkt.

Das Verständnis dieser ursächlichen Faktoren und die genaue Beobachtung der makroökonomischen Trends sind für das Risikomanagement und die Erzielung besserer Renditen bei Immobilieninvestitionen unerlässlich. Wir von INA & Associates K.K. kombinieren diese Makro-Perspektive mit einer Mikro-Perspektive, die die einzelnen Immobilien betrachtet, um die Vermögensentwicklung jedes einzelnen unserer Kunden zu unterstützen.

Der Immobilienmarkt schwankt kurzfristig aufgrund einer Vielzahl von Faktoren, aber langfristig bewegt er sich im Einklang mit den großen makroökonomischen Trends. Das Verständnis der drei Faktoren - Zinssätze, Inflation und Wirtschaftswachstum - und ihrer Wechselwirkungen ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition.

Wenn Sie Ihren Immobilienbedarf besprechen oder eine eingehendere Marktanalyse anfordern möchten, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unsere fachkundigen und erfahrenen Mitarbeiter helfen Ihnen gerne, eine erfolgreiche Immobilienstrategie zu entwickeln.

Häufig gestellte Fragen (Q&A)

Q1: Werden die Immobilienpreise wirklich fallen, wenn die Zinssätze in Zukunft steigen?

A1: Das ist nicht unbedingt sicher. Steigende Zinssätze werden die Preise unter Druck setzen, aber gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass eine "gute Zinserhöhung" in Verbindung mit Wirtschaftswachstum zu einem Anstieg der Mieteinnahmen führen könnte, der die Preise stützt, was einen allmählichen Anstieg sowohl der Immobilienpreise als auch der Kapitalisierungssätze zur Folge hätte. Der Schlüssel liegt in einer ganzheitlichen Betrachtung der wirtschaftlichen Bedingungen, die hinter steigenden Zinsen stehen. In einer "Welt mit Zinsen" werden die Immobilienpreise voraussichtlich weiterhin moderat steigen.

F2: Werden die Immobilienpreise angesichts der sinkenden Bevölkerungszahl in Japan in Zukunft weiter sinken?

A2: Es ist unbestreitbar, dass es insgesamt einen Abwärtsdruck geben wird. In den städtischen Zentren und in einigen sehr günstigen Gegenden wird die Nachfrage jedoch aufrechterhalten oder durch den Zustrom von Einwohnern und die Sanierung geschaffen, und die Werte werden steigen, was zu einer "Polarisierung" führt. Es ist wichtig, die makro-demografischen Trends zusammen mit den Mikromerkmalen der einzelnen Gebiete zu analysieren. Insbesondere in den Stadtzentren von Großstädten wie Tokio, Osaka und Nagoya hält der Bevölkerungszuzug an, und die Nachfrage nach Immobilien in Bahnhofsnähe und in Sanierungsgebieten ist groß.

F3: Auf welche makroökonomischen Indikatoren sollte ich achten, wenn ich in Immobilien investieren möchte?

A3: Zunächst einmal empfehlen wir, regelmäßig den Leitzins und dieGeldbasis zu überprüfen, die von der Bank of Japan veröffentlicht werden, sowie den Verbraucherpreisindex (CPI), der vom Ministerium für innere Angelegenheiten und Kommunikation (MIC) veröffentlicht wird, und das Bruttoinlandsprodukt (BIP), das vom Kabinettsbüro veröffentlicht wird. Diese Indikatoren können bei der Allgemeinen Kontaktstelle für Regierungsstatistiken (e-Stat) und auf anderen Websites eingesehen werden. Der vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus veröffentlichte Immobilienpreisindex, der vom Japan Real Estate Institute veröffentlichte Preisindex für städtische Gebiete und der Real Estate Investor Survey sind ebenfalls nützlich, um Trends auf dem Immobilienmarkt zu verstehen.

F4: Steigen die Immobilienpreise immer, wenn die Inflation ansteigt?

A4: Die Inflation ist ein Faktor, der die Immobilienpreise in die Höhe treibt, aber sie ist nicht unbedingt eine Garantie für einen Preisanstieg. Wenn die Inflation ansteigt, gleichzeitig aber die Zinssätze deutlich steigen, kann der durch die höheren Zinssätze verursachte Preisdruck den inflationsbedingten Preisanstieg überwiegen. Im Falle einer Inflation ohne Wirtschaftswachstum (Stagflation) kann die Nachfrage ebenfalls zurückgehen, da die Einkommen nicht steigen und die Preise sinken. Entscheidend ist, die drei Faktoren - Inflation, Zinssätze und Wirtschaftswachstum - ganzheitlich zu betrachten.

F5: Was ist eine Cap-Rate? Wie kann ich sie nutzen?

A5.Die Cap Rate (erwartete Rendite) ist ein Indikator für die Rentabilität einer Immobilieninvestition und wird als "Nettoeinkommen (NOI)/Immobilienwert" berechnet. Je höher die Cap Rate, desto höher ist die von den Investoren angestrebte Rendite, was bedeutet, dass der Immobilienpreis relativ niedrig ist. Umgekehrt bedeutet eine niedrigere Cap Rate, dass die Investoren mit niedrigeren Renditen zufrieden sind und die Immobilienpreise höher sind. Anhand der Entwicklung der Kapitalisierungszinssätze lassen sich die Stimmung der Anleger auf dem Immobilienmarkt insgesamt und Veränderungen im Zinsumfeld ablesen. Das Japan Real Estate Institute veröffentlicht in seiner regelmäßigen Umfrage unter Immobilieninvestoren die Kapitalisierungsraten nach Gebiet und Objektart, die als Referenz für Investitionsentscheidungen verwendet werden können.