Impacto da Macroeconomia nos Valores dos Imóveis: Juros e Inflação

Ao considerar o investimento imobiliário ou a compra de uma casa, muitas pessoas tendem a se concentrar em aspectos "micro", como a localização da propriedade, o layout e o ambiente ao redor. No entanto, os valores dos imóveis estão intimamente ligados a uma onda econômica maior, ou tendências "macroeconômicas". Flutuações nas taxas de juros, tendências inflacionárias e crescimento econômico geral. Todos esses fatores estão intrinsecamente interligados e têm um impacto significativo no mercado imobiliário.

Neste artigo, explicamos com competência e clareza a relação de "causa e efeito" entre a macroeconomia e os valores dos imóveis, com base no conhecimento que adquirimos ao lidar com muitos clientes diariamente como INA & Associates Ltd. Ler as principais tendências econômicas é nada menos do que obter uma bússola ao lidar com um ativo importante como os imóveis. Esperamos que este artigo o ajude a tomar decisões sábias.

Os três principais fatores macroeconômicos que impulsionam os valores dos imóveis

Os preços dos imóveis não existem isoladamente, mas estão constantemente flutuando dentro das ondas maiores da economia em geral. De particular importância são três fatores macroeconômicos :taxas de juros, inflação e crescimento econômico. Entender a relação entre esses fatores é fundamental para prever o futuro do mercado imobiliário.

1. taxas de juros: a "gangorra" dos preços dos imóveis

As taxas de juros e os preços dos imóveis são frequentemente comparados a uma relação de gangorra. Em geral, os preços dos imóveis tendem a cair quando as taxas de juros sobem e a subir quando as taxas de juros caem. Há duas dinâmicas principais por trás disso.

A primeira é o impacto sobre as hipotecas. Quando as taxas de juros sobem, o valor do pagamento das hipotecas aumenta. Isso reduz a disposição dos indivíduos para comprar, o que, por sua vez, reduz a demanda e pressiona os preços para baixo. Por outro lado, em um ambiente de taxas de juros baixas, mais pessoas estão dispostas a comprar imóveis porque podem levantar fundos com um ônus menor, facilitando o aumento dos preços.

Para dar um exemplo concreto, se um empréstimo hipotecário de 30 milhões de ienes for contratado com um período de amortização de 35 anos, a amortização mensal será de aproximadamente 85.000 ienes se a taxa de juros for de 1%, mas se a taxa de juros for de 2%, a amortização mensal aumentará para aproximadamente 100.000 ienes. Essa diferença de ¥15.000 por mês representa uma diferença de ¥180.000 por ano, ou ¥6,3 milhões em 35 anos, e o ônus para o comprador muda significativamente. Esse ônus maior suprime a vontade de comprar, resultando em uma queda nos preços dos imóveis.

O segundo é o impacto sobre os rendimentos do investimento. Os investidores em imóveis comparam o rendimento de ativos seguros, como títulos do governo, com o rendimento esperado (cap rate) do investimento em imóveis. Com o aumento das taxas de juros, a atratividade dos títulos públicos aumenta, levando a uma relutância em investir em imóveis, o que é relativamente arriscado. Uma redução na demanda de investimento resulta em preços mais baixos de imóveis.

De fato, as recentes mudanças na política monetária, como a suspensão da política de taxa de juros negativa em março de 2024 e o aumento da taxa de juros em julho de 2024, são extremamente importantes para o futuro do mercado imobiliário. O Banco do Japão aumentou sua taxa de juros para 0,25% pela primeira vez em quase 16 anos, sinalizando um caminho para a normalização monetária. Esse movimento marca um ponto de virada de um ambiente prolongado de taxas de juros ultrabaixas para um "mundo com taxas de juros".

2. inflação: valor como um ativo real

A inflação refere-se a um aumento contínuo nos preços. Em um ambiente inflacionário, diz-se que os imóveis são um "ativo à prova de inflação". A razão para isso é que a propriedade é um ativo real.

Com o aumento da inflação, o valor do dinheiro diminui em termos relativos. Por outro lado, o valor dos ativos reais, como os imóveis, tende a aumentar à medida que os preços sobem. Por exemplo, se os custos de materiais de construção e mão de obra aumentam, o preço dos imóveis novos aumenta, o que, por sua vez, afeta o preço dos imóveis usados. O aumento dos preços também leva a aluguéis mais altos, o que pode aumentar os ganhos de renda com imóveis.

No Japão, nos últimos anos, o índice de preços ao consumidor continuou a subir mais de 2% ao ano desde 2022, devido à alta dos preços da energia e ao iene fraco. Nesse ambiente, o custo dos materiais de construção e da mão de obra também aumenta, elevando o custo de fornecimento de novos imóveis. Como resultado, o valor relativo das propriedades imobiliárias existentes tende a ser mantido e melhorado.

Além disso, se uma propriedade for comprada com uma hipoteca, a inflação também terá o efeito de diminuir o valor real do empréstimo pendente. Isso ocorre porque, embora o valor nominal do empréstimo permaneça o mesmo, o valor do dinheiro em si diminui. Por exemplo, se sua renda anual fosse de 6 milhões de ienes na época em que você fez um empréstimo de 30 milhões de ienes, o saldo devedor do empréstimo seria cinco vezes maior que sua renda anual. Entretanto, se os salários aumentarem devido à inflação e a renda anual atingir 7,5 milhões de ienes após 10 anos, o saldo do empréstimo diminuirá para quatro vezes a renda anual. O ônus é reduzido em termos reais.

O impacto positivo da inflação nos valores dos imóveis

1. aumento nos valores dos imóveis: os preços dos imóveis sobem de acordo com o aumento dos preços.

2. aumento da renda de aluguel: os aluguéis aumentarão e os ganhos de renda poderão aumentar.

3. redução real nos saldos de empréstimos pendentes: o valor dos empréstimos diminuirá em termos relativos.

3. crescimento econômico (PIB): fonte de demanda imobiliária

O crescimento econômico, medido pelo produto interno bruto (PIB), é um impulsionador fundamental da demanda por imóveis. À medida que a economia cresce e os lucros das empresas aumentam, a renda dos funcionários também melhora. A renda mais alta aumenta a disposição dos indivíduos para comprar casas, estimulando a demanda por imóveis de melhor qualidade. O melhor desempenho corporativo também aumenta a demanda por escritórios, lojas e fábricas, em linha com a expansão dos negócios, estimulando assim o mercado imobiliário comercial.

No passado, o mercado imobiliário do Japão flutuou significativamente com a transformação da estrutura industrial. O estágio de crescimento econômico determinou os principais participantes do mercado imobiliário, com a demanda por terrenos industriais durante o período de alto crescimento econômico, seguida pela demanda por terrenos residenciais à medida que a população se concentrava nas cidades e, mais recentemente, pela demanda por terrenos comerciais à medida que o país almejava se tornar uma cidade financeira internacional.

Observando as mudanças no PIB nominal e nos preços dos terrenos, há uma certa correlação entre os dois, com exceção do período de bolha. Pode-se dizer que, à medida que a escala geral da atividade econômica se expande, os valores dos imóveis também tendem a aumentar no longo prazo. Na verdade, de acordo com uma análise do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, o PIB nominal é frequentemente usado como uma variável substituta para o aluguel ao analisar os preços dos terrenos de uma perspectiva macro, e foi confirmada uma relação estatisticamente significativa entre os dois.

A história mostra "bolhas imobiliárias" e a macroeconomia

Para entender melhor a relação entre a macroeconomia e os valores dos imóveis, vamos analisar quatro grandes "bolhas imobiliárias" na história do Japão no pós-guerra. Cada uma dessas bolhas estava intimamente ligada a uma fase específica da macroeconomia.

A bolha no final da década de 1980, em particular, foi em grande parte causada pelo "excesso de liquidez", pois os fundos inundaram o mercado devido às políticas de baixa taxa de juros e fluíram para o mercado de ações e o mercado imobiliário. Essa lição histórica ilustra o impacto significativo da política monetária sobre o mercado imobiliário. Naquela época, como resultado das negociações estruturais entre o Japão e os EUA, foi adotada uma política de taxas de juros baixas para aumentar a demanda interna no Japão, o que resultou em excesso de liquidez. O dinheiro estava circulando no mercado e seu destino era o mercado de ações e o mercado imobiliário.

A bolha de fundos da década de 2000 é outro exemplo de como as mudanças institucionais, como a criação de J-REITs, criaram um novo fluxo de fundos para o mercado imobiliário. Uma gama diversificada de fundos, incluindo investidores individuais, entrou no mercado de investimentos imobiliários, que até então só permitia a participação de algumas grandes empresas, elevando os preços dos imóveis. Esse exemplo ilustra o impacto significativo que as mudanças estruturais nos mercados financeiros podem ter sobre o mercado imobiliário.

Aumentos "bons" e "ruins" nas taxas de juros

Ao considerar o impacto do aumento das taxas de juros no mercado imobiliário, é importante distinguir entre aumentos "bons" e "ruins" das taxas de juros.

Um bom aumento da taxa de juros refere-se a um aumento da taxa de juros que é acompanhado pelo crescimento econômico. Nesse caso, embora haja uma pressão de queda nos preços dos imóveis devido ao aumento das taxas de juros, o crescimento econômico aumenta a receita de aluguel e a receita líquida (NOI). O resultado pode ser um ambiente de mercado diferente, com os preços dos imóveis subindo moderadamente e as cap rates aumentando.

Por outro lado, aumentos ruins da taxa de juros referem-se a aumentos da taxa de juros que não são acompanhados de crescimento econômico. Por exemplo, esse é um caso em que os preços aumentam continuamente devido ao aumento dos preços de alimentos e energia no exterior ou a um iene mais fraco, forçando o Banco do Japão a aumentar as taxas de juros e piorando a economia. Nesse caso, embora haja uma pressão de queda nos preços devido ao aumento das taxas de juros, é mais provável que os preços dos imóveis caiam, pois não se espera que o crescimento da renda líquida decorrente do crescimento econômico aumente.

Atualmente, as condições para um "bom aumento da taxa de juros" estão sendo criadas na economia japonesa devido aos contínuos aumentos salariais e ao investimento ativo das empresas. Entretanto, ainda há incertezas, como os riscos geopolíticos e a volatilidade do preço da energia. É necessário que os investidores façam uma avaliação abrangente das condições econômicas por trás do aumento das taxas de juros.

Mecanismos de flutuações de preços de imóveis: entendendo as cap rates

O cap rate (rendimento esperado) é um indicador extremamente importante no investimento em imóveis. O cap rate mostra a relação entre os preços dos imóveis e a renda líquida (NOI) e é expresso pela seguinte fórmula

Valor da propriedade = Renda líquida (NOI) / Cap rate

Como pode ser visto nessa fórmula, se a receita líquida for constante, os preços dos imóveis e os cap rates se moverão em direções opostas. Se o cap rate diminuir, os preços dos imóveis aumentarão; se o cap rate aumentar, os preços dos imóveis diminuirão.

O cap rate pode ser detalhado da seguinte forma

Cap rate = taxa livre de risco (taxa de juros de longo prazo) + prêmio de risco - taxa de crescimento do lucro líquido

A partir dessa fórmula, pode-se observar que um aumento nas taxas de juros de longo prazo aumenta o cap rate e faz com que os preços dos imóveis caiam. Por outro lado, um aumento na taxa de crescimento da receita líquida fará com que o cap rate diminua e os preços dos imóveis aumentem.

Desde o início da década de 2010, o mercado imobiliário comercial japonês tem mantido uma tendência de alta nos preços dos imóveis, principalmente para escritórios e complexos residenciais, após o impacto do Choque Lehman ter se esgotado. Isso se deve à extraordinária flexibilização do Banco do Japão e à política de taxas de juros negativas, que reduziu o nível das taxas de juros e fez com que as cap rates apresentassem uma tendência de queda. Com as taxas de capitalização atualmente em níveis historicamente baixos, os futuros desenvolvimentos na política monetária terão um impacto significativo no mercado imobiliário.

Demografia e mercados imobiliários: aventurando-se em território desconhecido

Um dos principais temas macroeconômicos é a demografia. A população do Japão está entrando em um período de declínio como resultado do envelhecimento da população, e o número de casas vagas está aumentando. A população está envelhecendo no ritmo mais rápido do mundo, o que deverá ter um impacto significativo nos preços dos imóveis.

No entanto, os valores dos imóveis não estão caindo uniformemente em todo o país. Nos centros urbanos e em algumas áreas altamente convenientes, espera-se que a "bipolarização" dos valores dos imóveis continue, com o influxo populacional e o redesenvolvimento mantendo ou criando demanda e aumentando os valores. Em áreas metropolitanas como Tóquio, Osaka e Nagoya, os fluxos populacionais ainda continuam, e a demanda é particularmente forte por imóveis próximos a estações nos centros das cidades e em áreas de renovação.

Por outro lado, em cidades regionais e áreas suburbanas, os efeitos do declínio e do envelhecimento da população estão se tornando mais pronunciados, com o aumento das taxas de vacância e a queda dos preços dos imóveis. Em um ambiente como esse, analisar a demografia macro juntamente com as características micro de cada área é fundamental para o sucesso ou o fracasso do investimento imobiliário.

Conclusão: para uma estratégia imobiliária voltada para o futuro

Este artigo explicou o impacto da macroeconomia sobre os valores dos imóveis em termos de três fatores principais: taxas de juros, inflação e crescimento econômico. Esses fatores não se movem de forma independente, mas influenciam uns aos outros e formam as principais tendências do mercado imobiliário em geral.

As taxas de juros têm uma relação de gangorra com os preços dos imóveis por meio de rendimentos de hipotecas e investimentos. O aumento das taxas de juros pressiona os preços para baixo, mas um "bom aumento da taxa de juros" acompanhado de crescimento econômico pode sustentar os preços.

A inflação tem o efeito de aumentar o valor relativo dos ativos imobiliários. Ela contribui para manter e aumentar os valores dos imóveis por meio de custos de construção e aluguéis mais altos.

O crescimento econômico aumenta a renda de pessoas físicas e jurídicas e cria a própria demanda por imóveis. O estágio do crescimento econômico, como a reestruturação industrial e o aumento da urbanização, determina os principais atores do mercado imobiliário.

Compreender esses fatores causais e acompanhar de perto as tendências macroeconômicas é essencial para gerenciar riscos e buscar melhores retornos no investimento imobiliário. Nós da INA & Associates K.K. combinamos essas duas perspectivas macro com um ponto de vista micro que analisa propriedades individuais para apoiar o desenvolvimento de ativos de cada um de nossos clientes.

O mercado imobiliário flutua no curto prazo devido a uma variedade de fatores, mas, no longo prazo, ele se move de acordo com as principais tendências macroeconômicas. Entender os três fatores - taxas de juros, inflação e crescimento econômico - e como eles interagem entre si é o primeiro passo para um investimento imobiliário bem-sucedido.

Se estiver interessado em discutir suas necessidades imobiliárias ou em obter uma análise de mercado mais aprofundada, não hesite em entrar em contato conosco. Nossa equipe especializada e experiente terá prazer em ajudá-lo a desenvolver uma estratégia imobiliária bem-sucedida.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Os preços dos imóveis realmente cairão se as taxas de juros subirem no futuro?

R1: Isso não é necessariamente certo. O aumento das taxas de juros pressionará os preços para baixo, mas, ao mesmo tempo, foi apontado que um "bom aumento da taxa de juros", acompanhado de crescimento econômico, poderia resultar em um aumento da renda de aluguel que sustenta os preços, resultando em um aumento gradual dos preços dos imóveis e das taxas de capitalização. A chave é ter uma visão holística das condições econômicas por trás do aumento das taxas de juros. Em um "mundo com taxas de juros", prevê-se que os preços dos imóveis manterão um aumento gradual.

P2: Com o declínio da população do Japão, os valores dos imóveis continuarão a cair no futuro?

A2.É inegável que haverá uma pressão de queda em geral. No entanto, nos centros urbanos e em algumas áreas altamente convenientes, a demanda será mantida ou criada por influxos populacionais e reformas, e os valores aumentarão, levando a uma "polarização". É importante analisar as tendências demográficas macro juntamente com as características micro de cada área. Em particular, os fluxos populacionais ainda continuam nos centros das cidades de áreas metropolitanas como Tóquio, Osaka e Nagoya, e a demanda é forte por imóveis próximos a estações de trem e em áreas de renovação.

P3: Quais indicadores macroeconômicos devo observar ao começar a investir em imóveis?

R3: Em primeiro lugar, recomendamos verificar regularmente a taxa de juros de política e a base monetária publicadas pelo Banco do Japão, o índice de preços ao consumidor (CPI) publicado pelo Ministério de Assuntos Internos e Comunicações (MIC) e o produto interno bruto (PIB) publicado pelo Gabinete do Governo. Esses indicadores podem ser verificados no Ponto de Contato Geral para Estatísticas Governamentais (e-Stat) e em outros sites. O índice de preços de imóveis publicado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o Índice de Preços de Áreas Urbanas publicado pelo Japan Real Estate Institute e a Pesquisa de Investidores Imob iliários também são úteis para entender as tendências do mercado imobiliário.

P4: Os preços dos imóveis sempre sobem quando a inflação aumenta?

A4: A inflação é um fator que aumenta os preços dos imóveis, mas não necessariamente garante um aumento nos preços. Se a inflação aumentar, mas as taxas de juros subirem significativamente ao mesmo tempo, a pressão de baixa sobre os preços devido às taxas de juros mais altas pode superar a pressão de alta sobre os preços devido à inflação. No caso de inflação sem crescimento econômico (estagflação), a demanda também pode cair, pois a renda não aumenta e os preços podem cair. A chave é ter uma visão holística dos três fatores: inflação, taxas de juros e crescimento econômico.

P5: O que é uma cap rate? Como posso utilizá-lo?

A5.O cap rate (rendimento esperado) é um indicador da lucratividade de um investimento imobiliário e é calculado como "renda líquida (NOI)/valor da propriedade". Quanto maior o cap rate, maior o rendimento que os investidores estão buscando, o que significa que o preço da propriedade é relativamente mais baixo. Por outro lado, um cap rate mais baixo significa que os investidores estão satisfeitos com rendimentos mais baixos e que os preços dos imóveis estão mais altos. Observando as tendências dos cap rates, é possível ler o sentimento dos investidores no mercado imobiliário como um todo e as mudanças no ambiente das taxas de juros. A Pesquisa de Investidores Imobiliários periódica do Japan Real Estate Institute publica os cap rates por área e tipo de propriedade, que podem ser usados como referência para decisões de investimento.