كيف تؤثر أسعار الفائدة والتضخم على قيم العقارات؟

عند التفكير في الاستثمار العقاري أو شراء منزل، يميل الكثير من الناس إلى التركيز على الجوانب "الجزئية" مثل موقع العقار وتصميمه والبيئة المحيطة به. ومع ذلك، ترتبط قيم العقارات ارتباطاً وثيقاً بالتضخم الاقتصادي الأكبر، أو اتجاهات "الاقتصاد الكلي". تقلبات أسعار الفائدة والاتجاهات التضخمية والنمو الاقتصادي العام. كل هذه العوامل متشابكة بشكل معقد ولها تأثير كبير على سوق العقارات.

في هذا المقال، نشرح بخبرة ووضوح علاقة "السبب والنتيجة" بين الاقتصاد الكلي وقيم العقارات، بناءً على المعرفة التي اكتسبناها من التعامل مع العديد من العملاء بشكل يومي بصفتنا شركة INA & Associates Ltd. إن قراءة الاتجاهات الاقتصادية الرئيسية ليست أقل من الحصول على بوصلة عند التعامل مع أصل مهم مثل العقارات. نأمل أن يساعدك هذا المقال على اتخاذ قرارات حكيمة.

العوامل الاقتصادية الكلية الرئيسية الثلاثة الرئيسية التي تحرك قيم العقارات

لا تتواجد أسعار العقارات بمعزل عن العوامل الاقتصادية الكلية، ولكنها تتقلب باستمرار ضمن الموجات الأكبر للاقتصاد الكلي. هناك ثلاثة عوامل اقتصادية كلية ذات أهمية خاصة :أسعار الفائدةوالتضخموالنمو الاقتصادي. إن فهم العلاقة بين هذه العوامل هو مفتاح التنبؤ بمستقبل سوق العقارات.

1- أسعار الفائدة: "تأرجح" أسعار العقارات

غالباً ما يتم تشبيه أسعار الفائدة وأسعار العقارات بالعلاقة المتأرجحة. بشكل عام، تميل أسعار العقارات إلى الانخفاض عندما ترتفع أسعار الفائدةوترتفع عندما تنخفض أسعار الفائدة. هناك ديناميكيتان رئيسيتان وراء ذلك.

الأولى هي التأثير على الرهون العقارية. عندما ترتفع أسعار الفائدة، يزداد مبلغ سداد الرهن العقاري. وهذا يقلل من رغبة الأفراد في الشراء، مما يقلل بدوره من الطلب ويضع ضغطًا نزوليًا على الأسعار. وعلى العكس من ذلك، في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، يكون المزيد من الناس على استعداد لشراء العقارات لأنهم يستطيعون جمع الأموال بعبء أقل، مما يسهل ارتفاع الأسعار.

ولإعطاء مثال ملموس، إذا تم الحصول على قرض عقاري بقيمة 30 مليون ين مع فترة سداد مدتها 35 عامًا، فسيكون السداد الشهري حوالي 85000 ين إذا كان سعر الفائدة 1%، ولكن إذا كان سعر الفائدة 2%، فسوف يرتفع السداد الشهري إلى حوالي 100000 ين. هذا الفرق البالغ 15000 ين شهريًا هو فرق قدره 180.000 ين سنويًا، أو 6.3 مليون ين على مدى 35 عامًا، ويتغير العبء على المشتري بشكل كبير. ويؤدي هذا العبء المتزايد إلى كبح الرغبة في الشراء، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات.

والثاني هو التأثير على عوائد الاستثمار. حيث يقارن المستثمرون العقاريون العائد على الأصول الآمنة مثل السندات الحكومية بالعائد المتوقع (معدل رأس المال) من الاستثمار العقاري. فمع ارتفاع أسعار الفائدة، تزداد جاذبية السندات الحكومية، مما يؤدي إلى العزوف عن الاستثمار في العقارات، وهو أمر محفوف بالمخاطر نسبيًا. يؤدي انخفاض الطلب على الاستثمار إلى انخفاض أسعار العقارات.

في الواقع، تُعد التحولات الأخيرة في السياسة النقدية، مثل رفع سياسة سعر الفائدة السلبي في مارس 2024 ورفع سعر الفائدة في يوليو 2024، مهمة للغاية بالنسبة لمستقبل سوق العقارات. قام بنك اليابان برفع سعر الفائدة إلى 0.25% للمرة الأولى منذ ما يقرب من 16 عامًا، مما يشير إلى مسار نحو التطبيع النقدي. تمثل هذه الخطوة نقطة تحول من بيئة طويلة الأمد من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية إلى "عالم بأسعار فائدة".

2- التضخم: القيمة كأصل حقيقي

يشير التضخم إلى الارتفاع المستمر في الأسعار. في بيئة تضخمية، يُقال إن العقارات هي "أصل مقاوم للتضخم". والسبب في ذلك هو أن العقار أصل حقيقي.

ومع ارتفاع التضخم، تنخفض قيمة النقد من حيث القيمة النسبية. ومن ناحية أخرى، تميل قيمة الأصول الحقيقية مثل العقارات إلى الزيادة مع ارتفاع الأسعار. على سبيل المثال، إذا ارتفعت مواد البناء وتكاليف العمالة، يرتفع سعر العقار الجديد، مما يؤثر بدوره على سعر العقار المستعمل. ويؤدي ارتفاع الأسعار أيضًا إلى ارتفاع الإيجارات، الأمر الذي من المتوقع أن يزيد من مكاسب الدخل من العقارات.

في اليابان في السنوات الأخيرة، استمر مؤشر أسعار المستهلكين في الارتفاع في السنوات الأخيرة بأكثر من 2% على أساس سنوي منذ عام 2022، بسبب ارتفاع أسعار الطاقة وضعف الين. في هذه البيئة، ترتفع تكلفة مواد البناء والعمالة أيضًا، مما يزيد من تكلفة توريد العقارات الجديدة. ونتيجة لذلك، تميل القيمة النسبية للعقارات الحالية إلى الحفاظ على القيمة النسبية للعقارات القائمة وتحسينها.

وعلاوة على ذلك، إذا تم شراء عقار برهن عقاري، فإن التضخم له أيضًا تأثير في تقليل القيمة الحقيقية للقرض المستحق. هذا لأنه في حين أن القيمة الاسمية للقرض تظل كما هي، فإن قيمة الأموال نفسها تنخفض. على سبيل المثال، إذا كان دخلك السنوي 6 ملايين ين ياباني في الوقت الذي حصلت فيه على قرض بقيمة 30 مليون ين ياباني، فإن رصيد القرض المستحق سيكون خمسة أضعاف دخلك السنوي. ولكن إذا ارتفعت الرواتب بسبب التضخم ووصل دخلك السنوي إلى 7.5 مليون ين ياباني بعد 10 سنوات، سيتقلص رصيد القرض إلى أربعة أضعاف الدخل السنوي. ينخفض العبء بالقيمة الحقيقية.

التأثير الإيجابي للتضخم على قيم العقارات

1- زيادة قيم العقارات: ترتفع أسعار العقارات بما يتماشى مع ارتفاع الأسعار.

2- زيادة دخل الإيجار: سترتفع الإيجارات وقد تزداد مكاسب الدخل.

3- انخفاض حقيقي في أرصدة القروض المستحقة: ستنخفض قيمة القروض بالقيمة النسبية.

3- النمو الاقتصادي (الناتج المحلي الإجمالي): مصدر الطلب على العقارات

النمو الاقتصادي، كما يقاس بالناتج المحلي الإجمالي، هو المحرك الأساسي للطلب على العقارات. فمع نمو الاقتصاد وزيادة أرباح الشركات، تتحسن دخول الموظفين أيضًا. ويؤدي ارتفاع الدخل إلى زيادة رغبة الأفراد في شراء المنازل، مما يحفز الطلب على المساكن عالية الجودة. كما يؤدي تحسن أداء الشركات إلى زيادة الطلب على المكاتب والمتاجر والمصانع بما يتماشى مع توسع الأعمال، وبالتالي تحفيز سوق العقارات التجارية.

وبالنظر إلى الماضي، نجد أن سوق العقارات في اليابان قد تذبذب بشكل كبير مع تحول الهيكل الصناعي. وقد حددت مرحلة النمو الاقتصادي اللاعبين الرئيسيين في سوق العقارات، حيث كان الطلب على الأراضي الصناعية خلال فترة النمو الاقتصادي المرتفع، يليه الطلب على الأراضي السكنية مع تركز السكان في المدن، ومؤخراً الطلب على الأراضي التجارية مع سعي البلاد إلى أن تصبح مدينة مالية دولية.

وبالنظر إلى التغيرات في الناتج المحلي الإجمالي الاسمي وأسعار الأراضي، نجد أن هناك علاقة معينة بين الاثنين، باستثناء فترة الفقاعة. يمكن القول أنه مع توسع النطاق الكلي للنشاط الاقتصادي، تميل قيم العقارات أيضًا إلى الزيادة على المدى الطويل. في الواقع، وفقًا لتحليل أجرته وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، غالبًا ما يُستخدم الناتج المحلي الإجمالي الاسمي كمتغير بديل للإيجار عند تحليل أسعار الأراضي من منظور كلي، وقد تم تأكيد وجود علاقة ذات دلالة إحصائية بين الاثنين.

يظهر التاريخ "فقاعات العقارات" والاقتصاد الكلي

لفهم العلاقة بين الاقتصاد الكلي وقيم العقارات بشكل أفضل، دعونا نلقي نظرة على أربع "فقاعات عقارية" رئيسية في تاريخ اليابان ما بعد الحرب العالمية الثانية. ارتبطت كل من هذه الفقاعات ارتباطًا وثيقًا بمرحلة معينة من الاقتصاد الكلي.

كانت الفقاعة في أواخر الثمانينيات على وجه الخصوص بسبب "السيولة الزائدة" إلى حد كبير، حيث تدفقت الأموال إلى السوق بسبب سياسات أسعار الفائدة المنخفضة وتدفقت إلى سوق الأسهم وسوق العقارات. يوضح هذا الدرس التاريخي التأثير الكبير للسياسة النقدية على سوق العقارات. في ذلك الوقت، ونتيجة للمحادثات الهيكلية بين اليابان والولايات المتحدة، تم اعتماد سياسة أسعار الفائدة المنخفضة لزيادة الطلب المحلي في اليابان، مما أدى إلى سيولة زائدة. كانت الأموال تتدفق في السوق وكانت وجهتها سوق الأسهم وسوق العقارات.

وتُعد فقاعة الصناديق في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين مثالاً آخر على كيفية قيام التغييرات المؤسسية، مثل إنشاء صناديق الاستثمار العقاري اليابانية، بخلق تدفق جديد للأموال إلى سوق العقارات. فقد تدفقت مجموعة متنوعة من الصناديق، بما في ذلك المستثمرين الأفراد، إلى سوق الاستثمار العقاري، الذي لم يكن يسمح حتى ذلك الحين إلا لعدد قليل من الشركات الكبيرة بالمشاركة، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات. يوضح هذا المثال التأثير الكبير الذي يمكن أن تحدثه التغيرات الهيكلية في الأسواق المالية على سوق العقارات.

الزيادات "الجيدة" و"السيئة" في أسعار الفائدة

عند النظر في تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على سوق العقارات، من المهم التمييز بين ارتفاع أسعار الفائدة "الجيدة" و"السيئة".

يشير ارتفاع سعر الفائدة الجيد إلى ارتفاع سعر الفائدة المصحوب بنمو اقتصادي. في هذه الحالة، بينما يكون هناك ضغط نزولي على أسعار العقارات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، فإن النمو الاقتصادي يزيد من دخل الإيجار وصافي الدخل (NOI). قد تكون النتيجة بيئة سوق مختلفة، حيث ترتفع أسعار العقارات بشكل معتدل وترتفع معدلات رأس المال.

من ناحية أخرى، يشير ارتفاع أسعار الفائدة السيئ إلى ارتفاع أسعار الفائدة غير المصحوب بنمو اقتصادي. على سبيل المثال، هذه هي الحالة التي ترتفع فيها الأسعار باستمرار بسبب ارتفاع أسعار المواد الغذائية والطاقة في الخارج أو ضعف الين، مما يجبر بنك اليابان على رفع أسعار الفائدة ويؤدي إلى تدهور الاقتصاد. في هذه الحالة، في حين أن هناك ضغطًا نزوليًا على الأسعار بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، من المرجح أن تنخفض أسعار العقارات حيث من غير المتوقع أن يزداد صافي نمو الدخل من النمو الاقتصادي.

في الوقت الحالي، يتم تهيئة الظروف الملائمة لـ "ارتفاع جيد في أسعار الفائدة" في الاقتصاد الياباني بسبب استمرار زيادة الأجور والاستثمار النشط من قبل الشركات. ومع ذلك، لا تزال هناك بعض الشكوك، مثل المخاطر الجيوسياسية وتقلبات أسعار الطاقة. ويتعين على المستثمرين إجراء تقييم شامل للظروف الاقتصادية الكامنة وراء ارتفاع أسعار الفائدة.

آليات تقلبات أسعار العقارات: فهم معدلات الحد الأقصى

يُعد معدل الحد الأقصى (العائد المتوقع) مؤشراً بالغ الأهمية في الاستثمار العقاري. يُظهر معدل الحد الأقصى العلاقة بين أسعار العقارات وصافي الدخل (NOI) ويتم التعبير عنه بالمعادلة التالية

سعر العقار = صافي الدخل (NOI) / معدل الحد الأقصى

كما يتضح من هذه الصيغة، إذا كان صافي الدخل ثابتاً، فإن أسعار العقارات ومعدل الحد الأقصى تتحرك في اتجاهين متعاكسين. إذا انخفض معدل الحد الأقصى، سترتفع أسعار العقارات، وإذا ارتفع معدل الحد الأقصى، ستنخفض أسعار العقارات.

يمكن تقسيم معدل الحد الأقصى على النحو التالي

معدل الحد الأقصى = المعدل الخالي من المخاطر (سعر الفائدة طويل الأجل) + علاوة المخاطرة - معدل نمو صافي الدخل

من هذه المعادلة، يمكن ملاحظة أن ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل يزيد من معدل الحد الأقصى ويؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات. ومن ناحية أخرى، تؤدي الزيادة في معدل نمو صافي الإيرادات إلى انخفاض معدل الحد الأقصى وزيادة أسعار العقارات.

منذ أوائل عام 2010، حافظت سوق العقارات التجارية اليابانية على اتجاه تصاعدي في أسعار العقارات، لا سيما المكاتب والمجمعات السكنية، بعد أن أخذ تأثير صدمة ليمان مجراه. ويرجع ذلك إلى سياسة التيسير الاستثنائية التي اتبعها بنك اليابان وسياسة أسعار الفائدة السلبية، مما أدى إلى انخفاض مستوى أسعار الفائدة وتسبب في انخفاض معدلات الحد الأقصى. ومع انخفاض معدلات الحد الأقصى حالياً إلى مستويات منخفضة تاريخياً، سيكون للتطورات المستقبلية في السياسة النقدية تأثير كبير على سوق العقارات.

التركيبة السكانية والأسواق العقارية: المغامرة في منطقة مجهولة

أحد الموضوعات الرئيسية للاقتصاد الكلي هو الديموغرافيا. حيث يدخل سكان اليابان فترة من الانخفاض نتيجة لشيخوخة السكان، ويتزايد عدد المنازل الشاغرة. ويتقدم السكان في العمر بأسرع معدل في العالم، وهو ما يتوقع أن يكون له تأثير كبير على أسعار المنازل.

ومع ذلك، فإن قيم العقارات لا تنخفض بشكل موحد في جميع أنحاء البلاد. في المراكز الحضرية وفي بعض المناطق المريحة للغاية، من المتوقع أن يستمر "الاستقطاب الثنائي" لقيم العقارات، مع استمرار التدفقات السكانية وإعادة التطوير في الحفاظ على الطلب أو خلقه وزيادة القيم. في المناطق الحضرية الكبرى مثل طوكيو وأوساكا وناغويا، لا تزال التدفقات السكانية مستمرة، والطلب قوي بشكل خاص على العقارات القريبة من المحطات في مراكز المدن وفي مناطق إعادة التطوير.

من ناحية أخرى، في المدن الإقليمية ومناطق الضواحي، أصبحت آثار انخفاض عدد السكان وشيخوخة السكان أكثر وضوحًا، مع ارتفاع معدلات الشواغر وانخفاض أسعار العقارات. في مثل هذه البيئة، يعد تحليل الخصائص الديموغرافية الكلية إلى جانب الخصائص الجزئية لكل منطقة أمراً أساسياً لنجاح أو فشل الاستثمار العقاري.

الخلاصة: من أجل استراتيجية عقارية موجهة نحو المستقبل

أوضح هذا المقال تأثير الاقتصاد الكلي على قيم العقارات من حيث ثلاثة عوامل رئيسية: أسعار الفائدة والتضخم والنمو الاقتصادي. لا تتحرك هذه العوامل بشكل مستقل، ولكنها تؤثر على بعضها البعض وتشكل الاتجاهات الرئيسية في سوق العقارات بشكل عام.

ترتبط أسعار الفائدة بعلاقة متأرجحة مع أسعار العقارات من خلال عوائد الرهن العقاري والاستثمار. ويؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى الضغط على الأسعار نحو الانخفاض، ولكن "ارتفاع أسعار الفائدة الجيد" المصحوب بالنمو الاقتصادي يمكن أن يدعم الأسعار.

للتضخم تأثير في زيادة القيمة النسبية للأصول العقارية. فهو يساهم في الحفاظ على قيم العقارات وزيادتها من خلال ارتفاع تكاليف البناء وارتفاع الإيجارات.

يزيد النمو الاقتصادي من دخل الأفراد والشركات ويخلق الطلب على العقارات نفسها. تحدد مرحلة النمو الاقتصادي، مثل إعادة الهيكلة الصناعية وزيادة التحضر، الجهات الفاعلة الرئيسية في سوق العقارات.

إن فهم هذه العوامل السببية ومراقبة اتجاهات الاقتصاد الكلي عن كثب أمران ضروريان لإدارة المخاطر والسعي لتحقيق عوائد أفضل في الاستثمار العقاري. نحن في شركة INA & Associates K.K. نجمع في شركة INA & Associates بين هذين المنظورين الكلي والجزئي اللذين ينظران إلى العقارات الفردية لدعم تطوير الأصول لكل عميل من عملائنا.

تتذبذب سوق العقارات على المدى القصير بسبب مجموعة متنوعة من العوامل، ولكنها تتحرك على المدى الطويل بما يتماشى مع اتجاهات الاقتصاد الكلي الرئيسية. إن فهم هذه العوامل الثلاثة - أسعار الفائدة والتضخم والنمو الاقتصادي - وكيفية تفاعلها مع بعضها البعض هو الخطوة الأولى للاستثمار العقاري الناجح.

إذا كنت مهتماً بمناقشة متطلباتك العقارية أو للحصول على تحليل أكثر تعمقاً للسوق، فلا تتردد في الاتصال بنا. سيسعد موظفونا الخبراء وذوو الخبرة بمساعدتك في وضع استراتيجية عقارية ناجحة.

الأسئلة المتداولة (أسئلة وأجوبة)

س1: س1: هل ستنخفض أسعار العقارات بالفعل إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل؟

ج1: ليس من المؤكد بالضرورة. سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى ضغط نزولي على الأسعار، ولكن في الوقت نفسه، تمت الإشارة إلى أن "ارتفاع أسعار الفائدة الجيد" المصحوب بنمو اقتصادي قد يؤدي إلى زيادة في دخل الإيجار الذي يدعم الأسعار، مما يؤدي إلى زيادة تدريجية في كل من أسعار العقارات ومعدلات رأس المال. المفتاح هو إلقاء نظرة شاملة على الظروف الاقتصادية الكامنة وراء ارتفاع أسعار الفائدة. في "عالم أسعار الفائدة"، من المتوقع أن تحافظ أسعار العقارات على زيادة معتدلة.

س2: مع انخفاض عدد السكان في اليابان، هل ستستمر قيم العقارات في الانخفاض في المستقبل؟

ج2: لا يمكن إنكار أنه سيكون هناك ضغط هبوطي بشكل عام. ومع ذلك، في المراكز الحضرية وبعض المناطق المريحة للغاية، سيتم الحفاظ على الطلب أو خلقه من خلال التدفقات السكانية وإعادة التطوير، وسترتفع القيم، مما يؤدي إلى "استقطاب". من المهم تحليل الاتجاهات الديموغرافية الكلية مع الخصائص الجزئية لكل منطقة. على وجه الخصوص، لا تزال التدفقات السكانية مستمرة في مراكز المدن في المناطق الحضرية مثل طوكيو وأوساكا وناغويا، والطلب قوي على العقارات القريبة من محطات القطار وفي مناطق إعادة التطوير.

س3: ما هي مؤشرات الاقتصاد الكلي التي يجب أن أبحث عنها عند البدء في الاستثمار في العقارات؟

ج3: أولاً وقبل كل شيء، نوصي بالتحقق بانتظام من سعر الفائدةوالقاعدة النقدية التي ينشرها بنك اليابان، ومؤشر أسعار المستهلكين الذي تنشره وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، والناتج المحلي الإجمالي الذي ينشره مكتب مجلس الوزراء. يمكن التحقق من هذه المؤشرات في نقطة الاتصال العامة للإحصاءات الحكومية (e-Stat) والمواقع الإلكترونية الأخرى. كما أن مؤشر أسعار العقارات الذي تنشره وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ومؤشر أسعار المناطق الحضرية الذي ينشره المعهد العقاري الياباني، واستطلاع المستثمرين العقاريين مفيد أيضًا لفهم اتجاهات سوق العقارات.

س4- هل ترتفع أسعار العقارات دائمًا عندما يرتفع التضخم؟

ج4- التضخم عامل يدفع أسعار العقارات للارتفاع، ولكنه لا يضمن بالضرورة زيادة الأسعار. إذا زاد التضخم ولكن ارتفعت أسعار الفائدة بشكل كبير في نفس الوقت، فإن الضغط النزولي على الأسعار بسبب ارتفاع أسعار الفائدة قد يفوق الضغط التصاعدي على الأسعار بسبب التضخم. أما في حالة التضخم دون نمو اقتصادي (الركود التضخمي)، فقد ينخفض الطلب أيضًا بسبب عدم زيادة الدخل وقد تنخفض الأسعار. والمفتاح هو إلقاء نظرة شاملة على العوامل الثلاثة - التضخم وأسعار الفائدة والنمو الاقتصادي.

س5- ما هو معدل الحد الأقصى؟ وكيف يمكنني الاستفادة منه؟

ج5- معدل الحد الأقصى (العائد المتوقع) هو مؤشر على ربحية الاستثمار العقاري ويتم حسابه على أنه "صافي الدخل / قيمة العقار". كلما ارتفع معدل الحد الأقصى، ارتفع العائد الذي يبحث عنه المستثمرون، مما يعني أن سعر العقار أقل نسبيًا. وعلى العكس من ذلك، فإن انخفاض معدل الحد الأقصى يعني أن المستثمرين راضون بعائدات أقل وأسعار العقارات أعلى. من خلال النظر إلى الاتجاهات في معدلات الحد الأقصى، من الممكن قراءة معنويات المستثمرين في سوق العقارات ككل والتغيرات في بيئة أسعار الفائدة. ينشر الاستطلاع الدوري الذي يجريه المعهد العقاري الياباني للمستثمرين العقاريين معدلات الحد الأقصى حسب المنطقة ونوع العقار، والتي يمكن استخدامها كمرجع لاتخاذ قرارات الاستثمار.