Wertsteigernde Immobilienstandorte in Zeiten des Bevölkerungsrückgangs

Als Immobilienexperte werde ich heute das Thema "wertvolle Standorte" in einer Gesellschaft mit schrumpfender Bevölkerung erläutern.

Die Gesamtbevölkerung Japans wird zum 1. Mai 2025 mit 123,34 Millionen angegeben, was einem Rückgang von 600.000 Menschen im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dieser wichtige Trend des Bevölkerungsrückgangs beginnt, erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu haben, und viele Menschen machen sich Sorgen um die zukünftigen Immobilienwerte.

Ein Bevölkerungsrückgang bedeutet jedoch nicht, dass alle Immobilienwerte gleichermaßen sinken werden. Vielmehr wird die Polarisierung zwischen werterhaltenden oder wertsteigernden und nicht werterhaltenden Immobilien angesichts dieser Veränderungen in der Sozialstruktur immer deutlicher. Und der wichtigste wertbeeinflussende Faktor ist die Lage.

In diesem Artikel wird die aktuelle Situation des Immobilienmarktes in Zeiten des Bevölkerungsrückgangs anhand von Daten erläutert und aus professioneller Sicht sieben konkrete Punkte zur Identifizierung von "wertvollen Lagen", die den Wert von Immobilien auch in Zukunft erhalten oder steigern werden, anschaulich erläutert. Wenn Sie diesen Artikel bis zum Ende lesen, werden Sie das Wissen erwerben, das Sie brauchen, um eine vernünftige Immobilienwahl mit Blick auf die Zukunft zu treffen.

Der Immobilienmarkt in einer Gesellschaft mit schrumpfender Bevölkerung

Um die Auswirkungen einer schrumpfenden Bevölkerung auf den Immobilienmarkt richtig zu verstehen, muss man sich zunächst ein objektives Bild von Japans Demografie und den daraus resultierenden Veränderungen auf dem Markt machen.

Die Realität der schrumpfenden Bevölkerung Japans

Nach Angaben des Statistikamtes des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation ist die Gesamtbevölkerung Japans seit 16 aufeinanderfolgenden Jahren rückläufig, wobei die japanische Bevölkerung im Mai 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 892 000 Personen abnahm. Noch gravierender ist der Rückgang der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (15-64 Jahre), die für die Wirtschaftstätigkeit eine zentrale Rolle spielt. Nach Schätzungen des Nationalen Instituts für Bevölkerungs- und Sozialversicherungsforschung wird die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter in vielen regionalen Städten bis 2040 um mehr als 30 % zurückgehen. Dieser demografische Wandel steht in unmittelbarem Zusammenhang mit einem Rückgang der Wohnungsnachfrage, insbesondere in regionalen Gebieten, und verändert die Struktur des Immobilienmarktes erheblich.

Polarisierung des Immobilienmarktes im Gange

Der Bevölkerungsrückgang führt nicht dazu, dass die Immobilienwerte im ganzen Land gleichmäßig sinken. Vielmehr beschleunigt er die Polarisierung des Immobilienmarktes. Einerseits steigen die Immobilienpreise in Ballungsgebieten wie der Region Tokio, wo der Bevölkerungszustrom anhält, vor dem Hintergrund einer starken Wohnungsnachfrage weiter an. Andererseits sinken die Immobilienpreise in regionalen Gebieten, in denen die Bevölkerung deutlich zurückgeht, aufgrund der sinkenden Nachfrage weiter.

Diese Polarisierung wird durch das Problem der leerstehenden Häuser symbolisiert , die im ganzen Land zunehmen.

Was ist die "Stadtflucht"?

In den letzten Jahren ist das Phänomen der "Urban Spongification" zu einem Problem in städtischen Gebieten geworden. Dabei handelt es sich um eine Situation, in der trotz der zentralen Lage einer Stadt leerstehende Häuser und Grundstücke wie Insekten umherschwirren und den Raum wie ein Schwamm ausfüllen.

Dieser Schwamm führt zu ineffizienten Verwaltungsdiensten und verminderter Lebensqualität, was wiederum die Attraktivität des gesamten Gebiets beeinträchtigt. Um unter diesen Umständen Vermögenswerte zu erhalten, ist eine strategische Perspektive bei der Ermittlung von Standorten, die in Zukunft "ausgewählt" werden, unerlässlich.

Sieben Schlüsselfaktoren zur Identifizierung wertvoller Standorte

Selbst in einer Gesellschaft mit schrumpfender Bevölkerung sinkt der Wert aller Immobilien nicht unbedingt. Vielmehr haben Standorte, die bestimmte Kriterien erfüllen, das Potenzial, ihren Wert aufgrund ihrer Knappheit zu erhalten oder sogar zu steigern. Im Folgenden erläutern wir sieben wichtige Punkte zur Identifizierung "wertvoller Standorte" mit hohen Immobilienwerten.

Punkt 1: Verkehrsgünstigkeit

Die Verkehrsanbindung ist der grundlegendste Faktor bei der Messung des Werts einer Immobilie. Die Entfernung zum nächstgelegenen Bahnhof ist besonders wichtig und wird im Allgemeinen innerhalb eines 10-minütigen Fußwegs bewertet. Bahnhöfe mit Anschluss an mehrere Bahnlinien und einer guten Anbindung an das Stadtzentrum sind für Pendler sehr günstig und dürften daher ständig gefragt sein. Es ist unwahrscheinlich, dass ihr Wert in Zukunft stark schwanken wird.

Punkt (2): Lebensqualität der Dienstleistungseinrichtungen.

Die Verfügbarkeit von kommerziellen, medizinischen und schulischen Einrichtungen in fußläufiger Entfernung, die für das tägliche Leben unabdingbar sind, hat ebenfalls einen großen Einfluss auf den Wert eines Standortes. Damit diese Einrichtungen der Lebensqualität nachhaltig funktionieren, ist eine bestimmte Einwohnerzahl im Gewerbegebiet erforderlich.

Gebiete, in denen die Bevölkerungsdichte voraussichtlich hoch genug ist, um diese Einrichtungen auch bei sinkender Bevölkerungszahl aufrechtzuerhalten, bieten wahrscheinlich einen hohen Wohnkomfort und erhalten die Immobilienwerte.

Punkt (iii) Übereinstimmung mit der Politik der kompakten Stadt

Viele lokale Behörden in Japan formulieren derzeit standortgerechte Pläne auf der Grundlage der vom Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr geförderten Compact City Policy. Dieser Plan zielt darauf ab, nachhaltige Städte zu schaffen, indem Wohngebiete und städtische Funktionen (Handel, medizinische Versorgung, Wohlfahrt usw.) in bestimmten Gebieten konzentriert werden, um dem Bevölkerungsrückgang zu begegnen.

Der Plan sieht zwei Hauptzonen vor

• Zonen mit städtischen Funktionen: Gebiete, in denen medizinische Einrichtungen, kommerzielle Einrichtungen usw. konzentriert sind und die zentralen Funktionen der Stadt aufrechterhalten werden.
• Wohngebiete: Gebiete, in denen eine bestimmte Bevölkerungsdichte aufrechterhalten werden soll und in denen die Menschen zum Wohnen ermutigt werden sollen, damit sie die Dienstleistungen des täglichen Lebens in Anspruch nehmen können.

Ob die von Ihnen ins Auge gefasste Immobilie innerhalb dieser von der Gemeinde festgelegten Zonen liegt oder nicht, ist eine äußerst wichtige Information für die Vorhersage künftiger Immobilienwerte. Liegt es in einem Planungsgebiet, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Verwaltungsdienstleistungen und Wohnkomfort auch in Zukunft erhalten bleiben.

Punkt (iv): Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Sanierungsmaßnahmen und Zukunftspotenzial

Gebiete, in denen vor Bahnhöfen eine Sanierung oder ein groß angelegter Infrastrukturausbau geplant ist, dürften in Zukunft die Attraktivität und den Komfort der Stadt erhöhen, und es ist mit einem Anstieg der Immobilienwerte zu rechnen. Dies liegt daran, dass durch die Sanierung das Potenzial des Gebiets erhöht wird, beispielsweise durch die Schaffung neuer gewerblicher Einrichtungen und die Verbesserung des Straßennetzes. Es ist wichtig, die Entwicklung der Sanierungsmaßnahmen genau zu verfolgen, indem man die von den lokalen Behörden veröffentlichten städtebaulichen Informationen überprüft. Insbesondere eine Sanierung, die mit einer Lockerung des Flächenverhältnisses einhergeht, kann den Nutzungswert eines Grundstücks erheblich steigern.

Punkt 5: Beibehaltung der Bevölkerungsdichte.

Wie bereits erwähnt, ist eine bestimmte Bevölkerungsdichte erforderlich, um die Einrichtungen für die Wohnversorgung aufrechtzuerhalten. Der Zweck der Wohnzonen im Standorteignungsplan besteht genau darin, diese Bevölkerungsdichte zu erhalten. In Gebieten, in denen die Bevölkerung ausgedünnt wird, ist es wahrscheinlicher, dass die Geschäfte abwandern und die Verwaltungsdienstleistungen reduziert werden. Ob eine stabile Bevölkerungsdichte in der Zukunft zu erwarten ist, ist ein Gradmesser für die Nachhaltigkeit eines Standortes.

Punkt 6: Gebäudequalität und Energieeffizienz.

Neben dem Standort hat auch die Qualität des Gebäudes selbst einen erheblichen Einfluss auf den Wert des Objekts. Insbesondere das Interesse an energiesparenden Leistungen nimmt zu, da die Einhaltung von Energieeinsparungsstandards für neue Häuser ab 2025 obligatorisch sein wird. Ein Haus, das nicht nur den derzeitigen Standard der Dämmstoffklasse 4 erfüllt, sondern auch die Klasse 5 oder höher aufweist, die in Zukunft wahrscheinlich zum Standard wird, ist im Hinblick auf den Werterhalt von Vorteil. Dies betrifft auch die Bedingungen für die Anwendung von Hypothekenabzügen, so dass dieser Punkt vor dem Kauf geprüft werden muss.

Punkt 7: Angemessenes Instandhaltungs- und Verwaltungssystem

Eine angemessene Instandhaltung und Verwaltung, wie z. B. die Verwaltung der Verwaltungsgemeinschaft bei Eigentumswohnungen und die Durchführung regelmäßiger Instandhaltungsmaßnahmen bei Einfamilienhäusern, ist ebenfalls von wesentlicher Bedeutung für die Werterhaltung des Objekts. Zum Zeitpunkt des Verkaufs kann es von Vorteil sein, wenn die Reparaturhistorie des Gebäudes und die Pläne für künftige Reparaturen klar sind und wenn diese Informationen als "Informationen zur Wohngeschichte (d. h. Karute)" gespeichert werden. Denn ein guter Zustand der Verwaltung ist für den Käufer eine große Beruhigung.

Auswahl eines Standorts mit Blick auf die künftige Mietnachfrage

In einer Gesellschaft mit schrumpfender Bevölkerung ist es äußerst wichtig, eine Immobilie nicht nur als Wohnsitz, sondern auch als künftiges Mietobjekt zu betrachten. In diesem Abschnitt werden Strategien zur Auswahl von Standorten mit Blick auf die künftige Mietnachfrage erläutert.

Trend zur Zunahme von Ein-Personen-Haushalten und älteren Haushalten

Obwohl die Gesamtbevölkerung Japans rückläufig ist, lässt sich bei der Zahl der Haushalte ein anderer Trend erkennen. Das National Institute of Population and Social Security Research schätzt, dass die Zahl der Haushalte in Japan zwar im Jahr 2023 ihren Höchststand erreichen und dann zurückgehen wird, der Anteil der Einpersonenhaushalte jedoch weiter zunehmen und bis 2040 etwa 40 % aller Haushalte erreichen wird. Die Zahl der Haushalte, die von Personen im Alter von 65 Jahren und älter geführt werden, nimmt ebenfalls zu.

Diese Veränderung der Haushaltszusammensetzung bedeutet eine qualitative Verschiebung der Nachfrage auf dem Mietmarkt. Die Verlagerung der Nachfrage von der traditionellen familienzentrierten Nachfrage hin zu kompakten Wohnungen für Singles und ältere Menschen wird sich voraussichtlich beschleunigen.

Bei Mietwohnungen gefragte Grundrisse und Einrichtungen

Um dieser veränderten Nachfrage gerecht zu werden, ist es wichtig, Grundrisse und Ausstattungen anzubieten, die den Bedürfnissen der Zielgruppe entsprechen. Singles und ältere Menschen bevorzugen in der Regel kompakte, funktionale und einfach zu verwaltende Wohnungen.

Diese Einrichtungen erhöhen die Mieterzufriedenheit und führen zu einem stabilen Mietmanagement. Insbesondere die Aspekte Sicherheit und Barrierefreiheit werden in Zukunft ein wichtiges Differenzierungsmerkmal auf dem Mietmarkt sein.

Strategien zur Verwertung der Immobilie als Mietobjekt

Wenn Sie die Immobilie künftig als Mietobjekt nutzen wollen, ist es eine unumstößliche Regel, einen Standort in oder in der Nähe eines städtischen Gebietes zu wählen , in dem ein Bevölkerungsrückgang unwahrscheinlich ist und der Verkehrs- und Wohnkomfort hoch ist. Die oben erwähnten "sieben Punkte zur Identifizierung eines wertvollen Standorts" überschneiden sich direkt mit den Bedingungen für einen Standort mit hoher Mietnachfrage.

Mit der Alterung der Bevölkerung werden auch Standorte mit einfachem Zugang zu häuslicher Pflege und anderen häuslichen Dienstleistungen zunehmend geschätzt. Gegenden, in denen Pflegebüros in der Nähe sind und der Zugang zu Dienstleistern leicht ist, sind ein sicheres Wohnumfeld für ältere Menschen. Langfristig gesehen ist die Wahl eines Standortes, der diesen Veränderungen in der Sozialstruktur gewachsen ist, eine sinnvolle Strategie zur Werterhaltung und Wertsteigerung von Immobilien.

Fazit - Welche Immobilien sind in einer Zeit des Bevölkerungsrückgangs die erste Wahl?

In diesem Artikel wurde anhand von sieben konkreten Punkten erläutert, wie "wertvolle Standorte" identifiziert werden können, die inmitten des großen gesellschaftlichen Wandels einer schrumpfenden Bevölkerung eine Werterhaltung und Wertsteigerung erwarten lassen.

Neben den traditionell wichtigen Faktoren wie derVerkehrsanbindung und derQualität der Wohn- und Dienstleistungseinrichtungen ist es von entscheidender Bedeutung, das künftige Sanierungspotenzial und die Kohärenz mit der von den nationalen und lokalen Regierungen eingeleiteten Politik der kompakten Stadt zu berücksichtigen. Die Qualität und derErhaltungszustand des Gebäudes selbst sind ebenfalls ein wesentlicher Faktor für die langfristige Sicherung des Wertes.

Eine rückläufige Bevölkerungszahl bedeutet nicht, dass der Immobilienmarkt insgesamt pessimistisch ist. Vielmehr leben wir in einer Zeit, in der die Menschen klarere Kriterien für die Wahl ihres Wohnorts haben, und der Unterschied zwischen ausgewählten und nicht ausgewählten Standorten wird immer deutlicher. Wir sind davon überzeugt, dass die sieben in diesem Artikel vorgestellten Punkte als Kompass dienen und eine vernünftige, zukunftsorientierte Immobilienauswahl zum Schutz und zur Pflege Ihres wertvollen Vermögens führen wird.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Um die beste Wahl für Ihre Situation zu treffen, kann eine objektive Beratung durch einen Experten sehr hilfreich sein - wir von INA & Associates Ltd. sind Immobilienprofis und können Ihnen den besten Vorschlag für Ihre individuelle Situation machen. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Fragen oder Bedenken zum Thema Immobilien haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Q1: Können Immobilieninvestitionen auch dann noch ein wirksames Instrument zum Vermögensaufbau sein, wenn die Bevölkerung schrumpft?

A1: Ja, das kann sie. Allerdings ist die Auswahl des Standorts wichtiger denn je. Selbst wenn die Bevölkerung schrumpft, werden sich Trends wie die Konzentration der Bevölkerung in städtischen Gebieten und die Zunahme von Einpersonenhaushalten voraussichtlich fortsetzen. Wenn Sie hochwertige Immobilien in Gebieten auswählen und in diese investieren können, in denen eine solche Nachfrage zu erwarten ist, können Sie mit stabilen Erträgen und Vermögenswerten rechnen.

F2: Werden Immobilien in ländlichen Gebieten ausnahmslos an Wert verlieren?

A2: Das ist nicht unbedingt der Fall. Selbst in ländlichen Gebieten behalten Standorte wie die Hauptstadt einer Präfektur oder die zentrale Stadt einer Region, die ein Verkehrsknotenpunkt ist, tendenziell ihren Wert, da sie mit einem Zustrom von Menschen aus dem Umland rechnen können. Gebiete, die von den lokalen Behörden in ihren Standortplänen als "Wohngebiete" ausgewiesen werden, sind ebenfalls erwähnenswert, da sie auch in Zukunft einen hohen Wohnkomfort bieten dürften.

F3: Wo kann ich den "Standorteignungsplan" einer Gemeinde einsehen?

A3: Er wird auf der Website der jeweiligen Gemeinde (Kommune) veröffentlicht. Versuchen Sie, nach Stichworten wie "(Name der Gemeinde) Standorteignungsplan" zu suchen. Der Plan zeigt oft städtische Funktionszonen und Wohnzonen in unterschiedlichen Farben, so dass Sie überprüfen können, in welche Zonen die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie fällt.

F4: Was ist die "Energiesparklasse" eines Hauses?

A4: Es handelt sich um einen Indikator für die Energiesparleistung eines Gebäudes, die anhand von zwei Stufen bewertet wird: der "Dämmleistungsstufe" und der "Primärenergieverbrauchsstufe". Je höher die Note, desto besser ist die Isolierung und die Energiesparleistung, was nicht nur zu niedrigeren Betriebskosten führt, sondern auch einen Vorteil bei der Bewertung von Immobilien bietet.

F5: Was kann der Einzelne tun, um den Wert seiner bestehenden Immobilie zu erhalten?

A5: Zunächst einmal ist es wichtig, auf eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung zu achten. Bei Einfamilienhäusern sollten Sie die Außenwände und Dächer regelmäßig inspizieren und reparieren, und bei Eigentumswohnungen sollten Sie sich aktiv an den Aktivitäten der Verwaltungsgemeinschaft beteiligen und sicherstellen, dass der langfristige Reparaturplan ordnungsgemäß umgesetzt wird. Die Anpassung von Grundriss und Ausstattung an moderne Lebensgewohnheiten durch Renovierung oder Umbau trägt ebenfalls zum Erhalt und zur Verbesserung des Werts bei.