Importancia de los contratistas de obras en la gestión inmobiliaria

La clave para mejorar la calidad y la seguridad de la gestión inmobiliaria reside en las competencias profesionales del contratista de obras, buen conocedor de las leyes y reglamentos y de la práctica contractual. Este artículo ofrece una explicación concreta del papel que desempeñan los contratistas de obras en cada fase de la gestión de alquileres, la gestión de condominios y la intermediación de ventas, y muestra el camino para minimizar los riesgos y maximizar el valor de los activos. Es una lectura obligada para propietarios y operadores que quieran perseguir al mismo tiempo el cumplimiento de la normativa y la satisfacción del cliente. Al final del artículo encontrará también ejemplos de los servicios de gestión inmobiliaria de gama alta de INA & Associates.

Resumen de cualificaciones y obligaciones legales de los comerciantes de solares y edificios (宅建建士)

Los comerciantes de solares y edificios (generalmente abreviados como "宅建士" ) son comerciantes inmobiliarios cualificados profesionalmente y están autorizados a nivel nacional en virtud de la Ley de Negocios de Lotes y Transacciones de Edificios. Los contratistas de obras son responsables exclusivos de importantes obligaciones legales a la hora de firmar contratos de compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles, y en concreto tienen las siguientes "tres obligaciones exclusivas":

• Explicación de asuntos importantes (entrega de documentos del artículo 35): explicar asuntos importantes relativos a la propiedad y las condiciones comerciales a los compradores y arrendatarios de bienes inmuebles antes de firmar un contrato.

• Firma y sellado del documento de explicación de asuntos importantes: el contratista de obras firma y sella el documento (documento de explicación de asuntos importantes) que describe los asuntos importantes antes mencionados.

• Firma y sellado del contrato (documento del artículo 37): firma y sellado de los documentos emitidos en el momento de celebrar el contrato, como el contrato de venta y el contrato de arrendamiento.

Se trata de tareas estatutarias que sólo puede realizar un contratista de obras, y una agencia inmobiliaria siempre debe explicar los asuntos importantes y entregar los documentos contractuales a través de un contratista de obras. Los procedimientos contractuales sin la participación de un contratista de obras no están permitidos por la ley y existe el riesgo de invalidación del contrato y sanciones administrativas en caso de incumplimiento. Por lo tanto, los contratistas de obras son indispensables en las transacciones inmobiliarias y contribuyen significativamente a la protección del consumidor y a la idoneidad de las transacciones.

También es importante señalar que un contratista de obras solo puede trabajar después de registrarse ante el gobernador de la prefectura respectiva y recibir un certificado de contratista de obras, en lugar de simplemente aprobar un examen.El nombre se cambió de "contratista jefe de obras" a "lote de obras y comerciante de obras" en la enmienda de 2015 a la ley, que también hace hincapié en la ética y las responsabilidades de la profesión. Los contratistas de obras se posicionan como profesionales de las transacciones inmobiliarias y son responsables de proteger los intereses de las partes contratantes utilizando sus amplios conocimientos jurídicos (por ejemplo, Ley de Transacciones de Lotes y Edificios, Código Civil, Ley de Normas de Construcción, Ley de Planificación Urbana).

Papel de los contratistas de obras en el sector de la gestión inmobiliaria y situaciones específicas en las que se utilizan

En el sector de la gestión inmobiliaria (gestión de alquileres inmobiliarios, agencia de gestión, etc.), los contratistas de obras también desempeñan un papel importante en diversas situaciones. Por ejemplo, desde la captación de inquilinos para viviendas en alquiler hasta la celebración de contratos. Cuando el propietario encarga a una empresa de gestión inmobiliaria la gestión de un inmueble en alquiler y actúa como intermediaria en un contrato de arrendamiento con un posible inquilino, la explicación de los aspectos importantes del contrato de arrendamiento debe correr a cargo de un contratista de obras registrado. Tanto si se trata de un nuevo condominio como de un piso de alquiler, el acto de captar inquilinos y celebrar un contrato de arrendamiento entra dentro de la actividad del contratista de obras y, por lo tanto, pertenece al ámbito exclusivo del trabajo del contratista de obras.

Entre las situaciones específicas en las que pueden utilizarse figuran las siguientes

• Explicación de cuestiones importantes a los inquilinos: el contratista de obras explica detenidamente la estructura y las instalaciones de la vivienda y las condiciones del contrato (alquiler, fianza, dinero de la llave, periodo del contrato, cuota de renovación, periodo de preaviso de cancelación, etc.) y entrega una explicación por escrito al inquilino. Asegurarse de que se dan las explicaciones exigidas por ley puede evitar problemas posteriores. Si el contratista está familiarizado con la propiedad y el contenido del contrato, es menos probable que se produzcan omisiones e insuficiencias en la explicación, y el inquilino puede firmar el contrato con tranquilidad.

• Actuar en nombre del propietario: Cuando un inmueble en gestión se alquila a un tercero, la empresa de gestión celebra un contrato de arrendamiento en nombre del propietario (arrendador). En este caso, el contratista de obras, como agente del propietario, firma y sella el contrato y proporciona una explicación de los asuntos importantes, cumpliendo así los procedimientos legales en nombre del propietario. Como el contratista conoce con exactitud el estado del inmueble y las condiciones de alquiler, tiene la ventaja de poder cumplir plenamente su responsabilidad en nombre del propietario.

• Gestión de reclamaciones y problemas: si surge un problema durante el arrendamiento (por ejemplo, se señala un equipo defectuoso o un incumplimiento de contrato), los conocimientos del contratista de obras pueden ser de gran utilidad. Puede contribuir a la resolución amistosa de conflictos tomando las medidas adecuadas en función del contrato y asesorando tanto al inquilino como al propietario desde el punto de vista jurídico. Una empresa de gestión que cuente con un contratista de obras también aumentará la sensación de confianza entre los inquilinos, lo que les dará la seguridad de que la empresa cumplirá las normas y se ocupará de la situación.

• Transacciones inmobiliarias: Algunas empresas de gestión inmobiliaria no sólo alquilan propiedades, sino que también actúan como intermediarias en la venta de propiedades que les confían sus propietarios, o se ocupan de la compraventa de propiedades de inversión. En estas compraventas de propiedades también son indispensables los agentes inmobiliarios, que se encargan de todo, desde explicar cuestiones importantes antes de firmar el contrato hasta la firma del mismo. En la compraventa de propiedades gestionadas, hay asuntos específicos que deben explicarse, como las relaciones contractuales durante el arrendamiento y el estado del edificio, que pueden ser explicados con precisión por un contratista de obras con conocimientos adquiridos en el negocio de la gestión, lo que posibilita transacciones fluidas.

Como se ha descrito anteriormente, los contratistas de obras también desempeñan un papel activo en la gestión inmobiliaria como especialistas en contratos y derecho, y desempeñan un papel clave en las actividades contractuales. La participación del contratista de obras garantiza que se den explicaciones sistemáticamente a propietarios e inquilinos y que las transacciones sean transparentes y convincentes. De hecho, las empresas de administración de fincas tienen más probabilidades de ganarse la confianza de sus clientes promocionando el hecho de que son gestionadas por personal cualificado, y la reputación de ser "seguros porque tenemos un contratista de obras" está directamente relacionada con el valor del negocio.

Obligación legal de establecer un contratista de obras y comparación con un administrador jefe

Las empresas del sector inmobiliario tienen la obligación legal de contar con un determinado número de contratistas de obras. La Ley de negocios de transacción de solares y edificios estipula que cada oficina debe tener al menos un contratista de obras (contratista de obras a tiempo completo) por cada cinco empleados. A cada oficina debe asignarse al menos un contratista de obras a tiempo completo, sin el cual no se concederá la licencia comercial. En caso de escasez de contratistas de obras, deben ser sustituidos en el plazo de dos semanas, y su incumplimiento está sujeto a sanciones severas, como la suspensión de la actividad, la revocación de la licencia y una multa de hasta 1 millón de yenes. El establecimiento de un contratista de obras es, por tanto, un requisito legal para el negocio inmobiliario y una de las cuestiones de cumplimiento más importantes en la gestión empresarial.

Por otro lado, en el sector de la gestión inmobiliaria, hay otras dos titulaciones relacionadas que son obligatorias, aparte de la de contratista de obras registrado : la de administrador jefe y la degestor de negocios inmobiliarios de alquiler. A continuación se comparan las diferencias y los criterios de establecimiento de cada uno de ellos con los de los contratistas de obras.

Como ya se ha indicado, un contratista de obras y un administrador principal/gestor de viviendas de alquiler tienen cualificaciones diferentes en cuanto a las tareas que abarcan y las leyes y reglamentos que las rigen. Mientras que un contratista de obras registrado se ocupa de las transacciones inmobiliarias en general (intermediación en la compra, venta y alquiler), un administrador jefe se especializa en la gestión de condominios. Las sociedades de gestión de condominios deben nombrar a un determinado número de administradores jefe en virtud de la Ley de Gestión Adecuada de Condominios, y es necesario que un administrador jefe explique las cuestiones importantes al celebrar un contrato con la asociación de gestión. Esto se corresponde con el papel de un contratista de obras en las transacciones de alquiler, y puede decirse que es un mecanismo para proteger los intereses de la asociación de gestión (clientes) implicando también a especialistas en contratos en el ámbito de la gestión de condominios.

En los últimos años, se ha convertido en una cualificación obligatoria para los administradores de propiedades en alquiler, de conformidad con la Ley de Empresas de Administración de Propiedades en Alquiler. Los administradores de propiedades de alquiler que gestionan un cierto número de unidades (más de 200) están obligados a tener al menos un administrador de propiedades de alquiler certificado como gerente de negocios en cada oficina. El gestor de negocios es responsable de explicar los asuntos importantes del contrato de gestión a los propietarios de las unidades de alquiler y de supervisar la gestión general. Aunque existen medidas transitorias que permiten a los contratistas de obras asumir el papel de gestor empresarial con una cierta experiencia laboral y la asistencia a cursos de formación, se ha señalado que en el futuro el puesto puede consolidarse en el de gestor empresarial de propiedades de alquiler.

En resumen, cada cualificación en gestión inmobiliaria tiene las siguientes características

• Obligaciones estatutarias: a los contratistas de obras se les exige ser contratistas de obras, a los administradores principales se les exige ser administradores de comunidades de propietarios y a los administradores de fincas en alquiler (gestores de empresas) se les exige ser administradores de fincas en alquiler a partir de un determinado tamaño.

• Ámbitos de responsabilidad: contratos de intermediación en ventas y alquileres para los contratistas de obras, contratos de gestión de condominios para los administradores principales y contratos de gestión de propiedades en alquiler para los gestores de propiedades en alquiler.

• Funciones exclusivas: ambos se encargan exclusivamente de las actividades contractuales básicas, como explicar las cuestiones importantes del contrato y firmar el documento contractual.

• Número de personas: el número de contratistas de obras se determina en función del número de empleados, el número de superintendentes jefe en función del número de asociaciones de gestión, y el número de administradores de fincas en alquiler (administradores de empresas) en función del número de unidades gestionadas.

Los contratistas de obras y los superintendentes jefe tienen mucho en común, como los conocimientos jurídicos en el ámbito de los exámenes, y al obtener una doble licencia se les reconoce como personal que puede ocuparse de una amplia gama de tareas, desde las transacciones inmobiliarias hasta la gestión de edificios. En la práctica, hay muchos casos en los que una empresa inmobiliaria se dedica tanto a la intermediación en alquileres como a la gestión de alquileres, y también es frecuente ver casos en los que un contratista de obras ejerce al mismo tiempo de gestor de empresas en virtud de la Ley de Empresas de Gestión de Alquileres. Las empresas deben asegurarse de que cada persona cualificada está en el lugar adecuado para cumplir la ley y mejorar la calidad de la prestación de servicios.

Ventajas para las empresas y los particulares de obtener una cualificación de contratista de obras

Adquirir y poseer una cualificación de contratista de obras tiene importantes ventajas tanto para las empresas como para los particulares.

Ventajas para las empresas

• Cumplimiento legal y estabilidad empresarial: como se ha mencionado anteriormente, los contratistas de obras son un requisito esencial para el funcionamiento de las empresas, y disponer de un número suficiente de ellos reduce la preocupación por las sanciones administrativas, etc. Por el contrario, si no hay suficientes, la gestión del cumplimiento es inadecuada y aumentan los riesgos. Disponer de personal cualificado garantiza la estabilidad de las operaciones y permite abrir nuevas oficinas y ampliar el negocio con un sistema completo.

• Mayor confianza del cliente: La presencia de un contratista de obras cualificado dentro de la propia empresa es un signo de confianza. Si una persona cualificada se encarga de la contratación, los clientes se sienten seguros de que están en manos de un profesional. Los contratistas de obras pueden ofrecer consejos y sugerencias adecuados basados en sus conocimientos jurídicos, lo que también mejora la satisfacción del cliente. Como imagen corporativa, puede diferenciarse de otras empresas presentando "servicios prestados por profesionales cualificados".

• Ampliación del ámbito de trabajo: si los empleados tienen una cualificación de contratista de obras, se ampliará el ámbito de trabajo de los contratistas de obras, como la venta de inmuebles y la intermediación en alquileres. Por ejemplo, una empresa especializada en gestión de alquileres puede ofrecer un servicio integral si también puede encargarse de su propia intermediación de alquileres. Además, si hay suficientes contratistas de obras en la empresa, pueden gestionar un gran número de contratos al mismo tiempo y así evitar perder oportunidades de negocio.

• Refuerzo del sistema de cumplimiento: el personal cualificado está familiarizado con la Ley de Contratistas de la Construcción y las leyes y reglamentos relacionados, lo que contribuye a mejorar el cumplimiento dentro de la empresa. Si se aprovechan los conocimientos de los contratistas de obras para comprobar los documentos contractuales y el flujo de trabajo, se pueden eliminar las cláusulas contractuales ilegales y revisar los procedimientos de trabajo, lo que se traduce en una reducción del riesgo de litigios y del número de reclamaciones. En algunos casos, los contratistas de obras también pueden actuar como instructores para auditorías internas y formación de empleados.

Ventajas en el plano individual:.

• Ventaja en el empleo y el cambio de carrera: los contratistas de obras están tan valorados en el sector inmobiliario que se consideran una cualificación prácticamente imprescindible. En las empresas inmobiliarias, "casi todo el mundo está obligado a obtener una cualificación después de incorporarse a la empresa", y si ya tiene una cualificación, es probable que reciba un trato preferente en la contratación y la promoción. Incluso en sectores distintos del inmobiliario, como las finanzas, la construcción y los seguros, se valoran los conocimientos inmobiliarios, y los titulares de una cualificación suelen tener ventaja en la contratación. Los titulares de cualificaciones son muy valorados en una gran variedad de sectores como signo de conocimiento y confianza.

• Progresión profesional y aumento de ingresos: muchas empresas ofrecen un "complemento de cualificación" a los empleados que poseen una cualificación de contratista de obras, que en algunos casos añade decenas de miles de yenes a su salario cada mes. Además, a veces se considera a los contratistas de obras como candidatos a futuros puestos directivos, y a veces es una condición para ascender a director de ventas de oficina o director de tienda. Incluso si su objetivo es montar su propio negocio, el título de contratista de obras es esencial para obtener una licencia de actividad inmobiliaria, que le abre las puertas a montar su propia empresa inmobiliaria.

• Adquirir una amplia gama de conocimientos: Los conocimientos sobre legislación inmobiliaria, fiscalidad, edificios y terrenos que se adquieren estudiando para obtener el título son útiles en la vida cotidiana en algunas situaciones. Cuando compre, venda o alquile una propiedad por su cuenta, podrá utilizar estos conocimientos para negociar favorablemente y evitar problemas. Además, los conocimientos de un contratista de obras también pueden utilizarse al tratar con productos financieros (por ejemplo, fondos de inversión inmobiliaria e hipotecas inversas) y pueden ampliar su campo de actividad en ámbitos con gran afinidad inmobiliaria.

• Ampliación de las trayectorias profesionales: si se parte de un título de contratista de obras, también es popular la obtención de una doble licencia con otras cualificaciones. Por ejemplo, si adquiere un "contratista de obras registrado + administrador jefe" o un "contratista de obras registrado + administrador de empresas de alquiler de inmuebles", se le valorará como alguien que puede abarcarlo todo, desde transacciones inmobiliarias hasta gestión de alquileres y administración de condominios. Además, también hay ejemplos de personas que combinan sus cualificaciones con las de planificadores financieros (PF) y tasadores inmobiliarios para crear sus propias carreras como consultores. Al desarrollar sus conocimientos en torno a sus cualificaciones, pueden sentar las bases para una larga carrera en el futuro.

Como se ha descrito anteriormente, la cualificación de un contratista de obras es un "signo de confianza" y una "clave para ampliar las oportunidades "* tanto para las empresas como para los particulares. Para las empresas, la presencia de un profesional cualificado puede ayudarles a ganarse la confianza de clientes y hacer crecer su negocio, mientras que para los particulares, las cualificaciones pueden aumentar sus opciones laborales y permitirles desarrollar una carrera estable. De hecho, las principales empresas inmobiliarias están más deseosas que nunca de contratar contratistas de obras, y dan un trato preferente a los que tienen cualificaciones. El sector inmobiliario es conocido como la puerta del éxito para los contratistas de obras, y ésta es la razón por la que tantas personas aspiran a convertirse en contratistas de obras.

Mejora de los servicios de gestión inmobiliaria gracias a los contratistas de obras

El empleo de contratistas de obras en la gestión inmobiliaria permite alcanzar un mayor nivel de sofisticación (prestación de servicios avanzados) en el conjunto de la empresa. Esto es especialmente eficaz en tres áreas: cumplimiento (observancia legal), capacidad de respuesta al cliente y reducción del riesgo contractual.

• Garantizar el cumplimiento: como expertos jurídicos, los contratistas de obras conocen diversas leyes y reglamentos relacionados con la gestión inmobiliaria (por ejemplo, la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios, la Ley de Garantía de Calidad de la Vivienda, la Ley de Contratos de Consumo, la Ley de Protección de Datos Personales, etc.). Esto les permite examinar el contenido de los contratos de arrendamiento y de gestión para comprobar si hay pactos ilegales y deficiencias. La presencia de un contratista de obras en la empresa permite tomar medidas preventivas contra las infracciones de la ley y elaborar rápidamente contramedidas adecuadas en caso de que surjan problemas. Además, con un contratista de obras es más rápido ponerse al día sobre los cambios legales cada vez más complejos y frecuentes (por ejemplo, cambios en la práctica contractual debidos al sistema de facturación o modificaciones del Código Civil), y el nivel de cumplimiento de toda la organización puede elevarse mediante formación interna. Se ha señalado que el despliegue de contratistas de obras es un medio eficaz de reducir los riesgos de cumplimiento, mientras que su ausencia puede conducir a una gestión inadecuada del cumplimiento y a un aumento de los riesgos.

• Mejora del servicio al cliente: en las operaciones de gestión de alquileres, es importante la calidad del servicio que se presta tanto a los propietarios, como arrendadores, como a los inquilinos, como arrendatarios. Cuando los contratistas de obras utilizan sus conocimientos para responder a los clientes, su capacidad para tratar con ellos mejora notablemente. Por ejemplo, si un posible inquilino tiene una pregunta sobre la propiedad o las condiciones del contrato, un contratista de obras puede ofrecer una explicación clara basada en los términos del contrato y en los antecedentes jurídicos. También pueden asesorar a los propietarios en las negociaciones de revisiones de alquileres y liquidaciones de salida (liquidaciones de fianzas), mostrándoles el nivel de liquidación legalmente apropiado, manteniendo así una relación de confianza y creando consenso. En la tramitación de reclamaciones, la sensación de seguridad y satisfacción del cliente aumenta considerablemente gracias a la explicación honesta de un "responsable cualificado", lo que conduce al mantenimiento de la confianza en la empresa. En resumen, los conocimientos y cualificaciones de un contratista de obras se convierten en un arma en las relaciones con el cliente y elevan el nivel de la propia calidad del servicio.

• Reducir los riesgos contractuales: muchos de los riesgos que pueden surgir en la gestión inmobiliaria tienen su origen en los contratos. En muchos casos, los problemas se deben a contratos inadecuados o a omisiones en la explicación de asuntos importantes. Si se trata de un contratista de obras, se pueden identificar los factores de riesgo y tomar las medidas adecuadas antes de firmar el contrato. Por ejemplo, si hay defectos ocultos en la propiedad, pueden notificarse por adelantado en la explicación de asuntos importantes o especificarse como cláusula especial en el contrato de arrendamiento para evitar disputas posteriores. Un contratista de obras también puede proponer cláusulas contractuales que estén dentro del ámbito de la ley y sean aceptables para ambas partes, de modo que el contrato pueda ajustarse a un contenido razonable. Además, si el contratista de obras también está familiarizado con el negocio de la gestión, puede hacer frente a situaciones imprevistas de forma sencilla de acuerdo con el contrato, haciendo que el contenido del contrato prevea riesgos prácticos como el riesgo de impago de alquileres y el punto de demarcación de responsabilidades en caso de avería de los equipos. Como gestores de riesgos, los contratistas de obras participan desde la fase contractual y contribuyen a prevenir litigios y minimizar los daños en caso de problemas.

• Mayor fiabilidad y valor añadido del servicio: la presencia de un contratista de obras en la empresa permite apelar a los clientes a que "nuestra empresa está manejada por personas cualificadas profesionalmente", aumentando así la fiabilidad del propio servicio. Esta es la propia sofisticación de los servicios de gestión inmobiliaria. Además, al introducir nuevos métodos, como la recientemente popular explicación informática de asuntos importantes (explicación en línea de asuntos importantes), el constructor de viviendas puede desempeñar un papel central en el proceso y dar sensación de seguridad. Si crea un sistema que utilice la tecnología y, al mismo tiempo, haga que los contratistas de obras comprueben y hagan un seguimiento en los puntos clave, podrá ofrecer un servicio de gestión de nueva generación que sea eficiente y fiable. Como resultado, podrá ofrecer a sus clientes un valor añadido que otras empresas no tienen, lo que supondrá una ventaja competitiva en el mercado.

Como se ha descrito anteriormente, no es exagerado afirmar que el uso adecuado de los contratistas de obras supone un paso adelante en la calidad de los servicios de gestión inmobiliaria. Los contratistas de obras tienen la fuerza motriz para evolucionar de la gestión empírica convencional a una gestión científica y estratégica respaldada por conocimientos jurídicos. Las empresas de gestión inmobiliaria deberían incorporar definitivamente los conocimientos de los contratistas de obras en su empresa para realizar una gestión sólida y orientada al cumplimiento y prestar servicios con un alto nivel de satisfacción del cliente.

Perspectivas de gestión sobre cómo utilizar a los contratistas de obras como activos humanos (estudio de caso de INA&Associates).

Existen varias perspectivas de gestión desde las que una empresa como la empresa de tecnología inmobiliaria INA&Associates Ltd. debería utilizar a los contratistas de obras como activos humanos.

En concreto, se pueden considerar las siguientes medidas y perspectivas

• Asignación planificada y formación de los contratistas de obras: la dirección debe asignar sistemáticamente el número necesario de contratistas de obras en función del volumen de negocio de la empresa y de los planes de expansión de los servicios. Por ejemplo, si se va a establecer una nueva ubicación como resultado de la expansión del negocio, la empresa debe contratar y formar a personas para que se conviertan en contratistas de la construcción con antelación, de modo que se pueda asignar sin problemas un contratista de la construcción a tiempo completo en el momento de la apertura.

• Diseñar el trabajo para maximizar las habilidades del contratista de obras: A los empleados con cualificaciones de contratista de obras se les debe asignar un trabajo que les permita demostrar plenamente su experiencia. Por ejemplo, un contratista de obras podría ser nombrado jefe de proyecto para revisar el flujo de trabajo relacionado con los contratos y utilizar sus conocimientos para estandarizar los formularios contractuales y promover el uso de las TI, o podría servir de instructor para la formación interna sobre cumplimiento de la normativa y contribuir a elevar el nivel de todos los empleados. Desde el punto de vista de la gestión, dar autoridad y responsabilidad a los contratistas de obras, que son activos humanos, y confiarles tareas importantes puede aumentar su motivación y evitar la rotación de personal.

• Integración con la tecnología: INA&Associates se autodefine como una "empresa de inversión en capital humano impulsada por la tecnología" que utiliza la tecnología para desarrollar servicios inmobiliarios de nueva generación. Aprovechando este punto fuerte, la estrategia de la empresa podría consistir en integrar los conocimientos de los contratistas de obras con la tecnología. Por ejemplo, los contratistas de obras participarán en el desarrollo de un sistema de comprobación de contratos basado en IA, y sus conocimientos prácticos se reflejarán en el algoritmo; se creará un sistema en el que los contratistas de obras puedan ofrecer consultas por chat en un sistema de atención al cliente en línea; y el personal cualificado participará en los últimos servicios, como las vistas previas de RV y los contratos electrónicos, para eliminar las preocupaciones de los usuarios. Estas son algunas de las iniciativas. Desde el punto de vista de la gestión, combinar la experiencia de los contratistas de obras como recurso humano con la tecnología puede crear una calidad de servicio única que otras empresas no puedan imitar. La innovación a través de la fusión de personas y tecnología sólo puede lograrse utilizando personal cualificado dentro de la empresa.

• Intercambio de conocimientos y capacitación múltiple dentro de la organización: en lugar de que los contratistas de obras se dediquen a una parte de la empresa, también deben poder difundir sus conocimientos por toda la organización. Por ejemplo, en una empresa como INA&Associates, que cuenta con una amplia gama de áreas de negocio como la agencia de alquileres, la gestión de alquileres y la agencia de ventas, es importante compartir los conocimientos entre departamentos para crear sinergias. La formación mutua, por ejemplo, en la que los contratistas de obras cualificados toman la iniciativa de organizar sesiones de estudio y enseñan al personal del departamento de gestión de alquileres los puntos clave de la Ley de Empresas de Construcción de Edificios, mientras que los agentes aprenden sobre la práctica de la gestión, puede mejorar las competencias de toda la plantilla. Desde el punto de vista de la gestión, es posible crear una organización flexible y fuerte mediante la creación de un grupo multidisciplinar, garantizando al mismo tiempo que los conocimientos no pertenezcan únicamente a individuos concretos.

En este sentido, son necesarias políticas y medidas claras por parte de la alta dirección para sacar el máximo partido de los constructores de viviendas como activos humanos. Si se fomenta una cultura empresarial en la que se evalúe y promocione adecuadamente a los poseedores de cualificaciones, se crea un círculo virtuoso en el que se anima a los empleados a superarse y, además, se atraen excelentes recursos humanos de contratistas de obras.

Perspectivas de futuro e importancia social de los contratistas de obras en el mercado de la gestión inmobiliaria

A medida que el entorno social cambia con el descenso de la natalidad, el envejecimiento de la población y el desarrollo de la tecnología de IA, se espera que el papel de los contratistas de obras en el mercado de la gestión inmobiliaria también cambie y se desarrolle en el futuro. En conclusión, no obstante, los contratistas de obras seguirán siendo necesarios en el futuro. Esta sección resume sus perspectivas y su importancia social desde varias perspectivas.

• Valor de los contratistas de obras en la era de la IA: En los últimos años, el desarrollo de la tecnología inmobiliaria ha llevado a la aplicación práctica de herramientas automatizadas de creación de contratos y chatbots de IA para responder a las consultas. Aunque algunas tareas rutinarias pueden ser sustituidas por la IA, tareas como explicar asuntos importantes y generar confianza con los clientes, que son responsabilidad de los contratistas de obras, son áreas difíciles de sustituir por la IA. La función de tomar decisiones basadas en la situación del cliente, respaldadas por conocimientos jurídicos y tranquilizadoras en un entorno cara a cara solo puede ser desempeñada por contratistas de obras humanos. De hecho, el uso de las TI aumentará el tiempo que pueden dedicar al trabajo real de los contratistas de obras y les permitirá ofrecer un servicio al cliente más detallado. Se cree que los servicios de gestión inmobiliaria seguirán evolucionando tanto en eficacia como en sofisticación gracias a la colaboración de la tecnología y los contratistas de obras.

• Cambios en el sistema legal y aumento de la responsabilidad de los contratistas de obras: El Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo está promoviendo la solidez y sofisticación del sector inmobiliario, y el sistema que rodea a los contratistas de obras está cambiando, con la promulgación de la Ley de Empresas de Gestión de Viviendas de Alquiler (2021) y el levantamiento de la prohibición de la predicación ponderada de la tecnología de la información. En el futuro, existe la posibilidad de una clara diferenciación entre el ámbito de trabajo de los contratistas de obras y los gestores de viviendas de alquiler y el desarrollo de un sistema de colaboración. Por ejemplo, la división de funciones puede progresar de tal manera que la explicación de asuntos importantes en el momento de un contrato de arrendamiento corra a cargo de un contratista de obras como en el pasado, mientras que la explicación de asuntos importantes en el momento de un contrato de gestión corra a cargo de un administrador de propiedades de alquiler. Incluso en tal caso, la posición del contratista de obras como coordinador general de toda la transacción inmobiliaria y responsable de la misma permanecerá inalterada. Se les exigirá que apoyen un mercado de distribución de propiedades más seguro y protegido mediante su implicación constante como profesionales desde la transacción hasta la gestión.

• Necesidades del mercado y demanda de constructores: Aunque se prevé que la demanda de inmuebles se reduzca debido al descenso de la población japonesa, están surgiendo nuevas necesidades del mercado, como abordar el problema de las viviendas vacías, estimular la distribución de las viviendas existentes y diversificar las necesidades de vivienda en dos lugares y de alquiler. La importancia de la gestión inmobiliaria es más bien creciente, y se espera que la demanda de contratistas de obras se mantenga firme en proporción a ello. Por ejemplo, el conocimiento de la propiedad es esencial para los nuevos productos financieros, como las hipotecas inversas, como forma de utilizar la riqueza de las personas mayores, y los contratistas de la construcción actúan cada vez más como puente hacia estos productos. En el mercado de la gestión inmobiliaria, el papel de los contratistas de obras será cada vez más importante a la hora de abordar cuestiones sociales como la solidez del subarriendo y la idoneidad de los contratos de arrendamiento. Dado que también se están reforzando la orientación y la supervisión administrativas, las empresas seguirán buscando contratistas de obras competentes.

• Importancia social: guardián de un entorno vital seguro: Los contratistas de obras desempeñan un papel en la red de seguridad de la vida en la vivienda en la sociedad. Las transacciones inmobiliarias son operaciones costosas que mucha gente no experimenta muchas veces en su vida, y son un ámbito en el que existe una gran asimetría de información debido a las diferencias de conocimientos. Es aquí donde los contratistas de obras desempeñan un papel social al actuar como intermediarios para proteger a los consumidores, que suelen encontrarse en una posición vulnerable, y realizar transacciones justas. En el ámbito de la gestión inmobiliaria, el contratista de obras también actúa como coordinador entre el inquilino y el propietario y velador por el cumplimiento de normas justas, contribuyendo a garantizar la estabilidad de los residentes y la preservación de los activos del propietario. Unos contratos de arrendamiento adecuados y una gestión fluida son la base de un entorno vital seguro. Los contratistas de obras apoyan la "infraestructura de seguridad y confianza" en la vida residencial. Esto también es de interés público, y la importancia social de los contratistas de obras aumentará en el futuro.

En general, en el mercado de la gestión inmobiliaria del futuro, los contratistas de obras se posicionarán como "profesionales en evolución que responden al cambio". Incluso cuando el sector experimente una transformación digital (DX), la demanda de contratistas de obras se mantendrá como el último bastión de seguridad y protección que los ciudadanos exigen para sus hogares. De hecho, la aplicación de los conocimientos a nuevos campos y la colaboración con otras cualificaciones ampliarán el campo de actividad y, a largo plazo, los contratistas de obras seguirán siendo una cualificación prometedora.

Los contratistas de obras son socios indispensables para las empresas y las personas que se dedican a la gestión inmobiliaria. Con un sentido de misión social en mente, los propios contratistas de obras contribuirán a la credibilidad y el desarrollo del sector inmobiliario en su conjunto a través del estudio y la profundización de sus conocimientos. Hay grandes expectativas puestas en el futuro de los contratistas de obras en el mercado de la gestión inmobiliaria.