Impacto de la Macroeconomía en el Valor de los Inmuebles

Al plantearse la inversión inmobiliaria o la compra de una vivienda, muchas personas tienden a concentrarse en aspectos "micro", como la ubicación del inmueble, su distribución y el entorno que lo rodea. Sin embargo, el valor de los inmuebles está estrechamente ligado a las grandes tendencias económicas o "macroeconómicas". Las fluctuaciones de los tipos de interés, las tendencias inflacionistas y el crecimiento económico general. Todos estos factores están estrechamente interrelacionados y tienen un impacto significativo en el mercado inmobiliario.

En este artículo, explicamos de forma experta y clara la relación "causa-efecto" entre la macroeconomía y el valor de los inmuebles, basándonos en los conocimientos que INA & Associates Ltd. ha adquirido al tratar a diario con muchos clientes. Leer las principales tendencias económicas es nada menos que obtener una brújula cuando se trata de un activo tan importante como el inmobiliario. Esperamos que este artículo le ayude a tomar decisiones acertadas.

Los tres principales factores macroeconómicos que impulsan el valor de los inmuebles

Los precios inmobiliarios no existen de forma aislada, sino que fluctúan constantemente dentro de las ondas más amplias de la economía general. Tres factores macroeconómicos revisten especial importancia :los tipos de interés, la inflación y el crecimiento económico. Entender la relación entre estos factores es clave para predecir el futuro del mercado inmobiliario.

1. tipos de interés: el "sube y baja" de los precios inmobiliarios

Los tipos de interés y los precios de los inmuebles suelen compararse con una relación de vaivén. En general, los precios de los inmuebles tienden a bajar cuando suben los tipos deinterés y a subir cuando bajan. Esto se debe principalmente a dos factores.

La primera es el impacto en las hipotecas. Cuando suben los tipos de interés, aumenta el importe de las cuotas hipotecarias. Esto reduce la disposición de los particulares a comprar, lo que a su vez reduce la demanda y presiona los precios a la baja. Por el contrario, en un entorno de tipos de interés bajos, más personas están dispuestas a comprar propiedades porque pueden obtener fondos con una carga menor, lo que facilita la subida de los precios.

Por poner un ejemplo concreto, si se contrata un préstamo hipotecario de 30 millones de yenes con un plazo de amortización de 35 años, la cuota mensual será de aproximadamente 85.000 yenes si el tipo de interés es del 1%, pero si el tipo de interés es del 2%, la cuota mensual aumentará a aproximadamente 100.000 yenes. Esta diferencia de ¥15.000 al mes supone una diferencia de ¥180.000 al año, o ¥6,3 millones en 35 años, y la carga para el comprador cambia significativamente. Este aumento de la carga suprime la voluntad de compra, lo que se traduce en una caída de los precios inmobiliarios.

El segundo es el impacto en el rendimiento de las inversiones. Los inversores inmobiliarios comparan el rendimiento de activos seguros como los bonos del Estado con el rendimiento esperado (cap rate) de la inversión inmobiliaria. A medida que suben los tipos de interés, aumenta el atractivo de los bonos del Estado, lo que provoca una reticencia a invertir en bienes inmuebles, que son relativamente arriesgados. Una disminución de la demanda de inversión se traduce en una bajada de los precios inmobiliarios.

De hecho, los recientes cambios en la política monetaria, como el levantamiento de la política de tipos de interés negativos en marzo de 2024 y la subida de los tipos de interés oficiales en julio de 2024, son extremadamente importantes para el futuro del mercado inmobiliario. El Banco de Japón elevó su tipo de interés oficial al 0,25% por primera vez en casi 16 años, señalando un camino hacia la normalización monetaria. Esta medida marca un punto de inflexión desde un entorno prolongado de tipos de interés ultrabajos a un "mundo con tipos de interés".

2. inflación: el valor como activo real

La inflación se refiere a una subida continua de los precios. En un entorno inflacionista, se dice que los bienes inmuebles son un "activo a prueba de inflación". La razón es que la propiedad es un activo real.

A medida que aumenta la inflación, el valor del dinero en efectivo disminuye en términos relativos. En cambio, el valor de los activos reales, como los bienes inmuebles, tiende a aumentar a medida que suben los precios. Por ejemplo, si aumentan los costes de los materiales de construcción y de la mano de obra, sube el precio de los inmuebles nuevos, lo que a su vez repercute en el precio de los inmuebles de segunda mano. El aumento de los precios también conduce a un aumento de los alquileres, lo que cabe esperar que aumente los ingresos procedentes de los bienes inmuebles.

En Japón, en los últimos años, el índice de precios al consumo ha seguido subiendo más de un 2% interanual desde 2022, debido a la escalada de los precios de la energía y a la debilidad del yen. En este entorno, el coste de los materiales de construcción y de la mano de obra también aumenta, lo que incrementa el coste de suministro de nuevas propiedades. En consecuencia, el valor relativo de las propiedades inmobiliarias existentes tiende a mantenerse y a mejorar.

Además, si una propiedad se adquiere con una hipoteca, la inflación también tiene el efecto de disminuir el valor real del préstamo pendiente. Esto se debe a que, mientras que el valor nominal del préstamo sigue siendo el mismo, el valor del dinero en sí disminuye. Por ejemplo, si sus ingresos anuales eran de 6 millones de yenes en el momento de suscribir un préstamo de 30 millones de yenes, el saldo pendiente del préstamo sería cinco veces superior a sus ingresos anuales. Sin embargo, si los salarios aumentan debido a la inflación y los ingresos anuales alcanzan los 7,5 millones de yenes al cabo de 10 años, el saldo del préstamo se reducirá a cuatro veces los ingresos anuales. La carga se reduce en términos reales.

El impacto positivo de la inflación en el valor de la propiedad

1. Aumento del valor de la propiedad: los precios de la propiedad suben en consonancia con la subida de los precios.

2 . A umento de los ingresos por alquileres: los alquileres subirán y las rentas pueden aumentar.

3. disminución real de los saldos vivos de los préstamos: el valor de los préstamos disminuirá en términos relativos.

3. crecimiento económico (PIB): fuente de demanda inmobiliaria

El crecimiento económico, medido por el producto interior bruto (PIB), es un motor fundamental de la demanda inmobiliaria. A medida que crece la economía y aumentan los beneficios empresariales, también mejoran los ingresos de los asalariados. Los ingresos más elevados aumentan la disposición de los individuos a comprar viviendas, estimulando la demanda de viviendas de mayor calidad. La mejora de los resultados empresariales también aumenta la demanda de oficinas, comercios y fábricas en consonancia con la expansión empresarial, estimulando así el mercado inmobiliario comercial.

Si echamos la vista atrás, el mercado inmobiliario japonés ha fluctuado significativamente con la transformación de la estructura industrial. La etapa de crecimiento económico ha determinado los principales actores del mercado inmobiliario, con demanda de suelo industrial durante el periodo de alto crecimiento económico, seguida de demanda de suelo residencial a medida que la población se concentraba en las ciudades y, más recientemente, demanda de suelo comercial cuando el país aspira a convertirse en una ciudad financiera internacional.

Si se observan los cambios en el PIB nominal y en el precio del suelo, existe cierta correlación entre ambos, con la excepción del periodo de burbuja. Puede decirse que a medida que la escala global de la actividad económica se expande, los valores inmobiliarios también tienden a aumentar a largo plazo. De hecho, según un análisis del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, el PIB nominal se utiliza a menudo como variable sustitutiva de la renta cuando se analizan los precios del suelo desde una perspectiva macroeconómica, y se ha confirmado una relación estadísticamente significativa entre ambos.

La historia muestra las "burbujas inmobiliarias" y la macroeconomía

Para comprender mejor la relación entre la macroeconomía y los valores inmobiliarios, echemos la vista atrás a cuatro grandes "burbujas inmobiliarias" en la historia japonesa de posguerra. Cada una de estas burbujas estuvo estrechamente vinculada a una fase concreta de la macroeconomía.

La burbuja de finales de los ochenta, en particular, se debió en gran medida al "exceso de liquidez", ya que los fondos inundaron el mercado debido a las políticas de bajos tipos de interés y fluyeron hacia el mercado bursátil y el mercado inmobiliario. Esta lección histórica ilustra el importante impacto de la política monetaria en el mercado inmobiliario. En aquel momento, como resultado de las conversaciones estructurales entre Japón y EE.UU., se adoptó una política de tipos de interés bajos para aumentar la demanda interna en Japón, lo que dio lugar a un exceso de liquidez. El dinero se agitaba en el mercado y su destino era la bolsa y el mercado inmobiliario.

La burbuja de fondos de la década de 2000 es otro ejemplo de cómo los cambios institucionales, como la creación de los J-REIT, crearon un nuevo flujo de fondos hacia el mercado inmobiliario. Una amplia gama de fondos, incluidos inversores particulares, afluyeron al mercado de la inversión inmobiliaria, que hasta entonces sólo había permitido la participación de unas pocas grandes empresas, impulsando al alza los precios de los inmuebles. Este ejemplo ilustra el importante impacto que los cambios estructurales en los mercados financieros pueden tener en el mercado inmobiliario.

Subidas "buenas" y "malas" de los tipos de interés

Al considerar el impacto de la subida de los tipos de interés en el mercado inmobiliario, es importante distinguir entre subidas "buenas" y "malas" de los tipos de interés.

Una buena subida de los tipos de interés es la que va acompañada de crecimiento económico. En este caso, mientras que existe una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios debido a la subida de los tipos de interés, el crecimiento económico aumenta los ingresos por alquiler y los ingresos netos de explotación (NOI). El resultado puede ser un entorno de mercado diferente, con una subida moderada de los precios de los inmuebles y un aumento de las tasas de capitalización.

Por otro lado, las malas subidas de los tipos de interés se refieren a las subidas de los tipos de interés que no van acompañadas de crecimiento económico. Por ejemplo, es el caso en el que los precios suben continuamente debido al aumento de los precios de los alimentos y la energía en el extranjero o a la debilidad del yen, lo que obliga al Banco de Japón a subir los tipos de interés y empeora la economía. En este caso, si bien existe una presión a la baja sobre los precios debido a la subida de los tipos de interés, es más probable que los precios inmobiliarios caigan, ya que no se espera que aumenten los beneficios netos del crecimiento económico.

Actualmente, en la economía japonesa se están creando las condiciones para una "buena subida de los tipos de interés" debido a los continuos aumentos salariales y a la inversión activa de las empresas. Sin embargo, sigue habiendo incertidumbres, como los riesgos geopolíticos y la volatilidad de los precios de la energía. Los inversores deben hacer una evaluación exhaustiva de las condiciones económicas que subyacen a la subida de los tipos de interés.

Mecanismos de las fluctuaciones de los precios inmobiliarios: entender los cap rates

El cap rate (rendimiento esperado) es un indicador extremadamente importante en la inversión inmobiliaria. El cap rate muestra la relación entre los precios de los inmuebles y los ingresos netos (NOI) y se expresa mediante la siguiente fórmula

Valor del inmueble = Ingresos netos (NOI) / Tasa cap

Como se desprende de esta fórmula, si los ingresos netos son constantes, los precios de los inmuebles y los tipos máximos se mueven en direcciones opuestas. Si el tipo de capitalización disminuye, los precios de los inmuebles aumentarán; si el tipo de capitalización aumenta, los precios de los inmuebles disminuirán.

El tipo de capitalización puede desglosarse del siguiente modo

Tipo cap = tipo sin riesgo (tipo de interés a largo plazo) + prima de riesgo - tasa de crecimiento de los ingresos netos

De esta fórmula se desprende que una subida de los tipos de interés a largo plazo aumenta el tipo cap y provoca una caída de los precios de los inmuebles. Por otro lado, un aumento de la tasa de crecimiento de los ingresos netos hará que disminuya la tasa cap y aumenten los precios de los inmuebles.

Desde principios de la década de 2010, el mercado inmobiliario comercial japonés ha mantenido una tendencia al alza de los precios de los inmuebles, en particular de las oficinas y los complejos residenciales, después de que el impacto del Shock de Lehman hubiera seguido su curso. Esto se debe a la extraordinaria política de flexibilización y tipos de interés negativos del Banco de Japón, que presionó a la baja el nivel de los tipos de interés y provocó una tendencia a la baja de los tipos máximos. Con los tipos de interés máximos actualmente en niveles históricamente bajos, la evolución futura de la política monetaria tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario.

Demografía y mercados inmobiliarios: aventurarse en territorio desconocido

Uno de los principales temas macroeconómicos es la demografía. La población japonesa está entrando en un periodo de declive como consecuencia del envejecimiento de la población, y el número de viviendas vacías está aumentando. La población está envejeciendo al ritmo más rápido del mundo, lo que se espera que tenga un impacto significativo en los precios de la vivienda.

Sin embargo, el valor de la vivienda no está bajando de manera uniforme en todo el país. En los centros urbanos y en algunas zonas muy convenientes, se espera que continúe una "bipolarización" de los valores inmobiliarios, con afluencia de población y reurbanización que mantienen o crean demanda y aumentan los valores. En áreas metropolitanas como Tokio, Osaka y Nagoya, la afluencia de población continúa, y la demanda es particularmente fuerte para propiedades cerca de estaciones en el centro de las ciudades y en áreas de reurbanización.

Por otra parte, en las ciudades regionales y las zonas suburbanas, los efectos de una población en declive y envejecida son cada vez más pronunciados, con un aumento de las tasas de desocupación y una caída de los precios inmobiliarios. En un entorno así, analizar la macro demografía junto con las micro características de cada zona es clave para el éxito o el fracaso de la inversión inmobiliaria.

Conclusión: por una estrategia inmobiliaria de futuro

En este artículo se ha explicado el impacto de la macroeconomía en el valor de los inmuebles en función de tres factores principales: los tipos de interés, la inflación y el crecimiento económico. Estos factores no se mueven de forma independiente, sino que se influyen mutuamente y conforman las principales tendencias del mercado inmobiliario en general.

Los tipos de interés tienen una relación de vaivén con los precios inmobiliarios a través de los rendimientos de las hipotecas y las inversiones. La subida de los tipos de interés ejerce una presión a la baja sobre los precios, pero una "buena subida de los tipos de interés" acompañada de crecimiento económico podría sostener los precios.

La inflación tiene el efecto de aumentar el valor relativo de los activos inmobiliarios. Contribuye a mantener y aumentar el valor de los inmuebles a través del aumento de los costes de construcción y de los alquileres.

El crecimiento económico aumenta los ingresos de los particulares y las empresas y crea demanda de inmuebles. La fase de crecimiento económico, como la reestructuración industrial y la creciente urbanización, determina los principales actores del mercado inmobiliario.

Comprender estos factores causales y seguir de cerca las tendencias macroeconómicas es esencial para gestionar el riesgo y aspirar a obtener mejores rendimientos en la inversión inmobiliaria. En INA & Associates K.K. combinamos estas dos perspectivas macroeconómicas con un punto de vista microeconómico que analiza los inmuebles individuales para apoyar el desarrollo patrimonial de todos y cada uno de nuestros clientes.

El mercado inmobiliario fluctúa a corto plazo debido a diversos factores, pero a largo plazo se mueve en consonancia con las grandes tendencias macroeconómicas. Comprender los tres factores -tipos de interés, inflación y crecimiento económico- y cómo interactúan entre sí es el primer paso para invertir con éxito en el sector inmobiliario.

Si está interesado en hablar sobre sus necesidades inmobiliarias o en un análisis más detallado del mercado, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro experto y experimentado personal estará encantado de ayudarle a desarrollar una estrategia inmobiliaria de éxito.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Caerán realmente los precios de los inmuebles si suben los tipos de interés en el futuro?

R1: No es necesariamente seguro. La subida de los tipos de interés ejercerá una presión a la baja sobre los precios, pero al mismo tiempo, se ha señalado que una "buena subida de los tipos de interés" acompañada de crecimiento económico podría dar lugar a un aumento de las rentas de alquiler que respaldara los precios, lo que se traduciría en un aumento gradual tanto de los precios de los inmuebles como de los tipos máximos. La clave está en adoptar una visión holística de las condiciones económicas que subyacen a la subida de los tipos de interés. En un "mundo con tipos de interés", se espera que los precios inmobiliarios mantengan un aumento moderado.

P2.Con la disminución de la población en Japón, ¿seguirá bajando el valor de los inmuebles en el futuro?

A2.Es innegable que habrá una presión a la baja en general. Sin embargo, en los centros urbanos y en algunas zonas muy convenientes, la demanda se mantendrá o se creará por la afluencia de población y la reurbanización, y los valores subirán, lo que dará lugar a una "polarización". Es importante analizar las macrotendencias demográficas junto con las microcaracterísticas de cada zona. En particular, la afluencia de población continúa en los centros urbanos de áreas metropolitanas como Tokio, Osaka y Nagoya, y la demanda de propiedades cerca de las estaciones de tren y en zonas de reurbanización es fuerte.

P3: ¿A qué indicadores macroeconómicos debo prestar atención cuando empiece a invertir en inmuebles?

A3: En primer lugar, recomendamos comprobar regularmente el tipo de interés oficial y labase monetaria publicados por el Banco de Japón, el índice de precios al consumo (IPC ) publicado por el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC), y el producto interior bruto (PIB) publicado por la Oficina del Gabinete. Estos indicadores pueden consultarse en el Punto de Contacto General de Estadísticas Gubernamentales (e-Stat) y otros sitios web. El índice de precios inmobiliarios publicado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el índice de precios de zonas urbanas publicado por el Instituto Inmobiliario de Japón y la Encuesta a Inversores Inmobili arios también son útiles para conocer las tendencias del mercado inmobiliario.

P4.¿Suben siempre los precios inmobiliarios cuando sube la inflación?

A4.La inflación es un factor que empuja al alza los precios inmobiliarios, pero no garantiza necesariamente un aumento de los precios. Si la inflación aumenta pero los tipos de interés suben significativamente al mismo tiempo, la presión a la baja sobre los precios debida al aumento de los tipos de interés puede superar la presión al alza sobre los precios debida a la inflación. En caso de inflación sin crecimiento económico (estanflación), la demanda también puede caer, ya que los ingresos no aumentan y los precios pueden bajar. La clave está en adoptar una visión holística de los tres factores: inflación, tipos de interés y crecimiento económico.

P5: ¿Qué es un cap rate? ¿Cómo puedo utilizarlo?

R5.El cap rate (rendimiento esperado) es un indicador de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria y se calcula como "ingresos netos (NOI)/valor de la propiedad". Cuanto mayor sea el cap rate, mayor será el rendimiento que buscan los inversores, lo que significa que el precio del inmueble es relativamente más bajo. A la inversa, un cap rate más bajo significa que los inversores están satisfechos con rendimientos más bajos y que los precios de los inmuebles son más altos. El análisis de las tendencias de los tipos de interés máximos permite conocer la opinión de los inversores sobre el mercado inmobiliario en su conjunto y los cambios en el entorno de los tipos de interés. La encuesta periódica a inversores inmobiliarios del Instituto Inmobiliario de Japón publica los índices de capitalización por zonas y tipos de propiedad, que pueden utilizarse como referencia para tomar decisiones de inversión.