快速变现与低中介费：了解房地产购房转售代理

许多考虑出售房地产的人都有这样的需求："我想尽快变现"、"我想减少中介费"、"我想省去看房的麻烦"。

对于这些人来说，房地产购买转售商是一个非常有效的选择。

然而，很多人都会有这样的疑问："究竟什么是购房转售中介？"、"它与传统中介有什么不同？"、"使用它有哪些优缺点？"。

在这篇文章中，我们根据 INA&Associates 在房地产行业多年的经验，从购房转售代理的结构到如何选择购房转售代理，提供了对大众有用的详细信息。

希望您在考虑将购房转售代理作为销售房产的新选择时，能从中找到有用的信息。

购房转售代理的基本概念

购房转售商的定义和作用

房地产购买转售商是指直接从个人或公司购买房地产，进行必要的翻新或改造，然后转售给第三方的房地产公司。

这种业务模式具有与传统中介业务根本不同的特点。

租赁转售商的主要作用是增加流动性，实现房地产市场价值最大化。

他们利用专业知识和技能对房产进行翻新，提高其市场价值并转售，从而促进房产的有效利用，即使是那些房龄较长或地理位置不佳的房产也不例外。

另一个重要特点是，购买和转售代理承担库存风险。

由于购买房产时所有权已经转移，因此经营者要承担各种风险，如市场趋势的变化和意想不到的维修费用。

作为对这种风险承担的补偿，购买价格通常会比市场价格低一定水平。

与传统中介的根本区别

了解租赁转售商与传统中介之间的区别对于选择正确的销售方式至关重要。

下表总结了两者的主要区别。

项目	购买和转售代理	中介
交易形式	直接购买（卖方即买方）	中介（向第三方中介销售）
销售期限	即时 - 约 1 周	约 3 至 6 个月
销售价格	约市场价的 70-80	接近市价
佣金	不需要	中介佣金（3% + ¥60,000 + 消费税）
看房通信	不需要	必要
不履行合同的责任	通常免责	卖方承担责任
兑现时间	与交割同时进行	买方抵押贷款批准后

中介是卖方和买方之间的桥梁，目的是以尽可能高的价格出售房产。

另一方面，购买和转售代理作为最终买方获得房产，并自行承担风险。

这一根本区别导致了不同的交易条件和程序。

行业地位和市场规模

根据国土交通省的统计数据，在现房流通市场中，购买和转售的比例逐年增加。

特别是在东京都内，购买和转售约占现房公寓交易总量的 15%-20%，成为房地产流通市场的重要组成部分。

购买和转售机构数量增加的背后，是市场环境的以下变化。

随着住房存量的不断老化，人们越来越需要对老旧房产进行翻新，以适应现代生活方式并创造新的价值。

特别是在城市地区，已经形成了一种商业模式，即对位置优越的二手房进行翻新和转售。

另一个重要因素是消费者价值的多样化。

通过同时满足 "寻求快速套现的卖家 "和 "寻求翻新房产的买家 "的需求，"按揭出租 "转售商在市场上确立了独特的地位。

金融环境的变化也产生了影响。

持续的低利率环境提高了人们对房地产投资的兴趣，导致进入购买和转售业务的公司数量增加。

金融机构对购房和转售业务的贷款态度也变得更加积极，从而鼓励了业务扩张。

购买和转售的结构和流程

从购买到转售的整体流程

购买和转售业务包括三个主要阶段：购置物业、翻新以提高其价值以及向市场转售。

各阶段的详细流程说明如下。

第一阶段：物业收购过程

买房出租转售商购置房产的步骤如下

评估和调查阶段包括对标的物业的位置、建筑条件、法律限制和市场趋势进行全面评估。

这一阶段的一个重要环节是准确计算估计转售价值和估计翻新成本。

经验丰富的购买和转售代理商会利用自身的数据库和专业知识进行高度准确的评估。

在确定购买价格时，要考虑以下因素。

-假定转售价值

-翻新和翻修费用

-持有期间的杂项费用（房产税、管理费等）

-销售活动成本

-适当的商业利润。

综合考虑这些因素后，购买价格一般定为市场价格的 70%-85%。

一旦与卖方达成协议，就会迅速签订合同并进行结算。

在大多数情况下，从估价到结算只需一到两周的时间，卖方即可收到现金。

第二阶段：修缮和翻新以提高价值

购房后的翻新过程是购房和转售业务创造增值的核心部分。

在制定翻新计划时，要明确目标买家群体，并根据他们的需求确定翻新细节。

例如，针对家庭，翻新的重点是功能性和安全性；针对单身，翻新的重点是设计性和便利性。

在工程实施过程中，通常会进行以下几种翻新。

-供水设施升级（厨房、浴室、洗脸盆、卫生间）

-室内全面翻新（墙纸、地板、照明设备）

-改变平面图（通过拆除或新建墙壁重新配置空间）

设备更新（热水器、空调、对讲机等）

-外部装修（如外墙粉刷、阳台翻新）。

质量控制是项目成功的重要因素。

确保施工质量和遵守施工期限可确保项目按计划推进。

第三阶段：市场转售活动

适当的定价和有效的销售策略对于翻新完成后的转售活动非常重要。

定价包括对翻新后物业的价值、周边市场价格和市场趋势进行综合分析，以确定合适的销售价格。

由于价格定得过高会延长销售期，而价格定得过低又会使盈利能力下降，因此需要根据市场认知进行精确定价。

销售活动包括在房地产门户网站上挂牌、向经纪人提供信息以及营造类似样板间的看房环境。

目的是通过有效宣传翻新后物业吸引力的提高，尽快售出物业。

价格确定机制和计算依据

购房和转售代理公司的购房价格确定过程是建立在科学分析和经验判断相结合的基础之上的。

购房价格计算方法

购房价格的计算公式如下

收购价格=预计转售价值-翻新成本-管理费用-合理利润

估计转售价值的计算基于对类似物业、当前市场趋势和地点特征的全面分析。

这项分析利用了房地产估价师和建筑工地贸易商等具有专业资格的人员的知识。

在估算翻新成本时，根据对建筑物现状的调查结果，详细计算所需的建筑工程和成本。

经验丰富的购买和转售代理商会利用以往建筑项目的数据，提供高度准确的成本估算。

间接费用包括以下项目

成本项目	内容
持有期间的固定成本	房产税、城市规划税、管理费、维修储备金
财务费用	购房资金采购成本、利息成本
销售成本	广告费、中介费、注册费
其他费用	保险费、税务会计费、各种手续费

转售价格制定策略

在制定转售价格时，必须在市场竞争力和盈利能力之间取得平衡。

竞争性物业分析包括详细研究同一地区类似物业的销售情况、价格趋势和销售期。

通过分析，可以确定适当的价格范围和差异点。

目标客户识别是根据地点特征、物业特征和翻新细节来确定最有吸引力的客户群体。

根据目标客户的需求和购买力确定价格，从而实现高效销售。

翻新和改造的战略作用

在购买和转售业务中，翻新和改造被定位为创造附加值的重要手段，而不仅仅是将房产恢复原状。

顺应现代生活方式

为了满足现代购房者对功能性和舒适性的要求，以下翻新改造受到重视

开放式厨房可促进家庭交流，营造开放的生活空间。

从传统的独立式厨房到与起居室/餐厅融为一体的布局变化，尤其受到家庭的欢迎。

在增加储藏空间方面，我们制定的储藏计划可以容纳当今多种多样的生活用品。

步入式衣柜、储藏室和起居室储物空间的有效布置，营造出整洁的生活环境。

为了适应远程办公，确保工作空间适合远程办公也是一个重要因素。

必须为新的工作方式创造空间，例如在起居室一角提供独立书房或工作角。

节能和环境因素

提高隔热性能可改善居住舒适度，降低水电费用。

双层玻璃窗、额外的隔热材料和更好的气密性可提供全年舒适的室内环境。

通过使用 LED 照明、高效热水器和节能空调，节能设备可降低运行成本。

这些资本投资可为购房者带来长期利益，从而有助于提高房地产的竞争力。

设计与功能相结合

采用现代设计可以创造出极具吸引力的居住空间，同时又不会显露出建筑的老旧程度。

重要的是，要选择既符合潮流趋势，又不会长期乏味的设计。

我们采用通用设计的理念，创造出不分年龄和体能均可轻松使用的居住环境。

通过消除台阶、安装扶手和确保走廊宽度，我们提供的住宅可以让人们在未来安心居住。

购买和转售的优缺点

从卖方的角度看优势

对于卖家来说，使用房地产购买和转售代理机构有明显的优势，包括

快速现金转换。

最大的优势是从出售到变现的时间短。

在传统的中介销售中，从寻找买主到签订合同、批准抵押贷款和结算，一般需要三到六个月的时间。

另一方面，如果使用购买和转售公司，从估价到结算可在一到两周内完成，从而可以应对紧急的资金需求。

在以下情况下，这种速度对卖方尤为重要

在继承房产的情况下，由于遗产税缴纳期限或需要分割遗产，可能需要提前进行现金转换。

使用购买和转售代理可为继承过程提供便利。

在因调动或工作变动而改变居住地的情况下，急需资金购买新住所并支付搬迁费用。

缩短出售期可以实现有计划的住所变更。

如果需要为企业筹集资金，则可以迅速将房地产转化为现金，筹集资金的同时不会错失商机。

减轻出售负担

无需处理看房事宜是一大优势，尤其是在出售正在居住的房产时。

在中介销售中，需要多次看房，主要是在周末，这对日常生活有很大影响。

而在购房和转售中介的情况下，由于只需通过中介的评估即可完成销售，因此可以免除这一负担。

合同违约责任的免除避免了销售后出现问题的风险。

在传统销售中，卖方要在一定时期内对房产的隐性缺陷负责，但在有购房和转售代理的交易中，这种责任往往可以免除，从而使卖方在售后安心。

没有中介费可降低销售成本。

由于中介费为 "售价 x 3% + 60,000 日元 + 消费税"，因此房产价格越高，节约效果越大。

交易确定性高

可避免买方的按揭审查风险。

在中介销售中，存在签订合同后买方的抵押审查被拒绝的风险，但购房和转售中介以现金或自有业务资金购买房产，因此不存在这种风险。

它的另一个特点是不易受市场趋势的影响。

在中介销售中，存在销售期间市场价格下跌的风险，但在购买中，价格在评估时就已确定，因此不受市场波动的影响。

卖方的劣势

另一方面，使用购买和转售代理也存在以下缺点

对销售价格的限制

最大的缺点是销售价格低于市场价格。

通常情况下，购买价格为市场价格的 70%-85%。

这一差价是对收购和转售公司所承担的风险和经营成本的补偿。

对造成差价的因素的详细分析包括以下几点

项目	市场价格百分比
翻新/翻修费用	占总额的 10-15
持有期间的管理费用	市值的 2 - 3
销售活动成本	总额的 2 - 3
经营风险和合理利润	5-10%.
减少总额	19-31%.

必须从投资回报的角度来评估这种价格差异。

必须将价格差异与快速现金转换、简化程序和规避风险等好处进行综合评估，以便为卖方做出最佳选择。

限制性选择。

另一个缺点是与中介相比，买方的选择有限。

并非所有的房地产公司都从事购买和转售业务，因此在某些地区可能没有太多选择。

此外，还存在因房产类型而异的限制。

购买和转售机构专注于具有良好转售前景的房产，因此根据建筑物的位置和状况，他们可能会拒绝购买该房产。

从买方角度看的优势

购买和转售房产的买家也有一些优势，包括

获得翻新过的房产

对买方来说，能买到即买即住的房产是一大优势。

由于水利设施、内部装修和设备都已更新至全新或类似全新的状态，买方在购房后可立即享受舒适的居住环境。

您将获得现代化的居住环境。

由于采用了最新的设备和现代化的设计，即使是较旧的房产也能提供与新建房产类似的居住环境。

节省翻新费用是另一个重要优势。

与个人装修相比，购房和转售中介利用规模经济进行高效装修，从而减轻了买方的负担。

质量保证。

由专业承包商施工，可确保一定的质量水平。

由于购房和转售公司关注的是自身的信誉，因此对施工质量有全面的控制，与私人进行的装修相比，更让人放心。

售后服务也值得期待。

许多购房出租转售商都提供售后缺陷处理和维修服务，让购房者在购房后更放心。

从买方的角度看劣势

另一方面，买方需要考虑以下不利因素

定制限制

缺点之一是很难根据个人喜好定制产品。

买方-卖方为了吸引更多的潜在买家，会根据一般偏好对产品进行修改。

因此，他们可能无法满足个人的特殊需求和偏好。

此外，还需要考虑到未来改动的成本。

如果在购买后想改变布局或设施，可能需要拆除新设施并重新建造，这样做的成本会更高。

溢价

与新房产的价格差异可能没有想象中那么大。

对于地段较好的房产，由于翻新成本的增加，与新建房产的价格差异可能较小。

与周边市场价格的比较也很重要。

与同一地区的同类物业相比，有必要仔细判断因翻新成本而增加的价格是否合适。

全面评估利弊

在考虑使用购买和转售时，必须根据以下评估标准做出总体决定

时间价值评估

从货币价值的角度评估时间效益。

全面评估早期现金转换带来的机会收益、减少时间成本（如处理看房）的效果以及减少心理负担的效果，并与价格差异进行比较。

评估风险承受能力

适当评估风险规避值。

根据卖方的风险承受能力，评估免除合同违约责任、规避买方抵押筛选风险和规避市场价格波动风险的价值。

考虑个人情况

在做出决定时，必须充分考虑卖方的个人情况。

要综合考虑资金需求的紧迫性、房产的维护和管理负担、税收因素以及其他因素，选择最合适的出售方式。

如何选择购买和转售代理

如何确定可靠的供应商

选择购房和转售代理是交易成功的重要因素。

在慎重选择供应商时，应采用以下评估标准

评估业务记录和经验

检查业务记录是选择承包商的基础。

通过检查供应商的量化记录，如每年的采购数量、经手的金额和经营年限，选择具有稳定业务基础的供应商。

对于专业技能的评估，则要综合判断供应商在目标区域的交易经验、处理物业类型的记录以及装修技术技能。

重要的是要选择一个了解当地特点并能制定适当翻新计划的承包商。

通过查看以往的交易记录，您可以具体了解建筑商的能力。

通过翻新前/后的照片、翻新细节和销售记录等信息，可以评估承包商的技术能力和天赋。

检查财务稳健性

通过检查资本和财务状况来评估建筑商的稳定性。

购房需要相当雄厚的资金实力，资金基础薄弱的建筑商在交易过程中可能会面临资金短缺的风险。

与金融机构的关系是另一个重要的评估因素。

可以通过检查建筑商的信用状况和从主要金融机构贷款的记录来确定其可靠性。

此外，还应检查保险范围。

选择有适当保险（如商业责任保险和建筑保险）的建筑商，可以确认建筑商是否做好了应对意外和问题发生的准备。

检查法律合规性。

检查建筑承包商的执照至关重要。

请使用国土交通省的 "负面信息搜索系统 "查看许可证编号、续期次数、行政处罚记录等信息，并选择经营规范的建筑商。

有无建筑营业执照也很重要。

如果是大规模装修，则必须持有建筑业执照，因此与已取得执照的承包商合作更为安全。

您可以通过检查建筑商的行业协会成员资格来评估其可靠性。

全国建筑地段和建筑贸易商协会联合会以及房地产分销管理协会等主要协会的会员资格可证明其具有一定的可靠性。

评估价格有效性评估

多个供应商的比较评估

从大约三到五个承包商处获得评估，以评估价格是否合适。

对于报价极高或极低的供应商，应详细核实其报价依据。

通过要求解释估价依据，您可以评估供应商的专业知识。

如果建筑商能提供具体的证据，如合同中类似房产的实例、翻新计划和假定的转售价格，就可以判定其非常可靠。

详细检查估价报告。

估价报告应清楚说明物业的估价点、计划翻新的区域和预期问题，这表明建筑商具有高水平的专业知识。

与市场价格对比分析

对周边市场进行独立调查，以验证评估价值的有效性。

我们利用公开信息，如房地产门户网站、公开地价和路边地价，来确定客观的价格水平。

我们对类似物业的合同案例进行调查，检查其与评估价值的一致性。

评估价值是否合适，可通过与类似房龄、面积和位置的物业签约价格进行比较来判断。

确认详细的合同条件

购买价格和付款条件

确认价格最终确定。

明确评估价格是固定价格，还是可在签订合同时更改。

还需确认价格可变更的具体条件（如有）。

确认付款时间和方式的详细信息。

明确定金金额、是否有中期付款以及剩余付款的到期时间，并确保不会对您的财务规划造成障碍。

明确需承担的费用类别。

事先确认注册费、印花税、房产税报销等费用的负担划分，避免出现不可预见的负担。

取消合同的条件和责任范围

详细了解合同解除条件。

明确买方因故取消合同的条件、卖方解除合同的权利和退还定金的期限，并了解双方的权利和义务。

确认不履行合同的责任范围。

明确赔偿范围、不予赔偿事项、责任期限等，正确评估售后风险。

详细商定交货条款。

明确交房时间、房产现状、剩余物品处理、钥匙交接方式等，确保交易顺利进行。

选择建筑商的清单

以下清单用于对供应商进行全面评估。

评估项目	清单	评估
业务记录	每年采购数量、经营年限	○/△/×
财务稳健性	资本、与金融机构的关系	○/△/×
遵守法律	获得的执照/许可证	○/△/×
评估的有效性	评估依据的明确性	○/△/×
合同条款	价格和付款条件的明确性	○/△/×
答复质量	解释、答复的礼貌性	○/△/×
售后服务	售后支持系统	○/△/×

应注意的贸易商特点

应避免的供应商特征

警惕估价过高的贸易商。

他们可能会在签订合同后降低价格或单方面取消合同。

不能清楚解释评估依据的交易商在专业知识方面值得怀疑。

他们有可能进行了适当的评估，但在交易安全方面存在问题。

对急于与您签订合同的交易商要保持警惕。

他们可能会以不利条件催促您签订合同，而不给您足够的考虑时间。

从事过度销售活动的承包商可能会出现履约问题。

频繁的电话联系和催促式的销售拜访会让人质疑企业的稳健经营。

避免问题的措施

经常检查合同细节。

如果有任何不明确的条款，一定要在签署合同前进行核对，避免签署自己不理解条款的合同。

征求第三方的意见也很有用。

咨询熟人、税务会计师或律师等熟悉房地产的专家，参考他们的客观意见。

确保冷静的决策期。

即使要求您立即做出决定，也至少要有几天的考虑时间，然后冷静地做出决定。

确定优秀承包商的要点

应主动选择的承包商的特点

提供透明解释的建筑商值得信赖。

致力于让客户理解，开诚布公地解释估价依据、业务计划和风险因素，是优秀建筑商的标志。

以社区为基础开展业务的承包商对当地特色有着深刻的了解，能够制定出适当的评估和翻新计划。

长期在社区持续经营的记录是可靠的证明。

良好的售后服务是另一个重要的评估点。

能够提供全面服务（如售后税务咨询和协助寻找下一处房产）的中介，客户满意度往往较高。

选择具有高水平技术能力的建筑商。

拥有专业人力资源（如建筑师和室内设计师）的承包商能够提供高质量的装修，有望提高转售价格，进而提高购买价格。

结论

作为传统中介销售的一种新的替代方式，房地产购买转售商在房地产市场上发挥着重要作用。

根据本文提供的信息，重申以下要点。

利用购房转售中介的要点

快速的现金转换和简化的手续是最大的优势。

从估价到结算只需一到两周时间，并避免了处理看房和合同违约责任的负担。

另一方面，出售价格将是市场价格的 70%-85%，因此必须正确评估与时间价值之间的权衡。

选择供应商极为重要，应在全面评估企业业绩、财务稳健性、法律合规性和估值适当性的基础上，选择可靠的供应商。

从多个供应商处获得评估结果并进行详细比较，有助于获得最佳交易条件。

考虑具体情况是成功的关键。

综合考虑资金需求的紧迫性、物业特点、税务考虑、未来计划等因素，并与通过中介出售进行比较，将有助于您选择最合适的出售方式。

未来市场前景

在有效利用住房存量和消费者需求多样化的背景下，房地产购买和转售市场有望继续增长。

特别是在提高旧房价值、适应现代生活方式和改善节能性能等方面，购房和转售中介的专业技能将得到充分体现。

技术的使用有望提高评估的准确性，使建筑质量标准化，并提高销售活动的效率。

此外，从ESG（环境、社会和治理）的角度来看，由于该业务有助于创造可持续发展的住房存量，因此也具有越来越重要的社会意义。

下一步行动

如果您正在考虑出售您的房产，我们建议您采取以下步骤

1.确定当前市场价值--使用多种评估方法检查房产价值

2.明确出售目标和优先事项--平衡时间、价格和精力的评估

3.从多个供应商处获取评估--比较购买价格和预期代理价格

4.总体决策--根据利弊做出最终决定

INA&Associates 有限公司根据客户的具体情况提出最合适的销售方式。

我们可以满足从购买和转售咨询到中介销售的各种需求。

如果您在房产销售方面有任何问题或疑问，请随时联系我们。

常见问题

Q1.购买价格如何确定？

答1:购买价格的计算方法是，从预计转售价格中扣除装修费用、管理费用和合理利润。

具体来说，购房价格是根据附近同类物业的合同销售情况，并综合考虑必要的翻新工程、持有期间的固定成本和销售活动成本等估计费用后，假定转售价格。

一般情况下，价格为市场价格的 70%-85%，但也会因房产状况和地理位置而异。

问题 2：可以拒绝购买吗？

答 2：可以，在以下情况下可以拒绝购买

地理位置极差的房产、建筑损坏严重且翻新费用过高的房产、因法律限制难以转售的房产、市场需求无法预期的特殊房产等。

不过，由于不同的卖家有不同的标准，建议您多咨询几家卖家。

问题 3：合同签订后，价格可以更改吗？

答 3：如果承包商是正规供应商，合同签订后不会单方面更改价格。

不过，如果合同中包含价格变更条款，或在物业调查中发现了最初未曾预料到的严重缺陷，则可以讨论价格变更问题。

重要的是，在签订合同前一定要检查价格的确定性和变更条件。

Q4.我应该选择购买还是调解？

A4.选择标准如下

适合购买时：需要尽早兑换成现金，希望避免看房等麻烦，不希望承担合同违约责任，重视销售安全。

适合中介的情况：希望以尽可能高的价格出售，有足够的时间出售，希望最大限度地提高房产的吸引力。

重要的是要考虑个人情况，以便做出综合决定。

问题 5.是否有税务方面的考虑？

答 5.出售房产可能需要缴纳转让税。

购买和经纪的税务处理相同，但税额可能因售价而异。

此外，还必须确认房产是否符合住宅房产 3,000 万日元特别免税额和房产重置特别例外情况的适用条件。

建议咨询税务顾问或其他税务问题专家。

术语解释

稲澤大輔

代表董事，INA & Associates K.K.INA&Associates 总部设在大阪、东京和神奈川，从事房地产销售、租赁经纪和管理。公司凭借其在房地产行业的丰富经验提供服务。秉承 “公司最重要的资产是人力资源 ”的理念，专注于人力资源开发。继续迎接挑战，创造可持续的企业价值。

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