全面解析房产销售流程及缩短销售期的10个技巧

对于正在考虑出售房产的人来说，"出售房产需要多长时间？"和 "如何才能快速出售房产？"可能是最关心的问题。

根据东日本房地产信息网的最新数据，2024 年东京都内出售房产的平均时间为：公寓约 3 个月，独立式住宅约 4 个月。但是，如果策略得当，准备充分，这一时间可以大大缩短。

作为 INA & Associates Ltd.，我们已经为众多房地产销售提供了支持。通过将我们在高价值房产销售（尤其是针对超高净值客户）方面的经验与最新的技术销售技巧相结合，我们已经为许多客户取得了令人满意的结果。

在本文中，我们将详细介绍房产销售的基本流程，以及缩短时间的具体技巧。希望能对您有所帮助，使您的房产销售取得成功。

房地产销售的基本流程和每个步骤的持续时间

房地产销售可分为七个主要步骤。准确了解每个步骤的持续时间，就能更容易地制定销售计划，实现顺利交易。

房地产销售的七个步骤和大致时限

每个步骤的详细说明

第 1 步：前期准备和市场调查（2 周 - 1 个月）

这是开始销售活动前的准备阶段。在这一阶段，要调查附近类似房产的销售价格，并确定大致的市场价格。同时，准备必要的文件，如注册产权证书和房产税通知。

必须确保这段时间足够充裕，因为准备工作不充分会导致后期程序的延误。特别是在继承房产或共有房产的情况下，可能需要时间来理清产权。

第 2 步：选择房地产公司并申请评估（1-2 周）

要求多家房地产公司进行评估，并选择最合适的合作伙伴。通过使用批量评估服务，您可以有效地比较多家公司的评估价格。

重要的是，不仅要全面评估评估价值，还要评估销售代表的反应能力、公司的业绩记录和销售策略。这一选择在很大程度上影响着销售的成败。

步骤 3：签订调解合同和确定价格（一周）

与选定的房地产公司签订调解合同，并确定最终销售价格。调停合同有 "一般调停"、"专职调停 "和 "分包专责调停 "三种，各有不同的特点。

由于定价对销售期影响很大，因此在确定定价时要充分考虑市场趋势和房产特点。

第 4 步：开始销售活动和广告宣传（1-3 个月）

开始实际销售活动。包括在房地产门户网站上发布信息、散发传单和安排看房。这一时期是最重要的阶段，决定了整个销售的持续时间。

对潜在看房者的回应质量和房产展示的吸引力直接影响成交率。平均而言，许多案例都是在这一阶段成交的。

第 5 步：购买报价和价格谈判（1-2 周）

在收到潜在买家的报价后，就价格和条件进行谈判。在这一阶段，重要的是协调卖方和买方的意愿，并找到一致之处。

如果谈判时间过长，可能会错过其他潜在买家，因此需要快速做出适当决定。

第六步：签订购买协议（一周）

条款商定后，签订正式的买卖合同。这包括起草合同、解释重要事项以及支付和收取定金。

在这一阶段需要格外小心，因为合同中的任何缺陷都可能导致日后出现问题。

第 7 步：结算和交付（1-2 个月）

签订买卖合同后大约一到两个月，要进行余款结算和交房。预留这段时间是为了给抵押手续和登记准备留出时间。

在交房当天，同时收取余款、移交钥匙和办理所有权转移登记手续，完成销售程序。

不同类型房地产销售期限的差异和最新市场数据

不同类型房产的销售期差异很大，2024 年的最新数据详细说明了各类房产销售期的特点和趋势。

2024 年各类房产销售期比较

公寓销售的特点和缩短周期的要点

二手公寓是房地产市场中流动性最强的房产类型。根据东日本房地产信息网的数据，2024 年东京首都圈二手公寓的签约数量为 37222 套，连续两年超过上一年。

公寓销售期短的原因主要有以下几点。

首先，房产越来越标准化。与同一公寓内和附近的同类物业进行比较更加容易，从而使购房者更容易判断价格是否合适。

第二，有良好的管理制度。管理协会的适当维护和管理可使物业保持良好状态，从而给买家带来安全感。

此外，还有地段优势。许多公寓都建在火车站和商业设施附近，因其便利性而备受青睐。

独立式住宅销售的特点和注意事项

现有独立式住宅的销售期往往比共有公寓长约一个月：2024 年，东京都内签订的合同数量为 14 182 份，三年来首次超过上一年。

独立式住宅销售期较长的主要原因是其极具个性化。不同房产的土地形状、建筑结构和周边环境差异很大，因此需要花时间寻找合适的买家。

此外，由于考虑购买独立屋的主要群体是家庭，他们往往比公寓买家更加谨慎。由于要对学区、周边环境和未来房产价值进行综合评估，因此一般需要更长的时间才能做出决定。

楼龄对销售期限的影响

楼龄是一个重要因素，会对销售期限产生重大影响。一般来说，楼龄在 10 年以内的房产在市场上更受欢迎，有望迅速售出。

房龄在 10 年至 20 年之间的房产被认为是价格和质量最均衡的时期，也是吸引最多买家的时期。这一时期的房产对买家很有吸引力，因为新建的设施仍然功能齐全，大修的需求也不高。

对于 20 年以上的房产，由于翻新和改建的需求增加，销售期往往较长。不过，也有很多地段好、价格合适的房产，无论房龄长短，都能很快售出。

各地区的销售期趋势

即使在东京都内，各地区的销售期也存在差异。东京市中心和主要车站附近的房产往往需求量大，销售期短。

另一方面，郊区和交通不便的地区往往销售期较长。不过，即使在这些地区，也可以通过适当的定价和有效的销售策略来缩短销售时间。

缩短房产销售期的 10 个技巧

缩短销售期是许多卖家面临的重要问题。通过正确的策略和准备，可以大大缩短平均销售时间。在此，我们详细介绍十个实用技巧。

窍门 1：制定合适的价格

定价是成功出售的最重要因素。将价格定在评估价值的 95-100% 是尽早出售的第一步。

将价格定得高于市场价格，会导致希望看房的人数减少，进而导致销售期延长。另一方面，设定一个合理的价格会吸引许多潜在买家的兴趣，由于竞争的原则，您可以期望最终以更高的价格成交。

在确定价格时，必须详细分析附近的签约案例，综合考虑房产的特点和市场趋势。如果房产在开始销售三个月后仍未成交，建议考虑将价格调整 5%-10%。

技巧 2：多对比几家物业公司。

选择物业公司是成功销售的关键。利用批量评估服务，从至少三家公司获得评估结果，您就能找到最合适的合作伙伴。

在进行比较时，除了评估价值外，以下因素也是重要的决策因素这些因素包括销售代表的专业知识和反应能力、公司的业绩记录和可靠性、建议销售策略的特殊性以及售后支持水平。

尤其是，选择一家熟悉该地区情况的房地产公司，以及一家在类似房产销售方面拥有丰富业绩的公司，可望实现有效的销售工作。

技巧 3：使用专职调解合同。

调解合同的类型选择是销售策略的一个重要因素。如果希望尽早出售，建议选择全时制调解合同或不完全排他性合同的排他性责任调解合同。

在全时制合同中，房地产公司积极开展销售工作是一种激励机制。此外，定期的销售状况报告可以让你掌握市场反应，并在必要时修改策略。

一般调解合同的优点是可以要求多家公司，但可能不适合提前销售，因为有可能每家公司的销售活动都很被动。

技巧 4：最大限度地提高房产的吸引力。

提高第一印象与提高成交率直接相关。通过使用房屋分期和确保房屋干净整洁，可以最大限度地提高房产的吸引力。

以下具体改善措施非常有效彻底清洁和整理房间，改善照明以创造更明亮的空间，通过小规模维修提高美观度，实施气味控制措施，通过布置家具和饰品有效利用空间。

这些投资只需花费相对较少的资金，却能对提高售价和缩短时间产生重大影响。

秘诀 5：改善看房流程

看房是达成交易最重要的环节。一个能给潜在买家留下良好印象的看房回复能大大提高成交率。

有效的看房应对包括提前做好充分准备、根据准买家的需求讲解楼盘、准确回答问题、提供有吸引力的周边环境介绍、灵活调整看房时间等。

看房后的跟进也很重要，回复额外的问题并检查考虑情况，这可以促成成功签约。

技巧 6：选择最佳销售时机。

在市场旺季启动销售程序是非常有效的。一般来说，1 月至 3 月的搬家季节是房地产市场最活跃的时候。

在这一时期开展销售活动，可以接触到大量潜在买家，增加早日成交的可能性。倒推一下，最理想的做法是在前一年的 10 月/11 月左右开始准备，在 12 月/1 月开始销售活动。

不过，重要的是要考虑市场趋势和利率情况，并做出总体决定。

秘诀 7：实施有效的广告战略

制定一项利用多种媒体的广告战略非常重要。将互联网广告、房地产门户网站和传单派发等多种媒体结合起来，可以接触到更多潜在买家。

特别是，提高照片和视频的质量对在网上宣传房产的吸引力有很大影响。专业摄影师和虚拟看房系统的使用也很有效。

技巧 8：谈判灵活的条款和条件。

灵活应对买家的需求将提高成交率。通过灵活处理各种条款和条件，例如不仅是价格，还有交房时间和附属设备的处理等，可以增加成交的可能性。

不过，对于不利于卖方的条件，一定要充分考虑并咨询专家。

秘诀 9：提前准备必要文件

提前准备对于顺利进行交易非常重要。通过提前准备必要的销售文件，可以加快与潜在买方的谈判和合同程序。

特别是，最好在销售程序开始前完成登记和建筑文件的准备工作，因为准备这些文件可能需要时间。

提示 10：利用专家支持。

专业的房产销售支持是成功的捷径。在经验丰富的房地产代理公司和税务会计师、司法代书人等专家团队的支持下，可以实现高效、安全的销售。

对于高价值房产和权利复杂的房产而言，专业知识尤为重要。有了正确的建议，可以缩短出售期限，同时最大限度地提高出售价格。

为出售准备必要的文件和程序

为确保房产销售顺利进行，提前准备必要的文件至关重要。建议在出售程序开始前准备好必要的文件，以避免因文件不全而造成延误。

基本必备文件清单

根据房产类型提供附加文件

公寓

出售共有公寓需要提供以下附加文件

管理协议和细则是说明公寓管理政策和使用限制的重要文件。这些文件包含必要信息，以便潜在买家了解未来的居住安排。

重要事项调查报告是说明管理协会财务状况和维修计划的文件，也是确定公寓资产价值的重要文件。

独立式住宅

在出售独立式住宅时，证明建筑物安全和合法合规的文件非常重要。

建筑许可证和检验证书是证明建筑物符合建筑法规的文件。缺少这些文件可能会影响抵押审批程序。

土地测量图和边界确认书是显示土地确切面积和边界的文件，在防止与邻近土地发生问题方面起着重要作用。

文件准备的要点和注意事项

文件准备最重要的一点是尽早开始。特别是在继承或旧房产的情况下，获取文件所需的时间可能比预期的要长。

对于印章登记证和居住证明等有有效期的文件，必须根据销售活动的进展情况调整获取时间。在签订合同之前获取这些证件可以避免过期的风险。

此外，如果文件上的地址与当前地址不同，可能需要进行地址变更登记。这些手续可能比较耗时，需要提前确认和准备。

如何计算销售成本和税费

出售房产会产生各种费用和税费。事先了解准确的金额，就能准确计算收益，合理规划出售。

出售成本明细

转让所得税的计算

如果从出售房产中获利，则需缴纳转让所得税。税额主要取决于所有权期限。

长期转让收入（所有权期限超过五年）

• 所得税：15.315%。
• 居民税：5%。
• 总计：20.315%。

短期转让收入（所有权期限为五年或五年以下）

• 所得税：30.63%。
• 居民税：9%。
• 总计：39.63%。

转让收入的计算公式如下
转让收入 = 售价 - 购置成本 - 转让成本

如果购置成本未知，可将售价的 5%计算为购置成本。

节税措施要点

出售住宅房产可享受 3 千万日元的特别免税额。由于这项特别免税规定，在许多普通住宅销售中，无需缴纳转让所得税。

此外，对于已拥有 10 年以上的住宅房产，还可适用特别减税率。利用这些特殊规定，可以大大减轻税负。

结论

适当的准备和战略方法是成功出售房产的关键。平均出售时间为三到六个月，但通过实施本文概述的 10 个技巧，可以大大缩短出售时间。

其中尤为重要的是制定合适的价格、选择可靠的房地产中介以及最大限度地提高房产的吸引力。将这些要素结合起来，您就能实现早日出售和满意的售价。

出售房产是人生中最重要的决定之一，在 INA & Associates K.K.，我们利用丰富的经验和最新的技术为每一位客户提供最佳的销售策略。如果您正在考虑出售您的房产，请随时联系我们。

常见问题

Q1: 销售期延长的主要原因是什么？

答1：销售期延长的主要原因是定价问题、房产缺乏吸引力以及销售策略不当。特别是，与市场价格相比，定价过高会导致潜在看房者数量减少，进而导致销售期延长。通过适当的价格设定和有效的销售策略，可以缩短销售期。

问 2：应选择哪种调解合同？

答 2：如果以提前销售为目的，建议签订全职调解合同或独家独家责任调解合同。在这些合同中，房地产公司积极开展销售工作，并通过定期报告掌握市场反应。一般调解合同的优点是可以要求几家公司，但存在每家公司的活动都变得被动的风险。

问题 3：何时是考虑降价的时机？

答 3：一般来说，如果在销售开始后三个月仍未签订合同，最好考虑调整价格。不过，在综合评估潜在看房者的反应和市场趋势的基础上，进行 5%-10%的调整是有效的。突然降价可能会使人们对房产的印象变差，因此需要谨慎判断。