全面解析2025年房产销售的四种主要方法

对于每一个考虑出售房产的人来说，选择最佳的出售方式都是一个重要的决定，它将对售价和出售时间产生重大影响。出售房屋或公寓有多种方式，每种方式都有自己的特点和优缺点。

本文将根据我们作为 INA & Associates Ltd. 为众多房产销售提供支持的经验，详细介绍 2025 年最新的房产销售方法。我们将对代理、购买、自愿出售和售后回租这四种主要销售方式进行全面比较，并根据您的情况提出最佳选择。

出售房产是人生中最重要的决定之一。有了正确的知识和准备，您就能取得更好的结果。请阅读完本文，了解我们如何帮助您成功出售房产。

出售房产的四种方法及其特点

出售房产主要有四种方法。成功的第一步是了解每种方法的特点，并选择最适合您情况的方法。

1.中介出售

中介是最常见的房地产销售方式。由一家房地产公司介入卖方和买方之间，为签订销售合同提供支持。

中介的优点

代理销售的最大优点是可以预期以接近市场价格的价格出售。由于房地产公司广泛招募买方，因此有可能从多个购房申请人中选择最合适的条件。

此外，卖方的负担也可以减轻，因为房地产专业人员会代表卖方开展销售活动。您可以委托他们完成一些专业任务，如规划销售策略以最大限度地提高房产的吸引力、协助看房和准备合同文件等。

中介的缺点

另一方面，中介销售也有缺点，那就是需要时间。一般来说，完成出售需要三到六个月的时间，根据市场情况可能需要更长的时间。

此外，还要收取中介费。如果售价超过 400 万日元，最高收费为"（售价 x 3% + 6 万日元）+ 消费税"。例如，如果售价为 3000 万日元，中介费为 105.6 万日元（含税）。

调解合同的种类

申请调解时，必须签订调解合同。调解合同有以下三种类型。

2. 购买出售

购买是一种由房地产公司直接购买房产的方式。与代理不同，无需寻找普通买家。

购买的优点

购买的最大优点是销售期短。从评估到完成销售，最快一周即可完成。它适合重视速度的卖家，如需要突然转让或融资的卖家。

另一大优势是无需中介费。由于房产由房地产公司直接购买，因此不涉及任何代理工作，也无需支付佣金。

此外，在许多情况下，还可免除合同违约责任，从而降低销售后出现问题的风险。

购买的缺点

购买的主要缺点是售价低于市场价格。一般来说，销售价格往往是市场价格的 70% 至 80%，低于调解销售。

3. 自愿出售

自愿出售是指在难以偿还抵押贷款时，征得金融机构同意的一种出售方式。

自愿出售的优点

自愿出售的最大优点是可以避免拍卖。与拍卖相比，可望以较高的价格出售，并可减少剩余债务。

此外，还可以对出售的时间和条件进行一些调整。还可以就搬迁时间进行协商，在某些情况下还可以提高搬迁费用。

自愿出售的缺点

要进行自愿出售，必须征得金融机构的同意。这也可能会影响您的信用报告并限制今后的借贷。

4. 租回

售后回租是指将房产出售后，由买方以租赁的形式继续出租。

售后回租的优点

售后回租的主要优势在于，您可以在继续居住该房产的同时筹集资金。您可以继续居住在同一房产中，同时从出售中获得现金。

将来也有可能买回房产，可作为临时融资手段。

售后回租的缺点

售后回租的缺点是需要支付租金。此外，购买价格往往低于市场价格，从长远来看会造成经济负担。

销售方式比较表

如何选择最佳出售方式

房产出售方式的选择取决于卖方的情况和优先事项。请参考以下几点，帮助您选择最合适的方法。

如果您有时间

如果您有足够的时间，我们建议您选择中介出售。您有望以接近市场价的价格出售房产，并可从多个潜在买家中选择最合适的条件。

特别是如果房产地段较好或房龄较短，您可以通过中介出售获得更高的价格。

如果您想匆忙出售

如果您想匆忙出售房产，如转让或需要筹集资金，则适合购买。从评估到完成出售，可以在短时间内完成，当然也可以换成现金。

不过，在做出选择之前，必须了解出售价格会低于市场价格。

如果您有还贷困难

如果您在偿还房贷方面有困难，可以考虑自愿出售。这样可以避免拍卖，并以更好的条件出售房产。

重要的是要咨询专家并尽快与金融机构开始谈判。

如果您想继续居住

如果您想通过出售筹集资金，但又希望继续居住在房产中，可以考虑售后回租。但是，您应充分考虑长期的经济可行性。

出售房产的相关成本和税费

出售房产会产生各种成本和税费。事先了解这些费用和税费并合理规划财务非常重要。

主要费用

调解费

在代理销售的情况下，需要向房地产公司支付中介费。法律规定的最高金额如下。

其他费用

• 印花税：贴在买卖合同上的印花税（根据买卖价格的不同而不同）
• 登记和执照税：抵押注销登记费（每个地块 1,000 日元）
• 司法代书费：登记手续代理费（约 10,000-30,000 日元）
• 测量费：如果需要确定边界（约 300,000 - 800,000 日元）
• 房屋清洁费：物业清洁费（约 50,000 - 150,000 日元）

税金

转让所得税

如果出售房产产生利润（转让收入），则需缴纳转让所得税。

转让收入计算公式

转让收入 = 转让价格 - （购置成本 + 转让费用）

税率

转让所得税税率取决于房产的所有权期限。

特别扣除

出售住宅房产可享受3 000 万日元的特别扣除。这项扣除允许从转让收入中扣除 3 000 万日元，在许多情况下减轻了税负。

降低税率的特别规定

拥有 10 年以上的住宅房产可适用特别减税率。

• 转让收入在 6000 万日元或以下：14.21%。
• 转让收入超过 6000 万日元：20.315%。

成功销售房产的要点

1. 适当定价

准确把握市场价格，制定合适的销售价格非常重要。价格定得过高会导致销售时间延长，而价格定得过低则会导致亏损。

多向几家房地产机构了解评估结果，根据市场趋势确定价格。

2.提高房产的吸引力

为了在看房时给人留下好印象，应注意以下几点

• 彻底清洁：清洁房间内外，营造整洁感
• 整理：清理不必要的物品，营造宽敞的印象
• 修缮：提前修缮明显的缺陷。
• 确保照明：确保充足的照明，营造明亮的印象。

3.选择可靠的房地产中介公司

房产销售的成功与否取决于是否选择了一家房地产代理公司作为合作伙伴。请根据以下几点进行选择

• 业绩和经验：在该地区的业绩和多年的销售经验
• 营销技巧：广告策略和吸引客户的能力
• 沟通：报告的频率和信件的质量
• 专业知识：税务和法律方面的知识 4.

4. 准备必要文件

为便于销售，应提前准备以下文件

• 产权证（登记识别信息）：证明所有权的文件
• 房产税通知：确认税额。
• 建筑物确认书/检验证书：建筑物合法性的证明文件
• 设计文件：建筑物的详细信息
• 管理协议/重要事项声明：适用于共有公寓
• 测量图：用于确认土地边界

结论

房产销售主要有四种方式：代理、购买、自愿出售和回租。每种方法都有自己的特点，重要的是要根据卖方的情况和优先事项来选择最合适的方法。

如果想在一段时间内以高价出售，则适合采用调解方式；如果想急于出售，则可以采用购买方式。当偿还抵押贷款有困难时，可选择自愿出售；当您想在继续居住的同时筹集资金时，可考虑售后回租。

要想成功出售房产，重要的是要确定合适的价格、提高房产的吸引力、选择可靠的房地产代理公司并准备必要的文件。此外，还必须提前了解出售房产所涉及的费用和税费，并对自己的财务进行合理规划。

出售房产是一项重要的人生决策。我们建议您收集足够的信息，做好充分的准备，并听取专家的建议。

下一步，首先要从几家房地产机构获得评估，以确定当前的市场价值。有了正确的准备和策略，您应该能够取得令人满意的销售结果。

常见问题

Q1.出售一处房产需要多长时间？

答 1：这主要取决于出售方式。如果是代理销售，一般需要三到六个月。如果是购买，则需要一周到一个月的时间。由于时间因市场条件和房产状况而异，建议制定一个有充足时间的时间表。

问题 2：除了中介费，还有哪些费用？

答 2：主要费用包括印花税、登记税、司法代书费、测量费和房屋清洁费。此外，如果产生转让收入，还要征收转让所得税。建议您预计支付售价的 5%-10%，作为杂项费用。

问题 3：我可以出售仍有抵押贷款的房产吗？

答 3：是的，可以出售。如果可以用出售收入偿还贷款，则将执行正常的出售程序。如果卖房所得无法还清贷款，您必须用自己的资金补足差额或考虑自愿出售。建议您事先咨询金融机构。

Q4.什么时候出售最好？

A4.一般来说，春季（2 月至 4 月）和秋季（9 月至 11 月）是房产交易较为活跃的时期。但是，最佳时机因市场条件和个人情况而异。重要的是要综合考虑特别免税的适用条件，做出全面的决定。

问题 5.我可以要求几家房地产公司进行评估吗？

答 5：可以，我们建议向几家房地产公司申请评估。通过比较评估价格和建议，可以做出更合适的决定。不过，实际情况是将公司数量限制在三到五家左右，因为如果要求的公司过多，会变得难以处理。