도쿄 우치코초 대규모 재개발 프로젝트: 2029년 완공 목표

' 우치유키초 잇쵸메가야구 남지구 제1종 시가지 재개발 사업 '은 도쿄도 지요다구 우치유키초 잇쵸메에 위치한 대규모 재개발 프로젝트입니다. 우치코초 잇쵸메 지구는 북・중・남의 3개 지구로 나뉘어져 있으며, 본 사업은 그 중 남쪽 지구의 재개발 계획이다. 히비야 공원에 인접한 약 2.0헥타르의 부지에 지상 46층, 지하 3층, 높이 약 230m, 연면적 약 29만㎡에 달하는 초고층 복합빌딩 '(가칭)사우스 타워' 등을 건설할 계획으로, 2025년 4월 1일 착공하여2029년 3월 준공을 목표로 하고 있다. 이 프로젝트는 주변 북지구・중지구를 포함한 지구 전체의 재개발 구상인 ' TOKYO CROSS PARK 구상 '의 일환이며, 그 첫 번째 사업이다.

재개발 구역의 범위와 위치

본 재개발 사업의 대상 구역은 지요다구 우치유키초 1초메의 남쪽 가로변 일대(부지 면적 약 1.9~2.0ha)입니다. 북쪽에는 히비야 공원이 펼쳐져 있고, 동쪽은 히비야 거리를 사이에 두고 관공서 거리인 카스가세키 방면과 접해 있다. 남쪽과 서쪽은 신바시, 도라노몬 지역과 이어져 있으며, 주변에는 제국호텔 도쿄(북지구)와 구 미즈호은행 우치코초 본사 빌딩 부지(남지구 일부) 등이 포함된다. 주소 표기는 우치유키초 1초메 1000번지 등이며, 히비야 공원의 바로 남쪽에 위치한 입지이다. 지구 전체는 북지구, 중지구, 남지구로 구분되며, 본 사업은 그 남쪽 끝 부분(남지구)을 대상으로 하고 있다.

주요 사업자(디벨로퍼, 설계, 시공 등)

본 재개발 사업은 제일생명보험 주식회사, 주오닛폰토지건물 주식회사(대표 시행자), 도쿄센추리 주식회사, 도쿄전력 파워그리드 주식회사(공동 시행자) 및 TF우치유키마치 특정목적회사(공동 시행자) 등 5개사가 공동으로 추진하고 있습니다. 그룹의 동전부동산 주식회사가 출자한 SPC이며, 지권자 및 사업 파트너로 참여하고 있다. 설계는 일본을 대표하는 설계사무소 주식회사 닛켄설계가 기본설계와 타워 설계를 담당하고, 시미즈건설 주식회사가 실시설계-감리 및 시공을 담당한다. 도시계획 컨설팅과 조경 설계에도 닛켄 설계와 영국의 PLP 아키텍처 등이 참여하여 재개발 사업 전체의 마스터 디자인 전략을 수립하고 있다.

재개발의 컨셉과 도시계획상의 포지셔닝

본 사업은 「TOKYO CROSS PARK 구상 」이라는 도시 전체 개발 컨셉의 일환으로, 역, 거리, 공원이 일체화된 도심의 새로운 도시 공간 창출을 목표로 하고 있습니다. 계획지는 오테마치-마루노우치-유라쿠초, 긴자, 카스가세키, 도라노몬-신바시 등 일본 유수의 업무-상업 집적지의 결절점에 위치하며, 황궁-히비야 공원과도 인접한 천혜의 환경이다. 이러한 입지적 특성을 살려 이번 재개발에서는 주변 지역과 연계한 보행자 네트워크 형성, 방재 기능 강화, 환경 부하 저감 등의 도시계획적 목표를 설정하고 있습니다. 구체적으로는 지하층과 지상 저층부를 활용하여 도영 미타선 '우치코초역' 및 JR・도쿄메트로 '신바시역' 방면으로 연결 통로를 정비하고, 히비야공원・히비야역 방면과도 연결되는 회유성 높은 보행자 동선을 실현합니다. 남쪽 지구 저층부에는 지구의 관문인 '(가칭)액세스 코어'를 설치하여 역-거리-공원을 결절하는 허브 공간으로 기능할 계획이다. 또한, 재난에 대비한 광장의 임시 대피 공간과 귀가 곤란자 수용 기능, 노후화된 전력 인프라 시설(변전시설 등)의 갱신 및 집적화를 통한 도시 인프라 강화도 포함돼 있다. 환경 측면에서는 세계 최초로 고층 건물에 필름형 페로브스카이트 태양전지를 본격 도입하는 시도를 예정하고 있으며, 도시 전체 에너지센터에서 전력과 열을 공급받아 에너지 절약과 에너지 창출을 도모하는 선진적이고 지속가능한 도시를 지향하고 있다. 도시계획상으로는 2021년 11월에 본 재개발 계획에 관한 도시계획 결정(우치유키초 잇쵸메키타 특정가구의 결정 등)이 이루어졌으며, 2022년 8월에 시가지 재개발 사업의 사업 계획이 도쿄도로부터 인가되었다. 이와 함께 우치유키쵸 1초메 북지구에는 '재개발 등 촉진지구'를 정하는 지구계획이 책정되어 있어, 본 사업(남지구)은 이 지구와 일체화된 도시개발 정책 하에 위치하게 되었습니다.

시설 구성 (사무실・호텔・상업・공익시설 등)

남지구의 주요 건물인 A동(사우스타워)은 연면적 약 28만 0180㎡의 초고층 복합건물로 오피스를 중심으로 호텔, 상업매장, 웰니스 촉진시설 (보건의료-피트니스 등)이 들어선다. 구체적인 용도 배분은 지상 1~8층에 웰니스 시설-호텔-상업매장, 11~44층에 오피스 층을 배치할 예정이며, 7층에 오피스 로비, 29층에 스카이 로비를 설치해 상하층 오피스를 연결한다는 계획이다. 오피스 부분의 임대 연면적은 약 15만㎡에 달하며, 기준층 면적은 약 1,400평(약 4,600㎡)의 무주탑 공간을 확보하는 등 대규모 오피스 수요에 대응하는 최신식 업무공간이 될 것이다. 호텔은 현재 브랜드명은 공개되지 않았으나 도심형 특급호텔을 예상하고 있으며, 웰니스 시설(가칭)에는 오피스 종사자 및 투숙객도 이용할 수 있는 건강증진 서비스를 제공할 계획이다. 주택(분양-임대)은 남지구에 포함되지 않는다(※지구 전체적으로는 향후 다른 지구에 주택기능을 도입할 계획이 있다).

이 A동 외에 남지구에는 재개발 사업에 따른 인프라 시설 등을 수용하는 B동 및 C동이 정비되며, B동은 연면적 약 8,850㎡로 비상용 발전장치 및 변전설비, 감시중추 등 도시 인프라 기능을 담당하는 시설동이다. 도쿄전력 파워그리드가 공동 시행자로 참여하는 것은 이 지구 내에 있던 노후화된 전력 인프라를 본 사업으로 갱신하여 B동에 집약하는 목적이 있기 때문입니다. C동은 연면적 약 1,260㎡로 소규모이며, 상업 점포 등이 들어서는 저층 시설동으로 계획되어 있습니다. 또한, 이번 재개발에서는 공공기여시설로 광장 1호라는 광장 공간(지상부 및 데크부 합계 약 6,000㎡)이 지구 중앙부에 정비됩니다. 이 광장은 히비야도오리에 면한 높이 약 31m(백척)의 역사적 경관 라인에 맞춰 저층부 위에 설치되는 ' 31m 기단부 상부 광장 '으로, 주변 지역으로부터 사람들을 끌어들여 회유성을 높이는 녹음이 우거진 오픈 공간으로 기능한다. 광장과 저층부 데크는 히비야 공원과 빌딩 내부 공간을 완만하게 연결하는 역할도 하며, 도심 속 새로운 휴식과 교류의 장이 만들어질 예정입니다. 교통 결절면에서는 앞서 언급한 바와 같이 지하에서 우치코초역과신바시역 방면으로 직결되는 동선이 확보되며, 장애인용 무빙워크 등을 갖춘 쾌적한 접근환경이 조성된다. 주차장은 지하에 설치되며, 필요한 대수의 자동차 및 자전거 주차공간을 확보합니다. 본 사업에서 공익시설로 분류되는 것은 특별히 없지만, 방재시설과 공공광장의 정비가 공익성 높은 시설로 자리매김하고 있습니다.

예상 완공 시기 및 진행 상황

본 프로젝트는 2029년 3월 완공(준공)을 목표로 진행되고 있다. 이미 2022년 8월에 도쿄도로부터 사업계획 시행인가를 받았으며, 2022년 12월에 권리변환계획 인가도 받았다. 그 후, 남지구에 존재하던 기존 건물(구 미즈호은행 우치코초 빌딩 등)의 철거 공사가 2022년 9월부터 단계적으로 진행되어 준비 공사를 거쳐 2025년 4월 1일자로 신축 공사가 착공되었으며, 2025년 4월 3일 시공자・시행자 연명으로 착공 공식 발표가 있었고, 현재는 기초 공사 등의 초기 단계가 진행 중입니다. 단계가 진행 중입니다. 건물 본체의 공사기간은 약 4년 정도 소요될 예정이며, 2029년 3월 말(2029년 3월) 준공을 목표로 하고 있다. 이후 인테리어 공사 및 입주 준비 기간을 거쳐 오피스 및 상업시설 등의 개업 시기는 2029년 중반부터 하반기에 걸쳐 순차적으로 예정되어 있다.

한편, 우치유키초 1초메 지구 전체(북, 중, 남지구)의 완공은 단계적으로 진행될 계획이며, 지구 전체의 준공 및 개업은 2037년 이후가 될 것으로 예상된다. 2023년 현재 북지구에서는 제국호텔 본관 재건축을 포함한 북지구와 중지구의 재개발이 계속 진행되고 있으며, 2024~2025년 제국호텔 본관의 임시 폐쇄와 재건축을 위한 준비 작업이 진행 중이고, 2023년 현재 북지구에서는 제국호텔 본관의 임시 폐쇄와 재건축이 예정되어 있다. 의 임시 폐관과 재건축이 예정되어 있습니다. 중구에 대해서도 세부 계획은 앞으로 수립-공표될 단계이지만, 지구 전체에 통합적인 에너지 공급망과 디지털 기반(도시 OS)을 정비하여 단계적으로 지구 전체를 운영해 나갈 방침을 밝히고 있다. 이상과 같이 남부지구(사우스타워)는 2029년 준공 예정으로 순조롭게 진행되고 있으며, 지구 전체적으로는 약 15년 후를 내다보는 장기 프로젝트로 진행되고 있다.

관련 행정 발표 및 보도자료

본 재개발 사업과 관련하여 지금까지 많은 공식 발표와 보도자료가 발표되었다. 주요 내용으로는 2022년 3월 24일에 사업자 10개사(NTT 도시개발, 미쓰이부동산, 제국호텔 등)가 지구 전체의 사업 구상인 'TOKYO CROSS PARK 구상'을 발표했다. 이어 2022년 8월 9일자로 도쿄도 도시정비국에서 본 사업(남부지구)의 시가지 재개발 사업 시행인가에 관한 보도자료가 발표되었으며, 역-거리-공원을 연결하는 보행자 네트워크의 형성, 방재 기능 확보, 전력 인프라 갱신에 의한 도시 기능 향상 등 본 사업의 의의가 명시되어 있다. 그 후, 2025년 4월 3일 제일생명보험, 주오닛폰토지건물 등 시행자 5사 연명으로 '우치유키마치 제일초메가야구 남지구 제1종 시가지 재개발 사업 착공'의 보도자료가 발표되었다. 이 자료에는 사업 개요, 완성 이미지 퍼스, 보행자 동선 계획과 환경 대책 등 자세한 내용이 기재되어 있으며, 민관 양측에서 본 계획의 공식적인 정보를 제공하고 있다.

인근 재개발 프로젝트와의 연관성

우치코초 1초메 지구 남측 재개발은 주변에서 진행 중인 도라노몬, 신바시 지역의 대형 재개발 프로젝트와도 밀접한 관련이 있다. 우선 본 사업으로 정비되는 지하 보행자 통로를 통해 남쪽의 신바시역 방면과 직결될 계획이며, 이를 통해 신바시역 동쪽 출구 지구~우치코초~히비야 방면으로 사람의 흐름이 원활하게 연결된다. 신바시역과 도라노몬을 잇는 신토라도리(창생아동유원지 거리)를 따라 모리빌딩의 도라노몬 힐스를 비롯한 재개발과 JR 동일본의 신바시역 주변 정비 계획이 진행 중이다. 우치코초 남쪽 지구의 지하 연결로 이들 도라노몬・신바시 지역과 히비야・카스가세키 지역이 지하로 연결되는 형태가 되어 도심 남서부의 보행자 네트워크 확대에 기여하게 된다. 또한, 본가구의 북쪽에는 제국호텔 재건축과 인접한 다이이치생명 히비야 퍼스트 등의 재건축 계획도 예정되어 있어, 히비야 지역 전체의 재편과 보행자 동선 강화가 이루어질 예정이다. 즉, 우치코초 1초메 미나미 재개발은 단독 프로젝트에 그치지 않고, 도라노몬~신바시~우치코초~히비야~마루노우치까지 이어지는 광역 지역 재생의 핵심적인 위치에 있습니다. 도쿄 도심의 주요 거점(다이마루유지구, 카스가세키, 도라노몬-롯폰기, 신바시-시오도메 등)을 연결하는 허브로서 본 사업은 주변 재개발 프로젝트와 상호 보완하면서 도시기능을 강화-갱신해 나갈 계획입니다. 향후 도라노몬 힐스 주변의 개발 동향과 신바시역 주변 재정비(예: 향후 구상 중인 신바시역 서쪽 출구 광장 재편 등)와 연계하여 보행자 데크와 지하 통로망으로 통합된 보행 가능한 도시 공간이 창출될 것으로 기대됩니다. 종합적으로 '우치유키초 잇쵸메가야구 남지구 제1종 시가지 재개발 사업'은 히비야・우치유키초 지역뿐만 아니라 인접한 도라노몬・신바시 지역을 포함한 도심의 도시 재생에 있어 중요한 역할을 하는 사업이라고 할 수 있다.