Les projets de réajustement foncier sont un système qui joue un rôle crucial dans le développement urbain moderne.
Ce projet est une méthode globale de développement urbain mise en œuvre conformément à la loi sur le réajustement des terres afin d'améliorer les équipements publics et de promouvoir l'utilisation des terrains résidentiels dans les zones de planification urbaine.
Ces dernières années, avec la concentration croissante de la population dans les zones urbaines et la demande croissante de revitalisation des zones urbaines vieillissantes, les projets de réajustement foncier ont attiré encore plus d'attention.
En particulier, les projets de réajustement foncier fournissent des solutions efficaces à des problèmes complexes d'utilisation des terres qui sont difficiles à résoudre par des méthodes conventionnelles d'acquisition de terres.
La caractéristique la plus importante de ce projet est le mécanisme unique de conversion des terres.
La conversion des terres fait référence aux terres nouvellement octroyées après l'achèvement du projet, remplaçant les terres qui existaient avant la mise en œuvre du projet (terres antérieures).
Ce mécanisme permet aux propriétaires fonciers d'acquérir des terres offrant de meilleures conditions de vie et une plus grande commodité, essentiellement sans encourir de charge financière.
Les projets de réajustement foncier sont considérés comme une méthode globale de développement urbain qui va au-delà de la simple réaffectation des terrains et vise à améliorer la valeur de l'ensemble de la zone.
En améliorant la forme et la disposition des sites d'habitation de manière rationnelle, ainsi qu'en aménageant des routes, des parcs et d'autres équipements publics, le projet améliore simultanément la qualité de l'environnement de vie et l'utilisation efficace des terres.
Le projet est également unique en ce sens qu'il met l'accent sur la recherche d'un consensus entre les résidents locaux.
Une compréhension et une coopération suffisantes des détenteurs de droits concernés sont essentielles pour la mise en œuvre du projet, qui nécessite des procédures très transparentes et des explications minutieuses.
En raison de ces caractéristiques, les projets de réaffectation des terres vont au-delà des simples projets de développement physique et revêtent une importance sociale en renforçant les liens de la communauté locale.
Base juridique et cadre institutionnel des projets de réaffectation des terres
Les projets de réaménagement foncier sont mis en œuvre sur la base de la loi sur le réaménagement foncier (loi n° 119 de 1954), promulguée en 1954.
Cette loi est née de la nécessité d'améliorer l'infrastructure urbaine pendant la période de reconstruction d'après-guerre et a continué à fonctionner comme système central pour le développement urbain au Japon jusqu'à aujourd'hui.
L'article 2 de la loi sur la réaffectation des sols définit un projet de réaffectation des sols comme "un projet relatif à la modification de parcelles de terrain et à la création ou à la modification d'équipements publics sur des terrains situés dans une zone de planification urbaine conformément à la présente loi, afin d'améliorer les équipements publics et de promouvoir l'utilisation de terrains résidentiels".
Il ressort clairement de cette définition que les projets de réajustement foncier ont deux objectifs principaux.
Le premier objectif est d'améliorer les équipements publics.
Cela comprend la construction ou l'élargissement de nouvelles routes, l'aménagement de parcs et d'espaces verts, et l'amélioration des infrastructures vitales telles que les réseaux d'eau et d'égouts.
Ces équipements publics améliorent la qualité de vie des habitants et servent également de voies d'évacuation et de centres de prévention en cas de catastrophe.
Le deuxième objectif est d'améliorer l'utilisation des terrains résidentiels.
Il s'agit d'augmenter la valeur d'usage des terrains en modelant les terrains de forme irrégulière, en intégrant des lots résidentiels étroits et en améliorant les conditions d'accès routier.
Il est ainsi possible de construire des bâtiments conformes à la loi sur les normes de construction, ce qui contribue également à améliorer la valeur patrimoniale du terrain.
La mise en œuvre des projets de réaménagement foncier nécessite une coordination étroite avec la loi sur l'urbanisme.
En particulier, dans le cas de projets mis en œuvre par des organismes publics ou des coopératives qui prévoient d'introduire des fonds publics, le projet est mis en œuvre en tant que projet d'urbanisme après qu'une décision d'urbanisme a été prise.
Cela garantit le caractère public du projet et sa cohérence avec une planification urbaine plus large.
En outre, la loi sur la réaffectation des terres contient des règles de procédure détaillées qui garantissent la transparence et l'équité du projet.
Depuis la formulation du plan du projet jusqu'à la décision sur le plan de réajustement des terres, des explications suffisantes et des possibilités d'entendre les opinions des détenteurs de droits concernés sont fournies à chaque étape, et le système est conçu pour mettre l'accent sur la recherche d'un consensus entre les détenteurs de droits.
Responsables de la mise en œuvre du projet de réaménagement foncier et système de mise en œuvre
La loi sur le réaménagement foncier limite à sept types les entités qui peuvent mettre en œuvre des projets de réaménagement foncier (exécutants).
Cette variété d'exécutants permet de mettre en œuvre les projets de manière flexible en fonction des caractéristiques de la zone et de l'échelle et du caractère du projet.
Types et caractéristiques des exécutants
| Types d'exécutants | Principales caractéristiques | Situations applicables | Titulaire de l'autorisation |
|---|---|---|---|
| Exécution individuelle | Mise en œuvre par les propriétaires fonciers et les titulaires de baux, seuls ou conjointement | Aménagement de terrains résidentiels à petite échelle | Gouverneur de préfecture |
| Exécution collective | Mise en œuvre par sept détenteurs de droits ou plus créant une association | Développement communautaire dirigé par les résidents | Gouverneur de préfecture |
| Application par la société de démarcation | Mise en œuvre par des entreprises privées | Projets de développement à but lucratif | Gouverneur de préfecture |
| Mise en œuvre par les gouvernements locaux | Mise en œuvre par les municipalités et les préfectures | Projets de grande envergure à caractère hautement public | Ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports/gouverneur de préfecture |
| Mise en œuvre par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports | Mise en œuvre directe par le gouvernement national | Projets nationaux | -Gouvernement national |
| Mis en œuvre par l'Agence de renaissance urbaine | Mis en œuvre par l'Agence de renaissance urbaine de l'UR | Projets de rénovation urbaine à grande échelle | Ministre de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure et des transports |
| Mis en œuvre par la Société régionale d'approvisionnement en logements | Mis en œuvre par la Société | Projets visant à fournir des logements | Gouverneur de préfecture |
L'exécution individuelle est la forme la plus élémentaire d'exécution.
Dans le cas d'une exécution individuelle, le projet est mis en œuvre par un seul propriétaire foncier ou titulaire d'un bail, tandis que dans le cas d'une exécution conjointe, le projet est mis en œuvre conjointement par plusieurs titulaires de droits.
Cette méthode est souvent appliquée à des projets de logement de taille relativement modeste et à des projets d'infrastructure liés à la conversion de terres agricoles, et elle est efficace lorsque la relation entre les droits est relativement simple.
La mise en œuvre en partenariat est la forme la plus courante de projet de réajustement foncier.
Au moins sept propriétaires ou locataires de terrains résidentiels créent ensemble une association de réajustement foncier, qui prend la tête de la mise en œuvre du projet.
Le plus grand avantage de cette méthode est que les résidents locaux peuvent participer activement à la planification urbaine.
Les membres de l'association sont directement impliqués dans la prise de décision du projet et peuvent réaliser eux-mêmes les améliorations de leur cadre de vie.
La mise en œuvre par les autorités locales est utilisée pour les projets à caractère public particulièrement élevé ou lorsque la cohérence avec la planification urbaine à grande échelle est importante.
Les municipalités et les préfectures jouant le rôle d'exécutants, il est possible de réaliser des projets d'infrastructure urbaine plus vastes et plus complets.
L'investissement de fonds publics permet également de réaliser des projets non rentables qu'il serait difficile de mener à bien dans le secteur privé.
Ces dernières années, l'importance de la mise en œuvre par les autorités locales s'est accrue du point de vue de la régénération urbaine et de l'urbanisme résistant aux catastrophes.
En particulier, des efforts globaux de la part des entités publiques sont nécessaires pour améliorer les zones densément bâties et pour créer des villes résistantes aux catastrophes, y compris des mesures de lutte contre les tsunamis et les inondations.
Concepts fondamentaux des projets de réajustement des terres : conversion des terres, réduction des terres et réservation des terres
Les concepts les plus importants pour comprendre les projets de réajustement des terres sont la conversion, la réduction et la mise en réserve des terres.
Ces systèmes sont étroitement liés et constituent les éléments clés qui déterminent la réussite du projet.
Mécanisme et importance du système de réaffectation des terres
La conversion des terres est la terre qui est accordée dans le cadre d'un projet de réajustement des terres à la place de la terre précédente (terre précédemment occupée).
Ce système est le mécanisme le plus caractéristique des projets de réajustement foncier et offre une approche fondamentalement différente de la méthode d'acquisition des terres.
L'agencement du terrain de remplacement est déterminé en tenant compte de l'emplacement, de la superficie, de la qualité du sol, de l'utilisation de l'eau, de l'usage et de l'environnement du terrain précédent.
En règle générale, l'emplacement de l'ancien terrain et du terrain de remplacement est considéré comme aussi proche que possible, mais l'emplacement peut être modifié si nécessaire pour garantir la rationalité de l'ensemble du projet.
Le principal avantage du système de conversion des terres est que les propriétaires fonciers peuvent acquérir des terres dans de meilleures conditions sans avoir à les céder.
La mise en œuvre du projet améliore la valeur d'usage et la valeur patrimoniale du terrain en améliorant les routes, les parcs et autres équipements publics et en modelant la forme du terrain résidentiel.
En outre, comme la conversion des terrains succède aux droits du terrain précédent, les procédures compliquées telles que l'enregistrement du transfert de propriété ne sont plus nécessaires.
Nécessité et équité du système de délimitation
La réduction de la superficie du terrain à convertir est une réduction de la superficie du terrain à convertir par rapport à la superficie du terrain précédent, afin de sécuriser le terrain pour les équipements publics et d'augmenter les coûts du projet.
La réduction de la superficie est un élément inévitable et important dans les projets de réajustement foncier, et influe sur la faisabilité du projet.
Il existe deux types de réductions : les réductions publiques et lesréductions de terrains réservés.
Les réductions publiques sont celles qui permettent d'obtenir des terrains pour des équipements publics tels que des routes, des parcs et des rivières.
Ces équipements publics contribuent à améliorer la commodité et la sécurité de l'ensemble de la région, et il est donc jugé raisonnable que tous les détenteurs de droits en partagent équitablement la charge.
La réduction des terres réservées est une réduction de la quantité de terres mises de côté pour garantir les terres réservées afin de couvrir une partie des coûts du projet.
Les terres réservées sont vendues une fois le projet achevé et le produit de la vente est utilisé pour couvrir les coûts du projet.
La fixation du pourcentage de réduction est un facteur extrêmement important qui détermine le succès ou l'échec du projet.
Si le pourcentage de réduction est excessivement élevé, il sera difficile d'obtenir la compréhension des détenteurs de droits et cela empêchera la formation d'un consensus pour le projet.
En revanche, si le pourcentage de réduction est trop faible, il sera difficile d'obtenir les sites d'équipements publics nécessaires et les coûts du projet, ce qui rendra difficile la réalisation du projet.
La fixation d'un taux de réduction approprié nécessite une réflexion approfondie, tenant compte des caractéristiques de la zone, de l'ampleur du projet et du niveau des équipements publics à développer.
Système des terrains réservés et rentabilité des projets
Les terrains réservés sont des terrains mis en réserve pour couvrir les coûts des projets de réajustement foncier.
Les terrains réservés sont créés par la réduction du nombre de pas par les détenteurs de droits dans la zone de mise en œuvre et sont vendus au grand public après l'achèvement du projet.
Le système des terrains réservés est un mécanisme important qui permet le fonctionnement indépendant des projets de réaménagement du territoire.
En finançant une partie des coûts du projet avec le produit de la vente des terrains réservés, la dépendance à l'égard des subventions publiques est réduite et la rentabilité du projet est assurée.
L'existence de terrains réservés favorise également l'arrivée de nouveaux résidents et d'entreprises extérieures à la zone du projet, contribuant ainsi à la revitalisation de la zone.
La détermination de la disposition et de la taille du terrain réservé est un élément important de la planification du projet.
Les terrains réservés sont généralement situés sur des terrains accessibles, bien formés et faciles à utiliser.
Cela permet d'augmenter le prix de vente du terrain réservé et contribue à améliorer la rentabilité du projet.
Ces dernières années, l'accent a également été mis sur la collaboration avec les opérateurs du secteur privé qui utilisent les terrains réservés.
De plus en plus de cas ont été observés où des installations commerciales, médicales et sociales sont attirées par les terrains réservés, améliorant ainsi la commodité de la zone et garantissant la rentabilité du projet.
Procédures et délais de mise en œuvre des projets de réaménagement foncier
Les projets de réaménagement foncier sont mis en œuvre au cours d'un processus long et complexe allant de la phase de planification à l'achèvement du projet.
La mise en œuvre de procédures appropriées à chaque étape et la formation d'un consensus entre les parties concernées sont les clés de la réussite du projet.
Déroulement de la mise en œuvre du projet
La mise en œuvre des projets de réaménagement foncier se déroule selon les étapes suivantes
Phase 1 : Phase de planification et de recherche
C'est à ce stade que la nécessité et la faisabilité du projet sont examinées.
La situation actuelle de la zone est étudiée, les relations de droits sont vérifiées, les méthodes de projet sont examinées et un plan schématique du projet est élaboré.
A ce stade, il est important d'approfondir la compréhension et l'intérêt du projet par des échanges de vues et des réunions d'étude avec les habitants.
Étape 2 : Décision d'urbanisme
Dans le cas d'un projet mis en œuvre par un organisme public ou une association qui prévoit d'introduire des fonds publics, une décision d'urbanisme est nécessaire.
La décision d'urbanisme garantit juridiquement le caractère public du projet et constitue un élément moteur plus fort pour le projet.
Étape 3 : Étape d'approbation du plan du projet
C'est l'étape où le plan du projet, qui définit les détails spécifiques du projet, est approuvé par l'autorité d'approbation.
Dans le cas d'une association, l'approbation est accordée pour la création de l'association, et dans le cas d'un organisme public, l'approbation est accordée pour l'esquisse du projet.
Le plan du projet comprend la zone à couvrir, les grandes lignes de la conception, la période de mise en œuvre du projet et le plan financier.
Phase 4 : Phase de conception de la conversion des terres
Il s'agit de l'étape au cours de laquelle les terres à convertir pour les détenteurs de droits individuels sont spécifiquement conçues sur la base du plan de projet.
Cette phase comprend l'évaluation des anciennes terres, l'aménagement des terres de remplacement, le calcul du taux de réduction et l'établissement des terres à réserver.
À ce stade, il est important d'organiser une série d'entretiens individuels avec les ayants droit afin de parvenir à un consensus.
Phase 5 : Phase de mise en œuvre de la construction
Cette phase implique la mise en œuvre de travaux de construction pour améliorer les équipements publics tels que les routes, les parcs, les réseaux d'eau et d'égouts.
Pendant la période de construction, il faut veiller à minimiser l'impact sur la vie des détenteurs de droits et sur les activités commerciales.
Phase 6 : planification de la conversion des terres et phase de cession
Une fois les travaux de construction terminés, une étude est réalisée pour confirmer l'exécution des travaux et un plan de conversion des terres est établi sur la base des résultats de l'étude.
Après approbation du plan de conversion des terres, les droits sont déterminés par la conversion et la cession des terres.
Phase 7 : Phase de liquidation
Le projet s'achève par la perception et la remise d'un droit de liquidation destiné à ajuster la différence de valeur des terres converties en termes monétaires.
Durée du projet et efforts pour la réduire
La période de mise en œuvre des projets de réaménagement foncier varie considérablement en fonction de l'ampleur et de la complexité du projet, mais elle s'étend généralement sur une période de 10 à 20 ans.
Comme la mise en œuvre de projets sur une longue période a un impact significatif sur les plans de vie des détenteurs de droits et sur l'économie locale, il est nécessaire de raccourcir autant que possible la période de mise en œuvre des projets.
Ces dernières années, diverses initiatives ont été mises en œuvre pour raccourcir la durée des projets.
Dans la méthode de développement par étapes, la zone du projet est divisée en plusieurs zones de construction et le développement est effectué de manière séquentielle, ce qui permet de réaliser les effets du développement à un stade précoce.
L'introduction de la vitalité du secteur privé permet une mise en œuvre efficace du projet en passant des commandes par lots pour la conception et la construction et en utilisant le savoir-faire des opérateurs du secteur privé.
L'utilisation de la technologie numérique améliore la précision de la conception et de la construction et raccourcit les délais grâce à l'utilisation de la technologie d'arpentage en 3D et des systèmes d'information géographique (SIG).
En outre, pour faciliter la recherche d'un consensus, des ateliers avec la participation des résidents et des séances d'information utilisant des technologies de visualisation sont organisés pour promouvoir la compréhension entre les détenteurs de droits et accélérer le processus de recherche d'un consensus.
Avantages et défis des projets de réaffectation des terres
Si les projets de réajustement foncier présentent de nombreux avantages en tant que méthode de développement urbain, ils soulèvent également des questions qui doivent être résolues.
Il est important de bien les comprendre pour pouvoir utiliser et améliorer le projet de manière appropriée.
Principaux avantages des projets de réaffectation des sols
Réalisation d'un développement global de l'infrastructure urbaine
Le principal avantage des projets de réajustement foncier est la possibilité d'améliorer globalement les infrastructures urbaines telles que les routes, les parcs, les réseaux d'eau et d'égouts.
Le développement systématique des infrastructures, qui est difficile à réaliser avec des projets individuels, améliore considérablement la commodité et la sécurité de toute la région.
En particulier, le développement intégré des artères et des routes quotidiennes peut simultanément éliminer les embouteillages et assurer la sécurité des piétons.
Charge réduite pour les propriétaires fonciers
Un autre avantage majeur par rapport à la méthode d'acquisition des terrains est que la charge financière pour le propriétaire est insignifiante.
En effet, ils ne peuvent participer au projet qu'en fournissant des terrains par le biais d'une réduction de leur propriété foncière, et n'ont pas besoin de réunir un grand nombre de fonds.
En outre, comme la valeur patrimoniale des terres augmente à la suite de la mise en œuvre du projet, on peut s'attendre à ce que l'augmentation de la valeur dépasse la réduction de la surface due à la réduction de l'empreinte au sol.
Maintien et développement des communautés locales
Dans les projets de réajustement foncier, il est possible pour les anciens résidents de rester dans la même zone.
Cela leur permet d'améliorer leur cadre de vie tout en maintenant la communauté locale existante.
En outre, la participation des résidents au processus de mise en œuvre du projet contribue à améliorer la cohésion locale.
Réalisation d'une planification flexible de l'utilisation des terres
Le système de conversion des terres permet de réorganiser la forme et la disposition des terres de manière rationnelle.
L'utilisation efficace des terres est favorisée par la mise en forme des terrains de forme irrégulière, l'intégration de lots résidentiels étroits et la garantie de conditions d'accès routier appropriées.
En outre, la révision du zonage permet d'adapter l'utilisation des terres aux besoins de l'époque.
Défis rencontrés par les projets de réajustement foncier
Mise en œuvre du projet à long terme
Le plus grand défi auquel sont confrontés les projets de réajustement foncier est la longue durée du projet.
Il s'écoule souvent plus de dix ans entre la formation d'un consensus et l'achèvement du projet, et l'évolution des conditions socio-économiques au cours de cette période peut nécessiter une révision du plan initial.
Cette période prolongée affecte la planification des moyens de subsistance des détenteurs de droits et augmente également les coûts du projet.
Processus complexe de recherche de consensus
Dans les projets de réajustement foncier impliquant un grand nombre de détenteurs de droits, il est extrêmement difficile d'obtenir l'accord de toutes les parties.
En particulier, il peut y avoir des conflits d'intérêts entre les détenteurs de droits concernant le taux de réduction ou la disposition des terres à convertir.
La recherche prolongée d'un consensus augmente le risque de retard ou d'annulation du projet.
Assurer la rentabilité du projet
L'évolution récente du prix des terrains et l'augmentation des coûts de construction ont rendu de plus en plus difficile la rentabilité des projets.
En particulier, si le prix de vente des terrains réservés est inférieur aux prévisions, les coûts du projet ne seront pas couverts et une aide publique supplémentaire sera nécessaire.
Répondre au vieillissement de la société
En raison du vieillissement des détenteurs de droits, il y a de plus en plus de cas où il leur est difficile de comprendre les projets et d'y participer.
En outre, la complexité croissante des relations entre les droits en raison de l'héritage est un autre facteur qui rend difficile l'obtention d'un consensus.
Efforts pour résoudre les problèmes
Diverses mesures d'amélioration sont envisagées et mises en œuvre pour résoudre ces problèmes.
La diversification des méthodes de projet permet une gestion flexible des projets par le biais d'une maintenance progressive et d'une mise en œuvre partielle des projets.
L'utilisation de la technologie numérique permet d' améliorer l'efficacité de la conception et de la construction et d'améliorer la fourniture d'informations aux détenteurs de droits.
Dans le cadre de l'introduction de la vitalité du secteur privé, l'utilisation des méthodes de PPP (partenariat public-privé) a rendu les projets plus efficaces et plus rentables.
En termes de réforme institutionnelle, la loi sur le réajustement des terres a été modifiée pour simplifier les procédures et faciliter les projets.
Conclusion.
Les projets de réajustement foncier sont un système qui joue un rôle important dans le développement urbain japonais depuis plus de 70 ans.
Sa valeur en tant que méthode globale de développement urbain qui réalise simultanément l'amélioration des équipements publics et l'amélioration de l'utilisation des terrains résidentiels, avec le mécanisme unique de réajustement des terrains en son centre, restera inchangée à l'avenir.
Comme l'explique cet article, les projets de réajustement foncier présentent de nombreux avantages, mais aussi des difficultés, telles que des périodes de projet prolongées et des processus complexes de recherche de consensus.
Cependant, des améliorations continues sont apportées à ces défis grâce à l'utilisation de la technologie numérique, à l'introduction de la vitalité du secteur privé et aux réformes institutionnelles.
En particulier, les projets de réaménagement du territoire deviennent encore plus importants dans la perspective du développement d'une société du troisième âge, de la lutte contre le changement climatique et de la création de villes durables.
Les projets de réaffectation des sols ont le potentiel de fournir des solutions efficaces aux défis auxquels la société moderne est confrontée, tels que le renforcement des fonctions de prévention et d'atténuation des catastrophes, la réduction de l'impact sur l'environnement et le maintien et le développement des communautés locales.
Pour ceux qui envisagent des projets de réaménagement du territoire à l'avenir, il est important de bien comprendre les caractéristiques du projet et la situation réelle de la zone, et de procéder avec les conseils d'experts appropriés.
Il est également important de garder à l'esprit que la compréhension et la coopération de toutes les parties concernées sont essentielles à la réussite du projet, et qu'il convient de mettre l'accent sur un processus minutieux de recherche de consensus.
Chez INA & Associates, nous nous appuyons sur notre vaste expérience et notre expertise en matière de développement immobilier, y compris les projets de réajustement foncier, pour répondre aux besoins de nos clients en matière d'utilisation des terres.
Si vous avez des questions ou des préoccupations concernant les projets de réaménagement foncier, n'hésitez pas à nous contacter.
Nous ferons tout notre possible pour vous aider à tirer le meilleur parti de votre bien précieux - votre terrain - et à contribuer au développement de votre région.
Questions fréquemment posées
Q1 : La participation à un projet de réaménagement foncier réduit-elle toujours la superficie des terres ?
R1 : Dans un projet de réaménagement foncier, la superficie du terrain est généralement réduite par une diminution du nombre de lots afin de sécuriser les terrains pour les équipements publics et d'augmenter les coûts du projet.
Cependant, l'amélioration des équipements publics tels que les routes et les parcs améliore la commodité du terrain et augmente la valeur par unité de surface (valeur du terrain), de sorte que l'on peut s'attendre à une augmentation de la valeur de l'actif qui dépasse la réduction de la surface.
En outre, en fonction des conditions du terrain précédent et du plan du projet, le taux de réduction peut être maintenu à un niveau relativement bas.
Q2 : Le terrain actuel peut-il être utilisé pendant le projet de réaménagement foncier ?
R2 : En principe, il est possible de continuer à utiliser le terrain existant pendant la durée du projet.
Cependant, il peut y avoir des restrictions temporaires d'utilisation en fonction de l'avancement de la construction.
En outre, le terrain peut être utilisé à un endroit différent du site précédent en raison de la désignation d'un site de remplacement provisoire.
Les conditions spécifiques d'utilisation sont déterminées en fonction du plan du projet et du calendrier de construction, et il est donc nécessaire de consulter suffisamment l'exécuteur.
Q3 : Si des détenteurs de droits s'opposent au projet de réaménagement foncier, celui-ci peut-il être mis en œuvre ?
R3 : Les projets de réaménagement foncier ne nécessitent pas le consentement de tous les détenteurs de droits.
Dans le cas d'une mise en œuvre en partenariat, il est possible d'établir un partenariat avec le consentement de plus de deux tiers des propriétaires de logements, etc.
Toutefois, la compréhension et la coopération du plus grand nombre possible de détenteurs de droits sont importantes pour la bonne mise en œuvre du projet, et il est nécessaire d'expliquer avec soin et de s'efforcer d'obtenir un consensus.
Q4 : Comment les coûts des projets de réaffectation des terres sont-ils supportés ?
R4 : Les coûts des projets de réaffectation des terres sont principalement couverts par les méthodes suivantes
Fonds de cession des terres réservées: produit de la vente des terres réservées dans la zone du projet.
Subventions publiques: subventions des gouvernements nationaux et locaux.
Contributions des détenteurs de droits: argent supporté par les détenteurs de droits selon les besoins.
Réduction de l' utilisation des terres : la part supportée par les détenteurs de droits sur les terres.
Fondamentalement, la charge est principalement supportée par les détenteurs de droits par le biais de la réduction de la superficie des terres, et la charge financière pesant sur les détenteurs de droits est comparativement mineure.
Q5 : Qu'adviendra-t-il des droits fonciers après l'achèvement du projet de réaffectation des terres ?
R5 : Après l'achèvement du projet, de nouveaux droits sont déterminés par le processus de réajustement des terres.
Les droits tels que la propriété et le droit de bail de l'ancien terrain seront transférés au nouveau terrain.
La différence de valeur du nouveau terrain sera ajustée par un paiement de liquidation.
Après la cession du terrain converti, celui-ci est enregistré avec le nouveau numéro et la nouvelle superficie du terrain, et les transactions foncières normales peuvent être effectuées.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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