Importancia y Beneficios de los Proyectos de Reajuste de Tierras Urbanas

Los proyectos de reajuste del suelo son un sistema que desempeña un papel crucial en el desarrollo urbano moderno.

Este proyecto es un método integral de desarrollo urbano aplicado de acuerdo con la Ley de Reajuste Territorial para mejorar los equipamientos públicos y promover el uso del suelo residencial en las zonas de planificación urbana.

En los últimos años, con el aumento de la concentración de población en las zonas urbanas y la creciente demanda de revitalizar las zonas urbanas envejecidas, los proyectos de reajuste del suelo han atraído aún más atención.

En concreto, los proyectos de reajuste del suelo aportan soluciones eficaces a problemas complejos de uso del suelo que son difíciles de resolver con los métodos convencionales de adquisición de terrenos.

La característica más importante de este proyecto es el mecanismo único de conversión del suelo.

La conversión de tierras se refiere a las tierras que se conceden de nuevo una vez finalizado el proyecto, sustituyendo a las que existían antes de la ejecución del proyecto (tierras anteriores).

Este mecanismo permite a los propietarios adquirir terrenos con mejores condiciones de vida y mayor comodidad, esencialmente sin incurrir en ninguna carga financiera.

Los proyectos de reajuste de tierras se posicionan como un método de desarrollo urbano integral que va más allá de la mera reasignación de terrenos y pretende mejorar el valor de toda la zona.

Al mejorar la forma y disposición de las viviendas de forma racional, junto con el desarrollo de carreteras, parques y otros equipamientos públicos, el proyecto mejora simultáneamente la calidad del entorno vital y hace un uso eficaz del suelo.

El proyecto también es único en el sentido de que hace hincapié en la creación de consenso entre los residentes locales.

La comprensión y cooperación suficientes de los titulares de derechos pertinentes son esenciales para la ejecución del proyecto, que requiere procedimientos muy transparentes y explicaciones cuidadosas.

Debido a estas características, los proyectos de reajuste de tierras van más allá de los meros proyectos de desarrollo físico y tienen un significado social al profundizar en los lazos de la comunidad local.

Base jurídica y marco institucional de los proyectos de reajuste de tierras

Los proyectos de reajuste de tierras se ejecutan sobre la base de la Ley de Reajuste de Tierras (Ley nº 119 de 1954), promulgada en 1954.

Esta ley nació de la necesidad de mejorar las infraestructuras urbanas durante el periodo de reconstrucción de posguerra y ha seguido funcionando como el sistema central para el desarrollo urbano en Japón hasta la actualidad.

El artículo 2 de la Ley de Reajuste del Suelo define un proyecto de reajuste del suelo como "un proyecto relativo al cambio de parcelas y al establecimiento o cambio de instalaciones públicas en terrenos dentro de una zona de planificación urbana de acuerdo con esta ley, con el fin de mejorar las instalaciones públicas y promover el uso del suelo residencial".

Como se desprende claramente de esta definición, los proyectos de reajuste del suelo tienen dos objetivos principales.

El primer objetivo es mejorar los equipamientos públicos.

Esto incluye la construcción o ampliación de nuevas carreteras, el desarrollo de parques y zonas verdes y la mejora de los servicios vitales, como los sistemas de agua y alcantarillado.

Estas instalaciones públicas mejoran la calidad de vida de los residentes locales y también sirven como rutas de evacuación y centros de prevención de desastres en caso de catástrofe.

El segundo objetivo es mejorar el uso del suelo residencial.

Esto significa aumentar el valor de uso del suelo dando forma a terrenos de forma irregular, integrando parcelas de viviendas estrechas y mejorando las condiciones de acceso por carretera.

Como resultado, se pueden construir edificios que cumplan la Ley de Normas de Edificación, lo que también contribuye a mejorar el valor patrimonial del terreno.

La ejecución de los proyectos de reajuste del suelo requiere una estrecha coordinación con la Ley de Urbanismo.

En particular, en el caso de proyectos ejecutados por organismos públicos o cooperativas que prevean la introducción de fondos estatales, el proyecto se ejecuta como proyecto de planificación urbana una vez adoptada una decisión urbanística.

Esto garantiza el carácter público del proyecto y su coherencia con una planificación urbana más amplia.

La Ley de Reajuste Territorial también establece normas de procedimiento detalladas para garantizar la transparencia y equidad del proyecto.

Desde la formulación del plan del proyecto hasta la decisión sobre el plan de reajuste de tierras, en cada etapa se dan explicaciones suficientes y se da la oportunidad de escuchar las opiniones de los titulares de derechos pertinentes, y el sistema está diseñado para hacer hincapié en la búsqueda del consenso de los titulares de derechos.

Ejecutores del proyecto de reajuste de tierras y sistema de ejecución

La Ley de Reajuste de Tierras limita a siete tipos las entidades que pueden llevar a cabo proyectos de reajuste de tierras (ejecutores).

Esta variedad de ejecutores permite aplicar los proyectos con flexibilidad en función de las características de la zona y de la escala y el carácter del proyecto.

Tipos y características de los ejecutores

La ejecución individual es la forma más básica de ejecución.

En el caso de la ejecución unipersonal, el proyecto es ejecutado por un único propietario o arrendatario, mientras que en el caso de la ejecución conjunta, el proyecto es ejecutado conjuntamente por varios titulares de derechos.

Este método suele aplicarse a urbanizaciones relativamente pequeñas y al desarrollo de infraestructuras asociadas a la reconversión de tierras agrícolas, y resulta eficaz cuando las relaciones de derechos son relativamente sencillas.

La ejecución en asociación es la forma más común de proyecto de reajuste de tierras.

Siete o más propietarios o arrendatarios de terrenos residenciales crean conjuntamente una asociación de reajuste de tierras, que actúa entonces como entidad del proyecto.

La mayor ventaja de este método es que los residentes locales pueden participar activamente en la planificación urbanística.

Los miembros de la asociación participan directamente en la toma de decisiones del proyecto y pueden realizar con sus propias manos las mejoras de su entorno vital.

La ejecución por parte de las autoridades locales se utiliza para proyectos de carácter especialmente público o en los que es importante la coherencia con la planificación urbana de área amplia.

Con los municipios y prefecturas actuando como ejecutores, es posible llevar a cabo un desarrollo de infraestructuras urbanas más amplio y a mayor escala.

La inversión de fondos públicos también permite llevar a cabo proyectos poco rentables que difícilmente podrían realizarse en el sector privado.

En los últimos años, la importancia de la ejecución por parte de las autoridades locales ha aumentado desde la perspectiva de la regeneración urbana y el urbanismo resistente a los desastres.

En particular, se requieren esfuerzos integrales por parte de las entidades públicas para mejorar las zonas densamente edificadas y crear ciudades resistentes a los desastres, incluidas las medidas contra tsunamis e inundaciones.

Conceptos básicos de los proyectos de reajuste de tierras: conversión de tierras, reducción de tierras y reserva de tierras

Los conceptos más importantes para entender los proyectos de reajuste territorial son la conversión, la reducción y la reserva de tierras.

Estos sistemas están estrechamente interrelacionados y son los elementos centrales que determinan el éxito del proyecto.

Mecanismo e importancia del sistema de reajuste de tierras

La conversión de tierras son las tierras que se conceden en un proyecto de reajuste de tierras en lugar de las tierras anteriores (tierras previamente ocupadas).

Este sistema es el mecanismo más característico de los proyectos de reajuste de tierras y ofrece un enfoque fundamentalmente distinto del método de adquisición de tierras.

El trazado del terreno de reemplazo se determina teniendo en cuenta de forma exhaustiva la ubicación, la superficie del terreno, la calidad del suelo, el uso del agua, el uso y el entorno del terreno anterior.

Como norma general, se tiene en cuenta la ubicación del terreno anterior y del terreno de reemplazo para que estén lo más cerca posible, pero la ubicación puede cambiarse según sea necesario para garantizar la racionalidad del proyecto global.

La principal ventaja del sistema de reconversión de tierras es que los propietarios pueden adquirir tierras con mejores condiciones sin tener que renunciar a ellas.

La ejecución del proyecto mejora el valor de uso y el valor patrimonial del terreno al mejorar las carreteras, los parques y otros equipamientos públicos y dar forma al suelo residencial.

Además, como la conversión del terreno sucede a los derechos del terreno anterior tal cual, ya no son necesarios procedimientos complicados como el registro de la transferencia de propiedad.

Necesidad y equidad del sistema de demarcación

La reducción de la superficie de los terrenos que se van a convertir es una reducción de la superficie de los terrenos que se van a convertir con respecto a la superficie de los terrenos anteriores, con el fin de garantizar terrenos para equipamientos públicos y aumentar los costes del proyecto.

La reducción de la superficie es un elemento inevitable e importante en los proyectos de reajuste de tierras, e influye en la viabilidad del proyecto.

Existen dos tipos de reducciones : las reducciones públicas y las reducciones de terrenos reservados.

Las reducciones públicas son las que aseguran terrenos para equipamientos públicos como carreteras, parques y ríos.

Estas instalaciones públicas contribuyen a mejorar la comodidad y seguridad de toda la región, por lo que se considera razonable que todos los titulares de derechos compartan la carga equitativamente.

La reducción de las tierras reservadas es una reducción de la cantidad de tierras reservadas para cubrir una parte de los costes del proyecto.

Las tierras reservadas se venden una vez finalizado el proyecto y los ingresos se destinan a cubrir los costes del mismo.

La fijación del porcentaje de reducción es un factor extremadamente importante que determina el éxito o el fracaso del proyecto.

Si el porcentaje de reducción es excesivamente alto, será difícil conseguir la comprensión de los titulares de los derechos y esto dificultará la formación de un consenso para el proyecto.

Por otro lado, si el porcentaje de reducción es demasiado bajo, será difícil conseguir los emplazamientos de las instalaciones públicas necesarias y los costes del proyecto, lo que dificultará su realización.

La fijación de un porcentaje de reducción adecuado requiere una cuidadosa reflexión, teniendo en cuenta las características de la zona, la escala del proyecto y el nivel de equipamiento público que se va a desarrollar.

Sistema de suelo reservado y rentabilidad del proyecto

Las tierras reservadas se reservan para cubrir los costes de los proyectos de reajuste de tierras.

Las tierras reservadas se crean mediante la reducción de los pasos de los titulares de derechos en la zona de ejecución y se venden al público tras la finalización del proyecto.

El sistema de tierras reservadas es un mecanismo importante que permite a los proyectos de reajuste de tierras funcionar de forma independiente.

Al financiar parte de los costes del proyecto con los ingresos de la venta de tierras reservadas, se reduce la dependencia de las subvenciones públicas y se garantiza la rentabilidad del proyecto.

La existencia de terrenos reservados favorece también la entrada de nuevos residentes y empresas de fuera de la zona del proyecto, contribuyendo así a la revitalización de la zona.

Determinar la disposición y el tamaño del terreno reservado es una consideración importante en la planificación del proyecto.

Por lo general, los terrenos reservados se reservan en terrenos accesibles, bien formados y fáciles de utilizar.

Esto permite aumentar el precio de venta del terreno reservado y contribuye a mejorar la rentabilidad del proyecto.

En los últimos años, también se ha hecho hincapié en la colaboración con operadores del sector privado que utilizan terrenos reservados.

Se ha observado un número creciente de casos en los que se atraen instalaciones comerciales, médicas y asistenciales a los terrenos reservados, mejorando así simultáneamente la comodidad de la zona y garantizando la rentabilidad del proyecto.

Procedimientos y plazos de ejecución de los proyectos de reajuste de tierras

Los proyectos de reajuste de tierras se ejecutan a través de un proceso largo y complejo que va desde la fase de planificación hasta la finalización del proyecto.

La aplicación de procedimientos adecuados en cada etapa y la formación de un consenso entre las partes implicadas son las claves del éxito del proyecto.

Flujo básico de la ejecución del proyecto

La ejecución de los proyectos de reajuste de tierras pasa por las siguientes fases

Fase 1: Fase de planificación e investigación

En esta fase se examinan la necesidad y la viabilidad del proyecto.

Se estudia la situación actual de la zona, se determinan las relaciones de derechos, se examinan los métodos del proyecto y se elabora un plan esquemático del mismo.

En esta fase, es importante profundizar en la comprensión y el interés por el proyecto mediante intercambios de opiniones y reuniones de estudio con los residentes locales.

Fase 2: Fase de decisión urbanística

En el caso de un proyecto ejecutado por un organismo público o una asociación que tenga previsto introducir fondos estatales, se requiere una decisión de planificación urbanística.

La decisión urbanística garantiza jurídicamente el carácter público del proyecto y proporciona una mayor fuerza motriz al mismo.

Fase 3: Fase de aprobación del plan del proyecto

Esta es la etapa en la que el plan del proyecto, que define los detalles específicos del proyecto, es aprobado por la autoridad competente.

En el caso de una asociación, la aprobación se concede para el establecimiento de la asociación, y en el caso de un organismo público, la aprobación se concede para el esbozo del diseño.

El plan del proyecto incluye el área que se va a cubrir, el esquema del diseño, el periodo de ejecución del proyecto y el plan financiero.

Fase 4: Fase de diseño de la conversión del terreno

Esta es la fase en la que se diseñan específicamente las tierras que se van a convertir para los titulares de derechos individuales basándose en el plan del proyecto.

Incluye la evaluación de las antiguas tierras, el trazado de las tierras de sustitución, el cálculo del porcentaje de reducción y el establecimiento de las tierras que se reservarán.

En esta fase, es importante celebrar consultas individuales con los titulares de los derechos para llegar a un consenso.

Fase 5: Fase de ejecución de las obras

Esta fase implica la realización de obras de construcción para mejorar las instalaciones públicas, como carreteras, parques y sistemas de agua y alcantarillado.

Durante el periodo de construcción, hay que procurar minimizar el impacto sobre la vida de los titulares de derechos y las actividades comerciales.

Fase 6: Planificación de la reconversión del suelo y fase de enajenación

Una vez finalizadas las obras de construcción, se lleva a cabo una inspección para confirmar la ejecución de las obras y se elabora un plan de reconversión del terreno basado en los resultados de la inspección.

Una vez aprobado el plan de reconversión del terreno, se determinan los derechos mediante la reconversión del terreno y la enajenación.

Fase 7: Fase de liquidación

El proyecto se completa con el cobro y la entrega de una tasa de liquidación para ajustar la diferencia de valor del terreno convertido en términos monetarios.

Duración del proyecto y esfuerzos por acortar su duración

El periodo de ejecución de los proyectos de reajuste de tierras varía mucho en función de la escala y complejidad del proyecto, pero suele durar entre 10 y 20 años.

Dado que la ejecución de los proyectos durante un largo periodo de tiempo tiene un impacto significativo en los planes de vida de los titulares de derechos y en la economía local, es necesario acortar el periodo del proyecto en la medida de lo posible.

En los últimos años, se han tomado diversas iniciativas para acortar el periodo del proyecto.

En el método de desarrollo por fases, el área del proyecto se divide en varias zonas de construcción y el desarrollo se lleva a cabo secuencialmente, lo que permite que los efectos del desarrollo se hagan realidad en una fase temprana.

La introducción de la vitalidad del sector privado permite la ejecución eficaz de los proyectos mediante la realización de pedidos por lotes para el diseño y la construcción y la utilización de los conocimientos técnicos de los operadores del sector privado.

El uso de la tecnología digital mejora la precisión del diseño y la construcción y acorta los plazos mediante el uso de la tecnología topográfica en 3D y los sistemas de información geográfica (SIG).

Además, para facilitar la creación de consenso, se celebran talleres con la participación de los residentes y sesiones informativas utilizando tecnología de visualización para promover el entendimiento entre los titulares de derechos y acelerar el proceso de creación de consenso.

Ventajas y retos de los proyectos de reajuste de tierras

Aunque los proyectos de reajuste de tierras tienen muchas ventajas como método de desarrollo urbano, también hay problemas que deben resolverse.

Comprenderlos con precisión es importante para utilizar y mejorar adecuadamente el proyecto.

Principales ventajas de los proyectos de reajuste de tierras

Realización de un desarrollo integral de las infraestructuras urbanas

La principal ventaja de los proyectos de reajuste de tierras es la posibilidad de mejorar de forma integral infraestructuras urbanas como carreteras, parques y sistemas de agua y alcantarillado.

El desarrollo sistemático de infraestructuras, difícil de conseguir con desarrollos individuales, mejora notablemente la comodidad y seguridad de toda la región.

En particular, el desarrollo integrado de arterias y vías de circulación diaria puede eliminar simultáneamente la congestión del tráfico y garantizar la seguridad de los peatones.

Menor carga para los propietarios

Otra gran ventaja en comparación con el método de adquisición de terrenos es que la carga financiera para el propietario es insignificante.

Básicamente, pueden participar en el proyecto sólo aportando terrenos mediante una reducción de la cantidad de los mismos, y no necesitan recaudar una gran cantidad de fondos.

Además, como el valor del terreno aumenta como resultado de la ejecución del proyecto, cabe esperar que el aumento de valor supere la reducción de superficie debida a la reducción de la huella.

Mantenimiento y desarrollo de las comunidades locales

En los proyectos de reajuste de tierras, es posible que los residentes anteriores permanezcan en la misma zona.

Esto les permite mejorar su entorno vital al tiempo que mantienen la comunidad local existente.

Además, la participación de los residentes en el proceso de ejecución del proyecto contribuye a mejorar la cohesión local.

Planificación flexible del uso del suelo

El sistema de reconversión del suelo permite reorganizar la forma y la disposición del terreno de manera racional.

Se fomenta el uso eficaz del suelo mediante la configuración de terrenos de forma irregular, la integración de parcelas residenciales estrechas y la garantía de unas condiciones adecuadas de acceso por carretera.

Además, junto con la revisión de la zonificación, el uso del suelo puede adaptarse a las necesidades de cada momento.

Retos de los proyectos de reajuste territorial

Ejecución del proyecto a largo plazo

El mayor reto al que se enfrentan los proyectos de reajuste territorial es la larga duración de los mismos.

A menudo transcurren más de 10 años desde la formación de un consenso hasta la finalización del proyecto, y los cambios en las condiciones socioeconómicas durante este periodo pueden hacer necesaria una revisión del plan inicial.

La prolongación del periodo afecta a la planificación de los medios de subsistencia de los titulares de derechos y también aumenta los costes del proyecto.

Complejo proceso de creación de consenso

En los proyectos de reajuste de tierras en los que participa un gran número de titulares de derechos, es extremadamente difícil obtener el acuerdo de todas las partes.

En particular, puede haber conflictos de intereses entre los titulares de derechos en relación con la tasa de reducción o la disposición de las tierras que se van a reconvertir.

La búsqueda prolongada de consenso aumenta el riesgo de retrasos o cancelación del proyecto.

Garantizar la rentabilidad del proyecto

La reciente evolución del precio del suelo y el aumento de los costes de construcción hacen cada vez más difícil garantizar la rentabilidad de los proyectos.

En concreto, si el precio de venta de los terrenos reservados es inferior al previsto, habrá un déficit en los costes del proyecto y se necesitarán ayudas públicas adicionales.

Responder al envejecimiento de la sociedad

Debido al envejecimiento de los titulares de derechos, cada vez son más los casos en que les resulta difícil comprender los proyectos y participar en ellos.

Además, la creciente complejidad de las relaciones de derechos debido a la herencia es otro factor que dificulta el consenso.

Esfuerzos para resolver los problemas

Se están estudiando y aplicando diversas medidas de mejora para resolver estos problemas.

La diversificación de los métodos de proyecto permite una gestión flexible de los proyectos mediante el mantenimiento por fases y la ejecución parcial de los proyectos.

Se está recurriendo a la tecnología digital para mejorar la eficiencia del diseño y la construcción y mejorar el suministro de información a los titulares de derechos.

En la introducción de la vitalidad del sector privado, el uso de métodos de APP (Asociación Público-Privada) ha hecho que los proyectos sean más eficientes y más rentables.

En cuanto a la reforma institucional, se ha modificado la Ley de Reajuste Territorial para simplificar los procedimientos y facilitar los proyectos.

Conclusiones.

Los proyectos de reajuste de tierras son un sistema que ha desempeñado un papel importante en el desarrollo urbano japonés durante más de 70 años.

Su valor como método integral de desarrollo urbano que realiza simultáneamente la mejora de las instalaciones públicas y la potenciación del uso residencial del suelo, con el mecanismo único del reajuste del suelo como núcleo, permanecerá inalterado en el futuro.

Como se explica en este artículo, aunque los proyectos de reajuste del suelo tienen muchas ventajas, también hay retos como los prolongados periodos de los proyectos y los complejos procesos de búsqueda de consenso.

Sin embargo, se están introduciendo mejoras continuas en estos retos mediante el uso de la tecnología digital, la introducción de la vitalidad del sector privado y las reformas institucionales.

En particular, los proyectos de reajuste de tierras están cobrando aún más importancia desde la perspectiva del desarrollo de una sociedad superenvejecida, la lucha contra el cambio climático y la creación de ciudades sostenibles.

Los proyectos de reajuste de tierras tienen el potencial de aportar soluciones eficaces a los retos a los que se enfrenta la sociedad moderna, como reforzar las funciones de prevención y mitigación de catástrofes, reducir el impacto medioambiental y mantener y desarrollar las comunidades locales.

Para quienes se planteen realizar proyectos de reajuste de tierras en el futuro, es importante comprender plenamente las características del proyecto y la situación real de la zona, y proceder con el asesoramiento de los expertos adecuados.

También es importante tener en cuenta que la comprensión y la cooperación de todas las partes implicadas son esenciales para el éxito del proyecto, y debe hacerse hincapié en un cuidadoso proceso de creación de consenso.

En INA & Associates, nos basamos en nuestra amplia experiencia y conocimientos en el desarrollo inmobiliario, incluidos los proyectos de reajuste de tierras, para satisfacer las necesidades de utilización del suelo de nuestros clientes.

Si tiene alguna pregunta o duda sobre los proyectos de reajuste de tierras, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Haremos todo lo que esté en nuestra mano para ayudarle a sacar el máximo partido de su valioso activo, el suelo, y contribuir al desarrollo de su región.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿La participación en un proyecto de reajuste de tierras reduce siempre la superficie del terreno?

R1: En un proyecto de reajuste de tierras, la superficie del terreno suele reducirse de forma escalonada con el fin de garantizar terrenos para instalaciones públicas y aumentar los costes del proyecto.

Sin embargo, la mejora de instalaciones públicas como carreteras y parques mejora la comodidad del terreno y aumenta el valor por unidad de superficie (valor del terreno), por lo que cabe esperar un aumento del valor del activo superior a la reducción de la superficie.

Además, dependiendo de las condiciones del terreno anterior y del plan del proyecto, el índice de reducción puede mantenerse relativamente bajo.

P2: ¿Pueden utilizarse los terrenos actuales durante el proyecto de reajuste de tierras?

A2: En principio, es posible seguir utilizando los terrenos actuales durante el periodo del proyecto.

Sin embargo, puede haber restricciones temporales de uso en función del avance de las obras.

Además, el terreno puede utilizarse en una ubicación diferente de la anterior debido a la designación de un emplazamiento provisional de sustitución.

Las condiciones específicas de uso se determinan en función del plan del proyecto y del calendario de construcción, por lo que es necesario consultar suficientemente al ejecutor.

P3: Si hay titulares de derechos que se oponen al proyecto de reajuste de tierras, ¿puede ejecutarse el proyecto?

A3: Los proyectos de reajuste de tierras no requieren el consentimiento de todos los titulares de derechos.

En el caso de la ejecución en asociación, es posible establecer una asociación con el consentimiento de más de dos tercios de los propietarios de terrenos de vivienda, etc.

Sin embargo, la comprensión y cooperación del mayor número posible de titulares de derechos es importante para la buena ejecución del proyecto, por lo que se requiere una explicación cuidadosa y esfuerzos para lograr el consenso.

P4: ¿Cómo se sufragan los costes de los proyectos de reajuste de tierras?

R4: Los costes de los proyectos de reajuste de tierras se sufragan principalmente por los siguientes métodos

Fondos para la enajenación de tierras reservadas: ingresos procedentes de la venta de tierras reservadas en la zona del proyecto.

Subvenciones públicas: subvenciones del gobierno nacional y de los gobiernos locales.

Contribuciones de los titulares de derechos: dinero sufragado por los titulares de derechos según sea necesario

Reducción del uso de la tierra: parte a cargo de los titulares de derechos sobre la tierra.

Básicamente, la carga la soportan principalmente los titulares de derechos a través de la reducción de la cantidad de tierra, y la carga financiera para los titulares de derechos es comparativamente menor.

P5: ¿Qué ocurrirá con los derechos sobre la tierra una vez finalizado el proyecto de reajuste de tierras?

R5: Una vez finalizado el proyecto, el proceso de reajuste de tierras determinará nuevos derechos.

Los derechos de propiedad y arrendamiento de los terrenos anteriores se transferirán a los nuevos terrenos.

La diferencia de valor del nuevo terreno se ajustará mediante un pago de liquidación.

Tras la enajenación del terreno reconvertido, se registra con el nuevo número de terreno y superficie, y se pueden realizar las transacciones de terrenos normales.