Projeto de Readequação de Terras: Desenvolvimento Urbano Moderno

Os projetos de readequação de terrenos são um sistema que desempenha um papel crucial no desenvolvimento urbano moderno.

Esse projeto é um método abrangente de desenvolvimento urbano implementado de acordo com a Lei de Reajuste de Terrenos para melhorar as instalações públicas e promover o uso de terrenos residenciais em áreas de planejamento urbano.

Nos últimos anos, com o aumento da concentração populacional em áreas urbanas e a crescente demanda para revitalizar áreas urbanas envelhecidas, os projetos de readequação de terrenos têm atraído ainda mais atenção.

Em particular, os projetos de readequação de terrenos oferecem soluções eficazes para problemas complexos de uso de terrenos que são difíceis de resolver usando métodos convencionais de aquisição de terrenos.

A característica mais importante desse projeto é o mecanismo exclusivo de conversão de terras.

A conversão de terras refere-se às terras que são concedidas recentemente após a conclusão do projeto, substituindo as terras que existiam antes da implementação do projeto (terras anteriores).

Esse mecanismo permite que os proprietários de terras adquiram terras com melhores condições de vida e maior comodidade, essencialmente sem incorrer em nenhum ônus financeiro.

Os projetos de readequação de terrenos são posicionados como um método de desenvolvimento urbano abrangente que vai além da mera realocação de terrenos e visa melhorar o valor de toda a área.

Ao melhorar a forma e o layout dos locais de moradia de maneira racional, juntamente com o desenvolvimento de estradas, parques e outras instalações públicas, o projeto melhora simultaneamente a qualidade do ambiente de vida e faz uso eficaz da terra.

O projeto também é único no sentido de enfatizar a construção de consenso entre os residentes locais.

A compreensão e a cooperação suficientes dos titulares de direitos relevantes são essenciais para a implementação do projeto, que exige procedimentos altamente transparentes e explicações cuidadosas.

Devido a essas características, os projetos de readequação de terras vão além de meros projetos de desenvolvimento físico e têm um significado social ao aprofundar os laços da comunidade local.

Base jurídica e estrutura institucional dos projetos de readequação de terras

Os projetos de readequação de terras são implementados com base na Lei de Readequação de Terras (Lei nº 119 de 1954), que foi promulgada em 1954.

Essa lei nasceu da necessidade de melhorar a infraestrutura urbana durante o período de reconstrução pós-guerra e continuou a funcionar como o sistema central para o desenvolvimento urbano no Japão até os dias atuais.

O artigo 2 da Lei de Reajuste de Terrenos define um projeto de reajuste de terrenos como "um projeto relacionado à mudança de parcelas de terrenos e ao estabelecimento ou mudança de instalações públicas em terrenos dentro de uma área de planejamento urbano de acordo com esta Lei, a fim de melhorar as instalações públicas e promover o uso de terrenos residenciais".

Como fica claro nessa definição, os projetos de readequação de terrenos têm dois objetivos principais.

O primeiro objetivo é melhorar as instalações públicas.

Isso inclui a construção ou o alargamento de novas estradas, o desenvolvimento de parques e espaços verdes e a melhoria de linhas de vida, como sistemas de água e esgoto.

Essas instalações públicas melhoram a qualidade de vida dos residentes locais e também servem como rotas de evacuação e centros de prevenção de desastres no caso de um desastre.

O segundo objetivo é melhorar o uso de terrenos residenciais.

Isso significa aumentar o valor de uso da terra, moldando terrenos com formas irregulares, integrando lotes residenciais estreitos e melhorando as condições de acesso às estradas.

Como resultado, podem ser construídos edifícios que estejam em conformidade com a Lei de Padrões de Construção, o que também contribui para melhorar o valor patrimonial do terreno.

A implementação de projetos de reajuste de terrenos exige uma coordenação estreita com a Lei de Planejamento Urbano.

Em particular, no caso de projetos implementados por órgãos públicos ou cooperativas que planejam introduzir fundos estatais, o projeto é implementado como um projeto de planejamento urbano após a tomada de uma decisão de planejamento urbano.

Isso garante a natureza pública do projeto e sua consistência com um planejamento urbano mais amplo.

Além disso, a Lei de Reajuste de Terras tem regras processuais detalhadas para garantir a transparência e a imparcialidade do projeto.

Desde a formulação do plano do projeto até a decisão sobre o plano de reajuste de terras, explicações e oportunidades suficientes para ouvir as opiniões dos titulares de direitos relevantes são fornecidas em cada estágio, e o sistema é projetado para enfatizar a criação de consenso entre os titulares de direitos.

Implementadores de projetos de reajuste de terras e sistema de implementação

A Lei de Reajuste de Terras limita as entidades que podem realizar projetos de reajuste de terras (executores) a sete tipos.

Essa variedade de executores possibilita a implementação de projetos de forma flexível, de acordo com as características da área e a escala e o caráter do projeto.

Tipos e características dos executores

A execução individual é a forma mais básica de execução.

No caso de execução individual, o projeto é realizado por um único proprietário ou arrendatário, enquanto no caso de execução conjunta, o projeto é realizado em conjunto por vários detentores de direitos.

Esse método é frequentemente aplicado a empreendimentos habitacionais de escala relativamente pequena e ao desenvolvimento de infraestrutura associado à conversão de terras agrícolas, e é eficaz quando as relações de direitos são relativamente simples.

A implementação de parcerias é a forma mais comum de projeto de reajuste de terras.

Sete ou mais proprietários ou arrendatários de terrenos residenciais estabelecem conjuntamente uma associação de reajuste de terrenos, e a associação assume a liderança na implementação do projeto.

A maior vantagem desse método é que os residentes locais podem participar ativamente do planejamento urbano.

Os membros da associação estão diretamente envolvidos na tomada de decisões do projeto e podem realizar melhorias em seu próprio ambiente de vida com suas próprias mãos.

A implementação da autoridade local é usada para projetos de natureza pública particularmente alta ou quando a consistência com o planejamento urbano de área ampla é importante.

Com os municípios e as prefeituras atuando como executores, é possível realizar um desenvolvimento de infraestrutura urbana mais abrangente e em grande escala.

O investimento de fundos públicos também possibilita a realização de projetos não lucrativos que seriam difíceis de realizar no setor privado.

Nos últimos anos, a importância da implementação da autoridade local aumentou sob a perspectiva da regeneração urbana e do planejamento urbano resistente a desastres.

Em especial, são necessários esforços abrangentes por parte das entidades públicas para melhorar as áreas densamente construídas e criar cidades resistentes a desastres, incluindo medidas contra tsunamis e enchentes.

Conceitos fundamentais dos projetos de reajuste de terras: conversão de terras, redução de terras e reserva de terras

Os conceitos mais importantes para entender os projetos de readequação de terras são a conversão de terras, a redução de terras e a reserva de terras.

Esses sistemas estão intimamente inter-relacionados e são os elementos centrais que determinam o sucesso do projeto.

Mecanismo e importância do sistema de reajuste de terras

A conversão de terras refere-se à terra que é concedida em um projeto de reajuste de terras no lugar da terra anterior (terra ocupada anteriormente).

Esse sistema é o mecanismo mais característico dos projetos de reajuste de terras e oferece uma abordagem fundamentalmente diferente do método de aquisição de terras.

O layout da terra de reposição é determinado levando-se em conta, de forma abrangente, a localização, a área da terra, a qualidade do solo, o uso da água, o uso e o ambiente da terra anterior.

Como regra geral, a localização da terra anterior e da terra de reposição é considerada a mais próxima possível, mas a localização pode ser alterada conforme necessário para garantir a racionalidade do projeto geral.

A principal vantagem do sistema de conversão de terras é que os proprietários de terras podem adquirir terras com melhores condições sem precisar abrir mão delas.

A implementação do projeto melhora o valor de uso e o valor patrimonial do terreno ao melhorar as estradas, os parques e outras instalações públicas e ao moldar o formato do terreno residencial.

Além disso, como a conversão do terreno sucede os direitos do terreno anterior, não são mais necessários procedimentos complicados, como o registro de transferência de propriedade.

Necessidade e justiça do sistema de demarcação

Uma redução na área da terra a ser convertida é uma redução na área da terra a ser convertida em relação à área da terra anterior, a fim de garantir terras para instalações públicas e aumentar os custos do projeto.

A redução da área é um elemento inevitável e importante em projetos de reajuste de terras e influencia a viabilidade do projeto.

Há dois tipos de reduções : reduções públicas e reduçõesde terras reservadas.

As reduções públicas são aquelas que garantem terras para instalações públicas, como estradas, parques e rios.

Essas instalações públicas contribuem para melhorar a conveniência e a segurança de toda a região, portanto, é considerado razoável que todos os detentores de direitos arquem com uma parcela justa do custo.

A redução da terra de reserva é uma redução na quantidade de terra reservada para garantir a terra de reserva para cobrir uma parte dos custos do projeto.

A terra reservada é vendida após a conclusão do projeto e os lucros são usados para cobrir os custos do projeto.

A definição da porcentagem de redução é um fator extremamente importante que determina o sucesso ou o fracasso do projeto.

Se a porcentagem de redução for excessivamente alta, será difícil obter a compreensão dos detentores de direitos e isso impedirá a formação de um consenso para o projeto.

Por outro lado, se a porcentagem de redução for muito baixa, será difícil garantir os locais necessários para as instalações públicas e os custos do projeto, dificultando a realização do projeto.

A definição de uma taxa de redução adequada requer uma análise cuidadosa, levando em conta as características da área, a escala do projeto e o nível das instalações públicas a serem desenvolvidas.

Sistema de terras reservadas e rentabilidade do projeto

Terrenos reservados são terrenos reservados para cobrir os custos de projetos de reajuste de terrenos.

Os terrenos reservados são criados pela redução das etapas dos detentores de direitos na área de implementação e são vendidos ao público após a conclusão do projeto.

O sistema de terras reservadas é um mecanismo importante que permite que os projetos de readequação de terras operem de forma independente.

Ao financiar parte dos custos do projeto com os recursos da venda de terras reservadas, a dependência de subsídios públicos é reduzida e a lucratividade do projeto é garantida.

A existência de terrenos reservados também promove a entrada de novos residentes e empresas de fora da área do projeto, contribuindo assim para a revitalização da área.

Determinar o layout e o tamanho do terreno reservado é uma consideração importante no planejamento do projeto.

Os terrenos de reserva geralmente são reservados em terrenos acessíveis, com bom formato e fáceis de usar.

Isso permite um preço de venda mais alto do terreno reservado e contribui para melhorar a lucratividade do projeto.

Nos últimos anos, também houve um foco na colaboração com operadores do setor privado que utilizam terras reservadas.

Observou-se um número crescente de casos em que instalações comerciais, médicas e de bem-estar são atraídas para o terreno reservado, melhorando, assim, a conveniência da área e garantindo a lucratividade do projeto.

Procedimentos e prazos de implementação de projetos de reajuste de terras

Os projetos de readequação de terrenos são implementados por meio de um processo longo e complexo, desde o estágio de planejamento até a conclusão do projeto.

A implementação de procedimentos adequados em cada estágio e a formação de consenso entre as partes envolvidas são as chaves para o sucesso do projeto.

Fluxo básico da implementação do projeto

A implementação de projetos de readequação de terras passa pelos seguintes estágios

Fase 1: Fase de planejamento e pesquisa

Este é o estágio em que a necessidade e a viabilidade do projeto são examinadas.

A situação atual da área é pesquisada, as relações de direitos são verificadas, os métodos do projeto são examinados e um plano de projeto esquemático é elaborado.

Nesse estágio, é importante aprofundar a compreensão e o interesse no projeto por meio de trocas de opiniões e reuniões de estudo com os residentes locais.

Etapa 2: Etapa de decisão do planejamento urbano

No caso de um projeto implementado por um órgão público ou uma associação que planeja introduzir fundos estatais, é necessária uma decisão de planejamento urbano.

A decisão sobre o planejamento urbano garante legalmente a natureza pública do projeto e proporciona uma força motriz mais forte para o projeto.

Estágio 3: Estágio de aprovação do plano do projeto

Esse é o estágio em que o plano do projeto, que define os detalhes específicos do projeto, é aprovado pela autoridade de aprovação.

No caso de uma associação, a aprovação é concedida para o estabelecimento da associação e, no caso de um órgão público, a aprovação é concedida para o esboço do projeto.

O plano do projeto inclui a área a ser coberta, o esboço do projeto, o período de implementação do projeto e o plano financeiro.

Fase 4: Fase de projeto de conversão de terras

Esta é a etapa em que a terra a ser convertida para os detentores de direitos individuais é especificamente projetada com base no plano do projeto.

Isso inclui a avaliação da terra anterior, o layout da terra de substituição, o cálculo da taxa de redução e o estabelecimento da terra a ser reservada.

Nessa fase, é importante realizar consultas individuais com os detentores de direitos para chegar a um consenso.

Fase 5: Fase de implementação da construção

Essa fase envolve a implementação de obras de construção para melhorar as instalações públicas, como estradas, parques e sistemas de água e esgoto.

Durante o período de construção, deve-se tomar cuidado para minimizar o impacto na vida dos titulares de direitos e nas atividades comerciais.

Fase 6: Fase de planejamento e disposição da conversão de terras

Após a conclusão do trabalho de construção, é realizada uma pesquisa para confirmar a mão de obra e um plano de conversão de terras é elaborado com base nos resultados da pesquisa.

Após a aprovação do plano de conversão do terreno, os direitos são determinados pela conversão e alienação do terreno.

Fase 7: Fase de liquidação

O projeto é concluído com a cobrança e a entrega de uma taxa de liquidação para ajustar a diferença no valor da terra convertida em termos monetários.

Duração do projeto e esforços para reduzir a duração

O período de implementação de projetos de reajuste de terras varia muito, dependendo da escala e da complexidade do projeto, mas geralmente leva de 10 a 20 anos.

Como a implementação de projetos por um longo período de tempo tem um impacto significativo nos planos de vida dos detentores de direitos e na economia local, é necessário reduzir o período do projeto o máximo possível.

Nos últimos anos, várias iniciativas foram implementadas para reduzir o período do projeto.

No método de desenvolvimento em fases, a área do projeto é dividida em várias zonas de construção e o desenvolvimento é realizado sequencialmente, permitindo que os efeitos do desenvolvimento sejam percebidos em um estágio inicial.

A introdução da vitalidade do setor privado permite a implementação eficiente do projeto por meio da colocação de pedidos em lote para projeto e construção e da utilização do know-how dos operadores do setor privado.

O uso da tecnologia digital melhora a precisão do projeto e da construção e reduz o prazo por meio do uso de tecnologia de levantamento 3D e sistemas de informações geográficas (GIS).

Além disso, para facilitar a formação de consenso, são realizados workshops com a participação de moradores e sessões de informação usando tecnologia de visualização para promover o entendimento entre os detentores de direitos e acelerar o processo de formação de consenso.

Vantagens e desafios dos projetos de readequação de terras

Embora os projetos de readequação fundiária tenham muitas vantagens como método de desenvolvimento urbano, também há problemas que precisam ser resolvidos.

Uma compreensão precisa desses problemas é importante para a utilização adequada e o aprimoramento do projeto.

Principais vantagens dos projetos de readequação de terrenos

Realização de desenvolvimento abrangente de infraestrutura urbana

A principal vantagem dos projetos de readequação de terrenos é a capacidade de melhorar de forma abrangente a infraestrutura urbana, como estradas, parques e sistemas de água e esgoto.

O desenvolvimento sistemático da infraestrutura, que é difícil de ser alcançado com desenvolvimentos individuais, melhora significativamente a conveniência e a segurança de toda a região.

Em particular, o desenvolvimento integrado de estradas arteriais e estradas diárias pode eliminar simultaneamente o congestionamento do tráfego e garantir a segurança dos pedestres.

Redução da carga sobre os proprietários de terras

Outra grande vantagem em comparação com o método de aquisição de terras é que o ônus financeiro para o proprietário da terra é insignificante.

Basicamente, eles podem participar do projeto apenas fornecendo terras por meio de uma redução em sua propriedade e não precisam levantar uma grande quantidade de fundos.

Além disso, como o valor do ativo da terra aumenta como resultado da implementação do projeto, pode-se esperar que o aumento do valor exceda a redução da área devido à redução da pegada.

Manutenção e desenvolvimento das comunidades locais

Em projetos de reajuste de terras, é possível que os moradores anteriores permaneçam na mesma área.

Isso permite que eles melhorem seu ambiente de vida e, ao mesmo tempo, mantenham a comunidade local existente.

Além disso, a participação dos moradores no processo de implementação do projeto contribui para melhorar a coesão local.

Realização de um planejamento flexível do uso da terra

O sistema de conversão de terras permite que a forma e o layout da terra sejam reorganizados de maneira racional.

O uso eficaz da terra é promovido pela modelagem de terrenos de formato irregular, integrando lotes residenciais estreitos e garantindo condições adequadas de acesso rodoviário.

Além disso, em conjunto com a revisão do zoneamento, o uso da terra pode ser adaptado para atender às necessidades do momento.

Desafios enfrentados pelos projetos de readequação de terrenos

Implementação de projetos de longo prazo

O maior desafio enfrentado pelos projetos de readequação de terrenos é o longo período do projeto.

Geralmente, são necessários mais de 10 anos desde a formação de um consenso até a conclusão do projeto, e as mudanças nas condições socioeconômicas durante esse período podem exigir uma revisão do plano inicial.

O período prolongado afeta o planejamento da subsistência dos detentores de direitos e também aumenta os custos do projeto.

Processo complexo de construção de consenso

Em projetos de reajuste de terras que envolvem um grande número de titulares de direitos, é extremamente difícil obter a concordância de todas as partes.

Em particular, pode haver conflitos de interesse entre os titulares de direitos com relação à taxa de redução ou ao layout da terra a ser convertida.

A construção prolongada de consenso aumenta o risco de atrasos ou cancelamento do projeto.

Garantia da lucratividade do projeto

As recentes tendências de preços de terrenos e o aumento dos custos de construção tornaram cada vez mais difícil garantir a lucratividade do projeto.

Em particular, se o preço de venda da terra reservada for menor do que o esperado, haverá um déficit nos custos do projeto e será necessário apoio público adicional.

Resposta a uma sociedade em envelhecimento

O envelhecimento dos detentores de direitos está tornando cada vez mais difícil para eles entender e participar dos projetos.

Além disso, a crescente complexidade das relações de direitos devido à herança é outro fator que dificulta a obtenção de um consenso.

Esforços para resolver problemas

Várias medidas de aprimoramento estão sendo consideradas e implementadas para resolver esses problemas.

A diversificação dos métodos de projeto permite o gerenciamento flexível do projeto por meio da manutenção em fases e da implementação parcial do projeto.

O uso da tecnologia digital está sendo usado para melhorar a eficiência do projeto e da construção e para aprimorar o fornecimento de informações aos detentores de direitos.

Na introdução da vitalidade do setor privado, o uso de métodos de PPP (Parceria Público-Privada) tornou os projetos mais eficientes e mais lucrativos.

Em termos de reforma institucional, a Lei de Reajuste de Terras foi alterada para simplificar os procedimentos e facilitar os projetos.

Conclusão.

Os projetos de readequação de terrenos são um sistema que tem desempenhado um papel importante no desenvolvimento urbano japonês há mais de 70 anos.

Seu valor como um método abrangente de desenvolvimento urbano que realiza simultaneamente a melhoria das instalações públicas e o aprimoramento do uso residencial da terra, com o mecanismo exclusivo de reajuste de terrenos em seu núcleo, permanecerá inalterado no futuro.

Conforme explicado neste artigo, embora os projetos de readequação de terrenos tenham muitas vantagens, também existem desafios, como períodos prolongados de projeto e processos complexos de construção de consenso.

No entanto, estão sendo feitas melhorias contínuas nesses desafios por meio do uso da tecnologia digital, da introdução da vitalidade do setor privado e de reformas institucionais.

Em particular, os projetos de readequação de terras estão se tornando ainda mais importantes do ponto de vista do desenvolvimento de uma sociedade superenvelhecida, do enfrentamento das mudanças climáticas e da criação de cidades sustentáveis.

Os projetos de readequação de terras têm o potencial de oferecer soluções eficazes para os desafios enfrentados pela sociedade moderna, como o fortalecimento das funções de prevenção e mitigação de desastres, a redução do impacto ambiental e a manutenção e o desenvolvimento das comunidades locais.

Para aqueles que estão pensando em realizar projetos de readequação de terrenos no futuro, é importante entender completamente as características do projeto e a situação real da área, e proceder com a orientação de especialistas apropriados.

Também é importante ter em mente que a compreensão e a cooperação de todas as partes envolvidas são essenciais para o sucesso do projeto, e um processo cuidadoso de construção de consenso deve ser enfatizado.

Na INA & Associates, contamos com nossa ampla experiência e conhecimento em desenvolvimento imobiliário, incluindo projetos de readequação de terrenos, para atender às necessidades de utilização de terrenos de nossos clientes.

Se tiver alguma dúvida ou preocupação sobre projetos de readequação de terrenos, não hesite em entrar em contato conosco.

Faremos o possível para ajudá-lo a aproveitar ao máximo seu valioso ativo - sua terra - e contribuir para o desenvolvimento de sua região.

Perguntas frequentes

P1: A participação em um projeto de readequação de terras sempre reduz a área da terra?

R1: Em um projeto de readequação de terrenos, a área do terreno geralmente é reduzida em etapas para garantir terrenos para instalações públicas e aumentar os custos do projeto.

No entanto, a melhoria das instalações públicas, como estradas e parques, melhora a conveniência do terreno e aumenta o valor por unidade de área (valor do terreno), portanto, pode-se esperar um aumento no valor do ativo que exceda a redução da área.

Além disso, dependendo das condições do terreno anterior e do plano do projeto, a taxa de redução pode ser mantida relativamente baixa.

P2: O terreno atual pode ser usado durante o projeto de readequação do terreno?

A2: Em princípio, é possível continuar usando o terreno existente durante o período do projeto.

No entanto, pode haver restrições temporárias de uso, dependendo do progresso da construção.

Além disso, o terreno pode ser usado em um local diferente do anterior devido à designação de um local de substituição provisório.

As condições específicas de uso são determinadas de acordo com o plano do projeto e o cronograma de construção, portanto, é necessário consultar o executor.

P3: Se houver titulares de direitos que sejam contra o projeto de reajuste de terras, o projeto poderá ser implementado?

R3: Os projetos de readequação de terras não exigem o consentimento de todos os detentores de direitos.

No caso de implementação de parceria, é possível estabelecer uma parceria com o consentimento de mais de dois terços dos proprietários de terrenos residenciais, etc.

No entanto, a compreensão e a cooperação do maior número possível de detentores de direitos é importante para a implementação tranquila do projeto, e são necessárias explicações cuidadosas e esforços para criar consenso.

P4: Como são arcados os custos dos projetos de readequação de terrenos?

R4: Os custos dos projetos de reajuste de terras são cobertos principalmente pelos seguintes métodos

Fundos de alienação de terras reservadas: recursos provenientes da venda de terras reservadas na área do projeto.

Subsídios públicos: subsídios dos governos nacional e local

Contribuições dos titulares de direitos: dinheiro arcado pelos titulares de direitos, conforme necessário

Redução na quantidade de uso da terra: a parcela suportada pelos detentores de direitos sobre a terra.

Basicamente, o ônus é suportado principalmente pelos detentores de direitos por meio da redução da quantidade de terra, e o ônus financeiro sobre os detentores de direitos é comparativamente menor.

P5: O que acontecerá com os direitos à terra após a conclusão do projeto de reajuste de terras?

R5: Após a conclusão do projeto, novos direitos são determinados pelo processo de reajuste de terras.

Direitos como a propriedade e o arrendamento da terra anterior serão transferidos para a nova terra.

A diferença no valor do novo terreno será ajustada por um pagamento de liquidação.

Após a alienação do terreno convertido, ele é registrado com o novo número e área do terreno, e as transações normais de terrenos podem ser realizadas.