Você está tendo problemas para pagar sua hipoteca, precisa de uma grande quantia de dinheiro, mas não quer abrir mão de sua casa familiar. O leaseback é uma opção eficaz para quem está nessa situação.
O leaseback é um mecanismo que permite que você venda sua casa por dinheiro e, ao mesmo tempo, assine um contrato de aluguel para que possa continuar a morar na mesma casa após a venda. Nos últimos anos, o leaseback tem atraído muita atenção como meio de levantar fundos e muitas empresas imobiliárias oferecem serviços de leaseback.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd fornece uma explicação detalhada do sistema de leaseback, seu uso, vantagens e desvantagens e pontos a serem observados, de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Se estiver pensando em usar o leaseback, leia até o final.
O que é o mecanismo de leaseback?
Conceitos básicos de leaseback
Um leaseback (venda e leaseback) é um mecanismo pelo qual um proprietário pode vender sua propriedade a um terceiro e, em seguida, alugar a mesma propriedade do comprador e continuar a usá-la.
Especificamente, ele consiste nas três etapas a seguir
1. venda (sale): sua casa atual é vendida para uma empresa imobiliária ou investidor e você recebe os recursos da venda
2 . arrendamento: ao mesmo tempo que a venda, você conclui um contrato de arrendamento com o comprador.
3 . residência contínua: você pode continuar a morar na mesma casa de antes, pagando aluguel.
Forma de contrato de leaseback
O principal tipo de contrato de aluguel usado na relocação é o contrato de aluguel por prazo determinado. Um contrato de aluguel por prazo determinado é uma forma de contrato em que o prazo do contrato é claramente definido e o contrato termina automaticamente no final do prazo.
Diferentemente de um contrato de locação padrão (contrato de locação comum), o locatário não tem o direito de exigir a renovação do contrato e, portanto, deve assinar novamente com o locador para continuar residindo após o término do período do contrato.
Principais participantes do leaseback
| Partes envolvidas | Função | Detalhes |
|---|---|---|
| Vendedor (usuário) | Vendedor/locatário do imóvel | Vende sua casa e paga aluguel para continuar morando nela |
| Comprador (empresa) | Comprador/alugador de imóveis | Geralmente, empresas imobiliárias e empresas de gestão de investimentos |
| Empresa de garantia | Garantias de aluguel | Examina a capacidade dos locatários de pagar os aluguéis e fornece garantias |
| Instituições financeiras | Credor hipotecário | Pagar a hipoteca com os recursos da venda |
Antecedentes do foco no leaseback
As seguintes condições sociais fizeram com que o lease-back atraísse a atenção nos últimos anos.
Progressão do envelhecimento da sociedade: em um número cada vez maior de lares de idosos, apenas a renda da aposentadoria é insuficiente para cobrir as despesas de moradia, e há uma necessidade cada vez maior de levantar fundos usando ativos imobiliários.
Dificuldades para quitar hipotecas: as mudanças no clima econômico levaram a um aumento no número de famílias incapazes de quitar suas hipotecas, e o interesse em lease-backs, que podem ser financiados sem a necessidade de vender a casa, está crescendo.
Apego ao ambiente de moradia: muitas pessoas querem evitar a mudança devido ao apego à área e à moradia em que vivem há muitos anos, e estão optando pelo lease-back como uma forma de levantar fundos enquanto continuam morando na casa.
Vantagens do lease-back
1 - Você pode manter seu ambiente familiar.
A maior vantagem do leaseback é que você pode continuar morando em sua casa após a venda. Como não precisa se mudar, você tem as seguintes vantagens.
-Manter o relacionamento com os vizinhos.
-Não há mudança no ambiente de deslocamento das crianças para a escola e o trabalho.
-Eles podem manter seu ambiente familiar.
-Elimina o custo e o incômodo da mudança.
2. acesso rápido a grandes somas de dinheiro.
No leaseback, a empresa imobiliária paga o preço de compra do imóvel em uma única parcela em dinheiro, de modo que não leva muito tempo para o vendedor levantar fundos, o que é uma grande vantagem.
Em uma venda normal de propriedade, pode levar vários meses para encontrar um comprador, mas com o leaseback, o financiamento pode ser obtido em apenas um mês.
3. Liberdade de uso dos fundos
Como os fundos obtidos com a venda são fundos próprios, não há restrições sobre como os fundos podem ser usados. Eles podem ser usados para as seguintes finalidades.
-Pagamento de uma hipoteca
-Financiamento de um negócio
-Custos de assistência médica e de enfermagem
-Despesas com educação dos filhos
-Garantir fundos de aposentadoria
-Fundos de investimento
4. redução dos custos de manutenção e administração
Como o proprietário do imóvel se torna o comprador após o leaseback, os seguintes custos de manutenção e administração são arcados pelo comprador.
| Itens de despesa | Anterior (quando proprietário) | Após o leaseback |
|---|---|---|
| Imposto sobre a propriedade | Pago pelo proprietário | Encargos do comprador |
| Imposto de planejamento da cidade | Encargo do proprietário | Ônus do comprador |
| Custos de reparo do edifício | Encargo do proprietário | Parte do comprador |
| Prêmios de seguro contra incêndio | Parte do proprietário | Parte do comprador |
| Taxas de administração e reserva para reparos | Parte do proprietário | Ônus do comprador |
5. possibilidade de recompra futura
Muitos contratos de leaseback podem incluir uma cláusula de recompra. É possível recomprar a propriedade no futuro, quando a situação financeira melhorar.
Desvantagens do leaseback
1. O preço de venda é menor do que o preço de mercado
O preço de compra em um leaseback geralmente tende a ser entre 60% e 80% do preço de mercado. Isso se deve aos seguintes motivos.
-O comprador precisa garantir um rendimento de investimento.
-O preço leva em conta o risco de gerenciamento do aluguel
-Compensação pela rápida conversão de caixa
2. os pagamentos de aluguel são incorridos.
Após a venda, são necessários pagamentos mensais de aluguel. O aluguel é geralmente definido com a seguinte fórmula
Aluguel mensal = preço de compra x rendimento esperado / 12 meses
O rendimento esperado geralmente é definido entre 6% e 10%, portanto, quanto maior o preço de compra, maior o aluguel.
3.Período de contrato limitado.
Devido aos contratos de aluguel de prazo fixo, há restrições quanto à duração do contrato. Os períodos típicos de contrato são os seguintes
| Prazo do contrato | Características | Casos aplicáveis |
|---|---|---|
| 2 a 3 anos | Contratos de curto prazo | Financiamento temporário |
| 5 a 10 anos | Contratos de médio prazo | Duração típica do contrato |
| Contratos vitalícios | Contratos de longo prazo | Serviços para idosos |
4. altos preços de recompra
Se você quiser comprar de volta sua propriedade, o preço de recompra geralmente é fixado em 1,1 a 1,3 vezes o preço de compra.
5. perda de propriedade.
Como a propriedade do imóvel é transferida para o comprador, surgem as seguintes restrições.
-A reforma ou reconstrução requer a permissão do comprador.
-Empréstimos garantidos pela propriedade não podem ser obtidos
-A propriedade perde seu valor como herança.
Condições de uso do leaseback
Termos e condições básicos de uso
Para usar o leaseback, as seguintes condições devem ser atendidas .
1. Condições de saldo hipotecário.
A condição geral para uso é que o produto da venda do imóvel seja superior ao saldo remanescente da hipoteca.
É possível assinar um contrato em uma condição de saldo negativo (ou seja, quando o saldo da hipoteca exceder o preço de venda), mas isso pode representar um ônus financeiro significativo, pois será necessário pagar um aluguel mensal, além de quitar o saldo restante da hipoteca.
2. condição do imóvel
A propriedade a ser vendida deve atender às seguintes condições
| Item | Condição | Detalhes |
|---|---|---|
| Estrutura do edifício | Sem restrições | Casas isoladas, apartamentos, condomínios, flats etc. |
| Idade do edifício | Sem restrições | Propriedades mais antigas geralmente são elegíveis. |
| Localização | Áreas com um certo nível de demanda | Local onde a demanda por aluguel pode ser esperada |
| Condição do edifício | Condição habitável | Condição que não requer grandes reparos |
3. consentimento dos proprietários
Se a propriedade for conjunta, é necessário o consentimento de todos os proprietários. Se o imóvel for propriedade conjunta de um casal, é necessário o consentimento e as assinaturas de ambos os cônjuges.
4. Capacidade de pagar aluguel
Você deve ser capaz de pagar o aluguel de forma contínua . A avaliação verificará os seguintes itens.
-A existência de uma fonte de renda estável
-Cobertura do aluguel como porcentagem da renda
-Status de crédito
-Se você tem um fiador.
Pontos de ênfase no processo de triagem
Os operadores de leaseback são examinados de forma abrangente nos seguintes aspectos
Rentabilidade da propriedade
-Condições de localização e demanda de aluguel
-Condições do edifício e custos de reparos futuros
-Taxas de aluguel na área circundante
-Perspectivas futuras do valor da propriedade
Capacidade de crédito dos usuários
-Estabilidade e continuidade da renda
-Histórico de pagamentos anteriores
-Outros status de empréstimo
-Idade e estado de saúde
Fluxo de utilização do leaseback
ETAPA 1: Consulta e seleção do operador
A primeira etapa é consultar uma operadora de leaseback. É importante consultar várias operadoras e comparar os seguintes pontos.
-Nível do preço de compra
-Adequação da definição do aluguel
-Conteúdo dos termos e condições do contrato
-Confiabilidade e histórico das operadoras.
ETAPA 2: Avaliação provisória
Com base nas informações básicas sobre a propriedade, é realizada uma avaliação provisória. Os detalhes apresentados nessa etapa são os seguintes
| Itens de avaliação | Conteúdo | Pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Preço de compra provisório | Preço de venda aproximado | Pode variar na avaliação formal |
| Aluguel estimado | Aluguel mensal aproximado | Referência para definição final do aluguel |
| Prazo do contrato | Duração do contrato de aluguel | Verificação de possível renovação |
ETAPA 3: Pesquisa no local e avaliação principal
Uma pesquisa no local é realizada por um especialista em imóveis e uma avaliação detalhada é realizada. Os itens da pesquisa incluem.
-Estrutura e condições do edifício
-Condições das instalações
-Condições do ambiente periférico e da localização
-Confirmação de restrições legais.
ETAPA 4: Apresentação formal dos termos e condições
Com base nos resultados dessa avaliação, são apresentados os termos e condições formais do contrato. Nessa etapa, os seguintes detalhes são finalizados.
-Preço final de compra
-Aluguel mensal
-Prazo do contrato
-Termos de recompra (se definidos)
-Outras condições contratuais.
ETAPA 5: Assinatura do contrato
Se os termos e condições forem acordados, os seguintes contratos serão celebrados ao mesmo tempo: .
1 . contrato de compra de imóvel: contrato de venda do imóvel.
2. contrato de aluguel: contrato para o aluguel da propriedade.
ETAPA 6: Liquidação e início do aluguel
A liquidação do preço de compra ocorre e o contrato de aluguel começa ao mesmo tempo. Se houver uma hipoteca remanescente, os recursos da venda serão usados para pagar a hipoteca.
Documentos necessários
Os seguintes documentos são necessários para um contrato de leaseback
Documentos de identificação
-Carteira de motorista
-Passaporte
-Cartão do meu número
Documentos relacionados à propriedade
-Certificado de assuntos registrados
-Notificação de imposto predial
-Certificado de inspeção de construção
-Declaração de assuntos importantes (no momento da compra)
Documentos relacionados à renda
-Certificado de imposto retido na fonte
-Declaração de imposto de renda
-Liquidões de pagamento
-Certificados de pensão
Documentos relacionados à hipoteca
-Contrato de empréstimo
-Cronograma de pagamento
-Certificados de saldo
Pontos a serem observados ao usar o leaseback
Pontos importantes a serem verificados antes de assinar o contrato
1. razoabilidade da definição do aluguel
Os aluguéis em leaseback tendem a ser mais altos do que a taxa geral do mercado de aluguéis. Antes de assinar um contrato, certifique-se de verificar os seguintes pontos.
-Comparação com o mercado de aluguéis na área circundante
-Se há uma cláusula para aumentar o aluguel
-Se o aluguel está fixado em um preço que você pode pagar.
2) Duração do contrato e condições de renovação
Um contrato de aluguel por prazo determinado não garante a renovação no final do período do contrato. É importante verificar os seguintes pontos com antecedência
| Itens a serem verificados | Grau de importância | Conteúdo da confirmação |
|---|---|---|
| Duração do contrato | Alta | Por quantos anos você pode continuar morando no local? |
| Renovabilidade | Alta | Condições e possibilidades de renovação |
| Aluguel na renovação | Média | Disponibilidade de alteração do aluguel na renovação |
| Condições de mudança | Alta | Em que casos o despejo é necessário? |
3. detalhes das condições de recompra
Se estiver considerando uma recompra, certifique-se de ter as seguintes condições por escrito .
-Período possível de recompra
-Como o preço de recompra será calculado
-Procedimentos a serem seguidos no momento da recompra
-A possibilidade de transferência do direito de recompra
Exemplos comuns de problemas e contramedidas
1. problemas com aumentos de aluguel
Exemplo: Um grande aumento no aluguel é exigido no momento da renovação do contrato.
Contramedidas: - Verificar os detalhes da cláusula de alteração do aluguel no contrato.
-Verificar detalhadamente a cláusula de alteração do aluguel no contrato.
-Esclarecer as condições nas quais o aumento se baseia.
-Preparar dados comparativos com o preço de mercado nas proximidades.
2 Problemas com a recusa de renovação do contrato
Caso: Recusa em renovar o contrato no final do prazo do contrato e solicitação de mudança
Contramedidas: - Esclarecer as condições de renovação no contrato.
-Esclarecer as condições de renovação no contrato.
-Confirmar antecipadamente os motivos justificáveis para recusar a renovação.
Considerar contratos plurianuais ou vitalícios.
3.Problemas com mudanças nas condições de recompra
Caso: Desejava recomprar, mas foram oferecidas condições diferentes das condições originais.
Contramedidas:.
-Documentar detalhadamente as condições de recompra.
-Estipular claramente o método de cálculo do preço.
Uso de avaliações de preço de terceiros.
4. problemas de gerenciamento da propriedade
Exemplo: Atraso nos reparos quando o equipamento quebra, resultando em interrupção da vida diária.
Contramedidas: - Esclarecer o escopo da responsabilidade pelos reparos.
-Esclarecer o escopo da responsabilidade pelos reparos.
-Confirmar o sistema de contato de emergência.
-Estabelecer um prazo para a resposta ao reparo.
Como identificar maus comerciantes
Características dos comerciantes perigosos
Recomenda-se evitar os seguintes comerciantes
Vendas agressivas: longas visitas de vendas porta a porta e pressa para assinar um contrato.
- Termos pouco claros: explicações vagas sobre os termos do contrato.
-Condições distantes do mercado: preço de compra extremamente baixo ou aluguel alto.
-Explicações escritas insuficientes: explicações que se baseiam em promessas verbais.
Como escolher um negociante confiável
- Histórico e confiabilidade: extenso histórico de transações e boa reputação
- Transparência: explicação detalhada dos termos e condições do contrato.
Suporte pós-venda: suporte após a assinatura do contrato.
- Preços justos: condições baseadas nas taxas de mercado.
Pontos a serem verificados no contrato
Pontos essenciais a serem verificados
| Item | Conteúdo da confirmação | Grau de importância |
|---|---|---|
| Preço de compra | Preço de compra e condições de pagamento | Alta |
| Aluguel | Aluguel mensal e condições de pagamento | Alto |
| Prazo do contrato | Duração do contrato de aluguel | Alta |
| Condições de renovação | Possibilidade e condições de renovação do contrato | Alta |
| Termos de recompra | Preço e prazo de recompra | Média |
| Responsabilidade pelo reparo | Classificação da responsabilidade por reparos | Médio |
| Condições de rescisão | Condições e penalidades para rescisão antecipada | No meio |
Confirmação de termos e condições especiais
-Condições relativas a aumentos de aluguel.
-Restrições sobre o uso da propriedade
-Proibição de sublocação a terceiros
-Permissão para manter animais de estimação
-Restrições sobre reforma e reconstrução.
Importância de consultar um especialista
Como os contratos de leaseback são transações complexas, é altamente recomendável consultar os seguintes especialistas
Avaliadores de imóveis
-Avaliação do valor justo da propriedade
-Determinação da adequação do preço de compra
Advogado
-Confirmação do conteúdo do contrato
-Avaliação dos riscos legais
Planejador financeiro
-Desenvolvimento de um plano financeiro
-Simulação de receitas e despesas futuras
Contador fiscal
-Tratamento tributário da venda
-Exame de medidas de economia de impostos
Conclusão.
O leaseback é uma maneira eficaz de levantar uma grande soma de dinheiro sem ter que abrir mão de sua casa familiar. É uma opção particularmente vantajosa para aqueles que
Aqueles para quem o leaseback é adequado.
-Pessoas que estão tendo problemas para pagar a hipoteca: pague o empréstimo com os recursos da venda e reduza a carga mensal.
-Aqueles que precisam de uma grande soma de dinheiro: para financiar despesas comerciais, médicas ou educacionais.
Aqueles que não querem mudar seu ambiente de vida: evite mudanças ambientais mudando-se.
-Aqueles que desejam reduzir os custos de manutenção: reduzir o ônus do imposto predial e os custos de reparo.
Pontos-chave para o sucesso
1. estudo comparativo com vários fornecedores: comparação abrangente do preço de compra, aluguel e condições contratuais.
2. verifique os detalhes das condições do contrato: concentre-se especialmente nas condições de renovação e recompra.
Consultar especialistas: consulte as opiniões de especialistas, como avaliadores de propriedades, advogados e FPs.
4 . planejamento financeiro de longo prazo: desenvolva um plano de receitas e despesas futuras, incluindo a capacidade de pagamento do aluguel.
5. seleção de um operador confiável: selecione um operador com histórico e confiabilidade comprovados.
Se usado corretamente, o leaseback é um excelente mecanismo para arrecadar fundos e, ao mesmo tempo, manter o ambiente de vida. Entretanto, dependendo dos detalhes do contrato, ele pode causar problemas no futuro.
Recomendamos que você faça a melhor escolha para a sua situação por meio de análise cuidadosa e consulta a um especialista.
Perguntas frequentes
P1: Por quantos anos posso continuar morando no imóvel após o leaseback?
R1: A duração do contrato varia de acordo com a operadora e o contrato, mas, em geral, são comuns contratos de locação de prazo fixo de dois a dez anos. Algumas operadoras também oferecem contratos vitalícios, mas não há garantia de renovação do contrato. É importante verificar detalhadamente os termos de renovação antes de assinar um contrato.
P2: Como os aluguéis de leaseback se comparam com o mercado geral de aluguéis?
A2. Os aluguéis de relocação tendem a ser de 10% a 30% mais altos do que a taxa geral do mercado de aluguel. Isso é para garantir um rendimento de investimento para a operadora. Quanto maior o preço de compra, maior o aluguel, portanto, é importante considerar a receita e as despesas gerais.
P3: Posso usar o leaseback mesmo se ainda tiver uma hipoteca?
R3: É possível usar o leaseback mesmo que você ainda tenha uma hipoteca, mas você deve ser capaz de pagar o empréstimo com os recursos da venda. Se você estiver em uma situação de saque a descoberto, precisará compensar o déficit com seus próprios fundos.
P4: Posso comprar a propriedade de volta após o leaseback?
R4: Muitas operadoras podem oferecer uma cláusula de recompra. No entanto, o preço de recompra geralmente é fixado em 1,1 a 1,3 vezes o preço de compra. É importante verificar detalhadamente os termos de recompra no momento da assinatura do contrato e especificá-los por escrito.
P5: O cooling-off se aplica a contratos de leaseback?
R5: Os contratos de leasebacknão estão sujeitos a cancelamento. Como regra geral, nenhum cancelamento é permitido após a conclusão do contrato, portanto, é essencial uma análise cuidadosa antes da assinatura. Recomendamos que você consulte um especialista em caso de dúvidas e que compreenda totalmente o contrato antes de assiná-lo.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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