Tiene problemas para pagar su hipoteca, necesita una gran suma de dinero, pero no quiere renunciar a su vivienda familiar. El leaseback es una opción eficaz para quienes se encuentran en esta situación.
El leaseback es un mecanismo que le permite vender su vivienda por dinero en efectivo y, al mismo tiempo, firmar un contrato de arrendamiento para poder seguir viviendo en la misma casa después de la venta. En los últimos años, el leaseback ha atraído mucha atención como medio de obtener fondos y muchas empresas inmobiliarias ofrecen servicios de leaseback.
En este artículo, INA & Associates Ltd ofrece una explicación detallada del sistema de leaseback, su uso, ventajas e inconvenientes y puntos a tener en cuenta, de una forma fácil de entender para el público en general. Si está pensando en utilizar el leaseback, lea hasta el final.
¿Qué es el mecanismo de leaseback?
Conceptos básicos del leaseback
El leaseback (venta y posterior arrendamiento) es un mecanismo por el cual un propietario puede vender su inmueble a un tercero y, a continuación, arrendar el mismo inmueble al comprador y seguir utilizándolo.
Concretamente, consta de los tres pasos siguientes
1. venta (compraventa ): su vivienda actual se vende a una empresa inmobiliaria o a un inversor y usted recibe el producto de la venta
2 .Arrendamiento: al mismo tiempo que la venta, celebras un contrato de arrendamiento con el comprador.
3 .Continuación de la residencia: puedes seguir viviendo en la misma casa que antes mientras pagas un alquiler.
Forma del contrato de leaseback
El principal tipo de contrato de arrendamiento utilizado en el leaseback es el contrato de arrendamiento de duración determinada. Un contrato de arrendamiento de duración determinada es un tipo de contrato en el que la duración del contrato está claramente definida y el contrato finaliza automáticamente al término de la duración.
A diferencia de un contrato de arrendamiento estándar (contrato de arrendamiento ordinario), el inquilino no tiene derecho a exigir la renovación del contrato, por lo que debe volver a firmar con el arrendador para seguir residiendo en la vivienda una vez finalizado el periodo del contrato.
Principales participantes en el leaseback
| Partes implicadas | Papel | Detalles |
|---|---|---|
| Vendedor (usuario) | Vendedor/arrendatario de la vivienda | Vende su vivienda y paga un alquiler para seguir viviendo en ella |
| Comprador (empresa) | Comprador/arrendatario de bienes inmuebles | A menudo, sociedades inmobiliarias y sociedades de gestión de inversiones |
| Sociedad de garantía | Garantías de alquiler | Examina la capacidad de los inquilinos para pagar los alquileres y ofrece garantías |
| Instituciones financieras | Acreedor hipotecario | Pagar la hipoteca con el producto de la venta |
Antecedentes de la atención prestada al leaseback
Las siguientes condiciones sociales han hecho que el lease back haya atraído la atención en los últimos años.
Progresión de una sociedad envejecida: en un número cada vez mayor de hogares de ancianos, los ingresos de las pensiones son insuficientes por sí solos para hacer frente a los gastos de manutención, y existe una necesidad creciente de obtener fondos utilizando activos inmobiliarios.
Dificultades para reembolsar las hipotecas: los cambios en la coyuntura económica han provocado un aumento del número de hogares que no pueden reembolsar sus hipotecas, y existe un interés creciente por el arrendamiento posterior, que puede financiarse sin tener que vender la vivienda.
Apego al entorno vital: muchas personas quieren evitar mudarse debido al apego a la zona y a la vivienda en la que han vivido durante muchos años, y optan por el lease-back como forma de obtener fondos sin dejar de vivir en la casa.
Ventajas del lease-back
1.Puede mantener su entorno familiar.
La mayor ventaja del lease-back es que puede seguir viviendo en su casa después de la venta. Al no tener que mudarse, tiene las siguientes ventajas.
-Mantener las relaciones con los vecinos.
-No cambia el entorno de desplazamiento de los niños al colegio y al trabajo.
-Pueden conservar su entorno vital familiar.
-Elimina el coste y las molestias de una mudanza.
2. Acceso rápido a grandes sumas de dinero.
En el leaseback, la inmobiliaria paga el precio de compra del inmueble en un pago único en efectivo, por lo que el vendedor no tarda mucho en conseguir fondos, lo que supone una gran ventaja.
En una venta normal de un inmueble, puede llevar varios meses encontrar un comprador, pero con el leaseback, la financiación puede conseguirse en tan sólo un mes.
3. libertad de utilización de los fondos
Dado que los fondos obtenidos de la venta son fondos propios, no existen restricciones sobre el uso que se puede hacer de los mismos. Se pueden utilizar para los siguientes fines
-Pagar una hipoteca
-Financiación de un negocio
-Gastos médicos y de enfermería
-Gastos de educación de los hijos
-Asegurar fondos de jubilación
-Fondos de inversión
4.Reducción de los gastos de mantenimiento y gestión
Dado que el propietario del inmueble se convierte en comprador tras el leaseback, los siguientes gastos de mantenimiento y gestión corren a cargo del comprador.
| Partidas de gastos | Anterior (cuando era propietario) | Después del leaseback |
|---|---|---|
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Pagado por el propietario | Carga del comprador |
| Impuesto urbanístico | Carga del propietario | Carga del comprador |
| Gastos de reparación del edificio | Carga del propietario | Parte del comprador |
| Primas de seguro contra incendios | Parte del propietario | Parte del comprador |
| Gastos de gestión y reserva para reparaciones | Parte del propietario | Carga del comprador |
5. Posibilidad de recompra futura
Muchos contratos de leaseback pueden incluir una cláusula de recompra . Es posible recomprar la propiedad en el futuro cuando mejore la situación financiera.
Desventajas del leaseback
1. el precio de venta es inferior al precio de mercado
El precio de compra en un leaseback suele situarse entre el 60% y el 80% del precio de mercado. Esto se debe a las siguientes razones.
-El comprador necesita asegurarse un rendimiento de la inversión.
-El precio tiene en cuenta el riesgo de gestión del alquiler.
-Compensación por la rápida conversión en efectivo.
2. Se incurre en pagos de alquiler.
Tras la venta, hay que pagar un alquiler mensual. El alquiler suele fijarse mediante la siguiente fórmula
Alquiler mensual = precio de compra x rendimiento esperado / 12 meses
El rendimiento esperado suele fijarse entre el 6% y el 10%, por lo que cuanto mayor sea el precio de compra, mayor será el alquiler.
3.Duración limitada del contrato.
Debido a los contratos de arrendamiento de duración determinada, existen restricciones en cuanto a la duración del contrato. Los periodos contractuales típicos son los siguientes
| Duración del contrato | Características | Casos aplicables |
|---|---|---|
| De 2 a 3 años | Contratos de corta duración | Financiación temporal |
| 5 a 10 años | Contratos a medio plazo | Duración típica de los contratos |
| Contratos vitalicios | Contratos de larga duración | 3. Servicios para personas mayores |
4. precios de recompra elevados
El precio de recompra suele ser entre 1,1 y 1,3 veces el precio de compra.
5. pérdida de la propiedad
Como la propiedad del inmueble se transfiere al comprador, surgen las siguientes restricciones.
-La remodelación o reconstrucción requiere el permiso del comprador.
-No se pueden obtener préstamos garantizados sobre la propiedad.
-La propiedad pierde su valor como herencia.
Condiciones de uso del leaseback
Condiciones básicas de uso
Para utilizar el leaseback, deben cumplirse las siguientes condiciones .
1. condiciones de saldo hipotecario.
La condición general para utilizarlo es que el producto de la venta de la vivienda > el saldo restante de la hipoteca.
Es posible firmar un contrato en condiciones de descubierto (es decir, cuando el saldo de la hipoteca supera el precio de venta), pero esto puede suponer una carga financiera importante, ya que tendrá que pagar un alquiler mensual además de devolver el saldo restante de la hipoteca.
2. estado del inmueble
El inmueble que se vende debe cumplir las siguientes condiciones
| Artículo | Estado | Detalles |
|---|---|---|
| Estructura del edificio | Sin restricciones | Casas unifamiliares, pisos, condominios, apartamentos, etc. |
| Antigüedad del edificio | Sin restricciones | Los inmuebles antiguos suelen ser subvencionables. |
| Ubicación | Zonas con cierto nivel de demanda | Ubicación en la que cabe esperar demanda de alquiler |
| Estado del edificio | Condiciones de habitabilidad | Estado que no requiere reparaciones importantes |
3. consentimiento de los propietarios
Si la propiedad es conjunta, se requiere el consentimiento de todos los propietarios. Si el inmueble es copropiedad de un matrimonio, se requiere el consentimiento y la firma de ambos cónyuges.
4. capacidad para pagar el alquiler
Debe poder pagar el alquiler de forma continuada . En la evaluación se comprobarán los siguientes aspectos.
-La existencia de una fuente estable de ingresos
-La cobertura del alquiler como porcentaje de los ingresos
-La situación crediticia
-Si tiene un avalista.
Puntos a destacar en el proceso de selección
Los operadores de leaseback son examinados exhaustivamente desde los siguientes aspectos
Rentabilidad del inmueble
-Condiciones de ubicación y demanda de alquiler
-Estado del edificio y futuros costes de reparación
-Tipos de alquiler en la zona circundante
-Perspectivas futuras de valor del inmueble
Solvencia de los usuarios
-Estabilidad y continuidad de los ingresos
-Historial de pagos
-Otros estados de endeudamiento
-Edad y estado de salud
Flujo de utilización del leaseback
PASO 1: Consulta y selección del operador
El primer paso consiste en consultar a un operador de leaseback. Es importante consultar a varios operadores y comparar los siguientes puntos.
-El nivel del precio de compra
-La idoneidad de la fijación del alquiler
-Contenido de las condiciones del contrato
-Fiabilidad y trayectoria de los operadores.
PASO 2: Evaluación provisional
A partir de la información básica sobre el inmueble, se realiza una valoración provisional. Los datos que se presentan en esta fase son los siguientes
| Elementos de valoración | Contenido | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Precio de compra provisional | Precio de venta aproximado | Puede variar en la tasación formal |
| Alquiler estimado | Alquiler mensual aproximado | Referencia para la fijación definitiva del alquiler |
| Duración del contrato | Duración del contrato de alquiler | Comprobación de la posible renovación |
PASO 3: Inspección in situ y tasación principal
Un experto inmobiliario realiza una inspección in situ y una tasación detallada. Los elementos de la inspección incluyen.
-Estructura y estado del edificio
-Estado de las instalaciones
-Entorno periférico y condiciones de ubicación
-Confirmación de las limitaciones legales.
PASO 4: Presentación formal de los términos y condiciones
A partir de los resultados de esta evaluación, se presentan las condiciones formales del contrato. En esta fase, se ultiman los siguientes detalles.
-Precio final de compra
-Alquiler mensual
-Duración del contrato
-Condiciones de recompra (si se establecen)
-Otras condiciones contractuales.
PASO 5: Firma del contrato
Si se acuerdan las condiciones, se celebran al mismo tiempo los siguientes contratos: .
1 . Contrato de compraventa de bienes inmuebles: contrato sobre la venta de la propiedad.
2 . Contrato de arrendamiento: contrato de arrendamiento del inmueble.
PASO 6: Liquidación e inicio del arrendamiento
La liquidación del precio de compra tiene lugar y el contrato de arrendamiento comienza al mismo tiempo. Si queda una hipoteca, el producto de la venta se utilizará para cancelar la hipoteca.
Documentos necesarios
Para un contrato de leaseback se requieren los siguientes documentos
Documentos de identidad
-Permiso de conducir
-Pasaporte
-Mi número de tarjeta
Documentos relacionados con la propiedad
-Certificado de asuntos registrados
-Notificación del impuesto sobre bienes inmuebles
-Certificado de inspección del edificio
-Declaración de asuntos importantes (en el momento de la compra)
Documentos relacionados con los ingresos
-Certificado de retención a cuenta
-Declaración de la renta
-Nóminas
-Certificados de pensión
Documentos hipotecarios
-Contrato de préstamo
-Plan de amortización
-Certificados de saldo
Puntos a tener en cuenta al utilizar el leaseback
Puntos importantes que hay que comprobar antes de firmar el contrato
1.Razonabilidad del alquiler
Los alquileres en leaseback tienden a fijarse por encima del precio general del mercado de alquiler. Antes de firmar un contrato, asegúrate de comprobar los siguientes puntos.
-Comparación con el mercado de alquiler de la zona circundante.
-Si existe una cláusula de aumento del alquiler.
-Si el alquiler está fijado a un precio que puedas pagar.
2.Duración del contrato y condiciones de renovación
Un contrato de alquiler de duración determinada no garantiza la renovación al final del periodo contractual. Es importante comprobar previamente los siguientes puntos
| Puntos a comprobar | Importancia | Contenido de la confirmación |
|---|---|---|
| Duración del contrato | Alta | ¿Cuántos años puede seguir viviendo allí? |
| Renovabilidad | Alta | Condiciones y posibilidades de renovación |
| Alquiler en el momento de la renovación | Media | Disponibilidad de cambio de alquiler en la renovación |
| Condiciones de mudanza | Alta | ¿En qué casos es necesario el desalojo? |
3. detalles de las condiciones de recompra
Si está considerando una recompra, compruebe las siguientes condiciones por escrito en .
-Posible periodo de recompra
-Cómo se calculará el precio de recompra
-El procedimiento a seguir en el momento de la recompra
-La transferibilidad del derecho de recompra
Ejemplos comunes de problemas y contramedidas
1.Problemas con los aumentos de alquiler
Ejemplo: Se exige un gran aumento del alquiler en el momento de la renovación del contrato.
Contramedidas: - Comprobar los detalles de la cláusula de cambio de alquiler en el contrato.
-Comprobar detalladamente la cláusula de cambio de alquiler en el contrato.
-Aclarar las condiciones en las que se basa el aumento.
-Preparar datos comparativos con el precio de mercado en las proximidades.
2. Problemas con la negativa a renovar el contrato
Caso: Negativa a renovar el contrato al final de la vigencia del mismo y solicitud de mudanza.
Contramedidas: - Aclarar las condiciones de renovación en el contrato.
-Aclarar las condiciones de renovación en el contrato.
-Confirmar de antemano las razones justificables para rechazar la renovación.
Considerar contratos plurianuales o vitalicios.
3.Problemas con los cambios en las condiciones de recompra
Caso: Se quiere recomprar, pero se ofrecen condiciones distintas de las originales.
Contramedidas:.
-Documentar detalladamente las condiciones de recompra.
-Estipular claramente el método de cálculo del precio.
Recurrir a la tasación de precios por terceros.
4.Problemas de gestión inmobiliaria
Ejemplo: Retraso en las reparaciones por avería de los equipos, con la consiguiente perturbación de la vida cotidiana.
Contramedidas: - Aclarar el ámbito de responsabilidad de las reparaciones.
-Aclarar el ámbito de responsabilidad de las reparaciones.
-Confirmar el sistema de contacto de emergencia.
-Fijar un plazo de respuesta a las reparaciones.
Cómo identificar a los malos comerciantes
Características de los comerciantes peligrosos
Se recomienda evitar a los siguientes comerciantes
-Ventas agresivas: largas visitas de ventas puerta a puerta y prisas por firmar un contrato.
-Condiciones poco claras: explicaciones vagas de las condiciones del contrato.
-Condiciones alejadas del mercado: precio de compra extremadamente bajo o alquiler elevado.
-Explicaciones escritas insuficientes: explicaciones basadas en promesas verbales.
Cómo elegir un comerciante fiable
-Expediente y fiabilidad: amplio historial de transacciones y buena reputación.
-Transparencia: explicación detallada de las condiciones del contrato.
Asistencia posventa: asistencia una vez firmado el contrato.
-Precios justos: condiciones basadas en las tarifas del mercado.
Puntos a comprobar en el contrato
Puntos esenciales que hay que comprobar
| Artículo | Contenido de la confirmación | Grado de importancia |
|---|---|---|
| Precio de compra | Precio de compra y condiciones de pago | Alta |
| Alquiler | Alquiler mensual y condiciones de pago | Alta |
| Duración del contrato | Duración del contrato de alquiler | Alta |
| Condiciones de renovación | Posibilidad y condiciones de renovación del contrato | Alta |
| Condiciones de recompra | Precio y plazo de recompra | Media |
| Responsabilidad de reparación | Clasificación de la responsabilidad de reparación | Medio |
| Condiciones de rescisión | Condiciones y penalizaciones por rescisión anticipada | Medio |
Confirmación de condiciones especiales
-Condiciones relativas a los aumentos de alquiler.
-Restricciones sobre el uso de la propiedad
-Prohibición de subarriendo a terceros
-Permiso para tener animales de compañía
-Restricciones a la renovación y reconstrucción.
Importancia de consultar a un experto
Dado que los contratos de leaseback son transacciones complejas, se recomienda encarecidamente consultar a los siguientes expertos
Tasadores inmobiliarios
-Evaluación del valor razonable de la propiedad
-Determinación de la idoneidad del precio de compra
Abogado
-Confirmación del contenido del contrato
-Evaluación de los riesgos jurídicos
Planificador financiero
-Desarrollo del plan financiero
-Simulación de ingresos y gastos futuros
Contable fiscal
-Tratamiento fiscal de la venta
-Examen de medidas de ahorro fiscal
Conclusión.
El leaseback es una forma eficaz de conseguir una gran suma de dinero sin tener que renunciar a la vivienda familiar. Es una opción especialmente beneficiosa para
A quienes conviene el leaseback.
-Personas que tienen problemas para pagar su hipoteca: salde el préstamo con el producto de la venta y reduzca la carga mensual.
-Quienes necesitan una gran suma de dinero: para financiar gastos empresariales, médicos o educativos.
-Quienes no quieren cambiar su entorno vital: eviten los cambios ambientales mudándose.
-Quienes desean reducir los costes de mantenimiento: reducir la carga del impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de reparación.
Puntos clave para el éxito
1. Estudio comparativo con varios proveedores: Comparación exhaustiva del precio de compra, el alquiler y las condiciones del contrato.
2.Comprobar los detalles de las condiciones contractuales: centrarse especialmente en las condiciones de renovación y recompra.
3. Consultar a especialistas: consultar la opinión de expertos como tasadores inmobiliarios, abogados y FP.
4 .Planificación financiera a largo plazo: elabore un plan de ingresos y gastos futuros, incluida la capacidad de pago de alquileres.
5.Seleccionar un operador fiable: seleccionar un operador con un historial y una fiabilidad demostrados.
Si se utiliza correctamente, el arrendamiento posterior es un mecanismo excelente para recaudar fondos y mantener al mismo tiempo el entorno vital. Sin embargo, dependiendo de los detalles del contrato, puede causar problemas en el futuro.
Le recomendamos que tome la mejor decisión para su situación mediante una cuidadosa consideración y consulta con un experto.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuántos años puedo seguir viviendo en el inmueble después del leaseback?
R1. La duración del contrato varía en función del operador y del contrato, pero en general son habituales los contratos de arrendamiento de duración determinada de entre dos y diez años. Algunos operadores también ofrecen contratos de por vida, pero no hay garantía de renovación del contrato. Es importante comprobar detalladamente las condiciones de renovación antes de firmar un contrato.
P2. ¿Cómo se comparan los alquileres del leaseback con el mercado general del alquiler?
A2. Los alquileres del leaseback suelen ser entre un 10% y un 30% superiores a los del mercado general de alquiler. El objetivo es garantizar un rendimiento de la inversión para el operador. Cuanto mayor sea el precio de compra, mayor será el alquiler, por lo que es importante tener en cuenta los ingresos y gastos generales.
P3. ¿Puedo recurrir al leaseback aunque siga teniendo una hipoteca?
R3. Es posible recurrir al leaseback aunque siga teniendo una hipoteca, pero debe poder liquidar el préstamo con el producto de la venta. Si se encuentra en situación de descubierto, tendrá que compensar el déficit con sus propios fondos.
P4: ¿Puedo volver a comprar el inmueble después del leaseback?
R4: Muchos operadores ofrecen una cláusula de recompra. Sin embargo, el precio de recompra suele ser entre 1,1 y 1,3 veces el precio de compra. Es importante comprobar detalladamente las condiciones de recompra en el momento de firmar el contrato y especificarlas por escrito.
P5: ¿Se aplica el periodo de reflexión a los contratos de lease back?
R5: Los contratos de leasebackno están sujetos a la cláusula de reflexión. Por regla general, no se permite la rescisión una vez celebrado el contrato, por lo que es esencial reflexionar detenidamente antes de firmar. Le recomendamos que consulte a un especialista si tiene alguna duda y que se asegure de que entiende perfectamente el contrato.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
.png)
