Inversión en Pisos de Edificio Completo: Ventajas y Cómo Comenzar

Para muchos inversores privados, la inversión inmobiliaria resulta atractiva como herramienta estable de gestión de activos. Entre ellos, la inversión en pisos de un solo edificio (en los que se compra y alquila todo el edificio) está atrayendo especialmente la atención de inversores de gran éxito. En comparación con la propiedad de condominios y el alquiler de viviendas, la inversión en pisos de un solo edificio goza del favor de muchos inversores, ya que ofrece una creación eficiente de activos, ingresos estables y puede ser una alternativa a la planificación de pensiones y los seguros de vida. Este artículo ofrece una perspectiva profesional sobre la inversión en pisos de un solo edificio, desde la estructura básica y el modelo de ingresos, su atractivo, ventajas y desventajas, lecciones aprendidas de errores pasados, pasos para que los principiantes comiencen, así como las perspectivas futuras del mercado y la preparación para los cambios en el sistema legal.

Estructura básica y modelo de beneficios de la inversión en pisos de un solo edificio

Como su nombre indica, la inversión en pisos de un solo edificio es una técnica de inversión mediante la cual se adquiere un edificio de apartamentos completo (un edificio entero con varias unidades residenciales) y se generan ingresos a través de la gestión del alquiler. Hay dos fuentes principales de ingresos : los ingresos procedentes de los alquileres (rentas) y las plusvalías derivadas de la futura venta del inmueble. Por ejemplo, si se posee un bloque de seis pisos y se gestiona su plena ocupación con un alquiler mensual de 80.000 yenes por cada habitación, se obtendrá una plusvalía de aproximadamente 480.000 yenes al mes, o 5,76 millones de yenes al año. Por otro lado, si el inmueble puede venderse en un momento en que las condiciones del mercado sean favorables, la diferencia de precio con respecto al momento de la compra se convierte en una plusvalía.

En la gestión de alquileres, los propietarios tienen que realizar una amplia gama de tareas, desde la captación de inquilinos a los trámites contractuales, el cobro de alquileres y el mantenimiento del edificio. Por lo general, se encarga a una empresa profesional de gestión inmobiliaria que se ocupe de la gestión diaria del inmueble (la comisión es de aproximadamente varios puntos porcentuales de los ingresos por alquiler), pero si opta por la autogestión, usted será responsable de tratar con los inquilinos, cobrar los atrasos, organizar inspecciones y reparaciones periódicas, etc. Al ser propietario de todo el edificio, el alcance de la gestión es amplio, y el propietario es responsable de la limpieza e inspección de las zonas comunes, como entradas y pasillos, así como de los planes de reparación a gran escala a largo plazo. Esto significa que el propietario puede cambiar con flexibilidad el uso de la propiedad e invertir en instalaciones a su discreción.

Una de las características del modelo de renta es la estabilidad de los ingresos por alquiler. Como hay varias unidades en un edificio, aunque una unidad esté vacía, los ingresos por alquiler de las otras unidades pueden cubrirla, reduciendo a cero el riesgo de una caída repentina de los ingresos. Esta es una ventaja que no se encuentra con la inversión en condominios o el alquiler de viviendas, donde sólo se gestiona una unidad y aunque, por ejemplo, una de cada diez unidades quede vacía, se calcula que la pérdida de ingresos se limita al 10%. Además, los rendimientos (ingresos por alquiler como porcentaje de la inversión) tienden a ser relativamente altos porque todo el edificio participa en la transacción.

Hay que señalar, sin embargo, que el rendimiento superficial es un indicador que no tiene en cuenta los gastos. Los rendimientos reales, que tienen en cuenta los ingresos reales, son inferiores a los rendimientos superficiales porque se deducen los gastos de explotación, como los gastos generales en el momento de la compra, el impuesto sobre bienes inmuebles y las primas de seguros, así como los gastos de reparación. Por lo tanto, a la hora de tomar una decisión de inversión, es importante simular no sólo los ingresos anuales por alquiler en relación con el precio de adquisición, sino también el flujo de caja (flujo de caja restante) una vez deducidos los reembolsos de préstamos, los gastos de gestión y los impuestos, y comprobar si se puede mantener un superávit a largo plazo.

Por qué los inversores de éxito deciden invertir en pisos unifamiliares

Las principales razones por las que los inversores de éxito, como empresarios y personas con ingresos elevados , prefieren invertir en pisos unifamiliares son

• Ingresos por alquiler amplios y estables.
  El gran número de unidades en un bloque de pisos significa que la escala de ingresos mensuales por alquiler es grande, y si los pisos están totalmente ocupados, puede ser una fuente estable de ingresos, superando al negocio principal. Como ya se ha mencionado, los riesgos de desocupación pueden dispersarse a través de arrendamientos múltiples, por lo que tienden a verse relativamente poco afectados por los cambios en el clima económico. Incluso durante las recesiones y la inflación, se puede esperar un flujo de caja sólido si se mantiene la demanda de alquileres.

• Efecto de apalancamiento elevado (efecto de expansión de los activos mediante el uso de préstamos)
  La inversión inmobiliaria facilita la utilización de préstamos de instituciones financieras, y cuanto mayor es el inmueble, mayor tiende a ser el coeficiente de endeudamiento (apalancamiento) respecto a los fondos propios. Como el precio de un solo edificio de apartamentos puede oscilar entre decenas y cientos de millones de yenes, es fácil utilizar el capital de otras personas para acelerar la construcción de activos. Por ejemplo, si compra un piso al contado con 100 millones de yenes de sus propios fondos, sólo podrá construir activos por valor de 100 millones de yenes, pero si utiliza los mismos fondos para comprar un piso por un total de 300 millones de yenes con un préstamo, podrá gestionar activos por valor de 300 millones de yenes mientras utiliza los ingresos por alquiler para devolver el préstamo (si también tiene en cuenta las futuras ganancias por venta, los beneficios del apalancamiento son aún mayores). (Si además se tienen en cuenta las futuras ganancias por venta, los beneficios del apalancamiento son aún mayores). El hecho de que los grandes activos puedan gestionarse con poco esfuerzo es la razón por la que los empresarios ocupados también están a favor de este tipo de gestión de activos.

• Activos reales resistentes a la inflación
  Los bienes inmuebles son representativos de los activos reales y tienen una ventaja relativa durante los periodos inflacionistas, cuando el valor del dinero disminuye. Aunque disminuya el valor del dinero en efectivo, los precios de los inmuebles y del suelo tienden a subir al mismo tiempo que los precios, y los precios de los alquileres suelen seguirles con cierto retraso. Además, si usted tiene un préstamo, la inflación reduce el valor real de sus pasivos (préstamos), por lo que puede esperar un doble efecto: el activo se hincha y el pasivo se contrae. Con la continuación de la tendencia inflacionista mundial, poseer una propiedad es una medida razonable de defensa del patrimonio.

• Grandes ventajas fiscales y protección del patrimonio
  Invertir en un edificio de apartamentos tiene importantes ventajas fiscales, y cuanto mayores sean los ingresos, más fácil será beneficiarse de esta inversión. En particular, los inmuebles con una vida legal corta, como los apartamentos de madera, pueden amortizarse a un ritmo más elevado, lo que significa que los ingresos anuales del inmueble pueden reducirse a pérdidas o a una renta baja. En consecuencia, es posible reducir las cargas fiscales sobre la renta y los habitantes (ahorro fiscal) deduciendo los beneficios y las pérdidas de los rendimientos del trabajo y otros ingresos de la actividad principal. De hecho, el hecho de que los pisos de un solo edificio, muchos de los cuales son propiedades de madera, sean más eficientes fiscalmente a través de la depreciación que los condominios de un solo edificio o las unidades de condominio de construcción RC es una de las razones por las que son elegidos por las personas con altos ingresos. Además, la propiedad de bienes inmuebles tiene el efecto de reducir el valor de tasación para el impuesto de sucesiones en el futuro, y los préstamos con seguro de vida de crédito colectivo pueden utilizarse como sustituto del seguro de vida.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión en un único edificio de apartamentos suele ser la preferida por los inversores empresariales de éxito por su excelente equilibrio entre estabilidad, rentabilidad, efectos de creación de activos y ahorro fiscal. Por supuesto, el planteamiento adecuado variará en función de sus objetivos de inversión y su situación financiera, pero si dispone de recursos financieros suficientes y pretende ampliar su patrimonio de forma eficiente, invertir en un solo piso puede ser una opción viable.

Ventajas e inconvenientes de invertir en un piso individual

Aunque invertir en un piso individual tiene muchas ventajas, también existen riesgos y desventajas que hay que tener en cuenta. A continuación se resumen las principales ventajas e inconvenientes.

Ventajas.

• Altos rendimientos y rentabilidad: como ya se ha mencionado, el rendimiento superficial de un edificio individual suele ser mayor que el de un condominio. Por término medio, un solo edificio de apartamentos rinde en torno al 8,3%, porcentaje superior al 7,4% de un condominio, por lo que cabe esperar ganancias eficientes. El atractivo radica en que las economías de escala funcionan, ya que se gestionan varias unidades en una sola, y el flujo de caja mensual tiende a ser elevado.

• Diversificación del riesgo de vacantes: al haber múltiples unidades ocupadas, el impacto de una sola vacante en los ingresos globales es limitado. Todo el edificio en su conjunto puede evitar una situación en la que los ingresos por alquiler caigan a cero, lo que lo convierte en una inversión que puede mantener fácilmente unos ingresos por alquiler estables. En particular, con diez o más unidades, es posible operar asegurando los ingresos incluso si el edificio no está totalmente ocupado en todo momento.

• Alto grado de libertad en la gestión: el propietario de un solo edificio tiene autoridad para tomar decisiones sobre todo el edificio. A diferencia de los condominios, no están restringidos por la asociación de gestión y pueden cambiar libremente las condiciones de ocupación (por ejemplo, mascotas, estudiantes, etc.), ajustar los alquileres, modernizar las instalaciones y mejorar las zonas comunes. Por ejemplo, pueden decidir y aplicar medidas para añadir valor, como instalar buzones de reparto a domicilio o Internet de alta velocidad, y mantener y mejorar el valor de la propiedad y el índice de ocupación, lo que supone una gran ventaja.

• Creación de activos mediante el aumento de escala: Comprar un edificio entero le permite adquirir un gran número de unidades en una sola compra, lo que significa que puede aumentar el tamaño de sus activos de forma significativa en un corto periodo de tiempo. Si subcontrata el trabajo a una empresa de gestión, el esfuerzo no aumenta en proporción al número de unidades, lo que hace posible conseguir "un pequeño esfuerzo, una gran gestión de activos". La ventaja es que es más fácil obtener financiación adicional de las entidades financieras en el futuro, si se reconoce el historial de una sola propiedad.

• Ventajas fiscales: ahorro de impuestos por la depreciación de los pisos de madera, ventajas de seguro por la adhesión a un sistema de crédito colectivo al suscribir un préstamo y reducción de las liquidaciones del impuesto de sucesiones sobre los bienes inmuebles en alquiler. Para los inversores con ingresos elevados procedentes de su trabajo principal, la ventaja es que pueden constituir un patrimonio futuro al tiempo que reducen su impuesto anual sobre la renta y el impuesto de habitantes.

Desventajas.

• Gran inversión inicial: Se requiere una gran cantidad de fondos personales para comprar un solo piso. El precio de la vivienda en sí es de varias decenas de millones de yenes, incluso si es de segunda mano, y de varios cientos de millones si es de nueva construcción o un inmueble RC en el centro de la ciudad. Por ejemplo, para comprar un piso de segunda mano de 30 millones de yenes, se requiere un depósito del 20% de 6 millones de yenes más 90-1,5 millones de yenes para otros gastos, lo que hace un total aproximado de 7 millones de yenes en efectivo. Hay que tener en cuenta que el elevado obstáculo financiero hace que no sea una inversión fácil para todo el mundo.

• Costes de mantenimiento y molestias: las propiedades individuales tienden a ser más costosas y lentas de gestionar, ya que se es responsable del mantenimiento de todo el edificio. A medida que el edificio envejece, son necesarias múltiples actualizaciones de equipos, como aires acondicionados y calentadores de agua, limpiezas periódicas e inspecciones reglamentarias, así como reparaciones a gran escala. En algunos casos, los costes de construcción de la impermeabilización de la azotea, por ejemplo, superan los 10 millones de yenes. Estos costes afectarán al flujo de caja a largo plazo, por lo que es esencial contar con un plan de reserva de reparaciones y simulaciones que tengan en cuenta los costes de funcionamiento antes de comprar. Además, la autogestión requiere tiempo para atender las comunicaciones y quejas de los inquilinos, lo que puede suponer una carga importante para quienes tienen un trabajo diurno.

• Dificultad para diversificar el riesgo: el riesgo de la inversión concentrada es alto porque se invierte una gran cantidad de dinero en un solo edificio. Si no se dispone de dinero suficiente para diversificar en varios inmuebles, se puede poner todo el dinero en un solo edificio y, si se elige el inmueble equivocado, se corre el riesgo de sufrir pérdidas importantes. Por ejemplo, si compra un piso en un lugar con poca demanda y permanece desocupado durante mucho tiempo, o si tiene gastos imprevistos, sus pérdidas podrían ser mayores que su inversión de capital. Por lo tanto, es necesario evaluar cuidadosamente el inmueble yprever la demanda.

• Poca liquidez: los inmuebles unifamiliares son caros y tienen un número limitado de compradores, lo que significa que pueden no venderse rápidamente cuando se necesitan. Si el mercado inmobiliario se deteriora, existe el riesgo de que se tarde en vender sin comprador o de que el inmueble no se venda al precio que usted desea. Otra desventaja es que, en comparación con los condominios, hay menos participantes en el mercado, por lo que la liquidez (realizabilidad) es menor. Es necesario considerar la propiedad como un activo que se mantendrá durante un largo periodo de tiempo, y tener un plan financiero con tiempo suficiente.

Sobre la base de los méritos y deméritos anteriores, puede resumirse que la inversión en un edificio de apartamentos es una inversión con "alta rentabilidad pero también altos obstáculos". Es importante juzgar si es adecuada en función de la propia capacidad financiera, la tolerancia al riesgo y los objetivos de inversión.

Fracasos y lecciones aprendidas: puntos clave para aprender de los riesgos

Aunque invertir en un edificio de apartamentos puede reportar grandes beneficios si se tiene éxito, también ha habido casos de fracaso debidos a una mala preparación y a decisiones equivocadas. He aquí algunas pautas típicas de fracaso y lecciones aprendidas.

• Infierno de vacantes debido a una mala lectura de la demanda de la ubicación: elegir la ubicación equivocada es la principal causa de fracaso en la gestión de pisos. Por ejemplo, comprar un piso en una zona despoblada con poca demanda de alquiler o en una zona saturada de propiedades de la competencia en las inmediaciones puede llevar a una situación en la que no se pueda atraer a inquilinos ni cubrir las vacantes. Las tasas de vacantes tienden a mantenerse altas en zonas demasiado alejadas de la estación de tren más cercana, que carecen de instalaciones cómodas para vivir o en las que el declive de la población es inevitable en el futuro.
  Lección: Antes de comprar un inmueble, es importante realizar un estudio exhaustivo de la demografía circundante, las necesidades de alquiler y la competencia, y evaluar con calma si se pueden cubrir las plazas en esa ubicación. Asimismo, hay que asegurarse de que la distribución y las instalaciones son adecuadas para el objetivo de ocupación local (persona sola o familia) y evitar las propiedades que no se ajusten a la demanda.

• Mala planificación financiera y endeudamiento excesivo: el endeudamiento excesivo y las compras agresivas sin fondos personales aumentan el riesgo de no poder devolver el préstamo más adelante. Aunque se prevea cubrir las cuotas del préstamo con los ingresos por alquileres, si se producen desocupaciones o suben los tipos de interés, el flujo de caja se deteriorará rápidamente y se correrá el riesgo de pedir fondos adicionales o caer en mora. De hecho, se han dado casos de fracaso, como el de "comprar un condominio en el centro de la ciudad con un préstamo completo, que resultó en un flujo de caja cero o negativo tras deducir las amortizaciones y los gastos de los ingresos por alquiler, y luego ser incapaz de obtener un préstamo para subir a un edificio individual".
  Lección aprendida: aunque el uso de préstamos aumenta el apalancamiento, es necesario planificar de forma conservadora para garantizar que no se interrumpan los recursos de reembolso. Es importante no confiar excesivamente en los rendimientos supuestos, sino realizar simulaciones que tengan en cuenta factores como las tasas de desocupación, las fluctuaciones de los tipos de interés y las reservas para reparaciones, y asegurarse de que existe un colchón suficiente (excedente de fondos) en la capacidad de reembolso. Asimismo, mantén el coeficiente de endeudamiento dentro del rango de tu tolerancia al riesgo y ten cuidado de no pedir fácilmente un préstamo completo o un descubierto.

• Gastos inesperados por pasar por alto propiedades en mal estado: Aunque puedas comprar un piso antiguo a un precio razonable, hay casos en los que la propiedad requiere una gran cantidad de reparaciones inmediatamente después de la compra, lo que puede provocar un deterioro de los ingresos y los gastos. Por ejemplo, una renovación completa de las tuberías de suministro de agua y desagüe o la impermeabilización del tejado pueden aparecer poco después de la compra y costar varios millones de yenes, mientras que los daños causados por termitas, goteras y otros defectos no vistos pueden ocasionar gastos inesperados.
  Lección aprendida: cuando se piense en comprar un piso de segunda mano, hay que comprobar a fondo la inspección del edificio (inspección) y el historial de reparaciones con antelación. Es importante que un experto compruebe los defectos estructurales y la vida útil restante que pueden no ser evidentes para el ojo inexperto, y que calcule los futuros costes de reparación antes de tomar una decisión de compra. Este es un ejemplo clásico de una propiedad a la que usted se lanzó porque era barata, pero que acabó costándole mucho más.

• Problemas con los contratos de subarriendo: Ha habido informes de contratos de sub arriendo firmados por miedo al riesgo de desocupación, sólo para descubrir que el alquiler garantizado se reduce más tarde y la propiedad deja de ser rentable. Algunas empresas de subarrendamiento pueden tener derecho a revisar (reducir) el alquiler en la cláusula de renovación del contrato, al tiempo que comercializan un "contrato de arrendamiento a tanto alzado de 30 años y garantía de desocupación", y en algunos casos el riesgo de caída de los alquileres se traslada al propietario. En el peor de los casos, la propia empresa de subarrendamiento puede quebrar, dejando solo la devolución del préstamo en lugar de una garantía (por ejemplo, el colapso del subarrendamiento de inversión en casas de acciones "carruaje de calabaza" en 2018).
  Lección aprendida: al considerar un acuerdo de subarrendamiento, es importante comprobar los detalles del acuerdo (términos de revisión del alquiler y cláusulas de rescisión a medio plazo) y no ser demasiado optimista. Aunque recientemente se ha modificado la ley para que sea obligatorio explicar cuestiones importantes antes de firmar un contrato de subarriendo, todavía pueden surgir problemas debido a "puntos ciegos en el contrato". En definitiva, es una salvaguarda examinar uno mismo los ingresos y gastos y determinar si la propiedad es viable sin subarrendar.

• Problemas con los inquilinos debido a una mala gestión: Si el sistema de gestión es descuidado, los problemas y las quejas entre inquilinos pueden provocar un aumento de las desocupaciones, lo que puede dar lugar a una reacción en cadena de desocupaciones debido al deterioro de la reputación del inmueble. Por ejemplo, otros inquilinos pueden marcharse debido al ruido o a la etiqueta de eliminación de residuos, o pueden aumentar los retrasos en el pago del alquiler debido a los malos recordatorios a los morosos. También se han dado casos de inquilinos malintencionados que huyen por la noche o dañan sus habitaciones, lo que provoca grandes costes de restauración y la pérdida de alquileres impagados.
  Lección aprendida:es esencialseleccionar una empresa de gestión fiable yasegurarse de que la gestión de los inquilinos y del edificio se lleva a cabo correctamente.Los riesgos pueden reducirse gestionando la propiedad desde una perspectiva profesional, lo que incluye patrullas regulares, responder a las comunicaciones de los inquilinos y tratar con prontitud los incumplimientos de contrato. Incluso si gestiona su propio inmueble, asegúrese de tener acceso a un asesor profesional en caso de problema y de responder con prontitud.

Lo que se puede aprender de los anteriores ejemplos de fracaso es lo importante que es investigar y prepararse de antemano y prever los escenarios de riesgo cuando se invierte en un edificio de apartamentos. El atajo hacia el éxito es ser cuidadoso en cada paso del proceso, desde la elección de la ubicación hasta la planificación financiera, pasando por la comprobación del contenido de los contratos y el establecimiento de un sistema de gestión, y procurar eliminar los riesgos uno por uno. Por el contrario, si se tienen en cuenta estos puntos, el riesgo de fracaso fatal se reducirá considerablemente.

Pasos para que los principiantes empiecen

La gran envergadura de la inversión en un solo piso requiere una planificación y preparación cuidadosas cuando se afronta el reto por primera vez. A continuación le ofrecemos una guía paso a paso de los pasos básicos que debe dar un principiante para evitar errores y empezar con buen pie.

1. Aclare sus objetivos de inversión: en primer lugar, establezca por qué desea invertir en pisos unifamiliares. Tanto si desea obtener unos ingresos constantes que sustituyan a su pensión en la jubilación, como si desea obtener beneficios con la venta del inmueble al cabo de unos años, ahorrar impuestos o transmitir su patrimonio, el inmueble y la estrategia adecuados dependerán de sus objetivos. Considere qué tamaño de inversión puede permitirse y cuáles son sus prioridades, teniendo en cuenta sus propios ingresos anuales y su situación patrimonial (activos financieros y capacidad de endeudamiento). Por ejemplo, si tiene unos ingresos considerables por su trabajo diario, céntrese en el ahorro fiscal; si es joven y quiere aumentar su patrimonio en el futuro, céntrese en la inversión a largo plazo , etc.

2. Reúna información sobre el mercado y busque propiedades: A continuación, empiece a buscar propiedades concretas. Una fuente de información fiable es registrarse en un portal especializado en inversión inmobiliaria (por ejemplo, Rakutai, Kenbike) y realizar una búsqueda condicionada. En estos sitios, puedes consultar información sobre propiedades generadoras de ingresos en todo el país según los criterios que desees, como la zona, el rendimiento y el rango de precios. También resulta eficaz consultar a un agente inmobiliario. Póngase en contacto con un agente que se ocupe de propiedades para inversores (preferiblemente una empresa con amplia experiencia en propiedades unifamiliares), infórmele de sus condiciones deseadas y pídale que le presente la propiedad. A medida que compare y estudie varias propiedades, también se hará una idea de los precios de mercado y la simulación de ingresos. Es importante no perderse el estudio in situ una vez que haya encontrado una propiedad candidata. Visite realmente los alrededores del inmueble y compruebe con sus propios ojos la distancia a la estación, el entorno circundante y el estado del edificio (grietas en las paredes exteriores, equipamiento antiguo). También es buena idea hacerse una idea de la demanda de alquiler en la zona (si hay universidades cerca, muchas fábricas, vacantes en propiedades de la competencia, etc.).

3. Simulación de ingresos/gastos y negociación del préstamo: Si encuentra una propiedad que le gusta, realice una simulación detallada de ingresos/gastos antes de comprarla. Verifique si los ingresos netos anuales (flujo de caja) se mantendrán en números negros, teniendo en cuenta no sólo los ingresos por alquiler, sino también la disminución de los ingresos cuando la tasa de desocupación es gorda %, los gastos de gestión, el impuesto sobre bienes inmuebles, las primas de seguros, la reserva prevista para gastos de reparación, el tipo de interés del préstamo y el importe de la amortización. La simulación no sólo se basa en una "hipótesis de plena ocupación" optimista, sino también en escenarios que tienen en cuenta tasas de ocupación modestas y tipos de interés al alza para comprobar la resistencia a la tensión. Al mismo tiempo, procederemos a consultar préstamos con entidades financieras para ayudarle a financiar la compra. Dirígete a varias entidades financieras que gestionen préstamos para bienes de inversión, incluidos bancos municipales, bancos regionales, cooperativas de crédito y entidades no bancarias, y confirma la cantidad que puedes pedir prestada y las condiciones de los tipos de interés. Si conoce el nivel de financiación que puede obtener en función de sus propios atributos (ingresos anuales, activos, antigüedad en el empleo, etc.), podrá determinar el precio aproximado del inmueble que le interesa comprar. Obtener la preaprobación (aprobación previa) de la entidad financiera también le facilitará las cosas cuando llegue el momento de presentar una oferta de compra.

4. Negociar y contratar la compra de un inmueble: Una vez identificado un comprador potencial, presente una oferta de compra y comience a negociar el precio y las condiciones. Es habitual negociar un precio límite determinando un precio justo, teniendo en cuenta ejemplos de cierres recientes y problemas del inmueble (por ejemplo, antigüedad, rendimiento, etc.), en lugar del precio de venta tal cual. Una vez alcanzado un acuerdo sobre las condiciones con el vendedor, se celebra un contrato de venta tras una explicación de los asuntos importantes. Se paga un depósito en el momento de firmar el contrato, y la liquidación y la entrega tienen lugar en cuanto se concede la aprobación de la financiación. Antes de firmar el contrato, lee atentamente la explicación de asuntos importantes, reconfirma la información sobre defectos legales, derechos y fallos del equipamiento, y aclara cualquier duda. Además, tome medidas para obtener un seguro contra incendios acorde con la financiación, y asegúrese de estar totalmente preparado para la entrega del inmueble.

5. Selección de una empresa de gestión e inicio de la gestión: Una vez adquirido el inmueble, la gestión del alquiler comenzará inmediatamente. Si la propiedad ya tiene inquilinos, asegúrese de que el contrato de alquiler se cambia a un nuevo nombre y de que se transfiere la fianza. Si la propiedad está vacía, debe empezar a buscar inquilinos lo antes posible. Por lo tanto, es importante seleccionar una empresa de gestión de alquileres fiable. Al subcontratar la gestión de un inmueble, compare y tenga en cuenta factores como la capacidad de contratación (historial en la búsqueda de inquilinos), los honorarios de gestión y la amabilidad de respuesta, y firme un contrato con una empresa que se ajuste a sus políticas. La empresa de gestión se encarga de todo, desde la captación de vacantes hasta la gestión diaria, mientras que el propietario recibe informes periódicos y gestiona la propiedad desde la perspectiva de un administrador, lo que incluye comprobar las cifras de gestión y planificar las reparaciones a largo plazo. Los primeros meses, en particular, son un periodo para acostumbrarse al ciclo de gastos y pagos del alquiler, y comprobar si hay desviaciones con respecto al plan de ingresos y gastos. Una vez que se esté en el buen camino, se puede pasar a considerar estrategias de más alto nivel, como añadir la siguiente propiedad o amortizar el préstamo antes de tiempo.

Este es el flujo aproximado de la inversión de un principiante en un solo piso. Si da cada paso con cuidado y busca el asesoramiento de un experto en cada uno de ellos, podrá empezar sin riesgos.

Prepárese para las perspectivas futuras del mercado y los cambios en el ordenamiento jurídico

Por último, la siguiente sección explica las perspectivas futuras del entorno de mercado que rodea a la inversión en pisos unifamiliares y los cambios en el sistema jurídico que debe conocer. Estando preparado para el futuro, será posible mantener una gestión inmobiliaria estable a largo plazo.

● Perspectivas del mercado: evolución de los tipos de interés y equilibrio entre oferta y demanda
El entorno de bajos tipos de interés en Japón ha sido un factor importante para fomentar la inversión inmobiliaria, pero los tipos de interés pueden subir y las condiciones de los préstamos pueden volverse más difíciles, dependiendo de la futura política monetaria. Dado que la carga del reembolso de los préstamos se hace más pesada cuando suben los tipos de interés, es importante cubrir el riesgo de tipos de interés recurriendo a tipos de interés fijos y al pago anticipado. Por el contrario, si se mantiene la tendencia inflacionista, es probable que aumente el valor real de los activos inmobiliarios y que los alquileres suban gradualmente. Cabe esperar tasas de ocupación y niveles de alquiler estables en el futuro, sobre todo en zonas de buena demanda de alquiler en áreas urbanas. Por otra parte, Japón en su conjunto está experimentando un descenso continuo de la población y el problema del parque de viviendas vacías se está agravando , con una tasa de vacantes que ha alcanzado un máximo histórico del 13,8%. Preocupa que la propia gestión del alquiler se vuelva difícil en zonas donde no hay demanda, y es vital contar con ubicaciones y propiedades que sigan siendo "propiedades de elección" en el futuro. La palabra clave en las perspectivas del mercado es "polarización", ya que se espera que la demanda de alquiler en las zonas urbanas y populares se mantenga firme, mientras que en las zonas rurales y poco populares se prevé que la competencia se intensifique y los alquileres se vean sometidos a una presión cada vez mayor. Los propietarios deben supervisar periódicamente las tendencias del mercado (tasas de ocupación local y de alquiler) y aplicar estrategias (inversión de capital, introducción de servicios adicionales, etc.) para mantener y reforzar la superioridad de sus propiedades.

● Prepararse para los cambios en el sistema legal.
El sistema legal relacionado con la industria del alquiler de propiedades también ha cambiado significativamente en los últimos años: la Ley de Negocios de Gestión de Viviendas de Alquiler, que entró en vigor en 2021, requiere el registro de las empresas de gestión de alquiler y refuerza las regulaciones, e impone a las empresas de gestión la obligación de informar regularmente al propietario. Como resultado, las empresas de gestión poco fiables están siendo eliminadas, por lo que es aún más importante para los propietarios seleccionar la empresa de gestión adecuada. Además, la Nueva Ley de Subarrendamiento se modificó en 2020 para prohibir la publicidad exagerada y la captación indebida por parte de los operadores de subarrendamiento, y para hacer obligatoria la explicación de asuntos importantes antes de firmar un contrato. Aunque esto ha mejorado la divulgación de información en el momento de la contratación, los propios propietarios están obligados a comprender plenamente el contenido del contrato y a gestionarlo correctamente de acuerdo con la ley.

Además, también deben estar atentos a los futuros cambios del sistema fiscal. Por ejemplo, se habla de la posibilidad de que se endurezcan las restricciones a la acumulación de ganancias y pérdidas sobre los ingresos inmobiliarios o de que se revisen las liquidaciones preferentes del impuesto de sucesiones (en el pasado, la inversión excesiva en inmuebles con fines de ahorro fiscal se ha considerado un problema). Para evitar el pánico en caso de que se produzcan estos cambios en el sistema fiscal, reúna información lo antes posible y revise su estrategia de inversión si es necesario. En algunos casos, considere la opción de recurrir a nuevos sistemas, como la constitución de sociedades o el uso de fideicomisos.

El endurecimiento de las normas de construcción y la normativa energética son también un punto de control. La mejora de la eficiencia energética es una exigencia social, y en el futuro es posible que se exija que los edificios nuevos cuenten con equipos solares y normas de aislamiento más estrictas. Si la tendencia es que a los inmuebles existentes también se les exija renovar el aislamiento e instalar equipos de ahorro energético, podría producirse un descenso de la competitividad de los pisos más antiguos. En tales casos, es necesario estar preparado para mantener el valor de la propiedad recurriendo a planes de subvenciones y planificando las renovaciones por etapas.

● Para una gestión estable a largo plazo
Como propietario, es importante mantenerse al día de la información más reciente para responder a los cambios del mercado y de los sistemas. Consulta las noticias del sector y las tendencias de la política nacional y, si es necesario, consulta a especialistas (contables fiscales, abogados y asesores inmobiliarios) para analizar las contramedidas. El sector inmobiliario en particular es un activo ilíquido, y una vez que se toma una decisión equivocada, llevará tiempo corregir el rumbo. La clave del éxito a largo plazo es estar preparado de antemano y construir una cartera que resista los cambios del entorno.

Lo anterior es una explicación detallada de la inversión plana única, incluida su estructura, ventajas e inconvenientes, puntos para evitar el fracaso, cómo empezar y perspectivas de futuro. Aunque la inversión en pisos individuales es una forma atractiva de conseguir ingresos estables y crecimiento de los activos, también es un campo que requiere conocimientos y preparación suficientes. Si tiene en cuenta el contenido de este artículo, toma decisiones de inversión que se ajusten a su estrategia y planifica con cuidado, seguro que encontrará el camino hacia la acumulación de activos mediante una sólida inversión inmobiliaria.