Investir dans des Appartements Individuels : Avantages et Stratégies

Pour de nombreux investisseurs privés, l'investissement immobilier est un outil de gestion d'actifs stable et attrayant. Parmi ceux-ci, l'investissement dans un appartement unique (où l'immeuble entier est acheté et loué) attire particulièrement l'attention d'investisseurs très performants. Comparé à la copropriété et à la location de maisons, l'investissement dans un appartement unique est privilégié par de nombreux investisseurs car il permet de constituer un patrimoine efficace, d'obtenir des revenus stables et peut constituer une alternative à la planification de la retraite et à l'assurance-vie. Cet article présente un point de vue professionnel sur l'investissement dans les appartements individuels, depuis la structure de base et le modèle de revenu, son attrait, ses avantages et ses inconvénients, les leçons tirées des erreurs du passé, les étapes à suivre pour les débutants, ainsi que les perspectives futures du marché et la préparation aux changements dans le système juridique.

Structure de base et modèle de rentabilité de l'investissement dans un appartement à construction unique

Comme son nom l'indique, l'investissement dans un immeuble à appartements unique est une technique d'investissement qui consiste à acheter un immeuble à appartements entier (un immeuble entier comprenant plusieurs unités résidentielles) et à générer des revenus par le biais de la gestion locative. Il existe deux sources principales de revenus : les revenus des loyers (revenus locatifs) et les plus-values réalisées lors de la vente future du bien. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'un immeuble de six appartements et que vous les gérez en pleine occupation avec un loyer mensuel de 80 000 yens par chambre, vous obtiendrez une plus-value d'environ 480 000 yens par mois, soit 5,76 millions de yens par an. En revanche, si le bien peut être vendu à un moment où les conditions du marché sont favorables, la différence de prix par rapport à l'achat devient une plus-value.

En matière de gestion locative, les propriétaires doivent effectuer un large éventail de tâches, du recrutement des locataires aux procédures contractuelles, en passant par la perception des loyers et l'entretien des bâtiments. En général, une société de gestion immobilière professionnelle est chargée de la gestion quotidienne du bien (la commission s'élève à environ plusieurs pour cent des revenus locatifs), mais si vous optez pour l'autogestion, vous serez responsable des relations avec les locataires, du recouvrement des arriérés, de l'organisation des inspections et des réparations régulières, etc. Le propriétaire est responsable du nettoyage et de l'inspection des parties communes telles que les entrées et les couloirs, ainsi que des plans de réparation à long terme et à grande échelle. Cela signifie que le propriétaire peut modifier l'utilisation de l'immeuble et investir dans des installations à sa guise.

L'une des caractéristiques du modèle de revenu est la stabilité des revenus locatifs. Comme il y a plusieurs unités dans un immeuble, même si une unité est vacante, les revenus locatifs des autres unités peuvent la couvrir, réduisant ainsi le risque d'une chute soudaine des revenus jusqu'à zéro. C'est un avantage que l'on ne retrouve pas dans l'investissement en copropriété ou dans la location de maisons, où une seule unité est gérée, et même si, par exemple, une unité sur dix devient vacante, la perte de revenus est calculée pour être limitée à 10 %. En outre, les rendements (revenus locatifs en pourcentage de l'investissement) tendent à être relativement élevés car l'ensemble de l'immeuble est impliqué dans la transaction.

Il convient toutefois de noter que le rendement surfacique est un indicateur qui ne tient pas compte des charges. Les rendements réels, qui tiennent compte des revenus réels, sont inférieurs aux rendements superficiels car les coûts d'exploitation tels que les frais généraux au moment de l'achat, les taxes foncières et les primes d'assurance, ainsi que les coûts de réparation sont déduits. Par conséquent, au moment de prendre une décision d'investissement, il est important de simuler non seulement le revenu locatif annuel par rapport au prix d'acquisition, mais aussi le cash-flow (flux de trésorerie restant) après déduction des remboursements d'emprunt, des frais de gestion et des impôts, et de vérifier si un excédent peut être maintenu à long terme.

Pourquoi les investisseurs prospères choisissent-ils d'investir dans des appartements unifamiliaux ?

Les principales raisons pour lesquelles les investisseurs prospères, tels que les chefs d'entreprise et les personnes à hauts revenus , préfèrent investir dans des appartements individuels sont les suivantes

• Des revenus locatifs importants et stables.
  Le grand nombre d'unités dans un immeuble d'appartements signifie que l'échelle des revenus locatifs mensuels est importante, et si les appartements sont entièrement occupés, il peut s'agir d'une source de revenus plus stable que l'activité principale. Comme mentionné ci-dessus, les risques d'inoccupation peuvent être dispersés grâce à des locations multiples, de sorte qu'ils tendent à être relativement peu affectés par les changements dans le climat économique. Même en période de récession et d'inflation, on peut s'attendre à un flux de trésorerie solide si la demande locative est soutenue.

• Effet de levier élevé (effet d'expansion des actifs par l'utilisation de prêts)
  L'investissement immobilier facilite l'utilisation des prêts des institutions financières, et plus le bien est grand, plus le ratio d'emprunt (effet de levier) par rapport aux fonds propres a tendance à être élevé. Le prix d'un seul immeuble d'habitation pouvant aller de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de millions de yens, il est facile d'utiliser le capital d'autres personnes pour accélérer la constitution d'un actif. Par exemple, si vous achetez un appartement en copropriété au comptant avec 100 millions de yens de vos propres fonds, vous ne pourrez construire que des actifs d'une valeur de 100 millions de yens, mais si vous utilisez les mêmes fonds pour acheter un appartement pour un total de 300 millions de yens avec un prêt, vous pourrez gérer des actifs d'une valeur de 300 millions de yens tout en utilisant les revenus locatifs pour rembourser le prêt (si vous considérez également les gains futurs sur la vente, les avantages de l'effet de levier sont encore plus importants). (Si l'on prend également en compte les gains futurs sur la vente, les avantages de l'effet de levier sont encore plus importants). Le fait que des actifs importants puissent être gérés avec peu d'efforts est la raison pour laquelle les hommes d'affaires très occupés sont également favorables à ce type de gestion d'actifs.

• Actifs réels résistants à l'inflation
  L'immobilier est un représentant des actifs réels et présente un avantage relatif en période d'inflation, lorsque la valeur de l'argent diminue. Même si les liquidités diminuent, les prix de l'immobilier et des terrains ont tendance à augmenter parallèlement à la hausse des prix, et les prix des loyers ont tendance à suivre avec un certain décalage. En outre, si vous avez contracté un prêt, l'inflation réduit la valeur réelle de vos engagements (emprunts), ce qui entraîne un double effet : la valeur de l'actif augmente et celle du passif diminue. La tendance inflationniste mondiale se poursuivant, la possession d'un bien immobilier est une mesure raisonnable de protection des actifs.

• Avantages fiscaux importants et protection du patrimoine
  L'investissement dans un immeuble d'habitation présente des avantages fiscaux considérables, et plus les revenus sont élevés, plus il est facile de tirer profit de cet investissement. En particulier, les biens dont la durée de vie légale est courte, comme les appartements en bois, peuvent être amortis à un taux plus élevé, ce qui signifie que le revenu immobilier annuel peut être réduit à une perte ou à un faible revenu. Par conséquent, il est possible de réduire les charges fiscales liées au revenu et à l'habitant (économies d'impôts) en déduisant les bénéfices et les pertes des revenus de l'emploi et des autres revenus de l'activité principale. En fait, le fait que les appartements d'une seule construction, souvent en bois, soient plus avantageux sur le plan fiscal grâce à l'amortissement que les immeubles en copropriété d'une seule construction ou les unités de copropriété de la construction RC est l'une des raisons pour lesquelles ils sont choisis par les personnes à hauts revenus. En outre, la possession d'un bien immobilier a pour effet de réduire la valeur imposable pour les droits de succession à l'avenir, et les prêts avec assurance-vie de crédit de groupe peuvent être utilisés comme substitut à l'assurance-vie.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement dans un seul immeuble d'habitation a tendance à être préféré par les investisseurs commerciaux prospères en raison de son excellent équilibre entre la stabilité, la rentabilité, les effets de constitution d'actifs et les économies d'impôts. Bien entendu, l'approche appropriée variera en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre situation financière, mais si vous disposez de ressources financières suffisantes et que vous souhaitez développer votre patrimoine de manière efficace, l'investissement dans un seul appartement peut être une option viable.

Avantages et inconvénients de l'investissement dans un seul appartement

Si l'investissement dans un seul appartement présente de nombreux avantages, il comporte également des risques et des inconvénients dont il faut être conscient. Les principaux avantages et inconvénients sont résumés ci-dessous.

Avantages.

• Rendements et rentabilité élevés: comme indiqué plus haut, le rendement en surface d'un immeuble individuel tend à être plus élevé que celui d'un immeuble en copropriété. En moyenne, le rendement d'un immeuble à appartements unique est d'environ 8,3 %, ce qui est plus élevé que les 7,4 % d'un appartement en copropriété, et l'on peut s'attendre à des revenus efficaces. L'intérêt est que les économies d'échelle fonctionnent puisque plusieurs unités sont gérées en une seule fois, et que le flux de trésorerie mensuel tend à être élevé.

• Diversification du risque de vacance: comme il y a plusieurs unités occupées, l'impact d'une seule vacance sur le revenu global est limité. L'immeuble dans son ensemble peut éviter une situation où le revenu locatif tombe à zéro, ce qui en fait un investissement qui peut facilement maintenir un revenu locatif stable. En particulier, avec dix unités ou plus, il est possible de fonctionner tout en garantissant des revenus même si l'immeuble n'est pas entièrement occupé à tout moment.

• Grande liberté de gestion: le propriétaire d'un immeuble unique a le pouvoir de décision sur l'ensemble de l'immeuble. Contrairement aux copropriétés, il n'est pas limité par l'association de gestion et peut librement modifier les conditions d'occupation (animaux domestiques, étudiants, etc.), ajuster les loyers, moderniser les installations et améliorer les parties communes. Par exemple, ils peuvent décider et mettre en œuvre des mesures visant à ajouter de la valeur, comme l'installation de boîtes de livraison à domicile ou de l'internet à haut débit, et maintenir et améliorer la valeur des propriétés et les taux d'occupation, ce qui constitue un avantage majeur.

• Renforcement des actifs grâce à une plus grande échelle: l'achat d'un immeuble entier vous permet d'acquérir un grand nombre d'unités en une seule fois, ce qui signifie que vous pouvez augmenter considérablement la taille de vos actifs en peu de temps. Si vous confiez le travail à une société de gestion, l'effort n'augmente pas proportionnellement au nombre d'unités, ce qui permet d'obtenir une gestion d'actifs à faible effort et à grande échelle. L'avantage est qu'il est plus facile d'obtenir des financements supplémentaires auprès d'institutions financières à l'avenir, si l'historique d'un seul bien est reconnu.

• Avantages fiscaux: les économies d'impôt dues à l'amortissement des appartements en bois, l'effet d'assurance de l'adhésion à un crédit de groupe lors de la souscription d'un prêt et la réduction des droits de succession sur les biens locatifs sont quelques-uns des avantages fiscaux et sécuritaires de l'investissement dans un seul immeuble d'habitation. Pour les investisseurs disposant d'un revenu élevé provenant de leur activité principale, l'avantage est de pouvoir se constituer un patrimoine futur tout en réduisant leur impôt annuel sur le revenu et la taxe d'habitation.

Inconvénients.

• Investissement initial important: l'achat d'un appartement nécessite un apport personnel important. Le prix du bien lui-même s'élève à plusieurs dizaines de millions de yens même s'il est de seconde main, et à plusieurs centaines de millions de yens s'il s'agit d'une construction neuve ou d'un bien RC en centre ville. Par exemple, pour l'achat d'un appartement d'occasion d'une valeur de 30 millions de yens, un dépôt de 20 % de 6 millions de yens, plus 90 à 1,5 million de yens pour les autres dépenses, soit un total d'environ 7 millions de yens en espèces, est exigé. Il convient de noter que l'obstacle financier élevé signifie que cet investissement n'est pas facile à réaliser pour tout le monde.

• Coûts d'entretien et tracas: les propriétés individuelles sont généralement plus coûteuses et plus longues à exploiter, car vous êtes responsable de l'entretien de l'ensemble du bâtiment. Au fur et à mesure que le bâtiment vieillit, il est nécessaire de procéder à de nombreuses mises à niveau des équipements, tels que les climatiseurs et les chauffe-eau, à des nettoyages réguliers et à des inspections réglementaires, ainsi qu'à des réparations de grande ampleur. Dans certains cas, des coûts de construction de plus de 10 millions JPY sont encourus pour l'imperméabilisation du toit, par exemple. Ces coûts affecteront le flux de trésorerie à long terme, il est donc essentiel de disposer d'un plan de réserve pour les réparations et de simulations prenant en compte les coûts d'exploitation avant l'achat. De plus, l'autogestion nécessite du temps pour gérer les communications et les plaintes des locataires, ce qui peut représenter une charge importante pour ceux qui ont un emploi à la journée.

• Difficile de diversifier les risques: le risque d'un investissement concentré est élevé parce qu'une grande quantité d'argent est investie dans un seul bâtiment. Si vous n'avez pas assez d'argent pour diversifier vos investissements, vous pouvez placer tout votre argent dans un seul immeuble, et si vous choisissez le mauvais immeuble, vous courez le risque d'une perte importante. Par exemple, si vous achetez un appartement dans un endroit peu demandé et qu'il reste vacant pendant une longue période, ou si vous devez faire face à des dépenses imprévues, vos pertes pourraient être supérieures à votre investissement en capital. Il est donc nécessaire d'évaluer soigneusement le bien et deprévoir la demande.

• Faible liquidité: les propriétés unifamiliales sont chères et ont un nombre limité d'acheteurs, ce qui signifie qu'elles peuvent ne pas être vendues rapidement en cas de besoin. Si le marché immobilier se détériore, il y a un risque que la vente prenne du temps sans acheteur ou que le bien ne se vende pas au prix souhaité. Un autre inconvénient est que, par rapport aux condominiums, il y a moins d'acteurs sur le marché, donc la liquidité (réalisabilité) est plus faible. Il est nécessaire de considérer le bien comme un actif à détenir pendant une longue période et d'avoir un plan financier avec suffisamment de temps à disposition.

Sur la base des avantages et des inconvénients susmentionnés, on peut résumer que l'investissement dans un seul immeuble d'habitation est un investissement "très rentable, mais aussi très difficile". Il est important de juger s'il est approprié à la lumière de votre propre capacité financière, de votre tolérance au risque et de vos objectifs d'investissement.

Échecs et leçons tirées : les points clés à retenir des risques

Si l'investissement dans un seul immeuble d'habitation peut s'avérer très rentable en cas de succès, il existe aussi des cas d'échec dus à une mauvaise préparation et à de mauvaises décisions. Voici quelques exemples d'échecs typiques et les leçons à en tirer.

• L 'enfer de l'inoccupation en raison d'une mauvaise interprétation de la demande: le choix d'un mauvais emplacement est la principale cause d'échec de la gestion d'un appartement. Par exemple, l'achat d'un seul appartement dans une zone dépeuplée où la demande locative est faible ou dans une zone saturée de biens immobiliers concurrents à proximité peut conduire à une situation où il est impossible d'attirer des locataires et de pourvoir les postes vacants. Les taux d'inoccupation ont tendance à rester élevés dans les zones qui sont trop éloignées de la gare la plus proche, qui manquent d'infrastructures de vie pratiques ou dont le déclin démographique est inévitable à l'avenir.
  Leçon: avant d'acheter un bien immobilier, il est important de réaliser une étude approfondie de la démographie environnante, des besoins locatifs et de la concurrence, et d'évaluer calmement si les chambres peuvent être occupées à cet endroit. Il faut également s'assurer que l'agencement et les installations sont adaptés à l'objectif d'occupation local (personne seule ou famille) et éviter les biens qui ne correspondent pas à la demande.

• Mauvaise planification financière et emprunts excessifs: les emprunts excessifs et les achats agressifs sans fonds personnels augmentent le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt plus tard. Même si vous prévoyez de couvrir les remboursements du prêt avec les revenus locatifs, si des logements deviennent vacants ou si les taux d'intérêt augmentent, votre trésorerie se détériorera rapidement et vous risquerez de devoir emprunter des fonds supplémentaires ou de vous retrouver en situation d'arriérés. En effet, des cas d'échec ont été rapportés, tels que "l'achat d'une copropriété en centre ville avec un prêt complet, qui s'est traduit par une trésorerie nulle ou négative après déduction des remboursements et des charges des revenus locatifs, puis l'impossibilité d'obtenir un prêt pour passer à un seul immeuble".
  Leçon apprise: bien que l'utilisation de prêts augmente l'effet de levier, il est nécessaire de planifier de manière prudente pour s'assurer que les ressources de remboursement ne sont pas interrompues. Il est important de ne pas se fier de manière trop confiante aux rendements supposés, mais d'effectuer des simulations qui prennent en compte des facteurs tels que les taux d'inoccupation, les fluctuations des taux d'intérêt et les réserves de réparation, et de s'assurer qu'il y a un tampon suffisant (fonds excédentaires) dans la capacité de remboursement. En outre, le taux d'emprunt doit rester dans la fourchette de votre tolérance au risque et vous devez veiller à ne pas contracter facilement un prêt à taux plein ou un découvert.

• Dépenses inattendues liées à l'achat d'un bien immobilier vétuste: même si vous pouvez acheter un vieil appartement à un prix raisonnable, il arrive que le bien nécessite d'importantes réparations immédiatement après l'achat, ce qui peut entraîner une détérioration des revenus et des dépenses. Par exemple, une rénovation complète des conduites d'eau et d'évacuation ou l'imperméabilisation du toit peuvent apparaître peu après l'achat et coûter plusieurs millions de yens, tandis que les dégâts causés par les termites, les fuites et d'autres défauts invisibles peuvent entraîner des coûts inattendus.
  Leçon à retenir: lorsque vous envisagez d'acheter un appartement d'occasion, vérifiez soigneusement l'inspection du bâtiment (inspection) et l' historique des réparations à l'avance. Il est important de demander à un expert de vérifier les défauts structurels et la durée de vie restante qui peuvent ne pas être apparents à l'œil non averti, et d'estimer les coûts de réparation futurs avant de prendre une décision d'achat. Il s'agit là d'un exemple classique d'un bien immobilier dans lequel vous avez sauté parce qu'il était bon marché, mais qui vous a coûté beaucoup plus cher au bout du compte.

• Problèmes liés aux contrats de sous-location: il est arrivé que des contrats de sous-location soient signés par crainte du risque d'inoccupation, pour ensuite constater que le loyer garanti était réduit et que le bien n'était plus rentable. Certaines sociétés de sous-location peuvent avoir le droit de réviser (réduire) le loyer dans la clause de renouvellement du contrat, tout en commercialisant un "bail forfaitaire de 30 ans et une garantie d'inoccupation", et dans certains cas, le risque de baisse des loyers est répercuté sur le propriétaire. Dans le pire des cas, la société de sous-location elle-même peut faire faillite, ne laissant que le remboursement du prêt plutôt qu'une garantie (par exemple, l'effondrement de la sous-location de l'investissement dans la maison de partage "pumpkin carriage" en 2018).
  Leçon apprise: lorsqu'on envisage un contrat de sous-location, il est important de vérifier les détails du contrat (conditions de révision du loyer et clauses de résiliation à mi-parcours) et de ne pas faire preuve d'un optimisme excessif. Bien que la loi ait été récemment modifiée pour rendre obligatoire l'explication de points importants avant la signature d'un contrat de sous-location, des problèmes peuvent encore survenir en raison d'"angles morts dans le contrat". En fin de compte, il est prudent d'examiner soi-même les recettes et les dépenses et de déterminer si le bien est viable sans sous-location.

• Problèmes de locataires dus à une mauvaise gestion: si le système de gestion est négligé, les problèmes et les plaintes entre locataires peuvent entraîner une augmentation du nombre de logements vacants, ce qui peut provoquer une réaction en chaîne de logements vacants en raison de la détérioration de la réputation. Par exemple, d'autres locataires peuvent déménager à cause du bruit ou de l'étiquette de l'élimination des déchets, ou les arriérés de loyer peuvent augmenter à cause de mauvais rappels à ceux qui ont des arriérés. Il est également arrivé que des locataires malveillants s'enfuient dans la nuit ou endommagent leur chambre, ce qui a entraîné d'importants frais de remise en état et la perte de loyers impayés.
  Leçon apprise: ilest essentiel dechoisir une société de gestion fiable et des'assurer que la gestion des locataires et des bâtiments est effectuée correctement.Les risques peuvent être réduits en gérant le bien d'un point de vue professionnel, notamment en effectuant des patrouilles régulières, en répondant aux communications des locataires et en traitant rapidement les ruptures de contrat. Même si vous gérez votre propre propriété, assurez-vous d'avoir accès à un conseiller professionnel en cas de problème et de réagir rapidement.

Ce que l'on peut retenir des exemples d'échec ci-dessus, c'est qu'il est important d'effectuer des recherches et de se préparer à l'avance et d'envisager des scénarios de risque lorsque l'on investit dans un seul immeuble d'habitation. Le raccourci vers le succès consiste à être prudent à chaque étape du processus, du choix de l'emplacement à la planification financière, en passant par la vérification du contenu des contrats et la mise en place d'un système de gestion, et à veiller à éliminer les risques un par un. À l'inverse, si vous gardez ces points à l'esprit, le risque d'échec fatal sera fortement réduit.

Les étapes du démarrage pour les débutants

L'ampleur d'un investissement dans un seul appartement exige une planification et une préparation minutieuses lorsque l'on se lance dans ce défi pour la première fois. Voici un guide étape par étape des mesures de base qu'un débutant doit prendre pour éviter les erreurs et prendre un bon départ.

1. Clarifiez vos objectifs d'investissement: tout d'abord, déterminez les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans des appartements individuels. Que vous souhaitiez obtenir un revenu régulier pour remplacer votre pension à la retraite, réaliser une plus-value sur la vente du bien après quelques années, économiser des impôts ou transmettre votre patrimoine, le bien et la stratégie appropriés dépendront de vos objectifs. Réfléchissez à la taille de l'investissement que vous pouvez vous permettre et à vos priorités, en tenant compte de votre revenu annuel et de votre situation patrimoniale (actifs financiers et capacité d'emprunt). Par exemple, si vous tirez un revenu substantiel de votre activité professionnelle, privilégiez les économies d'impôt ; si vous êtes jeune et souhaitez accroître votre patrimoine à l'avenir, privilégiez l'investissement à long terme , etc.

2. Recueillir des informations sur le marché et rechercher des biens immobiliers: il faut ensuite commencer à rechercher des biens immobiliers spécifiques. Une source d'information fiable consiste à s'inscrire sur un site portail spécialisé dans l'investissement immobilier (par exemple, Rakutai, Kenbike) et à effectuer une recherche conditionnelle. Sur ces sites, vous pouvez consulter des informations sur les biens immobiliers générateurs de revenus dans tout le pays, en fonction des critères que vous souhaitez, tels que la zone, le rendement et la fourchette de prix. Il est également efficace de consulter un courtier immobilier. Contactez un agent qui s'occupe des biens immobiliers destinés aux investisseurs (de préférence une société ayant une grande expérience des biens immobiliers individuels), informez-le des conditions que vous souhaitez et demandez-lui de vous présenter le bien. En comparant et en étudiant plusieurs biens, vous vous ferez une idée du marché et de la simulation des revenus. Il est important de ne pas manquer l'enquête sur place une fois que vous avez trouvé un bien candidat. Visitez les environs du bien et vérifiez de vos propres yeux la distance par rapport à la gare, l'environnement et l'état du bâtiment (fissures dans les murs extérieurs, équipements anciens). Il est également utile de se faire une idée de la demande locative dans la région (présence d'universités à proximité, d'un grand nombre d'usines, de logements vacants dans des immeubles concurrents, etc.)

3. Simulation des revenus et des dépenses et négociation du prêt: si vous trouvez un bien qui vous plaît, effectuez une simulation détaillée des revenus et des dépenses avant de l'acheter. Vérifiez si le revenu net annuel (cash-flow) restera positif, en tenant compte non seulement des revenus locatifs, mais aussi de la diminution des revenus lorsque le taux de vacance est élevé, des frais de gestion, de la taxe foncière, des primes d'assurance, de la réserve pour frais de réparation, du taux d'intérêt du prêt et du montant du remboursement. La simulation n'est pas seulement basée sur une "hypothèse d'occupation complète" optimiste, mais aussi sur des scénarios prenant en compte des taux d'occupation modestes et des taux d'intérêt en hausse afin de vérifier la résistance au stress. Parallèlement, nous procéderons à une consultation auprès d' institutions financières pour vous aider à financer l'achat. Contactez plusieurs institutions financières qui traitent les prêts immobiliers, y compris les banques municipales, les banques régionales, les coopératives de crédit et les institutions non bancaires, et confirmez le montant que vous pouvez emprunter et les conditions de taux d'intérêt. En connaissant le niveau de financement que vous pouvez obtenir en fonction de vos propres caractéristiques (revenu annuel, actifs, durée de l'emploi, etc.), vous pouvez déterminer le prix approximatif du bien que vous souhaitez acheter. L'obtention d'une pré-approbation (pre-approval) de la part de l'institution financière facilitera également la présentation d'une offre d'achat.

4. Négociation et conclusion du contrat d'achat d'un bien immobilier: une fois qu'un acheteur potentiel a été identifié, soumettez une offre d'achat et commencez à négocier le prix et les conditions. Il est courant de négocier un prix limite en déterminant un prix équitable, en tenant compte des exemples de clôture récents et des problèmes liés au bien (par exemple, âge, rendement, etc.), plutôt que le prix demandé tel quel. Une fois qu'un accord sur les conditions a été trouvé avec le vendeur, un contrat de vente est conclu après une explication des points importants. Un acompte est versé au moment de la signature du contrat, et le règlement et la livraison ont lieu dès que le financement est approuvé. Avant de signer le contrat, lisez attentivement l'explication des points importants, reconfirmez les informations sur les vices juridiques, les droits et les défauts de l'équipement, et levez tous les doutes. En outre, prenez des mesures pour obtenir une assurance contre l'incendie en accord avec le financement, et assurez-vous que vous êtes parfaitement préparé pour la remise du bien.

5. Sélection d'une société de gestion et début de la gestion: une fois le bien acquis, la gestion locative commence immédiatement. Si le bien a déjà des locataires, veillez à ce que le contrat de bail soit modifié à un nouveau nom et que le dépôt de garantie soit transféré. Si le bien est vacant, vous devez commencer à chercher des locataires dès que possible. Il est donc important de choisir une société de gestion locative fiable. Lorsque vous externalisez la gestion d'un bien immobilier, comparez et prenez en considération des facteurs tels que la capacité de recrutement (antécédents en matière de recherche de locataires), les frais de gestion et la politesse de la réponse, et signez un contrat avec une société qui correspond à vos politiques. La société de gestion est chargée de tout, du recrutement des locataires vacants à la gestion quotidienne, tandis que le propriétaire reçoit des rapports réguliers et gère le bien du point de vue d'un gestionnaire, notamment en vérifiant les chiffres de gestion et en planifiant les réparations à long terme. Les premiers mois, en particulier, sont une période où l'on s'habitue au cycle des dépenses et du paiement des loyers, et où l'on vérifie les écarts par rapport au plan des recettes et des dépenses. Une fois que vous êtes sur la bonne voie, vous pouvez envisager des stratégies de plus haut niveau, telles que l'ajout d'un nouveau bien ou le remboursement anticipé du prêt.

Tel est le cheminement approximatif de l'investissement d'un débutant dans un seul appartement. En faisant attention à chaque étape et en demandant l'avis d'un expert à chaque fois, vous pouvez prendre un départ sans risque.

Se préparer aux perspectives d'avenir du marché et à l'évolution du système juridique

Enfin, cette section explique les perspectives d'avenir de l'environnement de marché entourant l'investissement dans un appartement unique et les changements dans le système juridique que vous devez connaître. En se préparant à l'avenir, il sera possible de maintenir une gestion immobilière stable sur le long terme.

● Perspectives du marché : évolution des taux d'intérêt et équilibre entre l'offre et la demande
La faiblesse des taux d'intérêt au Japon a largement contribué à encourager l'investissement immobilier, mais les taux d'intérêt pourraient augmenter et les conditions de prêt devenir plus difficiles, en fonction de la future politique monétaire. Comme la charge de remboursement des prêts devient plus lourde lorsque les taux d'intérêt augmentent, il est important de couvrir le risque de taux d'intérêt en utilisant des taux d'intérêt fixes et en procédant à des remboursements anticipés. Inversement, si la tendance inflationniste se poursuit, la valeur réelle des biens immobiliers est susceptible d'augmenter et les loyers devraient augmenter progressivement. On peut s'attendre à des taux d'occupation et à des niveaux de loyer stables à l'avenir, en particulier dans les zones urbaines où la demande locative est forte. D'un autre côté, le Japon dans son ensemble connaît une baisse continue de sa population et le problème de la vacance des logements s'aggrave , le taux de vacance atteignant un niveau record de 13,8 %. On craint que la gestion locative elle-même ne devienne difficile dans les zones où il n'y a pas de demande, et il est vital d'avoir des emplacements et des biens qui continueront à être des "biens de choix" à l'avenir. Le mot clé dans les perspectives du marché est "polarisation", avec une demande de location dans les zones urbaines et populaires qui devrait rester ferme, tandis que dans les zones rurales et impopulaires, la concurrence devrait s'intensifier et les loyers subiront une pression croissante. Les propriétaires doivent surveiller régulièrement les tendances du marché (taux d'occupation locaux et taux de location) et mettre en œuvre des stratégies (investissement en capital, introduction de services supplémentaires, etc.) pour maintenir et renforcer la supériorité de leurs propriétés.

● Se préparer aux changements du système juridique.
Le système juridique relatif au secteur de la location immobilière a également beaucoup évolué ces dernières années : la Rental Housing Management Business Law, entrée en vigueur en 2021, exige l'enregistrement des sociétés de gestion locative et renforce la réglementation, et impose aux sociétés de gestion l'obligation de rendre compte régulièrement au propriétaire. En conséquence, les sociétés de gestion peu fiables sont éliminées, ce qui rend encore plus important pour les propriétaires de choisir la bonne société de gestion. En outre, la nouvelle loi sur la sous-location a été modifiée en 2020 afin d'interdire la publicité exagérée et la sollicitation abusive par les opérateurs de sous-location et de rendre obligatoire l'explication d'éléments importants avant la signature d'un contrat. Bien que cela ait amélioré la divulgation d'informations au moment de la conclusion du contrat, les propriétaires eux-mêmes sont tenus de comprendre pleinement le contenu du contrat et de l'exploiter correctement conformément à la loi.

En outre, ils doivent également garder un œil sur les changements futurs du système fiscal. Par exemple, des discussions sont en cours sur la possibilité de renforcer les restrictions concernant le cumul des gains et des pertes sur les revenus immobiliers ou de revoir les évaluations préférentielles des droits de succession (dans le passé, l'investissement immobilier excessif à des fins d'économie d'impôt a été considéré comme un problème). Pour ne pas céder à la panique en cas de modification du régime fiscal, recueillez des informations le plus tôt possible et révisez votre stratégie d'investissement si nécessaire. Dans certains cas, envisagez la possibilité d'utiliser de nouveaux schémas, tels que la constitution de sociétés ou l'utilisation de trusts.

Des normes de construction et des réglementations énergétiques plus strictes constituent également un point de contrôle. L'amélioration de l'efficacité énergétique est une exigence sociale et, à l'avenir, les nouveaux bâtiments pourraient être tenus d'être équipés d'installations solaires et de normes d'isolation plus strictes. Si la tendance est à l'obligation pour les immeubles existants de rénover l'isolation et d'installer des équipements permettant d'économiser l'énergie, cela pourrait entraîner une baisse de la compétitivité des appartements anciens. Dans ce cas, il est nécessaire de se préparer à maintenir la valeur du bien en utilisant des programmes de subvention et en planifiant les rénovations par étapes.

● Pour une gestion stable à long terme
En tant que propriétaire, il est important de se tenir au courant des dernières informations afin de répondre aux changements du marché et des systèmes. Consultez les actualités du secteur et les tendances de la politique nationale et, si nécessaire, consultez des spécialistes (comptables fiscalistes, avocats et conseillers immobiliers) pour discuter des contre-mesures à prendre. L'immobilier, en particulier, est un actif peu liquide et, une fois que vous aurez pris un mauvais virage, il vous faudra du temps pour rectifier le tir. La clé du succès à long terme est d'être préparé à l'avance et de construire un portefeuille qui résiste aux changements de l'environnement.

Ce qui précède est une explication détaillée de l'investissement à plat unique, y compris sa structure, ses avantages et ses inconvénients, les points à éviter en cas d'échec, la manière de commencer et les perspectives d'avenir. Si l'investissement dans un appartement à construction unique est un moyen attrayant d'obtenir à la fois des revenus stables et une croissance des actifs, il s'agit également d'un domaine qui nécessite des connaissances et une préparation suffisantes. Si vous tenez compte du contenu de cet article, si vous prenez des décisions d'investissement adaptées à votre stratégie et si vous planifiez soigneusement, vous trouverez certainement votre voie vers la constitution d'un patrimoine grâce à un investissement immobilier solide.