Investimento em Apartamento de Unidade Única: Como Funciona e Benefícios

Para muitos investidores privados, o investimento em propriedades é atraente como uma ferramenta estável de gerenciamento de ativos. Entre eles, o investimento em apartamentos de construção única (em que todo o edifício é comprado e alugado) está atraindo atenção especial de investidores altamente bem-sucedidos. Em comparação com a propriedade de unidades de condomínio e o aluguel de casas, o investimento em apartamentos de construção única é preferido por muitos investidores, pois oferece uma construção eficiente de ativos, renda estável e pode ser uma alternativa ao planejamento de pensão e ao seguro de vida. Este artigo apresenta uma perspectiva profissional sobre o investimento em apartamentos de construção única, desde a estrutura básica e o modelo de renda, seu apelo, vantagens e desvantagens, lições aprendidas com erros do passado, passos para iniciantes, bem como perspectivas futuras do mercado e preparação para mudanças no sistema legal.

Estrutura básica e modelo de lucro do investimento em apartamentos de construção única

Como o nome sugere, o investimento em apartamento de construção única é uma técnica de investimento em que um prédio de apartamentos inteiro (um prédio inteiro com várias unidades residenciais) é comprado e a renda é gerada por meio da administração do aluguel. Há duas fontes principais de renda : renda proveniente de aluguel (renda de aluguel) e ganhos de capital provenientes da venda futura da propriedade. Por exemplo, se você possuir um bloco de seis apartamentos e administrá-los totalmente ocupados com um aluguel mensal de 80.000 ienes para cada quarto, terá um ganho de renda de aproximadamente 480.000 ienes por mês, ou 5,76 milhões de ienes por ano. Por outro lado, se a propriedade puder ser vendida em um momento em que as condições de mercado forem favoráveis, a diferença de preço em relação ao momento da compra se tornará um ganho de capital.

Na administração de aluguéis, os proprietários precisam executar uma ampla gama de tarefas, desde o recrutamento de inquilinos até procedimentos contratuais, cobrança de aluguel e manutenção do prédio. Em geral, uma empresa profissional de administração de imóveis é contratada para cuidar da administração diária do imóvel (a comissão é de aproximadamente vários por cento da renda do aluguel), mas se você optar pela autogestão, será responsável por lidar com os inquilinos, cobrar os atrasados, providenciar inspeções e reparos regulares e assim por diante. Como você é proprietário de todo o edifício, o escopo da administração é amplo, e o proprietário é responsável pela limpeza e inspeção das áreas comuns, como entradas e corredores, bem como pelos planos de reparos de longo prazo em larga escala. Isso significa que o proprietário pode alterar com flexibilidade o uso da propriedade e investir em instalações a seu critério.

Uma das características do modelo de renda é a estabilidade da renda do aluguel. Como há várias unidades em um edifício, mesmo que uma unidade esteja desocupada, a receita de aluguel das outras unidades pode cobri-la, reduzindo o risco de uma queda repentina na receita a zero. Essa é uma vantagem que não pode ser encontrada no investimento em unidades de condomínio ou no aluguel de casas, em que apenas uma unidade é administrada e, mesmo que, por exemplo, uma em cada dez unidades fique vaga, calcula-se que a perda de renda seja limitada a 10%. Além disso, os rendimentos (renda de aluguel como porcentagem do investimento) tendem a ser relativamente altos porque todo o edifício está envolvido na transação.

Deve-se observar, no entanto, que o rendimento superficial é um indicador que não leva em conta as despesas. Os rendimentos reais, que analisam os ganhos reais para levar para casa, são menores do que os rendimentos de superfície porque os custos operacionais, como despesas gerais no momento da compra, impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro e custos de reparo, são deduzidos. Portanto, ao tomar uma decisão de investimento, é importante simular não apenas a renda anual de aluguel em relação ao preço de aquisição, mas também o fluxo de caixa (fluxo de caixa remanescente) após a dedução dos pagamentos de empréstimos, taxas de administração e impostos, e verificar se um excedente pode ser mantido a longo prazo.

Por que os investidores bem-sucedidos optam por investir em apartamentos unifamiliares

Os principais motivos pelos quais os investidores bem-sucedidos, como empresários e pessoas de alta renda , preferem investir em apartamentos de unidade única são

• Renda de aluguel grande e estável.
  O grande número de unidades em um bloco de apartamentos significa que a escala de renda mensal de aluguel é grande e, se os apartamentos estiverem totalmente ocupados, pode ser uma fonte de renda mais estável do que o negócio principal. Conforme mencionado acima, os riscos de vacância podem ser dispersos por meio de vários contratos de locação, de modo que tendem a não ser afetados por mudanças no clima econômico. Mesmo durante recessões e inflação, é possível esperar um fluxo de caixa sólido se a demanda de aluguel for mantida.

• Efeito de alta alavancagem (efeito de expansão de ativos por meio do uso de empréstimos)
  O investimento em propriedades facilita a utilização de empréstimos de instituições financeiras e, quanto maior a propriedade, maior tende a ser o índice de empréstimo (alavancagem) em relação aos fundos próprios. Como o preço de um único prédio de apartamentos pode variar de dezenas a centenas de milhões de ienes, é fácil utilizar o capital de outras pessoas para acelerar a construção de ativos. Por exemplo, se você comprar uma unidade de condomínio à vista com ¥100 milhões de seus próprios recursos, só poderá construir ativos no valor de ¥100 milhões, mas se usar os mesmos recursos para comprar um apartamento por um total de ¥300 milhões com um empréstimo, poderá administrar ativos no valor de ¥300 milhões enquanto usa a renda do aluguel para pagar o empréstimo (se considerar também os ganhos futuros na venda, os benefícios da alavancagem serão ainda maiores). (Se os ganhos futuros na venda também forem levados em conta, os benefícios da alavancagem se tornam ainda maiores). O fato de que grandes ativos podem ser gerenciados com pouco esforço é a razão pela qual empresários ocupados também são a favor desse tipo de gerenciamento de ativos.

• Ativos reais resistentes à inflação
  O setor imobiliário é um representante dos ativos reais e tem uma vantagem relativa durante períodos inflacionários, quando o valor do dinheiro diminui. Mesmo que os valores em dinheiro diminuam, os preços das propriedades e dos terrenos tendem a subir junto com os aumentos de preços, e os preços dos aluguéis tendem a acompanhar com uma defasagem de tempo. Além disso, se você tiver um empréstimo, a inflação reduz o valor real de seus passivos (empréstimos), portanto, você pode esperar um efeito duplo: o lado do ativo aumenta e o lado do passivo diminui. Com a continuidade da tendência inflacionária global, possuir uma propriedade é uma medida razoável de defesa de ativos.

• Altos benefícios fiscais e proteção de ativos
  Investir em um único edifício de apartamentos tem vantagens fiscais significativas e, quanto maior for a renda, mais fácil será se beneficiar desse investimento. Em particular, as propriedades com uma vida legal curta, como apartamentos de madeira, podem ser depreciadas a uma taxa mais alta, o que significa que a renda anual da propriedade pode ser reduzida a uma perda ou a uma renda baixa. Como resultado, é possível reduzir os encargos tributários sobre a renda e os habitantes (economia de impostos) deduzindo os lucros e prejuízos da renda do trabalho e outras rendas do negócio principal. Na verdade, o fato de os apartamentos de construção única, muitos dos quais são propriedades de madeira, serem mais eficientes do ponto de vista fiscal por meio da depreciação do que os condomínios de construção única ou unidades de condomínio de construção RC é uma das razões pelas quais são escolhidos por pessoas de alta renda. Além disso, possuir um imóvel tem o efeito de reduzir o valor avaliado para o imposto sobre herança no futuro, e os empréstimos com seguro de vida de crédito em grupo podem ser usados como substitutos do seguro de vida.

Conforme descrito acima, o investimento em um único edifício de apartamentos tende a ser preferido por investidores empresariais bem-sucedidos devido ao seu excelente equilíbrio entre estabilidade, lucratividade, efeitos de construção de ativos e economia de impostos. É claro que a abordagem adequada varia de acordo com seus objetivos de investimento e situação financeira, mas se você tiver recursos financeiros suficientes e quiser expandir seus ativos de forma eficiente, investir em um único apartamento pode ser uma opção viável.

Vantagens e desvantagens de investir em um único apartamento

Embora haja muitas vantagens em investir em um único apartamento, também há riscos e desvantagens dos quais se deve estar ciente. As principais vantagens e desvantagens estão resumidas aqui.

Vantagens.

• Altos rendimentos e lucratividade: como mencionado acima, o rendimento da superfície de um único edifício tende a ser maior do que o de um condomínio. Em média, um único edifício de apartamentos rende cerca de 8,3%, o que é mais alto do que os 7,4% de uma unidade de condomínio, e pode-se esperar ganhos eficientes. O atrativo é que as economias de escala funcionam à medida que várias unidades são administradas em um único montante, e o fluxo de caixa mensal tende a ser alto.

• Diversificação do risco de vacância: como há várias unidades ocupadas, o impacto de uma única vacância na renda geral é limitado. O edifício inteiro como um todo pode evitar uma situação em que a renda do aluguel caia para zero, tornando-o um investimento que pode facilmente sustentar uma renda de aluguel estável. Em particular, com dez ou mais unidades, é possível operar e garantir a renda mesmo que o edifício não esteja totalmente ocupado o tempo todo.

• Alto grau de liberdade na administração: o proprietário de um único edifício tem autoridade para tomar decisões sobre todo o edifício. Diferentemente dos condomínios, ele não está sujeito às restrições da associação de administração e pode alterar livremente as condições de ocupação (por exemplo, animais de estimação, estudantes etc.), ajustar as configurações de aluguel, atualizar as instalações e melhorar as áreas comuns. Por exemplo, eles podem decidir e implementar medidas para agregar valor, como a instalação de caixas de entrega em domicílio ou internet de alta velocidade, e manter e melhorar os valores das propriedades e as taxas de ocupação, o que é uma grande vantagem.

• Construção de ativos por meio de maior escala: a compra de um edifício inteiro permite adquirir um grande número de unidades em uma única compra, o que significa que você pode aumentar significativamente o tamanho de seus ativos em um curto período de tempo. Se você terceirizar o trabalho para uma empresa de administração, o esforço não aumentará proporcionalmente ao número de unidades, o que torna possível obter "pequeno esforço, grande administração de ativos". A vantagem é que é mais fácil obter financiamento adicional de instituições financeiras no futuro, se o histórico de uma única propriedade for reconhecido.

• Vantagens tributárias: economia de impostos com a depreciação de apartamentos de madeira, benefícios de seguro com a adesão a um esquema de crédito em grupo ao contrair um empréstimo e uma redução nas avaliações de imposto sobre herança em imóveis para aluguel. Para os investidores com uma renda alta proveniente de seu trabalho principal, a vantagem é que eles podem construir ativos futuros e, ao mesmo tempo, reduzir seu imposto de renda anual e o imposto residencial.

Desvantagens.

• Grande investimento inicial: é necessário um grande volume de recursos pessoais para comprar um único apartamento. O preço da propriedade em si é de várias dezenas de milhões de ienes, mesmo se for de segunda mão, e de várias centenas de milhões de ienes se for recém-construída ou uma propriedade RC no centro da cidade. Por exemplo, ao comprar um apartamento de segunda mão de 30 milhões de ienes, é necessário um depósito de 20% de 6 milhões de ienes mais 90 a 1,5 milhão de ienes para outras despesas, totalizando aproximadamente 7 milhões de ienes em dinheiro. Deve-se observar que o alto obstáculo financeiro significa que esse não é um investimento fácil para todos.

• Custos de manutenção e aborrecimentos: propriedades individuais tendem a ser mais caras e demoradas para operar, pois você é responsável pela manutenção de todo o edifício. São necessárias várias atualizações de equipamentos, como condicionadores de ar e aquecedores de água, limpeza regular e inspeções legais, bem como reparos em grande escala à medida que o edifício envelhece. Em alguns casos, são incorridos custos de construção de mais de JPY 10 milhões para impermeabilização do telhado, por exemplo. Esses custos afetarão o fluxo de caixa de longo prazo, portanto, é essencial ter um plano de reserva de reparos e uma simulação que incorpore os custos operacionais antes da compra. Além disso, a autogestão exige tempo para lidar com as comunicações e reclamações dos inquilinos, o que pode ser um fardo significativo para quem tem um emprego diurno.

• Dificuldade para diversificar o risco: o risco de concentração de investimento é alto, pois uma grande quantidade de dinheiro é investida em um único edifício. Se você não tiver dinheiro suficiente para diversificar em várias propriedades, poderá colocar todo o seu dinheiro em um único imóvel e, se escolher a propriedade errada, correrá o risco de sofrer perdas significativas. Por exemplo, se você comprar um apartamento em um local com baixa demanda e ele ficar vago por um longo período de tempo, ou se tiver despesas inesperadas, suas perdas poderão ser maiores do que o seu investimento de capital. Portanto, é necessário avaliar cuidadosamente o imóvel eprever a demanda.

• Baixa liquidez: as propriedades unifamiliares são caras e têm um número limitado de compradores, o que significa que podem não ser vendidas rapidamente quando forem necessárias. Se o mercado imobiliário se deteriorar, há o risco de demorar para vender sem um comprador ou de a propriedade não ser vendida pelo preço que você deseja. Outra desvantagem é que, em comparação com os condomínios, há menos participantes no mercado, portanto a liquidez (possibilidade de realização) é menor. É necessário considerar a propriedade como um ativo a ser mantido por um longo período de tempo e ter um plano financeiro com tempo suficiente.

Com base nos méritos e deméritos acima, pode-se resumir que o investimento em um único edifício de apartamentos é um investimento com "alta rentabilidade, mas também com altos obstáculos". É importante julgar se ele é apropriado à luz de sua própria capacidade financeira, tolerância a riscos e objetivos de investimento.

Fracassos e lições aprendidas: pontos-chave para aprender com os riscos

Embora o investimento em um único edifício de apartamentos possa render grandes recompensas se for bem-sucedido, também houve casos de fracasso devido à má preparação e a decisões erradas. Aqui estão alguns padrões típicos de fracasso e as lições aprendidas.

• Inferno de vacância devido à leitura incorreta da demanda de localização: escolher a localização errada é a principal causa de fracasso na administração de apartamentos. Por exemplo, comprar um único apartamento em uma área despovoada com pouca demanda de aluguel ou em uma área saturada de propriedades concorrentes nas proximidades pode levar a uma situação em que os inquilinos não podem ser atraídos e as vagas não podem ser preenchidas. As taxas de vacância tendem a permanecer altas em áreas muito distantes da estação de trem mais próxima, sem instalações convenientes para morar ou onde o declínio populacional é inevitável no futuro.
  Lição: antes de comprar um imóvel, é importante fazer uma pesquisa completa sobre os dados demográficos do entorno, as necessidades de aluguel e a concorrência, e avaliar com calma se os quartos podem ser ocupados nesse local. Além disso, certifique-se de que o layout e as instalações sejam apropriados para a meta de ocupação local (pessoa solteira ou família) e evite imóveis que não correspondam à demanda.

• Planejamento financeiro deficiente e empréstimos excessivos: empréstimos excessivos e compras agressivas sem fundos pessoais aumentam o risco de não conseguir pagar o empréstimo mais tarde. Mesmo que você planeje cobrir o pagamento do empréstimo com a renda do aluguel, se houver vacância ou se as taxas de juros subirem, seu fluxo de caixa se deteriorará rapidamente e você correrá o risco de contrair fundos adicionais ou ficar em atraso. Na verdade, há histórias de fracasso, como "comprar um condomínio no centro da cidade com um empréstimo integral, o que resultou em fluxo de caixa zero ou negativo depois de deduzir os pagamentos e as despesas da receita de aluguel e, em seguida, não conseguir obter um empréstimo para passar para um único edifício".
  Lição aprendida: embora o uso de empréstimos aumente a alavancagem, é necessário planejar de forma conservadora para garantir que os recursos de pagamento não sejam interrompidos. É importante não confiar demais nos rendimentos presumidos, mas realizar simulações que levem em conta fatores como taxas de vacância, flutuações nas taxas de juros e reservas para reparos, além de garantir que haja uma reserva suficiente (fundos excedentes) na capacidade de pagamento. Além disso, mantenha a taxa de empréstimo dentro da faixa de sua tolerância ao risco e tenha cuidado para não tomar facilmente um empréstimo integral ou um cheque especial.

• Despesas inesperadas devido à negligência de propriedades dilapidadas: mesmo que você possa comprar um apartamento antigo a um preço razoável, há casos em que a propriedade exige uma grande quantidade de reparos imediatamente após a compra, o que pode levar a uma deterioração da receita e das despesas. Por exemplo, uma reforma completa do abastecimento de água e dos canos de drenagem ou a impermeabilização do telhado podem aparecer logo após a compra, custando vários milhões de ienes, enquanto danos causados por cupins, vazamentos e outros defeitos não visíveis podem causar custos inesperados.
  Lição aprendida: ao considerar um apartamento de segunda mão, verifique minuciosamente a inspeção do prédio (inspeção) e o histórico de reparos com antecedência. É importante que um especialista verifique se há defeitos estruturais e vida útil remanescente que podem não ser aparentes aos olhos não treinados, além de estimar os custos de reparos futuros antes de tomar uma decisão de compra. Esse é um exemplo clássico de uma propriedade que você comprou por ser barata, mas que acabou custando muito mais caro.

• Problemas com contratos de sublocação: Há relatos de contratos de sublocação assinados por medo do risco de desocupação, mas que acabam sendo reduzidos posteriormente e a propriedade deixa de ser rentável. Algumas empresas de sublocação podem ter o direito de revisar (reduzir) o aluguel na cláusula de renovação do contrato, ao mesmo tempo em que comercializam um "aluguel de 30 anos e garantia de desocupação" e, em alguns casos, o risco de queda dos aluguéis é repassado ao proprietário. Na pior das hipóteses, a própria empresa de sublocação pode ir à falência, restando apenas o pagamento do empréstimo em vez de uma garantia (por exemplo, o colapso da sublocação do investimento em casas de ações "pumpkin carriage" em 2018).
  Lição aprendida: ao considerar um contrato de sublocação, é importante verificar os detalhes do contrato (termos de revisão do aluguel e cláusulas de rescisão no meio do prazo) e não ser excessivamente otimista. Embora a lei tenha sido alterada recentemente para tornar obrigatória a explicação de questões importantes antes da assinatura de um contrato de sublocação, ainda podem ocorrer problemas devido a "pontos cegos no contrato". No final, é uma salvaguarda verificar você mesmo a receita e a despesa e determinar se a propriedade é viável sem a sublocação.

• Problemas com inquilinos devido à má administração: Se o sistema de administração for desleixado, problemas e reclamações entre inquilinos podem levar a um aumento de vagas, o que pode levar a uma reação em cadeia de vagas devido à deterioração da reputação do imóvel. Por exemplo, outros inquilinos podem se mudar devido ao barulho ou à etiqueta de descarte de lixo, ou os atrasos no pagamento do aluguel podem aumentar devido a lembretes inadequados aos que estão em atraso. Também houve casos de inquilinos mal-intencionados que fugiram durante a noite ou danificaram seus quartos, resultando em grandes custos de restauração e perda do aluguel não pago.
  Lição aprendida:é essencialselecionar uma empresa de administração confiável egarantir que a administração do inquilino e do edifício seja operada adequadamente.Os riscos podem ser reduzidos gerenciando a propriedade de uma perspectiva profissional, incluindo patrulhas regulares, respondendo às comunicações dos inquilinos e lidando prontamente com a quebra de contrato. Mesmo que você administre sua própria propriedade, certifique-se de ter acesso a um consultor profissional no caso de um problema e de responder prontamente.

O que se pode aprender com os exemplos de fracasso acima é a importância de realizar pesquisas e preparação com antecedência e prever cenários de risco ao investir em um único edifício de apartamentos. O atalho para o sucesso é ser cauteloso e eliminar os riscos em cada etapa, desde a seleção do local até o planejamento financeiro, verificação de contratos e estabelecimento de um sistema de gerenciamento. Por outro lado, se você mantiver esses pontos em mente, o risco de fracasso fatal será bastante reduzido.

Etapas para iniciantes começarem

A grande escala de um investimento em um único flat exige planejamento e preparação cuidadosos ao assumir o desafio pela primeira vez. A seguir, apresentamos um guia passo a passo das etapas básicas que um iniciante deve seguir para evitar erros e ter um bom começo.

1. Esclareça seus objetivos de investimento: em primeiro lugar, estabeleça por que você deseja investir em apartamentos unifamiliares. Se você deseja uma renda estável para substituir sua aposentadoria, obter lucro com a venda da propriedade após alguns anos, economizar impostos ou transmitir seus ativos, a propriedade e a estratégia adequadas dependerão de seus objetivos. Considere o tamanho do investimento que você pode pagar e quais são suas prioridades, levando em conta sua própria renda anual e situação patrimonial (ativos financeiros e capacidade de empréstimo). Por exemplo, se você tiver uma renda substancial de seu trabalho diário, concentre-se nos efeitos de economia de impostos; se você for jovem e quiser aumentar seus ativos no futuro, concentre-se em investimentos de longo prazo e assim por diante.

2. Reunir informações de mercado e procurar propriedades: Em seguida, comece a procurar propriedades específicas. Uma fonte confiável de informações é registrar-se em um portal especializado em investimento imobiliário (por exemplo, Rakutai, Kenbike) e realizar uma busca condicional. Nesses sites, você pode procurar informações sobre propriedades geradoras de renda em todo o país, de acordo com os critérios desejados, como área, rendimento e faixa de preço. Também é eficaz consultar um corretor de imóveis. Entre em contato com um agente que lide com propriedades para investidores (de preferência uma empresa com grande experiência em propriedades unifamiliares), informe-o sobre suas condições desejadas e peça que ele lhe apresente a propriedade. Ao comparar e estudar várias propriedades, você também desenvolverá uma noção dos preços de mercado e da simulação de receita. É importante não perder a pesquisa no local depois de encontrar uma propriedade candidata. Visite de fato a área ao redor da propriedade e verifique com seus próprios olhos a distância da estação, o ambiente ao redor e as condições do edifício (rachaduras nas paredes externas, equipamentos antigos). Também é uma boa ideia ter uma ideia da demanda de aluguel na área (se há universidades próximas, muitas fábricas, vagas em propriedades concorrentes etc.).

3. Simulação de receita/despesa e negociação de empréstimo: Se você encontrar uma propriedade que lhe agrade, faça uma simulação detalhada de receita/despesa antes de comprá-la. Verifique se a receita líquida anual (fluxo de caixa) permanecerá no azul, levando em conta não apenas a receita de aluguel, mas também a redução da receita quando a taxa de vacância for de 20%, taxas de administração, imposto predial, prêmios de seguro, reserva de custos de reparo esperada, taxa de juros do empréstimo e valor do reembolso. A simulação não se baseia apenas em uma "suposição de ocupação total" otimista, mas também em cenários que levam em conta taxas de ocupação modestas e taxas de juros crescentes para verificar a resistência ao estresse. Ao mesmo tempo, prosseguiremos com uma consulta de empréstimo com instituições financeiras para ajudá-lo a financiar a compra. Entre em contato com várias instituições financeiras que lidam com empréstimos para propriedades de investimento, incluindo bancos municipais, bancos regionais, cooperativas de crédito e instituições não bancárias, e confirme o valor que você pode emprestar e as condições da taxa de juros. Ao entender o nível de financiamento que você pode obter com base em seus próprios atributos (renda anual, ativos, tempo de emprego etc.), você pode determinar o preço aproximado da propriedade que está interessado em comprar. Obter a pré-aprovação (pré-aprovação) da instituição financeira também facilitará quando chegar a hora de fazer uma oferta de compra.

4. Negociação e contratação da compra de um imóvel: Uma vez identificado um possível comprador, apresente uma oferta e comece a negociar o preço e os termos. É comum negociar um preço limite determinando um preço justo, levando em conta exemplos recentes de fechamento e problemas com a propriedade (por exemplo, idade, rendimento, etc.), em vez do preço pedido como está. Quando se chega a um acordo sobre os termos e condições com o vendedor, um contrato de venda é concluído após uma explicação sobre questões importantes. Um depósito é pago no momento da assinatura do contrato, e a liquidação e a entrega ocorrem assim que a aprovação do financiamento é concedida. Antes de assinar o contrato, leia atentamente a explicação de assuntos importantes, reconfirme as informações sobre defeitos legais, direitos e falhas do equipamento e esclareça todas as dúvidas. Além disso, tome medidas para obter um seguro contra incêndio de acordo com o financiamento e certifique-se de estar totalmente preparado para a entrega da propriedade.

5. Seleção de uma empresa de administração e início da administração: Depois de adquirir a propriedade, a administração do aluguel começará imediatamente. Se a propriedade já tiver inquilinos, certifique-se de que o contrato de aluguel seja alterado para um novo nome e que o depósito seja transferido. Se o imóvel estiver vago, você deve começar a procurar inquilinos o mais rápido possível. Portanto, é importante selecionar uma empresa de administração de aluguéis confiável. Ao terceirizar a administração de um imóvel, compare e considere fatores como capacidade de recrutamento (histórico de busca de inquilinos), taxas de administração e polidez da resposta, e assine um contrato com uma empresa que se ajuste às suas políticas. A empresa de administração é encarregada de tudo, desde o recrutamento de vagas até a administração diária, enquanto o proprietário recebe relatórios regulares e administra a propriedade do ponto de vista de um gerente, inclusive verificando os números da administração e planejando reparos de longo prazo. Os primeiros meses, em especial, são um período para se acostumar com o ciclo de despesas e pagamentos de aluguel e verificar se há algum desvio do plano de receitas e despesas. Quando estiver no caminho certo, você poderá passar a considerar estratégias de nível mais alto, como adicionar a próxima propriedade ou pagar o empréstimo antecipadamente.

Esse é o fluxo aproximado do investimento de um iniciante em um único apartamento. Ao dar cada passo com cuidado e buscar orientação especializada em cada etapa, você pode começar sem riscos.

Prepare-se para as perspectivas futuras do mercado e para as mudanças no sistema jurídico

Por fim, esta seção explica as perspectivas futuras para o ambiente de mercado que envolve o investimento em um apartamento individual e as mudanças no sistema jurídico às quais você deve estar atento. Se estiver preparado para o futuro, será possível manter uma gestão estável da propriedade a longo prazo.

Perspectiva do mercado: tendências da taxa de juros e equilíbrio entre oferta e demanda
O ambiente de taxas de juros baixas no Japão tem sido um fator importante para incentivar o investimento imobiliário, mas as taxas de juros podem aumentar e as condições de empréstimo podem se tornar mais difíceis, dependendo da política monetária futura. Como os encargos de pagamento de empréstimos se tornam mais pesados quando as taxas de juros sobem, é importante proteger o risco da taxa de juros utilizando taxas de juros fixas e pagamento antecipado. Por outro lado, se a tendência inflacionária continuar, é provável que o valor real dos ativos imobiliários aumente e que os aluguéis subam gradualmente. É possível esperar taxas de ocupação e níveis de aluguel estáveis no futuro, principalmente em áreas com boa demanda de aluguel em áreas urbanas. Por outro lado, o Japão como um todo está experimentando um declínio contínuo na população e o problema do estoque de moradias vagas está se tornando mais sério , com a taxa de vacância atingindo um recorde de 13,8%. Há preocupações de que a própria administração de aluguéis se tornará difícil em áreas onde não há demanda, e é vital ter locais e propriedades que continuarão a ser "propriedades preferidas" no futuro. A palavra-chave na perspectiva do mercado é "polarização", com a expectativa de que a demanda por aluguéis em áreas urbanas e populares permaneça firme, enquanto em áreas rurais e impopulares a concorrência deve se intensificar e os aluguéis sofrerão pressão crescente. Os proprietários precisam monitorar regularmente as tendências do mercado (taxas de ocupação local e taxas de aluguel) e implementar estratégias (investimento de capital, introdução de serviços adicionais, etc.) para manter e fortalecer a superioridade de suas propriedades.

Preparar-se para mudanças no sistema jurídico.
O sistema jurídico relacionado ao setor de aluguel de imóveis também mudou significativamente nos últimos anos: a Rental Housing Management Business Law, que entrou em vigor em 2021, exige o registro de empresas de administração de aluguéis e fortalece as regulamentações, além de impor às empresas de administração a obrigação de informar regularmente o proprietário. Como resultado, as empresas de administração não confiáveis estão sendo eliminadas, o que torna ainda mais importante para os proprietários selecionar a empresa de administração certa. Além disso, a Nova Lei de Sublocação foi alterada em 2020 para proibir a publicidade exagerada e a solicitação indevida por operadores de sublocação e para tornar obrigatória a explicação de questões importantes antes da assinatura de um contrato. Embora isso tenha melhorado a divulgação de informações no momento da contratação, os próprios proprietários são obrigados a entender completamente o conteúdo do contrato e a operá-lo adequadamente de acordo com a lei.

Além disso, eles também precisam ficar atentos às futuras mudanças no sistema tributário. Por exemplo, há discussões sobre a possibilidade de que as restrições sobre a agregação de ganhos e perdas sobre a renda da propriedade sejam mais rígidas ou que as avaliações preferenciais do imposto sobre herança sejam revisadas (no passado, o investimento excessivo em propriedades para fins de economia de impostos era visto como um problema). Para evitar o pânico no caso de tais mudanças no sistema tributário, reúna informações o mais cedo possível e revise sua estratégia de investimento, se necessário. Em alguns casos, considere a opção de usar novos esquemas, como a incorporação ou o uso de trusts.

Padrões de construção e regulamentos de energia mais rígidos também são um ponto de controle. A melhoria da eficiência energética é uma exigência social e, no futuro, os novos edifícios poderão ser obrigados a atender a padrões mais rígidos de desempenho de equipamentos solares e de isolamento. Se a tendência for que as propriedades existentes também sejam obrigadas a renovar o isolamento e instalar equipamentos de economia de energia, isso poderá levar a um declínio na competitividade dos apartamentos mais antigos. Nesses casos, é necessário estar preparado para manter o valor da propriedade utilizando esquemas de subsídios e planejando as reformas em etapas.

Para um gerenciamento estável de longo prazo
Como proprietário, é importante manter-se atualizado com as informações mais recentes para responder às mudanças no mercado e nos sistemas. Verifique as notícias do setor e as tendências da política nacional e, se necessário, consulte especialistas (contadores fiscais, advogados e consultores imobiliários) para discutir contramedidas. O setor imobiliário, em particular, é um ativo ilíquido e, se você tomar um rumo errado, levará tempo para corrigir o curso. A chave para o sucesso a longo prazo é estar preparado com antecedência e construir um portfólio que seja resistente a mudanças no ambiente.

O texto acima é uma explicação detalhada do investimento em um único plano, incluindo sua estrutura, vantagens e desvantagens, pontos para evitar falhas, como começar e perspectivas futuras. Embora o investimento em um único apartamento seja uma forma atraente de obter renda estável e crescimento de ativos, também é um campo que exige conhecimento e preparação suficientes. Se você levar em conta o conteúdo deste artigo, tomar decisões de investimento adequadas à sua estratégia e planejar cuidadosamente, certamente encontrará o caminho para a construção de ativos por meio de um sólido investimento imobiliário.