الاستثمار في شقق المبنى الواحد: الفوائد والمخاطر وكيفية البدء

بالنسبة للعديد من مستثمري القطاع الخاص، يعتبر الاستثمار العقاري جذاباً كأداة مستقرة لإدارة الأصول. ومن بين هذه الاستثمارات، يجتذب الاستثمار في الشقق ذات المبنى الواحد (حيث يتم شراء المبنى بالكامل وتأجيره) اهتماماً خاصاً من المستثمرين الناجحين للغاية. ومقارنةً بملكية الوحدات السكنية وتأجير المنازل، فإن الاستثمار في الشقق ذات المبنى الواحد يفضله العديد من المستثمرين لأنه يوفر بناء أصول فعالة ودخل ثابت ويمكن أن يكون بديلاً لتخطيط المعاشات التقاعدية والتأمين على الحياة. تقدم هذه المقالة وجهة نظر مهنية حول الاستثمار في الشقق ذات المبنى الواحد، من الهيكل الأساسي ونموذج الدخل، وجاذبيته، ومزاياه وعيوبه، والدروس المستفادة من أخطاء الماضي، والخطوات التي يجب على المبتدئين البدء بها، بالإضافة إلى آفاق السوق المستقبلية والاستعداد للتغيرات في النظام القانوني.

الهيكل الأساسي ونموذج الربح الأساسي للاستثمار المسطح ذي المبنى الواحد

كما يوحي الاسم، فإن الاستثمار في الشقة ذات المبنى الواحد هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء مبنى سكني كامل (مبنى كامل يضم عدة وحدات سكنية) ويتم توليد الدخل من خلال إدارة الإيجار. هناك مصدران رئيسيان للدخل : الدخل من إيرادات الإيجار (دخل الإيجار) والمكاسب الرأسمالية من البيع المستقبلي للعقار. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك مبنى من ست شقق وتديرها مشغولة بالكامل بإيجار شهري قدره 80,000 ين لكل غرفة، فستجني دخلاً من الدخل يبلغ حوالي 480,000 ين شهرياً، أو 5.76 مليون ين سنوياً. من ناحية أخرى، إذا كان من الممكن بيع العقار في وقت تكون فيه ظروف السوق مواتية، فإن الفرق في السعر من وقت الشراء يصبح مكسباً رأسمالياً.

في إدارة الإيجار، يحتاج الملاك إلى أداء مجموعة واسعة من المهام، بدءاً من توظيف المستأجرين إلى إجراءات التعاقد وتحصيل الإيجار وصيانة المبنى. وعموماً، يتم تكليف شركة إدارة عقارات محترفة بالتعامل مع الإدارة اليومية للعقار (تبلغ العمولة حوالي عدة في المئة من دخل الإيجار)، ولكن إذا اخترت الإدارة الذاتية، فستكون مسؤولاً عن التعامل مع المستأجرين وتحصيل المتأخرات وترتيب عمليات التفتيش والإصلاحات المنتظمة وما إلى ذلك. وبما أنك تمتلك المبنى بأكمله، فإن نطاق الإدارة واسع، ويكون المالك مسؤولاً عن تنظيف وفحص المناطق المشتركة مثل المداخل والممرات، بالإضافة إلى خطط الإصلاح طويلة الأجل على نطاق واسع. وهذا يعني أنه يمكن للمالك تغيير استخدام العقار بمرونة والاستثمار في المرافق حسب تقديره.

ومن خصائص نموذج الدخل استقرار دخل الإيجار. ونظراً لوجود وحدات متعددة في المبنى، فحتى إذا كانت إحدى الوحدات شاغرة، فإن دخل الإيجار من الوحدات الأخرى يمكن أن يغطيها، مما يقلل من خطر الانخفاض المفاجئ في الدخل إلى الصفر. وهذه ميزة لا يمكن العثور عليها مع الاستثمار في الوحدات السكنية أو تأجير المنازل، حيث تتم إدارة وحدة واحدة فقط، وحتى إذا أصبحت وحدة واحدة من أصل عشر وحدات شاغرة على سبيل المثال، فإن خسارة الدخل تقتصر على 10%. بالإضافة إلى ذلك، تميل العوائد (دخل الإيجار كنسبة مئوية من الاستثمار) إلى أن تكون مرتفعة نسبياً لأن المبنى بأكمله مشارك في الصفقة.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن العائد السطحي هو مؤشر لا يأخذ النفقات في الاعتبار. فالعائد الحقيقي، الذي ينظر إلى الأرباح الفعلية التي يتم جنيها من العقار، أقل من العائد السطحي لأنه يتم خصم تكاليف التشغيل مثل النفقات العامة وقت الشراء وضريبة العقار وأقساط التأمين وتكاليف الإصلاح. لذلك، عند اتخاذ قرار الاستثمار، من المهم محاكاة ليس فقط دخل الإيجار السنوي بالنسبة لسعر الشراء، ولكن أيضًا التدفق النقدي (التدفق النقدي المتبقي) بعد خصم أقساط سداد القروض ورسوم الإدارة والضرائب، والتحقق مما إذا كان يمكن الحفاظ على الفائض على المدى الطويل.

لماذا يختار المستثمرون الناجحون الاستثمار في شقق الأسرة الواحدة

إن الأسباب الرئيسية التي تجعل المستثمرين الناجحين، مثل أصحاب الأعمال وأصحاب الدخل المرتفع، يفضلون الاستثمار في شقق الأسرة الواحدة هي

• دخل إيجار كبير ومستقر.
  إن العدد الكبير من الوحدات في مجموعة من الشقق يعني أن حجم دخل الإيجار الشهري كبير، وإذا كانت الشقق مشغولة بالكامل، فقد يكون مصدر دخل أكثر استقراراً من الأعمال التجارية الرئيسية. كما ذكرنا أعلاه، يمكن تشتيت مخاطر الشواغر من خلال الإيجارات المتعددة، لذا فهي تميل إلى عدم التأثر نسبياً بالتغيرات في المناخ الاقتصادي. حتى أثناء فترات الركود والتضخم، يمكن توقع تدفق نقدي قوي إذا كان الطلب على الإيجار مدعوماً.

• تأثير الرافعة المالية المرتفعة (تأثير توسع الأصول من خلال استخدام القروض)
  الاستثمار العقاري يجعل من السهل الاستفادة من القروض من المؤسسات المالية، وكلما زاد حجم العقار، كلما زادت نسبة الاقتراض (الرافعة المالية) إلى الأموال الخاصة. نظرًا لأن سعر المبنى السكني الواحد يمكن أن يتراوح بين عشرات ومئات الملايين من الينات، فمن السهل الاستفادة من رأس مال الآخرين لتسريع بناء الأصول. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء وحدة سكنية نقدًا بمبلغ 100 مليون ين من أموالك الخاصة، فستتمكن فقط من بناء أصول بقيمة 100 مليون ين، ولكن إذا استخدمت نفس الأموال لشراء شقة بمبلغ إجمالي قدره 300 مليون ين بقرض، فيمكنك إدارة أصول بقيمة 300 مليون ين مع استخدام دخل الإيجار لسداد القرض (إذا أخذت في الاعتبار أيضًا المكاسب المستقبلية من البيع، فإن فوائد الرافعة المالية تكون أكبر). (إذا أخذت في الاعتبار أيضًا المكاسب المستقبلية عند البيع، تصبح فوائد الرافعة المالية أكبر). إن حقيقة أن الأصول الكبيرة يمكن إدارتها بجهد قليل هي السبب في أن رجال الأعمال المشغولين يفضلون أيضًا هذا النوع من إدارة الأصول.

• الأصول العقارية المقاومة للتضخم
  العقارات هي ممثل للأصول الحقيقية ولها ميزة نسبية خلال فترات التضخم عندما تنخفض قيمة النقود. حتى إذا انخفضت القيم النقدية، فإن أسعار العقارات والأراضي تميل إلى الارتفاع بالتوازي مع ارتفاع الأسعار، وتميل أسعار الإيجار إلى أن تتبعها في فترة زمنية متأخرة. وعلاوة على ذلك، إذا كان لديك قرض، فإن التضخم يقلل من القيمة الحقيقية لالتزاماتك (القروض)، لذلك يمكنك توقع تأثير مزدوج: يتضخم جانب الأصول ويتضاءل جانب الالتزامات. ومع استمرار الاتجاه التضخمي العالمي، فإن امتلاك العقارات هو إجراء معقول للدفاع عن الأصول.

• مزايا ضريبية عالية وحماية للأصول
  إن الاستثمار في مبنى سكني واحد له مزايا ضريبية كبيرة، وكلما زاد الدخل، كان من الأسهل الاستفادة من هذا الاستثمار. على وجه الخصوص، يمكن تخفيض قيمة العقارات ذات العمر القانوني القصير، مثل الشقق الخشبية، بمعدل أعلى، مما يعني أن دخل العقار السنوي يمكن أن ينخفض إلى خسارة أو دخل منخفض. نتيجة لذلك، من الممكن تقليل الأعباء الضريبية على الدخل والسكان (وفورات ضريبية) عن طريق خصم الأرباح والخسائر من دخل العمل والدخل الآخر من العمل الرئيسي. وفي الواقع، فإن حقيقة أن الشقق ذات المبنى الواحد، وكثير منها عقارات خشبية، أكثر كفاءة ضريبية من خلال الاستهلاك من الوحدات السكنية ذات المبنى الواحد أو الوحدات السكنية من البناء المنسق هو أحد أسباب اختيارها من قبل أصحاب الدخل المرتفع. وبالإضافة إلى ذلك، فإن امتلاك العقارات له تأثير في تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث في المستقبل، ويمكن استخدام القروض مع التأمين على الحياة الائتماني الجماعي كبديل للتأمين على الحياة.

كما هو موضح أعلاه، يميل المستثمرون الناجحون في مجال الأعمال إلى تفضيل الاستثمار في مبنى سكني واحد بسبب توازنه الممتاز بين الاستقرار والربحية وتأثيرات بناء الأصول والوفورات الضريبية. بالطبع، يختلف النهج المناسب تبعاً لأهدافك الاستثمارية ووضعك المالي، ولكن إذا كانت لديك موارد مالية كافية وتهدف إلى توسيع أصولك بكفاءة، فقد يكون الاستثمار في شقة واحدة خياراً قابلاً للتطبيق.

مزايا وعيوب الاستثمار في شقة واحدة

على الرغم من وجود العديد من المزايا للاستثمار في شقة واحدة، إلا أن هناك أيضاً مخاطر وعيوب يجب أن تكون على دراية بها. نوجز المزايا والعيوب الرئيسية هنا.

المزايا.

• ارتفاع العائدات والربحية: كما ذكرنا أعلاه، يميل العائد السطحي للمبنى الواحد إلى أن يكون أعلى من عائدات الوحدات السكنية. في المتوسط، يدرّ المبنى السكني الواحد حوالي 8.3%، وهو أعلى من 7.4% من الوحدات السكنية المشتركة، ويمكن توقع أرباح فعالة. عامل الجاذبية هو أن وفورات الحجم تعمل على تحقيق وفورات الحجم حيث تتم إدارة وحدات متعددة في مبلغ مقطوع واحد، ويمكن أن يكون التدفق النقدي الشهري كبيراً بسهولة.

• تنويع مخاطر الشواغر: نظراً لوجود وحدات متعددة مشغولة، فإن تأثير شغور وحدة واحدة على الدخل الإجمالي محدود. يمكن للمبنى ككل أن يتجنب المبنى بأكمله حالة انخفاض دخل الإيجار إلى الصفر، مما يجعله استثماراً يمكن أن يحافظ بسهولة على دخل إيجار مستقر. على وجه الخصوص، مع وجود عشر وحدات أو أكثر، من الممكن العمل مع تأمين الدخل حتى لو لم يكن المبنى مشغولاً بالكامل في جميع الأوقات.

• درجة عالية من الحرية في الإدارة: يمتلك مالك المبنى الواحد سلطة اتخاذ القرار على المبنى بأكمله. على عكس الوحدات السكنية، لا يخضعون لقيود جمعية الإدارة ويمكنهم تغيير شروط الإشغال بحرية (مثل الحيوانات الأليفة والطلاب وما إلى ذلك)، وتعديل إعدادات الإيجار، وترقية المرافق وتحسين المناطق المشتركة. على سبيل المثال، يمكنهم اتخاذ قرارات وتنفيذ تدابير لإضافة قيمة مضافة مثل تركيب صناديق توصيل الطلبات أو الإنترنت عالي السرعة، والحفاظ على قيم العقارات ومعدلات الإشغال وتحسينها، وهي ميزة كبيرة.

• بناء الأصول من خلال زيادة الحجم: يتيح لك شراء مبنى كامل الحصول على عدد كبير من الوحدات في عملية شراء واحدة، مما يعني أنه يمكنك زيادة حجم أصولك بشكل كبير في فترة زمنية قصيرة. إذا قمت بإسناد العمل إلى شركة إدارة، فإن الجهد لا يزيد بما يتناسب مع عدد الوحدات، مما يجعل من الممكن تحقيق "جهد صغير وإدارة أصول كبيرة". الميزة هي أنه من الأسهل الحصول على تمويل إضافي من المؤسسات المالية في المستقبل، إذا تم الاعتراف بسجل إنجاز عقار واحد.

• المزايا الضريبية: وفورات ضريبية من إهلاك الشقق الخشبية، ومزايا تأمينية من الانضمام إلى مخطط ائتمان جماعي عند الحصول على قرض، وتخفيض في تقييمات ضريبة الميراث على العقارات المؤجرة. بالنسبة للمستثمرين ذوي الدخل المرتفع من وظيفتهم الرئيسية، فإن الميزة هي أنه يمكنهم بناء أصول مستقبلية مع تخفيض ضريبة الدخل السنوية وضريبة السكان.

العيوب

• الاستثمار الأولي الكبير: يلزم مبلغ كبير من الأموال الشخصية لشراء شقة واحدة. يبلغ سعر العقار نفسه عدة عشرات الملايين من الين حتى لو كان مستعملاً، وعدة مئات من ملايين الين إذا كان العقار جديد البناء أو عقار RC في وسط المدينة. فعلى سبيل المثال، عند شراء شقة مستعملة بقيمة 30 مليون ين، يلزم إيداع 20% من قيمة الشقة بقيمة 6 ملايين ين بالإضافة إلى 90-1.5 مليون ين لتغطية النفقات الأخرى، أي ما مجموعه 7 ملايين ين نقداً تقريباً. وتجدر الإشارة إلى أن العقبة المالية العالية تعني أن هذا الاستثمار ليس استثماراً سهلاً للجميع.

• تكاليف الصيانة والمتاعب: تميل العقارات الفردية إلى أن تكون أكثر تكلفة وتستغرق وقتاً طويلاً في التشغيل، حيث أنك مسؤول عن صيانة المبنى بأكمله. يلزم إجراء ترقيات متعددة للمعدات مثل مكيفات الهواء وسخانات المياه، والتنظيف المنتظم وعمليات التفتيش القانونية، بالإضافة إلى الإصلاحات واسعة النطاق مع تقادم المبنى. في بعض الحالات، يتم تكبد تكاليف بناء تزيد عن 10 ملايين ين ياباني لعزل الأسطح عن الماء، على سبيل المثال. ستؤثر هذه التكاليف على التدفق النقدي على المدى الطويل، لذلك من الضروري وجود خطة احتياطي للإصلاح والمحاكاة تتضمن تكاليف التشغيل قبل الشراء. وبالإضافة إلى ذلك، تتطلب الإدارة الذاتية وقتاً للتعامل مع اتصالات المستأجرين وشكاواهم، وهو ما يمكن أن يشكل عبئاً كبيراً على من لديه وظيفة يومية.

• صعوبة تنويع المخاطر: مخاطر تركيز الاستثمار عالية حيث يتم استثمار مبلغ كبير من المال في مبنى واحد. إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال لتنويع الاستثمار في عقارات متعددة، يمكنك وضع كل أموالك في مبنى واحد، وإذا اخترت العقار الخطأ، فإنك تخاطر بخسارة كبيرة. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء شقة في موقع يقل الطلب عليه وظل شاغراً لفترة طويلة من الزمن، أو إذا كان لديك نفقات غير متوقعة، فقد تكون خسائرك أكبر من رأس مالك المستثمر. لذلك، من الضروري تقييم العقار بعناية وتوقع الطلب عليه.

• انخفاض السيولة: عقارات الأسرة الواحدة باهظة الثمن وعدد المشترين فيها محدود، مما يعني أنه قد لا يتم بيعها بسرعة عند الحاجة إليها. إذا تدهورت سوق العقارات، فهناك خطر أن يستغرق بيعها وقتاً طويلاً دون وجود مشترٍ أو أن العقار لن يُباع بالسعر الذي تريده. العيب الآخر هو أنه، بالمقارنة مع الوحدات السكنية، هناك عدد أقل من المشاركين في السوق، وبالتالي فإن السيولة (قابلية تحقيقها) أقل. من الضروري النظر إلى العقار كأصل يتم الاحتفاظ به لفترة طويلة من الزمن، وأن يكون لديك خطة مالية مع توفير الوقت الكافي.

استناداً إلى المزايا والعيوب المذكورة أعلاه، يمكن تلخيص أن الاستثمار في مبنى سكني واحد هو استثمار ذو "ربحية عالية ولكن أيضاً عقبات كبيرة". من المهم أن تحكم على ما إذا كان مناسباً في ضوء قدرتك المالية وقدرتك على تحمل المخاطر وأهدافك الاستثمارية.

الإخفاقات والدروس المستفادة: نقاط أساسية للتعلم من المخاطر

في حين أن الاستثمار في مبنى سكني واحد يمكن أن يجني ثمارًا كبيرة في حال نجاحه، إلا أنه كانت هناك أيضًا حالات فشل بسبب سوء الإعداد والقرارات السيئة. فيما يلي بعض أنماط الفشل النموذجية والدروس المستفادة.

• جحيم الشواغر بسبب سوء قراءة الطلب على الموقع: اختيار الموقع الخاطئ هو السبب الرئيسي لفشل إدارة الشقق. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي شراء شقة واحدة في منطقة خالية من السكان مع ضعف الطلب على الإيجار أو في منطقة مشبعة بالعقارات المتنافسة في المنطقة المجاورة إلى وضع لا يمكن فيه جذب المستأجرين ولا يمكن ملء الشواغر. تميل معدلات الشواغر إلى أن تظل مرتفعة في المناطق البعيدة جداً عن أقرب محطة قطار، أو التي تفتقر إلى مرافق المعيشة الملائمة أو التي يكون فيها انخفاض عدد السكان أمراً حتمياً في المستقبل.
  الدرس المستفاد: قبل شراء عقار ما، من المهم إجراء مسح شامل للتركيبة السكانية المحيطة واحتياجات الإيجار والمنافسة، وتقييم ما إذا كان من الممكن ملء الغرف في ذلك الموقع بهدوء. تأكد أيضًا من أن التصميم والمرافق مناسبة لهدف الإشغال المحلي (شخص واحد أو عائلة) وتجنب العقارات التي لا تتناسب مع الطلب.

• سوء التخطيط المالي والإفراط في الاقتراض: الإفراط في الاقتراض والشراء الجريء دون وجود أموال شخصية يزيد من مخاطر عدم القدرة على سداد القرض لاحقاً. حتى إذا كنت تخطط لتغطية أقساط سداد القرض من دخل الإيجار، إذا حدثت حالات شغور أو ارتفعت أسعار الفائدة، فسوف يتدهور التدفق النقدي بسرعة وستواجه خطر الحصول على أموال إضافية أو الوقوع في متأخرات. في الواقع، كانت هناك قصص فشل، مثل "شراء وحدة سكنية في وسط المدينة بقرض كامل، مما أدى إلى تدفق نقدي صفري أو سلبي بعد خصم الأقساط والمصروفات من دخل الإيجار، ومن ثم عدم القدرة على الحصول على قرض للتدرج في مبنى واحد".
  الدرس المستفاد: في حين أن استخدام القروض يزيد من الرافعة المالية، من الضروري التخطيط بتحفظ لضمان عدم انقطاع موارد السداد. من المهم عدم الاعتماد بثقة مفرطة على العوائد المفترضة، بل إجراء عمليات محاكاة تأخذ في الحسبان عوامل مثل معدلات الشغور وتقلبات أسعار الفائدة واحتياطيات الإصلاح، والتأكد من وجود احتياطي كافٍ (فائض أموال) في القدرة على السداد. حافظ أيضاً على نسبة الاقتراض ضمن نطاق تحملك للمخاطر، وكن حذراً من الحصول بسهولة على قرض كامل أو السحب على المكشوف.

• مصاريف غير متوقعة بسبب التغاضي عن العقارات المتهالكة: حتى لو كان بإمكانك شراء شقة قديمة بسعر معقول، فهناك حالات يتطلب فيها العقار قدراً كبيراً من الإصلاحات بعد الشراء مباشرة، مما قد يؤدي إلى تدهور في الدخل والنفقات. على سبيل المثال، قد يظهر تجديد كامل لإمدادات المياه وأنابيب الصرف الصحي أو العزل المائي للسقف بعد الشراء مباشرة، مما يكلف عدة ملايين ين، في حين أن أضرار النمل الأبيض والتسريبات وغيرها من العيوب غير المرئية يمكن أن تسبب تكاليف غير متوقعة.
  الدرس المستفاد: عند التفكير في شراء شقة مستعملة، تحقق بدقة من فحص المبنى (الفحص) وتاريخ الإصلاح مسبقاً. من المهم الاستعانة بخبير للتحقق من العيوب الإنشائية والعمر الإنتاجي المتبقي الذي قد لا يكون واضحاً للعين غير المدربة، وتقدير تكاليف الإصلاح المستقبلية قبل اتخاذ قرار الشراء. هذا مثال كلاسيكي على عقار قفزت إليه لأنه غير مكلف، ولكن انتهى به الأمر إلى أن يكلفك أكثر بكثير.

• مشاكل عقود الإيجار من الباطن: هناك تقارير عن عقود تأجير من الباطن تم توقيعها خوفاً من مخاطر الشغور، لتجد أن الإيجار المضمون قد انخفض لاحقاً وأصبح العقار غير مربح. قد يكون لبعض شركات التأجير من الباطن الحق في مراجعة (تخفيض) الإيجار في بند تجديد العقد، بينما يتم تسويق "عقد إيجار مقطوع لمدة 30 عاماً مع ضمان الشغور"، وفي بعض الحالات يتم تمرير مخاطر انخفاض الإيجارات إلى المالك. في أسوأ الحالات، قد تفلس الشركة المؤجرة من الباطن نفسها، ولا يتبقى سوى سداد القرض بدلاً من الضمان (على سبيل المثال انهيار عقد الإيجار من الباطن "عربة اليقطين" للاستثمار في المنازل الاستثمارية من الباطن في عام 2018).
  الدرس المستفاد: عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، من المهم التحقق من تفاصيل الاتفاقية (شروط مراجعة الإيجار وبنود إنهاء العقد في منتصف المدة) وعدم الإفراط في التفاؤل. على الرغم من أن القانون قد تم تعديله مؤخرًا لجعل شرح الأمور المهمة قبل توقيع عقد الإيجار من الباطن إلزاميًا، إلا أنه لا يزال من الممكن أن تحدث مشاكل بسبب "النقاط العمياء في العقد". وفي النهاية، من الاحتياطات اللازمة أن تتحقق بنفسك من الدخل والنفقات وتحدد ما إذا كان العقار قابلاً للاستمرار دون تأجيره من الباطن.

• مشاكل المستأجرين بسبب سوء الإدارة: إذا كان نظام الإدارة غير متقن، يمكن أن تؤدي المشاكل والشكاوى بين المستأجرين إلى زيادة في الشواغر، مما قد يؤدي إلى سلسلة من الشواغر بسبب تدهور سمعة العقار. على سبيل المثال، قد ينتقل مستأجرون آخرون من العقار بسبب الضوضاء أو آداب التخلص من النفايات، أو قد تزداد متأخرات الإيجار بسبب سوء تذكير المتأخرين عن دفع الإيجار. كما كانت هناك حالات هروب مستأجرين خبيثين في الليل أو إلحاق الضرر بغرفهم، مما يؤدي إلى تكاليف ترميم كبيرة وخسارة الإيجار غير المدفوع.
  الدرس المستفاد: منالضرورياختيار شركة إدارة موثوقةوضمان إدارة المستأجرين والمبنى بشكل صحيح.يمكن الحد من المخاطر من خلال إدارة العقار من منظور احترافي، بما في ذلك القيام بدوريات منتظمة والرد على اتصالات المستأجرين والتعامل الفوري مع الإخلال بالعقد. حتى إذا كنت تدير عقارك بنفسك، تأكد من أن لديك إمكانية الوصول إلى مستشار محترف في حالة حدوث مشكلة وأنك تستجيب على الفور.

ما يمكن استخلاصه من أمثلة الفشل المذكورة أعلاه هو مدى أهمية إجراء البحث والتحضير مسبقاً وتصور سيناريوهات المخاطر عند الاستثمار في مبنى سكني واحد. فالطريق المختصر للنجاح هو توخي الحذر في كل خطوة من خطوات العملية، بدءاً من اختيار الموقع إلى التخطيط المالي، والتحقق من محتويات العقود وإنشاء نظام إدارة، والحرص على التخلص من المخاطر واحدة تلو الأخرى. وعلى العكس من ذلك، إذا وضعت هذه النقاط في الاعتبار، فإن خطر الفشل المميت سينخفض بشكل كبير.

خطوات للمبتدئين للبدء

يتطلب الحجم الكبير للاستثمار المسطح الواحد تخطيطًا دقيقًا وإعدادًا دقيقًا عند خوض التحدي لأول مرة. فيما يلي دليل تفصيلي للخطوات الأساسية التي يجب على المبتدئين اتخاذها خطوة بخطوة لتجنب الأخطاء والبدء ببداية سلسة.

1. وضح أهدافك الاستثمارية: أولاً وقبل كل شيء، حدد سبب رغبتك في الاستثمار في شقق الأسرة الواحدة. سواء كنت ترغب في الحصول على دخل ثابت لتحل محل معاشك التقاعدي، أو لتحقيق ربح من بيع العقار بعد بضع سنوات، أو لتوفير الضرائب أو لتمرير أصولك، فإن العقار والاستراتيجية المناسبة يعتمدان على أهدافك. ضع في اعتبارك حجم الاستثمار الذي يمكنك تحمله وأولوياتك، مع مراعاة دخلك السنوي ووضع أصولك (الأصول المالية والقدرة على الاقتراض). على سبيل المثال، إذا كان لديك دخل كبير من وظيفتك اليومية، ركز على الآثار الضريبية الموفرة للضرائب، وإذا كنت شاباً وترغب في زيادة أصولك في المستقبل، ركز على الاستثمار طويل الأجل، وهكذا.

2. اجمع معلومات السوق وابحث عن العقارات: بعد ذلك، ابدأ بالبحث عن عقارات محددة. أحد المصادر الموثوقة للحصول على المعلومات هو التسجيل في أحد مواقع البوابات الإلكترونية المتخصصة في الاستثمار العقاري (مثل راكوتاي وكينبايك) وإجراء بحث مشروط. على هذه المواقع، يمكنك تصفح المعلومات عن العقارات المدرة للدخل في جميع أنحاء البلاد وفقاً للمعايير التي تريدها مثل المنطقة والعائد والنطاق السعري. من المفيد أيضاً استشارة وسيط عقاري. اتصل بأحد الوكلاء الذين يتعاملون مع العقارات للمستثمرين (يُفضّل أن تكون شركة ذات خبرة كبيرة في عقارات الأسرة الواحدة)، وأبلغهم بالشروط التي ترغب فيها واطلب منهم أن يعرّفوك على العقار. أثناء قيامك بمقارنة ودراسة العديد من العقارات ودراستها، ستتمكن أيضاً من تكوين فكرة عن أسعار السوق ومحاكاة الإيرادات. من المهم ألا يفوتك الاستطلاع في الموقع بمجرد عثورك على عقار مرشح. قم فعلياً بزيارة المنطقة المحيطة بالعقار وتحقق بأم عينيك من المسافة من المحطة والبيئة المحيطة وحالة المبنى (التشققات في الجدران الخارجية والمعدات القديمة). من الجيد أيضاً أن تتعرف على الطلب على الإيجارات في المنطقة (ما إذا كانت هناك جامعات قريبة، أو العديد من المصانع، أو أماكن شاغرة في العقارات المنافسة، وما إلى ذلك).

3. محاكاة الدخل/النفقات والتفاوض على القرض: إذا وجدت عقاراً أعجبك، قم بإجراء محاكاة مفصلة للدخل/النفقات قبل شرائه. تحقّق مما إذا كان صافي الدخل السنوي (التدفق النقدي) سيبقى في المنطقة السوداء، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط دخل الإيجار ولكن أيضاً انخفاض الدخل عندما يكون معدل الشغور سميناً بنسبة مئوية، ورسوم الإدارة، وضريبة العقار، وأقساط التأمين، واحتياطي تكاليف الإصلاح المتوقعة، ومعدل الفائدة على القرض ومبلغ السداد. لا تستند المحاكاة إلى "افتراض الإشغال الكامل" المتفائل فحسب، بل تستند أيضًا إلى سيناريوهات تأخذ في الاعتبار معدلات الإشغال المتواضعة وارتفاع أسعار الفائدة للتحقق من مرونة الضغط. وفي الوقت نفسه، سنشرع في الوقت نفسه في استشارة المؤسسات المالية لمساعدتك في تمويل عملية الشراء. تواصل مع العديد من المؤسسات المالية التي تتعامل مع قروض العقارات الاستثمارية، بما في ذلك بنوك المدينة والبنوك الإقليمية والاتحادات الائتمانية وغير البنكية، وتأكد من المبلغ الذي يمكنك اقتراضه وشروط سعر الفائدة. من خلال فهم مستوى التمويل الذي يمكنك الحصول عليه بناءً على سماتك الخاصة (الدخل السنوي، والأصول، وطول مدة العمل، وما إلى ذلك)، يمكنك تحديد السعر التقريبي للعقار الذي ترغب في شرائه. كما أن الحصول على موافقة مسبقة (موافقة مسبقة) من المؤسسة المالية سيجعل الأمر أكثر سهولة عندما يحين وقت تقديم عرض الشراء.

4. التفاوض والتعاقد على شراء العقار: بمجرد تحديد المشتري المحتمل، قم بتقديم عرض شراء وابدأ التفاوض على السعر والشروط. من الشائع التفاوض على سعر محدد من خلال تحديد سعر عادل، مع الأخذ في الاعتبار أمثلة الإغلاق الأخيرة والمشاكل التي يعاني منها العقار (مثل العمر والعائد وما إلى ذلك)، بدلاً من السعر المطلوب كما هو. وبمجرد التوصل إلى اتفاق على الشروط والأحكام مع البائع، يتم إبرام عقد البيع بعد شرح الأمور المهمة. يتم دفع عربون في وقت توقيع العقد، وتتم التسوية والتسليم بمجرد منح الموافقة على التمويل. قبل التوقيع على العقد، اقرأ بعناية شرح الأمور المهمة، وأعد تأكيد المعلومات المتعلقة بالعيوب القانونية والحقوق وعيوب المعدات وتوضيح أي شكوك. بالإضافة إلى ذلك، اتخذ الخطوات اللازمة للحصول على تأمين ضد الحريق بما يتماشى مع التمويل، وتأكد من استعدادك التام لتسليم العقار.

5. اختيار شركة إدارة وبدء الإدارة: بمجرد حصولك على العقار، ستبدأ إدارة الإيجار على الفور. إذا كان للعقار مستأجرون بالفعل، تأكد من تغيير عقد الإيجار إلى اسم جديد وتحويل الوديعة. إذا كان العقار شاغراً، يجب عليك البدء في البحث عن مستأجرين في أقرب وقت ممكن. لذلك من المهم اختيار شركة إدارة تأجير موثوقة. عند الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقار، قارن بين عوامل مثل القدرة على التوظيف (سجل حافل في العثور على مستأجرين) ورسوم الإدارة وأدب الاستجابة، وقم بتوقيع عقد مع الشركة التي تناسب سياساتك. يعهد إلى شركة الإدارة بكل شيء بدءاً من توظيف الشواغر إلى الإدارة اليومية، بينما يتلقى المالك تقارير منتظمة ويدير العقار من وجهة نظر المدير، بما في ذلك التحقق من أرقام الإدارة والتخطيط للإصلاحات طويلة الأجل. تُعد الأشهر القليلة الأولى على وجه الخصوص فترة للتعود على دورة النفقات ومدفوعات الإيجار، والتحقق من أي انحرافات عن خطة الدخل والنفقات. وبمجرد أن تكون على المسار الصحيح، يمكنك الانتقال إلى التفكير في استراتيجيات ذات مستوى أعلى، مثل إضافة العقار التالي أو سداد القرض مبكراً.

هذا هو التدفق التقريبي لاستثمار المبتدئين في شقة واحدة. من خلال اتخاذ كل خطوة بعناية وطلب مشورة الخبراء في كل خطوة، يمكنك أن تبدأ بداية خالية من المخاطر.

الاستعداد لآفاق السوق المستقبلية والتغيرات في النظام القانوني

وأخيراً، يشرح القسم التالي التوقعات المستقبلية لبيئة السوق المحيطة بالاستثمار في شقة الأسرة الواحدة والتغيرات في النظام القانوني التي يجب أن تكون على دراية بها. من خلال الاستعداد للمستقبل، سيكون من الممكن الحفاظ على استقرار إدارة العقارات على المدى الطويل.

● توقعات السوق: اتجاهات أسعار الفائدة والتوازن بين العرض والطلب
كانت بيئة أسعار الفائدة المنخفضة في اليابان عاملاً رئيسيًا في تشجيع الاستثمار العقاري، ولكن قد ترتفع أسعار الفائدة وقد تصبح شروط القروض أكثر صعوبة، اعتمادًا على السياسة النقدية المستقبلية. ونظراً لأن أعباء سداد القروض تصبح أثقل عندما ترتفع أسعار الفائدة، فمن المهم التحوط من مخاطر أسعار الفائدة من خلال استخدام أسعار الفائدة الثابتة والدفع المسبق المبكر. وعلى العكس من ذلك، إذا استمر الاتجاه التضخمي فمن المرجح أن ترتفع قيمة الأصول الحقيقية للعقارات ومن المتوقع أن ترتفع الإيجارات تدريجياً. يمكن توقع استقرار معدلات الإشغال ومستويات الإيجار في المستقبل، لا سيما في المناطق ذات الطلب الجيد على الإيجار في المناطق الحضرية. من ناحية أخرى، تشهد اليابان ككل انخفاضاً مستمراً في عدد السكان، كما أن مشكلة المساكن الشاغرة أصبحت أكثر خطورة، حيث وصل معدل الشواغر إلى مستوى قياسي بلغ 13.8%. هناك مخاوف من أن تصبح إدارة الإيجارات نفسها صعبة في المناطق التي لا يوجد فيها طلب، ومن الضروري أن يكون هناك مواقع وعقارات ستظل "عقارات مفضلة" في المستقبل. والكلمة الرئيسية في توقعات السوق هي "الاستقطاب"، حيث من المتوقع أن يظل الطلب على الإيجارات في المناطق الحضرية والشعبية ثابتاً، بينما في المناطق الريفية وغير الشعبية، من المتوقع أن تشتد المنافسة وتتعرض الإيجارات لضغوط متزايدة. يحتاج الملاك إلى مراقبة اتجاهات السوق بانتظام (معدلات الإشغال المحلية ومعدلات الإيجار) وتنفيذ استراتيجيات (استثمار رأس المال، وإدخال خدمات إضافية، وما إلى ذلك) للحفاظ على تفوق عقاراتهم وتعزيزها.

● الاستعداد للتغييرات في النظام القانوني.
كما تغير النظام القانوني المتعلق بصناعة تأجير العقارات بشكل كبير خلال السنوات القليلة الماضية: يتطلب قانون إدارة أعمال تأجير المساكن، الذي دخل حيز التنفيذ في عام 2021، تسجيل شركات إدارة الإيجارات ويعزز اللوائح، ويفرض على شركات الإدارة الالتزام بتقديم تقارير منتظمة إلى المالك. ونتيجة لذلك، يتم التخلص من شركات الإدارة غير الموثوق بها، مما يزيد من أهمية اختيار المالك لشركة الإدارة المناسبة. بالإضافة إلى ذلك، تم تعديل قانون التأجير من الباطن الجديد في عام 2020 لحظر الإعلان المبالغ فيه والإغراء غير اللائق من قبل شركات التأجير من الباطن، ولجعل شرح الأمور المهمة قبل توقيع العقد إلزامياً. على الرغم من أن هذا قد أدى إلى تحسين الإفصاح عن المعلومات وقت التعاقد، إلا أنه يتعين على المالكين أنفسهم فهم محتويات العقد بشكل كامل وتشغيله بشكل صحيح وفقاً للقانون.

بالإضافة إلى ذلك، يحتاجون أيضًا إلى مراقبة التغييرات المستقبلية في النظام الضريبي. على سبيل المثال، هناك مناقشات حول إمكانية تشديد القيود المفروضة على تجميع المكاسب والخسائر على دخل الممتلكات أو إعادة النظر في تقييمات ضريبة الميراث التفضيلية (في الماضي، كان ينظر إلى الاستثمار المفرط في العقارات لأغراض التوفير الضريبي على أنه مشكلة). لتجنب الذعر في حالة حدوث مثل هذه التغييرات في النظام الضريبي، اجمع المعلومات في أقرب وقت ممكن وراجع استراتيجيتك الاستثمارية إذا لزم الأمر. في بعض الحالات، فكر في خيار استخدام مخططات جديدة، مثل التأسيس أو استخدام الصناديق الاستئمانية.

كما أن معايير البناء الأكثر صرامة ولوائح الطاقة هي أيضاً نقطة تفتيش. يعد تحسين كفاءة الطاقة مطلباً اجتماعياً، وقد تكون المباني الجديدة ملزمة في المستقبل بتلبية معايير أكثر صرامة فيما يتعلق بالمعدات الشمسية وأداء العزل. إذا كان الاتجاه السائد هو إلزام العقارات القائمة أيضًا بتجديد العزل وتركيب معدات موفرة للط اقة، فقد يؤدي ذلك إلى انخفاض القدرة التنافسية للشقق القديمة. في مثل هذه الحالات، من الضروري الاستعداد للحفاظ على قيمة العقار من خلال الاستفادة من خطط الدعم والتخطيط للتجديدات على مراحل.

● لإدارة مستقرة طويلة الأجل
بصفتك مالكاً، من المهم مواكبة أحدث المعلومات من أجل الاستجابة للتغيرات في السوق والأنظمة. تحقق من أخبار الصناعة واتجاهات السياسة الوطنية، وإذا لزم الأمر، استشر المتخصصين (محاسبو الضرائب والمحامون والمستشارون العقاريون) لمناقشة التدابير المضادة. العقارات على وجه الخصوص هي أصول غير سائلة، وبمجرد أن تتخذ منعطفاً خاطئاً، سيستغرق الأمر بعض الوقت لتصحيح المسار. ويكمن مفتاح النجاح على المدى الطويل في الاستعداد المسبق وبناء محفظة عقارية تتسم بالمرونة في مواجهة التغيرات في البيئة.

ما سبق هو شرح مفصل للاستثمار المسطح الواحد، بما في ذلك هيكله ومزاياه وعيوبه ونقاط تجنب الفشل وكيفية البدء والآفاق المستقبلية. في حين أن الاستثمار المسطح ذو المبنى الواحد هو وسيلة جذابة لتحقيق دخل ثابت ونمو الأصول، إلا أنه أيضًا مجال يتطلب معرفة وإعدادًا كافيًا. إذا أخذت في الاعتبار محتوى هذا المقال، واتخذت قرارات استثمارية تناسب استراتيجيتك وخططت بعناية، فستجد بالتأكيد طريقك إلى بناء الأصول من خلال الاستثمار العقاري القوي.