Contrato de Sublocação: Entenda como Funciona e Suas Vantagens

Ao considerar o investimento em propriedades ou a administração de aluguéis, é comum ouvir o termo "contrato de sublocação".

Embora os contratos de sublocação sejam um mecanismo atraente para que os proprietários de imóveis obtenham uma renda estável e reduzam os problemas de administração, eles também são uma forma de contrato que requer consideração cuidadosa, com um número crescente de casos de problemas nos últimos anos.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd. explica a experiência do setor imobiliário em linguagem simples, desde a estrutura básica de um contrato de sublocação até as vantagens e desvantagens, bem como os pontos para evitar problemas.

Para aqueles que estão considerando um contrato de sublocação no futuro, ou que já estão sob um contrato e estão pensando em revisá-lo, forneceremos informações que o ajudarão a tomar a decisão certa.

O que é um contrato de sublocação? Entendendo a estrutura básica

Definição de um contrato de sublocação

Um contrato de sublocação é uma forma de contrato em que o proprietário do imóvel (locador) aluga o imóvel em massa para uma empresa imobiliária (empresa de sublocação), que, por sua vez, sublocará o imóvel para o locatário (sublocatário).

Essa estrutura, também conhecida como "arrendamento em bloco", é composta de dois contratos de arrendamento separados.

O primeiro é o "contrato de arrendamento principal" entre o proprietário do imóvel e a empresa de subarrendamento. Nos termos desse contrato, a empresa de sublocação aluga todo o edifício do proprietário do imóvel.

O segundo contrato é um "contrato de sublocação" entre a empresa de sublocação e o locatário real. O locatário paga o aluguel à empresa de sublocação, que, por sua vez, paga o aluguel ao proprietário do imóvel.

Diferenças fundamentais em relação a um contrato de administração

Para entender os contratos de sublocação, é importante compreender claramente como eles diferem dos contratos de administração tradicionais.

Em um contrato de administração, o proprietário do imóvel assina um contrato de locação diretamente com o locatário e apenas terceiriza a administração do imóvel para a empresa imobiliária. Nesse caso, as partes do contrato de locação são o proprietário do imóvel e o inquilino, e a empresa imobiliária é posicionada como agente dos serviços de administração.

Em um contrato de sublocação, por outro lado, o proprietário do imóvel e o inquilino não têm uma relação contratual direta. A empresa de sublocação está posicionada no meio e funciona como locatária para o proprietário do imóvel e como locadora para o locatário.

Essa estrutura garante que o proprietário do imóvel receba um aluguel estável da empresa de sublocação, independentemente de haver inquilinos ou não.

Status legal dos contratos de sublocação

Do ponto de vista jurídico, a empresa sublocadora em um contrato de sublocação tem o status de "inquilino" nos termos da Lei de Locação de Terras e Casas em relação ao proprietário do imóvel.

Esse é um ponto muito importante, pois o Artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas dá à empresa sublocadora o direito de exigir um aumento ou diminuição do aluguel.

Essa posição legal permite que a empresa de sublocação exija uma redução de aluguel do proprietário do imóvel devido a mudanças nas condições econômicas ou à idade do imóvel. Além disso, são necessários motivos justificáveis para a rescisão do contrato, assim como em um contrato de locação geral.

Garantias de vacância e atrasos

Uma das características mais importantes dos contratos de sublocação é a garantia de vacância e de atraso.

Na administração de aluguéis convencional, há o risco de perda da receita de aluguel se houver vagas e dificuldades na cobrança do aluguel se os inquilinos não pagarem o aluguel.

Em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação garante um determinado valor de aluguel ao proprietário do imóvel. Mesmo que haja um período de tempo em que não haja inquilinos ou que os inquilinos deixem de pagar o aluguel, a empresa de sublocação continuará a pagar o aluguel ao proprietário do imóvel de acordo com o contrato.

Essa garantia assegura uma renda estável para o proprietário do imóvel.

No entanto, essa garantia pode estar sujeita a um "período de isenção". O período de isenção é o período durante o qual a empresa de sublocação está isenta da obrigação de pagar aluguel por um determinado período a partir do início do recrutamento no momento da nova construção até que um inquilino seja encontrado ou até que o próximo inquilino seja encontrado após a mudança.

É importante sempre verificar se esse período de isenção existe e por quanto tempo antes de assinar o contrato.

Cinco benefícios principais dos contratos de sublocação

1. garantir uma renda estável

A principal vantagem de um contrato de sublocação é que ele garante uma renda estável.

Na administração normal de aluguéis, a renda do aluguel cessa quando há uma vaga, mas em um contrato de sublocação, você recebe um valor fixo de aluguel da empresa de sublocação, independentemente de haver ou não uma vaga.

Essa estabilidade é uma grande vantagem, especialmente para os proprietários de imóveis que usam um empréstimo para investimento imobiliário. Com pagamentos mensais fixos do empréstimo e renda de aluguel estável, o fluxo de caixa pode ser mais previsível e o planejamento financeiro pode ser realizado com segurança.

Eles também são menos afetados diretamente pelas flutuações do mercado de aluguel e das condições econômicas. Mesmo que as taxas de vacância aumentem devido a uma desaceleração econômica, um contrato de sublocação pode manter uma renda estável durante a vigência do contrato, reduzindo significativamente os riscos do investimento imobiliário.

2. total liberdade das tarefas de administração do aluguel

Em um contrato de sublocação, todas as tarefas de administração do aluguel podem ser deixadas para a empresa de sublocação.

Especificamente, estão incluídas as seguintes tarefas

• Recrutamento e triagem de locatários
• Assinatura do contrato de aluguel
• Cobrar e lembrar os inquilinos do aluguel
• Lidar com as dúvidas dos locatários
• Providenciar reparos em caso de quebra de equipamentos
• Atendimento e trabalho de restauração quando os locatários se mudam
• Procedimentos de renovação do contrato

No caso de um contrato de administração, o proprietário do imóvel deve tomar a decisão final sobre os reparos nas instalações e o tratamento dos problemas dos locatários.

Entretanto, em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação é o locatário e contrata diretamente com o locatário, portanto, todas essas decisões também são tomadas pela empresa de sublocação.

Essa terceirização completa libera o proprietário do imóvel das complexidades da administração do aluguel e permite que ele se concentre em seu negócio principal. Essa conveniência é particularmente valiosa para expatriados, proprietários de imóveis idosos e investidores com várias propriedades.

3. Tranquilidade para iniciantes na administração de aluguéis

Para quem não tem experiência em investimento imobiliário e administração de aluguéis, um contrato de sublocação é um mecanismo seguro para começar.

Há muitos aspectos da administração de aluguéis que exigem conhecimento e experiência, como selecionar inquilinos, definir aluguéis e lidar com problemas.

Em um contrato de sublocação, todas essas tarefas especializadas são tratadas por uma empresa de sublocação experiente, de modo que até mesmo os iniciantes podem começar a administração de aluguéis com tranquilidade. Além disso, como não há interação direta com os locatários, você fica livre do estresse de lidar com problemas.

Além disso, a empresa de sublocação está familiarizada com o mercado de aluguéis local e pode definir aluguéis adequados e conduzir atividades de recrutamento eficazes. Pode-se esperar um gerenciamento de aluguéis mais eficiente e eficaz do que os proprietários individuais podem fazer sozinhos.

4) Evitar problemas com inquilinos

Um dos problemas mais incômodos na administração de aluguéis é o problema com os inquilinos.

Podem surgir vários problemas, inclusive atrasos no aluguel, problemas com vizinhos, uso inadequado das instalações e disputas sobre a restauração da propriedade à sua condição original quando os inquilinos se mudam.

Em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação é a parte contratante com o inquilino e, portanto, lida com todos esses problemas. Como o proprietário do imóvel não está diretamente envolvido com o inquilino, a carga mental é bastante reduzida.

Além disso, como a empresa de sublocação gerencia um grande número de propriedades, ela tem uma grande quantidade de know-how e experiência em lidar com problemas. No caso de problemas legais, pode-se esperar uma resposta adequada.

5. eficácia como medida de imposto sobre herança

Os contratos de sublocação também são um meio eficaz de planejamento do imposto sobre herança.

Como a propriedade alugada tem um valor avaliado mais baixo para fins de imposto sobre herança em comparação com a propriedade auto-ocupada, isso tem o efeito de reduzir o imposto sobre herança.

Se for possível obter uma administração estável do aluguel por meio de um contrato de sublocação, a propriedade poderá ser avaliada continuamente como propriedade para aluguel até o momento da herança. Além disso, mesmo que os herdeiros não tenham experiência em administração de aluguéis, eles podem assumir com segurança a propriedade herdada por meio de um contrato de sublocação.

Seis principais desvantagens e ressalvas dos contratos de sublocação

1. lucratividade reduzida devido às altas comissões

A maior desvantagem dos contratos de sublocação é a alta taxa de comissão.

A comissão para a empresa de sublocação é geralmente fixada em 10 a 20% do aluguel, o que é duas vezes mais alta do que a comissão de um contrato de administração (5 a 10%).

Por exemplo, para uma propriedade com um aluguel mensal de JPY 100.000, um contrato de administração exigiria apenas uma taxa mensal de JPY 5.000 a JPY 10.000, enquanto um contrato de sublocação exigiria uma taxa de JPY 10.000 a JPY 20.000. Em uma base anual, isso significaria uma diferença de JPY 60.000 a JPY 120.000.

Essa diferença nas taxas pode ser muito significativa quando acumulada em um longo período de tempo. Para os investidores que dão importância ao retorno sobre o investimento (ROI), essa redução na lucratividade é um fator importante a ser considerado.

2) Renúncia aos direitos de seleção do locatário

Em um contrato de sublocação, o proprietário do imóvel não tem o direito de selecionar os locatários.

Toda a triagem e seleção de locatários é realizada pela empresa de sublocação. Isso pode resultar em inquilinos que não estejam em conformidade com os desejos do proprietário do imóvel.

Por exemplo, mesmo que um imóvel tenha sido projetado para famílias, ele pode ser operado como uma casa compartilhada, a critério da empresa de sublocação. Além disso, inquilinos com atributos não desejados pelo proprietário do imóvel (por exemplo, donos de animais de estimação, fumantes, etc.) podem se mudar para o imóvel.

Essa questão deve ser considerada com cuidado, pois pode afetar a manutenção do valor do imóvel a longo prazo e o relacionamento com a vizinhança.

3. Risco de revisão periódica do valor da garantia de aluguel

As garantias de aluguel nos contratos de sublocação não são permanentes.

Em muitos contratos, o valor da garantia de aluguel é revisto a cada dois ou três anos, e o valor garantido pode ser reduzido devido a mudanças nos preços de mercado ou à idade do imóvel.

O artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas dá à empresa de sublocação o direito de exigir uma redução do aluguel, tornando difícil para o proprietário do imóvel recusar essa solicitação de redução. Na prática, em muitos contratos de sublocação, o valor garantido é reduzido em etapas no momento da renovação do contrato.

Como essa revisão pode resultar em um desvio significativo do plano de lucros originalmente previsto, é importante que o risco de reduções futuras seja totalmente levado em conta no plano financeiro no momento da assinatura do contrato.

4. diferença de renda devido a períodos de isenção

Muitos contratos de sublocação têm um período de indenização.

Um período de isenção é um período durante o qual a empresa sublocadora fica isenta de sua obrigação de pagar aluguel durante os seguintes períodos

• Desde a conclusão da construção de uma nova propriedade até que um inquilino seja encontrado
• Desde a saída de um inquilino até que o próximo inquilino seja encontrado
• Durante grandes obras de reparo.

O período de isenção geralmente é de um a três meses, mas pode ser mais longo dependendo da localização e das condições do imóvel. Durante esse período, a renda do aluguel é totalmente interrompida, o que pode prejudicar o pagamento de empréstimos e o pagamento de custos fixos.

5.ônus contínuo dos custos de reparo e reforma

Mesmo que um contrato de sublocação seja concluído, o proprietário do imóvel ainda é responsável pelos custos de reparo e reforma do imóvel.

O proprietário do imóvel deve pagar todos os custos necessários para manter o imóvel, inclusive a substituição de equipamentos devido à deterioração relacionada à idade, reparos em paredes externas e telhados e reforma interna.

Esses custos tendem a aumentar ano a ano, especialmente em propriedades mais antigas. Algumas empresas de sublocação podem exigir que o trabalho de reparo seja realizado por um empreiteiro designado, o que pode encarecer o custo do trabalho.

Em alguns casos, a empresa de sublocação também pode exigir que o proprietário do imóvel arque com os custos de obras de reforma que considere necessárias para recrutar inquilinos. Como esses custos são difíceis de prever com antecedência, são necessários preparativos financeiros adequados.

6) Dificuldade de rescindir o contrato

Os contratos de sublocação não podem ser facilmente cancelados.

Como a empresa de sublocação é uma locatária de acordo com a Lei de Locação de Terras e Casas, é necessário um motivo justificável para que o proprietário do imóvel rescinda unilateralmente o contrato.

Os motivos justificáveis só podem ser aceitos nos seguintes casos

• Quando o proprietário do imóvel precisar usar o imóvel para seu próprio uso.
• Se o prédio estiver em ruínas e precisar ser reconstruído
• Se a empresa de sublocação tiver violado o contrato.

Além desses motivos justificáveis, em muitos casos também é necessário pagar uma taxa de despejo. A taxa de mercado para taxas de despejo é determinada levando-se em conta o valor equivalente ao aluguel do período restante do contrato e os custos de realocação da empresa de sublocação, que podem ser caros.

Exemplos de problemas comuns que ocorrem em contratos de sublocação e como lidar com eles

1. problemas de redução de aluguel

O problema mais frequente que surge é a demanda da empresa de sublocação para reduzir o aluguel.

Apesar de ter assinado um contrato com termos atraentes, como uma "garantia de aluguel de 30 anos" no início, há muitos casos em que grandes reduções de aluguel são exigidas após alguns anos.

Estudos de casos específicos

Um proprietário de imóvel assinou um contrato de sublocação para um novo prédio de apartamentos com uma garantia de aluguel mensal de 800.000 ienes. No entanto, quando o contrato foi renovado três anos depois, foi exigido que o proprietário reduzisse o aluguel para 650.000 ienes por mês devido ao "declínio do mercado ao redor", resultando em uma redução na renda de 1,8 milhão de ienes por ano.

Histórico jurídico e recursos

O artigo 32 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas reconhece legalmente o direito de uma empresa de subarrendamento exigir uma redução do aluguel. Em casos anteriores, a empresa de sublocação ganhou na maioria dos casos, mesmo que o proprietário do imóvel recuse essa exigência de redução e entre com uma ação judicial.

Como lidar com isso:

• Verifique detalhadamente as condições de revisão do aluguel antes de assinar o contrato.
• Especifique a extensão máxima da redução no contrato.
• Compare os termos e condições de várias empresas de sublocação.
• Faça um plano financeiro para futuras reduções.

2 Dificuldades na rescisão do contrato

Há um número crescente de problemas em que os proprietários de imóveis desejam rescindir o contrato de sublocação, mas a empresa de sublocação não responde à sua solicitação.

Exemplos específicos

Quando um proprietário que adquiriu a propriedade por herança solicitou a rescisão do contrato de sublocação para poder morar na propriedade, a empresa de sublocação se recusou, alegando que não havia motivo justificável, e exigiu um valor equivalente ao aluguel do período restante do contrato (aproximadamente JPY 5 milhões) como penalidade.

Histórico jurídico e recursos

Como a empresa de sublocação é uma locatária de acordo com a Lei de Locação de Terras e Casas, o proprietário do imóvel precisa apresentar uma causa justa e uma taxa de despejo para rescindir o contrato.

Métodos de enfrentamento:

• Defina claramente as condições de rescisão no momento da assinatura do contrato.
• Verifique os requisitos de justa causa com antecedência.
• Consulte um advogado ou outro especialista.
• Negociar tenazmente a rescisão por acordo mútuo.

3. problemas com a falência da empresa de subarrendamento

Também surgiram problemas quando os pagamentos de aluguel foram suspensos devido à falência da empresa de subarrendamento.

Casos específicos

No "problema da carruagem de abóbora" revelado em 2018, o colapso de uma empresa de subarrendamento resultou na perda de renda de aluguel de vários proprietários de imóveis e na impossibilidade de pagar seus empréstimos.

Estratégias de enfrentamento

Medidas preventivas:

• Investigar a situação financeira da empresa de sublocação com antecedência.
• Escolha uma empresa listada em bolsa ou uma empresa afiliada a uma grande corporação.
• Diversificar várias propriedades para diferentes empresas de sublocação.

Resposta em caso de falência:

• Considere a possibilidade de rescindir o contrato por falta de pagamento do aluguel.
• Tente mudar para um contrato direto com os locatários
• Consultar um advogado e prosseguir com os procedimentos legais

4) Problemas devido a explicações insuficientes

Muitos problemas também são causados por explicações insuficientes sobre questões importantes antes da assinatura do contrato e pelo fato de o proprietário do imóvel não entender completamente o contrato.

Exemplos específicos

Houve casos em que os proprietários de imóveis que entenderam, pelo termo "garantia de aluguel", que se tratava de uma garantia permanente, na verdade descobriram, após a assinatura do contrato, que haveria revisões periódicas, o que levou a uma ação judicial com base no fato de a explicação ter sido insuficiente.

Como lidar com isso

• Verifique detalhadamente a Explicação sobre Assuntos Importantes antes de assinar o contrato.
• Sempre faça perguntas para esclarecer qualquer coisa que não esteja clara
• Confirme tudo por escrito, em vez de verbalmente.
• Solicite a um terceiro (por exemplo, um advogado) que verifique o contrato.

5. problemas com o custo do reparo

Também são frequentes os problemas relacionados à execução do trabalho de reparo e ao compartilhamento dos custos.

Exemplos específicos

Em um caso, uma empresa de sublocação realizou um trabalho de renovação do interior como "necessário para garantir os inquilinos" e, posteriormente, reivindicou ¥2 milhões em despesas do proprietário do imóvel. O proprietário do imóvel se recusou a pagar, alegando que não havia dado consentimento prévio, o que resultou em uma disputa.

Método de enfrentamento

• Esclareça no contrato os procedimentos de aprovação para trabalhos de reparo.
• Definir um valor máximo para os custos de construção.
• Tornar obrigatória a obtenção de orçamentos de vários empreiteiros
• Exigir relatórios regulares sobre as condições da propriedade.

Resumo: Pontos-chave para um contrato de sublocação bem-sucedido

Os contratos de sublocação são um método de gerenciamento de aluguel muito eficaz para os proprietários de imóveis, se utilizados adequadamente. No entanto, por outro lado, também existem vários riscos e desvantagens, portanto, é essencial uma análise cuidadosa e medidas adequadas.

Quem é adequado para um contrato de sublocação

Os contratos de sublocação podem ser adequados para aqueles que atendem aos seguintes critérios

1. iniciantes na administração de aluguéis.

Mesmo que não tenha conhecimento especializado ou experiência, você pode começar a administrar seu imóvel alugado com tranquilidade confiando a administração a uma empresa profissional de sublocação.

2. aqueles que estão ocupados com seu trabalho diário.

Para aqueles que acham difícil dedicar tempo à administração de aluguéis, a terceirização total é uma grande vantagem.

3. Proprietários de imóveis em áreas remotas

Se você mora longe de sua propriedade, os serviços de administração no local são difíceis. Um contrato de sublocação pode resolver o problema da distância.

4. aqueles que valorizam uma renda estável.

Isso é adequado para quem deseja garantir uma renda estável, mesmo que aceite uma pequena redução na lucratividade.

Pontos importantes a serem verificados antes de assinar um contrato

Ao considerar um contrato de sublocação, certifique-se de verificar os seguintes pontos

1. condições de revisão do aluguel

• Frequência da revisão (geralmente a cada 2 ou 3 anos)
• Critérios de revisão (taxa de mercado, envelhecimento, etc.)
• Se há um limite máximo para a extensão da redução.

2. detalhes do período de indenização

• Duração do período de isenção
• Condições específicas sob as quais o período de indenização se aplica
• Compartilhamento de custos durante o período de indenização

3. condições para cancelamento

• Motivos justificáveis para rescisão.
• Período de aviso de rescisão
• Métodos de cálculo de multas e taxas de despejo.

4. tratamento dos custos de reparo

• Procedimentos de aprovação para trabalhos de reparo.
• Escopo e limites máximos de compartilhamento de custos
• Direito de selecionar empreiteiros de construção

5. confiabilidade do sublocador

• Solidez financeira
• Histórico de problemas anteriores
• Histórico e reputação da gerência

Próximas etapas de ação

Se estiver pensando em celebrar um contrato de sublocação, recomendamos que siga as seguintes etapas

1. obter propostas de várias empresas

Obtenha propostas de pelo menos três empresas de sublocação e compare os termos e condições.

2. consultar especialistas.

Minimize os riscos solicitando que os contratos sejam verificados por um advogado ou contador fiscal que esteja familiarizado com imóveis.

3. Revise seu plano financeiro

Desenvolva um plano financeiro conservador que preveja futuras reduções de aluguel.

4. revisão periódica do contrato

Revise os termos e condições regularmente após a assinatura do contrato e considere a possibilidade de negociar ou alterar o contrato, se necessário.

Os contratos de sublocação são um meio eficaz de obter uma administração estável do aluguel se forem devidamente compreendidos e utilizados. Entretanto, decisões fáceis podem levar a perdas significativas.

Recomendamos enfaticamente que você considere e se prepare cuidadosamente e conclua um contrato que o satisfaça.

A INA&Associates Ltd. também pode prestar consultoria sobre contratos de sublocação. Não hesite em entrar em contato conosco para obter orientação sobre o método de administração de aluguéis mais adequado à sua situação.

Perguntas frequentes (FAQs)

P1: A garantia de aluguel em um contrato de sublocação é realmente permanente?

R1 : Não, ela não é permanente. Em muitos contratos de sublocação, a garantia de aluguel é revisada a cada dois ou três anos.

De acordo com o Artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas, a empresa de sublocação tem o direito de exigir uma redução do aluguel, portanto, o valor garantido pode ser reduzido devido a mudanças nas taxas de mercado ou à idade da propriedade.

É importante não se deixar enganar pelo termo "aluguel garantido" ao assinar um contrato, mas verificar detalhadamente as condições de revisão.

P2: O contrato de sublocação pode ser rescindido no meio do contrato de locação?

A2: O cancelamento é possível, mas muito difícil.

Como a empresa de sublocação é uma locatária de acordo com a Lei de Locação de Terras e Casas, é necessário um motivo justificável para que o proprietário do imóvel rescinda unilateralmente o contrato. Os motivos justificáveis estão limitados à necessidade de uso próprio, reconstrução devido à dilapidação do edifício, quebra de contrato etc.

Em muitos casos, também é necessário o pagamento de uma taxa de despejo, cuja rescisão pode ser cara.

P3: Quais são as taxas de comissão para contratos de sublocação?

A3. A comissão para um contrato de sublocação é geralmente de 10% a 20% do aluguel.

Isso é aproximadamente o dobro do nível de comissão para contratos de administração (cerca de 5-10%). Por exemplo, uma propriedade com um aluguel mensal de JPY 100.000 incorreria em uma comissão anual de JPY 120.000-240.000.

Essa diferença na comissão é significativa quando acumulada por um longo período de tempo e deve ser considerada cuidadosamente se a lucratividade for importante.

P4: Quem arca com os custos de reparo e reforma?

R4: Em princípio, os custos de reparo e reforma são arcados pelo proprietário do imóvel.

O proprietário paga todos os custos necessários para manter a propriedade, inclusive a substituição de equipamentos devido à deterioração relacionada à idade, reparos em paredes externas e telhados e reforma interna. Entretanto, os danos causados por ações intencionais ou negligentes do locatário podem ser arcados por ele.

Antes de assinar um contrato, é importante estipular claramente os procedimentos para consentir com o trabalho de reparo e a extensão do ônus do custo.

P5: O que acontece se a empresa de sublocação for à falência?

A5. Se a empresa de sublocação falir, os pagamentos do aluguel poderão ser suspensos.

Nesse caso, o proprietário do imóvel pode rescindir o contrato de sublocação por falta de pagamento do aluguel e firmar um contrato diretamente com o locatário. No entanto, pode levar algum tempo para fazer a transição para um contrato com o locatário, o que pode dificultar a obtenção de renda nesse meio tempo.

Para evitar esse risco, é importante investigar completamente a situação financeira da empresa de sublocação antes de assinar um contrato e escolher uma empresa confiável.